Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 18 kwietnia 2013 roku

Sąd Okręgowy w Legnicy II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 18 kwietnia 2013 roku w Legnicy

na rozprawie sprawy

z wniosku R. O.

przy udziale uczestników postępowania M. G., E. G., A. S. (1), F. Ś., M. D., R. D., A. S. (2) i Gminy Ś.

o ustanowienie służebności drogi koniecznej

na skutek apelacji uczestników postępowania R. D., M. D. i A. S. (2)

od postanowienia Sądu Rejonowego w Lubinie

z dnia 10 października 2012 roku

sygn. akt I Ns 1231/08

p o s t a n a w i a :

I.  oddalić apelacje;

II.  orzec, że każdy z uczestników ponosi koszty postępowania apelacyjnego związane ze swoim udziałem w tym postępowaniu.

Sygn. akt II Ca 66/13

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Lubinie wyrokiem z dnia 10 października 2012r. ustanowił na nieruchomościach: działce gruntu nr (...), położonej w T., stanowiącej aktualnie własność uczestnika postępowania Gminy Ś., dla której Sąd Rejonowy w Lubinie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) oraz działce gruntu nr (...), położonej w T., stanowiącej aktualnie współwłasność w udziałach po 1/3 części uczestników postępowania A. S. (2), M. D. i R. D., dla której Sąd Rejonowy w Lubinie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w T., tj. działki nr (...) oraz działki nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Lubinie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), stanowiącej obecnie własność wnioskodawcy R. O. – służebność drogową (drogę konieczną) polegającą na umożliwieniu przejścia i przejazdu właścicielowi nieruchomości władnącej przez nieruchomości obciążone, celem umożliwienia mu dostępu do drogi publicznej, zgodnie z wariantem nr 3 opinii technicznej uzupełniającej nr 1 z dnia 22 grudnia 2010r. biegłego sądowego z zakresu geodezji F. G. (1), stanowiącej integralną część postanowienia (pkt I). Ponadto Sąd zasądził od wnioskodawcy R. O. na rzecz uczestnika postępowania Gminy Ś. kwotę 410 zł tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności opisanej w punkcie I postanowienia (pkt II) oraz zasądził od wnioskodawcy na rzecz uczestników postępowania A. S. (2), M. D. i R. D. po 89 zł na rzecz każdego z nich, tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności opisanej w punkcie I postanowienia (pkt III). Ustalił również, że opłaty i koszty usunięcia drzew i krzewów posadowionych na działkach nr (...) w pasie drogi koniecznej opisanej w punkcie I postanowienia obciążać będą wnioskodawcę. W punktach od V do VII Sąd orzekł o kosztach postępowania.

Rozstrzygnięcie powyższe poprzedzone zostało ustaleniami i oceną prawną, szczegółowo przedstawionymi w uzasadnieniu postanowienia. Z ustaleń tych wynika, że najkorzystniejszy przebieg drogi koniecznej stanowi wariant nr 3 przedstawiony w opinii technicznej uzupełniającej przez biegłego sądowego z zakresu geodezji F. G. (2). Wariant tej przebiega przez działki nr (...), które mają znaczną powierzchnię i są niezagospodarowane. Właściciele tych działek po ustanowieniu służebności drogi koniecznej mogą je zagospodarować z uwzględnieniem istniejącego obciążenia. Wariant ten nie prowadzi do sytuacji konfliktowych z uwagi na niezamieszkałe i nieuprawiane tereny przebiegu drogi koniecznej. Ponadto za wariantem tym przemawia okoliczność, że w pasie drogi koniecznej jest najmniejsza liczba drzew do usunięcia (1 – 2); nie ma też silosów i śmietników, jak to ma miejsce w innych wariantach przedstawionych przez biegłego w opinii uzupełniającej.

Jednocześnie Sąd Rejonowy odrzucił dwa warianty przebiegu drogi koniecznej przedstawione przez biegłego geodetę w pierwszej opinii technicznej. Przede wszystkich każdy z tych wariantów przewidywał ustanowienie drogi koniecznej przez działki już zabudowane domami mieszkalnymi, w całości zagospodarowane. Droga konieczna, która miałaby przebiegać przez nieruchomość uczestników postępowania M. i E. małżonków G. (nr 121/1), znajdowałaby się wprost okien salonu, kuchni i sypialni ich domu, nadto wymagałaby usunięcia nasadzeń – drzew znajdujących się w jej pasie, przesunięcia istniejącego ogrodzenia, częściowo kosztem sąsiedniej działki należącej do F. Ś. (nr 120), a nadto przebiegałaby w odległości mniejszej niż 4 m od domu F. Ś. na wprost okien sypialni.

Natomiast droga konieczna, która miałaby przebiegać przez nieruchomość uczestniczki postępowania A. S. (1) (nr 121/2) wymagałaby usunięcia nasadzeń o wartości 2.608 zł, zniwelowania terenu z powodu stromego zjazdu, przeniesienia słupa telefonicznego, a nadto byłaby w odległości mniejszej niż 4 m od okien budynku szkolnego, znajdującego się na działce sąsiedniej.

W świetle powyższego Sąd Rejonowy wybrał wariant przebiegu drogi koniecznej przedstawiony w punkcie I postanowienia, kierując się w tym względzie przesłankami z art. 145 § 2 i 3 k.c., wedle których przeprowadzenie drogi koniecznej winno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ta prowadzi, przy uwzględnieniu interesu społeczno – gospodarczego.

Wysokość wynagrodzenia dla właścicieli nieruchomości obciążonych została przez Sąd ustalona w oparciu o opinię biegłej sądowego J. J.. Opinii tej żaden z uczestników skutecznie nie zakwestionował. Sąd przyjął również, że to wnioskodawca winien ponieść koszty opłat i usunięcia drzew i krzewów w pasie drogi koniecznej, jak również całość kosztów postępowania w sprawie, bowiem ustanowienie drogi koniecznej leżało wyłącznie w jego interesie.

Apelacje od powyższego postanowienia wnieśli uczestnicy postępowania: A. S. (2), M. D. i R. D., domagając się jego zmiany poprzez ustanowienie drogi koniecznej przez działki gruntu o numerach 121/1 i 120, tj. według wariantu IA opinii biegłego sądowego F. G. (2) z dnia 7 kwietnia 2009r., ewentualnie uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

W odrębnych apelacjach podnieśli takie same zarzuty, a mianowicie zarzut naruszenia art. 145 § 2 i 3 k.c. poprzez przyjęcie, że ustanowiona służebność drogi koniecznej stanowi najmniejsze obciążenie dla działek, przez które przebiega oraz zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. poprzez niezamieszczenie w uzasadnieniu orzeczenia koniecznych elementów.

W uzasadnieniu apelacji skarżący wskazywali, że ich zdaniem droga konieczna powinna przebiegać przez działkę nr (...) stanowiącą własność małżonków G., bowiem to przez tę działkę wnioskodawca do 2005r. realizował dostęp do drogi publicznej. Z kolei droga konieczna ustanowiona przez Sąd I instancji przez działkę nr (...) utrudni w przyszłości jej podział pomiędzy współwłaścicielami i ewentualną sprzedaż tej działki.

Apelujący uczestnicy postępowania podnieśli również, że zasądzone na ich rzecz wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej odbiega od cen rynkowych nieruchomości i nie odzwierciedla faktycznej utraty wartości działki obciążonej. W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia Sąd I instancji nie podał motywów swojego rozstrzygnięcia, zwłaszcza w zakresie przyznanego wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna.

Sąd I instancji dokonał ustaleń faktycznych, które znajdują oparcie w zebranym materiale dowodowym. Nie budzi również zastrzeżeń ocena prawna tych ustaleń.

Tym samym ocena faktyczna i prawna Sądu Rejonowego została przyjęta przez Sąd Okręgowy jako podstawa własnego rozstrzygnięcia.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że Sąd I instancji wszechstronnie i bardzo starannie uzasadnił przyczyny, dla których sporna służebność drogi koniecznej nie może przebiegać przez działkę gruntu nr (...) (współwłasność M. i E. małżonków G.) wzdłuż granicy z działką nr (...) (własność F. Ś.). Sąd Rejonowy dwukrotnie (za każdym razem w osobie innego sędziego) dokonał wizji lokalnej tych działek, za każdym razem dochodząc do przekonania, że taki przebieg drogi koniecznej stanowić będzie poważne obciążenie tych nieruchomości. Przede wszystkim działki nr (...) są już zabudowane i zamieszkałe, a ewentualna droga konieczna musiałaby przebiegać w bezpośrednim sąsiedztwie domów i ogrodu, ponadto konieczne byłoby przesunięcie ogrodzenia i wycięcie nasadzeń. Z kolei działka uczestników postępowania A. S. (2), M. D. i R. D. (nr 119/3) ma dużą powierzchnię (ok. 2 ha) i nie jest w żaden sposób użytkowana. Stąd Sąd I instancji trafnie skonkludował, że ewentualny przyszły podział tej działki i sposób jej zagospodarowania właściciele działki będą mogli dostosować do ustanowionej drogi koniecznej.

Nie sposób podzielić poglądu apelujących uczestników postępowania, że skoro do 2005r. wnioskodawca korzystał z dostępu do drogi publicznej przez działkę o nr (...), to taki stan winien przesądzić o obecnym przebiegu służebności drogi koniecznej. Przede wszystkim zauważyć należy, że wnioskodawca w żadnym razie nie mógłby korzystać z przejazdu w tym miejscu, co poprzednio. Wcześniej bowiem wnioskodawca przejeżdżał niemal przez środek działki nr (...), która stanowiła wówczas współwłasność matki wnioskodawcy M. O. i A. S. (1). M. O. sprzedała swój udział M. i E. małżonkom G., po czym w 2005r. w wyniku zniesienia współwłasności nastąpił podział działki na dwie o numerach: 121/1, której właścicielem zostali małżonkowie G. i 121/2 stanowiącej własność A. S. (1). Od tego czasu dotychczasowy sposób przejazdu wnioskodawcy do jego działek nie był możliwy, bowiem w miejscu przejazdu postawione zostało ogrodzenie oddzielające wydzielone już działki, zmienił się też sposób zagospodarowania miejsca poprzedniego przejazdu. Natomiast obecnie proponowany przez apelujących przebieg drogi koniecznej byłby dodatkowym obciążeniem dla właściciela działki nr (...) (obecnie jest nim uczestnik postępowania F. Ś.) i stanowiłby wyjątkową uciążliwość, mając na uwadze usytuowanie domów znajdujących się na działkach (...).

Uwzględniając powyższe okoliczności Sąd I instancji trafnie przyjął, że ustanowienie drogi koniecznej wedle wariantu nr 3 opinii uzupełniającej biegłego sądowego F. G. (2) stanowi najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ta ma prowadzić oraz uwzględnia potrzeby nieruchomości nie mającej dostępu do drogi koniecznej, a nadto uwzględnia interes społeczno – gospodarczy.

Z kolei jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej ustalone zostało w oparciu o opinię biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości J. J.. Analiza tej opinii prowadzi do wniosku, że została ona sporządzona w sposób rzetelny i znajduje oparcie w przepisach prawa, w tym rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). Wartość służebności drogi koniecznej biegła określiła w oparciu o wartość rynkową gruntów obciążonych służebnością, stosując podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Apelujący uczestnicy postępowania nie kwestionowali przyjętej przez biegłą metody szacowania wartościach ich nieruchomości. Wedle obliczeń biegłej, rynkowa wartość 1 m ² działki nr (...) to kwota 1,43 zł. Z kolei powierzchnia tej działki zajęta pod pas służebności wynosi 233 m ². Biegła przyjęła wysoki współczynnik współkorzystania (K = 0,8) przez co wysokość jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej jest zbliżona do wartości rynkowej pasa gruntu zajętego pod tę służebność. W tej zaś sytuacji nie sposób przyjąć, że jednorazowe wynagrodzenie zostało ustalone w wysokości zaniżonej i by odbiegało od cen rynkowych.

Z przedstawionych wyżej względów apelacje uczestników postępowania A. S. (2), M. D. i R. D. jako bezzasadne zostały oddalone na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 520 § 1 k.p.c., według zasady, że w postępowaniu nieprocesowym każdy uczestnik ponosi koszty postępowania zawiązane ze swoim udziałem w sprawie.