Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia: 15 marca 2013 r.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Śródmieścia Wydział VIII Cywilny

w składzie:

Przewodnicząca: SSR Anna Martyniec

Protokolant: Anna Jakimów

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2013 roku we W.

sprawy z powództwa: Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) we W.

przeciwko S. O.

o zapłatę

I. zasądza od pozwanego S. O. na rzecz strony powodowej Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) we W. kwotę 4.565,20 zł ( cztery tysiące pięćset sześćdziesiąt pięć złotych dwadzieścia groszy) wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwot:

- 456,52 zł od dnia 21 marca 2011r. do dnia zapłaty,

- 456,52 zł od dnia 21 kwietnia 2011r. do dnia zapłaty,

- 456,52 zł od dnia 21 maja 2011r. do dnia zapłaty,

- 456,52 zł od dnia 21 czerwca 2011r. do dnia zapłaty,

- 456,52 zł od dnia 21 lipca 2011r. do dnia zapłaty,

- 456,52 zł od dnia 21 sierpnia 2011r. do dnia zapłaty,

- 456,52 zł od dnia 21 września 2011r. do dnia zapłaty,

- 456,52 zł od dnia 21 października 2011r. do dnia zapłaty,

- 456,52 zł od dnia 21 listopada 2011r. do dnia zapłaty,

- 456,52 zł od dnia 21 grudnia 2011r. do dnia zapłaty;

II. zasądza od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę 889 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

III. wyrokowi w punkcie I nadaje rygor natychmiastowej wykonalności do kwoty 1.245,40 zł.

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 16 marca 2012 roku strona powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa im. (...). P. we W. domagała się zasądzenia na swą rzecz od pozwanego S. O. kwoty 4.565,20 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od:

- kwoty 456,52 zł od dnia 21 marca 2011 r. do dnia zapłaty;

- kwoty 456,52 zł od dnia 21 kwietnia 2011 r. do dnia zapłaty;

- kwoty 456,52 zł od dnia 21 maja 2011 r. do dnia zapłaty;

- kwoty 456,52 zł od dnia 21 czerwca 2011 r. do dnia zapłaty;

- kwoty 456,52 zł od dnia 21 lipca 2011 r. do dnia zapłaty;

- kwoty 456,52 zł od dnia 21 sierpnia 2011 r. do dnia zapłaty;

- kwoty 456,52 zł od dnia 21 września 2011 r. do dnia zapłaty;

- kwoty 456,52 zł od dnia 21 października 2011 r. do dnia zapłaty;

- kwoty 456,52 zł od dnia 21 listopada 2011 r. do dnia zapłaty;

- kwoty 456,52 zł od dnia 21 grudnia 2011 r. do dnia zapłaty;

oraz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa w kwocie 17 zł i kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 600 zł.

W uzasadnieniu strona powodowa podniosła, że dnia 11 lutego 1982 r. na podstawie umowy o użytkowanie garażu pozwany przyjął w użytkowanie od (...) Spółdzielni Mieszkaniowej, której następcą prawnym jest strona powodowa, garaż samochodowy położony we W. przy ul. (...) i zobowiązany jest uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ww. lokalu użytkowego oraz z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat. Pozwany, mimo tego obowiązku, nie regulował w należytej wysokości i terminie opłat eksploatacyjnych i obecna zaległość wynosi kwotę objętą pozwem.

W dniu 5 kwietnia 2012 r. został wydany nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany zaskarżył nakaz zapłaty w całości i wniósł o oddalenie powództwa.

Zarzucił stronie powodowej, że dopuściła się zaniedbań, które przyczyniły się do niesprawiedliwie wysokich opłat za użytkowanie garaży. Skutkiem zaniedbań był ponad 10-krotny wzrost opłat za użytkowanie garaży. Podniósł, że strona powodowa, pomimo wykonania remontu na znaczną kwotę, przekraczającą fundusz remontowy statutowo przypisany do danej nieruchomości, nie powiększyła kwoty odpisu na fundusz remontowy, a od momentu wystawienia faktury w październiku 2007 r. do posiedzenia Rady Nadzorczej zwiększającej ten odpis w listopadzie 2010 r. upłynęły ponad 3 lata. Ponadto strona powodowa niedbale przypisała koszty remontu nieruchomości wyłącznie użytkownikom garaży w sytuacji, gdy sprawiedliwie przypisane koszty to jedynie 36,93% całkowitych kosztów. Zarzucił też, że strona powodowa nie rozwiązała z nim umowy najmu z powodu nie regulowania opłat przez okres 3 miesięcy kalendarzowych. Podniósł również, że od momentu powzięcia informacji przez Spółdzielnię o podwyższeniu opłat z tytułu użytkowania wieczystego do momentu przerzucenia ich „matematycznie” na małą grupę użytkowników garaży minęły 23 miesiące, a od momentu podziału działki na przynależną garażom do czasu zmniejszenia opłaty za użytkowanie wieczyste minęło 5 miesięcy. Zdaniem pozwanego oznacza to, że można było odpowiednio wcześniej ustalić sprawiedliwą wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste garaży.

Zarządzeniem z dnia 8 maja 2012 roku sprawa została skierowana do rozpoznania w postępowaniu uproszczonym.

Strona powodowa ustosunkowując się do sprzeciwu pismem procesowym z dnia 30 lipca 2012 r. podtrzymała powództwo w całości. Wskazała, że miesięczna należność pozwanego za korzystanie z garażu w kwocie 512,18 zł naliczona została proporcjonalnie do powierzchni zajmowanego przez pozwanego garażu. Podstawowe stawki kalkulacyjne w zespole garażowym na rok 2011 były następujące: energia elektryczna – 777,15 zł, wywóz nieczystości – 212,62 zł, sprzątanie terenu – 483,89 zł, narzut kosztów ogólnych – 904,72 zł a łączne koszty eksploatacyjne za cały rok 2011 to kwota 2.378,38 zł. Wobec tego, że zespół garażowy to powierzchnia 179 m ² – na 1 m ² miesięcznie przypada 1,10 zł, a na powierzchnię garażu pozwanego: 14,5 m ² – 15,95 zł netto, z podatkiem VAT daje to kwotę 19,62 zł. Dalej, podatek od nieruchomości w całym zespole garażowym wynosi 1.334,35 zł za cały rok, z czego przypada kwota 0,62 zł miesięcznie na 1 m ², a pozwany zobowiązany jest do zapłaty podatku w kwocie 8,99 zł. Opłata za użytkowanie wieczyste działki nr (...) wynosi 144.294,69 zł. Przy uwzględnieniu udziału procentowego garaży w gruncie w wysokości 36,93% opłata roczna kształtuje się na poziomie 53.288,03 zł, z czego na 1 m ² garażu miesięcznie przypada kwota 24,74 zł, co w przypadku pozwanego daje kwotę 358,73 zł. Z kolei zatwierdzona uchwałą Rady Nadzorczej miesięczna stawka na fundusz remontowy garażu wynosi 7 zł/m ². Wobec tego na pozwanego przypada kwota 101,50 zł netto, z podatkiem VAT - 124,85 zł. Wymienione kwoty dają łącznie 512,18 zł, a pozwany co miesiąc dokonywał wpłaty kwoty 55,66 zł i stąd strona powodowa żąda zapłaty za każdy miesiąc kwoty 456,52 zł. Strona powodowa wskazała, że poprzednia opłata z tytułu wieczystego użytkowania gruntu została przez Gminę W. wypowiedziana, a nowa opłata w wysokości 144.294,69 zł obowiązuje od 2009 r. i taką też opłatę strona powodowa na rzecz Gminy W. uiszcza, co proporcjonalnie obciąża użytkowników garaży. Strona powodowa odwołała się od decyzji wypowiadającej poprzednią opłatę za użytkowanie wieczyste a Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia wyrokiem z dnia 14 października 2011 r. oddalił powództwo Spółdzielni. Złożony zaś 25 maja 2012 r. wniosek o aktualizację przedmiotowej opłaty spotkał się z odmową z uwagi na to, że w myśl art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego dokonuje się nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości nie ulegnie zmianie. Strona powodowa wskazała również, że zatwierdzona uchwałą Rady Nadzorczej stawka na fundusz garażowy do lutego 2011 r. wynosiła 1,01 zł/m ², a zgromadzone środki na funduszu remontowym zespołu garażowego na koniec roku 2006 wyniosły 4.208,06 zł. W roku 2007 zaś zostały wykonane prace remontowe garaży na łączną kwotę 77.864,14 zł i wobec niedoboru środków na funduszu Rada Nadzorcza podjęła uchwałę o podwyższeniu od marca 2011 r. stawki na fundusz remontowy w zespole garażowym do kwoty 7 zł/m ².

Pozwany w piśmie procesowym z dnia 14 sierpnia 2012 r. podniósł, że opłata za użytkowanie wieczyste działki (...) mogła być o 20% niższa, gdyby Spółdzielnia nie zaniedbała terminu złożenia odwołania do SKO. Opłata ta mogła wynosić 155,59 zł zamiast 358,73 zł, gdyby decyzja o podziale działki zgodnie ze sprawiedliwym podziałem kosztów użytkowanych nieruchomości została podjęta przez Spółdzielnię rok wcześniej, a nie na podstawie zmasowanego protestu właścicieli garaży. Pozwany wskazał również na to, że od roku 2007 do 2011 pominięto niedobór środków na funduszu remontowym garaży, że podjęto decyzję remontu o koszcie przewyższającym prawie 20-krotnie fundusz remontowy obiektu nie pytając 12 użytkowników garaży. Podniósł, że gdyby kwota funduszu remontowego wzrosła w 2007 r., byłaby pewnie niższa o połowę, a gdyby postanowiono spłatę rozłożyć na 10 lat a nie na 3 – podwyżka byłaby zupełnie nie dotkliwa. Gdyby ponadto zaliczono użytkownikom garaży jedynie 36% tej sumy, kwota byłaby istotnie znikoma. Wskazał również na nieskuteczność wykonanego remontu, gdyż garaż jest nadal zalewany po większych ulewach oraz na to, że termin gwarancji minął we wrześniu 2010 r., a podwyższenie składki na fundusz remontowy uchwalono w 2011 r. – żeby było już za późno na reklamacje. Pozwany sformułował również szereg zastrzeżeń do kosztorysu powykonawczego dotyczącego wykonanego remontu wskazując na umieszczenie w kosztorysie niewłaściwych materiałów (papy mostowej, której użycie pod asfaltobeton jest nieuzasadnione), podwójne naliczenia opłat (za wywóz gruzu i utylizację papy), naliczenia zbyt wysokich stawek za materiały i usługi (blachę ocynkowaną, balustrady i pochwyty stalowe, przyjęcie gruzu).

W piśmie procesowym z dnia 13 września 2012 r. pozwany uznał powództwo do kwoty 1.245,40 zł brutto.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na mocy umowy o użytkowanie garażu z dnia 11 lutego 1997 r. zawartej z pozwanym przez poprzednika prawnego strony powodowej - (...) Spółdzielnię Mieszkaniową, pozwany otrzymał w użytkowanie garaż samochodowy o powierzchni użytkowej 14,5 m ² położony we W. przy ul. (...).

Garaż ten znajduje się w budynku niemieszkalnym, w którym znajdują się również boksy motocyklowe o udziale w łącznej powierzchni budynku w wysokości 12,24%, dwa lokale użytkowe o udziale w powierzchni - 27,37% i lokal własny Spółdzielni – udział w powierzchni 23,46%. Udział powierzchni garaży w całym budynku to 36,93%. Budynek garaży posadowiony był na działce nr (...), obręb Plac (...), o powierzchni 2.340 m ². Pozostała część działki stanowiła niezabudowany, ogólnie dostępny teren.

( dowód: - umowa z dnia 11.02.1997 r., k. 151-155,

- dokumentacja fotograficzna, k. 105,

- przesłuchanie strony powodowej, a w jej imieniu I. G. – k. 178,

- przesłuchanie pozwanego S. O., k. 167)

Zgodnie ze Statutem obowiązującym w powodowej Spółdzielni – Zarząd Spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:

1) ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1-3 i 5,

2) ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych; ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.

Opłaty na pokrycie kosztów, o których mowa w powyższych ustępach, powinny być uiszczane co miesiąc z góry, do 20. dnia każdego miesiąca.

( dowód: - wyciąg ze Statutu, k. 25-26)

W 2007 r. z uwagi na przeciekanie dachów został przeprowadzony remont budynku garażu, w tym remont nawierzchni i izolacji tarasu w okresie od 15 sierpnia do 28 września, którego koszt zgodnie z fakturą VAT z dnia 1 października 2007 r. wyniósł 76.360,92 zł oraz uzupełnienie tynku stropu i ścian, którego koszt zgodnie z fakturą VAT z 12 listopada 2007 r. opiewał na kwotę 1.503,22 zł. Powodowa Spółdzielnia zapłaciła kwoty objęte powyższymi fakturami.

( dowód: - pismo strony powodowej z 23.11.2011 r., k. 57,

- faktura VAT nr (...), k. 70-71,

- protokół odbioru prac remontowo budowlanych, k. 72-73,

- notatka służbowa z 17.04.2012 r., k. 74-75,

- kosztorys powykonawczy, k. 76-85,

- umowa nr (...) z 13.08.2007 r., k. 86-91,

- przesłuchanie strony powodowej, a w jej imieniu I. G. – k. 178-178 verte,

- przesłuchanie pozwanego S. O., k. 167 verte)

Pismem z dnia 4 grudnia 2008 r. strona powodowa otrzymała wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego w operacie ewidencji gruntów i budynków miasta W. jako działka nr (...), obręb Plac (...) w kwocie 2.211,50 zł i ofertę opłaty w nowej wysokości wynoszącej: 144.294,69 zł, obowiązującej od 1 stycznia 2009 r. Strona powodowa złożyła wniosek o ustalenie, że nieuzasadnione jest podwyższenie tej opłaty rocznej. Powództwo Spółdzielni zostało oddalone z uwagi na niedochowanie terminu złożenia wniosku do SKO.

Decyzją z dnia 29 czerwca 2012 r. Prezydent W. odmówił aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, oznaczonego jako działka nr (...), obręb Plac (...).

( dowód: - wypowiedzenie opłaty rocznej z 4.12.2008 r., k. 39,

- wniosek z 10.12.2010 r., k. 41-43,

- decyzja Prezydenta W. z 29.06.2012 r., k. 92-95,

- przesłuchanie strony powodowej, a w jej imieniu I. G. – k. 178 verte,

- przesłuchanie pozwanego S. O., k. 167 verte)

Wysokość opłat eksploatacyjnych za korzystanie z lokali w Spółdzielni ustalana była na podstawie uchwał Rady Nadzorczej. Uchwałą nr 52/2010 z dnia 18 listopada 2010 r. zatwierdzono stawki opłat eksploatacyjnych za użytkowanie garaży i boksów, obowiązujące od 1 marca 2011 r., w tym za użytkowanie wieczyste gruntu w kwocie 24,74 zł za m ² i stawka funduszu remontowego w kwocie 7,00 zł za m ² (poprzednio: 1,01 zł). Decyzja o podwyższeniu odpisu na fundusz remontowy była spowodowana koniecznością pokrycia salda debetowego spowodowanego kosztem remontu wykonanego w 2007 r., przy czym cała kwota kosztu remontu została przypisana do użytkowników garaży. Łączna wysokość opłaty eksploatacyjnej obciążającej pozwanego z tytułu użytkowania garażu wyniosła 512,18 zł miesięcznie (poprzednio: 55,66 zł).

Uchwała Rady Nadzorczej nr (...) nie została zaskarżona przez członków Spółdzielni.

( dowód: - uchwała Rady Nadzorczej: nr (...) z załącznikiem, k. 68-69,

- zawiadomienie o wysokości opłat z 23.03.2011 r., k. 48,

- pismo strony powodowej z 28.11.2010 r., k. 40

- przesłuchanie strony powodowej, a w jej imieniu I. G. – k. 178-178 verte,

- przesłuchanie pozwanego S. O., k. 167 verte-168)

Tak znaczne zwiększenie wysokości opłat eksploatacyjnych za użytkowanie garaży położonych przy ul. (...) wywołało protest użytkowników garaży. Odbywały się spotkania z władzami Spółdzielni, podczas których omawiano możliwość zmniejszenia obciążeń. Spółdzielnia podjęła działania mające na celu podział geodezyjny działki, na której posadowiony jest budynek garaży, na mniejsze działki, a także decyzję o rozłożeniu kosztów remontu budynku garaży na poszczególnych użytkowników budynku odpowiednio do zajmowanej powierzchni.

( dowód: - wydruk pisma właścicieli garaży z 10.11.2011 r., k. 51,

- pismo strony powodowej z 23.11.2011 r., k. 52,

- pismo strony powodowej z 15.02.2012 r., k. 54,

- pismo Rady Nadzorczej z 4.04.2012r., k. 56,

- protokół z zebrania z 31.03.2011 r., k. 106-115,

- wydruk pisma J. K. z 19.07.2012 r., k. 158,

- pismo Rady Nadzorczej z 16.08.2012 r., k. 159,

- przesłuchanie strony powodowej, a w jej imieniu I. G. – k. 178 verte,

- przesłuchanie pozwanego S. O., k. 167 verte-168)

W latach 2011-2012 powodowa Spółdzielnia dokonała podziału geodezyjnego nieruchomości gruntowej, na której posadowiony był budynek garaży i w wyniku tego podziału powstały działki gruntu:

- działka nr (...), obręb Plac (...) o powierzchni: 0,0318 ha,

- działka nr (...), obręb Plac (...) o powierzchni: 0,1015 ha, na której posadowiony jest budynek garaży,

- działka nr (...), obręb Plac (...) o powierzchni: 0,1007 ha,

( dowód: - pismo strony powodowej z 10.11.2011 r., k. 50)

W kwietniu 2012 r. Rada Nadzorcza podjęła uchwałę zmieniającą wysokość odpisu na fundusz remontowy garaży położonych przy ul. (...) ze względu na całkowite pokrycie kosztów przypadających na użytkowników garaży w okresie od marca 2011 r. do kwietnia 2012 r. Powrócono do stawki 1,01 zł za m ².

( dowód: - pismo strony powodowej z 6.11.2012 r., k. 172,

- przesłuchanie strony powodowej, a w jej imieniu I. G. – k. 178 verte,

- przesłuchanie pozwanego S. O., k. 167 verte-168)

Pozwany w 2011 r. dokonywał wpłat na poczet opłat za garaż w kwocie po 55,66 zł miesięcznie.

( dowód: - dowody wpłat, k. 38)

Strona powodowa pismem z dnia 13 lutego 2012 r. wezwała pozwanego do zapłaty na jej rzecz zaległości w opłatach za garaż w wysokości 5.021,72 zł.

( dowód: - wezwanie do zapłaty z 13.02.2012 wraz z potwierdzeniem nadani, k. 23-24)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo było uzasadnione w całości i jako takie podlegało uwzględnieniu.

Bezspornym między stronami był fakt, że garaż samochodowy położony we W. przy ul. (...) o powierzchni 14,5 m ², będący własnością strony powodowej, pozostawał przez okres objęty sporem w dyspozycji pozwanego, któremu przysługiwało do tego garażu spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego nabyte w oparciu o umowę z dnia 11 lutego 1997 r. Pozwany nie kwestionował również swojego obowiązku ponoszenia opłat eksploatacyjnych z tytułu użytkowania garażu. Sprzeciwiał się jedynie wysokości tych opłat, ustalonych od 1 marca 2011 r., a w szczególności wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz odpisu na fundusz remontowy.

Podstawę prawną żądania stanowił przepis art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003, nr 119, poz. 1116 j.t.), zgodnie z którym członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Niewątpliwe jest przy tym, iż do ww. kosztów należą również opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek i opłaty na poczet funduszu remontowego budynku.

Zgodnie ze Statutem obowiązującym w powodowej Spółdzielni, stanowiącym powtórzenie regulacji ustawowej – Zarząd Spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:

1) ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1-3 i 5,

2) ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych; ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.

Przytoczone uregulowanie wyraża zasadę indywidualizowania opłat eksploatacyjnych w zależności od konkretnego lokalu, oznaczającą powiązanie wysokości opłat z rzeczywistą wysokością wydatków ponoszonych przez spółdzielnię na poszczególny lokal. Zasada ta znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie ( vide uchwała SN z 5.12.1991 r., III CZP 127/91, OSP 1992/9/209). Podkreśla się również w piśmiennictwie i judykaturze, że członek spółdzielni ma prawo do kwestionowania na drodze sądowej ustalenia przez spółdzielnię jego zobowiązania z tytułu opłat i uprawnienie to nie jest uzależnione od uprzedniego uzyskania wyroku uchylającego uchwałę rady nadzorczej określającą zmianę wysokości opłat lub ustalającą ich wysokość. Można je realizować zarówno w drodze zarzutu w procesie wytoczonym przez spółdzielnię o zasądzenie należności z tego tytułu, jak i w procesie wytoczonym spółdzielni przez uprawnionego o zasądzenie zwrotu już uiszczonej należności albo w drodze powództwa o ustalenie, że określone zobowiązanie z tego tytułu nie istnieje, przy zachowaniu pozostałych wymogów art. 189 k.p.c. ( vide orz. SN z 8.06.2006 r., II CSK 37/06, MS 2007/2/29; Adam Stefaniak w: „Prawo spółdzielcze oraz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych” W-wa 2007, s. 205).

Zatem zarzuty pozwanego odnoszące się do wysokości żądanych przez powodową Spółdzielnię opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu i funduszu remontowego podlegały rozpoznaniu w niniejszym postępowaniu, pomimo nie zaskarżenia uchwały Rady Nadzorczej ustalającej te stawki. Sąd, po przeanalizowaniu jednak całości materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie doszedł do przekonania, że zarzuty te nie zasługują na uwzględnienie, a wysokość opłat została ustalona przy zachowaniu zasady indywidualizacji opłat eksploatacyjnych.

Sąd zważył w pierwszej kolejności, że wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste działki, na której posadowiony był budynek z garażami, została przez Gminę W. wypowiedziana i podwyższona kilkadziesiąt razy. Budynek ten znajdował się na działce o powierzchni 2.340 m ² jako jedyny i nie było możliwości obciążenia opłatą za użytkowanie wieczyste tej działki innych członków Spółdzielni czy osób, którym przysługują prawa do lokali w innych budynkach Spółdzielni. Byłoby to sprzeczne z zasadą powiązania wysokości opłat z rzeczywistą wysokością wydatków ponoszonych przez spółdzielnię na poszczególny lokal. Opłata ta zatem prawidłowo została rozłożona na użytkowników budynku niemieszkalnego przy ul. (...) – odpowiednio do powierzchni poszczególnych lokali, w tym garaży. Fakt, że ta podwyżka opłat była dotkliwie wysoka - nie przesądza o jej niezasadności. Sąd nie podzielił przy tym zarzutu pozwanego odnoszącego się do zawinionego przez Spółdzielnię przegrania sprawy dotyczącej odwołania się od wypowiedzenia opłaty za użytkowanie wieczyste. Przyznanym przez stronę powodową było, że przegrała proces przed sądem z powodu spóźnienia złożenia wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Brak było jednak w ocenie Sądu podstaw do przyjęcia, że sprawa byłaby przez Spółdzielnię wygrana przed Sądem w przypadku, gdyby dochowała wymaganych terminów. Zdaniem Sądu nie zasługiwał też na uwzględnienie zarzut pozwanego spóźnionej decyzji o podziale działki zgodnie ze sprawiedliwym podziałem kosztów użytkowanych nieruchomości, tzn. wydzielenia geodezyjnie znacznie mniejszej działki, na której posadowiony jest budynek garaży. Jest to zarzut, podobnie jak ten wcześniejszy, dotyczący nieprawidłowego – zdaniem pozwanego - działania organów spółdzielni, tzn. istniejących zaniedbań, braku dbałości o dobro poszczególnych członków spółdzielni, a jako taki – nie ma znaczenia dla zasadności ustalania stawek opłat eksploatacyjnych, które mają odpowiadać wysokości ponoszonych kosztów. Zgodnie bowiem z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy, który podziela sąd w niniejszej sprawie – negatywna ocena pracy organów spółdzielni przez członka takiej spółdzielni nie uzasadnia odmowy regulowania należności z tytułu opłat eksploatacyjnych ( vide orz. SN z 10.10.1997 r., II CKN 356/97, OSNC 1998/3/43).

Odnosząc się do wysokości opłat na fundusz remontowy Sąd zważył, że zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2003 Nr 119, poz. 116 z późn.zm.) i uregulowaniami Statutu powodowej Spółdzielni - Zarząd Spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych; ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości. Skoro zatem został wykonany w 2007 r. remont budynku, w którym znajdują się garaże - koszt tego remontu obciążał tylko i wyłącznie fundusz remontowy tego budynku. Spółdzielnia zapłaciła za ten remont, zgodnie z przedstawioną fakturą, kwotę 76.360,92 zł oraz za uzupełnienie tynku stropu i ścian - kwotę 1.503,22 zł. Koszt ten został rzeczywiście poniesiony przez Spółdzielnię. Wydatek ten był uzasadniony w tym sensie, że budynek wymagał remontu, co przyznał sam pozwany wskazując na przeciekanie dachu. Jednocześnie dotychczasowa stawka odpisu na fundusz remontowy nie pozwalała na pokrycie salda debetowego na funduszu remontowym tego budynku. Stąd – uzasadniona zdaniem Sądu, decyzja Rady Nadzorczej o podwyższeniu odpisu na fundusz remontowy. Pierwotnie powodowa Spółdzielnia zmierzała do obciążenia całością kosztów remontu z 2007 r. tylko użytkowników garaży, stojąc na stanowisku, że remont dotyczył tylko garaży. Wobec protestu użytkowników garaży – wycofała się ze swojego stanowiska i przypisała do garaży część kosztów remontu odpowiednią do powierzchni zajmowanej w budynku przez garaże, co zostało potwierdzone uchwałą Rady Nadzorczej z kwietnia 2012 r. obniżająca stawkę odpisu na fundusz remontowy do poziomu poprzedniej (1,01 zł za m ²). W ocenie Sądu ta decyzja powodowej Spółdzielni odpowiada zasadzie indywidualizacji opłat eksploatacyjnych i prawidłowemu powiązaniu opłat z rzeczywistą wysokością kosztów ponoszonych przez spółdzielnię na poszczególny lokal. Remont dotyczył bowiem całego budynku (w szczególności tarasu), a nie tylko garaży. Kwestia z jakiego powodu opłaty za remont były ściągane tak późno i z takim krótkim okresem spłaty – pozostawała w ocenie Sądu bez znaczenia dla zasadności podwyżki w świetle konieczności pokrycia poniesionych kosztów. Rozłożenie opłat na dłuższy czas nie spowodowałoby braku obowiązku ich zapłaty aż do pokrycia całości kosztów.

Sąd nie uwzględnił zarzutów pozwanego odnoszących się do kosztorysu powykonawczego dotyczącego przedmiotowego remontu. Zarzuty te dotyczyły umieszczenia w kosztorysie niewłaściwych materiałów (papy mostowej, której użycie pod asfaltobeton jest nieuzasadnione), podwójnego naliczenia opłat (za wywóz gruzu i utylizację papy), naliczenia zbyt wysokich stawek za materiały i usługi (blachę ocynkowaną, balustrady i pochwyty stalowe, przyjęcie gruzu), a więc – zaniedbań i niegospodarności powodowej Spółdzielni przy rozliczaniu wykonanego remontu. Jak wskazano wyżej - negatywna ocena pracy organów spółdzielni przez członka takiej spółdzielni nie uzasadnia odmowy regulowania należności z tytułu opłat eksploatacyjnych. Poniesione koszty remontu były kosztami rzeczywistymi i jako takie – obciążają fundusz remontowy budynku.

Mając to na uwadze Sąd oddalił jako nie mające znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy wnioski dowodowe pozwanego o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka J. K. i dowodu z opinii biegłego sądowego, zgłoszone na okoliczność prawidłowości sporządzenia kosztorysu powykonawczego. Z tej samej przyczyny Sąd oddalił wnioski dowodowe pozwanego o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka E. P. i S. S..

Konsekwencją istnienia oraz wymagalności roszczenia w zakresie opłat za okres od marca do grudnia 2011 r., stała się również zasadność naliczania w tym zakresie odsetek za opóźnienie, w oparciu o art. 455 k.c. i 481 § 1 k.c., zgodnie z terminem wymagalności określonym w Statucie.

Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz przytoczone przepisy prawa, orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku.

Orzeczenie o kosztach procesu oparto o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną w przepisie art. 98 k.p.c., z którego wynika, iż strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Strona powodowa wygrała sprawę w całości, dlatego też Sąd zasądził na jej rzecz od pozwanego całość poniesionych przez nią w związku z wytoczeniem powództwa głównego kosztów, tj. kwotę 889 zł, na którą składały się kwota 272 zł tytułem opłaty od pozwu, kwota 600 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego oraz kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W tym stanie rzeczy, o kosztach postępowania należało orzec jak w punkcie II wyroku.

Rygor natychmiastowej wykonalności do kwoty 1.245,40 zł Sąd nadał w oparciu o przepis art. 333 § 1 pkt 2 k.p.c., zgodnie z którym Sąd z urzędu nada wyrokowi przy jego wydaniu rygor natychmiastowej wykonalności, jeżeli zasądza roszczenie uznane przez pozwanego.