Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 kwietnia 2014 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny - Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Krystyna Dobrowolska

Sędziowie: SO Katarzyna Oleksiak

SR (del.) Jarosław Tyrpa (sprawozdawca)

Protokolant sądowy: Izabela Ślązak

po rozpoznaniu w dniu 25 kwietnia 2014 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa K. N. i A. N. (1)

przeciwko W. J. i A. J.

o eksmisję

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie

z dnia 11 lipca 2013 r., sygnatura akt I C 720/13/K

1. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

- z jego punktów I i III eliminuje pozwanych W. J. i A. J.;

- w punkcie II w miejsce słów „pozwanym” wpisuje słowa „pozwanej S. M.”;

- po punkcie II dodaje punkt III o treści: „III. oddala powództwo w stosunku do pozwanych W. J. i A. J.;”

- dotychczasowemu punktowi III nadaje oznaczenie IV;

2. zasądza solidarnie od powodów na rzecz pozwanych W. J. i A. J. kwotę 307 zł (trzysta siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

UZASADNIENIE
Wyroku z dnia 25 kwietnia 2014 roku

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 11 lipca 2013 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie nakazał pozwanym W. J., S. M.i A. J.opuszczenie, opróżnienie oraz wydanie powodom budynku mieszkalno - użytkowego o łącznej powierzchni 450 m ² położonego w K.na osiedlu (...)na działce nr (...)(poprzednio oznaczonej jako (...)) w terminie jednego miesiąca od daty uprawomocnienia się wyroku (pkt I), orzekł, że pozwanym nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego (pkt II) oraz zasądził od pozwanych W. J.i S. M.solidarnie na rzecz powodów solidarnie kwotę 347 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt III).

Za bezsporne Sąd Rejonowy przyjął to, że pozwany mieszka wraz z A. J. i S. M. w budynku mieszkalno – usługowym, położonym w K. na osiedlu (...) na działce gruntowej nr (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie Zamiejscowy Wydział VI Ksiąg Wieczystych w K. prowadzi księgę wieczystą nr (...), której to właścicielem był powód A. N. (2). W dniu 25 kwietnia 2008 r. powód reprezentowany przez pełnomocnika S. L. zawarł z pozwanym umowę najmu przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto Sąd Rejonowy na podstawie zeznań stron, zeznań M. N. oraz treści niekwestionowanych dokumentów poczynił następujące ustalenia faktyczne. W pkt. 3 umowy najmu z dnia 25 kwietnia 2008 r. strony postanowiły, że umowa zostaje zawarta na okres 36 miesięcy od dnia 1 maja 2008 r. do dnia 1 maja 2011 r. z możliwością jej przedłużenia o okres stanowiący równowartość poczynionych inwestycji adaptacyjnych do kwot należnych z tytułu najmu. W pkt. 7 umowy strony ustaliły, że strony mogą rozwiązać umowę jednak wynajmujący na 6 miesięcy przed jej wygaśnięciem lub za porozumieniem stron. Umowa zostaje przedłużona w wypadku braku wypowiedzenia o kolejne 3 lata. Pozwany zamieszkał w przedmiotowym budynku ze swoją 7-letnią córką A. J. i S. M.. W dniu 29 października 2010 r. powód wysłał pozwanemu listem poleconym oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Powód zaadresował list polecony na adres pozwanego: (...)-(...) K., osiedle (...), jednak listu tego pozwany nie otrzymał. Pozwany w dniu 20 stycznia 2011 r. otrzymał od powoda wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym. Pomimo otrzymania skutecznego wypowiedzenia i upływu okresu wypowiedzenia zgodnie z umową (tj. 6 miesięcy), pozwany nadal zamieszkuje w przedmiotowym budynku wraz ze swoja córką A. J. i S. M.. Pozwany nie ma innych nieruchomości, prowadzi działalność gospodarczą i miesięcznie uzyskuje z tej działalności dochód w kwocie 5-6 000 zł. Pozwana S. M. obecnie nie pracuje.

Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo na podstawie art. 675 § 1 k.c. Zasadniczym problemem wymagajacym rozstrzygnięcia była kwestia interpretacji sprzecznych ze sobą postanowień pkt 3 i pkt 7 umowy najmu. Dokonując interpretacji umowy z uwzglednieniem art. 65 k.c. Sąd Rejonowy przyjął, że dosłowne brzmienie mowy prowadziłoby do wniosku, iż wynajmujący byłby uprawniony do jej wypowiedzenia jedynie jednego dnia w okresie obowiązywania umowy, przypadającego na 6 miesięcy przed upływem okresu na jaki umowa została zawarta. Taką interpretację należy odrzucić jako oczywiście absurdalną. Ostatecznie uznał, że zgodnie z pkt 7 umowy gwarantowany czas trwania umowy wynosił co najmniej 30 miesięcy. Jeżeli w tym okresie nastepnych 6 miesięcy wynajmujący nie dokona wypowiedzenia, wówczas umowa ulega przedłużeniu o kolejne trzy lata. Wypowiedzenie umowy z dnia 20 stycznia 2011 r. zostało zlożone w czasie trwania stosunku najmu. Nie było potrzeby doręczenia wypowiedzenia także S. M., bowiem nie jest ona żoną pozwanego, zatem nie znajduje do niej zastosowania art. 28 ¹ k.r.o. Zastosowania nie znalazł pkt 3 umowy przewidujący możliwość przedłużenia stosunku najmu o okres stanowiący równowartość poczynionych inwestycji. Powód zaprzeczył dokonaniu ich przez pozwanego, a pozwany nie wykazał by rzeczywiście takie inwestycje poczynił.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wywiedli pozwani W. J. i A. J., zaskarżając go w całości. Zarzucili mu naruszenie prawa materialnego a to art. 65 § 2 k.c. oraz błąd w ustaleniach faktycznych. Wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje.

Naruszenie art. 65 § 2 k.c. uzasadnili brakiem dokonania oceny zgodnej woli stron co do postanowień umowy najmu z dnia 25 kwietnia 2008 r. Powód dokonując wypowiedzenia w dniu 29 października 2010 r. powołał się na pkt 7 umowy najmu i wskazał, że dokonuje go z ponad 6 miesięcznym wypowiedzeniem. Nie można zatem przyjąć, że istniały wątpliwości co do wykładni postanowień umowy. Wskazali ponadto, że postanowienia umowy powinny być interpretowane z uwzglednieniem woli zmarłego wynajmującego a nie jego następców prawnych. Wbrew ustaleniom sądu, wykładnia umowy wynikająca ze zgodnej woli stron byłaby bardziej korzystna zarówno dla powoda, jak i dla pozwanego. Mając na uwadze cel umowy, prawo wypowiedzenia jej po 30 miesiącach byłoby dla pozwanego rażąco krzywdzące.

Błąd w ustaleniach faktycznych polegać miał na niezasadnym przyjęciu, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z 20 stycznia 2011 r. złożone zostało w terminie umownym umożliwiającym rozwiązanie umowy. Pozwany w pismach procesowych wskazywał, że wypowiedzenie nie zostało złożone w przewidzianym terminie 30 miesięcy od dnia zawarcia umowy. Oświadczenie z dnia 29 października 2010 r. byłoby skuteczne gdyby zostało doręczone pozwanemu, a oświadczenie z dnia 20 stycznia 2011 r. mimo że skutecznie doręczone, zostało złożone po terminie.

Odpowiedź na apelację złożyli powodowie, wnosząc o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego. Podnieśli, że wypowiedzenie z dnia 20 stycznia 2011 r. spełnia wymogi wskazane w pkt 7 umowy, a z uwagi na okoliczności faktyczne sprawy prawidłową podstawą wypowiedzenia jest art. 9 a nie art. 7 umowy. Podali przy tym, że wypowiedzenie z dnia 29 października 2010 r. zostało pozwanemu skutecznie doręczone bowiem było zaadresowane w sposób zgodny ze zwyczajowo przyjętym nazewnictwem i wysłane ten sam adres, na który wysłano wypowiedzenie uznane przez Sąd za skuteczne. Powołali się ponadto na istniejące w chwili wypowiedzenia zaległości czynszowe, które stanowią samoistną podstawę wypowiedzenia stosunku najmu.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja pozwanych W. J. i A. J. okazała się uzasadniona i skutkowała zmianą wyroku w zaskarżonej części. W stosunku do pozwanej S. M. wyrok jest prawomocny, wobec odrzucenia jej apelacji. Jednocześnie pomiędzy tą pozwaną a W. J. nie zachodziła wspólność praw, umożliwiająca Sądowi Okręgowemu rozpoznanie sprawy także na korzyść tej pozwanej (art. 378 § 2 k.p.c.). S. M. nie była bowiem stroną stosunku najmu.

Uzasadniony okazał się zarzut apelacji naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 65 § 2 k.c. Sąd Okręgowy nie podziela przy tym poglądu Sądu Rejonowego, w którym przyjął on, iż wykładnia punktu 7 łączącej strony umowy, ograniczająca wynajmującemu prawo do wypowiedzenia stosunku najmu na sześć miesięcy przed ustaniem stosunku najmu, jest, jak zostało to ujęte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, absurdalna. Już bowiem samo literalne brzmienie tej umowy wskazuje na właśnie takie jej rozumienie. Przemawia za tym użycie sformułowania „jednak wynajmujący na 6 m – cy przed jej wygaśnięciem”. Takie ograniczenie uprawnienia wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu było uzasadnione okolicznościami, w jakich została zawarta umowa i przeznaczeniem wynajmowanego budynku częściowo na prowadzenie działalności gospodarczej. W świetle bowiem postanowień umowy nie może budzić wątpliwości, że pozwany wynajął budynek w stanie surowym i miał w nim dokonać szeregu nakładów, w celu jego przystosowania do zamieszkania i potrzeb prowadzonej przez niego działalności. Ograniczenie wypowiedzenia umowy najmu dla wynajmującego miało zatem stworzyć stan pewności dla pozwanego, który w sytuacji, w której wynajmujący nie dokona skutecznie wypowiedzenia, uzyskiwał pewność przedłużenia stosunku najmu o kolejne trzy lata już przed upływem sześciu miesięcy przed zakończeniem umowy. Na taką wykładnię tego postanowienia umownego wskazuje nie tylko jego literalne brzmienie ale również to jak postanowienie to rozumiały strony. Zwrócić bowiem należy uwagę, że sam powód pierwszego wypowiedzenia, którego skuteczność słusznie zakwestionował Sąd pierwszej instancji, dokonał właśnie na sześć miesięcy przed zakończeniem umowy. Co więcej, w wypowiedzeniu tym, odwołując się do 36 miesięcy trwania umowy, wskazał, że wypowiada ją z zachowaniem 6 miesięcznego okresu wypowiedzenia, zgodnie z punktem 7 umowy. Użycie takiego sformułowania co do 6 miesięcznego okresu wypowiedzenia wskazuje na to, że sam powód to postanowienie rozumiał w ten sposób, że wypowiedzenia może dokonać jedynie na sześć miesięcy przed zakończeniem umowy. W tym zakresie zatem należało podzielić zarzut pozwanych, iż Sąd Rejonowy naruszył art. 65 § 2 k.c.

Wbrew zarzutom powodów nie można zasadnie twierdzić, by wypowiedzenie z dnia 30 października 2010 roku zostało skutecznie pozwanemu doręczone. Pozwany tej okoliczności zaprzeczył, a dodatkowo zeznał, że przesyłki tej nie otrzymał. Zgodzić się należy z powodami, że nadanie przesyłki poleconej stanowi tzw. dowód prima facie, że przesyłka ta dotarła do adresata a obalenie tego domniemania obciąża pozwanego. Jest tak jednak tylko wówczas, gdy przesyłka ta została prawidłowo zaadresowana i nie może być wątpliwości, co do tego, że faktycznie była ona awizowana w miejscu doręczenia. W niniejszej sprawie tak nie jest. Brak wskazania numeru budynku uniemożliwia taką ocenę. Samo powołanie się na zwyczaj adresowania przesyłek w ten sposób nie jest wystarczające, podobnie jak nie jest wystarczające to, że inna przesyłka (ponowne wypowiedzenie) skierowana na podobny adres została odebrana. Istotne jest bowiem to, że sporna przesyłka z 30 października 2010 roku nie została odebrana, a sam dowód nadania z błędnie oznaczonym adresem uniemożliwia stwierdzenie, czy i pod jakim adresem była ona awizowana. Powodowie nie dołączyli zwrotnego potwierdzenia odbioru bądź innego dokumentu (np. wyjaśnienia doręczającego), z którego można by wywieść, że ta błędnie zaadresowana przesyłka została pod adresem zamieszkania pozwanego awizowana.

W świetle zatem powyższego brak jest podstaw do stwierdzenia, by stosunek najmu ustał w oparciu o skuteczne wypowiedzenie dokonane w czasie wynikającym z postanowień umowy, a skoro tak, to umowa uległa przedłużeniu o kolejne trzy lata (punkt 7 umowy). W chwili orzekania termin ten nie upłynął.

Jakkolwiek już same powyższe okoliczności są wystarczające dla stwierdzenia bezzasadności powództwa, to celowym i zarazem niezbędnym jest podniesienie kolejnego argumentu, a to wobec zarzutu powodów wypowiedzenia stosunku najmu w oparciu o punkt 9 umowy, w którym zostało przewidziane uprawnienie dla wynajmującego wypowiedzenia stosunku najmu w trybie natychmiastowym w przypadku zalegania z zapłatą czynszu za trzy kolejne okresy płatności. Pomijając już to, że zarzut ten pojawił się dopiero w postępowaniu apelacyjnym, należy zwrócić uwagę, co uszło uwadze zarówno stron jak i Sądu pierwszej instancji, że przedmiotem umowy był budynek mieszkalny (dom z prawem zamieszkania wraz z pomieszczeniami produkcyjno – magazynowymi), co wynika z punktu 2 umowy. Z zeznań świadków (M. N. i A. N. (1)) wynika, że jest to budynek trzykondygnacyjny, podpiwniczony, gdzie na pierwszej kondygnacji znajdują się dwa duże garaże. Pomimo zatem nazwania umowy umową najmu lokalu użytkowego nie może budzić wątpliwości, że najem dotyczył domu, jako budynku mieszkalnego, mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych pozwanego. To, że obejmował on inne pomieszczenia (garaże) nie zmienia tej oceny, bowiem niewątpliwie, co wynika z umowy, dotyczyła ona domu z prawem zamieszkania.

Najem lokalu mieszkalnego (służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych) pozostaje pod szczególną ochroną ustawodawcy. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów uniemożliwiają takie ukształtowanie stosunku najmu, które było mniej korzystne dla najemcy, niż przewidują to przepisy tej ustawy. Rzecz jasna nie wyklucza to uregulowań bardziej korzystnych dla najemcy, czego przykładem może być ograniczenie prawa wynajmującego do wypowiedzenia stosunku najmu. Poddanie umowy najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów oznacza daleko idące ograniczenia w zakresie wypowiedzenia stosunku najmu, które może nastąpić wyłącznie w wypadkach określonych w tej ustawie i z zachowaniem wskazanego tam okresu wypowiedzenia. Zgodnie bowiem z art. 11 ust 1 tej ustawy jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. W przypadku wypowiedzenia stosunku najmu z uwagi na używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem oraz w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu lub innych opłat niezależnych od właściciela konieczne jest uprzednie pisemne upomnienie, a w przypadku zaległości w zapłacie także wyznaczenie jednego miesiąca na ich uregulowanie i uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia (art. 11 ust 2 pkt 1 i 2 ustawy). Z zaoferowanego przez powodów materiału dowodowego nie wynika, by takowe upomnienia i wezwania nastąpiły, co oznacza, że także z tej przyczyny nie można zasadnie twierdzić, by stosunek najmu został skutecznie wypowiedziany. Co do kwestii zaległości w wypowiedzeniu z dnia 20 styczna 2011 roku, na co powołują się powodowie w odpowiedzi na apelację, pojawia się wyłącznie informacja o tym, że minęły cztery miesiące od niezapłacenia czynszu. Brak jest natomiast wezwania do zapłaty i uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu.

Powyższe okoliczności skutkowały zmianą zaskarżonego wyroku względem pozwanych W. J. i A. J. na podstawie art. 386 § 1 k.p.c.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c., a na ich wysokość złożyły się opłata od apelacji, wynagrodzenie pełnomocnika (75 % stawki podstawowej, wobec niereprezentowania pozwanych w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji), i opłata skarbowa od pełnomocnictwa.