Pełny tekst orzeczenia

WYROK

UZASADNIENIE

Powód J. G.wniósł o uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...)w W..

W uzasadnieniu pozwu powód podał, że powyższa uchwała w sprawie ocieplenia strychu została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach od 1 do 10 października 2013 roku. O podjętej uchwale powód został powiadomiony w dniu 12 grudnia 2013 roku. Powód podał, że uchwałę w sprawie ocieplenia strychu postanowiły przeforsować lokatorki z II piętra budynku Wspólnoty. W tej sprawie nie odbyły się żadne konsultacje z pozostałymi lokatorami. Inicjatorki uchwały nie wykazały zasadności dokonania takich prac oprócz stwierdzenia, że płacą wysokie rachunki za ogrzewanie. Ponadto powód zarzucał, że pominięta została kwestia dokonania audytu energetycznego poszczególnych mieszkań oraz całej nieruchomości, co w sposób bezsporny pozwoliłoby wykazać miejsca ubytku ciepła. Nie dokonano wstępnych ustaleń w jaki sposób obciążenie więźby dachowej wpłynie na konstrukcję dachu i ściany oraz strop budynku, który w kilku miejscach jest już popękany. Nadto nie skonsultowano z firmami zajmującymi się takimi pracami zasadności oraz metody dokonania planowanych ociepleń, a wręcz pominięto rady właściciela firmy budowlanej zajmującej się remontami dachów, który na prośbę jednej z wnioskodawczyń dokonał oględzin strychu i dachu. Powód podnosił również, że inicjatorzy chcąc dokonać planowanego ocieplenia strychu nie dokonali żadnego rozpoznania ofert remontu co najmniej 3 – 4 różnych firm, a jedynie wstępnie porozumieli się z właścicielem firmy (...), który jest członkiem zarządu pozwanej Wspólnoty. Arbitralnie razem z właścicielem firmy (...) ustalili koszty materiałowe oraz koszty wykonania planowanych prac. Przy okazji naruszone zostały przepisy mówiące o tym, że wykonawca nie musi posiadać polisy ubezpieczeniowej wymaganej w zlecanych przez (...) Sp. z o. o. umowach na rzecz zarządzanych wspólnot. Powód wnosił o uchylenie uchwały z uwagi na błędy prawne charakteryzujące się działaniem na szkodę innych lokatorów wspólnoty oraz widocznym poplecznictwem w załatwianiu swoich partykularnych interesów przy wykorzystaniu zaistniałych powiązań towarzysko – rodzinnych.

Strona pozwana, Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul.(...) w W., wniosła o oddalenie powództwa.

Swoje stanowisko argumentowała tym, że zarówno wniosek współwłaścicieli nieruchomości z prośbą o ocieplenie strychu jak i podjęta uchwała nr (...)nie mają na celu działania na szkodę Wspólnoty i w szerokim zakresie dbają o dobro wspólne. Ocieplenie poddasza kształtuje oszczędności energii cieplnej całego obiektu nie wspominając o korzyściach środowiskowych wskutek zmniejszenia emisji ciepła. Zdaniem pozwanej mieszkaniec poddasza może złożyć pisemny wniosek do Wspólnoty będąc jednocześnie członkiem zarządu. Zarząd wspólnoty wybierany jest spośród mieszkańców i to bez względu na lokalizację mieszkania w którym zamieszkuje. Z prośbą o specjalistyczne uzasadnienie konieczności wykonania remontu wystąpił A. B.dokonując wpisu na uchwale nr (...). Z tego względu zwołano zebranie sąsiedzkie w celu omówienia sprawy remontu i kosztów z nim związanych. Zostały omówione oferty firmy (...)i P. S., o którą wystąpiła jedna z lokatorek, a także oferty ze stron internetowych. Uzgodniono wówczas, że do oględzin dachu pod kątem fachowej oceny jego bezpieczeństwa oraz oceny termiczności poproszony zostanie inspektor nadzoru budowlanego
z ramienia zarządcy nieruchomości. Uznano, że ta forma będzie korzystniejsza, choćby pod kątem finansowym w porównaniu z audytem energetycznym. Uczestnicząca na spotkaniu osoba ze strony rodziny B.zgodziła się z tą propozycją. Oferta firmy (...)okazała się najtańsza, stąd wybór tego wykonawcy. Pozwana przyznała, że właściciel firmy budowlanej (...)jest jednocześnie członkiem zarządu pozwanej Wspólnoty, jednakże zdaniem pozwanej nie jest to niezgodne z prawem. Firma ta wykonuje prace remontowe na terenie całego kraju, w tym wielokrotnie na posesji Wspólnoty. Robotom tym zawsze towarzyszyły umowy o roboty budowlane pod patronatem zarządcy nieruchomości
i przy udziale inspektora nadzoru budowlanego. Pozwana zarzucała, że dotychczas fakt ten powodowi nie przeszkadzał, gdyż opowiadał się za przyjęciem uchwał
w sprawie wykonawstwa tejże firmy. Pozwana podnosiła również, że nieprawdziwe jest stwierdzenie jakoby sporządzona przez zarządcę nieruchomości uchwała nr (...), a podpisana przez właścicieli obarczona była „oczywistymi błędami prawnymi”, gdyż podjęta została zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali. Zarząd wspólnoty kierował się sytuacją finansową określając wydatki związane
z ociepleniem strychu na współmierne z ilością zgromadzonych środków pieniężnych.

Sąd Okręgowy ustalił co następuje:

Właściciele lokali usytuowanych na ostatniej kondygnacji nieruchomości przy ul. (...) w W., w piśmie z dnia 16 sierpnia 2013 roku do zarządu Wspólnoty zwrócili się z prośbą o zlecenie wykonania ocieplenia dachu.
W uzasadnieniu podali, że ściany budynku są ocieplone, a dach nie, co ma znaczenie dla utrzymania ciepła w budynku. Podali, że nieruchomość ogrzewana jest centralnie, a mieszkania wyposażone są w pomierniki ciepła. Lokale usytuowane na poddaszu ponoszą duże straty ciepła, co przekłada się na zwiększone dopłaty do kosztów centralnego ogrzewania. (...) rozliczania ciepła winien dokonywany być w porównywalnych warunkach. Zdaniem wnioskodawców wpłynęłoby to korzystnie na zmniejszenie strat ciepła całej nieruchomości. Pod pismem podpisało się trzech właścicieli lokali.

(dowód: pismo z dnia 16.08.2013 r., k. 10)

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...)w W.podjęła uchwałę(...)w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach od 1 do 10 października 2013 roku w sprawie wykonania ocieplenia strychu. Uchwała decydowała, że prace wykona firma (...) K. C.. Wartość materiału do wykonania remontu określona została na kwotę 6.245 zł brutto (+/- 10% wartości), zaś wartość robocizny 6.500 zł (ryczałt). Uchwała decydowała również o odstąpieniu od przedłożenia polis ubezpieczeniowych od firmy (...) K. C.wymaganych w umowie zawieranej z (...) Sp. z o. o.w W., działającej w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej (...). Uchwała została podjęta większością głosów właścicieli lokali, reprezentujących 69,09% udziałów. Przeciwko uchwale głosowało dwóch właścicieli z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej wynoszącej 17,78%, w tym powód.

(dowód: uchwała (...), k. 36 – 36v.; oferta (...) K. C.
z 01.10.2013 r., na ocieplenie strychu dla Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości S. (...) w W.z materiałów inwestora, k. 38)

Sześciu członków pozwanej Wspólnoty (w tym powód) w piśmie z dnia 15 października 2013 roku zwróciło się do zarządu wspólnoty mieszkaniowej o pisemne uzasadnienie proponowanych robót remontowych mających na celu ocieplenie pomieszczenia strychu posesji i potwierdzenie ich stosownym certyfikatem energetycznym uprawnionego specjalisty.

(dowód: pismo z dnia 15.10.2013 r., k. 9)

Kosztorys ofertowy z 11 listopada 2013 roku na docieplenie strychu – podłogi przedstawił P. S.. Wartość kosztorysowa robót według powyższego kosztorysu wyniosłaby 25.263,25 zł.

(dowód: kosztorys ofertowy z 11.11.2013 r., k. 39 – 40)

K. C. (właściciel lokalu nr (...))jest członkiem zarządu pozwanej Wspólnoty i zarazem jest właścicielem Firmy (...), która dwukrotnie przeprowadzała prace budowlane na rzecz pozwanej Wspólnoty. Dotychczas żaden z właścicieli lokali nie opowiedział się przeciwko uchwałom, które były podejmowane w sprawach prac budowlanych prowadzonych przez firmę (...). Zlecone prace wykonywał dobrze.

(dowód: uchwała nr (...)Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...)w W., k. 47 – 47v.; uchwały nr(...), (...)i (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...)w W., k. 41 – 43v.)

Pismem z dnia 12 grudnia 2013 roku powód został powiadomiony o treści uchwały nr (...) w sprawie wykonania ocieplenia budynku, podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach od 1 do 10 października 2013 roku.

(dowód: pismo Miejskiego Zarządu (...) Sp. z o. o. w W.
z 12.12.2013 r., k. 8)

Pismem z dnia 31 grudnia 2013 roku powód zwrócił się do zarządcy nieruchomości o wyjaśnienie dlaczego dotychczas nie uzyskał odpowiedzi na wniosek zawarty w piśmie z dnia 15 października 2013 roku. Zarządca nieruchomości w odpowiedzi na pismo powoda podał, że w sprawie uzasadnienia proponowanych robót remontowych (ocieplenie dachu) stosownym certyfikatem energetycznym dla budynku (...), zostanie rozpisany konkurs na opracowanie świadectwa charakterystyki energetycznej (certyfikatu energetycznego) dla budynku (...). Po otrzymaniu wyników konkursu powód zostanie poinformowany o terminie zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej w celu wyboru oferty wykonawcy ww. usługi.

(dowód: pismo powoda z dnia 31.12.2013 r., k. 78; pismo Miejskiego Zarządu (...) Sp. z o. o. w W. z 03.01.2014 r., k. 79)

Miejski Zarząd (...) Sp. z o. o.w W.w piśmie z dnia 20 lutego 2014 roku do zarządu wspólnoty potwierdził, że po otrzymaniu podpisanej przez właścicieli uchwały nr (...)w sprawie ocieplenia strychu z adnotacją jednego
z właścicieli A. B.dotyczącą specjalistycznego uzasadnienia konieczności wykonania remontu, została zorganizowana wizja w budynku (...), w której uczestniczył Inspektor Nadzoru Budowlanego zatrudniony w (...)
Sp. z o. o. (...)w celu dokonania fachowej oceny stanu technicznego dachu oraz konieczności wykonania jego ocieplenia. Inspektor nadzoru A. S. (2)stwierdził, że ocieplenie dachu jest ewentualnie wskazane, co polepszy termiczne warunki całego obiektu.

(dowód: pismo z dnia 20.02.2014 r., k. 35; zeznanie powoda, k. 87; zeznanie przedstawiciela pozwanej K. C., k. 88)

Na dzień 24 lutego 2014 roku na rachunku bankowym Wspólnoty pozostawało w sumie 38.161,18 zł.

(dowód: przegląd danych rachunku, k. 44; zeznanie powoda, k. 87)

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...)w W.odrzuciła uchwałę nr (...) w sprawie wykonania termowizji dla budynku Wspólnoty.

(dowód: uchwała (...), k. 80 – 81; zeznanie powoda, k. 87)

Pismem z dnia 14 marca 2014 roku powód został poinformowany przez Kierownika Biura Administracji (...) w W. – L. W., że ocieplenie strychu w budynku Wspólnoty wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno – budowlanej i że na te roboty budowlane należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę. Do wniosku
o pozwolenie na budowę należy załączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

(dowód: pismo Urzędu Miejskiego w W. z 14.03.2014 r., k. 73; zeznanie powoda, k. 87)

Ustalając powyższy stan faktyczny Sąd oparł się przede wszystkim na dowodach z dokumentów i uzupełniająco na zeznaniach stron.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo należało uwzględnić.

Zgodnie z art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity - Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub
z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo,
o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Cytowany wyżej przepis nie czyni żadnego rozróżnienia pomiędzy uchwałami z punktu widzenia dopuszczalności ich zaskarżenia do sądu, a zatem uprawnia właściciela lokalu do wystąpienia z powództwem przeciwko każdej z nich, tj. bez względu na to, czy ma charakter pozytywny, negatywny, jest sprzeczna z prawem, czy też narusza zasady zarządu nieruchomością, bądź w inny sposób narusza interes skarżącego. Powództwo z art. 25 ust. 1 u.w.l. prowadzi do wyeliminowania podjętej uchwały z obrotu prawnego.

Zgodzić się należało z powodem, że podjęta uchwała nr (...) narusza jego interesy jako członka wspólnoty. Powód miał wątpliwości, czy wykonanie ocieplenia strychu jest zgodne z zasadami sztuki budowlanej i przepisami prawa budowlanego
i czy dzięki temu właściciele rzeczywiście odniosą korzyści w postaci obniżenia kosztów ogrzewania.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul.(...) w W. nie uzyskała decyzji o pozwoleniu na budowę. Ocieplenie strychu w budynku Wspólnoty wymaga takiego pozwolenia,
o czym świadczy pismo z Biura Administracji (...)
w W. z dnia 14 marca 2014 roku. Z ustaleń Sądu wynika, że pozwana Wspólnota nie posiada takiego pozwolenia i już tylko z tego względu powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Wskazać również należy, że przed podjęciem zaskarżonej uchwały, strona pozwana nie zdecydowała się na wykonanie opracowania świadectwa charakterystyki energetycznej (certyfikatu energetycznego), która potwierdziłaby konieczność ocieplenia strychu i wypowiedziała się czy ewentualnie nie występują inne drogi ulatniania się ciepła.. Wprawdzie inspektor nadzoru A. S. (2) stwierdził, że ocieplenie strychu jest wskazane, jednakże jednorazowa wizja inspektora nadzoru nie może świadczyć o konieczności ocieplenia strychu i nie zastąpi metodologii obliczenia charakterystyki energetycznej budynku. Zdaniem sądu, bez świadectwa charakterystyki energetycznej budynku Wspólnoty nie można zgodzić się ze stroną pozwaną, że ocieplenie strychu jest konieczne. Z ustaleń Sądu wynika, że sprawa opracowania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku Wspólnoty jest w toku i po jego uzyskaniu strony otrzymają wskazówki co do dalszych czynności.

Z powyższych względów zaskarżoną uchwałę należało uchylić, co znalazło wyraz w punkcie pierwszym sentencji wyroku.

Należy przy tym podkreślić , że działanie grupy członków Wspólnoty , takie jakie miało miejsce w niniejszej sprawie, w żadnym wypadku nie może być odczytywane , jako naruszenie interesów grupy innych członków Wspólnoty (a tak przedstawił to powód). Właściciele lokali, którzy bardzo wysokie opłaty za dostarczane ciepło wiążą z ulatnianiem się ciepła poprzez strych stanowiący część wspólną nieruchomości, mają prawo również dbać o swoje interesy i ponosić opłaty za media w porównywalnych warunkach. Rzeczą Wspólnoty jest im w tym pomóc. Części wspólne nieruchomości oraz niektóre urządzenia (dachy, strychy, klatki schodowe, windy) podlegają dbałości przez wszystkich członków wspólnoty i np. mieszkaniec parteru nie może się uchylić od kosztów konserwacji windy , bo z niej nie korzysta. Podobnie jest w sytuacji występującej w rozpoznanej sprawie.

O kosztach procesu orzeczono przyjmując, iż strona pozwana jest stroną przegrywającą sprawę, na podstawie przepisu art. 98 kodeksu postępowania cywilnego. Powód uiścił opłatę stałą od pozwu w kwocie 200 zł na podstawie przepisu art. 27 pkt 9 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity – Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 z późn. zm.).