Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 kwietnia 2014r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilny

w składzie :

Przewodniczący : SSO Waldemar Kuś

Protokolant: Sylwia Jurkowska

po rozpoznaniu w dniu 2 kwietnia 2014r. w Świdnicy

sprawy z powództwa R. C. i J. C.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w Ś.

o uchylenie uchwały

I.  uchyla uchwałę pozwanej wspólnoty nr (...) z dnia 29 lipca 2013 roku;

II.  zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 414 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1792/13

UZASADNIENIE

R. C.oraz J. C.– po sprecyzowaniu żądania pozwu pismem nadanym w dniu 8 listopada 2013 roku – wnieśli przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej położonej w W.przy ul. (...)o uchylenie uchwały pozwanej nr(...) z 29 lipca 2013 roku oraz o zasądzenie na ich rzecz od strony pozwanej kosztów procesu.

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenia na jej rzecz od powodów kosztów procesu według norm obowiązujących.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana wspólnota mieszkaniowa położona jest w W. przy ul. (...). Powodowie są członkami tej wspólnoty .

Bezsporne

Do nieruchomości wspólnych położonych w W. przy ul. (...), a stanowiących odrębne wspólnoty mieszkaniowe, energia cieplna na potrzeby centralnego ogrzewania oraz podgrzania wody dostarczana jest z węzła cieplnego znajdującego się w pomieszczeniu użytkowym będącym własnością Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...).

Bezsporne

Pomiędzy wspólnotami mieszkaniowymi położonymi w W. przy ul. (...) powstał spór dotyczący ponoszenia kosztów dzierżawy powyższego pomieszczenia użytkowego. Pierwsza ze wspólnot, będąc właścicielem tego pomieszczenia, sprzedaje energię cieplną pozostałym wspólnotom mieszkaniowym zasilanym w nią z węzła cieplnego i obciąża je udziałem w kosztach związanych z dzierżawą pomieszczenia tego węzła, w tym wspólnotę mieszkaniową położoną przy ul. (...), która odmawiała zapłaty tych należności.

W związku z powyższym pierwsza ze wspólnot wystąpiła do Sądu Rejonowego w W. o zasądzenie z tego tytułu kwoty 70,46 zł.

Sąd Rejonowy w W.wyrokiem z dnia 26 października 2011 roku, sygn. akt VIII C 519/11, oddalił powyższe powództwo, uznając iż brak jest podstaw prawnych do zasądzenia tej należności. Następnie Sąd Okręgowy w Ś. wyrokiem z dnia 7 lutego 2012 roku, sygn. akt Ca 898/11, oddalił apelację od powyższe wyroku.

Dowód:

-

odpis wyroku z dnia 26 października 2011 roku wraz z uzasadnieniem – k. 15 – 23

-

odpis wyroku z dnia 7 lutego 2012 roku wraz z uzasadnieniem – k. 24 – 26v

Pismem z dnia 28 czerwca 2013 roku Spółdzielnia Mieszkaniowa (...), tj. zarządca wspólnoty mieszkaniowej położonej w W. przy ul. (...), poinformował Miejski Zarząd (...) sp. z o.o. w W., że wobec niepodpisania umowy nr (...) na podział kosztów energii cieplnej dostarczanej z węzła cieplnego przy ul. (...) przez wspólnoty mieszkaniowe przy ul. (...) w W., Przedsiębiorstwo (...) S.A. w W. nie zaakceptowało tej umowy. W związku z powyższym od dnia 1 lipca 2013 roku miało nastąpić zaprzestanie dostarczania do nieruchomości przy ul. (...) w W. z węzła cieplnego ciepłej wody użytkowej i ciepła do centralnego ogrzewania.

Dowód:

-

pismo z dnia 28 czerwca 2013 roku – k. 27

Członkowie pozwanej w dniu 29 lipca 2013 roku podjęli uchwałę nr (...),na podstawie której upoważnili zarząd wspólnoty mieszkaniowej do podpisania umowy nr (...)w sprawie zasad wyliczania kosztu zużytej energii cieplnej przez wspólnotę na potrzeby centralnego ogrzewania i podgrzewania wody oraz rozliczania kosztów eksploatacji pomieszczenia węzła cieplnego.

Dowód:

-

kopia uchwały nr (...) – k. 47 – 47v

Pozwana oraz wspólnoty mieszkaniowe położone w W. przy ul. (...) w dniu 29 lipca 2013 roku zawarły z Przedsiębiorstwem (...) Spółką Akcyjną w W. umowę nr (...).

Zgodnie z:

-

§ 1 umowy jej przedmiotem było ustalenie zasad wyliczenia kosztu zużytej energii cieplnej przez Wspólnoty na potrzeby centralnego ogrzewania i podgrzania wody, a także rozliczenia kosztów eksploatacji pomieszczenia węzła cieplnego (dzierżawa pomieszczenia przez (...) S.A.);

-

§2 umowy:

-

pkt 1: do nieruchomości położonych w W. przy ul. (...), energia cieplna na potrzeby centralnego ogrzewania oraz podgrzania wody dostarczana jest z węzła cieplnej znajdującego się w pomieszczeniu użytkowym będącym własnością Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)

-

pkt 2: umowa o dostawę energii cieplnej do w/w węzła cieplnego opisanego w ust 1. zawarta zostanie ze Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. (...) dostawcą ciepła (...) S.A. w W.. Strony zaakceptowały uprawnienie (...) S.A. w W. (które będzie zawarte w umowie o dostawę ciepła) do wystawiania, według zasad określonych niniejszą umową, faktur na poszczególne Wspólnoty Mieszkaniowe będące stronami Umowy oraz uprawnienie (...) S.A. w W. do dochodzenia zapłaty należności wynikających z faktur bezpośrednio od Wspólnoty będącej stroną Umowy, a która nie dokonała zapłaty faktury.

-

pkt 3: strony Umowy przyjmują następujące zasady wzajemnych rozliczeń, podziału kosztów energii cieplnej celem ustalenia kosztów energii cieplnej zużytej na potrzeby poszczególnych Wspólnot:

-

a) wspólnoty zobowiązują się wpłacać miesięczne zaliczki na poczet kosztów z tytułu poboru energii cieplnej na podstawie wystawionych faktur przez (...) S.A. w W., wyliczone w oparciu o:

-

wskazany dla poszczególnych wspólnot udział procentowy w kosztach energii cieplnej (załącznik nr 1), oraz

-

miesięczne koszty ustalone przez (...) S.A. w W. za dostarczoną energię cieplną do węzła cieplnego;

-

pkt 5: rozliczenie końcowe kosztów pobranej energii cieplnej na potrzeby
poszczególnych Wspólnot w danym okresie rozliczeniowym, nastąpi
w oparciu o:

-

wartości wynikające z faktur (...) S.A. w W. za dostarczoną
energię cieplną do w/w węzła cieplnego, wystawionych w danym
okresie rozliczeniowym,

-

zużycie wody ciepłej w nieruchomościach przy ul. (...) nr
(...) na początek i na koniec okresu
rozliczeniowego,

-

udział procentowy powierzchni grzewczej nieruchomości w sumie
powierzchni grzewczej w nieruchomościach przy ul (...) nr
(...) (załącznik nr 1).

-

§ 3 umowy: wspólnoty zobowiązują się uczestniczyć w kosztach dzierżawy pomieszczenia węzła cieplnego przez (...) S.A. w udziale w wysokości 1/9 na każdą Wspólnotę; kosztami wymienionymi w pkt 1, (...) S.A. w W. będzie obciążał Wspólnoty wystawiając faktury.

Dowód:

-

kopia umowy nr (...) z dnia 29 lipca 2013 roku – k. 50 – 53

W dniu 12 sierpnia 2013 roku wspólnota mieszkaniowa położona w W. przy ul. (...) jako odbiorca zawarła z Przedsiębiorstwem (...) w W. umowę sprzedaży ciepła nr (...) S.A. nr (...).

Zgodnie z:

-

§ 1 umowy: przedmiotem umowy jest dostarczanie ciepła w wodzie gorącej dla potrzeb odbiorcy. Jako miejsce dostarczania ciepła wskazano węzeł cieplny zlokalizowany przy ul. (...);

-

§ 2 pkt 4 lit. b umowy: odbiorca zobowiązał się do regulowania opłat i należności zgodnie z niniejszą umową i umową nr (...) z 29 lipca 2013 roku;

-

§ 8 ust. 3 umowy: rozliczanie za pobraną energię cieplną odbywać się będzie zgodnie załącznikiem nr 1 do umowy nr (...) z 29 lipca 2013 roku według podziału procentowego wskazanego w tym załączniku.

Dowód:

-

kopia umowy z dnia 12 sierpnia 2013 roku – k. 54 – 58

Wspólnota mieszkaniowa położona w W.przy (...) (...), korzysta obecnie z energii cielnej dostarczanej przez Przedsiębiorstwo (...) S.A.w W.za pośrednictwem węzła cieplnego zlokalizowanego na terenie wspólnoty mieszkaniowej położonej przy ul. (...). Nie posiada pisemnej umowy z tym przedsiębiorstwem. Dostawy energii oraz rozliczenia z tego tytułu odbywają się na podstawie porozumienia.

Dowód:

-

zeznania świadka G. Z. – k. 97 (zapis rozprawy z dnia 12 lutego 2014 roku)

-

zeznania świadka F. W. – 97 (zapis rozprawy z dnia 12 lutego 2014 roku)

Ustaleń faktycznych Sąd dokonał w oparciu o okoliczności bezsporne, a także dokumentację przedłożoną przez strony w zakresie koniecznym dla rozstrzygnięcia. Pominięto dowód z przesłuchania stron, gdyż zgromadzony materiał dowody pozwalał na rozstrzygnięcie sprawy.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo podlega uwzględnieniu.

Powodowie w pozwie wnieśli o uchylenie uchwały pozwanej nr(...) z 29 lipca 2013 roku ,na podstawie której członkowie wspólnoty mieszkaniowej upoważnili zarząd wspólnoty mieszkaniowej do podpisania umowy nr (...)w sprawie zasad wyliczania kosztu zużytej energii cieplnej przez wspólnotę na potrzeby centralnego ogrzewania i podgrzewania wody oraz rozliczania kosztów eksploatacji pomieszczenia węzła cieplnego.

W myśl art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja treści uchwały z przepisami ustawy oraz z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niegodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych, również i zarzuty formalne , jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Uchybienia mogą dotyczyć naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania. Ciężar wykazania takich uchybień ciąży zawsze na skarżącym właścicielu lokalu (art. 6 k.c.). Drugą przesłanką zaskarżenia uchwały jest niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali, w tym umową określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu.

Oceniając żądanie powodów , należy w pierwszej kolejności wskazać, iż w myśl art. 21 ust. 1 oraz art. 22 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Powyższe uregulowania wskazują na wyraźny podział kompetencji pomiędzy zarządem a ogółem właścicieli lokali (członków wspólnoty). Skoro czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, to do ich dokonania nie jest konieczna uchwała członków wspólnoty. Zbędne jest zatem głosowanie przez właścicieli lokali nad sprawami należącymi do kompetencji zarządu. Wyrażenie przez członków wspólnoty w formie uchwały zgody na podjęcie takich działań należy w związku z tym odczytywać jako akceptację zamierzonych lub podjętych już czynności w ramach zarządu. Aprobata takich działań pozostaje jednak bez znaczenia dla skuteczności prawnej takich czynności zarządu.

Ustawa o własności lokali nie wskazuje jakie czynności można zaliczyć do zwykłego zarządu. W tym zakresie, zdaniem Sądu, należy posiłkować się stanowiskiem wypracowanym na bazie art. 201 k.c. Przepis ten stanowi, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Na jego gruncie wskazano, iż do czynności zwykłego zarządu zalicza się wszelkie czynności, mające na celu utrzymanie rzeczy w dotychczasowym stanie oraz zarządzanie nią dla umożliwienia korzystania z niej i pobierania pożytków (tak np. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/02, OSNC 2003/2/18). Ponadto do takich czynności należy, zdaniem Sądu, zaliczyć także takie, które zmierzają do zapewnienia dostaw na teren nieruchomości wspólnej różnego rodzaju energii (np. elektrycznej, cieplnej). Dostawy takie służą do zapewnienia zaspokojenia elementarnych potrzeb członków wspólnoty, pozwalając na normalne korzystanie z lokali mieszkalnych i użytkowych. Należy wskazać , iż w orzecznictwie wskazuje się, że instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/02, OSNC 2003/2/18). Tak więc , skoro dostawy mogą być zapewnione bez konieczności montowania w tym celu instalacji, która już istnieje, to zawieranie umów mających na celu zapewnienie wspomnianych dostaw należy tym bardziej zaliczyć do czynności zwykłego zarządu nieruchomością.

Odnosząc powyższe uwagi do niniejszej sprawy, czynności zarządu pozwanej wspólnoty mające na celu zawarcie umowy w sprawie zasad wyliczania kosztu zużytej energii cieplnej przez wspólnotę na potrzeby centralnego ogrzewania i podgrzewania wody oraz rozliczania kosztów eksploatacji pomieszczenia węzła cieplnego należało ocenić jako nieprzekraczające zwykłego zarządu. Umowa nr (...) ma na celu ustalenie tylko zasad rozliczania kosztów wspomnianej energii oraz kosztów eksploatacji pomieszczenia węzła cieplnego. Nie stanowi ona zatem upoważnienia (pełnomocnictwa) do zawarcia umowy sprzedaży ciepła, która może być zawarta tylko z właścicielem nieruchomości, na której położony jest węzeł cieplny. W niniejszym przypadku jest to wspólnota mieszkaniowa położona przy ul. (...) w W.. Członkowie pozwanej wspólnoty ,udzielając wspomnianego upoważnienia , decydowali w sprawach pozostających w kompetencji zarządu pozwanej, który w tym przypadku nie musiał uzyskiwać upoważnienia do tej czynności w formie uchwały. Zarząd ten był bowiem umocowany do samodzielnego decydowania o przystąpieniu przez pozwaną wspólnotę do umowy nr (...), gdyż decyzja ta warunkowała kontynuowanie dostaw ciepła do węzła cieplnego, a w konsekwencji także do lokali położonych na terenie nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej położonej w W. przy ul. (...). W związku z powyższym należało uznać, iż nie było w ogóle potrzeby, aby członkowie wspólnoty zajmowali się tą sprawą, gdyż należała ona do autonomicznych kompetencji zarządu.

Uwzględniając powyższe , zaskarżoną uchwałę należało uchylić z powodu jej sprzeczności z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, gdyż jej podjęcie było zbędne wobec możliwości decydowania o spornej kwestii samodzielnie przez zarząd pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Zatem uchwała ta jako taka nie powinna funkcjonować w obrocie prawnym .

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz § 11 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu zasądzając od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 414 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym 200 zł tytułem zwrotu uiszczonej opłaty sądowej od pozwu, 180 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego oraz 34 zł tytułem zwrotu opłat skarbowych od pełnomocnictwa.