Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 listopada 2013r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący- Sędzia SO Anna Kuczyńska

Sędzia SO Katarzyna Wręczycka

Sędzia SO Monika Kuźniar (spr.)

Protokolant: Elżbieta Biała

po rozpoznaniu w dniu 14 listopada 2013r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa A. S.

przeciwko (...) sp. z o.o. spółce komandytowo- akcyjnej we W.

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu

z dnia 17 czerwca 2013r.

sygn. akt IX C 668/12

I.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie II w ten sposób, że zasądza od pozwanego na rzecz powódki dalszą kwotę 3288,14 zł (trzy tysiące dwieście osiemdziesiąt osiem złotych i czternaście groszy), zaś w pozostałym zakresie powództwo oddala; zmienia go także w punkcie III w ten sposób, że zasądza od pozwanego na rzecz powódki 1863 zł tytułem kosztów procesu; zmienia go również w punkcie IV w ten sposób, że go uchyla, zmienia go ponadto w punkcie V w ten sposób, że nakazuje pozwanemu uiścić na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego dla Wrocławia - Śródmieścia we Wrocławiu 656,54 zł tytułem brakujących wydatków;

II.  oddala apelację pozwanego;

III.  zasądza od pozwanego na rzecz powódki 465 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 1059/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w pkt I zasądził od strony pozwanej (...) sp. z o.o. – spółka komandytowo – akcyjna we W. na rzecz powódki A. S. kwotę 1.608,57 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 30.03.2012r. do dnia zapłaty; w pkt II oddalił dalej idące powództwo; w pkt III zasądził od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 176,28 zł kosztów procesu; w pkt IV nakazał powódce uiścić na rzecz Skarbu Państwa kwotę 445,45 zł tytułem brakujących wydatków; w pkt V nakazał stronie pozwanej uiścić na rzecz Skarbu Państwa kwotę 210,10 zł tytułem brakujących wydatków.

Rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia stanu faktycznego.

W dniu 30.10.2006r. powódka A. S. zawarła ze stroną pozwaną (...) sp. z o.o. spółką komandytową we W. w formie aktu notarialnego umowę, określając ją mianem przedwstępnej umowy sprzedaży. W preambule wskazano: strony zgodnie oświadczają, iż mając na celu zapewnienie poszanowania dobrych obyczajów a także wzajemnych interesów w wyniku indywidualnych uzgodnień w ramach których każda ze stron miała możliwość kształtowania treści poszczególnych postanowień postanawiają zawrzeć umowę następującej treści (…)”. Mocą umowy pozwana spółka oświadczyła iż jest użytkownikiem wieczystym gruntu niezabudowanego stanowiącego własność Skarbu Państwa położonego we W. obręb P. przy ulicy (...) oznaczonego geodezyjnie jako działka nr (...) dla której to nieruchomości powadzona jest księga wieczysta (...). Nadto zobowiązała się zrealizować na opisanej wyżej nieruchomości przedsięwzięcie polegające na wybudowaniu budynku w zabudowie segmentowej do czterech kondygnacji z poddaszami użytkowymi, miejscami parkingowymi, garażami, komórkami lokatorskimi. Nadto w ramach opisanego przedsięwzięcia pozwana zobowiązała się wybudować oraz sprzedać powódce na odrębną własność lokal mieszkalny nr (...) położony na trzecim piętrze budynku „G” o powierzchni użytkowej 38,36 m ^{( 2)} wraz z balkonem o powierzchni 6,02 m ^{( 2)} oraz udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) i we współwłasności części wspólnych budynku i urządzeniach które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali; udział we współwłasności garażu wielostanowiskowego z prawem do wyłącznego korzystania z garażu - miejsca postojowego nr (...) o pow. 14,1 m2, wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu działki (...) oraz w częściach budynku i urządzeniach które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. (§ 2 ust. 1 umowy). Wstępną cenę przedmiotu umowy strony ustaliły na kwotę 215.230,80 zł brutto w tym za lokal wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu i prawie własności budynku i urządzeń które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu - 202.540,80 zł brutto a za udział we współwłasności garażu wielostanowiskowego z prawem do wyłącznego korzystania z garażu - miejsca postojowego nr (...) o pow. 14,1 m2, wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu działki (...) oraz w częściach budynku i urządzeniach które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali - 12.690,00 zł brutto. (§ 3 ust. 1 umowy). Zgodnie z § 3 ust. 4 umowy wstępna cena miała podlegać waloryzacji wedle następujących zasad: - waloryzacji podlega nie wpłacona część ceny przedmiotu umowy bez względu na sposób płatności; - waloryzacji odbywać się będzie raz w miesiącu pierwszego dnia każdego miesiąca kalendarzowego; - waloryzację nalicza się poczynając od pierwszego dnia miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu w którym sprzedawca uzyska ostateczną decyzję Prezydenta Miasta W. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę za wyjątkiem miesiąca kalendarzowego w którym sprzedający uzyskał ostateczną decyzję Prezydenta W. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę, w którym to waloryzację nalicza się za każdy dzień począwszy od dnia uzyskania wskazanej decyzji do końca tego miesiąca kalendarzowego ; - wskaźnik waloryzacji wynosi 0,9 % miesięcznie (§ 3 ust. 4). Powódka zobowiązała się dokonać wpłaty kwoty 215.230,80 zł na poczet wstępnej ceny sprzedaży w ratach : - kwota 21.500,00 zł do dnia 07.11.2006r., - kwota 24.216,35 zł do dnia 31.01.2007r., - kwota 24.216,35 zł do dnia 31.03.2007r., - kwota 24.216,35 zł do dnia 30.06.2007r., - kwota 24.216,35 zł do dnia 30.09.2007r., - kwota 24.216,35 zł do dnia 31.12.2007r., - kwota 24.216,35 zł do dnia 31.03.2008r., - kwota 24.216,35 zł do dnia 30.06.2008r., - kwota 24.216,35 zł do dnia 30.09.2008r. (§ 3 ust. 6 umowy). Termin wykonania przedmiotu umowy opisany w § 2 ust. 1 umowy strony ustaliły na dzień 30.09.2008r. W przypadku zaistnienia zdarzeń niezależnych od pozwanej, za powstanie których pozwana nie ponosi winy lub zdarzeń niemożliwych do przewidzenia w dniu zawarcia umowy, w tym m.in. działania siły wyższej i zdarzeń losowych (pożar, powódź, huragan, eksplozja, obsuwanie się ziemi, upadek pojazdu powietrznego itp.), pozwana zastrzegła możliwość zmiany terminu podanego w niniejszym punkcie (§ 4 ust. 1 umowy). Po myśli § 4 ust. 4 strona pozwana uzależniła protokolarne przekazanie przedmiotu umowy od zapłacenia przez kupującego całej ceny w kwocie określonej w § 3 ust. 6 umowy wraz z ewentualnymi odsetkami ustawowymi oraz ustaloną waloryzacją. Powódka zobowiązała się w terminie 100 dni od protokolarnego przekazania przedmiotu umowy do wykonania prac wykończeniowych w lokalu polegających na montażu urządzeń sanitarnych (umywalka, muszla klozetowa), kuchenki elektrycznej, zlewozmywaka, drzwi wewnętrznych do pomieszczeń higieniczno - sanitarnych oraz położeniu podłóg (posadzki zmywalne) i ścian zmywalnych do wysokości 2 m w łazienkach i toaletach. Wykończenie lokalu w wyżej wymienionym zakresie było niezbędne do uzyskania przez pozwaną pozwolenia na użytkowanie budynku. Powódka miała obowiązek pisemnie poinformować stronę pozwana o wykończeniu lokalu. Ustalono również, że w przypadku niewywiązania się z tego zobowiązania przez kupującego, sprzedający ma prawo do wejścia i wykończenia lokalu wyżej wymienionym zakresie na koszt kupującego lub będzie miał prawo do odstąpienia od umowy z zachowaniem roszczenia o zapłatę odszkodowania (§ 5 ust. 1 umowy). W § 5 ust. 2 zastrzeżono iż powódka może przystąpić do użytkowania lokalu dopiero po wydaniu przez Prezydenta W. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku pod rygorem pokrycia kosztów ewentualnych kar jakie z tytułu niewywiązania się przez powódkę z tego obowiązku musiała ponieść strona pozwana. Uzgodniono również, że po uregulowaniu przez powódkę wszystkich należności wynikających z umowy strony dokonają zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży odrębnej własności lokalu opisanego w § 2 umowy w terminie dwóch miesięcy od uzyskania zaświadczenia Prezydenta W. o samodzielności lokalu, jednak nie później niż do 30.03.2009r. (§ 5 ust. 3 umowy). Strony ustaliły, że w przypadku nieterminowego oddania części przedmiotu umowy, określonych w § 2 ust. l lit. a, c, d z winy pozwanej, powódka może dochodzić kar umownych za każdy pełny miesiąc zwłoki liczonych według ustalonego algorytmu. Celem nabycia praw do lokalu będącego przedmiotem umowy przedwstępnej było uzyskiwanie w przyszłości korzyści majątkowych wynikających z wynajmowania lokalu. Powódka zaspokajała potrzeby mieszkaniowe w innym lokalu również nabytym od strony pozwanej. Wynajmowanie lokalu miało zapewnić środki na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na lokal w którym powódka zamieszkuje. Powódka chciała wynająć lokalu niezwłocznie po jego otrzymaniu i wykończeniu. Jako że znalazła osobę zainteresowaną wynajmem z polecenia, nie oferowała lokalu na rynku najmu. Wspominana osoba to S. K. który wyrażał wolę zawarcia z powódką umowy najmu na opisywany wyżej lokal mieszkalny od czerwca 2009r. W kwietniu i maju 2009r. przebywał bowiem w K. gdzie kończył studia licencjackie. Powódka zaoferowała mu wykończony lokal z czynszem 1400 zł plus opłaty niezależne od wynajmującego. Lokal oznaczony w umowie przedwstępnej (...) został powódce wydany w dniu 06.03.2009r. Powódka niezwłocznie przystąpiła do prac wykończeniowych które zakończyła na początku czerwca 2009r. W związku z opóźnieniem w wydaniu lokalu pozwana wypłaciła powódce kary umowne za okres 5 miesięcy w kwocie 3.510,71 zł. Pismem z dnia 10.05.2010r. powódka zwróciła się do pozwanej o wskazanie daty zawarcia umowy przyrzeczonej do zawarcia której zobowiązała się w treści umowy przedwstępnej z dnia 30.10.2006r. , wskazując równocześnie iż zobowiązanie z niej wynikające a dotyczące wykończenia mieszkania w terminie 100 dni zostało wykonane zgodnie z umową. W odpowiedzi na powyższe pismem z dnia 12.05.2010r. strona pozwana oświadczyła, iż „na chwilę obecną brak jest prawnych i faktycznych możliwości zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego oznaczonego (...) albowiem brak jest decyzji o pozwoleniu na użytkowanie oraz zaświadczenia o samodzielności lokalu. W piśmie z dnia 15.06.2010r. powódka zaznaczyła iż wskazany lokal zakupiła w celu inwestycyjnym tj. w celu jego wynajmu, wnosząc o wyrażenie zgody na jego użytkowanie. Pozwana w odpowiedzi na powyższe stwierdziła iż na chwilę obecną brak jest możliwości legalnego zamieszkania w lokalu będącym przedmiotem umowy przedwstępnej. Wszelkie próby zamieszkania czyni kupujący na własne ryzyko. Decyzją z dnia 27.01.2012r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego udzielił pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalno – usługowego przy ulicy (...) we W. usytuowanych na działce nr (...) oznaczonego a projekcie budowlanym symbolem (...). Mając powyższe na uwadze w dniu 01.02.2012r. powódka zawarła z R. M. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...). Czynsz najmu określono na kwotę 1.000,00 zł plus koszty bieżącej eksploatacji 300,00 zł oraz opłaty za energię elektryczną wg wskazań licznika. Obciążenia w związku z dysponowaniem prawem do lokalu przy ul. (...) w okresie od 04/2009 do 06/2009 wynosiły 208,57 zł miesięcznie. Była to wysokość zaliczki płatnej na rzecz zarządcy budynkiem (...) sp .z o.o. W dniu 29.03.2012r. strona pozwana wystawiła dokumenty księgowe wykazujące zobowiązania powódki niezbędne do uregulowania przed przystąpieniem do przyrzeczonej umowy sprzedaży obejmujące waloryzację ceny sprzedaży i odsetki. Wykonując postanowienia przedwstępnej umowy sprzedaży w dniu 18.04.2012r. strony zwarły umowę przenoszącą własność lokalu mieszkalnego z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz prawie własności części wspólnych budynku i urządzeń oraz udział we współwłasności garażu wielostanowiskowego z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego. Do umowy przedłożono zaświadczenie o samodzielności lokalu z dnia 09.02.2012r. Przyczyną zwłoki w przystąpieniu do przyrzeczonej umowy sprzedaży był brak pozwolenia na użytkowanie budynku gdzie zlokalizowany był lokal powódki. Powodowane to było rozbieżnością pomiędzy projektem na który pozwana uzyskała pozwolenie na budowę a faktycznie wykonanym. Powyższe rodziło konieczność wykonania zmian do projektu i następnie ubieganie się o zamienne pozwolenie na budowę o co pozwana wystąpiła 30.09.2011r. Pismem z dnia 21.03.2012r. powódka wezwała stronę pozwaną do zapłaty dochodzonej pozwem należności zakreślając termin 5 dni na wykonanie powyższego. Pismo doręczono pozwanej 22.03.2012r. Wartość rynkowa efektywnej stawki czynszu rynkowego za lokal mieszkalny przy ul. (...) bez miejsca postojowego za okres 01.04.2009r. – 30.06.2009r. to kwota 3763,10 zł , a z miejscem postojowym to kwota 4.271,02 zł.

Uzasadniając rozstrzygnięcie Sąd podał, że powódka nie miała możliwości wynajęcia lokalu, co skutkowało szkodą w postaci utraconych korzyści, z uwagi na zawinione zaniechanie strony pozwanej, polegające na nie przystąpieniu do zawarcia umowy przyrzeczonej w zakreślonym terminie. Sąd wskazał, że naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Strony zobowiązane były zawrzeć umowę przenoszącą własność do dnia 30.03.2009 r., swoim zobowiązaniom pozwana uczyniła jednak zadość dopiero w dacie 18.04.2012 r. Przyczyną opóźnienia był brak pozwolenia na użytkowanie budynku, co uniemożliwiało uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokali, a tym samym ich wyodrębnienie i sprzedaż. Brak pozwolenia na użytkowanie budynku wynikł z rozbieżności pomiędzy projektem, na który pozwana uzyskała pozwolenie na budowę, a faktycznie wykonanym. Konieczne było wykonanie zmian do projektu i następnie ubieganie się o zamienne pozwolenie na budowę o co pozwana wystąpiła 30.09.2011 r. Sąd nie uwzględnił argumentacji strony pozwanej, która podała, iż nawet gdyby pozwolenie na użytkowanie budynku zostało wydane w czasie umożliwiającym zawarcie umowy przyrzeczonej w terminie, to do zawarcia jej by nie doszło, a to wobec po pierwsze braku powiadomienia o zakończeniu prac wykończeniowych w lokalu powódki, czemu uczyniła zadość dopiero w maju 2010r. po drugie - braku uregulowania wszelkich należności wynikających z umowy deweloperskiej, w tym waloryzacji i odsetek, które - co zostało ustalone bezspornie - powódka uiściła przed zawarciem umowy z dnia 18.04.2012 r. Sąd podał, iż termin 100 dni był terminem zastrzeżonym dla prac wykończeniowych a nie na złożenie pisma zawierającego oświadczenie w przedmiocie zakończenia prac wykończeniowych, stąd powiadomienie o powyższym 10.05.2010r. nie rodzi ujemnych skutków dla powódki. Sąd podał nadto, iż gdyby nadto powódka nie wykończyła lokalu w terminie 100 dni, to okoliczność ta nie stanowiłaby usprawiedliwienia dla odmowy zawarcia umowy w ustalonym terminie. Pozwany zabezpieczył sobie na ten wypadek środki prawne. Sąd wykluczył aby opóźnienie w podpisaniu aktu notarialnego wynikające z opóźnienia w wykończeniu lokali było spowodowane okolicznościami, za które pozwany nie ponosi odpowiedzialności. Miał on bowiem zagwarantowane środki prawne umożliwiające mu reakcję na opóźnienia w wykończeniu lokali. Mógł sam wykończyć lokal na koszt kupującego lub od umowy odstąpić. Sąd ocenił nadto, że błędna jest także podjęta przez pozwaną obrona, na tle której pozwana przyczyn nie zawarcia umowy sprzedaży upatruje w nieuregulowaniu należności z tytułu odsetek i waloryzacji, co powódka uczyniła przed 18.04.2012 r. Sąd podał, że okoliczność ta pozostawała bez wpływu na termin zawarcia umowy sprzedaży, co miało nastąpić najdalej 30.03.2009 r., dokumenty obciążające powódkę w powyższym zakresie zostały wystawione dopiero 29.03.2012 r. i należności nimi objęte nie były wymagalne w roku 2009. Tym samym brak uregulowania należności z tytułu waloryzacji i odsetek nie był przyczyną nie zawarcia umowy przyrzeczonej. Sąd uznał za udowodnione, że zamiarem powódki było wykorzystywanie lokalu na cele zarobkowe w drodze oferowania go do wynajmu. Takie plany powódka miała już w dacie zawierania umowy deweloperskiej i ich realizacja miała nastąpić niezwłocznie po zawarciu umowy przenoszącej własność. Sąd przyjął, że powódka miała możliwość wynajęcia lokalu od czerwca 2009r. co jednak nie nastąpiło wskutek zawinionego zaniechania pozwanej polegającego na braku uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, wskazał przy tym, że w kwietniu i maju 2009 r. brak było rzeczywistej możliwości wynajmu, albowiem jedyny wykazany zainteresowany taką wolę wyrażał poczynając od czerwca 2009r. Jako że powódka swe roszczenie ograniczyła do okresu kwiecień – czerwiec 2009 r. to zasadnym jest żądanie naprawienia szkody wyłącznie za miesiąc czerwiec 2009 r. Sąd wskazał też jednak, że zakładając iż pozwana w terminie wydałaby lokal powódce to zostałby on wykończony jeszcze przed upływem roku 2008 a najdalej przed datą planowanego zawarcia umowy przenoszącej własność, a zatem najem lokalu teoretycznie od kwietnia 2009 r. byłby możliwy. W ocenie Sadu bez znaczenia dla dochodzonego roszczenia jako roszczenia odszkodowawczego związanego z niezawarciem umowy przenoszącej własność w terminie pozostawał fakt zastrzeżonych i wypłaconych przez stronę pozwaną kar umownych za niewydanie lokalu w terminie. Karą umowną obwarowany był bowiem jedynie obowiązek wydania lokalu, zaś w zakresie niewykonania w terminie zobowiązania polegającego na przystąpieniu do zawarcia umowy przyrzeczonej powódka była uprawniona do kierowania roszczeń na zasadach ogólnych. Powódka wiąże natomiast szkodę z niezawarciem umowy przyrzeczonej powodowanej brakiem pozwolenia na użytkowanie budynku. Sąd nie uwzględnił argumentacji pozwanej, że skoro powódka zawarła umowę najmu w dniu 01.02.2012 r. - przed zawarciem umowy przyrzeczonej, to mogła to także uczynić w roku 2009. W dniu 01.02.2012r. strona pozwana dysponowała już bowiem decyzją pozwalającą na użytkowanie budynku, gdzie znajdował się lokal powódki, tym samym legalnym stawało się tam zamieszkanie. Decyzja pochodziła z dnia 27.01.2012 r. Sąd ustalił wartość szkody w wysokości czynszu za miesiąc czerwiec 2009 r. – 1.608,57, posiłkując się ustaleniami pomiędzy powódką a S. K., uznając jednocześnie w oparciu o opinię biegłego, iż był to czynsz w realnej do uzyskania wysokości.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia w zakresie pkt II, oddalającego powództwo ponad kwotę 1.608,57 zł, oraz pkt II i IV wniosła powódka.

Sądowi I instancji zarzuciła naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez przekroczenie zasad logiki i doświadczenia życiowego, polegające na pominięciu dopuszczonej opinii biegłego, jako dowodu na okoliczność czy u jaki dochód z najmu powódka mogłaby osiągnąć w okresie kwiecień-maj 2009 r., gdyby strona pozwana wywiązała się z przyjętego na siebie zobowiązania wybudowania lokalu mieszkalnego, wydania go powódce i przeniesienia na nią jego własności w terminie ustawowym.

Wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w pkt I poprzez zasądzenie od strony pozwanej całej żądanej kwoty 4.896,71 zł oraz o zasądzenie od strony pozwanej nieopłaconych kosztów procesu za obie instancje oraz obciążenie poniesionymi przez Skarb Państwa wydatkami na opinię biegłego strony pozwanej.

Strona pozwana również zaskarżyła powyższe rozstrzygnięcie w zakresie pkt I, III i V, domagając się jego zmiany poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenia od powódki kosztów postępowania przed Sądem I i II instancji. Ewentualnie wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Sądowi Rejonowemu zarzuciła naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i nieuwzględnienie wpływu opóźnienia pozwanej w wydaniu lokalu powódce do wykończenia i wypłaconej powódce przez pozwaną z tytułu wskazanego opóźnienia kary umownej, na termin przystąpienia do wykańczania lokalu, co przy wszechstronnym rozważeniu materiału dowodowego powinno prowadzić do konkluzji, że skoro pozwana opóźniła się w wydaniu powódce lokalu mieszkalnego do wykończenia, a powódka w związku z tym w terminie późniejszym przystąpiła do realizowania swego zobowiązania w postaci wykończenia lokalu w terminie 100 dni od odebrania lokalu, to za czas związany z późniejszym przystąpieniem przez powódkę do wykończenia lokalu i tym samym brakiem uzyskania w tym czasie pozwolenia na użytkowanie budynku i możliwości wynajmowania lokalu została powódce zrekompensowana szkoda, wypłacona przez pozwaną, karą umowną. Zarzuciła nadto naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego, zasądzenie na rzecz powódki odszkodowania za okres 1 miesiąca, pomimo że powódka nie zawiadomiła pozwanej o wykonaniu prac wykończeniowych w terminie 100 dni od protokolarnego przekazania lokalu mieszkalnego, a fakt ten powinien mieć wpływ na wymiar zasądzonego odszkodowania z uwagi na niewykonanie zobowiązania przez powódkę.

W odpowiedzi na apelację strony pozwanej powódka wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie od strony pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego przed Sądem II instancji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powódki zasługiwała na uwzględnienie w całości.

Sąd Odwoławczy podzielił ustalenia poczynione przez Sąd I instancji, jednakże odmiennie od Sądu Rejonowego ocenił zgromadzony materiał dowodowy, w wyniku czego przyjął, iż powódce przysługuje odszkodowanie w wysokości dochodzonej pozwem.

Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego, w dniu 31 października 2006 r. strony zawarły umowę, na mocy której pozwana zobowiązała się wybudować lokal, a następnie sprzedać go powódce. W § 4 ust. 1 strony ustaliły, że lokal zostanie wybudowany do dnia 30 września 2008 r. W § 6 pkt 5 przyjęto, iż w przypadku nieterminowego wydania lokalu powódce z winy pozwanej, powódka mogła dochodzić kar umownych za każdy pełny miesiąc kalendarzowy zwłoki. Lokal został wydany powódce w dniu 6 marca 2009 r. W § 5 ust. 3 strony postanowiły ponadto, że dokonają zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży lokalu w terminie 2 miesięcy od uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu, nie później niż do 30 marca 2009 r. Umowa przenosząca własność została zawarta dopiero w dniu 18 kwietnia 2012 r. W § 5 ust. 2 wskazano, że powódka może przystąpić do użytkowania lokalu po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku.

Słusznie Sąd Rejonowy przyjął, że strona pozwana odpowiada za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania polegającego na nieterminowym przeniesieniu własności (art. 471 k.c.), które – co oczywiste - uzależnione było od uprzedniego wydania pozwolenia na użytkowanie. Pozwolenie na użytkowanie natomiast, dawało powódce możliwość przystąpienia do użytkowania lokalu.

Niewykonanie zobowiązania zachodzi wówczas, gdy jego świadczenie nie zostało w ogóle spełnione, tj. nie został wybudowany budynek oraz nie doszło do wyodrębnienia lokali i przeniesienia własności, natomiast nienależyte wykonanie zobowiązania, to zawinione uchybienie terminowi jego wykonania przez dłużnika. Szkodę wierzyciela w takiej sytuacji w zakresie utraconych korzyści stanowi uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela a stanem hipotetycznym, jaki istniałby, gdyby zobowiązanie zostało należycie wykonane (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r. IV CKN 305/01 OSNC 2004/7-8/130, Biul.SN 2004/8/8).

Jedynie w przypadku, gdyby niewykonanie bądź nienależyte zobowiązanie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności, odpowiedzialność pozwanego wynikająca z treści art. 471 k.c. nie wystąpiłaby.

Jak wynika z przedstawionego przez powódkę stanu faktycznego, powódka dochodziła zapłaty odszkodowania za zwłokę w wykonaniu zobowiązania polegającego na przeniesieniu własności przedmiotu umowy. Bezspornym było, że do przeniesienia własności lokalu nie doszło w terminie do 30 marca 2009 r. Pismem z dnia 10 maja 2010 r. powódka zwróciła się do pozwanej o wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a w odpowiedzi, pismem z dnia 12 maja 2010 r. pozwana oznajmiła, że brak jest prawnych i fatycznych możliwości zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego z uwagi na brak pozwolenia na użytkowanie oraz zaświadczenia o samodzielności lokalu. Nadto pismem z dnia 18 czerwca 2010 r. pozwana poinformowała powódkę o braku możliwości legalnego zamieszkania w zakupionym przez nią lokalu, a wszelkie próby zamieszkania kupujący podejmuje na własne ryzyko. Pozwolenie na użytkowanie budynku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W. wydał w dniu 27 stycznia 2012 r., zaś z korespondencji mailowej pomiędzy stronami wynikało, że poprzedni wniosek o wydanie pozwolenia został rozpatrzony negatywnie, albowiem budynek nie spełniał warunków objętych przepisami przeciw pożarowymi.

Oczywistym zatem było, jak słusznie wskazał Sąd I instancji, że pozwolenie na użytkowanie budynku zostało wywołane zawinionym działaniem pozwanej, w szczególności, prowadzeniem budowy niezgodnie z projektem.

Sąd Odwoławczy odmiennie niż Sąd I instancji ocenił roszczenie powódki w zakresie wysokości przysługującego jej odszkodowania, uznając że powódka może domagać się odszkodowania również za okres zakwestionowany przez Sąd Rejonowy.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że – co było również bezsporne pomiędzy stronami, że powódka nabyła mieszkanie z zamiarem wynajmu, i gdyby pozwana wydała powódce lokal oraz zawarła z powódką umowę jego sprzedaży do końca marca 2009 r., powódka już od początku kwietnia mogłaby ten lokal wynająć. W ocenie Sądu Odwoławczego, pomiędzy nienależytym wykonaniem zobowiązania przez pozwanego a szkodą w postaci utraconych korzyści związanych z pozbawieniem powódki możliwości wynajęcia lokalu od 1 kwietnia 2009 r, zachodzi adekwatny związek przyczynowy. Opinia biegłego sądowego wydana w toku postępowania pierwszoinstancyjnego nie pozostawia wątpliwości, że w 2009 r. popyt na wynajem mieszkań we W. był duży. Dodatkowo wskazać można, że mieszkanie powódki posiadało wiele atrybutów, decydujących o jego atrakcyjności dla potencjalnych najemców, takich jak bardzo dobra lokalizacja, wysoki standard techniczny budynku i wykończenia mieszkania, przynależne do mieszkania miejsce postojowe. Te okoliczności pozwalają uznać za wysoce prawdopodobne, że lokal zostałby wynajęty w krótkim okresie czasu, a powódka miałaby, wykańczając lokal, odpowiednio wystarczający okres czasu, aby znaleźć potencjalnego najemcę. To natomiast, że powódka nie czyniła starań o pozyskanie najemców od kwietnia 2009 r., nie było spowodowane jej zaniechaniem, lecz stanowiło bezpośrednią konsekwencję zwłoki pozwanej w wydaniu lokalu i przeniesieniu jego własności i koniecznością wykończenia lokalu - wszak powódka nie mogła ogłosić oferty wynajmu lokalu niewykończonego. W okresie kwiecień - maj 2009 r. trwały w lokalu powódki prace wykończeniowe, których nie można było podjąć wcześniej z uwagi na zwłokę pozwanej.

Reasumując- gdyby pozwana dotrzymała terminów określonych umową przedwstępną, powódka miałaby możliwość wynajęcia mieszkania od kwietnia 2009 r.

W tym stanie rzeczy Sąd Odwoławczy uznał, że oddalenia powództwa w zakresie odszkodowania za okres kwiecień - maj 2009 r. nie uzasadniał brak wykazania przez powódkę, że na ten okres pozyskała najemców.

Powódka domagała się pozwem kwoty 4.826 zł, następnie rozszerzyła powództwo do kwoty 4.896,71 zł. Przyjmując za prawidłowe ustalenie Sądu w zakresie wysokości miesięcznego czynszu najmu, który mogłaby uzyskać powódka, tj. 1.608,57 zł (1.400 zł czynsz i 208,57 zł opłaty na konto Wspólnoty Mieszkaniowej), Sąd Odwoławczy na podstawie art. 386 § 1 kpc zmienił zaskarżony wyrok w punkcie II w ten sposób, że zasądził od pozwanego na rzecz powódki dalszą kwotę 3288,14 zł , zaś w pozostałym zakresie powództwo oddalił. Na zasądzoną kwotę złożył się czynsz miesięczny za maj 2009 r. ujęty na k. 27 opinii biegłego oraz opłata na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, czynsz miesięczny za czerwiec 2009 r. ujęty na k. 27 opinii biegłego oraz opłata na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, jak też czynsz miesięczny za czerwiec 2009 r. ujęty na k. 27 opinii biegłego oraz opłata na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, pomniejszone o kwotę zasądzoną tytułem czynszu za miesiąc czerwiec 2009 r. przez Sąd I instancji.

W pozostałym zakresie, tj. co do objętego pozwem roszczenia odsetkowego od ww. kwoty powództwo zostało oddalone ponieważ nie zostało objęte zakresem zaskarżenia i wnioskami apelacyjnymi.

W konsekwencji, Sąd Odwoławczy zmienił też zaskarżony wyrok w punkcie III w ten sposób, że na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. zasądził od pozwanego na rzecz powódki 1863 zł tytułem kosztów procesu. Na zasądzoną kwotę złożyła się opłata od pozwu, koszty biegłego, opłata skarbowa od pełnomocnictwa oraz koszty zastępstwa procesowego wyliczone w oparciu o § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Z powołanych przyczyn Sąd Odwoławczy zmienił też zaskarżony wyrok w punkcie IV, nakazujący powódce uiścić na rzecz Skarbu Państwa kwotę 445,45 zł tytułem brakujących wydatków, w ten sposób, że go uchylił i w konsekwencji zmienił go też w punkcie V w ten sposób, że nakazał pozwanemu uiścić na rzecz Skarbu Państwa 656,54 zł (445,45 zł + 210,10 zł) tytułem całości brakujących wydatków. Powołane rozstrzygnięcie zawarte zostało w pkt I sentencji.

Natomiast apelacja strony pozwanej okazała się bezzasadna.

W szczególności, nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut naruszenia prawa procesowego - art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i nieuwzględnienie wpływu opóźnienia pozwanej w wydaniu lokalu powódce do wykończenia i wypłaconej powódce przez pozwaną z tytułu wskazanego opóźnienia kary umownej, na termin przystąpienia do wykańczania lokalu. Strona pozwana podnosiła, że wszechstronne rozważenie materiału dowodowego powinno prowadzić do konkluzji, że skoro pozwana opóźniła się w wydaniu powódce lokalu mieszkalnego do wykończenia, a powódka w związku z tym w terminie późniejszym przystąpiła do realizowania swego zobowiązania (w postaci wykończenia lokalu w terminie 100 dni od odebrania lokalu), to za czas związany z późniejszym przystąpieniem przez powódkę do wykończenia lokalu i tym samym brakiem uzyskania w tym czasie pozwolenia na użytkowanie budynku i możliwości wynajmowania lokalu została powódce zrekompensowana szkoda, wypłacona przez pozwaną, karą umowną.

Trafnie zauważa Sąd I instancji, iż w niniejszej sprawie powódka domagała się zasądzenia odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy w zakresie dotyczącym obowiązku zwarcia umowy przyrzeczonej. W zawartej przez strony umowie zastrzeżono dwa obowiązki dewelopera – wybudowanie lokalu i wydanie go powódce oraz przeniesienie własności. Możliwość domagania się przez powódkę kar umownych uzależniona była od opóźnienia w wydaniu lokalu; strony nie określiły natomiast w żaden sposób umownych konsekwencji nie wywiązania się przez pozwaną z zawarcia umowy sprzedaży lokalu w wyznaczonym terminie. Dlatego łączenie odpowiedzialności odszkodowawczej developera z odpowiedzialnością z tytułu kar umownych, jest pozbawione podstaw. Tym samym, nie może mieć zastosowania przepis art. 484 k.c., co oznacza, że nie zachodzą przeszkody do dochodzenia przez powódkę odszkodowania w wysokości poniesionej szkody.

Strona pozwana zarzuciła nadto naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego, zasądzenie na rzecz powódki odszkodowania za okres 1 miesiąca, pomimo że powódka nie zawiadomiła pozwanej o wykonaniu prac wykończeniowych w terminie 100 dni od protokolarnego przekazania lokalu mieszkalnego, a fakt ten powinien mieć wpływ na wymiar zasądzonego odszkodowania z uwagi na niewykonanie zobowiązania przez powódkę.

Istotnie, zgodnie zawartą między stronami umową, powódka zobowiązała się w terminie 100 dni od protokolarnego przekazania lokalu, do wykonania prac wykończeniowych, co było niezbędne do uzyskania przez pozwaną pozwolenia na użytkowanie budynku.

W pierwszej kolejności Sąd Odwoławczy wskazuje, że powódka wykończyła lokal w terminie, a jedynie z opóźnieniem powiadomiła o tej okoliczności stronę pozwaną. Trudno natomiast doszukać się adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy spóźnionym zawiadomieniem dokonanym przez powódkę, a nieprzeniesieniem własności lokalu w terminie. Wszak zawarcie umowy sprzedaży lokalu zależało od uprzedniego uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, którego pozwana nie uzyskała w terminie, albowiem – jak wskazano już powyżej – budowę prowadziła niezgodnie z warunkami objętymi pozwoleniem na budowę. Zwłoka w zawarciu umowy sprzedaży lokalu była zatem zawiniona wyłącznie przez pozwaną.

Należy nadto mieć na uwadze, że gdyby pozwana wydała w terminie lokal powódce, ta wykończyłaby go w terminie 100 dni (wykończenie mieszkania powódki faktycznie trwało 3 miesiące), a więc do końca grudnia 2008 r.

Z tych względów, apelacja strony pozwanej podlegała oddaleniu (art. 385 k.p.c.).

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego zapadło w oparciu o art. 98 § 1 kpc w zw. z § 6 pkt 3 i § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Na zasądzoną kwotę złożyła się opłata od apelacji oraz koszty zastępstwa procesowego.