Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

W., dnia 15 lipca 2013 roku.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

PrzewodniczącySSR M. B.

ProtokolantKamila K.

po rozpoznaniu w dniu 01 lipca 2013 roku we Wrocławiu

na rozprawie sprawy z wniosku R. K., M. S.

przy udziale B. B. (1), B. B. (2)

- ustanowienie służebności

POSTANAWIA:

I.  ustanowić na działce gruntu nr (...), położonej w B., dla której Sąd Rejonowy Wrocław- Krzyki Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), stanowiącej własność uczestników, na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr (...), dla której Sąd Rejonowy Wrocław- Krzyki Wydział IV Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), stanowiącej obecnie własność wnioskodawców służebność drogi koniecznej o szerokości 5 m i długości 7 m, według wariantu nr 1 przedstawionego przez biegłego sądowego z zakresu geodezji (k. 122);

II.  ustalić jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności opisanej w pkt. I w wysokości 2.884,00 zł, płatne solidarnie przez właścicieli nieruchomości władnącej w terminie 1 miesiąca od prawomocności niniejszego postanowienia z odsetkami ustawowymi w przypadku zwłoki na rzecz właścicieli nieruchomości obciążonej solidarnie;

III.  zasądzić koszty postępowania od uczestników solidarnie na rzecz wnioskodawców solidarnie szczegółowe rozstrzygnięcie w tym zakresie pozostawiając referendarzowi sądowemu.

UZASADNIENIE

W dniu 08.10.2010r. R. K. i M. S. wnieśli o ustanowienie służebności przechodu i przejazdu pasem szerokości 5 m północną częścią działki o nr (...) o łącznej powierzchni 35 m kw., dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), stanowiącej własność uczestników: B. B. (2) i B. B. (1), dla każdoczesnego właściciela działki nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), stanowiącej obecnie własność wnioskodawców; wnioskodawcy wnieśli ewentualnie o ustanowienie służebności przechodu i przejazdu pasem szerokości 5 m północną częścią działki o nr (...), wzdłuż działki o nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), stanowiącej własność uczestników: B. B. (2) i B. B. (1), dla każdoczesnego właściciela działki nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), stanowiącej obecnie własność wnioskodawców R. K. i M. S. wnieśli również o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu wskazano, że wnioskodawcy są współwłaścicielami działki położonej w B. o nr 177/15.

Przedmiotowa nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej (działka nr (...)), ponieważ od strony wschodniej i częściowo południowej odgradzają ją od drogi działki uczestników o nr 177/8, 177/20 i 177/21, od strony północnej- działka uczestników o nr 177/14, od strony zachodniej- nieruchomości gminne przeznaczone na cmentarz- działki o nr (...).

Zgodnie z wcześniejszymi planami gminy K. droga dojazdowa (działka (...)) miała być poszerzona o objąć działkę (...) oraz pas z działki uczestników o nr 177/21, w związku z czym nie było konieczne nabywanie tej działki przez wnioskodawców. Gmina nie zrealizowała planów, a uczestnicy nabyli nieruchomość nr 177/20, której dotychczasowy właściciel nie ustanowił na rzecz wnioskodawców prawa do korzystania z przejazdu i przechodu.

Już przed nabyciem działki nr (...) przez uczestników (19.01.1996r.), wnioskodawcy korzystali z niej w sposób niezakłócony dla celów przejazdu i przechodu z działki nr (...) na działkę nr (...). Wnioskodawcy za zgodą uczestników uzbroili działkę (...), utwardzając ją i wykonując na niej nawierzchnię drogową (takie same prace wykonano na części nieruchomości uczestnika o nr 177/21 w pasie stanowiącym kontynuację przebiegu nieruchomości o nr 177/18 i 177/20), oraz wykonali przez nią przyłącze kanalizacyjne i energetyczne.

Pismem z dnia 08.07.2010r. wnioskodawcy zwrócili się do uczestników w wnioskiem o odkupienie działki nr (...) albo ustanowienie na niej służebności drogowej, co spotkało się z odmową.

Wnioskodawcy podnieśli, że we wnioskowanym miejscu ustanowienia służebności na działce nr (...) wykonali bramę wjazdową. Na granicy działki o nr (...) z działkami nr (...) znajduje się ogrodzenie oraz posadzone są drzewa; wskazana część nieruchomości o nr 177/21 nie posiada fizycznego ciągu komunikacyjnego poprzez nieruchomość o nr 177/20 z nieruchomością o nr 177/14, ponieważ pomiędzy nieruchomościami o nr 177/20 i o nr 177/14 nie ma przejazdu, który wyłączają ogrodzenie oraz drzewa.

W odpowiedzi na wniosek B. B. (1) wniósł o ustanowienie służebności zgodnie z żądaniem ewentualnym wnioskodawców z zastrzeżeniem, iż pas ma być wydzielony wzdłuż granicy działki (...), ale poczynając liczenie szerokości pasa drogi koniecznej od granicy styku działek (...). Uczestnik wniósł także o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazał, że niezbędna szerokość do wjechania na posesję to 350 cm. Uczestnik celowo zlokalizował studzienkę kanalizacyjną na działce (...) na wysokości działki (...), ponieważ cały czas planował, że działka (...) będzie służyła jako droga wjazdowa na działkę (...), na której ma obecnie rozpoczętą budowę. Uwzględnienie propozycji uczestnika odnośnie przebiegu drogi koniecznej spowoduje, że nie będzie on zmuszony do wycięcia drzewostanu na działce (...) celem umożliwienia wjazdu na tę działkę.

Na rozprawie w dniu 01.07.2013r. wnioskodawcy wyrazili zgodę na wysokość opłaty za ustanowienie służebności, jak również na przyjęcie, że służebność będzie wykonywana na całej powierzchni działki nr (...) (35 m kw.).

Pełnomocnik uczestnika podniósł, że drugi wariant ustanowienia służebności jest najmniej uciążliwy dla uczestnika, ponieważ część, przez którą przebiegałaby droga, nie graniczy z nieruchomościami.

Przebywająca za granicą uczestniczka postępowania, której odpis wniosku został prawidłowo doręczony, nie wskazała pełnomocnika do doręczeń na terenie Polski. Uczestniczka nie zajęła stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

R. K. i M. S. są współwłaścicielami w udziałach wynoszących po ½ nieruchomości stanowiącej działkę nr (...), położoną w B., gmina K., dla której prowadzona jest księga wieczysta (...).

(dowód: odpis księgi wieczystej (...)- k. 7- 8)

B. B. (1) i B. B. (2) są współwłaścicielami nieruchomości obejmującej działki (...), położonej w B., gmina K., dla której prowadzona jest księga wieczysta (...).

(dowód: odpis księgi wieczystej (...)- k. 9- 11)

Działka (...) zabudowana jest dwoma budynkami, działki nr (...) nie są zabudowane. Od strony północnej działka (...) graniczy z działką (...), od strony wschodniej- z działkami (...), od strony południowej- z działką (...), od strony zachodniej- z działkami (...), należącymi do Gminy K.. Działki nr (...) oraz część działki (...) pasem gruntu o szerokości 5 m oddzielają działkę (...) od pełniącej funkcję drogi wewnętrznej działki nr (...), graniczącej od północy z pełniącą podobną funkcję działką nr (...), łączącą się z drogą publiczną -ul. (...). Działka nr (...), mająca kształt prostokąta, graniczy od północy z działką (...), od wschodu z działką (...), od południa z działką (...), od zachodu- z działką (...); swoim północno-zachodnim skrajem działka styka się z południowo-wschodnim skrajem działki (...).

Drogę konieczną pomiędzy działką (...) a działką (...) można wydzielić w działce (...) o powierzchni 35 m kw.; obejmowałaby ona północną część tej działki i miałaby powierzchnię 24 m kw. Drogę konieczną pomiędzy działką (...) a działką (...) można wydzielić również w działce (...) o powierzchni 2650 m kw.; miałaby ona powierzchnię 20 m kw.; łączyłaby ona z drogą wewnętrzną południowo-wschodnią część działki (...). Szerokość drogi koniecznej wahałaby się w przedziale od 4 m do 5 m.

Po ustanowieniu służebności drogi koniecznej możliwe będzie korzystanie z ustanowionej drogi zarówno przez wnioskodawców, jak i przez właścicieli obciążanych działek. Ponieważ dla wnioskodawców będzie to jedyna możliwość dojazdu do należącej do nich nieruchomości (działki nr (...)) ich udział we współkorzystaniu będzie znacznie większy. Działka nr (...) ma od strony północnej bezpośredni dostęp do drogi publicznej- ul. (...).

Usytuowanie drogi w obu wariantach nie będzie miało wpływu na sposób korzystania z pozostałych działek objętych księgą wieczystą (...). W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego części działek, przez które przebiegać miałaby droga konieczna, przeznaczone zostały pod drogę.

Za ustanowienie służebności drogi koniecznej w I wariancie (przez działkę (...), zajmując 35 m kw. jej powierzchni) uczestnikom należy się jednorazowe wynagrodzenie w wysokości 2.884 zł.

Za ustanowienie tej służebności w II wariancie (przez działkę (...)) należy się jednorazowe wynagrodzenie w wysokości 1.648 zł.

Na części działki nr (...), którą poprowadzono by drogę do działki wnioskodawców wg wariantu II, znajduje się słup linii elektroenergetycznej, podtrzymujący sieć przechodzącą nad nieruchomością. W związku z tym wjazd na przedmiotową nieruchomość jest zwężony do szerokości ok. 4,60 m, co poważnie utrudnia wjechanie na nieruchomość pojazdów większych od samochodów osobowych (np. samochodów ciężarowych, busów). Powierzchnia działki nr (...), w przeciwieństwie do działki nr (...), została utwardzona. Istnieje możliwość utwardzenia działki nr (...).

(dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu geodezji Z. T.- k. 121- 123, 175- 176,

opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości J. O.- k. 201- 269, 308- 311)

W piśmie z dnia 08.07.2010r. wnioskodawcy zwrócili się do uczestników, proponując im odkupienie działki nr (...) lub ustanowienie na niej służebności drogi koniecznej.

W piśmie z dnia 20.07.2010r. uczestnik odmówił sprzedaży i ustanowienia służebności, wskazując, że ma względem tej działki inne plany, w związku z budową rozpoczętą na działce (...). Uczestnik podniósł, iż służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na działce nr (...).

Stanowisko stron zostało podtrzymane w pismach z dnia 26.07.2010r. i 10.08.2010r.

(dowód: pisma z dnia 08.07.2010r., 20.07.2010r., 26.07.2010r. i 10.08.2010r.- k. 17- 23)

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 285 § 1 kc nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

W myśl art. 145 § 1 kc jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej (art. 145 § 2 kc).

Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (art. 145 § 3 kc).

Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego (§ 3), który wyraża się w dążeniu do tego, aby sposób ustalenie szlaku drożnego odpowiadał potrzebom nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej i następował z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma przebiegać (§ 2). Należy zatem unikać przeprowadzenia drogi w sposób, który stanowił szczególną uciążliwość dla właściciela nieruchomości obciążonej.

W miarę możności droga powinna być najkrótszym i najtańszym połączeniem z droga publiczną. Z reguły droga nie powinna być wytyczana przez działkę siedliskową, gdyż stanowi to z reguły zarzewie przyszłych konfliktów.

W niniejszej sprawie bezspornym jest, że nieruchomość oznaczona jako działka ewidencyjna nr (...) w B. nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Poza sporem jest jednak fakt, że działka ta nie ma żadnego połączenia z innymi drogami publicznymi. W takiej zaś sytuacji wnioskodawcom jako właścicielom nieruchomości przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności drogowej przy spełnieniu pozostałych przesłanek z art. 145 kc, tj. ustaleniu braku odpowiedniego dostępu do innych dróg publicznych. R. K. i M. S. posiadają zatem w sprawie legitymację czynną.

Uczestnicy postępowania nie kwestionowali co do zasady roszczenia wnioskodawców o ustanowienie drogi koniecznej.

Okolicznością sporną był natomiast przebieg trasy, którą wnioskodawcy mogliby przejeżdżać (i przechodzić) ze swojej nieruchomości do drogi publicznej.

Z dwóch wskazanych przez biegłego geodetę, którego opinia zasługiwała na uwzględnienie jako spójna i rzetelna, przebiegów tej trasy, wnioskodawcy preferowali wariant I (dostęp przez działkę nr (...)), natomiast uczestnik zaaprobował jedynie wariant II (dostęp przez działkę nr (...)).

Sąd ustalił, że na części działki nr (...), którą poprowadzono by drogę do działki wnioskodawców wg wariantu II, znajduje się słup linii elektroenergetycznej, podtrzymujący sieć przechodzącą nad nieruchomością. W związku z tym wjazd na przedmiotową nieruchomość jest zwężony do szerokości ok. 4,60 m, co poważnie utrudnia wjechanie na nieruchomość pojazdów większych od samochodów osobowych (np. samochodów ciężarowych, busów). Tak więc poprowadzenie trasy dojazdowej przez działkę nr (...) zapewniłoby nieruchomości wnioskodawców jakiś dostęp do drogi publicznej, jednakże w świetle przywołanych powyżej okoliczności nie sposób uznać, by dostęp ten był odpowiedni. Proponowany przez uczestnika przebieg drogi nie zapewniałby swobodnego wjazdu (i wyjazdu) wszelkich pojazdów większych dopuszczonych do poruszania się drogami publicznymi. Podtrzymujący sieć elektroenergetyczną stwarzałby również pewną niedogodność w przypadku pojazdów osobowych. Trasę dojazdową poprowadzoną przez działkę nr (...) należało zatem ocenić jako znacznie dogodniejszą.

Wprawdzie powierzchnia działki nr (...), w przeciwieństwie do działki nr (...), nie została utwardzona, Sąd zwraca jednak uwagę, iż istnieje możliwość utwardzenia działki nr (...), przy czym nakłady, jakie się z tym wiążą, są nieporównanie mniejsze niż w przypadku ewentualnego „skablowania” (w celu usunięcia słupa elektroenergetycznego) działki nr (...). Na uwzględnienie zasługiwało także, iż uczestnik w żaden sposób nie wykazał, by ustanowienie służebności zgodnie z wnioskiem realnie zwiększało obciążenie nieruchomości uczestników w porównaniu z sytuacją, gdyby uwzględniono II wariant. Wytyczenie trasy wg pierwszego wariantu wiąże się wprawdzie z zajęciem nieco większej powierzchni nieruchomości obciążonej; fakt ten znajduje jednak odzwierciedlenie w przyznaniu uczestnikom proporcjonalnie wyższej kwoty tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

Działka nr (...) faktycznie nie graniczy z działką nr (...), a jedynie styka się z nią swoim północno-zachodnim wierzchołkiem. Nie jest więc prawdopodobne, aby działka ta mogła uczestnikom w jakikolwiek sposób ułatwić dostęp do ich działki. Jej usytuowanie (fakt, że na całej długości od strony zachodniej graniczy z nieruchomością wnioskodawców) w wyraźny sposób predestynuje ją do odgrywania roli swoistego łącznika pomiędzy działką (...) oraz drogą publiczną.

Uczestnicy w żaden sposób nie wykazali, by działka (...) miała dla nich jakieś szczególne znaczenie gospodarcze. Nie udowodniono również, by uczestnik rzeczywiście zamierzał zakładać jakąś instalację, co wiązałoby się z koniecznością „rozkopywania” działki. Sąd zwraca zresztą uwagę, że nawet zaistnienie takiej konieczności nie mogłoby mieć decydującego znaczenia, biorąc pod uwagę, że założenie instalacji nie wiąże się przecież z trwałym uniemożliwieniem przejazdu.

Tak więc Sąd uznał, że ustanowienie przeprowadzenie drogi koniecznej we wnioskowany sposób nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem nieruchomości uczestników.

Jeżeli chodzi o wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej, zważyć należy, iż nie jest ono odszkodowaniem, lecz ma stanowić świadczenie ekwiwalentne, pełni więc funkcje ceny.

Wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie drogi koniecznej i jest niezależne od szkody właściciela nieruchomości obciążonej, a zatem przysługuje nawet w wypadku, gdy nie wynikła stąd żadna szkoda dla właściciela nieruchomości obciążonej. Sąd, ustanawiając służebność, orzeka o wynagrodzeniu z urzędu. Wynagrodzenie ustala się według cen rynkowych, przy czym jest to pozostawione ocenie Sądu, gdyż nie ma w tej kwestii jakichkolwiek wskazówek w ustawie. Ustalając wysokość należnego wynagrodzenia Sąd ocenił w oparciu o opinię biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości J. O., która była spójna i rzetelna i nie została skutecznie zakwestionowana przez żadną ze stron.

W tym stanie rzeczy orzeczono jak punktach I i II sentencji.

Rozstrzygnięcie o kosztach zawarte w punkcie III Sąd oparł na dyspozycji przepisu art.520 k.p.c., biorąc pod uwagę, że wniosek została uwzględniony, a uczestnicy dali podstawy do wystąpienia z wnioskiem, ponieważ nie uwzględnili roszczeń wnioskodawców przez postępowaniem sądowym. Jednocześnie na podstawie art. 108 par. 1 k.p.c. w zw. z art. 13 par. 2 k.p.c.