Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powodowie M. i A. R. domagali się zasądzenia od pozwanego S. B. kwoty 10 000 zł z ustawowymi odsetkami i kosztów procesu.

Wskazali, że żądana kwota stanowi zadatek zapłacony stronie pozwanej przy zawieraniu umowy przedwstępnej związanej z zakupem zabudowanej nieruchomości, od której odstąpili z uwagi na niewywiązanie się z warunków umowy przez stronę pozwaną.

Pozwany w sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 24 kwietnia 2013r. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 18 marca 2014r. oddalił powództwo i zasądził od powodów na rzecz pozwanego kwotę 1217 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Swoje rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł na następujących ustaleniach i rozważaniach natury prawnej: w dniu 12 marca 2012 r. powodowie zawarli z D. B. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w Z. i uiścili zadatek w kwocie 10.000 zł. Strony umówiły się, że umowa ostateczna zostanie zawarta do dnia 15 czerwca 2012 r.

Po zawarciu umowy przedwstępnej okazało się, że dom nie ma dokumentacji potrzebnej do określenia jego powierzchni. Na prośbę pośrednika w sprzedaży nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonał wstępnych pomiarów i wówczas okazało się, że metraż domu w Z. jest inny niż deklarowała właścicielka. Okoliczność ta stała na przeszkodzie staraniom powodów o udzielenie kredytu „rodzina na swoim". Powodowie nie zrezygnowali jednak z zamiaru nabycia domu w Z.. Aby powodowie mogli zakupić tą nieruchomość w ramach kredytu „rodzina na swoim” podjęta została decyzja, o przeprowadzeniu podziału geodezyjnego nieruchomości. Koszt podziału geodezyjnego miała ponieść D. B., a koszt inwentaryzacji budynków potrzebnej do kredytu mieli ponieść powodowie.

W dniu 16 maja 2012 r. zmarła D. B.. W dniu 30 maja 2012 r. sporządzono akt poświadczenia dziedziczenia - spadek po D. B. nabył w całości S. B.. W dniu 04 lipca 2012 r. powodowie spotkali się u pośrednika z S. B. celem przeprowadzenia dalszych rozmów. Na spotkaniu ustalono, iż nowa umowa przedwstępna zostanie zawarta najpóźniej do końca sierpnia 2012r.

Podział geodezyjny zakończył się 21 sierpnia 2012 r. gdy uprawomocniła się decyzja Burmistrza S..

Dokumenty potrzebne do umowy kredytu - w tym inwentaryzację budynków - mieli przygotować pracownicy biura (...). Strony umowy umówiły się, że za podział nieruchomości zapłaci S. B. a za inwentaryzację powodowie. B. S., pracownik biura pośrednictwa zleciła wykonanie inwentaryzacji R. S.. Inwentaryzacja budynku została sporządzona w październiku 2012 r. Powodowie zrezygnowali z kupna nieruchomości pozwanego, ponieważ do końca sierpnia nie była sporządzona inwentaryzacja.

Zeznania stron były co do zasady zbieżne. Z ich relacji wynikało, iż mieli do czynienia głównie z przedstawicielami biura N., którzy przejęli na siebie obowiązek zgromadzenia potrzebnej powodom do umowy kredytu dokumentacji. Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka B. S., że to na pozwanym i jego matce spoczywał obowiązek dostarczenia dokumentów potrzebnych do umowy kredytu. Strony zgodnie zeznawały, że główny ciężar zorganizowania dokumentacji spoczywał na pośredniku. Podkreślić należy, iż powodowie nie zrezygnowali z chęci zakupu nieruchomości, gdy jeszcze w kwietniu 2012 r. okazało się, że dom ma nieodpowiedni metraż i brakuje inwentaryzacji. Powodowie podjęli ryzyko oczekiwania na geodezyjny podział nieruchomości, a nadto zgodzili się na pokrycie kosztów potrzebnej im do umowy kredytu inwentaryzacji. Zarówno podział geodezyjny, jak i inwentaryzacja nie były pozwanemu do niczego potrzebne. Brak tych dokumentów nie stał na przeszkodzie zbyciu nieruchomości chętnym biorącym kredyt komercyjny lub płacącym gotówką. Powodowie w dniu 4 lipca 2012 r. ustalili z pozwanym, iż kolejna umowa przedwstępna zawarta z nowym właścicielem - spadkobiercą - potrzebna im do banku - zostanie zawarta do końca sierpnia. Do końca sierpnia był już sporządzony podział geodezyjny. Wszystkie obowiązki jakie przyjął na siebie pozwany zostały wykonane. To powodowie nie byli gotowi zawrzeć ani umowy przedwstępnie, ani ostatecznej, bowiem nie złożyli wniosku o kredyt. Powodowie nie złożyli wniosku o kredyt, bowiem nie dysponowali dokumentacją inwentaryzacyjną, której sporządzenie w ich imieniu miała zlecić B. S.. Powodowie byli całkowicie bierni, nie interesowali się tym, czy potrzebna im dokumentacja jest sporządzana, kto mają sporządzić i w jakim terminie oraz dlaczego nie ma jej, skoro zbliżał się koniec roku, powódka była w ciąży i powodom coraz bardziej zależało na czasie.

Zgodnie z art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek nie podlega zwrotowi zatem wyłącznie w jednym przypadku, gdy to z winy dającego zadatek nie doszło do zawarcia umowy. Niewykonanie umowy musi być następstwem okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność dający zadatek.

W niniejszej sprawie Sąd ustalił, iż przyczyna nie zawarcia umowy sprzedaży leży wyłącznie po stronie powodów. Podkreślić w tym miejscu należy, iż przy ustalaniu, czy odpowiedzialność ta leży po stronie dającego, czy po stronie biorącego zadatek istotne jest działanie bądź zaniechanie samych stron. Jak ustalono powyżej powodowie byli całkowicie bierni, nie interesowali się tym, czy potrzebna im dokumentacja jest sporządzana, kto mają sporządzić i w jakim terminie. Powodowie błędnie założyli, iż obowiązek taki spoczywa na pozwanym, który nie może ponosić negatywnych konsekwencji braku orientacji powodów.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od wyroku wnieśli powodowie, zarzucając sprzeczną z zasadami doświadczenia życiowego ocenę dowodów i przyjęcie, że pozwany wykonał wszelkie obowiązki, jakie na siebie przyjęli powodowie zaś nie byli gotowi zawrzeć umowy przedwstępnej i ostatecznej, nie złożyli bowiem umowy o kredyt, uznanie, że to powodowie byli całkowicie bierni i nie interesowali się kwestią sporządzenia dokumentów, co pozostaje w sprzeczności z zeznaniami świadka B. S., przyjęcie, że podział geodezyjny i inwentaryzacja budynku nie były pozwanemu do niczego potrzebne, gdy tymczasem właśnie te musieli mieć powodowie przy złożeniu wniosku o kredyt mieszkaniowy. Dodatkowo powodowie wskazali na naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 394§1 k.c. przez jego niezastosowanie w sprawie i przyjęcie, że z wyłącznej winy powodów nie doszło do zawarcia umowy oraz art. 394§3 k.c. przez jego niezastosowanie i uznanie, że zadatek nie powinien być powodom zwrócony w sytuacji, gdy nie doszło do zawarcia umowy z uwagi na istnienie okoliczności, za które odpowiadają obie strony, jak i takich, za które żądana ze stron odpowiedzialności nie ponosi.

Wskazując na te zarzuty, domagali się powodowie zmiany zaskarżonego wyroku i zasądzenia na ich dochodzonej kwoty 10 000 zł z ustawowymi odsetkami od 1 grudnia 2012r. do dnia zapłaty wraz z kosztami procesu oraz kosztów postępowania apelacyjnego.

W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył , co następuje:

Apelacja podlegała oddaleniu.

Sąd Okręgowy w całości aprobuje ustalenia poczynione przez Sąd Rejonowy i przyjmuje za własne, jak też podziela rozważania natury prawnej, prowadzące do oddalenia roszczenia powodów.

Żadne z zarzutów apelacji nie może znaleźć akceptacji Sądu Odwoławczego, trafnie bowiem Sąd I instancji skonstatował, że w świetle treści art. 394§1 k.c. zadatek nie podlega zwrotowi, gdy to z winy dającego zadatek nie doszło do zawarcia umowy. Innymi słowy, niewykonanie umowy musi być następstwem okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność dający zadatek.

W ocenie Sądu Odwoławczego, jako Sądu meriti, to po stronie powodów istnieją przyczyny nie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Świadczą o tym takie okoliczności, jak wywiązanie się, po stronie pozwanego, z dokonania podziału geodezyjnego do końca sierpnia 2012r., zaś ze strony powodów bierna postawa i zlecenie wykonania dokumentacji pracownikowi biura (...) N. – świadkowi B. S., która była odpowiedzialna za dokumentację inwentaryzacyjną.

Sąd Rejonowy, oddalając apelację powodów zwrócił uwagę na istotną kwestię, która uszła uwadze Sądu Rejonowego, dokonującego oceny prawnej ustalonego stanu faktycznego.

Otóż w wyroku z dnia 14 grudnia 2011r. sygn. I CSK 149/11 Sąd Najwyższy wskazał, że zgodnie z art. 394§1 k.c. żądanie zwrotu zadatku powstaje jedynie w sytuacji, gdy strona złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Jeżeli mimo nie wykonania umowy przez drugą stronę, strona uprawniona nie odstąpił od umowy, służy jej prawo żądania odszkodowania na zasadach ogólnych, którego wysokość określona jest wysokością poniesionej szkody.

W przedmiotowej sprawie powodowie, wskazując na pozwanego jako odpowiedzialnego za nie wykonanie umowy przedwstępnej, nie złożyli mu oświadczenia o odstąpieniu od umowy czyli od umowy, skuteczne, skutkuje uznaniem umowy jako niebyłej (skutek ex tunc).

Skoro powodowie, dla powstania uprawnienia żądania zwrotu zadatku, winni złożyć oświadczenie o odstąpieniu, czego jednak nie uczynili, tym bardziej ich roszczenie nie może być uwzględnione.

W konsekwencji Sąd Okręgowy oddalił apelację powodów na mocy art. 385 k.p.c., a o kosztach zaś postępowania apelacyjnego orzekł na mocy art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108§1 k.p.c.