Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wrocław, dnia 20 marca 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu, Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Piotr Jarmundowicz

Protokolant: Błażej Łój

po rozpoznaniu w dniu 6 marca 2014 r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...)

o uchylenie uchwały

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 375 zł. tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Strona powodowa Gmina W. pozwem z dnia 14 czerwca 2013 r. skierowanym przeciwko stronie pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. domagała się uchylenia uchwały numer (...) w sprawie naliczenia opłat za zajęcie części wspólnej nieruchomości oraz zasądzenia kosztów zastępstwa procesowego wedle norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazała, że o podjęciu uchwały została poinformowana w dniu 13 maja 2013 r. Przedmiotowa uchwała narusza jej interesy bowiem została podjęta bez podstawy prawnej, a zakłada obciążenie strony powodowej należnościami za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości – strychu którą faktycznie posiada najemca lokalu będącego własnością gminy. Gmina W. będąca jednym ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej nie może ponosić wyłącznej odpowiedzialności za działania i zaniechania osoby trzeciej, która narusza prawo własności. Sporna część nieruchomości została zajęta przez A. M., najemcę lokalu numer (...) – lokal ten tymczasem jest własnością Gminy W.. Najemca wykonał adaptację strychu na potrzeby mieszkalne na podstawie pozwolenia na budowę. Wspólnota od 2011 r. podejmuje próby obciążenia strony powodowej opłatami za bezumowne korzystanie co potwierdza treść uchwały numer (...) i (...). Bezskuteczne okazało się również postępowanie przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego który wskazał, że sprawa o naruszenie własności podnoszona przez wspólnotę ma charakter cywilnoprawny i nie leży w kompetencji organu administracji. Strona powodowa zarzuciła, że działania strony pozwanej nie miały na celu uregulowania stanu prawnego części nieruchomości, w ocenie gminy opłatę za tę część winien ponosić ten kto nieruchomością faktycznie włada czyli najemca A. M.. Gmina W. mogłaby uiszczać opłatę tylko w sytuacji gdyby na skutek czynności prawnych doszło do zmiany udziału w nieruchomości wspólnej lub gdyby to faktycznie gmina używała spornej części.

W odpowiedzi na pozew z dnia 5 września 2013 r. strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wedle norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazała, że ciężar udowodnienia iż w sprawie zaistniała jedna z przesłanek warunkujących uchylenie uchwały spoczywa na stronie powodowej. Zdaniem strony pozwanej uchwała numer (...) nie narusza interesów gminy. Sporna część strychu została przyłączona do lokalu numer (...), strych ten stanowił nieruchomość wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokalu, z treści pozwu wynika że wspólnota została pozbawiona możliwości współposiadania tej części strychu przez przyłączenie jej do lokalu będącego własnością gminy. Gmina W. oddała do korzystania za wynagrodzeniem zaadaptowaną przez A. M. część strychu. Adaptacja strychu została dokonana na podstawie pozwolenia na budowę udzielonego przez Prezydenta W.. Gmina W. uzyskuje zatem korzyść z tego, iż sporna część strychu została zaadaptowana przez najemcę lokalu numer (...). Równocześnie gminie nie przysługuje żaden tytuł prawny do strychu położonego w nieruchomości przy ul. (...) we W.. Należy zatem stwierdzić, że Gmina W. rozporządza prawem należącym do wspólnoty mieszkaniowej korzystając z części nieruchomości jak właściciel. Słusznie podnosi strona powodowa, iż obciążonym opłatami za zajętą część nieruchomości wspólnej powinien być podmiot, w którego posiadaniu znajduje się sporna część nieruchomości. Na gruncie rozpatrywanej sprawy ustalić należy, że Gmina W. jest w posiadaniu samoistnym spornej części nieruchomości władając nią jak właściciel. Na gruncie prawa cywilnego przyjmuje się, że fakt iż inny podmiot jest w posiadaniu zależnym danej rzeczy nie wyłącza posiadania samoistnego. Należy zatem ustalić, iż posiadaczem zależnym spornej części nieruchomości wspólnej jest A. M., który wynajmuje od strony powodowej lokal mieszkalny numer (...) do którego przyłączona została część strychu, nie ma podstaw by w istniejącym stanie sprawy obciążyć zgodnie z sugestią strony powodowej kosztami bezumownego korzystania z części nieruchomości najemcę bowiem uiszcza on na rzecz strony powodowej czynsz najmu. Również punktowi 2 uchwały nie można zarzucić pokrzywdzenia strony powodowej – bezspornie bowiem w okresie za jaki strona pozwana zamierza dochodzić wynagrodzenia od gminy była ona posiadaczem samoistnym części nieruchomości, a wysokość opłaty będzie adekwatna do zajętej powierzchni, a stawki zgodne z pobieranymi przez gminę od najemców. Biorąc pod uwagę przytoczone argumenty zdaniem strony pozwanej uchwała nie narusza interesów Gminy W. - obciążenie strony powodowej opłatą za bezumowne korzystanie z części nieruchomości jest zasadne.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Wspólnota mieszkaniowa nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) jest wspólnotą, w skład której wchodzi powyżej 7 – iu lokali. Znajdują się w niej także lokale niewyodrębnione, których właścicielem jest Gmina W..

Pierwszy lokal został wyodrębniony i sprzedany w dniu 220 marca 2001 r. Z. D.. Gmina W. na skutek przeprowadzonych rokowań w sprawie sprzedaży w drodze bezprzetargowej sprzedała lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni użytkowej 60,34 m ² wraz z pomieszczeniem przynależnym – piwnicą o powierzchni 8,1 m ² i udziałem w częściach wspólnych i innych urządzeniach budynku i działce wynoszącym 4,88 %. Przed sprzedażą pierwszego lokalu została sporządzona informacja o budynku, zgodnie z którą powierzchnia strychu wynosiła 122 m ², a pralni 74 m ².

Przed sprzedażą lokalu został sporządzony operat szacunkowy, w którym ustalono wielkość udziału nabywcy w częściach wspólnych budynku i gruntu.

Zgodnie z informacją o budynku z dnia 31 sierpnia 2011 r. powierzchnia strychu przeznaczona do wspólnego użytku wynosi 122 m ².

Dowód:

wypis i wyrys z ewidencji gruntów k. 104,

zawiadomienie o wpisach z dnia 12 lutego 2003 r. k. 106,

pismo Urzędu Miejskiego W. do Z. D. z dnia 9 listopada 2001 r. k. 106 verte,

protokół rokowań k. 107 verte,

protokół nr (...) z posiedzenia Zarządu Miasta W. z dnia 30 października 2001 r. k. 108,

uchwała Zarządu Miasta W. z dnia 30 października 2001 r. w sprawie zmiany uchwały nr (...) z dnia 11 kwietnia 2000 r. w zakresie warunków sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) we W. k. 109 verte - 110,

pismo Urzędu Miejskiego W. z dnia 17 maja 2012 r. k. 104 verte - 105,

informacja o budynku z dnia 26 kwietnia 2000 r. k. 100 verte – 111,

informacja o budynku z dnia 31 sierpnia 2011 r. k. 97 – 97 verte,

zawiadomienie o zmianach w ewidencji gruntów i budynków k. 115 – 115 verte,

operat szacunkowy k. 111 verte – 114 verte,

Właścicielem lokalu oznaczonego nr (...) jest gmina W.. Najemcą lokalu jest A. M., z którym została zawarta umowa najmu lokalu w dniu 29 kwietnia 1996 r.

Zgodnie z umową najmu jej przedmiotem jest lokal mieszkalny składający się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 53,44 m ².

Najemca lokalu na podstawie decyzji Prezydenta W. z dnia 12 kwietnia 2000 r. nr(...) zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji obejmującej przebudowę części strychu w budynku wielorodzinnym przy ul. (...) we W. z przeznaczeniem na pomieszczenie przynależne do mieszkania nr (...) zrealizował prace polegające na wykonaniu z pomieszczenia kuchni biegu schodowego na zaadaptowaną część poddasza. W przebudowanej części poddasza powstały dwa pokoje mieszkalne.

Najemca lokalu jest obciążony przez gminę W. opłatą za korzystanie z lokalu wyłącznie za powierzchnię wynikającą z umowy najmu z dnia 29 kwietnia 1996 r.

Najemca nie zawarł z gminą W. osobnej umowy dotyczącej zajętej i przebudowanej części poddasza.

Dowód:

umowa najmu z dnia 29 kwietnia 1996 r. k. 133 – 134,

zawiadomienie o zmianie opłat niezależnych od wynajmującego k. 125,

decyzja (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia 15 października 2012 r. k. 13 – 17,

Gmina W. przed sprzedażą pierwszego lokalu nie doprowadziła do uregulowania stanu faktycznego związanego z wyrażeniem zgody na zajęcie i zaadoptowanie części poddasza przez najemcę lokalu nr (...).

Do chwili obecnej nie została uregulowana kwestia zajęcia części poddasza przez lokatora wynajmującego lokal od strony powodowej.

bezsporne

Strona pozwana podjęła w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałę nr (...) w sprawie zwolnienia części wspólnej. W powyższej uchwale postanowiono skierować do gminy W. pismo w sprawie samowolnego zajęcia części wspólnej i zażądać zapłaty. Następnie uchwałą nr (...) strona pozwana postanowiła anulować uchwałę nr (...) i skierowała do najemcy lokalu nr (...) żądanie przywrócenia zajętej części do stanu poprzedniego i wydania współwłaścicielom.

Dowód:

uchwała nr (...) i uchwała nr (...) k. 11 – 12,

Uchwałą nr (...) podjętą w drodze indywidualnego zbierania głosów właściciele lokali tworzących Wspólnotę mieszkaniową nieruchomości przy ul. (...) postanowili obciążyć stronę powodową za okres 3 lat wstecz i na bieżąco za zajmowanie na cele mieszkalne przez najemcę lokalu nr (...) opłatą za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości. Ponadto postanowiono, iż stawka opłaty będzie naliczana według stawki podstawowej dla mieszkań komunalnych, zgodnej z zarządzeniem Prezydenta W.. Za uchwałą oddano głosów w wysokości udziałów 53,29 % a przeciw uchwale głosowano w wysokości udziałów 34,25 %.

Pismem zarządcy nieruchomości z dnia 7 maja 2013 r. Gmina W. została zawiadomiona o podjętej przez wspólnotę uchwale.

Dowód:

uchwała nr (...) k. 10,

pismo z dnia 7 maja 2013 r. k. 9.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo, jako bezzasadne, podlegało oddaleniu.

Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił wyłącznie w oparciu o dowody z dokumentów, a to zawiadomienie o podjętej uchwale numer (...) z dnia 7 maja 2013 r., decyzję (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 15 października 2012 r., uchwałę numer (...) w sprawie zwolnienia części wspólnej nieruchomości, uchwałę numer (...) w sprawie zajęcia części wspólnej nieruchomości, informację o budynku przy ul. (...) we W. z dnia 26 kwietnia 2000 r. i z dnia 31 sierpnia 2011 r., akt notarialny z dnia 22 marca 2001 r. rep. A numer (...), umowę najmu z dnia 29 kwietnia 1996 r. dotyczącą lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) o powierzchni 53,44 m ² oraz zawiadomienie o zmianie opłat dotyczące lokalu mieszkalnego przy ul. (...) we W..

Przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a). Art. 23 ust. 3 stanowi natomiast, że o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów podjętych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Jak wynika z pisma informującego o podjęciu uchwały numer (...) w sprawie naliczania opłat za zajęcie części wspólnej nieruchomości odpis uchwały strona powodowa otrzymała w dniu 13 maja 2013 r. Pozew w niniejszej sprawie złożono w dniu 14 czerwca 2013 r., a zatem termin o którym mowa w art. 25 ust. 1a w/w ustawy został dochowany. Pozwoliło to na merytoryczna ocenę, zaskarżonej przez stronę powodową, uchwały.

Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. podjęli, w trybie indywidualnego zbierania głosów, uchwałę numer (...) w której obciążyli Gminę W. wstecz i na bieżąco za zajmowanie na cele mieszkalne przez najemcę gminnego A. M. opłatą za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości to jest fragmentu strychu o powierzchni 27,75 m ², a w punkcie 2 przyjęto że stawka opłaty będzie naliczana według stawki podstawowej dla mieszkań komunalnych zgodnej z Zarządzeniami Prezydenta W. w sprawie ustalania wysokości stawki czynszu za najem lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy W. to jest na dzień podjęcia uchwały. Strona powodowa zaskarżając opisaną uchwałę twierdziła, że uchwała narusza jej interesy bowiem wspólnota mieszkaniowa bez podstawy prawnej obciążyła gminę należnościami za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości – strychu, którą faktycznie posiada najemca lokalu będącego własnością strony powodowej. Zdaniem gminy nie może ona, jako jeden ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, ponosić wyłącznej odpowiedzialności za działania lub zaniechania osoby trzeciej, która narusza prawo własności.

Odnosząc się do podniesionych przez stronę powodową zarzutów wobec uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej należy zauważyć, iż w czasie gdy poddasze zostało zajęte przez najemcę lokalu numer (...) A. M., Gmina W. była właścicielem całej nieruchomości. Gmina W. podejmując decyzję o sprzedaży pierwszego lokalu, a tym samym o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej, musiała mieć świadomość, że jej organ – Prezydent W. wydał decyzję administracyjną zezwalającą najemcy lokalu nr (...) na zaadoptowanie części poddasza. Konsekwencją tego było powiększenie powierzchni użytkowej lokalu nr (...), gdyż bezsprzecznie zaadaptowana powierzchnia poddasza stała się częścią składową lokalu nr (...). Lokal ten łączy się poprzez pomieszczenie kuchenne, z którego wychodzą schody, z dwoma pokojami mieszkalnymi na poddasz. Porównanie informacji o budynku z dnia 26 kwietnia 2000 r. z informacją z dnia 31 sierpnia 2011 r. wskazuje na taką samą powierzchnię strychu przeznaczoną do wspólnego użytku.

Podkreślić należy, że z przeprowadzonego w sprawie postępowania dowodowego bezspornie wynika, iż w 1996 r. strona powodowa zawarła z A. M. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) o powierzchni 53,44 m ², lokal położony był na 2ej kondygnacji. W dacie zawarcia przedmiotowej umowy Gmina W. była właścicielem całego budynku położonego przy ul. (...) we W.. Bezspornie również – co potwierdza dokument w postaci informacji o budynku z dnia 26 kwietnia 2000 r. – całkowita powierzchnia nieruchomości wspólnej wynosiła wówczas 699 m ², w tym powierzchnia strychu wynosiła 122 m ². Z kolei z informacji o budynku z dnia 31 sierpnia 2011 r. również wynika, że powierzchnia nieruchomości wspólnej wynosiła 699 m ², w tym 122 m ² strychu. Z informacji tych (pomimo miejsca na tego rodzaju adnotację) nie wynikało, aby jakakolwiek część strychu była zaadaptowana na cele mieszkalne. Nadto z akt sprawy, w tym decyzji (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 15 października 2012 r. wynika że w 2000 r. prowadzone było postępowanie administracyjne w przedmiocie pozwolenia na budowę dla inwestycji obejmującej przebudowę części strychu budynku przy ul. (...) z przeznaczeniem tej części na pomieszczenie mieszkalne. Postępowanie zakończyło się decyzją Prezydenta W. numer (...) z dnia 12 kwietnia 2000 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla opisanej wyżej inwestycji mającej na celu adaptację na cele mieszkalne części strychu powierzchni 27,75 m ². W oparciu o powyższą decyzję A. M. – najemca lokalu – rozpoczął prace inwestycyjne, prace trwały do 2008 r. Z powyższego zatem wynika, że zarówno w dacie ostatecznej decyzji administracyjnej w postaci pozwolenia na przebudowę części wspólnej nieruchomości, jak również w sierpniu 2011 r., po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej i wyodrębnieniu oraz sprzedaży części lokali mieszkalnych w budynku przy ul. (...) w dokumentach załączonych i do postępowania administracyjnego i w dokumentach zgromadzonych w urzędzie miejskim brak było jakiejkolwiek informacji o dokonanej przez A. M. przebudowie i przyłączeniu części wspólnej nieruchomości do lokalu mieszkalnego numer (...). Również z umowy sprzedaży z dnia 22 marca 2001 r. rep. A numer (...) – sprzedaż 1 - ego wyodrębnionego lokalu – co miało miejsce już po ostatecznej decyzji Prezydenta W. w przedmiocie pozwolenia na przebudowę i adaptacji części strychu na cele mieszkaniowe – Gmina W., będąc właścicielem całej nieruchomości, nie wspomniała o trwającej przebudowie, nie wspomniała też o tym że część nieruchomości wspólnej zostanie zagospodarowana na cele mieszkaniowe. Z powyższego zatem wynika, że zarówno w dacie przed wyodrębnieniem 1 - ego lokalu mieszkalnego (kwiecień 2000 r.), jak również w sierpniu 2011 r. w dokumentach dotyczących nieruchomości przy ul. (...) brak było jakichkolwiek informacji traktujących o przyłączonej do lokalu numer (...) części nieruchomości wspólnej w postaci strychu. W ocenie Sądu tymczasem Gmina W. już wówczas – będąc właścicielem całej nieruchomości – winna podjąć działania zmierzające do uregulowania stanu prawnego części nieruchomości wspólnej w postaci strychu, który zaadaptowany został na cele mieszkaniowe i przyłączony do lokalu mieszkalnego numer (...). Strona powodowa pozostała całkowicie bierna i nie podjęła czynności mających na celu czy to zainicjowania postępowania administracyjnego zmierzającego do uzyskania zaświadczenia o samodzielności wyodrębnionej części nieruchomości, ani zaświadczenia że zaadaptowana część stanowi element lokalu numer (...), nie podjęła również działań mających na celu ewentualne wszczęcie postępowania cywilnego mającego na celu zmianę wielkości lokalu i powierzchni części wspólnych w obrębie księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości. W tych okolicznościach zasadnym jest twierdzenie, że strona powodowa zaniedbała realizacji obowiązków które na niej, jako na właścicielu nieruchomości, spoczywały. Wskazać wypada, że od czasu ostatecznej decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę do momentu podjęcia zaskarżonej uchwały upłynęło prawie 13 lat, uwzględniając przy tym fakt że w czasie dokonywania robót budowlanych strona powodowa była właścicielem całego budynku trudno obciążać wspólnotę mieszkaniową (które w dacie rozpoczęcia robót nie istniała) odpowiedzialnością za brak działań zmierzających do uregulowania stanu prawnego części nieruchomości przyłączonej do lokalu numer (...).

Zauważyć także trzeba, że strona powodowa nie kwestionowała w ogóle faktu przyłączenia części nieruchomości, nie kwestionowała również konieczności uiszczania opłat za bezumowne korzystanie – kwestionowała jedynie to, że obowiązanym do zapłaty jest właściciel lokalu numer (...). Wskazała, że opłatę winien ponosić najemca A. M., bowiem on faktycznie nieruchomość tę posiada. Zdaniem Sądu argumentacja ta nie jest przekonująca, a wyłącznie zobowiązanym do zapłaty za bezumowne korzystanie z części nieruchomości wspólnej jest właściciel lokalu do którego sporna część została przyłączona. Z akt sprawy wynika, że całość inwestycji dokonanej przez A. M. czyniona była za wiedzą i zgodą strony powodowej – A. M. był bowiem wyłącznie najemcą przedmiotowego lokalu – w umowie najmu brak było postanowień regulujących kwestie postępowania najemcy w przypadku prac remontowych o charakterze i rozmiarze jak te przeprowadzone przez inwestora, a skoro tak to oczywistym jest że przed przystąpieniem do prac A. M. niewątpliwie skonsultował planowane prace z właścicielem lokalu – zasadne zatem jest twierdzenie, że wszystkie prace czynione były za wiedzą i zgodą strony powodowej.

Błędne jest rozumowanie strony powodowej, że to najemca lokalu miałby być zobowiązany do uiszczania opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości – A. M. miał bowiem zawartą ze stroną powodową umowę najmu i zobowiązany był do uiszczania na jej rzecz czynszu najmu. Wskazać wypada, że w treści umowy najmu zapisano postanowienie dotyczące możliwości wypowiedzenia wysokości czynszu – strona powodowa nie miała zatem, już po przeprowadzeniu prac remontowych, przeciwwskazań prawnych do wypowiedzenia wysokości czynszu najmu i ustalenia nowej wysokość uwzględniającej rozmiar powierzchni przyłączonej. Strona powodowa jednak tego nie uczyniła – z zawiadomienia o wysokości aktualnego czynszu do wynika, że A. M. w dalszym ciągu zobowiązany jest uiszczać czynsz za pierwotną powierzchnie lokalu to jest za 53,44 m ². W ocenie Sądu sam fakt czy strona powodowa nalicza czy też nie nalicza najemcy dodatkowej opłaty za powierzchnie zaadaptowaną nie miał dla sprawy istotnego znaczenia. Strona powodowa bowiem miała i nadal ma możliwość wypowiedzenia najemcy wysokości czynszu i dostosowania jego wysokości do aktualnie wynajmowanej powierzchni. To że opłaty takiej strona powodowa nie nalicza nie może samo w sobie powodować niemożności naliczania stronie powodowej opłaty za bezumowne korzystanie z części strychu. Dodać należy, że nie ma racji strona powodowa – A. M. jest bowiem wyłącznie posiadaczem zależnym nieruchomości, a strona powodowa jako właściciel rzecznego lokalu ponosi – wobec wspólnoty mieszkaniowej – odpowiedzialność finansową za bezumowne korzystanie z części nieruchomości na której przyłączenie do lokalu numer (...) wyraziła przecież zgodę.

Żadnego przy tym znaczenia dla rozstrzygnięcia w przedmiocie zasadności żądania uchylenia uchwały numer (...) nie miała kwestia podjętej w 2011 uchwały numer (...) w przedmiocie zwolnienia części wspólnej nieruchomości, a następnie uchwały numer (...) w przedmiocie zajęcia części wspólnej nieruchomości którą anulowano podjętą wcześniej uchwały numer (...). Z dokumentów zgromadzonych w aktach faktycznie wynika, że uchwały takie zostały przez członków wspólnoty mieszkaniowej podjęte – jak zresztą sama strona powodowa podkreśliła w podjęciu uchwały numer (...) upatrywała próbę obciążenia strony powodowej obowiązkiem zapłaty, z przyczyn Sądowi nieznanych uchwała ta jednak została następnie uchylona.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (ust. 2). Z przeprowadzonego w sprawie postępowania dowodowego wynika – czego strony postępowania nie kwestionowały – że część nieruchomości wspólnej (27,75 m ² strychu) została trwale przyłączona do lokalu numer (...), niemożliwe zatem jest korzystanie z tej części nieruchomości przez pozostałych – poza właścicielem lokalu numer (...) - członków wspólnoty mieszkaniowej.

Mając na uwadze postanowienia art. 12 ustawy o własności lokali stwierdzić należy, że członkowie wspólnoty zostali w sposób skuteczny pozbawieni możliwości współkorzystania z części nieruchomości wspólnej (27,75 m ² strychu) oraz, że część ta została przyłączona i zaadaptowana do lokalu numer (...). Skoro zatem część nieruchomości widniejąca w dokumentacji dotyczącej budynku przy ul. (...) została skutecznie włączona do jednego z lokali mieszkalnych pozbawiając tym samym pozostałych członków wspólnoty możliwości korzystania z tejże części nieruchomości to powyższe, zdaniem Sądu, uprawniało stronę pozwaną do naliczania opłat za bezumowne korzystanie z przyłączonej do lokalu części nieruchomości wspólnej i obciążenia tymi opłatami strony powodowej.

W konsekwencji należy ustalić, że gmina W. sprzedając pierwszy lokal mieszkalny nie uwzględniła zmiany stanu faktycznego części poddasza, polegającej na wyrażeniu zgody swojemu najemcy na trwałe zajęcie części poddasza i jego zaadaptowania na pomieszczenia mieszkalne, stanowiące część składową mieszkania nr (...). Tym samym sprzedała pierwszemu nabywcy oraz kolejnym udział w częściach wspólnych, w tym także w części mieszkania nr (...), znajdującego się na poddaszu. Jednocześnie wobec faktu, iż pozostali właściciel nie mają faktycznej możliwości korzystania w całej powierzchni poddasza, której są współwłaścicielami, uprawnieni są do domagania się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy wspólnej od współwłaściciela korzystającego w sposób wyłączny z części rzeczy wspólnej. W tym miejscu należy wskazać na uchwałę 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013 r. sygn. akt III CZP 88/12, gdzie stwierdzono, iż „współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c.”.

Na zakończenie należy zauważyć, że na skutek przeprowadzenia postępowania na drodze cywilnej i doprowadzenia do zmiany wielkości lokalu w księgach wieczystych lokal którego właścicielem jest Gmina W., strona powodowa zwiększy swój udział w częściach wspólnych i w gruncie związany z lokalem nr (...), co uzasadnić będzie chociażby możliwość uzyskania przez stronę powodową wyższej ceny przy ewentualnej sprzedaży tego lokalu. W tych okolicznościach Sąd uznał, że treść uchwały numer (...) w żaden sposób nie narusza interesów strony powodowej, a tym samym żądanie pozwu podległo oddaleniu.

Zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Biorąc pod uwagę wynik niniejszego sporu, a to przegraną strony powodowej, Sąd zasądził od Gminy W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. kwotę 375 zł tytułem zwrotu kosztów procesu na którą składają się koszty zastępstwa procesowego, koszty zastępstwa procesowego za postępowanie zażaleniowe i uiszczona opłata sądowa od złożonego zażalenia oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa.