Zaskarżonym wyrokiem z dnia 1 grudnia 2010r. w sprawie z powództwa M. M. (1), działającej jako zarządca sadowy nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) przeciwko Gminie Ł. o zapłatę, Sąd Okręgowy w Łodzi zasądził od pozwanej Gminy na rzecz powódki, jako zarządcy sądowego przedmiotowej nieruchomości kwotę:
1) 231.346 złotych tytułem utraconych korzyści wynikających z nieprawidłowej gospodarki lokalami z ustawowymi odsetkami od kwoty 89.971 złotych od dnia 9 listopada 2004r. do dnia zapłaty i od kwoty 141.375 złotych od dnia 19 maja 2009r. do dnia zapłaty;
2) 33.180 złotych tytułem utraconych korzyści wynikających z zaniechania pobierania opłat za korzystanie z gruntu o pow. 176 m
2 z ustawowymi odsetkami od dnia 17 marca 2007r. do dnia zapłaty;
4) 5.338 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego od uwzględnionej części powództwa i
oddalił powództwo w pozostałej części oraz zasądził od powódki jako zarządcy sądowego przedmiotowej nieruchomości na rzecz pozwanej Gminy kwotę 9.360 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego od oddalonej części powództwa i nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Łodzi tytułem brakujących kosztów sądowych kwotę 20.097 złotych od powódki jako zarządcy sądowego przedmiotowej nieruchomości
z zasądzonego roszczenia oraz kwotę 17.576 złotych od pozwanej Gminy.
Powyższy wyrok zapadł na podstawie poczynionych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych, które Sąd Apelacyjny co do zasady podzielił i przyjął za własne, a z których wynika, że nieruchomość położona w Ł. przy ul. (...) jest zabudowana kamienicą wielkomiejską frontową i trzema oficynami, budynkami garażowymi i komórkami. Do działki są doprowadzone przyłącza wody, kanalizacji, energii elektrycznej, gazu i telefonu. Łączna powierzchnia użytkowa obejmuje 1987,9 m
2, w tym 35 lokali mieszkalnych, co wyczerpuje 1686,43 m
2, 3 lokale użytkowe łącznie o powierzchni 192,70 m
2 i 7 garaży o powierzchni 108,72 m
2. Zabudowania są w złym stanie technicznym. Budynek mieszkalny, oficyna lewa i pierwsza oficyna prawa wymagają częściowego remontu kapitalnego, obserwacji pęknięć na ścianach oraz kontroli przewodów kominowych. Druga oficyna prawa wymaga kapitalnego remontu i obserwacji pęknięć. Standard lokali jest niski, nie ma w nich instalacji centralnego ogrzewania, a węzły sanitarne urządzone zostały przez wydzielenie ich z innych pomieszczeń. Łączy się to z możliwością uzyskiwania niskich czynszów. Lokale użytkowe są atrakcyjnie położone z uwagi na dostępność od ulicy, znaczne natężenie ruchu, odpowiednie witryny i rozpoznawalny punkt.
Nieruchomość ta powinna przynosić dochód z wynajmu lokali mieszkalnych i użytkowych, garaży i gruntu zajętego przez komórki należące do sąsiedniej nieruchomości. Przez okres kilkudziesięciu lat nieruchomość pozostawała w zarządzie państwowym, a następnie od dnia 1 stycznia 1958r., przejęła go pozwana, stosownie do pisma Prezydium Rady Narodowej z dnia 17 czerwca 1957r. Matka powódki I. Ż., co najmniej od 1992r. wyrażała wolę przejęcia zarządu nieruchomością. W piśmie z 24 sierpnia 1992r. została poinformowana przez pozwaną, że zgodnie z obowiązującym stanem prawnym zarządcą jest Zakład Gospodarki Mieszkaniowej Ł., będący jednostką pozwanej. W 1995r. matka powódki, zgodnie z żądaniem pozwanej, złożyła odpis księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której ujawniona została jako współwłaścicielka w 7/8 częściach, ale nie spowodowało to przekazania jej zarządu. W latach 1995 do 1999 z nieruchomości nie uzyskano dochodów. W dniu 11 maja 1999r. matka powódki, T. C. i E. W. wystąpiły do Sądu o przekazanie zarządu I. Ż. i odszkodowanie przez przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego. We (...). zmarła I. Ż., a pozostałe współwłaścicielki cofnęły wnioski o odszkodowanie. Po wskazaniu przez powódkę kandydata
|
UZASADNIENIE
|
nie występowano o eksmisję osób zalegających z czynszem przez co najmniej 3 miesiące, nie prowadzono polityki przenoszenia najemców zalegających z płaceniem czynszu do lokali o mniejszych powierzchniach, nie zastosowano możliwości pobierania czynszu wolnorynkowego za lokale o powierzchni ponad 80 m
2. Nieprawidłowe zarządzanie lokalami użytkowymi, garażami i gruntem polegało na niepobieraniu czynszu za dzierżawę gruntu wykorzystywanego pod komórki dla sąsiedniej posesji, nie wynajmowaniu lokali użytkowych za stawki rynkowe, utrzymywaniu pustostanów lokali użytkowych i garaży, mimo dużego popytu w tej strefie. Niewłaściwe zarządzanie kosztami polegało na zaniechaniu obciążania najemców wydatkami związanymi z bieżącym utrzymaniem nieruchomości, nieustalaniu przyczyn wyjątkowo wysokich opłat za oświetlenie klatek schodowych, piwnic, strychów i bramy, zaniechaniu ubezpieczenia budynku od ognia i innych zdarzeń losowych oraz OC, ponoszeniu wysokich kosztów ekspertyz technicznych, których nie wykorzystywano, zaliczaniu do kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości remont lokalu użytkowego, którego zniszczenie nastąpiło wskutek wadliwej eksploatacji przez najemcę, nie obciążając go tymi kosztami oraz kosztami wydatków poniesionych na rozbiórkę budynku przy ul. (...). Pozwana nie uzyskała
z nieruchomości dochodu odpowiadającego potencjalnym możliwościom. Sytuację pogarszało nie egzekwowanie zaległości czynszowych, w tym od właścicieli zajmujących w niej lokale. Doszło do zaniechania prowadzenia bieżących napraw i konserwacji. Następstwem tego są widoczne rysy i ubytki w strukturze murów, ubytki tynków, zawilgocenia i zagrzybienia, ślady po zaciekach z dachu, zaniedbanie klatek schodowych, zanieczyszczenie okien i drzwi zewnętrznych. Nie były wykonywane zalecenia okresowych kontroli, w nieodpowiedni sposób prowadzone były wykonywane roboty remontowe, nie likwidowano stwierdzonych błędów wykonawstwa. Brak ogrodzenia posesji, bramy i zniszczenie drzwi wejściowych stanowiły przyczynę narażenia budynku na dalszą dewastację. Wieloletnie zaniedbania oraz naturalne zużycie stanowią przyczynę bezwzględnej konieczności wykonania szeregu robót. Jeszcze przed objęciem nieruchomości przez Gminę stan budynków był zły, na co wskazuje ekspertyza z 1987r. i co daje podstawę do przyjęcia, że nawet najstaranniej prowadzony zarząd i uzyskiwanie najwyższych dochodów nie dawałyby środków na sfinansowanie niezbędnych prac. Nakładało to na pozwaną obowiązek sukcesywnego wykonywania najpilniejszych robót, ale wykonywała ona jedynie prace drobne, niewspółmierne do potrzeb, co prowadziło do pogorszenia stanu budynku. Strata współwłaścicieli, będących osobami fizycznymi, poniesiona na skutek nieprawidłowo prowadzonego zarządu, obejmuje sumę 213.346 złotych przy uwzględnieniu przedawnienia roszczenia za okres od dnia 1 stycznia 1995r. do dnia 30 sierpnia 1995r. Zaniechanie płacenia czynszów przez współwłaścicieli zajmujących lokale od 2000r. było następstwem niemożności dojścia do porozumienia w zakresie ustanowienia zarządu umownego i nie ograniczało możliwości finansowania wymaganych prac, skoro w tym okresie uzyskany został dochód w kwocie 46.812 złotych. Strata związana z niezawarciem umowy dzierżawy gruntu zajętego pod komórki obejmuje możliwy do uzyskania czynsz dzierżawny. Zwrotowi podlega również przypadająca współwłaścicielom – osobom fizycznym część bezzasadnie sfinansowanego remontu lokalu użytkowego, który powinien był ponieść najemca.
W świetle powyższych ustaleń Sąd Okręgowy uwzględnił wytoczone powództwo w znacznej części, zasądzając na rzecz powódki, jako zarządcy sądowego, określone kwoty tytułem zwrotu utraconych korzyści oraz części kosztów remontu lokalu użytkowego i oddalił powództwo w pozostałym zakresie, jako bezzasadne.
Strona powodowa zaskarżyła powyższy wyrok w części oddalającej zgłoszone powództwo, zarzucając naruszenie prawa:
I. procesowego, tj.:
1) art. 322 k.p.c. przez jego niezastosowanie, zarówno w odniesieniu do ustalenia wynagrodzenia należnego zarządzającemu współwłaścicielowi, jak i w odniesieniu do wysokości wyrządzonej, rzeczywistej szkody;
2) art. 233 § 1 k.p.c. przez dowolną ocenę dowodów, polegającą na sprzeczności rozstrzygnięcia w zaskarżonej części z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz własnymi ustaleniami Sądu;
II. jak i prawa materialnego, tj.:
1) art. 361 § 2 k.c. przez oddalenie powództwa w kwocie 254.000 zł, tj. szkody rzeczywistej, tytułem odszkodowania za utratę wartości użytkowej nieruchomości;
2) art. 205 k.c. przez błędną wykładnię pojęcia „wynagrodzenie odpowiadające uzasadnionemu nakładowi pracy”
W konkluzji apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez zasądzenie na rzecz powódki kwoty 364.547.60 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 września 2005r. oraz zasądzenie zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych za obie instancje, przy uwzględnieniu ponadstandardowego nakładu pracy pełnomocników w zakresie kosztów zastępstwa procesowego, tj. zasądzenia ich w podwójnej wysokości stawki minimalnej.
Strona pozwana zaskarżyła powyższy wyrok apelacją w części uwzględniającej wytoczone powództwo, zarzucając obrazę zarówno prawa:
I. procesowego, mającą istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:
1) art. 224 k.p.c. w zw. z art. 233 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego zwłaszcza poprzez:
a) dowolne przyjęcie, że współwłaściciele prywatni dowiedzieli się o powstaniu szkody i osobie odpowiedzialnej za szkodę dopiero z dniem 1 lipca 2005r., gdyż „dopiero w tym momencie pojawiła się realna możliwość zapoznania się z dokumentacją i dokonania oceny, jak był prowadzony zarząd i jaki był zakres nieprawidłowości...” (str. 26 uzasadnienia), choć jak Sąd sam ustalił (str. 4 uzasadnienia) osoby te już „we wrześniu 1999r. wystąpiły z wnioskiem o przekazanie zarządu I. Ż.” kwestionując prawidłowość dotychczasowego zarządu, a zatem 3-letni termin przedawnienia z art. 441 k.c. minął najpóźniej we wrześniu 2002r., co powoduje, że powództwo należało oddalić co najmniej za okres sprzed 2002r.;
2) dowolne przyjęcie, że współwłaściciele prywatni dowiedzieli się o powstaniu szkody i osobie odpowiedzialnej za szkodę dopiero z dniem 1 lipca 2005r., choć właściciele prywatni w większości zamieszkujący na posesji mieli wiedzę o istniejących pustostanach, stanie nieruchomości, a nawet o wysokości stawek czynszowych, gdyż jak Sąd sam ustalił (str. 27 uzasadnienia) „...w tej nieruchomości funkcjonowała zasada ponoszenia opłat przez właściciela jak przez najemcę...” oraz, że „...Miasto Ł. obciążało współwłaścicieli zajmujących lokale czynszem...”, choć przy prawidłowej ocenie tych faktów należało przyjąć, że wobec 3-letniego terminu przedawnienia z art. 441 k.c., ów termin upłynął już za okres sprzed 1 września 2002r., co powoduje, że powództwo należało oddalić co najmniej za okres sprzed 1 września 2002r.;
3) pominiecie zasadniczej okoliczności, że świadek, pełnomocnik właścicieli prywatnych J. S. już w dniu 5 listopada 2001r. na rozprawie w sprawie IV Ns I 450/99 wskazywał na tożsame nieprawidłowości w postaci istnienia pustostanów i zaniżonych stawek dla lokali (k. 295 akt sprawy IV Ns I 450/99 następnie częściowo oddalonej, a w zakresie odszkodowania umorzonej wobec cofnięcia powództwa), co powinno prowadzić do wniosków o zasadności zgłoszonego zarzutu przedawnienia względnie zarzutu przyczynienia się do powstałej szkody;
4) pominięcie istotnej okoliczności, że współwłaściciele od co najmniej 1990r. mieli możliwość samodzielnego zajmowania i wynajmowania lokali, prowadzenia eksmisji z lokali w oparciu o art. 206 k.c. i choćby pobierając z tego tytułu czynsz zmniejszyć swą szkodę, a nie uczyniwszy tego przyczynili się w znacznym stopniu do powstania rzekomej szkody;
5) przyjęcie, za udowodnione winy, szkody i adekwatnego związku przyczynowego w oparciu wyłącznie o opinie biegłej, która z założenia miała przecież charakter hipotetyczny, a strona powodowa nie wykazała żadnym środkiem dowodowym, że lokale, a zwłaszcza lokale użytkowe można było w praktyce wynająć w okresie objętym powództwem i to za stawki czynszowe przyjęte przez biegłą, która jak wynika z materiału dowodowego, nie dysponowała prawie żadnymi transakcjami podobnymi do przedmiotowej nieruchomości i opierała się głównie na stawkach czynszu ze strefy O tj. bliskich okolic ul. (...), choć przedmiotowa nieruchomość nie leży w tej strefie, a nadto Sąd przeprowadził na rozprawie dowód przeciwny z zeznań świadków: B. H., J. S.-B., U. C. (k. 1004, k. 1023), co do możliwości wynajęcia lokali w złym stanie technicznym;
6) przyjęcie dowolnego ustalenia, ze pozwana kiedykolwiek „zawarła z M. M. umowę dzierżawy gruntu o powierzchni 176 m
2 z urządzonymi komórkami” i to z „mocą wsteczną” (str. 31 uzasadnienia wyroku), choć brak jakiegokolwiek dowodu na zawarcie takiej umowy;
II. jak i prawa materialnego, tj.:
1) art. 935 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z art. 615 k.p.c. w zw. z art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2004 nr 261, poz. 2603 ze zm.), poprzez ich błędną wykładnię i rozszerzanie legitymacji czynnej zarządcy sądowego na sprawy sprzed objęcia swych funkcji przez zarządcę sądowego i nie wchodzące w zakres zarządzania nieruchomościami, choć przepis wyraźnie wskazuje, że legitymacja zarządcy sądowego dotyczy spraw wynikłych z jego zarządu (sądowego) nieruchomością, co przy roszczeniach zgłoszonych w przedmiotowej sprawie powinno prowadzić do przyjęcia braku legitymacji czynnej powódki i w konsekwencji do oddalenia powództwa w całości;
2) art. 935 § 3 k.p.c. w zw. z art. 615 k.p.c. w zw. z art. 199 k.c. poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że zarządca mógł występować w niniejszej sprawie przekraczającej zwykły zarząd bez zgody pozwanego, jako współwłaściciela, a raczej zezwolenia Sądu, choć przepis art. 199 k.c. jest jasny i wymaga takiej zgody od wszystkich współwłaścicieli lub zezwolenia Sądu wprost, co powinno prowadzić do oddalenia powództwa w całości;
3) naruszenie prawa tj. art. 185 ust. 1 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2004 nr 261, poz. 2603 ze zm.), poprzez jego pominięcie przy rozpoznawaniu sprawy i rozszerzanie uprawnień zarządcy o prawo do wytaczania powództw o odszkodowanie z tytułu wyrządzenia szkody w czasie sprzed zarządu sądowego, co nie mieści się w zakresie bieżącego zarządu nieruchomością, co w konsekwencji powinno doprowadzić do oddalenia powództwa, ze względu na brak legitymacji czynnej powódki;
4) naruszenie prawa tj. art. 172 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 292 k.c. w zw. z art. 7 k.c. w brzmieniu sprzed nowelizacji z 28 lipca 1990r., poprzez ich pominięcie i w konsekwencji błędne przyjęcie - jako przesłanki rozstrzygnięcia - że nie doszło do zasiedzenia z mocy prawa nieodpłatnej służebności korzystania z komórek posadowionych na przedmiotowej nieruchomości na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości sąsiednich przy ul. (...) i nr(...)w Ł. - nieruchomości władnących, których obecnym właścicielem jest Gmina Miejska Ł. i członkowie wspólnoty mieszkaniowej, choć
w rzeczywistości zasiedzenie nastąpiło z mocy prawa najpóźniej w latach 70-ych, co powoduje zupełną bezpodstawność roszczeń powódki z tytułu utraconych korzyści wobec nie pobierania opłat za komórki;
5) pominięcie okoliczności, że brak w sprawie było legitymacji powódki do występowania z roszczeniami przysługującymi wcześniejszym współwłaścicielom - bezpośrednio poszkodowanym tj. B. J., A. W. i W. K. (2), gdyż te osoby nie były już współwłaścicielkami nieruchomości w okresie ustanowionego zarządu sądowego i nie mogą być zastępowane przez ustanowionego zarządcę sądowego, a nadto - jak wynika z treści aktu notarialnego z dnia
4 maja 2005r. (k. 157) - nie dokonały na rzecz zarządcy, czy współwłaścicielki M. M. (1) cesji przysługujących im uprawnień, w tym roszczeń odszkodowawczych;
6) art. 208 k.c., z którego wynika, że współwłaścicielom przysługiwało prawo żądania w odpowiednich terminach rachunku z zarządu, co w okolicznościach niniejszej sprawy prowadzi do wniosku, że prywatni współwłaściciele akceptowali dotychczasowy zarząd właścicielski i nie mogą domagać się teraz odszkodowania od zarządcy, gdyż co najmniej przyczynili się do powstania szkody;
7) pominięcie art. 206 k.c. i przyjęcie, że współwłaściciele ponieśli szkodę z tytułu braku pożytków za komórki, choć pozwana miała na tej podstawie prawnej prawo korzystać ponad swój udział z komórek na nieruchomości bez wynagrodzenia dla pozostałych współwłaścicieli i z tego tytułu nie mogli oni ponieść szkody, gdyż przepis nie zabrania korzystania z nieruchomości nawet ponad swój udział i to bez wynagrodzenia;
8) pominięcie art. 209 k.c., z którego wynika, że współwłaściciele mogli dokonać wszelkich czynności, których brak dokonania zarzucają w niniejszym postępowaniu pozwanej tj. windykować czynsze, zasiedlać pustostany, dbać o prace remontowe, co w konsekwencji powinno prowadzić do oddalenia powództwa w niniejszej sprawie w całości.
W konkluzji apelująca wniosła o zmianę kwestionowanego wyroku w zaskarżonej części i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na rzecz pozwanej kosztów postępowania przez Sądem
II instancji, według norm przepisanych, względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.
Wyrokiem z dnia 6 czerwca 2011r. Sąd Apelacyjny w Łodzi oddalił obie apelacje i zniósł między stronami koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.
W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Sąd Apelacyjny – podzielając stanowisko Sądu I instancji – uznał, że powódka jest legitymowana do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. W przekonaniu Sądu apelacyjnego, czynności zarządcy wyznaczonego przez Sąd, stosownie do art. 203 k.c., muszą być podporządkowane obowiązkowi prawidłowego i racjonalnego gospodarowania, do którego należy także prowadzenie spraw potrzebnych przy wykonywaniu zarządu. Ma on zatem prawo i obowiązek dochodzenia roszczeń pozostających w związku z nieruchomością, które mogą doprowadzić do jej lepszej kondycji gospodarczej, a zatem należy do nich także roszczenie odszkodowawcze. Przy czym zarządca nie musi uzyskiwać w tym zakresie zgody współwłaścicieli. Jednocześnie w takim przypadku, zdaniem Sądu, nie znajduje zastosowania art. 185 ust. 1 cytowanej ustawy gospodarce nieruchomościami, ponieważ dotyczy on zarządzania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Zatem skoro zarządca sądowy działa we własnym imieniu, a wykonywanie obowiązków w interesie współwłaścicieli nie stanowi o zastępstwie konkretnych współwłaścicieli, to w ocenie Sądu II instancji, nie mógł zostać uwzględniony zarzut braku legitymacji powódki do dochodzenia roszczeń przysługujących poprzednim właścicielkom, które swoje udziały darowały powódce w dniu 4 maja 2005r. Tym bardziej, że przewidziana w art. 208 k.c. możliwość żądania przez współwłaścicieli rachunku z zarządu nie ma wpływu na dochodzenie roszczenia odszkodowawczego. Natomiast odpowiedzialność pozwanej spełnia przesłanki przewidziane w art. 415 k.c.
Rozpoznając skargę kasacyjną strony pozwanej Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 listopada 2012r. uchylił powyższy wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi w części oddalającej apelację pozwanej oraz orzekającej o kosztach postępowania apelacyjnego i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Łodzi do ponownego rozpoznania wraz z orzeczeniem o kosztach postępowania kasacyjnego.
W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Sąd Najwyższy wskazał, że za zasadny uznał zarzut obrazy art. 935 § 1 k.p.c. w zw. z art. 615 k.p.c. w odniesieniu do błędnego przyjęcia przez Sądy orzekające w sprawie, iż zakresem zarządu wykonywanego przez powódkę, jako zarządcy sądowego przedmiotowej nieruchomości, objęte jest dochodzenie roszczeń odszkodowawczych wynikających z nieprawidłowo wykonywanego przez pozwaną zarządu nieruchomością wspólną w poprzednim okresie. W ocenie Sądu Najwyższego nie są bowiem objęte zarządem związanym ze współwłasnością czynności zachowawcze, które we wspólnym interesie może wykonywać każdy ze współwłaścicieli na podstawie art. 209 k.c., działając we własnym imieniu. W celu umożliwienia współwłaścicielom wykonywania zarządu rzeczą wspólną w sposób uwzględniający interes wszystkich współwłaścicieli w przepisach art. 199 – 205 k.c. uregulowany został ustawowy model zarządu, dotyczący stosunków wewnętrznych pomiędzy współwłaścicielami. Nadto współwłaściciele zawsze mogą tę kwestię rozwiązać umownie, a jedynie w razie niemożności osiągnięcia porozumienia przez współwłaścicieli przy wykorzystaniu przepisów dotyczących zarządu ustawowego lub umownego, pojawiające się problemy mogą być rozwiązane przez rozstrzygnięcie Sądu w sprawie konkretnej czynności (art. 199 k.c.) lub wyznaczenie zarządcy na wniosek każdego ze współwłaścicieli w trybie art. 203 k.c. Przy czym regulacje zawarte w art. 611 – 616 k.p.c. dotyczące zarządu rzeczą wspólną odnoszą się w pełni do zarządcy ustanowionego na podstawie art. 203 k.c., bez względu na to, czy jest nim jeden ze współwłaścicieli, czy osoba trzecia. Jednak ustanowienie zarządcy w trybie art. 203 k.c. powoduje utratę od dnia uprawomocnienia się stosownego postanowienia o jego powołaniu uprawnień współwłaścicieli do zarządu rzeczą wspólną, a zakres ich uprawnień do używania rzeczy wspólnej reguluje art. 612 § 1 k.c.
W tym kontekście Sąd Najwyższy stwierdził, że choć zakres obowiązków i uprawnień zarządcy sądowego rzeczy wspólnej nie został
explicite określony, to jednak mając na uwadze przyczyny, dla których taki zarządca został ustanowiony (art. 203 k.c.) należało uznać, że zarządca nie musi konsultować ze współwłaścicielami czynności zwykłego zarządu, zwłaszcza skoro właśnie m. in. na tym tle doszło między nimi do nieporozumień uzasadniających potrzebę ustanowienia zarządcy sądowego. Natomiast zarządca sądowy musi uzyskać zgodę współwłaścicieli lub zezwolenie Sądu (art. 935 § 3 k.p.c.) w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd. Przy czym w stosunku do zarządcy sądowego w art. 615 k.p.c. zastosowano odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu, z uwzględnieniem treści art. 611 – 614 k.p.c. W konsekwencji, zdaniem Sadu Najwyższego, prawo zarządcy wynikające z art. 934 k.p.c. dotyczy odbierania tylko takich świadczeń, które mogą być uznane za dochód z rzeczy objętej zarządem, nie obejmując natomiast upoważnienia do odbioru innych świadczeń, które nie są związane z korzystaniem z rzeczy. Stosownie bowiem do treści art. 935 § 1 k.p.c. zarządca dla właściwego wypełniania obowiązku prawidłowego prowadzenia gospodarki rzeczą wspólną został uprawniony do podejmowania potrzebnych czynności
w granicach zwykłego zarządu, w szczególności do pobierania pożytków i przychodów, jakie rzecz przynosi, spieniężania ich, podejmowania działań skierowanych na osiągnięcie dochodu w ramach racjonalnej gospodarki, pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem w należytym stanie przedmiotu współwłasności oraz przekazywania nadwyżki przychodów nad wydatkami współwłaścicielom, stosownie do ich udziałów w przedmiocie współwłasności oraz w terminach oznaczonych przez Sąd. Niewątpliwie do zakresu tego uprawnienia należy także prowadzenie spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne. Niemniej możliwość pozywania i bycia pozywanym dotyczy jedynie spraw wynikających z zarządu rzeczą wspólną w ramach zwykłego zarządu. Obejmuje zatem wszelkie roszczenia i zobowiązania, jakie w związku z rzeczą wspólną mieli współwłaściciele w dacie objęcia zarządu przez ustanowionego przez Sąd zarządcę, będące konsekwencją podjętych przez nich czynności prawnych oraz wynikające z czynności prawnych podjętych przez zarządcę, a także powództwo posesoryjne i negatoryjne zmierzające do ochrony przedmiotu zarządu.
Wobec powyższego, mając na uwadze cel ustanowienia zarządu na podstawie art. 203 k.c., którym jest regulowanie stosunków spornych między współwłaścicielami, zasad sprawowania zarządu rzeczą wspólną, obowiązków i uprawnień zarządcy (art. 935 k.p.c.), Sąd Najwyższy stwierdził, że wszelkie czynności, jakie może i powinien wykonywać zarządca dotyczą przedmiotu współwłasności. Dochód uzyskany z prowadzenia gospodarki rzeczą wspólną jest dochodem współwłaścicieli, zarządzanym przez zarządcę. Natomiast objęte zaskarżonym wyrokiem roszczenia - „utracone korzyści wynikające z nieprawidłowej gospodarki lokalami”, „utracone korzyści za zaniechanie pobierania opłat za korzystanie z gruntu o powierzchni 176 m
2” oraz „zwrot kosztów remontu lokalu użytkowego” - oparte były na twierdzeniu, że pozwana nieprawidłowo wykonywała zarząd nieruchomością wspólną w minionym okresie. Roszczenia te stanowią odszkodowanie, mające na celu naprawienie szkody polegającej na nieuzyskaniu korzyści (dochodu), jakie współwłaściciele mogliby osiągnąć, gdyby zarząd był prowadzony należycie oraz na pomniejszeniu ich aktywów przez bezpodstawne obciążenie wydatkami na remont wskazanego lokalu. Nie należą one zatem do kategorii spraw wynikających z zarządu, o jakich mowa w art. 935 § 1 zdanie trzecie k.p.c., do dochodzenia których powódka jest uprawniona jako zarządca sądowy. Bowiem nie stanowią one roszczeń, które przysługiwały współwłaścicielom w dacie objęcia zarządu przez powódkę, jako konsekwencji zdziałanych przez nich czynności prawnych. Poszkodowanymi są współwłaściciele, a związek tych roszczeń z zarządem polega na tym, że ocena działań podejmowanych przez pozwaną – poprzedniego zarządcę, odnosi się do obowiązków
i uprawnień łączących się z prowadzeniem gospodarki przedmiotem zarządu. Przesłankami tego roszczenia są działania i zaniechania pozwanej w okresie sprawowania zarządu rzeczą wspólną, które podlegają ocenie przez współwłaścicieli w kontekście zasad prawidłowego prowadzenia gospodarki przedmiotem ich współwłasności, zaistnienie szkody i związek przyczynowy pomiędzy tymi działaniami a szkodą. Natomiast nie ma podstaw do przyjęcia, że uprawnienie do ustalania przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej poprzedniego zarządcy mieści się w zakresie obowiązków i uprawnień następnego zarządcy określonych w art. 935 § 1 związku z art. 615 k.p.c. Na gruncie art. 938 § 1 k.p.c. przyjęte zostało, że odpowiedzialność zarządcy dotyczy szkody wyrządzonej uczestnikom postępowania egzekucyjnego, określonym w art. 922 k.p.c., której naprawienia mogą oni dochodzić w drodze oddzielnego postępowania sądowego, a zatem w odniesieniu do zarządu związanego ze współwłasnością chodzi o wyrządzenie szkody współwłaścicielom. Podstawa odpowiedzialności zarządcy osadzona jest w prawie materialnym (art. 471 k.c.), które określa również uprawnionego do dochodzenia roszczenia i zobowiązanego do jego spełnienia. Powołanie, jako podstawy odpowiedzialności pozwanej, czynu niedozwolonego łączy się
zaś z obowiązkiem wykazania, że do wyrządzenia szkody doszło poza istniejącym pomiędzy stronami stosunkiem prawnym, a zdarzenie wywołujące szkodę jest jednocześnie źródłem powstania zobowiązania. Przy czym nie ma znaczenia dla uprawnienia do dochodzenia odszkodowania to, że środki, które powinna była uzyskać pozwana mogły lub powinny być przeznaczone w całości lub w części na utrzymanie nieruchomości.
Wobec powyższego Sąd Najwyższy uchylił kwestionowany wyrok w części dotyczącej apelacji strony pozwanej.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Na wstępie – abstrahując od oceny trafności poszczególnych zarzutów podniesionych w zgłoszonym środku odwoławczym – będąc związanym zawartym w powołanym wyroku Sądu Najwyższego stanowiskiem, w zakresie braku
in casu po stronie powódki legitymacji procesowej, Sąd Apelacyjny ponownie rozpoznając niniejszą sprawę, na skutek apelacji strony pozwanej, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz Miasta Ł. kwotę 10.342 złote tytułem zwrotu kosztów procesu.
W pisemnych motywach swojego wyroku Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, że zakres uprawnień zarządcy rzeczą wspólną, ustanowionego przez Sąd w trybie art. 203 k.c. nie obejmuje możliwości dochodzenia potencjalnych roszczeń odszkodowawczych współwłaścicieli rzeczy wspólnej – przedmiotowej nieruchomości w stosunku do poprzedniego zarządcy tej nieruchomości z tytułu ewentualnych szkód wyrządzonych nieprawidłową gospodarką rzeczą wspólną. Dochodzone przez powódkę, jako zarządcę sądowego, roszczenia stanowią żądanie zapłaty odszkodowania, mające na celu naprawienie szkody polegającej na nieuzyskaniu korzyści (dochodu), jakie współwłaściciele mogliby osiągnąć, gdyby zarząd był prowadzony należycie oraz na pomniejszeniu ich aktywów przez bezpodstawne obciążenie wydatkami na remont wskazanego lokalu. Nie należą one zatem do kategorii spraw wynikających z zarządu, o jakich mowa w art. 935 § 1 zdanie trzecie k.p.c., do dochodzenia których powódka – jako zarządca sądowy jest uprawniona. Wszakże nie stanowią one roszczeń, które przysługiwały współwłaścicielom w dacie objęcia zarządu przez powódkę, jako konsekwencji dokonanych przez nich czynności prawnych. Tym bardziej, że skoro powódka źródeł odpowiedzialności strony pozwanej upatrywała w czynie niedozwolonym, a nie dokonanej wcześniej czynności prawnej współwłaścicieli, co wymaga ustalenia bezprawności sprawcy, szkody oraz związku przyczynowego, pozostających we wzajemnej korelacji, to bez wątpienia ustalanie przesłanek ewentualnej odpowiedzialności odszkodowawczej poprzedniego zarządcy nie mieści się w zakresie obowiązków i uprawnień zarządcy sądowego określonych w art. 935 § 1 w zw. z art. 615 k.p.c.
W tym stanie rzeczy wytoczone powództwo, jako zgłoszone przez osobą nieuprawnioną do wystąpienia z tymi roszczeniami, tj. nie mającą legitymacji procesowej do ich dochodzenia podlegało oddaleniu.
Natomiast odnosząc się do próby
de facto przekonfigurowania strony powodowej w trybie tzw. „prawidłowego oznaczenia strony”, czego domagała się powódka na etapie ponownego rozpoznawania niniejszej sprawy przez Sąd II instancji, należy przede wszystkim podnieść, że w myśl art. 383 k.p.c. jakakolwiek przedmiotowa i podmiotowa zmiana powództwa jest co do zasady niedopuszczalna na etapie postępowania apelacyjnego, a nadto sugerowana przez powódkę zmiana strony powodowej przez oznaczenie powódki – nie jako zarządcy sądowego przedmiotowej nieruchomości, tylko jej współwłaścicielki, czy także pełnomocnika pozostałych współwłaścicieli, oznaczałaby również niedopuszczalną na obecnym etapie przedmiotową zmianę powództwa w zakresie podstawy faktycznej żądania. Szczególnie, że powódka od początku procesu –
nota bene reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika
– swoją legitymację procesową do działania wywodziła z faktu wykonywania funkcji zarządcy sądowego tej nieruchomości, a nie z tytułu współwłasności tej nieruchomości, czy reprezentacji pozostałych współwłaścicieli, co dobitnie podkreślała w wielu pismach procesowych, a także w odpowiedzi na skargę kasacyjną, zwalczając zarzut strony pozwanej o braku legitymacji procesowej czynnej powódki, jako zarządcy sądowego w sprawie niniejszej (k. 1559).
W konsekwencji – niezależnie od niedopuszczalności wnioskowanego dopiero na obecnym etapie procesu przekonfigurowania strony powodowej, uzasadnionego jedynie negatywną z punktu widzenia interesów powódki treścią rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego – sugerowane „prawidłowe oznaczenie” strony powodowej oznaczałoby ingerencję w podstawę faktyczną zgłoszonego przez powódkę żądania, która mogąc alternatywnie uzasadnić swoją legitymację procesową czynną w niniejszej sprawie samodzielnie i konsekwentnie źródła swojego uprawnienia do działania
in casu, jako strona upatrywała wyłącznie w sprawowaniu zarządu sądowego przedmiotowej nieruchomości.
Niezależnie od powyższego, przyjmując nawet, że powódka posiadała legitymację procesową czynną w rozpoznawanej sprawie, zdecydowana większość roszczeń dochodzonych pozwem nie mogłaby zostać uwzględniona, wobec skutecznie podniesionego przez stronę pozwaną zarzutu przedawnienia. Ocena tego zarzutu dokonana przez Sąd Okręgowy, w przekonaniu Sądu odwoławczego, nie była bowiem prawidłowa. Sąd I instancji nie uwzględniając zarzutu przedawnienia podniósł, że w przedmiotowej sprawie zarządca przejął zarząd nieruchomością i dokumentację zarządu prowadzoną przez Miasto w dniu 1 lipca 2005r. i od tego dnia rozpoczął się bieg terminu przedawnienia. Dopiero bowiem w tym momencie pojawiła się realna możliwość zapoznania się z dokumentacją i dokonania oceny, jak był prowadzony zarząd i jaki był zakres nieprawidłowości. Pogląd ten jest nietrafny. W okresie objętym żądaniem obowiązywał przepis art.442 k.c., który stanowił, że roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się z upływem lat 3 od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia.
Przesłanka wiadomości o szkodzie zostaje spełniona już w tej chwili, w której poszkodowany wie o istnieniu szkody w ogóle, gdy ma świadomość faktu powstania szkody (wyrok Sądu Najwyższego z 20.01.2005r. II CK 358/04). Dla rozpoczęcia biegu terminu nie jest konieczne aby poszkodowany, który dowiedział się o szkodzie znał już jej rozmiar, także nie jest konieczne aby dowiedział się równocześnie o szkodzie i osobie – decyduje data późniejsza, ustalenie wiedzy poszkodowanego o szkodzie i osobie następuje w oparciu o obiektywnie sprawdzalne okoliczności (wyrok Sądu Najwyższego z 8.12.2004r. I CK 166/04).
W rozpoznawanej sprawie trafnie apelująca Gmina podnosiła, że właściciele prywatni, w tym powódka, w większości zamieszkujący na przedmiotowej nieruchomości mieli wiedzę o złym zarządzaniu nieruchomością przez pozwaną, istniejących pustostanach, stanie nieruchomości, a nawet o wysokości stawek czynszowych, gdyż jak Sąd Okręgowy ustalił (str. 27 uzasadnienia) „w tej nieruchomości funkcjonowała zasada ponoszenia opłat przez właściciela, jak przez najemcę” oraz, że „Miasto Ł. obciążało współwłaścicieli zajmujących lokale czynszem”. Współwłaściciele wskazując na powyższe uchybienia w zarządzie zainicjowali w 1999r. postępowanie w sprawie o przejęcie zarządu i odszkodowanie. W jej toku pełnomocnik właścicieli prywatnych – J. S., w dniu 5 listopada 2001r. na rozprawie wskazywał na nieprawidłowości w postaci istnienia pustostanów i zaniżonych stawek dla lokali (k. 295 akt sprawy IV Ns I 450/99 następnie częściowo oddalonej, a w zakresie odszkodowania umorzonej wobec cofnięcia powództwa), co powinno prowadzić do wniosku, że już wówczas współwłaściciele mieli wiedzę o szkodzie i podmiocie odpowiedzialnym za jej naprawienie. Tym samym były podstawy do uznania zasadności zgłoszonego zarzutu przedawnienia.
Mając powyższe na uwadze, abstrahując od oceny trafności dalszych podniesionych w zgłoszonym przez stronę pozwaną zarzutów obrazy zarówno prawa procesowego, jak i materialnego, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz Miasta Ł. kwotę 10.342 złote tytułem zwrotu kosztów procesu (3.142 zł kosztów sądowych uiszczonych przez stronę pozwaną + 7.200 wynagrodzenie pełnomocnika).
Na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 i art. 391 § 1 k.p.c., Sąd Apelacyjny zasądził od powódki na rzecz Miasta Ł. kwotę 37.676 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu w postępowaniu odwoławczym (13.438 zł – oplata od apelacji, 13.438 zł – opłata od skargi kasacyjnej, 5.400 zł – wynagrodzenie pełnomocnika za postępowanie ze skargi kasacyjnej, 5.400 zł – wynagrodzenie pełnomocnika za postępowanie apelacyjne).
