Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 15 stycznia 2015 roku

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący: SSO Irena Dobosiewicz

Sędziowie: SO Janusz Kasnowski

SO Aurelia Pietrzak (spr.)

po rozpoznaniu w dniu 15 stycznia 2015 roku w Bydgoszczy

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku wierzycieli: Z. G., Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w B., (...) Bank S.A. z siedzibą w W., Z. S., J. K.

przeciwko dłużnikom M. K., R. K.

o egzekucję świadczenia pieniężnego

na skutek zażalenia dłużnika M. K. na postanowienie Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 16 maja 2014 roku, sygn. akt XII Co 18221/10

postanawia:

oddalić zażalenie.

Sygn. akt II Cz 632/14

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 16 maja 2014r Sąd Rejonowy w Bydgoszczy zobowiązał Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Bydgoszczy - G. R. do zmiany protokołu opisu i oszacowania z dnia 25 października 2013 r. nieruchomości położonej w B., przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) w jego dziale IV poprzez wpisanie, iż zawarta w dniu 20 sierpnia 2010 r. umowa najmu pomiędzy (...) Zakładami (...) Sp. z o.o. z siedzibą w B. a Zakładem (...) "sp. z o.o. z siedzibą w B., na czas oznaczony, tj. do dnia 19 sierpnia 2019 r., została zawarta z datą pewną, wobec czego mając na uwadze treść przepisu art. 678 § 2 k.c. - w przypadku zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstąpi w stosunek najmu na miejsce zbywcy i nie będzie mógł jej wypowiedzieć /punkt 1 / oddalając w pozostałym zakresie skargę /punkt 2/ Sąd Rejonowy nadto nie obciążył wierzycieli kosztami postępowania /punkt 3/.

W uzasadnieniu orzeczenia Sąd Rejonowy wskazał, że w dniu 31 października 2013 r. M. K. złożył skargę na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Bydgoszczy - G. R. polegającą na opisie i oszacowaniu nieruchomości położonej w B., przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) w sprawie o sygn. akt Km 134/10, Kms 48/12, Km 891/12, Km 900/12, Km 173/03. Zarzucił po pierwsze błędną interpretację w operacie szacunkowym umowy zobowiązaniowej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości, tj. umowy najmu z Zakładem (...)" Sp. z o.o. W tym zakresie Sąd nakazał zmianę protokołu opisu i oszacowania Komornikowi. Z punktu widzenia złożonego zażalenia nie ma potrzeby przytaczać ponownie wywodów Sadu Rejonowego.

Istotne z punktu widzenia zażalenia było, że skarżący w skardze zarzucił, iż biegły rzeczoznawca nie zamieścił w operacie szacunkowym znaczącej dla potencjalnego nabywcy nieruchomości - informacji dotyczącej wniesienia do Urzędu Miasta B. przez Zarząd(...)o regulację stanu prawnego części działki nr (...) w tym wydzielenie geodezyjne i przekazanie jej na własność Miasta B., przez co zmniejszy się obszar oraz wartość przedmiotowej nieruchomości o kwotę 136.100 zł, jak i brak jest również informacji, iż przedmiotowa nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne, albowiem w przypadku egzekucji świadczeń pieniężnych z gospodarstwa rolnego ustawodawca zastosował pewne rozwiązania szczególne.

Odnosząc się do zarzutu dłużnika dotyczącego niezamieszczenia w operacie informacji dotyczącej wniesienia do Urzędu Miasta B. przez Zarząd (...)o regulację stanu prawnego części działki nr (...) w tym wydzielenie geodezyjne i przekazanie jej na własność Miasta B., przez co zmniejszy się obszar oraz wartość przedmiotowej nieruchomości o kwotę 136.100,00 zł, wskazał Sąd Rejonowy, że samo skierowanie takiego wniosku w żaden sposób nie wpływa na określoną wartość. Przy czym Sąd zaznaczył, iż w opinii przedmiotowa działka wyceniona została zgodnie z zasadami odpowiednimi dla wyceny działek drogowych, a więc takimi samymi, na podstawie których ustalona zostanie ewentualna cena nabycia tych działek przez Miasto B.. Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego wartość nieruchomości w trybie egzekucji określa się z uwzględnieniem jej stanu na datę opisu i oszacowania, a w tej dacie wskazana działka stanowiła część składową nieruchomości (ponadto działka ta stanowiła część składową opisanej nieruchomości również w dacie sporządzania odpowiedzi przez biegłego).

Ponadto w protokole opisu i oszacowania w dziale I „Oznaczenie nieruchomości, części składowe" w opisie działki (...) znajduje się stosowny zapis, iż w oparciu o informacje uzyskane w Urzędzie Miasta B. przedmiotowa działka nie kwalifikuje się do przejęcia z mocy prawa w oparciu o art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - „przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną", jak również prowadzone jest wstępne postępowanie w sprawie regulacji własności działki w drodze umowy cywilnoprawnej.

Odnosząc się natomiast do zarzutu braku w operacie szacunkowym informacji, iż przedmiotowa nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne, Sąd Rejonowy wskazał, że to czy opiniowana nieruchomość stanowi część składową gospodarstwa rolnego, nie wpływa jak słusznie wskazał biegły na określoną w opinii wartość nieruchomości. Wskazana bowiem w opinii wartość uwzględnia wszelkie okoliczności jakie brane są pod uwagę przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości i która oparta została o dowody rynkowe w postaci cen transakcyjnych nieruchomości podobnych (str. 14-17 i 21-31 opinii).

Mając na uwadze powyższe, Sąd podzielił stanowisko biegłego, iż oszacowana wartość nieruchomość gruntowej zabudowanej, położonej w B. przy ulicy (...), stanowiącej grunty rolne zabudowane oraz lasy, numer działki (...) dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) oszacowana na łączną kwotę 971.300,00 zł w tym wartość drzewostanu 15.000,00 zł w tym wartość rynkowa udziału należącego do dłużnika M. K. do 57/120 części nieruchomości gruntowej -415.200,00 zł oraz wartość rynkowa udziału należącego do dłużnika R. K. do 1/20 części nieruchomości gruntowej zabudowanej 7.300 zł, odzwierciedla w pełni stan rynku nieruchomości gruntowych z zabudową mieszaną. Została ona ustalona według cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania.

W powyższym stanie rzeczy, Sąd uznał, iż w pozostałym zakresie operat szacunkowy sporządzony przez biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości mgr inż. R. G. nie budzi zastrzeżeń tak co do prawidłowości sporządzenia jak i zupełności i miarodajności jego treści. Wobec tego, zdaniem Sądu, nie zachodziła konieczność sporządzenia ponownego opisu i oszacowania, albowiem argumenty podnoszone przez dłużnika w żadnym stopniu nie podważyły wartości opinii biegłego o czym orzeczono jak w pkt. 2 sentencji.

O kosztach orzeczono na podstawie art.102 k.p.c.

Zażalenie na powyższe postanowienie wniósł dłużnik, zaskarżając je w części, wnosząc o jego zmianę poprzez umieszczenie w pkt 2.1. operatu szacunkowego informacji o wniesieniu przez (...) do Urzędu Miasta wniosku o regulację stanu prawnego działki nr (...) oraz o zamieszczenie w pkt 2.1. operatu szacunkowego informacji, że nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne i figuruje w ewidencji Urzędu Miasta B. jako „gospodarstwo rolne na terenie B. nr(...)”.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie rozważań należy zauważyć, iż zarzuty podniesione w zażaleniu są w istocie tożsame z tymi, które dłużnik podniósł w skardze na czynności Komornika i które zostały już przez Sąd Rejonowy poddane wnikliwej analizie.

Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu I instancji w tym zakresie, że informacje jakich, zdaniem skarżącego biegły nie zamieścił w operacie szacunkowym, nie mają wpływu na wartość nieruchomości wynikającą z operatu szacunkowego.

Przede wszystkim, jak słusznie zauważył Sąd Rejonowy, samo wniesienie wniosku o regulację stanu prawnego części działki nr (...) nie wpływa na wartość nieruchomości. Tym bardziej, że wartość nieruchomości w trybie egzekucji określa się z uwzględnieniem stanu na datę dokonywania opisu i oszacowania. Nie dokonuje się natomiast hipotetycznych założeń, w szczególności w sytuacji, gdy wniosek taki został dopiero złożony.

Odnosząc się natomiast do zarzutu braku informacji o tym, że przedmiotowa nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne, należy wskazać, iż skarżący mylnie uznaje, że sam fakt uiszczania podatku rolnego świadczy o tym, że nieruchomość jest gospodarstwem rolnym. Oczywiście rację ma skarżący, że ustawodawca przewidział odrębne regulacje dla egzekucji gospodarstw rolnych, jednakże samo subiektywne przekonanie skarżącego, że jego nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne nie podważa prawidłowości stanowiska Sądu rejonowego. Tym bardziej, że zasady dotyczące egzekucji gospodarstw rolnych nie mają na obecnym etapie znaczenia dla oceny wartości nieruchomości w drodze opisu i oszacowania. Należy jednak podkreślić, że pojęcie gospodarstwa rolnego i gruntu rolnego określają przepisy art. 55 ³ i 46 ¹ k.c. W każdym bowiem przypadku chodzi o gospodarstwo rolne w znaczeniu przedmiotowym, którego koniecznym składnikiem jest grunt rolny, przy czym o charakterze gruntu przesądza jego przeznaczenie, a nie sposób aktualnego wykorzystania. Ustawodawca posługuje się dwoma odrębnymi pojęciami, a mianowicie: nieruchomości rolnej i gospodarstwa rolnego. Nieruchomość rolna jest niezbędnym składnikiem gospodarstwa rolnego, jednakże nie zawsze charakter nieruchomości rolnej przesądza o istnieniu gospodarstwa rolnego, ustawa bowiem wprowadza pewne wymogi obszarowe dotyczące nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstw rolnych.

Wreszcie, jak słusznie podkreślił Sąd Rejonowy, wskazana w opinii biegłego wartość nieruchomości uwzględnia wszelkie okoliczności jakie brane są pod uwagę przy określaniu wartości nieruchomości.

Powyższe oznacza, że brak było podstaw do uwzględnienia tych informacji, a co więcej pozostają one w istocie bez wpływu na wartość szacowanej nieruchomości. Biegły – legitymujący się niezbędną wiedzą specjalistyczną – w sposób wyczerpujący wyjaśnił jakimi kryteriami kierował się dobierając nieruchomości podobne celem przeprowadzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości. Przeprowadzona analiza kryteriów doboru tych nieruchomości trafnie nie budziła żadnych wątpliwości Sądu Rejonowego. Podkreślić przy tym należy, że wyceny nieruchomości na potrzeby postępowania egzekucyjnego dokonuje się w oparciu o ceny transakcyjne (wynikające z aktów notarialnych umów sprzedaży), a nie na podstawie subiektywnych odczuć dłużnika, który wywodził swoje zarzuty z subiektywnej analizy dokumentów i przepisów prawa. Na ich podstawie nie było uzasadnionych powodów do zakwestionowania wyceny przeprowadzonej przez biegłego.

Reasumując, biegły sądowy, dokonał oszacowania w sposób odpowiadający treści art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Subiektywny charakter zarzutów zawartych w zażaleniu nie mógł mieć wpływu na powyższą ocenę. Skarżący nie podniósł w zażaleniu żadnych nowych okoliczności, które mogłyby podważyć prawidłowość wydanego postanowienia, ograniczając się jak zauważono już na wstępie jedynie do powielenia podnoszonych już zarzutów.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy oddalił zażalenia jako niezasadne na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.