Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 30 września 2012 roku Gmina Ł. Administracja (...) Ł. (...) w Ł. wniosła o zasądzenie solidarnie od pozwanych B. S. (1), J. L., B. W., A. C. (1), T. W. na rzecz powoda kwoty 104.588,83 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, iż pozwani są współwłaścicielami nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), natomiast strona powodowa sprawowała zarząd przedmiotową nieruchomością. Podano, że w okresie od 1 stycznia 1999 roku do 4 sierpnia 2011 roku poniesione wydatki były większe od przychodów o 107.067,22 zł, co oznacza, że powód chcąc prawidłowo prowadzić cudze sprawy bez zlecenia wydatkował tę kwotę ze środków własnych. (pozew – k. 2-4)

Sąd Okręgowy w Łodzi nakazem zapłaty wydanym w dniu 6 listopada 2012 roku nakazał pozwanym aby zapłacili solidarnie na rzecz powoda kwotę 104.588,83 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty oraz kwotę 4.924,50 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. (nakaz zapłaty – k. 53)

W dniu 23 listopada 2012 roku do Sądu wpłynął sprzeciw A. C. (2), w którym wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów sądowych oraz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwany podniósł zarzut braku legitymacji procesowej biernej po stronie pozwanego oraz zarzut przedawnienia dochodzonych przez powoda roszczeń. Pozwany podniósł również, iż powód od dnia 1 stycznia 1999 roku do dnia 4 sierpnia 2011 roku sprawował niewłaściwy zarząd nieruchomością, czym doprowadził nieruchomość do ruiny. Podniesiono także, że powód nie informował pozwanych przez cały okres trwania zarządu nad nieruchomością o kosztach wykonywanego zarządu oraz że pozwani nie mieli wpływu na umowy zawierane przez powoda. (sprzeciw – k. 59-63)

W dniu 26 listopada 2012 roku wpłynął do Sądu sprzeciw B. S. (2), w którym zaskarżyła w/w nakaz zapłaty w całości. Pozwana wniosła o zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, gdyby w dalszym toku postępowania korzystała z pomocy pełnomocnika. Pozwana podała, że nie posiada legitymacji czynnej w tym postępowaniu, gdyż od 5 lipca 2011 roku, nie jest współwłaścicielem nieruchomości, a swoje udziały zbyła z dobrodziejstwem inwentarza. Pozwana podniosła także, że okres dochodzonego roszczenia, przynajmniej w części jest przedawniony. (sprzeciw – k. 65-67)

W dniu 28 listopada 2012 roku do Sądu wpłynął sprzeciw pozwanej B. W.. Pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu. Pozwana uzasadniając swoje stanowisko podniosła, iż współwłaściciele ponoszą odpowiedzialność w częściach odpowiadających wielkości udziału za wydatki poczynione na rzecz wspólną, a nie jak wskazał powód solidarnie. Pozwana wskazała ponadto, iż zbyła swój udział w nieruchomości w dniu 29 czerwca 2011 roku, powód nie ma zatem w ocenie pozwanej podstaw prawnych do żądania zapłaty wydatków poczynionych na nieruchomość w okresie kiedy pozwana nie była już współwłaścicielką tj. od 29 czerwca 2011 roku do 4 sierpnia 2011 roku. Pozwana wskazała także, iż roszczenie powoda uległo przedawnieniu. Zdaniem pozwanej kwota straty, jakiej dochodzi powód powstała na skutek wzrastających wydatków na nieruchomość, przy obniżających się dochodach. Powód nie zredukował wydatków pomimo spadku dochodów. Nie uczynił tez nic by zwiększyć dochody z nieruchomości. W ocenie pozwanej trudno uznać, że powód prowadził zarząd z korzyścią dla współwłaścicieli nieruchomości przy ul. (...), z ich prawdopodobną wolą i dołożeniem należytej staranności. (sprzeciw – k. 69-73)

W dniu 7 grudnia 2012 roku do Sądu wpłynął sprzeciw J. L., w którym wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów procesu. Pozwany podniósł, iż brak jest podstaw do przyjęcia, iż ponosi odpowiedzialność solidarną z pozostałymi pozwanymi. Ponadto pozwany wskazał, iż pozwany zbył swój udział w nieruchomości w dniu 29 czerwca 2011 roku, zatem brak jest podstaw w jego ocenie do tego by powód żądał zapłaty wydatków poczynionych na nieruchomość w okresie, kiedy pozwany nie był już jej właścicielem. Pozwany podniósł również zarzut przedawnienia roszczenia dochodzonego przez powoda za okres od 1 stycznia 1999 roku do 30 września 2002 roku. (sprzeciw – k. 89-92)

W piśmie procesowym z dnia 17 grudnia 2012 roku strona powodowa podtrzymała stanowisko zawarte w pozwie i podniosła, że zarzut braku legitymacji biernej pozwanych jest nieuzasadniony. W piśmie z dnia 16 stycznia 2013 roku strona powodowa wskazała, iż zarzut pozwanych działania wbrew wiadomej woli właścicieli przedmiotowej nieruchomości jest bezzasadny, bowiem właściciele nie przejawiali żadnej woli w tym zakresie, nie interesowali się nieruchomością i w ogóle nie wykonywali swojego prawa własności oraz nie ujawnili swoich praw do spadku. (pismo procesowe – k. 98-99, k. 115-116)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

B. S. (1), J. L., B. W., A. C. (1) i T. W. byli współwłaścicielami nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). (okoliczność bezsporna)

Nieruchomość przy ul. (...) zabudowana jest murowanym, trzypiętrowym otynkowanym budynkiem mieszkalnym z jedną klatką schodową ustawionym prostopadle do ulicy (...) znajdującym się na posesji przyległej – nr 14, tworząc optycznie jeden budynek mieszkalny (budynek mieszkalny wyposażony w instalację elektryczną i wodno – kanalizacyjną, ogrzewanie piecowe). Nieruchomość jest nieogrodzona. (okoliczność bezsporna, opinia biegłego –k.175-176)

Administracja (...) Ł. (...) w Ł. sprawowała zarząd w/w nieruchomością. Trwało to do czasu przekazania nieruchomości nowemu właścicielowi. W dniu 24 października 2011 roku zarząd nieruchomością przejęła A. M.. (zeznania świadka S. O. – k. 149, protokół zdawczo - odbiorczy – k. 100-102)

W 2006 roku w/w budynek tj. konstrukcja dachu, strych użytkowy, kominy, ściany konstrukcyjne i szczytowe, ściany działowe, klatka schodowa, suszarnia, instalacja wodociągowo- kanalizacyjna znajdowały się w dobrym stanie technicznym. Nie stwierdzono żadnego elementu budynku znajdującego się w awaryjnym stanie technicznym. Wykonany natomiast w II kwartale 2011 roku przegląd techniczny przedmiotowego budynku wykazał, iż budynek jest w złym stanie technicznym – do remontu, otoczenie budynku bardzo nieestetyczne, ogrodzenie zdewastowane. (opinia biegłego sądowego mgr. inż. J. K.- k. 169-230 w zw. z protokołem z przeglądu budowlanego wykonanego w dniu 6.06.2006 roku i przeglądem technicznym wykonanym w II kwartale 2011 roku)

Powód od 2000 roku podejmował czynności zmierzające do uregulowania stanu prawnego nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). Powód starał się ustalić aktualnych właścicieli przedmiotowej nieruchomości i ich miejsca pobytu. Z chwilą powzięcia informacji o ewentualnych spadkobiercach wzywał do przedłożenia postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku oraz po wykazaniu swoich praw do dobrowolnego przejęcia zarządu. (wnioski o udostępnienie danych osobowych – 117-118, 119-120, 121-122, 123, odpowiedzi na pisma – k. 124,125, pisma- k. 126-130)

Pozwani nie podjęli żadnych czynności zmierzających do przejęcia zarządu nieruchomością. (okoliczność bezsporna)

Wiedzę o stanie nieruchomości pozwani czerpali z korespondencji, którą otrzymywali od powoda. W korespondencji z 2010 roku nie było mowy o jakiejkolwiek stracie finansowej. Pismem z dnia 9 marca 2010 roku P. W. (jeden ze współwłaścicieli części nieruchomości) zwrócił się do powoda o podanie ile osób posiada umowy najmu lokali, a ile utraciło prawa do lokalu i korzysta z lokalu bezumownie. W odpowiedzi na powyższe pismo wskazano, iż 9 osób korzysta bezumownie z lokali. (zeznania pozwanej B. W. – protokół rozprawy z dnia 7 lutego 2014 roku, czas nagrania 00:24:38- 00:28:33, pismo – k. 131)

Wszystkie wydatki na utrzymanie nieruchomości przy ul. (...) w Ł. za okres od 1 października 2002 roku do 4 sierpnia 2011 roku przedstawione do rozliczenia przez powoda były celowe i niezbędne a ich łączny koszt- bez mediów wynosił 219.566 zł (wynagrodzenie z tytułu sprawowania zarządu – 59.947,80 zł, koszt utrzymania stanu technicznego 76.769,16 zł, utrzymanie porządku i czystości 27.005,90 zł, koszt oświetlenia powierzchni wspólnych 11.338,85 zł, podatki + pozostałe koszty eksploatacji 19.446,85 zł, koszty niezapłaconych przez najemców opłat za media 25.058 zł).

Wydatki na utrzymanie stanu technicznego przedmiotowej nieruchomości w w/w terminie, były prawie trzykrotnie mniejsze od należnych, nie spowodowało to jednak zauważalnej degradacji budynku (zwiększone wydatki na utrzymanie stanu technicznego nieruchomości skutkują także możliwością zwiększenia wysokości stawek czynszu najmu, co jest równoznaczne ze zwiększeniem przychodu).Wysokość wydatków poniesionych przez powoda w okresie od 1 października 2002 roku do 4 sierpnia 2011 roku wynosiła 76.769,16 zł (56.769,16 zł tj. konserwacje systemem własnym – 1.192,96 zł, konserwacje system zleconym 24.665,20 zł, usługi kominiarskie – 1.340,33 zł, usługi pogotowia mieszkaniowego – 204,53 zł remonty 30 366,14 zł + 20.000 zł koszty poniesione na remont lokali mieszkalnych nieruchomości przez najemców). W roku 2003, 2004, 2007, 2010, 2011 wydatki na remont wyniosły 0 zł. Prace remontowe praktycznie wykonywane były tylko w 2002 roku – 22.813 zł, w 2006 roku 17.318,09 zł i w 2009 roku 4.994,95 zł.

Kwoty przypadające z tytułu utrzymania porządku i czystości na przedmiotowej nieruchomości od okresie od 1 października 2002 roku do 4 sierpnia 2011 roku, wynosiły 27.005, 90 zł, koszty poniesione z tytułu oświetlenia wyniosły natomiast 11.338,14 zł. Podatki +pozostałe koszty eksploatacji 19.446,85 zł.

W odniesieniu do lokali mieszkalnych nr (...) w okresie od 1 października 2002 roku do 31 stycznia 2003 roku powód nieprawidłowo naliczał czynsz regulowany zamiast czynszu wolnego, co spowodowało zmniejszenie przypisu o kwotę 919 zł (najemcy, którzy zawarli umowę najmu lokalu mieszkalnego z A. (...), zarządzającą nieruchomością prywatną w imieniu Gminy Ł. po dniu 12 listopada 1994 roku, winni uiszczać czynsz wolny, a nie czynsz regulowany). Stawki czynszu w okresie o 1 października 2002 roku do 31 stycznia 2003 roku były zaniżone. Jednakże różnica pomiędzy naliczonymi po 31 stycznia 2003 roku stawkami czynszu wolnego a możliwymi do uzyskania była znacznie mniejsza od większości zarządzanych przez Gminę Ł. nieruchomości prywatnych.

Decydującą przyczyną poniesionej straty na przedmiotowej nieruchomości było tolerowanie przez powoda narastającego latami zadłużenia z tytułu niepłacenia przez użytkowników lokali mieszkalnych przedmiotowej nieruchomości. Kwota należna powodowi z tytułu użyłkowania lokali przedmiotowej nieruchomości od 1 października 2002 roku do 4 sierpnia 2011 roku, łącznie z zaniżonymi przez powoda opłatami za media wynosiła 417.436,11 zł, zaś kwota uzyskana wynosiła 221.759,83 zł , co odpowiada efektywności najmu wynoszącej 53% (zaległość w opłatach należnych wynosiła 185.676,28 zł). Wskazać należy, iż zarządzający nieruchomościami prywatnymi właściciele bądź zatrudnieni zarządcy/ uzyskują efektywność najmu powyżej 90% a minimalna, akceptowalna efektywność najmu przy prawidłowym sparowaniu zarządu wynosi 80%.

Powód uiścił na rzecz gestorów mediów, za okres od 1 października 2002 roku do 4 sierpnia 2011 roku z tytułu opłat za media (woda, ścieki, wywoź śmieci) kwotę 125.287,99 zł (rok 2002 – 2.149,88 zł, 2003 – 6.523,24 zł, 2004 – 8.829,19 zł, 2005 – 9.873,50 zł, 2006 – 11.030,42 zł, 2007 – 14.644,11 zł, 2008 – 13.990,12 zł, 2009 – 25.088,78 zł, 2010 – 15.656,37 zł, 2011 – 17.502,38 zł). Natomiast najemców obciążył jedynie kwotą 96. 630,85 zł ( z której to kwoty zapłacono niewiele połowę). Koszt tych niezapłaconych przez najemców mediów w/w okresie wyniósł 25.058 zł. Oznacza to, iż powód świadomie i celowo, zakładając nawet rzecz nierealną, iż wszyscy najemcy uiszczą w 100% należne opłaty za media, zaakceptował a priori, iż poniesie stratę na mediach w kwocie 28.657,14 zł.

W wypadku prawidłowego sprawowania zarządu przedmiotową nieruchomością dochód w okresie od 1 października 2002 roku do 4 sierpnia 2011 roku powinien wynieść 76.757 zł. Natomiast wg stawek czynszu naliczanych przez powoda i efektywności najmu 80% dochód powinien wynosić 19.360 zł.

Przy zaakceptowaniu zaniżonych wysokości stawek czynszu najmu naliczanych przez powoda w/w okresie i prawidłowym ustalaniu opłat za media, dochód z nieruchomości w okresie opiniowanym powinien wynosić 48.017 zł. (opinia biegłego sądowego mgr. inż. J. K.- k. 169-230 i 259, protokół rozprawy z dnia 7 lutego 2014 roku – czas nagrania 00:03:34 – 00:19:03)

W dniu 29 czerwca 2011 roku na podstawie umowy sprzedaży, sporządzonej w formie aktu notarialnego A. C. (1), B. S. (1), J. L., B. W. i T. W. należące do nich udziały wynoszące łącznie 202/216 części (w tym A. C. (1) 20/216, B. S. (1) – 20/216, J. L. 54/216, B. W. – 54/216 i T. W. 54/216) w nieruchomości położonej w Ł. przy Z. pod nr 12 i Z. bez nr, oznaczonej nr działek (...), zawierającej łącznie obszaru 1.104 m ² sprzedali A. M. (§ 3 umowy). Ponadto umową przedwstępną sporządzoną tego samego dnia w formie aktu notarialnego, A. C. (1), B. S. (1) i D. C. należące do nich udziały wynoszące łącznie 14/216 części (w tym A. C. (1) 9/432, B. S. (1) – 9/432 i D. C. 5/216 w nieruchomości położonej w Ł. przy Z. pod nr 12 i Z. bez nr, oznaczonej nr działek (...), zawierającej łącznie obszaru 1.104 m ² zobowiązali się sprzedać A. M.. Termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży strony wyznaczyły najpóźniej na dzień 10 lipca 2011 roku (§ 4 umowy).

W § 6 umowy wskazano, że korzyści i ciężary wynikające z tej umowy przejdą na kupującego po wypłaceniu przez kupującą cen sprzedaży całej nieruchomości. (umowa sprzedaży z dnia 29 czerwca 2011 roku – k. 6-13)

Umową z dnia 5 lipca 2011 roku A. C. (1), B. S. (1) sprzedali należące do nich udziały wynoszące łącznie 9/216 w nieruchomości położonej w Ł. przy Z. pod nr 12 i Z. bez nr, oznaczonej nr nr działek (...), zawierającej łącznie obszaru 1.104 m ² sprzedali A. M. (§ 3 umowy). W §5 umowy wskazano, że korzyści i ciężary wynikające z tej umowy przejdą na kupującego po wypłaceniu przez kupującą cen sprzedaży całej nieruchomości. (umowa sprzedaży z dnia 5 lipca 2011 roku – 14-18)

W sierpniu 2011 roku została zawarta kolejna umowa sprzedaży udziałów w/w nieruchomości. A. M. stała się wówczas jedynym właścicielem nieruchomości położonej Ł. przy Z. nr 12. (zeznania świadka A. M. – k. 147-148)

W dniu 24 października 2011 roku protokołem zdawczo – odbiorczym przedmiotowa nieruchomość została przekazana A. M.. Po przejęciu nieruchomości A. M. stwierdziła szereg zaniedbań ze strony poprzedniego zarządcy. Wykaz najemców był niezgody ze stanem faktycznym, zły stan techniczny budynku (zły stan elewacji zewnętrznej klatki, zły stan techniczny budynku gospodarczego (zawalony dach), zły stan instalacji wodno-kanalizacyjnej). W czasie kiedy A. M. przejęła nieruchomość nie wszyscy lokatorzy mieli prąd. Niektórym odcięto prąd z uwagi na zaległości w płatnościach. W lokalach mieszkały osoby, z którymi rozwiązano umowy, jak również dwie osoby, co do których wydane były wyroki eksmisyjne bez prawa do lokalu socjalnego i jedna osoba z wyrokiem eksmisyjnym z prawem do takiego lokalu. ( protokół zdawczo - odbiorczy – k. 100-102 , zeznania świadka A. M. – k. 147-148)

Pismami z dnia 12 października 2011 roku skierowanymi do A. C. (1), B. S. (2), J. L., B. W. i T. A. (...) Ł. (...) w Ł. poinformowała, iż wstępne rozliczenie wyniku finansowego z poniesionych kosztów oraz uzyskanych przychodów za okres od 1 stycznia 1999 roku do 4 sierpnia 2011 roku z nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) zamknęło się stratą w wysokości 107 067,22 zł. W związku z powyższym powód wezwał pozwanych jako zobowiązanych solidarnie do zapłaty w/w kwoty. (pisma - k. 27-29, 30-32, 33-35, 36-38, 39-41, 42-44)

Pozwani nie uregulowali dochodzonej należności. (okoliczność bezsporna)

Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie powołanych dowodów. Należy podkreślić, że strona powodowa nie zakwestionowała i nie sformułowała żadnych zarzutów wobec opinii biegłego.

Sąd zważył co następuje:

Powód dochodził swojego roszczenia na podstawie art. 752 KC i następnych, z tytułu sprawowania, bez zlecenia, zarządu przedmiotową nieruchomością. Art. 752 KC stanowi, że kto bez zlecenia prowadzi cudzą sprawę, powinien działać z korzyścią osoby, której sprawę prowadzi i zgodnie z jej prawdopodobną wolą, a przy prowadzeniu sprawy obowiązany jest zachowywać należytą staranność. Zgodnie z art. 753 par. 2 KC prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia, jeżeli działał zgodnie ze swoimi obowiązkami, może żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów wraz z ustawowymi odsetkami.

Z treści powołanych przepisów wynika, że prowadzący cudzą sprawę może żądać jedynie nakładów koniecznych i wydatków gospodarczo uzasadnionych. Obowiązkiem podstawowym prowadzącego cudzą sprawę bez zlecenia jest działanie w interesie osoby tak zastępowanej. Wymagane jest od niego zachowane należytej staranności, odpowiadającej prawdopodobnemu zachowaniu się każdej osoby prowadzącej swoje własne sprawy, której jest – stosownie do treści art. 355 KC – oceniane według kryteriów odpowiadających ogólnie stosunkom danego rodzaju (par. 1) albo też zaostrzonych, gdy chodzi o prowadzoną zawodowo działalność gospodarczą (par. 2). Przekroczenie lub niedopełnienie tych obowiązków rodzi następstwa w zakresie możliwości uzyskania zwrotu poniesionych wydatków lub poczynionych nakładów.

Należy podkreślić, iż okresem czasu, który podlega ocenie w niniejszej sprawie jest okres od 1 października 2002 r. do 4 sierpnia 2011 r. Okres czasu sprzed 1 października 2002 r. objęty jest bowiem 10 letnim – przedawnieniem i skutecznie podniesionym przez pozwanych zarzutem przedawnienia (pozew został wniesiony w dniu 30 września 2002 r.). Z kolei z umów sprzedaży udziałów w przedmiotowej nieruchomości wynika, że przejęcie korzyści i ciężarów związanych z nabyciem nieruchomości przez nabywcę nieruchomości nastąpiło z chwilą zapłacenia przez nią ceny sprzedaży całej nieruchomości.

Powództwo podlega oddaleniu z uwagi na to, że powód sprawował zarząd nieruchomością w nieprawidłowy sposób. Należy podkreślić, że czynności zarządu nieruchomością przy ul. (...) były wykonywane przez Gminę Ł. – A. (...) Ł. (...) tj. podmiot, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zajmuje się zarządem nieruchomościami.

Jak wynika z opinii biegłego z zakresu zarządzania nieruchomościami i wyceny czynszów, której powodów nie zakwestionował, decydującą przyczyną przynoszenia przez przedmiotową nieruchomość strat było tolerowanie przez powoda narastającego latami zadłużenia z tytułu niepłacenia czynszu przez użytkowników lokali mieszkalnych przedmiotowej nieruchomości. W wypadku prawidłowego sprawowania zarządu przedmiotową nieruchomością tj. przy przyjęciu najmniejszej, jeszcze tolerowanej efektywności najmu (80%), w opiniowanym okresie nieruchomość powinna przynieść dochód, nawet przy zaakceptowaniu zaniżonych wysokości stawek czynszu najmu naliczanych przez powoda.

Z uwagi na powyższe bezzasadne jest żądanie od pozwanych partycypowania w stracie przyniesionej przez nieruchomość, która została spowodowana niestarannym działaniem powoda.

Na marginesie należy wskazać, iż nawet gdyby roszczenie powoda było zasadne, pozwani nie odpowiadaliby solidarnie za stratę przyniesioną przez nieruchomość, a odpowiednio do swoich udziałów w niej (art. 207 KC).

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 KPC. Spośród pozwanych koszty procesu ponieśli B. W. i J. L. (koszty opinii biegłego oraz koszty zastępstwa procesowego). Z uwagi na powyższe należało zasądzić na rzecz pozwanych kwoty wskazane w pkt. 3 wyroku.