Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 grudnia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący : SSO Anna Rakoczy

Protokolant: starszy protokolant Łukasz Sokół

po rozpoznaniu w dniu 10 grudnia 2013 r. w Krakowie

sprawy z powództwa M. K. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w K.

o uchylenie uchwał

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powódki M. K. (1) na rzecz strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w K. kwotę 197 zł (sto dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt: I C 763/13

UZASADNIENIE

Powódka M. K. (1) w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w K. domagała się uchylenia uchwały nr 1/2013 zatytułowanej „Przyjęcie rozliczenia finansowego za rok 2012 oraz udzielenie absolutorium Zarządowi” i uchwały nr 3/2013 zatytułowanej „Ustalenie stawki eksploatacyjnej w wysokości 2,20 zł za m ²”, które to uchwały podjęto na Zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 25 marca 2013 r.

Na uzasadnienie pozwu powódka wskazała, iż zaskarżone uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również naruszają jej własne interesy. Zarząd nie dba w sposób należyty o nieruchomość poprzez złe gospodarowanie środkami pochodzącymi ze składek, nieracjonalne zarządzenie, celem zarządu jest sztuczne mnożenie kosztów, w związku z czym udzielenie mu absolutorium jest niezasadne. Nadto wobec nieekonomicznego dysponowania środkami finansowymi w zasobach pozostających do dyspozycji zarządu są rzekome braki, które zarząd próbuje „neutralizować” podnoszeniem opłat nakładanych na właścicieli lokali. Przejawem takiego działania zarządu jest uchwała nr 3/2013 r. zwiększająca stawkę eksploatacyjną do kwoty 2,20 zł za m ², która to podwyżka nie ma żadnego ekonomicznego uzasadnienia. Dla poprawy kondycji finansowej Wspólnoty wystarczająca byłaby redukcja kosztów działalności samego Zarządu, jak również innych niepotrzebnych kosztów
(np. konserwacji oraz drobnych napraw i konserwacji.) Budynek jest bowiem nowy i nie wymaga przeprowadzania tylu napraw i konserwacji.

Ponadto zarząd narusza jej interesy, bowiem zdjął zamocowane przez powódkę na bramach tablice z napisem „nie parkować”, zapowiedział usunięcie zainstalowanego przez powódkę monitoringu oraz zwleka z wyrażeniem zgody
na wywieszenie przez powódkę na elewacji budynku szyldu reklamowego.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. (...) w K. wniosła o oddalenie powództwa. Wskazała, iż uchwały których uchylenia domaga się powódka zostały podjęte zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa
i w żaden sposób nie naruszają zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani interesów powódki.

Zarząd Wspólnoty zrealizował plan finansowy na rok 2012, co potwierdza rozliczenie finansowe, które zatwierdzono uchwałą nr 1/2013. Za przyjęciem uchwały głosowali wszyscy obecni członkowie Wspólnoty za wyjątkiem powódki. W związku z faktem wykonania przez zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej ciążących na nim obowiązków podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutoriom było w pełni zasadne. Uchwała ta nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, nie godzi ona również w interesy powódki.

Strona pozwana wskazała, iż stawka eksploatacyjna od początku istnienia wspólnoty została podniesiona tylko raz, przy czym do marca 2013 roku wynosiła 2 zł za m ², a od 1 kwietnia 2013 r. wynosi ona 2,20 zł za m ², z tym że stawka eksploatacyjna z tytułu posiadanych przez współwłaścicieli udziałów
w powierzchni garażowej nie uległa zmianie. Konieczność podwyższenia stawki eksploatacyjnej wynikła z rosnącego zadłużenia Wspólnoty, powstałego w związku z nieterminowym uiszczaniem opłat przez niektórych z właścicieli lokali wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej, w tym w szczególności powódki, bowiem zadłużenie powódki stanowi ponad 72% całkowitego zadłużenia Wspólnoty Mieszkaniowej. Podjęcie uchwały w przedmiocie podwyższenia stawki eksploatacyjnej wiązało się również z koniecznością zapewnienia bezpieczeństwa finansowego Wspólnoty, bowiem brak środków finansowych na rachunku mógłby doprowadzić do sytuacji, w której Zarząd Wspólnoty nie byłby w stanie podjąć niezbędnych czynności w celu zapobiegania czy też usuwania skutków awarii.

Strona pozwana wyjaśniła, iż zarząd jest jednoosobowy, a członek zarządu pełni swą funkcję nieodpłatnie, nie jest więc możliwe obniżenie tego kosztu.

Pozwana podniosła nadto, iż kwestie usunięcia umieszczonych przez powódkę na bramach dostępowych do budynku tabliczek z napisem „nie parkować”, zwlekania z wyrażeniem zgody na wywieszenie przez powódkę szyldu reklamowego oraz zainstalowanego przez nią monitoringu, nie mają związku
z podjętymi przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej uchwałami zaskarżonymi przez powódkę.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka M. K. (2) jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w K..

W dniu 25 marca 2013 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej przedmiotowej nieruchomości. Na zebraniu tym Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia rozliczenia finansowego za rok 2012 oraz udzielenia absolutorium Zarządowi, oznaczając ją numerem (...), jak również uchwałę w przedmiocie podniesienia wysokości stawki eksploatacyjnej za metr kwadratowy mieszkania z kwoty 2 zł na kwotę 2,20 zł, oznaczając ją numerem (...). W obu głosowaniach wzięło udział pięciu właścicieli lokali o łącznym udziale 75,59 %. Głosów oddanych za uchwałami było w każdym przypadku 58,20%, a głosów oddanych przeciw – 17,39 %, przy czym jedyną osobą z obecnych na zebraniu
i głosujących przeciw była powódka.

Z rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną za rok 2012 wynika, iż środki finansowe Wspólnoty wydatkowane były na jej bieżące potrzeby, jakie zwykle są ponoszone dla utrzymania nieruchomości w należytym stanie.

Powódka notorycznie zalega wobec Wspólnoty z płatnościami.

dowód:

-

protokół zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 25 marca 2013 r., k. 59 – 60,

-

uchwała nr 1/2013, k. 61,

-

uchwała nr 3/2013, k. 62,

-

rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną za rok 2012,
k. 63

-

wykaz zaległości płatniczych Członków Wspólnoty na dzień
5.09.2013 r., k. 64,

-

zestawienie obciążeń i wpłat, k. 65,

-

zestawienie obciążeń i wpłat, k 66

Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie dokumentów, których treść
i autentyczność nie budziła żadnych wątpliwości Sądu, ani nie była też kwestionowana przez strony.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Powódka M. K. (1) domagała się uchylenia uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w K..

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa.

Na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę
do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powódka wskazała, że uchwały Wspólnoty nr 1/2013 oraz 3/2013 naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz na naruszają jej interesy jako właściciela lokalu. Powódka nie wskazała konkretnie na czym polega wadliwość przedmiotowych uchwał, w szczególności w kontekście naruszenia regulacji art. 25 ustawy o własności lokali, wskazała jedynie ogólnikowo, że zarząd nie dba w sposób należyty o nieruchomość poprzez złe gospodarowanie środkami pochodzącymi ze składek oraz nieracjonalne zarządzenie, w związku z czym udzielenie mu absolutorium jest niezasadne. W przedmiocie zaś wysokości opłaty eksploatacyjnej powódka wskazała, iż uchwała nr 3/2013 r. zwiększająca stawkę eksploatacyjną do kwoty 2,20 zł za m ² lokalu, nie ma żadnego ekonomicznego uzasadnienia, przy czym bliżej powódka nie wyjaśniła dlaczego jej zdaniem przyjęta przez Wspólnotę stawka opłaty eksploatacyjnej jest za wysoka.

Zgodnie z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która
z faktu tego wywodzi skutki prawne. W związku z powyższym obowiązek wykazania zasadności żądania pozwu spoczywał na powódce. Powódka nie wykazała, aby zaskarżone przez nią uchwały Wspólnoty były sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub naruszały jej interesy.

Obie uchwały będące przedmiotem niniejszego postępowania zastały przyjęte w sposób prawidłowy, przez wymaganą większość członków Wspólnoty, jedynym członkiem Wspólnoty z obecnych na zebraniu przeciwnym przedmiotowym uchwałom była powódka.

Uchwała o przyjęciu rozliczenia finansowego za dany rok (w niniejszej sprawie – 2012) oraz udzieleniu absolutorium Zarządowi, jest typową uchwałą wyrażającą akceptację członków Wspólnoty dla wykonania „budżetu”, tj. planu finansowego Wspólnoty na dany rok. Stanowi ona niejako brak sprzeciwu wobec gospodarki finansowej Zarządu w roku będącym przedmiotem rozliczenia. Zarząd przedstawił rozliczenie kosztów zarządu nieruchomością za rok 2012, które
to rozliczenie zostało przez członków Wspólnoty zaaprobowane w sposób prawidłowy – podjęto uchwałę zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. Wydatki przedstawione w rozliczeniu kosztów są wydatkami typowymi dla prawidłowego utrzymania nieruchomości. Sąd uznał więc za bezzasadne twierdzenie powódki, iż przedmiotowa uchwała narusza zasady zarządu nieruchomością wspólną, czy też godzi w interesy powódki. Powódka nie wskazała zresztą, jaki jej interes przedmiotowa uchwała miałaby naruszać.

Odnośnie uchwały podnoszącej wysokość stawki eksploatacyjnej za metr kwadratowy lokalu z dotychczasowej stawki 2 zł na nową tj. 2,20 zł powódka również nie wskazała, dlaczego przedmiotową stawkę uważa za zawyżoną, niezgodną z zasadami prawidłowego zarządu czy godzącą w interesy powódki. Przedmiotowa uchwała o podniesieniu stawki opłaty eksploatacyjnej została przyjęta zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 23 ustawy o własności lokali, a więc zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. Za przyjęciem przedmiotowej uchwały głosowali wszyscy obecni za zebraniu członkowie Wspólnoty, za wyjątkiem powódki. Konieczność podwyższenia stawki opłat eksploatacyjnych została uzasadniona przez zarząd koniecznością zachowania płynności finansowej Wspólnoty, wobec niedoboru odpowiednich środków finansowych – koniecznych dla utrzymania budynku – na koncie Wspólnoty. Przedstawiona przyczyna podwyższenia opłat jest zgodna z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością. Należy zaznaczyć, iż właściciele lokali winni wywiązywać się z obowiązku utrzymania nieruchomości w należytym stanie. Wobec niedoboru środków na rachunku wspólnoty uchwała o podwyższeniu stawki opłat eksploatacyjnych była uzasadniona ekonomicznie i wskazana tak
z gospodarczego punku widzenia, jak i z punktu widzenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością. Zarząd musi bowiem dysponować środkami dla prawidłowego wykonywania swych zadań związanych z zarządzaniem nieruchomością. Nadto trudno zgodzić się z poglądem, iż podniesienie stawki eksploatacyjnej, o niewielką kwotę, wynosząca bowiem 0,20 zł od jednego metra kwadratowego narusza interesy powódki. Uchwała ta dotyczy obowiązków wszystkich członków wspólnoty w równym zakresie, na jej podstawie wszyscy członkowie Wspólnoty ponosić będą wyższe opłaty. Powódka w tym zakresie nie jest traktowana wyjątkowo, uchwała nie dotyczy jej w stopniu wyższym lub niższym, niż pozostałych członków wspólnoty, uchwała jest w takim samym stopniu obowiązująca dla wszystkich właścicieli lokali i na jej podstawie interesy powódki nie są traktowane inaczej, czy też wręcz gorzej, niż pozostałych członków Wspólnoty. Wobec powyższego zarzut, iż uchwała powyższa narusza interesy powódki został uznany za bezzasadny.

Podniesione w uzasadnieniu pozwu twierdzenia powódki w przedmiocie naruszenia przez Zarząd Wspólnoty jej interesów poprzez usunięcie umieszczonych przez nią na bramach dostępowych do budynku tabliczek
z napisem „nie parkować”, zwlekanie z wyrażeniem zgody na wywieszenie przez powódkę szyldu reklamowego oraz grożeniem demontażem zainstalowanego przez powódkę monitoringu, są irrelewantne w sprawie, powódka bowiem domagała się uchylenia konkretnych uchwał, których treść nie miała związku z przedstawionymi okolicznościami faktycznymi.

Mając powyższe na względnie orzeczono jak w sentencji na mocy art. 25 ustawy o własności lokali.

O kosztach rozstrzygnięto w myśl zasady odpowiedzialności za wynik procesu w oparciu o przepisy art. 98 §1 i 3 k.p.c. przy zastosowaniu §11 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348
ze zm.). Na koszty te złożyły się: wynagrodzenie pełnomocnika strony pozwanej
– 180 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

(...)

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

(...)