Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 listopada 2013 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 22 listopada 2013 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa T. G.

przeciwko Skarbowi Państwa – Staroście (...)

o ustalenie

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego w Olkuszu

z dnia 28 listopada 2012 r., sygnatura akt I C 476/12

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 90 zł (dziewięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

UZASADNIENIE

Powód T. G. domagał się ustalenia, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej, składającej się z działki nr (...) o pow. 0,1010 ha i działki nr (...) o pow. 0,0903 ha, objętej księgą wieczystą (...) dokonana przez Starostę (...) pismem z dnia 14 grudnia 2011 r. jest nieuzasadniona w zakresie, w jakim organ przyjął błędną stawkę dla wyliczenia opłaty za użytkowanie wieczyste w wysokości 3% wartości nieruchomości, podczas gdy stawka ta dla nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkalne, a taką jest nieruchomość użytkowana przez powoda winna wynosić 1%.

W uzasadnieniu żądania powód podał, że nowa opłata w wysokości 331,43 zł. została obliczona w oparciu o wadliwie przyjętą stawkę opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. W ocenie powoda nowa opłata winna być obliczona w oparciu o 1%-ową a nie 3%-ową stawkę. Ta pierwsza jest bowiem właściwa dla nieruchomości gruntowych wykorzystywanych tak jak przedmiotowa nieruchomość - tj. na cele mieszkaniowe.

Pozwany Skarb Państwa – Starosta (...) wniósł o oddalenie powództwa o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości oraz zasądzenie kosztów procesu.

W ocenie pozwanego powód nie może kwestionować stawki opłaty rocznej w sytuacji w której wypowiedzenie przez Starostę wysokości opłaty rocznej nastąpiło z uwagi na wzrost wartości nieruchomości w związku z czym postępowanie aktualizacyjne mogło dotyczyć tylko tego elementu. Nadto pozwany wskazał, iż zmiana stawki procentowej jest niedopuszczalna także z przyczyn merytorycznych, bowiem, na nieruchomości znajduje się opuszczony budynek byłego hotelu robotniczego , w którym funkcja mieszkalna nie jest realizowana, w związku z czym nie można uznać, by wykorzystywanie nieruchomości realizowało cel mieszkaniowy.

Sąd Rejonowy w Olkuszu wyrokiem z dnia 28 listopada 2012 r., sygn. akt IC 476/12, oddalił powództwo obciążając powoda poniesionymi kosztami postępowania.

W uzasadnieniu Sąd Rejonowy ustalił między innymi, że powód jest właścicielem w 1/6 części budynku stanowiącego odrębną nieruchomość oraz użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej na której znajduje się ten budynek, będącej własnością Skarbu Państwa, położonej w W., składającej się z działek: nr (...) o łącznej powierzchni 1913 m ², objętej księgą wieczystą nr (...). Pismem z dnia 14 grudnia 2011 r. Starosta (...) wypowiedział powodowi dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w udziale wynoszącym 1/6 części w/w nieruchomości własności Skarbu Państwa, proponując nową w kwocie 331,43 zł, co stanowi 1/6 z 3% wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 66 286,00 zł, jako obowiązującą od dnia 1 stycznia 2012 r.

Na wniosek powoda, orzeczeniem z dnia 24 maja 2012 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. stwierdziło, że podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione. Kolegium wskazało, że z uwagi na wykorzystywanie nieruchomości na cele mieszkaniowe stawka winna wynosić 1% wartości nieruchomości. Od orzeczenia SKO strona pozwana w ustawowym terminie wniosła sprzeciw.

Następnie Sąd Rejonowy ustalił, że aktem notarialnym z dnia 18 października 1999 r. Fabryka (...) sprzedała osobom trzecim, niebędącym stroną postępowania, prawo własności użytkowania wieczystego i własność budynków stojących na przedmiotowej nieruchomości. W trakcie zawierania umowy sprzedaży strony oświadczyły, iż budynek hotelu zamieszkują osoby bez tytułu prawnego, z wyjątkiem 1-go lokalu zajmowanego przez lokatora na podstawie umowy najmu.

Powód zaś, jest użytkownikiem wieczystym i właścicielem budynków w 1/6 części od roku 2002. Od kilku lat budynek stanowiący dawniej hotel robotniczy jest niezamieszkały i stoi pusty, jego stan jest zły, nadaje się on do kapitalnego remontu. Powód oraz pozostali użytkownicy wieczyści czynią starania mające na celu remont budynku i przeznaczenie pomieszczeń pod wynajem lub sprzedaż. Sporządzili oni wizualizację swoich koncepcji dotyczących tego budynku. Nie uzyskali na razie pozwolenia na remont czy też rozbudowę budynku albowiem w chwili obecnej sytuacja finansowa użytkowników wieczystych nie pozwala na przeprowadzenie kapitalnego remontu.

Sąd wskazał, iż strony nie kwestionowały operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego R. H. w którym wartość nieruchomości objętej pozwem ustaliła na kwotę 66 286,00 zł, a nadto podała, że nieruchomość jest położona na terenach oznaczonych jako tereny zabudowy mieszkaniowo – usługowej. Sąd wskazał, że operat został sporządzony dla potrzeb aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i dołączony do zawisłej przed Sądem Rejonowym sprawy I C 478/2 z powództwa innych użytkowników wieczystych przedmiotowej nieruchomości o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powinno wynosić 1% a nie 3% wartości tej nieruchomości.

Oceniając powyższe ustalenia Sad Rejonowy uznał powództwo za nieuzasadnione.

Sąd odwołał się do treści art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(Dz. U. z 2011 r., Nr 187, poz. 1110 - dalej „u.g.n." ), z którego wynika, że wysokość stawek procentowych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1 % ceny. Za pozostałe nieruchomości gruntowe 3 procent ceny (art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.). W ocenie Sądu I instancji powód nie wykazał, ażeby nieruchomość co do której przysługuje mu prawo 1/6 części użytkowania wieczystego i prawo własności budynku stanowiącego dawny hotel robotniczy była przeznaczona na cele mieszkaniowe, w szczególności okoliczność ta nie wynika z przedłożonego aktu notarialnego z dnia 18 października 1999 r. ani odpisu księgi wieczystej. Nadto Sąd uznał, że okoliczność, iż nieruchomość jest zabudowana budynkiem przeznaczonym poprzednio na hotel robotniczy, który od wielu lat stoi pusty i wymaga generalnego remontu nie oznacza automatycznie iż nieruchomość tę należy zaliczyć do nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Powód wraz z pozostałymi użytkownikami wieczystymi, jak sam przyznał, nie uzyskał zezwolenia na przebudowę czy remont tego budynku i faktycznie w chwili obecnej nieruchomość ta nie jest przeznaczona na cele mieszkaniowe. Uiszczanie podatku od nieruchomości z wyszczególnieniem podatku od gruntu i podatku od budynku również nie stanowi podstawy do uznania iż nieruchomość jest przeznaczona na cele mieszkaniowe, albowiem uiszczanie podatku uregulowane jest w ustawie Ordynacja podatkowa, a zatem rządzi się innymi prawami niż opłata z tytułu użytkowania wieczystego uregulowana ustawą o gospodarce nieruchomościami. Sąd Rejonowy wskazał także, że bez znaczenia dla niniejszej sprawy jest również i to, że jak wynika, z niekwestionowanej przez strony wyceny przedmiotowej nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego R. H. nieruchomość ta jest położona na terenach zabudowy mieszkaniowo usługowej z przeznaczeniem na budownictwo mieszkaniowe, jednorodzinne i usługowe. Nie oznacza to jednak, iż nieruchomość wykorzystywana jest na cele mieszkaniowe, albowiem tak nie jest z przyczyn już podanych.

Wyrok Sądu Okręgowego zaskarżył apelacją powód.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił naruszenie prawa materialnego poprzez błędne przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, iż należąca do powoda nieruchomość budynkowa nie służy celom mieszkalnym oraz, że brak uzyskania pozwolenia na przebudowę czy remont wskazuje, że nieruchomość nie jest przeznaczona na cel mieszkaniowe. W uzasadnieniu, skarżący odwołał się do treści Polskiej Klasyfikacji obiektów, zgodnie z którą do budynków mieszkalnych zaliczany jest hotel robotniczy. Nadto wskazał, że z treści aktu notarialnego z dnia 18 października 1999 r., wynika, iż w budynku zamieszkiwali lokatorzy. Skarżący zarzucił naruszenie ciężaru dowodu podnosząc, że pełnomocnik powoda nie wykazał, by przedmiotowa nieruchomość była przeznaczona na inne cele. Nadto apelujący podniósł, iż remont, który ma zamiar wykonać, nie wymaga pozwolenia na budowę o ile nie zostanie zmieniona konstrukcja, instalacja gazowa lub przeznaczenie, a to, że do tej pory remont nie był wykonywany nie może stanowić o niemieszanym charakterze nieruchomości.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Apelacja podlegała oddaleniu. Zarzuty nią stawiane były bezzasadne.

Sąd Okręgowy rozpoznając apelację doszedł do przekonania, że ustalenia faktyczne poczynione zostały przez Sąd Rejonowy prawidłowo. Ustalenia te Sąd Okręgowy aprobuje i recypuje.

Jakkolwiek złożona w sprawie apelacja jest nieprecyzyjna, gdyż nie zawiera wyszczególnionych zarzutów dotyczących naruszenia przez Sąd I instancji konkretnych przepisów prawa, to jednak z jej treści wynika, że intencją powoda było zakwestionowanie dokonanej subsumcji prawa pod zaistniały stan faktyczny poprzez uznanie, że nieruchomości której powód jest użytkownikiem wieczystym, nie służy celom mieszkaniowym, a co za tym idzie, stawka procentowa opłaty rocznej wynosi dla niej 3%.

Przed oceną merytoryczną zawartych w apelacji zarzutów wskazać należy, że w ocenie Sądu Okręgowego w toku postępowania Sąd I instancji, w oparciu o dowody zaoferowane przez strony, prawidłowo wskazał fakty mające istotne znaczenie dla ustalenia samej podstawy do wyliczenia opłaty za użytkowanie wieczyste, a wartości tej, ustalonej w oparciu o operat szacunkowy, żadna ze stron nie kwestionuje. Sporna pomiędzy stronami pozostaje stawka procentowa jaką należy zastosować do obliczenia zaktualizowanej opłaty rocznej. Sąd I instancji nie wywiódł jednak, że z zalegającego w aktach wypowiedzenia wysokości opłaty (k. 19 ) oraz sprzeciwu pozwanego od orzeczenia Kolegium (k.4-5) wynika, iż dotychczasowa opłata roczna którą uiszczał powód obliczona została jako 3% od wartości nieruchomości. Tymczasem powód żądał zmniejszenia tej stawki do wysokości 1%. Wskazać należy, iż kwestię właściwej stawki procentowej reguluje prawo materialne, a Sąd I instancji pomijając powyższe ustalenie nie oparł się na pełnej podstawie prawnej mającej zastosowanie na gruncie niniejszej sprawy, co jednak nie dyskwalifikuje wyroku i nie wpływa na wynik sprawy. Zgodnie z treścią art. 73 ust. 2 u.g.n. jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Sąd Rejonowy w swoich rozważaniach pominął ten przepis, skupiając się jedynie na normie art. 72 ust. 2 pkt 4 u.g.n., zgodnie z którą wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1 % ceny.

Odnosząc się do zarzuconych wyrokowi I instancji uchybień, wskazać należy, że rację ma Sąd Rejonowy o ile wskazuje, że o wyborze właściwej stawki procentowej nie decyduje przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, lecz cel ujęty w umowie, a dopiero w braku wskazania takiego celu w umowie - faktyczny sposób korzystania z nieruchomości (art. 221 ust. 3 u.g.n.). Sąd Rejonowy co prawda nie zgromadził w materiale dowodowym mogącej określać ten cel pierwotnej umowy bądź decyzji o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, jednakże z zalegających w aktach sprawy dwóch aktów notarialnych (k. 43-47, akta związkowe IC 478/12 k. 36-48), którymi dokonano sprzedaży użytkowania wieczystego pomiędzy poprzednikami prawnymi powoda, a następnie na rzecz powoda, wynika, iż w umowie nie określono owego celu na jaki została oddana w nieruchomość w użytkowanie wieczyste. W związku z tym należało ustalić w oparciu o aktualny stan użytkowania nieruchomości jaki jest faktyczny sposób korzystania z niej i czy zaszła trwała zmiana w zakresie sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości przez powoda, uzasadniająca zmniejszenie stawki opłaty rocznej do 1% wartości nieruchomości.

Postępowanie pierwszo instancyjne wykazało, że przedmiotowa nieruchomość jest od czasu nabycia przez powoda prawa użytkowania wieczystego wykorzystywana niezmiennie w ten sposób, że posadowiony na niej budynek, stanowi opuszczony dawny hotel robotniczy i wymaga remontu. Poza twierdzeniami powoda w tym zakresie nie przedstawiono żadnych wiarygodnych dowodów, mogących potwierdzić, że od czasu nabycia prawa użytkowania wieczystego przez powoda do dnia 14 grudnia 2011 r. tj. do dnia wypowiedzenia przez Starostę wysokości dotychczasowej umowy doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania przez powoda z przedmiotowej nieruchomości, a w konsekwencji do zmiany celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowania wieczyste. Tym samym w ocenie Sądu Odwoławczego, przeprowadzone przed Sądem pierwszej instancji postępowanie nie pozwalało na przyjęcie, że zaszła zmiana o jakiej mówi art. 73 ust. 2 u.g.n., co przykładowo przejawiać by się mogło ustaleniem, że powód jest choćby w trakcie procesu inwestycyjnego czy też, że zamierza wyremontować budynek dawnego hotelu znajdujący na przedmiotowej nieruchomości, by przywrócić mu funkcję mieszkalną. To zaś doprowadziło Sąd I instancji do prawidłowego wniosku, że nieruchomość nie jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Rozwijając tę konstatację wskazać należy, że w tym zakresie nie nastąpiła trwała zmiana korzystania z nieruchomości, gdyż jak zostało wskazane, od czasu nabycia prawa do przedmiotowej nieruchomości przez powoda, sposób korzystania z niej nie uległ zmianie.

Wbrew twierdzeniom apelującego o sposobie korzystania z nieruchomości nie świadczy treść Polskiej Klasyfikacji (...), która zalicza hotel robotniczy do budynków mieszkalnych. Jak zostało już wyżej zaznaczone, przesłanka normy art. 73 ust. 2 u.g.n. odwołuje się do celu na jaki została oddana nieruchomość w użytkowanie wieczyste, który to jest nierozerwalnie związany z faktycznym sposobem korzystania z nieruchomości i jedynie ten fakt bada Sąd ustalając zasadność zmiany stawki użytkowania wieczystego, nie odwołując się do norm prawa administracyjnego klasyfikujących budynki. W niniejszej zaś sprawie nieruchomość stanowiąca przedmiot użytkowania wieczystego jest zabudowana budynkiem należącym do powoda, który jest opuszczony i wymaga generalnego remontu.

Należy odmówić racji skarżącemu w zakresie w jakim podnosi, że brak przeprowadzenia remontu nie pozbawia budynku przeznaczenia mieszkalnego. W niniejszej bowiem sprawie, na nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego znajduje się nieruchomość budynkowa co do której funkcja ta nie może być wykonywana do póki remont byłego hotelu nie zostanie wykonany. Powód wskazuje na plany i zamysły wykonania niezbędnych prac renowacyjnych, jednak jak dotąd można mówić co najwyżej o potencjalnej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości w przyszłości. Nie zostały bowiem podjęte przez powoda i innych współużytkowników działania bezpośrednio zmierzające do przywrócenia funkcji mieszkalnej nieruchomości, które mogłyby świadczyć - stosownie do dyspozycji art. 73 ust. 2 u.g.n. o „trwałej” zmianie sposobu korzystania z nieruchomości. Dopiero wówczas kiedy powód swoimi działaniami urealni zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, na przykład poprzez faktyczne wykonywanie remontów, które jak twierdzi ma w planie poczynić i fakt ten udokumentuje, wszczęcie procedury aktualizacyjnej o której mowa w powołanym przepisie może skutkować pomyślnym dla niego rozstrzygnięciem.

W tym kontekście, odnosząc się do zarzutów powoda, który podnosi, że nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, zgodzić należy z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 marca 2012 r, IV CSK 333/11 (Lex nr 1163990, gdzie stwierdzono, iż literalna wykładnia art. 73 ust. 2 u.g.n. nie daje żadnych podstaw do uznania, że istnieje jedno formalne kryterium przy pomocy którego można przesądzić o tym, że mamy do czynienia ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości, która przybrała charakter trwały. „ Z art. 72 ust. 2 pkt 4 u.g.n. - wywodzi Sąd Najwyższy - wynika, że zmniejszona 1%-owa stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przysługuje za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe. O tymi, czy nieruchomość gruntowa jest przeznaczona na cele mieszkaniowe w danym roku, za który użytkownik wieczysty ma zapłacić opłatę roczną, można przesądzić biorąc pod uwagę zarówno formalne dokumenty dotyczące danej nieruchomości jak i okoliczności faktyczne , przede wszystkim zachowanie samego użytkownika wieczystego, które wskazuje czy korzysta on z nieruchomości na cele mieszkaniowe lub inne . Dopiero ocena, w konkretnym stanie faktycznym, zarówno decyzji administracyjnych odnoszących się do nieruchomości oraz czynności podejmowanych w stosunku do niej przez użytkownika wieczystego może dać odpowiedź na pytanie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości i jest ona w danym roku wykorzystywana już na cele mieszkalne. O tym, że ocena czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości decydują różne okoliczności przekonuje zróżnicowane na pozór orzecznictwo Sądu Najwyższego w tej sprawie".

Sąd pierwszej instancji wyprowadził z poczynionych ustaleń trafny wniosek, iż powód nie korzysta z oddanej w użytkowanie wieczyste nieruchomości na cele mieszkalne. Ani ustalenia wyprowadzone z treści dokumentów zebranych w sprawie ani dowodu z przesłuchania powoda nie prowadzą do odmiennych wniosków. Wskazywany przez powoda fakt zamieszkiwania na nieruchomości dzikich lokatorów, potwierdzony złożonym do aktu notarialnego oświadczeniem zbywcy, jest nieaktualny i dotyczy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na poprzedników powoda. Od czasu nabycia prawa przez powoda do chwili obecnej faktyczne użytkowanie przedmiotowej nieruchomości nie objawia się niczym jak tylko posadowieniem na użytkowanej nieruchomości stanowiącego własność powoda opuszczonego budynku w którym nikt nie zamieszkuje. Nie zostały również rozpoczęte żadne prace, które mogły by doprowadzić do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, w związku z czym same twierdzenie powoda co do zamiaru ich wykonania pozostają bez znaczenia. Żadna decyzja administracyjna wskazująca na potencjalna zmianę dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości nie została jeszcze wydana. A zatem ani formalne dokumenty, ani samo zachowanie użytkownika wieczystego nie uzasadniały przyjęcia w dacie 14 grudnia 2011 r., tj. w dacie wypowiedzenia wysokości opłaty przez starostę, nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości.

Nie jest również trafny zarzut apelującego zgodnie z którym twierdzi, że strona powodowa nie wykazała iż nieruchomość jest wykorzystywana na cele inne niż mieszkalne, bowiem zgodnie z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki. To powód jako osoba zainteresowana obniżeniem stawki procentowej winien wykazać, że sposób korzystania z nieruchomości obejmuje cele mieszkalne.

Uznać tym samym należy, że Sąd I instancji trafnie przyjął, że nieruchomość gruntowa w użytkowaniu wieczystym powoda nie jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Nie można również uznać by w tym zakresie wystąpiła trwała zmiana uzasadniająca zmianę stawki procentowej.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. apelację oddalił.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzekł Sąd Okręgowy zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. zasądzając od powoda na rzecz pozwanego kwotę 90 zł, na którą złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego obliczone stosowanie do § 6 pkt 5 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).