Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 kwietnia 2013r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Anatol Gul

Sędziowie: SO Alicja Chrzan

SO Aleksandra Żurawska

Protokolant: Bogusława Mierzwa

po rozpoznaniu w dniu 30 kwietnia 2013r. w Świdnicy

na rozprawie

sprawy

z powództwa W. R.

przeciwko S. K. i M. K. (1)

o dopuszczenie do współposiadania

na skutek apelacji pozwanego M. K. (1)

od wyroku Sądu Rejonowego w Ząbkowicach Śląskich

z dnia 20 listopada 2012 r., sygn. akt I C 255/11

I.  zmienia zaskarżony wyrok w pkt I i III w ten sposób, że oddala powództwo i zasądza od powoda na rzecz pozwanego M. K. (1) 257 zł kosztów procesu;

II.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego M. K. (1) 150 zł kosztów postępowania apelacyjnego;

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 20 listopada 2012 r. Sąd Rejonowy w Ząbkowicach Śląskich nakazał pozwanemu M. K. (1) aby dopuścił powoda W. R. do współposiadania pomieszczenia stajni znajdującego się w budynku położonym w B. przy ul. (...) posadowionego na działce nr (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Ząbkowicach Śląskich prowadzi księgę wieczystą (...) poprzez wydanie kluczy do tego pomieszczenia i nieczynienie przeszkód w korzystaniu z niego (pkt I), oddalił powództwo w stosunku S. K. (pkt II), zasądził od pozwanego na rzecz M. K. (1) na rzecz powoda W. R. kwotę 287 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt III) oraz przyznał wynagrodzenie kuratorowi adw. E. P. w kwocie 295,20 zł (pkt IV).

Sąd Rejonowy ustalił, że powód jest właścicielem lokalu nr (...) położonego na pierwszym piętrze budynku usytuowanego w B. przy ulicy (...), składającego się z czterech pokoi, dwóch kuchni oraz zabudowań gospodarczych i stajni, jako pomieszczeń przynależnych, dla którego to lokalu w Sądzie Rejonowym w Ząbkowicach Śląskich prowadzona jest księga wieczysta nr (...) i z własnością którego łączy się udział wynoszący 1/2 część w użytkowaniu wieczystym terenu i częściach wspólnych budynku objętych księgą wieczystą nr (...). Pozwani M. K. (1) i S. K. są współwłaścicielami lokalu nr (...) położonego na parterze budynku usytuowanego w B. przy ulicy (...), składającego się z pokoju, kuchni oraz zabudowań gospodarczych i stajni jako pomieszczeń przynależnych, dla którego to lokalu w Sądzie Rejonowym w Ząbkowicach Śląskich prowadzona jest księga wieczysta nr (...) i z własnością którego łączy się udział wynoszący 1/2 część w użytkowaniu wieczystym terenu i częściach wspólnych budynku objętych księgą wieczystą nr (...).

Dnia 12 listopada 1975r. Skarb Państwa zawarł z J. K. i M. K. (2) w formie aktu notarialnego umowę użytkowania wieczystego i sprzedaży budynku i lokalu. Zgodnie z umową Skarb Państwa sprzedał małżonkom K. lokal nr (...) położony na parterze budynku w B. przy ulicy (...), składający się z dwóch pokoi, kuchni oraz części gospodarczej i stajni wraz z udziałem w wysokości 1/2 w częściach wspólnych budynku i oddał w użytkowanie wieczyste działkę w udziale wynoszącym ½. W tym samym dniu - 12 listopada 1975r., Skarb Państwa zawarł z M. T. w formie aktu notarialnego umowę użytkowania wieczystego i sprzedaży budynku i lokalu. Zgodnie z umową Skarb Państwa sprzedał M. T. lokal nr (...) położony na piętrze budynku w B. przy ulicy (...), składający się z czterech pokoi, dwóch kuchni i stajni wraz z udziałem w wysokości 1/2 w częściach wspólnych budynku i oddał w użytkowanie wieczyste działkę w udziale wynoszącym ½ . M. T. wynajmowała lokal mieszkalny, a na początku lat 80-tych zamieszkał tam T. R..

Po zakupie przedmiotowych lokali mieszkalnych sporna stajnia była wykorzystywana zarówno przez J. i M. K. (2), jak i lokatorów M. T.. Trzymano tam kury, świnie, było tam pomieszczenie do gotowania pościeli. Stajnia przez właścicieli obu lokali była traktowana jako część wspólna budynku. Pod koniec lat 70-tych ubiegłego wieku Państwo K. wyremontowali stajnię i w 1978r. wprowadzili się tam małżonkowie A. i M. K. (3) – syn i synowa właścicieli lokalu nr (...). Mieszkali oni wspólnie w pomieszczeniach stajni do 1997r., kiedy to A. K. (1) wyprowadziła się, a M. K. (3) mieszkał tam do swojej śmierci w 2005r. Od 1978r. do 2005r. z pomieszczeń stajni korzystali tylko K., a R. nie mieli do nich dostępu. W 2005r. A. K. (1) dała klucze do stajni powodowi W. R. i przez okres około dwóch lat używał on to pomieszczenie. Po upływie tego okresu czasu ojciec pozwanego M. K. (1), A. K. (2) wymienił zamki w drzwiach do stajni i zgodnie z wolą swego syna kluczy do tych pomieszczeń nie dał właścicielowi lokalu nr (...). W. R. w imieniu swoich dziadków, wówczas właścicieli lokalu nr (...) położonego w B. przy ulicy (...), wzywał pozwanych M. K. (1) i S. K. do wydania stajni i zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Powód nabył lokal mieszkalny nr (...) położony w B. przy ulicy (...) dnia 30 sierpnia 2011r. od swoich dziadków M. i T. małżonków R. na podstawie umowy darowizny.

Pozwana S. K. nie mieszka w lokalu nr (...) położonym w B. przy ulicy (...), nigdy tam nie mieszkała, prawdopodobnie przebywa w Stanach Zjednoczonych, a strony nie mają z nią kontaktu.

Przy tak ustalony stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo za uzasadnione co do pozwanego M. K. (1). Podał, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, że stajnia jest częścią wspólną budynku położonego w B. przy ul. (...). Skoro zaś poprzednicy prawni powoda, jak i poprzednicy prawni pozwanych zakupili stajnię, co zostało ujawnione w księgach wieczystych, przyjąć trzeba, że pomieszczenie to jest wspólne, a jego współwłaścicielami są w częściach po 1/2 właściciele lokalu nr (...) i właściciel lokalu nr (...). Powołując się na treść art. 206 k.c. Sąd Rejonowy wskazał na przysługujące każdemu ze współwłaścicieli prawo do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Powód ma zatem prawo do korzystania ze stajni w takim samym zakresie, jaki przysługuje pozwanemu. Ponieważ pozwany pozbawił powoda możliwości dostępu do tej części wspólnej nieruchomości, to powództwo należało uznać za uzasadnione w tym zakresie. Sąd nie uwzględnił przy tym zgłoszonego przez M. K. (1) zarzutu zasiedzenia spornej stajni. Jego poprzednicy prawni nie byli posiadaczami w dobrej wierze, a okres ich posiadania nie wynosił 30 lat, stąd nie stał się on właścicielem nieruchomość na podstawie instytucji zasiedzenia.

Powyższe orzeczenie, w części uwzględniającej powództwo zaskarżył pozwany M. K. (1), zarzucając mu naruszenie :

1.  prawa materialnego, tj., art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przez przyjęcie, że współwłasność stajni przynależnej do budynku położonego w B., przy ul. (...) przysługuje po ½ właścicielom lokalu nr (...) znajdujących się w tym budynku,

2.  prawa procesowego, mające wpływ na treść rozstrzygnięcia wskutek dowolnej oceny zebranego materiału dowodowego przez przyjęcie, iż poprzednicy prawni pozwanego M. K. (1) nie nabyli własności spornej części nieruchomości przez zasiedzenie (art. 233 § 1 k.p.c.).

Wskazując na powyższe pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów postępowania, ewentualnie uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje :

Apelacja okazała się uzasadniona.

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, że w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej dla lokalu stanowiącego odrębną własność W. R., w dziale I - O „oznaczenie własności” stajnia została wskazana jako pomieszczenie przynależne do lokalu, a powodowi przysługuje co do niego pełna własność. Konsekwencją takiego zapisu zaliczenie powierzchni stajni do obszaru lokalu, a tym samym powiększenie jej powierzchni, zgodnie z rubryką 1.5
( łącznie 80 m ²).

Zgodnie z tą księgą wieczystą stajnia nie może być zaliczona do nieruchomości wspólnej, gdyż kwestia udziału w nieruchomości wspólnej została unormowana w dziale I – SP „spis praw związanych z własnością”. Wynika z niej, że udział w ½ przysługuje powodowi co do prawa użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (rubryka 1.11, podrubryka 1.11.1).

W księdze wieczystej nr (...) prowadzonej dla lokalu stanowiącego współwłasność M. K. (1) i S. K., również widnieje zapis, że pomieszczenie przynależne w postaci stajni stanowi współwłasność właścicieli wskazanego tam lokalu mieszkalnego. Podobnie jak w przypadku księgi wieczystej nr (...) powierzchnia stajni została zaliczona do obszaru lokalu (37 m ²). Pomieszczenie stajni nie zostało przy tym zaliczone do urządzeń wspólnych, zgodnie z rubryką 1.11 księgi.

Z treści obu tych ksiąg wynika zatem, że prawo własności stajni przysługuje niepodzielnie tak powodowi, jak i w ramach współwłasności pozwanym. Akty notarialne wskazując przy tym, że poprzedni właściciele każdego z lokali nabyli je wraz z prawem własności co do stajni. Taki stan narusza jednak podstawową zasadę prawa własności, która z racji swej istoty obejmuje pełnię władzy właściciela nad jego rzeczą, stosownie do brzmienia art. 140 k.c. Kształtując normatywną treść prawa własności ustawodawca pozytywnie określa uprawnienia właściciela (z zakreśleniem ich granic) oraz negatywnie określa sytuację osób trzecich jako „wyłączonych” zobowiązanych do biernego przestrzegania cudzej własności. Na gruncie niniejszej sprawy tak powód jak i pozwany mogą w pełni korzystać z nieruchomości, co nie daje się pogodzić z dyspozycją art. 140 k.c.

Sąd Rejonowy ustalił, że powód nie korzysta aktualnie ze stajni wskutek celowych działań pozwanego. Uszedł jednak jego uwadze przepis art. 10 ustawy z 06 lipca 1983 r. o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Z takim też powództwem, w ocenie Sądu Okręgowego, powinien wystąpić powód. Nie ulega wątpliwości, iż wpisy w księdze wieczystej nie mogą w obecnym kształcie pozostać niezmienione. Dopuszczenie powoda do współposiadania ugruntowałoby jedynie domniemanie prawdziwości zapisów obu ksiąg wieczystych, naruszając tym samym art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że choć stajnia została wpisana w działach I-O, które nie są objęte domniemaniem prawdziwości ani nie są chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, to jednak na gruncie przedmiotowego sporu zachodzi wyjątkowa sytuacja, w której ta sama nieruchomość jest w istocie objęta dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele. Tym samym nie chodzi tylko o niezgodność danych faktycznych zamieszczonych w dziale I, skoro w rzeczywistości istnieje niezgodność stanu prawnego ujawnionego przez wadliwy wpis prawa własności z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości – nieprawidłowość dotyczy bowiem tego w jakiej części własność przysługuje powodowi, a w jakiej pozwanemu (vide : uchwała SN z 29 lutego 1996 r., III CZP 16/96, OSNC 1996/5/73, uchwała SN z 31 stycznia 1996 r., III CZP 200/95, OSNC 1996/5/67).

Równocześnie wskazać też należy, że uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest jedynym sposobem obalenia domniemania z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i może nastąpić tylko w drodze powództwa wytoczonego na podstawie art. 10 cyt. ustawy.

Dopóki nie zostanie usunięta niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie ma podstaw do dopuszczenia powoda do współposiadania w oparciu o art. 206 k.p.c. Z tego też powodu Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone orzeczenie w pkt I i III oparciu o art. 385 k.p.c. orzekając równocześnie o kosztach postępowania przed Sądem Rejonowy w myśl art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z § 8 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1348 ze zm.)

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł w oparciu o art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.