Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

PowódM. S.domagał się zasądzenia solidarnie od pozwanych S. i G. C. kwoty 3.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 17 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty tytułem niezwróconego zadatku uiszczonego przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz kosztów procesu.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 28 stycznia 2014 r. orzeczono zgodnie z żądaniem pozwu.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwani wnieśli o oddalenie powództwa wskazując, że kupujący - poprzednik prawny powoda - nie wywiązał się z warunków zawartej umowy przedwstępnej, wobec czego złożyli oświadczenie o odstąpieniu od niej. Tym samym wierzytelność dochodzona pozwem wygasła w dniu 29 stycznia 2013 r. w konsekwencji skutecznego odstąpienia od umowy przez pozwanych.

Wyrokiem z dnia 20 sierpnia 2014 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powoda kwotę 3.000 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 18 marca 2014 r. do dnia zapłaty (pkt 1), oddalił powództwo w pozostałej części (pkt 2) i orzekł o kosztach procesu (pkt 3) (sygn. I C 1152/14 upr.).

Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 5 października 2012 r. pozwani i M. S.zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w P., przy ul. (...), stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o nr (...) i powierzchni 1098 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą nr (...). Sprzedający oświadczyli, że są właścicielami wskazanej nieruchomości, której nie obciążają żadne długi ani prawa osób trzecich oraz zapewnili, że opisana nieruchomość jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i ma dostęp do drogi publicznej. Sprzedający do dnia zawarcie umowy przyrzeczonej zobowiązali się też dostarczyć kupującemu zaświadczenie z urzędu skarbowego o niezaleganiu z podatkami i zaświadczenie o zapłaceniu podatku od nieruchomości. Z kolei kupujący niezwłocznie po zawarciu umowy przedwstępnej zobowiązał się do wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Strony umowy oświadczyły, że do dnia 15 grudnia 2012 r. zawrą umowę sprzedaży nieruchomości. Paragraf umowy traktujący o terminie zawarcia umowy był sformułowany w ten sposób, że termin na zawarcie umowy definitywnej miał przypadać po określonej liczbie dni od uzyskania przez kupującego decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Strony wpisały jednak w tekst tego paragrafu konkretną datę. Umowę wypełniałM. S.

Zgodnie z § 5 umowy przedwstępnej w przypadku otrzymania przez kupującego decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego na nieruchomości objętej umową lub nieuzyskania decyzji ostatecznej ustalającej warunki zabudowy w ciągu trzech miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej umowa ulegała rozwiązaniu, a zadatek podlegać miał zwrotowi. M. S.nigdy jednak wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie złożył. Przy zawarciu umowy przedwstępnej uiścił natomiast pozwanym zadatek w wysokości 3.000 zł.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej M. S.wystąpił do banku o uzyskanie kredytu. Pierwszy jego wniosek został odrzucony, bo dla terenu na którym leżała działka nie było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pozwany dostarczył wówczas kupującemu dokument, z którego wynikało, że dla działki sporządzone jest Studium (...). M. S.złożył do banku drugi wniosek kredytowy, ale nie uzyskał kredytu.

Żadna za stron umowy przedwstępnej nie umówiła notariusza celem zawarcia umowy przyrzeczonej w dniu 15 grudnia 2012 r.

M. S.nie chciał nabyć działki w sytuacji nieistnienia dla niej planu zagospodarowania przestrzennego. W pierwszej kolejności poinformował o tym sprzedającego telefonicznie w dniu 4 stycznia 2013 r. wskazując, że odstępuje od umowy. Pismem z dnia 21 stycznia 2013 r. M. S.wezwał pozwanych do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W odpowiedzi pozwani pismem z dnia 29 stycznia 2013 r. wskazali, że to kupujący nie chciał zawrzeć umowy przyrzeczonej dlatego odstępują od umowy przedwstępnej i zatrzymują zadatek.

W dniu 4 lutego 2013 r. M. S.zawarł z powodem umowę przelewu wierzytelności, na mocy której przeszła na powoda wierzytelność wobec pozwanych o zwrot zadatku. Pismami z dnia 4 lutego 2013 r. pozwani zostali zawiadomieni o przelewie wierzytelności, a następnie wezwani do zwrotu zadatku.

Sąd Rejonowy zważył, że strony niniejszego sporu różniły się w ocenie tego, czyje zachowanie doprowadziło do niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, czyli braku zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony kwestię powyższą wiązały bezpośrednio z terminem zawarcia umowy definitywnej, który był między nimi sporny. Sąd zważył, że na skutek przesłuchania stron umowy przedwstępnej - świadka M. S.i pozwanego, nie było możliwym jednoznaczne ustalenie, czy zamiarem stron umowy było zawarcie umowy przyrzeczonej w roku 2012 czy 2013. Poczynienie tych ustaleń dodatkowo utrudniał fakt, że obie strony nie do końca rozumiały postanowienia podpisanej umowy, która stanowiła gotowy wzór do wypełnienia, a nawet nie zbyt dokładnie zapoznały się z jej treścią przed złożeniem podpisów. Poza tym nie został do akt złożony drugi egzemplarz umowy będący w posiadaniu pozwanych celem zweryfikowania czy jego zapisy są tożsame z egzemplarzem umowy złożonym przez powoda co do daty jej zawarcia. Niemniej jednak, w ocenie Sądu, zarówno przy złożeniu, że do zawarcia umowy przyrzeczonej miało dojść 15 grudnia 2012 r., jak i rok później, w ustalonym stanie faktycznym sprawy, istniały przesłanki do zastosowania art. 394 § 3 k.c. bowiem do niewykonania umowy przedwstępnej doszło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosiły obie strony.

W sprawie nie budziło sporu między stronami, że za brak zawarcia umowy definitywnej sprzedaży nieruchomości odpowiedzialność przypisać można było M. S.. Powód tak twierdził w pozwie, przyznając, że jego poprzednik prawny nie wykonał obowiązków nałożonych na niego umową przedwstępną. Rozstrzygniecie zatem o zasadności powództwa wymagało rozważenia, czy również pozwani ponosili odpowiedzialność za niedojście do skutku przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Sąd Rejonowy zważył, że w procesie, czy nawet wcześniej, gdy jasnym stało się, iż kupujący nie chce sfinalizować umowy przedwstępnej, strony tej umowy prezentowały takie stanowisko, co do terminu zawarcia umowy ostatecznej, jakie uważały za korzystne z punktu widzenia ich interesów, co nie musiało być zgodne z pierwotnymi ustaleniami. Wniosek co do prawdopodobieństwa oznaczenia terminu podpisania umowy ostatecznej na 15 grudnia 2013 r., wynikał natomiast z założenia, że strony umowy przedwstępnej zawierając ją postępowały racjonalnie. Skoro tak, to określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej na 15 grudnia 2012 r. czyniłoby nieważnym § 5 umowy w części dotyczącej jej rozwiązania ponieważ warunek w nim zastrzeżony był niemożliwy do spełnienia. Zgodnie z treścią § 5 umowa ulegała rozwiązaniu jeśli w terminie trzech miesięcy od jej zawarcia kupujący, mówiąc ogólnie, nie uzyskałby decyzji o warunkach zabudowy, a zadatek w takie sytuacji podlegał zwrotowi. Jednak gdyby umowa przyrzeczona miała być zawarta do 15 grudnia 2012 r. nigdy nie zdążyłby upłynąć trzymiesięczny od zawarcia umowy przedwstępnej, ponieważ moment jej podpisania i dzień 15 grudnia 2012 r. dzieliło dwa miesiące i dziesięć dni. Poza tym tak krótki termin wydaje się nierealnym na załatwienie formalności związanych z uzyskaniem wyżej wskazanej decyzji, czy kredytu, którym kupujący zamierzał sfinansować cenę zakupu działki.

W ocenie Sądu Rejonowego, istotnym powodem, dla którego umowa przedwstępna nie została sfinalizowana było wprowadzenie przez pozwanych w błąd kupującego co do rzeczywistego statusu sprzedawanej działki. Pozwani bowiem zapewnili kupującego, że działka leży na terenie dla którego ustalony został plan zagospodarowania przestrzennego, co nie było prawdą. Strony podpisując umowę przedwstępną po równi nie rozumiały jej treści. Nie widziały różnicy między planem zagospodarowania przestrzennego a warunkami zabudowy. Spisały umowę której brzmienie było częściowo bez sensu bowiem zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (ust. 1), a jedynie w przypadku braku takiego planu następuje to w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania (ust. 2). Zatem jeśli istnieje plan zagospodarowania przestrzennego nie wydaje się decyzji o warunkach zabudowy. Plan zagospodarowania przestrzennego uchwalany jest przez radę gminy i podlega opublikowaniu w dzienniku urzędowym województwa, poprzedza go sformalizowana procedura wynikające z art. 9-29 ww. ustawy, a sporządzenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jest jej wstępnym etapem. Różnica dla inwestora w przypadku istnienia planu zagospodarowania przestrzennego jest taka, ze zgodnie z art. 30 ustawy ma on, w zasadzie „od ręki” prawo otrzymania z tego planu wypisu i wyrysu, który określa warunki zabudowy na danym terenie. Brak planu oznacza, że zanim na danej działce wzniesie się budynek, a nawet go zaprojektuje trzeba uzyskać decyzje o warunkach zabudowy (art. 59-64 ustawy). Wydanie decyzji obwarowane jest wymogami szczegółowo opisanymi w przywołanej ustawie. Dopóki zatem brak tej decyzji, dopóty działki nie można traktować jako budowlanej. Dlatego istnienie planu zagospodarowania przestrzennego stawia przyszłego inwestora w zdecydowanie lepszej sytuacji niż tego, który musi dopiero ubiegać się o wydanie warunków zabudowy w drodze indywidualnej decyzji.

Sąd Rejonowy zważył również, że aktualnie powszechnie utartym zwyczajem przy nabywaniu nieruchomości jest sprawdzenie przez kupującego stanu prawnego i faktycznego nabywanej nieruchomości. Niewątpliwie M. S.tego nie uczynił w przeciwnym razie wiedziałby bowiem o braku planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak niezależnie od tego zwyczaju, zdaniem Sądu przed sprzedającym należy postawić wymóg, aby wiedział co oferuje do sprzedaży. Tymczasem pozwany, który jak wynika z okoliczności sprawy wyłącznie prowadził z ramienia pozwanych rozmowy z kupującym i czynił z nim ustalenia, nie wiedział, że takiego planu dla terenu lokalizacji jego działki nie sporządzono i dowiedział się o tym dopiero w dniu 24 października 2012 r., gdy wystawiono mu zaświadczenie nr (...). Mimo to pozwani niefrasobliwie podpisali umowę przedwstępną, w której o istnieniu planu zapewnili kupującego. W istocie rzeczy pozwani nie mogli bowiem sprzedać takiej działki, o jakiej mowa w umowie, bo nie byli właścicielami nieruchomości położonej w P. przy ulicy (...), dla terenu której istniałby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Powyższe zachowanie pozwanych było niewątpliwie niedbałe zwłaszcza jeśli się zważy, że pozwany z wykształcenia jest prawnikiem i powinien mieć świadomość znaczenia oświadczenia złożonego w umowie przedwstępnej.

Podsumowując, w ocenie Sądu, niezależnie od tego jaką datę strony umowy przedwstępnej ustaliły pierwotnie dla zawarcia umowy definitywnej sprzedaży nieruchomości, w każdym przypadku obie strony ponosiły odpowiedzialność za jej niedojście do skutku, co czyniło powództwo zasadnym.

O odsetkach ustawowych Sąd orzekł w myśl art. 481 k.c. i art. 455 k.c. zasądzając je od dnia następującego po dacie doręczenia pozwanym odpisu pozwu w niniejszej sprawie, traktując go jako wezwanie w trybie art. 455 k.c. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. i przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490).

Apelację od wyroku wnieśli pozwani i domagali się jego zmiany poprzez oddalenie powództwa i zasądzenia na ich rzecz solidarnie kosztów procesu. Rozstrzygnięciu Sądu Rejonowego zarzucili naruszenie 65 k.c. poprzez błędną interpretację oświadczeń woli stron zawartych w umowie przedwstępnej, co skutkowało ustaleniem, iż zawarte w umowie oświadczenie stron o istnieniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego było istotne z punktu widzenia celu umowy i zamiaru stron, podczas gdy strony umowy nałożyły na kupującego obowiązek niezwłocznego wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co stanowi okoliczność jasno wskazującą na brak planu zagospodarowania przestrzennego, naruszenie art. 84 k.c. poprzez błędne przyjęcie, iż podpisanie przez pozwanych umowy, z której treści wynikało, że nieruchomość objęta jest aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego, stanowiło wprowadzenie kupującego w błąd, który mógł stanowić przyczynę nieudzielenia kredytu kupującemu, jak również mógł stanowić przyczynę utraty zaufania kupującego do pozwanych, co przesądzało o przypisaniu pozwanym współwiny za niezawarcie umowy definitywnej, podczas gdy błąd ten nie był istotny bowiem w braku planu wiąże decyzja o warunkach zabudowy oraz naruszenie art. 394 § 3 k.c. poprzez błędne przyjęcie, iż pozwani również ponosili odpowiedzialność za niezawarcie umowy przyrzeczonej, co obligowało ich do zwrotu zadatku, podczas gdy nie można przypisać winy pozwanym za to, że nie wezwali M. S.do stawienia się u notariusza w terminie do 15 grudnia 2012 r., skoro strony nawet po tym terminie cały czas współpracowały w uzyskaniu stosownych formalności, by M. S.mógł uzyskać kredyt na budowę domu, co uwydatniało fakt, że obie strony wciąż zmierzały do zawarcia umowy przyrzeczonej mimo upływu wskazanego terminu, a nadto upływ określonego w umowie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powodował wygaśnięcia zobowiązania, a tylko stawiał ją w stan wymagalności.

W odpowiedzi na apelację powód domagał się jej oddalenia i zasądzenie solidarnie od pozwanych kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd Okręgowy podziela ustalenia poczynione przez Sąd Rejonowy przyjmuje je za własne. Ustalenia te mają oparcie w prawidłowo zebranym i ocenionym materiale dowodowym, jak również ocena ta mieści się w granicach zakreślonych przepisem art. 233 § 1 k.p.c. Prawidłowo Sąd I instancji przede wszystkim ustalił, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po obu stronach umowy przedwstępnej. Przyczyny obciążające poprzednika prawnego powoda nie były sporne. Odnosząc się zaś do przyczyn niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej, leżących po stronie pozwanej wskazać przede wszystkim należy, że prawidłowo ocenił Sąd Rejonowy, iż pozwany nie dołożył należytej staranności w ustaleniu stanu prawnego gruntu będącego przedmiotem umowy. W konsekwencji składając oświadczenie, że nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wprowadził kupującego w błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby kupujący nie działał pod wpływem błędu, nie zawarłby umowy, której efektem końcowym miało być nabycie nieruchomości, na której miał zamiar wybudować domek jednorodzinny.

Również zarzuty dotyczące naruszenia art. 65 k.c. podniesione przez skarżących nie mogły zostać uwzględnione. Zauważyć bowiem należy, że jeżeli postanowienia umowy są sformułowane jednoznacznie, tak jak ma to miejsce w rozpoznawanym przypadku, to inne ich rozumienie niż wynika z przyjętych reguł uznawanych w języku, w którym umowę zredagowano, dopuścić można tylko wyjątkowo, gdy przemawiają za tym ważne względy wynikające z okoliczności towarzyszących zawarciu i ewentualnemu wykonaniu umowy. Takie wyjątkowe okoliczności nie zachodzą w niniejszej sprawie. Oceny tej nie zmienia argumentacja skarżącego, że skoro kupujący zobowiązał się w umowie do złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to oczywistym było, że nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Okoliczność ta wskazuje jedynie na to, że, jak słusznie zwrócił uwagę Sąd Rejonowy, strony nie rozumiały do końca zapisów podpisywanej umowy, co jednak nie zwalnia ich z konsekwencji wynikających ze złożonych w umowie oświadczeń.

Reasumując, skoro doszło do odstąpienia od umowy przedwstępnej, zaś jej niewykonanie nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony, Sąd Rejonowy prawidłowo zastosował art. 394 par.3 k.c. i orzekł o obowiązku zwrotu zadatku na rzecz strony powodowej, tj. następcy prawnego kupującego.

Z tych względów Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. oddalił apelację i orzekł o kosztach postępowania na mocy art. 98 § 1 i 3 k.p.c., art. 99 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 3 i § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490).