Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I C 428/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 kwietnia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Lublinie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSO Piotr Jakubiec

Protokolant Jolanta Jaworska

po rozpoznaniu w dniu 26 marca 2013 r. w Lublinie

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy L.

przeciwko A. M.

o zapłatę

I. zasądza od A. M. na rzecz Gminy L. kwotę 47.063,04 zł (czterdzieści siedem tysięcy sześćdziesiąt trzy złote 4/100) z ustawowymi odsetkami od dnia 20 lipca 2007 r. do dnia zapłaty;

II. oddala powództwo w pozostałej części;

III. koszty procesu pomiędzy stronami wzajemnie znosi.

Sygn. akt I C 428/07

(...)

W pozwie z dnia 19 lipca 2007 r. powodowa Gmina L. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego A. M. kwoty 121.353,89 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powódka podała, że pozwany zajmuje bez tytułu prawnego lokal mieszkalny przy ulicy (...) w L.. Z Gminą wiązała go umowa najmu, którą wynajmujący wypowiedział z powodu zalegania przez najemcę z zapłatą opłat za korzystanie z lokalu. Powódka wskazała, że na dochodzoną pozwem kwotę składają się należność główna stanowiąca czynsz najmu za okres od 1 września 2001 do 30 czerwca 2003 r. i odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu za czas od 1 lipca 2003 r. do 31 maja 2007 r. oraz odsetki w kwocie 31.524,11 zł.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 3 sierpnia 2007 r. Sąd uwzględnił powództwo w całości.

W dniu 6 września 2007 r. pozwany wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty, który zaskarżył w całości. Pozwany wniósł o oddalenie powództwa. Zgłosił zarzut częściowej nieważności umowy najmu, która wiązała strony. Zakwestionował sposób wyliczenia dochodzonej pozwem kwoty oraz powierzchnię lokalu, która była podstawą ustalenia czynszu. Pozwany przyznał, że zajmuje lokal wskazany przez powoda w podanym okresie oraz zawierał z powódką umowę najmu tego lokalu. Zaprzeczył aby umowa najmu została skutecznie wypowiedziana, zaprzeczył aby zalegał z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z lokalem. Wywodził, że w okresie od kwietnia 1997 r. do 2002 r. uiszczał czynsz zawyżony i ma z tego tytułu nadpłatę. Nadpłata oraz brak podstaw do uwzględnienia powództwa wynika zdaniem pozwanego przede wszystkim z faktu, że winien on płacić czynsz regulowany, a nie wolny, bowiem lokal, który zajmuje ma powierzchnię 78 m ², co wykluczało możliwość jego wynajęcia z czynszem wolnym. W ocenie pozwanego powodowa Gmina niezasadnie doliczyła do powierzchni lokalu powierzchnię zabudowanej klatki schodowej oraz spiżarni. Zabudowę części klatki schodowej pozwany uznawał za nielegalną i twierdził, że zabudowana powierzchnia nie może być doliczona do powierzchni lokalu. Pozwany kwestionował prawidłowość wyliczenia przez powódkę kwoty objętej pozwem. Zgłosił zarzut przedawnienia roszczenia, a także zarzut potrącenia z wierzytelnością objętą pozwem wzajemnej wierzytelności przysługującej pozwanemu o zapłatę kwoty 22.434 zł z tytułu zwrotu nakładów na lokal.

W piśmie procesowym z dnia 26 września 2007 r. (k. 106-107) powódka oświadczyła, że na wypadek uznania przez Sąd zarzutu przedawnienia ogranicza powództwo do kwoty 80.439,38 zł oraz odsetek w kwocie 24.450,91 zł. Powódka nie uznała pozostałych zarzutów zgłoszonych przez pozwanego.

W piśmie procesowym z dnia 13 lutego 2008 r. powódka wniosła o „dopozwanie i zawiadomienie o toczącym sie procesie A. D.. (k. 197)

W piśmie z dnia 3 marca 2009 r. powódka oświadczyła, że cofa wniosek o dopozwanie i zawiadomienie o toczącym sie procesie A. D.. (k.213)

W piśmie z dnia 18 grudnia 2012 r. (k. 470-478) powódka sprecyzowała podstawę faktyczną powództwa w ten sposób, że wskazała, że za okres od 19 lipca 2004 r. do 31 maja 2007 r. domaga się odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwanego z lokalu oraz opłat eksploatacyjnych. Powódka przedstawiła wyliczenie wysokości zadłużenia za poszczególne miesiące przy założeniu, że lokal ma powierzchnię 83 m² i podała, że zadłużenie pozwanego wynosi 45.680,57 zł z tytułu należności głównej oraz 7.859,33 zł z tytułu odsetek ustawowych liczonych od 11 dnia każdego miesiąca do 31 maja 2007 r.

W piśmie procesowym z dnia 16 stycznia 2013 r. pozwany oświadczył, że potrąca nadpłaconą kwotę czynszu w wysokości 57.300,64 zł z dochodzoną od niego w procesie wierzytelnością. W piśmie tym pozwany podał, że należna powódce kwota za okres objęty pozwem to 46.700,40 zł. (pismo k. 518-519)

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

W dniu 2 kwietnia 1997 r. została zawarta pomiędzy Gminą L. a A. M. umowa najmu lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), położonego w L. przy ulicy (...) w budynku oznaczonym numerem (...). W umowie tej wskazano, że lokal ma powierzchnię 81 m². Czynsz najmu został określony w drodze przetargu i wynosił 10,08 m zł za metr kwadratowy powierzchni lokalu, a więc wynosił 816,48 zł miesięcznie. Zgodnie z umową najemca był też zobowiązany do opłacania zaliczek na energię elektryczną, cieplną, gaz, wodę i inne świadczenia, zgodnie z wykazem załączonym do umowy, zaś łączna wartość wszystkich opłat według stanu na dzień zawarcia umowy wyniosła 1041,73 zł. Najemca miał obowiązek dokonywać wpłat do 10 dnia każdego miesiąca. Ustalony w umowie czynsz wolny mógł być zmieniony z 3-miesięcznym wypowiedzeniem, w przypadku wzrostu stawek czynszu regulowanego – o procentowy wskaźnik zmiany tej stawki. Umowa najmu mogła być wypowiedziana na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat eksploatacyjnych co najmniej za dwa okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. (okoliczność bezsporna, umowa k. 7-12)

Przed zawarciem umowy najmu właściciel zdecydował o oddaniu 14 lokali w budynku przy ulicy (...) do wynajmu w drodze przetargu z czynszem wolnym. Zarząd Miasta L. uchwałą z dnia 20 stycznia 1997 r. zdecydował o oddaniu części lokalu w budynku przy ulicy (...) w najem z czynszem wolnym. (okoliczność bezsporna, ogłoszenie k. 421)

Najemcy mieszkań wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na uchwałę Zarządu Miasta z dnia 20 stycznia 1997 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w L. postanowieniem z dnia 26 maja 2009 r. odrzucił skargę najemców (okoliczność bezsporna, pismo k. 78, postanowienie k. 334-339)

Pozwolenie na budowę budynku przy ulicy (...) w L. zostało udzielone w dniu 16 listopada 1993 r. Zakończenie budowy zgłoszono w dniu 20 lutego 1997 r. (zawiadomienie k. 28)

W trakcie budowy inwestor zdecydował o zabudowie części korytarzy w budynku przy ulicy (...) i wstawieniu dodatkowych drzwi wejściowych do mieszkań, w taki sposób, że powierzchnia przeznaczona do wyłącznego korzystania z lokali zwiększyła sie o powierzchnię zabudowaną. Zabudowy części korytarzy dokonano na podstawie uzgodnienia pomiędzy przedstawicielem inwestora a wykonawcą, zgodnie z notatką z dnia 8 stycznia 1997 r. (okoliczność bezsporna, pismo k. 37, uzasadnienie decyzji k. 29, notatka k. 77, zeznania świadka Z M. k. 193, zeznania świadka J. P. k. 193v.-194 )

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w L. decyzją z dnia 8 lutego 2002 r. umorzył postępowanie w sprawie przestrzegania przepisów prawa budowlanego przy zabudowie części korytarzy na klatkach schodowych i wstawieniu dodatkowych drzwi do mieszkań w budynku przy ulicy (...). (decyzja k. 29) A. M. w dniu 13 listopada 2007 r. wniósł o stwierdzenie nieważności decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w L. z dnia 8 lutego 2002 r. o umorzeniu postępowania. L. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w L. decyzją z dnia 12 lutego 2008 r. odmówił wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w L. z dnia 8 lutego 2002 r. o umorzeniu postępowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. oddalił skargę na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w L. (okoliczność bezsporna, decyzja k. 201-202, pismo k. 238-239)

W dniu 5 lutego 2009 r. najemcy mieszkań w budynku przy ulicy (...) w L., a wśród nich A. M., złożyli wniosek do Prokuratora, aby zażądał od L. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w L. wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w L. z dnia 8 lutego 2002 r. o umorzeniu postępowania. Prokurator Rejonowy L.-P. w L. złożył wniosek do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w L. o wszczęcie postępowania w sprawie zabudowy części korytarzy w budynku przy ulicy (...), postępowanie takie zostało wszczęte, jednak po kontroli przeprowadzonej w dniu 9 czerwca 2010 r. zostało umorzone decyzją z dnia 20 lipca 2010 r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w L.. Tę decyzję utrzymał w mocy Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w L.. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w L.. Skarga Prokuratora na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego została przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. oddalona (okoliczność bezsporna, pismo k. 373,376, 379, 387)

W piśmie z dnia 26 stycznia 2000 r. Dyrektor Zarządu (...) w imieniu Gminy L. oświadczył, że wypowiada A. M. wysokość czynszu z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, poinformował, że czynsz wzrośnie o 5 % stosownie do uchwały Rady Miasta L. i wyniesie 10,58 zł/m². (pismo k. 20)

Pismem z dnia 3 sierpnia 2000 r. Dyrektor Zarządu Nieruchomości Komunalnych w imieniu Gminy L.oświadczył, że wypowiada A. M.umowę najmu i rozwiązuje ją z dniem 30 września 2000. (pismo k. 22)

Pismem z dnia 29 września 2000 r. Dyrektor Zarządu Nieruchomości Komunalnych w imieniu Gminy L.oświadczył, że cofa wypowiedzenie z dnia 3 sierpnia 2000 r. (pismo k. 21)

W piśmie z dnia 12 stycznia 2001 r. Dyrektor Zarządu Nieruchomości Komunalnych w imieniu Gminy L.oświadczył, że wypowiada A. M.wysokość czynszu z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, poinformował, że czynsz wzrośnie o 5,7 % stosownie do uchwały Rady Miasta L.. (pismo k. 20)

Pod koniec 2001 r. A. M. przestał płacić czynsz najmu. Pismem z dnia 6 kwietnia 2002 r. poinformował Prezydenta L., że wraz z innymi mieszkańcami bloku podjął decyzję o zaprzestaniu płacenia czynszu. (okoliczność bezsporna, pismo k. 427, zeznania A. D. k. 194)

W kolejnych pismach wynajmujący powiadamiał najemcę o wysokości czynszu i opłat eksploatacyjnych za zajmowany lokal. (pisma k. 33-36, 46-54, 479-494)

W piśmie z dnia 28 października 2004 r. Dyrektor Zarządu Nieruchomości Komunalnych w imieniu Gminy L.poinformował A. M.o wysokości miesięcznych opłat za zajmowany przez niego lokal. W piśmie tym wskazano, że odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu wynosi 973,12 zł miesięcznie, zaś wszystkie miesięczne opłaty 1.355,64 zł miesięcznie. (pismo k. 479)

W piśmie z dnia 18 lutego 2005 r. Dyrektor Zarządu Nieruchomości Komunalnych w imieniu Gminy L.poinformował A. M.o wysokości miesięcznych opłat za zajmowany przez niego lokal począwszy od 1 listopada 2005 r. W piśmie tym wskazano, że odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu wynosi 973,12 zł miesięcznie, zaś wszystkie miesięczne opłaty 1.362,61 zł miesięcznie. (pismo k. 481)

W kolejnych pismach wynajmujący wzywał najemcę do zapłaty zaległego czynszu opłat eksploatacyjnych, a także odsetek ustawowych wskazując wysokość zadłużenia. (okoliczność bezsporna, pisma k. 13, 14, 15, 17, 19)

Pismem z dnia 8 listopada 2002 r. Dyrektor Zarządu Nieruchomości Komunalnych w imieniu Gminy L.oświadczył, że wypowiada A. M.umowę najmu i rozwiązuje ją z dniem 31 grudnia 2002 r. (pismo k. 18)

Pismem z dnia 6 września 2006 r. Dyrektor Zarządu Nieruchomości Komunalnych w imieniu Gminy L.oświadczył, że wypowiada A. M.umowę najmu i rozwiązuje ją z dniem 31 października 2006 r. (pismo k. 16)

A. M. poniósł nakłady związane z wykończeniem mieszkania i przystosowaniem go do własnych potrzeb. (zeznania A. D., A. A., E. S. k. 194-195)

Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o wskazane powyżej dowody z dokumentów urzędowych i prywatnych oraz zeznań świadków.

Autentyczność dowodów z dokumentów zgromadzonych w niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości Sądu, jak również nie była kwestionowana przez strony procesu, z tych też względów zostały uznane przez Sąd za w pełni wiarygodne.

Dowody z zeznań świadków oraz przesłuchania powoda nie wniosły do sprawy istotnych okoliczności. Zeznania świadków Z. M. i J. P. (2) dotyczyły spornej okoliczności, jaką była powierzchnia lokalu zajmowanego przez pozwanego, ta zaś okoliczność, jeżeli uwzględni sie stanowiska stron w procesie, nie mogła być udowodniona zeznaniami świadków. Nadto żaden ze świadków nie dokonał pomiaru lokalu pozwanego.

Zeznania świadków A. A. i E. S. dotyczyły bezspornego faktu dokonania przez pozwanego nakładów na lokal oraz zakresu tych nakładów, który nie miał w procesie znaczenia.

Zeznania świadka A. D. i pozwanego są wiarygodne. Dotyczą one, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia, okoliczności niespornych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie w części. Powódka domaga sie pozwem odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwanego z lokalu mieszkalnego, który był przedmiotem umowy najmu z dnia 2 kwietnia 1997 r. oraz zapłaty opłat związanych z korzystaniem z lokalu, a więc za ogrzewanie lokalu, pobraną wodę, odprowadzenie ścieków, wywóz śmieci i „abonament za wodomierz” za okres od 1 września 2001 r. do 31 maja 2007 r. (pismo k. 470)

Pozwany przyznał fakt zawarcia umowy najmu lokalu, przyznał też, że pod koniec 2001 r. zaprzestał płacenia czynszu. Przyznał nawet, że był zobowiązany do zapłaty na rzecz powódki zaległych opłat, wywodził jednak, że zobowiązanie to wygasło wskutek potrącenia.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.) osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Zgodnie z ustępem drugim tego artykułu odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.

Przepis art. 18 ust. 3 obowiązującej poprzednio ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 1998 r. nr 120, poz. 787 ze zm.) przewidywał odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego wynoszące 200 % czynszu, jaki osoba zajmująca lokal byłaby obowiązana opłacać z tytułu jego najmu.

Powyższe regulacje pozwalają uznać za oczywiście zasadny zarzut przedawnienia roszczenia zgłoszony przez pozwanego, bowiem dla roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu oraz pozostałych opłat eksploatacyjnych ma zastosowanie przepis art. 118 kc, przewidujący trzyletni termin przedawniania roszczeń okresowych. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 maja 2012 r. (IV CSK 490/11), gdzie stwierdził: „Nadanie przewidzianym w art. 18 ust. 1 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego świadczeniom odszkodowawczym charakteru świadczeń okresowych, uzasadnia zastosowanie do ich dochodzenia, właściwego dla nich, trzyletniego terminu przedawnienia przewidzianego w art. 118 k.c.” Taka sama jest teza wyroku z dnia 9 listopada 2012 r. (IV CSK 303/12- LEX 1225407)

W świetle powyższego, roszczenie objęte pozwem za okres poprzedzający trzy lata od dnia wytoczenia powództwa Sąd uznał za przedawnione i powództwo w tej części należało oddalić. Przedmiotem dalszych rozważań będzie zatem zasadność roszczenia za okres od dnia 19 lipca 2004 r. do dnia 31 maja 2007 r.

Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ustawa ta ma zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie. Wykładni tego przepisu dokonał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 kwietnia 2004 r. (IV CK 223/03- LEX nr 1125289), gdzie stwierdził : (...) reguła zawarta w art. 27 ust. 1 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oznacza tylko tyle, iż stosunki prawne powstałe pod rządem ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i istniejące w chwili wejścia w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, podlegać będą nowej ustawie od daty wejścia jej w życie. Jest to więc tzw. retrospektywność, a nie retroaktywność ustawy. Jest ona powszechnie przyjmowana, gdy chodzi o zasadę bezpośredniego działania nowej ustawy w odniesieniu do stosunków prawnych o charakterze ciągłym.

Stosując powyższą zasadę wykładni uznać należy, że do oceny istnienia roszczenia objętego pozwem za czas po wejściu w życie ustawy ochronie praw lokatorów oraz jego wysokości będzie miała zastosowanie ta ustawa. Jednak co do czynności prawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie obecnej regulacji oraz zdarzeń, które zaszły przed tą datą, stosować należy ustawę poprzednią.

Spór dotyczył przede wszystkim zasady obliczania czynszu, a następnie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Powódka twierdziła, że pozwanego obciążał, zgodnie z zawartą umowa najmu czynsz wolny, ustalony w umowie, zaś pozwany wywodził, że wbrew zawartej umowie zastosowany winien być czynsz regulowany.

Zgodnie z art. 66 ust. 1 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 1998 r. nr 120, poz. 787 ze zm.) lokale należące do zasobów gminy, o powierzchni przekraczającej 80 m², mogły być oddane w najem za zapłatą czynszu wolnego. Z uwagi na brzmienie tego przepisu ustalenie, czy wobec pozwanego mógł mieć zastosowanie czynsz wolny uzależnione było od stwierdzenia, czy lokal ma powierzchnię przekraczającą 80 m². W świetle zebranego materiału dowodowego uzasadnione jest stanowisko strony powodowej co do powierzchni lokalu.

Bezsporne jest, że zgodnie z treścią umowy najmu, a także wszystkich dokumentów przedstawionych najemcy przed jej zawarciem lokal mieszkalny o numerze (...) ma powierzchnię przekraczającą 80 m ². Zarzut pozwanego dotyczył nielegalnego zwiększenia powierzchni mieszkania poprzez zabudowę części klatki schodowej. Pozwany wywodził, że rzeczywista powierzchnia mieszkania nie obejmuje części dobudowanej. Jego stanowisko nie ma potwierdzenia w zebranych dowodach.

Pozwany nie zdołał udowodnić nielegalności zabudowy, nie przedstawił na potwierdzenie takiego zarzutu wiarygodnych dowodów. Przeciwnie, wyniki wszczętych przez pozwanego i innych mieszkańców postępowań administracyjnych, zmierzających do stwierdzenia, że zabudowa była nielegalna były dla mieszkańców negatywne. Jak to wskazał Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 października 2007 r. (ACa 493/07) przepisy ustawy prawo budowlane nie wprowadzały bezwzględnego zakazu dokonywania zmian w projekcie architektonicznym obiektu budowlanego. Ocena skuteczności tych zmian, ich akceptacja bądź nakaz doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu zgodnego z projektem lub rozbiórki, należała, i należy do właściwego organu nadzoru budowlanego. Organ nadzoru budowlanego dopuścił budynek mieszkalny, wraz z wynajętym pozwanemu lokalem, do użytkowania jeszcze przed ogłoszeniem przetargu. Liczne skargi pozwanego i innych mieszkańców kierowane do organów nadzoru budowlanego i innych organów nie zostały uwzględnione. Decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 8 lutego 2002 r. o umorzeniu postępowania w sprawie przestrzegania przepisów prawa budowlanego przy zabudowie części korytarzy na klatkach schodowych i wstawienia dodatkowych drzwi w budynku przy ulicy (...) jest prawomocna. Nie powiodły się żadne próby wzruszenia tej decyzji przez mieszkańców. W uzasadnieniu tej decyzji dokonano oceny zgodności z prawem zmian w budynku wprowadzonych przez inwestora i Sąd tę ocenę podziela.

Z tego też względu nie ma podstaw do przyjęcia, że lokal zajmowany przez pozwanego ma powierzchnię mniejszą niż 80 m ², nie może też pozwany skutecznie zarzucać, że przeprowadzenie przetargu i zawarcie umowy najmu naruszało dyspozycję art. 66 ust. 1 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Skoro pozwany był zobowiązany uiszczać czynsz wolny, to wszystkie jego zarzuty dotyczące nadpłacenia czynszu, czy też zarzut potrącenia nie były zasadne. Decyzja pozwanego o zaprzestaniu płacenia czynszu i zaległość w zapłacie spowodowały, że właściciel mógł wypowiedzieć umowę najmu.

Umowa najmu z dnia 2 kwietnia 1997 r. przewidywała w § 12 ust. 1 pkt 2 tryb jej wypowiedzenia z powodu zaległości najemcy w zapłacie czynszu lub opłat eksploatacyjnych i jest to regulacja zgodna z obowiązującym wówczas art. 32 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych.

Jest też bezsporne, że pozwany w 2001 r. zaprzestał płacenia czynszu i opłat eksploatacyjnych. Wynika to ze sporządzonego przez pozwanego zestawienia k. 159-162, a także pisma mieszkańców z dnia 6 kwietnia 2002 r. skierowanego do Prezydenta L. (k.427)

W świetle powyższego powódka miała podstawy do wypowiedzenia umowy najmu, co zostało dokonane ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2002 r. (pismo k. 18). Późniejsze pismo z dnia 6 września 2006 r. (k. 16) było bezskuteczne wobec ustania stosunku najmu z dniem 31 grudnia 2002 r.

Ubocznie tylko zauważyć należy, że wobec regulacji zawartej w art. 18 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który przewiduje odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości równej obciążeniem czynszowym, skuteczność wypowiedzenia umowy najmu nie ma wpływu na wysokość zobowiązania pozwanego.

Co do powierzchni lokalu zajmowanego przez pozwanego, Sąd uznał za wiarygodne twierdzenie powódki, że wynosi ona przynajmniej 83 m ². Wynika to z pomiarów dokonanych przez biegłego w sprawie I C 718/06. W sprawie tej J. P. (2) sporządził opinię, w której wskazał, że mieszkanie innego najemcy, o układzie pomieszczeń identycznym jak w mieszkaniu pozwanego, przy zaliczeniu powierzchni dobudowanej, ma powierzchnię 83.02 m ². (k.110). Wprawdzie biegły nie mierzył powierzchni lokalu pozwanego, jednak wszystkie mieszkania, w których dokonano zmian polegających na zabudowie część korytarza mają ten sam układ ścian i taką samą powierzchnię.

Pozwany był zobowiązany uiszczać w okresie obowiązywania umowy najmu czynsz, zaś po wygaśnięciu umowy odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu i pozostałych opłat. Czynsz określony w umowie wynosił 10,08 zł za metr kwadratowy mieszkania, a nadto pozwany miał obowiązek uiszczać co miesiąc opłaty określone w § 11 ust. 3 umowy.

Stawka czynszu stosowana przez powodową Gminę wynosiła w ocenianym okresie 11,65 zł/m². (powiadomienie k. 479), wobec czego czynsz wyniósłby 966,95 zł (11,65 zł x 83 m²)

Co do pozostałych opłat, zauważyć należy że najemców obciążały opłaty stałe oraz zmienne – zależne od wskazań urządzeń pomiarowych. Opłaty stałe to opłaty za: wywóz nieczystości, centralne ogrzewanie, abonament za wodomierz oraz opłata stała za energię cieplną. Zmienne były opłaty za zużycie wody oraz odprowadzenie ścieków. Co do tych należności, który wysokość była zależna od wskazań liczników, Sąd uznał, że powódka nie przedstawiła dowodów na potwierdzenie zasadności roszczenia. Nie przedstawiono w procesie dowodów potwierdzających stan zużycia mediów, zaś pozwany kwestionował nie tylko zasadę swej odpowiedzialności, ale także wysokość roszczenia.

Z tego względu za udowodnione Sąd uznał roszczenie powódki o odszkodowanie oraz te miesięczne opłaty, które miały wartość stałą.

Powódce należą sie też odsetki ustawowe za opóźnienie w spełnieniu świadczeń. Skoro z mocy powołanego wyżej przepisu pozwany był zobowiązany uiszczać czynsz, a następnie odszkodowanie miesięcznie, to powódka ma podstawy do naliczania odsetek od zaległych należności za poszczególne miesiące. Przepis art. 18 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego określa wysokość odszkodowania oraz stanowi, że jest ono płatne miesięcznie. Nie reguluje terminu płatności w tym sensie, że nie określa, w którym dniu miesiąca ma ono być uiszczane. Skoro tak, to Sąd uznał, że brak podstawy prawnej do naliczenia odsetek od dziesiątego, czy też któregokolwiek innego dnia miesiąca, winny one być naliczane od pierwszego dnia następnego miesiąca, po miesiącu, w którym opóźnienie powstało. Dopiero z upływem ostatniego dnia miesiąca można stwierdzić, że dłużnik opóźnia się z zapłatą za dany miesiąc. Podstawą prawną zasądzenia odsetek jest przepis art. 481 § 1 i 2 kc.

Sąd uznał za zasadne zasądzenie na rzecz Gminy L. odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu usytuowanego w L. przy ul. (...) o powierzchni 83 m², w okresie od 19 lipca 2004 roku do 31 maja 2007 roku.

Przedmiotowe odszkodowanie obejmuje rynkową wartość czynszu, jaki otrzymałby właściciel za najem niniejszego lokalu za każdy miesiąc we wskazanym okresie (966,95 zł miesięcznie) oraz opłaty za wywóz nieczystości (18,40 zł miesięcznie), opłatę za centralne ogrzewanie (122,84 zł miesięcznie), abonament za wodomierz (1,10 zł miesięcznie, 0,23 od marca 2007 r.), opłatę stałą za energię cieplną (64,74 zł) (opłaty łącznie 207,08 zł, od marca 2007 r.- 206,21 zł), które to pozwany był zobligowany ponosić, w związku z korzystaniem z przedmiotowego lokalu.

W związku z powyższym kwoty należne tytułem odszkodowania za kolejne miesiące wynoszą:

⚫: lipiec 2004 roku (od 19 lipca 2004 r. do 31 lipca 2004 r.) - 966,95-wynagrodzenie, 207,08 zł - opłaty - łącznie 1174,03 zł (1174,03 : 31dni lipca = 37,88 x 13 dni = 492,44 zł;

Za lipiec 2004 roku należne są odsetki ustawowe liczone za okres od 01.08.2004 r. do 31.05.2007 r., które wynoszą:

- od dnia 01.08.2004 r. do dnia 09.01.2005 r.(stopa procentowa 12,25%) - 26,77 zł

- od dnia 10.01.2005 r. do dnia 14.10.2005 r.(stopa procentowa 13,5%) - 50,63 zł

- od dnia 15.10.2005 r. do dnia 31.05.2007 r.(stopa procentowa 11,5%) - 92,16 zł

(łącznie 169,56 zł )

⚫: sierpień 2004 roku (966,95 zł-wynagrodzenie, 207,08 zł-opłaty) - 1174,03 zł

Za sierpień 2004 roku należne są odsetki ustawowe liczone za okres od 01.09.2004 r. do 31.05.2007 r., które wynoszą:

-od dnia 01.09.2004 r. do dnia 09.01.2005 r.(stopa procentowa 12,25%) - 51,62 zł

-od dnia 10.01.2005 r. do dnia 14.10.2005 r.(stopa procentowa 13,5%) - 120,72 zł