Pełny tekst orzeczenia

WYROK

UZASADNIENIE

W pozwie, który wpłynął do Sadu Okręgowego w Łodzi w dniu 18 czerwca 2012 roku, skierowanym przeciwko Gminie M. Ł. , powód Z. M. wniósł o :

1.  stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) zawartej w dniu 18 stycznia 1999 r. przed notariuszem A. J. w Kancelarii Notarialnej w Ł. (Rep. A nr (...)) zawartej pomiędzy stroną pozwaną jako sprzedającą a W. i G. M. (rodzicami powoda) jako kupującymi ;

2.  zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kwoty 163.020,30 zł tytułem odszkodowania wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 4 listopada 2011 roku do dnia zapłaty;

3.  zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania , w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

(pozew k. 2-5).

W odpowiedzi na pozew z dnia 13 sierpnia 2012 r. strona pozwana – Gmina M. Ł.:

1.  uznała powództwo w zakresie roszczenia opisanego w pkt 1 pozwu , tj. żądania stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...);

2.  wniosła o oddalenie powództwa w zakresie opisanym w punkcie 2 pozwu, tj. roszczenia o zapłatę kwoty 163.020,30 zł tytułem odszkodowania.

Strona pozwana podniosła zarzut przedawnienia roszczenia odszkodowawczego, ponieważ pozew został złożony po upływie 10 lat od daty zawarcia kwestionowanej umowy sprzedaży oraz po upływie 3 lat od daty, kiedy powód został powiadomiony o nieprawidłowościach dotyczących wyodrębnienia spornego lokalu . W chwili wniesienia pozwu upłynął już każdy z terminów przedawnienia przewidzianych w art. 442 ¹§ 1 k.c. Niezależnie od powyższego , w ocenie strony pozwanej, powód nie udowodnił faktu zaistnienia szkody z winy Miasta Ł. (odpowiedź na pozew k. 44-46).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na podstawie umowy z dnia 18 stycznia 1999 r. zawartej przed notariuszem A. J. w Kancelarii Notarialnej w Ł. (Rep. A nr (...)) Gmina M. Ł. ustanowiła prawo odrębnej własności lokalu położonego w Ł. przy ul. (...) o powierzchni 44,12 m ^{( 2)} , w ramach działki gruntu oznaczoną nr 85/3 i przeniosła to prawo wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku oraz udziałem 15/1000 części w prawie użytkowania działki gruntu 85/3 o pow. 2206 m ^{( 2)} na W. i G. M. – rodziców powoda.

Wartość lokalu została ustalona na 45.000 zł., od której to kwoty udzielono kupującym 20-procentowej bonifikaty, wobec czego do rozliczenia pozostawała kwota 9.000 zł. Ponieważ nabywcy lokalu pokryli należność w drodze jednorazowej wpłaty, zastosowano dodatkową bonifikatę w wysokości 20%. Ostatecznie , nabywcy uiścili cenę w wysokości 7.200 zł.

Wyodrębnienie lokalu nastąpiło na podstawie zaświadczenia wydanego przez Urząd Miasta Ł. Delegaturę Ł. Referat Urbanistyki i Nadzoru Budowlanego z dnia 25 sierpnia 1998 r. za nr (...)stwierdzającego, że lokal jest lokalem samodzielnym w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (kserokopia aktu notarialnego rep. A nr (...)k. 6-7) .

Działka numer (...), dla której prowadzona była księga wieczysta Kw Nr (...) została podzielona na dwie działki: (...) Decyzją z dnia 15 listopada 1991 roku Wojewoda (...) stwierdził nabycie przez (...)Przedsiębiorstwo Państwowe w Ł. prawa użytkowana wieczystego gruntu położonego w Ł. przy ulicy (...), oznaczonego jako działka numer (...), o powierzchni 332 m ^{( 2)}, objętego księgą wieczystą Nr (...), oraz nieodpłatne nabycie przez Przedsiębiorstwo Państwowe (...) własności budynku znajdującego się na gruncie.

W dniu 14 września 1992 roku z księgi wieczystej Kw nr (...) odłączono działkę numer (...) i założono dla niej księgę wieczystą nr (...) (obecnie (...)). Z mapy złożonej do akt księgi wieczystej wynika, że nieruchomość ta w całości zabudowana jest budynkiem. W dacie zbycia spornego lokalu mieszkalnego w księdze wieczystej nr (...), jako właściciel gruntu ujawniona był Gmina Ł., a jako użytkownik wieczysty i właściciel stanowiącego odrębną własność budynku – (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. (okoliczności bezsporne) .

W poprzedzającym transakcję z 18 stycznia 1999 r. protokole rokowań Gmina M. Ł. powoływała się do nowego oznaczenia numeru działki i jej powierzchni (protokół rokowań z 18.12 1998 r. k.8).

Przed nabyciem ww. lokalu od pozwanego, W. i G. M. na podstawie umowy najmu korzystali z niego od 1968 roku (decyzja z 27.05.1968 r. k. 97, zeznania powoda – protokół rozprawy z 24.03.2015 r. – 00:04:38).

W 1997 roku W. M. zaczął starać się o wykup lokalu z bonifikatą.

W piśmie z dnia 31 lipca 1997 r. do Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej Ł., Urząd Miasta Ł. wskazał, że na skutek wydania przez Naczelny Sąd Administracyjny wyroku w sprawie nieruchomości przy ul. (...) stan prawny nieruchomości przy ul. (...) róg (...) ostatecznie uległ zmianie . I tak:

1. nieruchomość zabudowana położona w Ł. przy ul. (...) jako działka nr (...) o pow. 332 m ² uregulowana w KW (...) stanowi własność prywatną ( (...) Przedsiębiorstwo Usługowo-Handlowe (...) – spółka z o.o.),

2. nieruchomość zabudowana położona w Ł. przy ul. (...) róg (...) jako działka nr (...) o pow. 2.206 m ² uregulowana w KW (...) stanowi własność Gminy Ł. .

W związku z powyższym wszystkie wnioski o wykup lokalu komunalnego winny zawierać adres ul. (...) róg ul. (...), a mieszkania winny zachować ciągłość w numeracji , bez względu na to, w którym budynku w tejże nieruchomość są usytuowane , jeżeli jest inaczej, zachodzi konieczność uregulowania tej sprawy.

W piśmie wskazano, że Zakład Gospodarki Mieszkaniowej winien wystąpić do Wydziału Geodezji, Katastru i Inwentaryzacji Urzędu Miasta Ł. z wnioskiem o nadanie jednej numeracji wszystkim budynkom znajdującym na nieruchomości opisanej w pkt 2. Urząd zwrócił się również o dostarczenie dokumentacji technicznej, z której będzie wynikało usytuowanie każdego lokalu w poszczególnych budynkach przedmiotowej nieruchomości (pismo z 31.07.1997 r. k. 82-83).

Na podstawie umowy darowizny z dnia 21 maja 2001 r. zawartej w Ł. przed notariuszem A. J. (Rep. A nr (...)) powód Z. M. nabył od swoich rodziców W. i G. M. własność lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w wysokości 15/1000 części budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali i w takiej samej części ułamkowej współużytkownikiem wieczystym do dnia 18 stycznia 2008 r. działki gruntu, na której znajduje się dom. Dla opisanej nieruchomości lokalowej Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą nr (...) (wypis z aktu notarialnego rep. A (...) k. 9).

W dniu 27 grudnia 2007 r. Central (...) Sp. z o.o. wystąpiła z pozwem o nakazanie powodowi opróżnienia części lokal o łącznej powierzchni 32 m ² oraz o zapłatę o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu za okres od dnia 1 września 2006 r. do dnia 31 grudnia 2007 r.

Z. M. zwrócił się wówczas o wyjaśnienie sytuacji. W odpowiedzi na powyższe, strona pozwana poinformowała powoda o wszczęciu postępowania „zmierzającego do uregulowania zaistniałej sytuacji”. W toku sprawy central (...) Sp. z o.o. rozszerzyła powództwo zarówno w zakresie żądania odszkodowania jak i eksmisji – do powierzchni 35,36 m ² .

W toku sprawy zostało ustalone, że spółka Central (...) Sp. z o.o. , była od dnia 31 sierpnia 2006 r. samodzielnym użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy 6-go sierpnia 2/4 oraz właścicielem posadowionego na niej budynku. Dla nieruchomości tej prowadzona jest księga wieczysta KW (...). W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisano, że księga prowadzona jest dla działki numer (...) a właścicielem działki jest Gmina Ł.. Użytkownikiem wieczystym jest zgodnie z treścią księgi powodowa Spółka. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem wynajmowanym na pomieszczenia biurowe, handlowe i usługowe.

Opisana nieruchomość została wyodrębniona z nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa KW.(...). Na podstawie mapy podziału odłączono w dniu 14 września 1992 roku z księgi wieczystej (...) działkę nr (...) i dla powstałej nieruchomości założono księgę wieczystą KW (...). W dniu 21 czerwca 1996 roku właścicielem nieruchomości stała się Gmina Ł..

Natomiast lokal zajmowany przez pozwanego Z. M. znajduje się na nieruchomości przy ulicy (...) i oznaczony jest numerem 20. Budynek na nieruchomości położony jest na działce (...). Właścicielem nieruchomości jest Gmina Ł.. Budynek na tej nieruchomości ma wspólną ścianę z budynkiem na działce (...). Kiedyś budynki były połączone. Na drugim piętrze budynku z działki (...) lokal nr (...) (Z. M.) wkracza powierzchnią 35,36 m ² na działkę nr (...) należącą do Central (...) Sp. z o.o.

Działka numer (...), dla której prowadzona była księga wieczysta Kw Nr (...) została podzielona na dwie działki:(...). Decyzją z dnia 15 listopada 1991 roku Wojewoda (...) stwierdził nabycie przez (...) Przedsiębiorstwo Państwowe w Ł. prawa użytkowana wieczystego gruntu położonego w Ł. przy ulicy (...), oznaczonego jako działka numer (...), o powierzchni 332 m ^{( 2)}, objętego księgą wieczystą Nr (...), oraz nieodpłatne nabycie przez Przedsiębiorstwo Państwowe (...) własności budynku znajdującego się na gruncie. W dniu 14 września 1992 roku z księgi wieczystej Kw nr (...) odłączono działkę numer (...) i założono dla niej księgę wieczystą nr (...) (obecnie (...)). Z mapy złożonej do akt księgi wieczystej wynika, że nieruchomość ta w całości zabudowana jest budynkiem. W dacie zbycia spornego lokalu mieszkalnego w księdze wieczystej nr (...), jako właściciel gruntu ujawniona był Gmina Ł., a jako użytkownik wieczysty i właściciel stanowiącego odrębną własność budynku – (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. (uzasadnienie wyroku w sprawie III Ca 924/10 k. 14-19) .

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi w sprawie I C 13/08 oddalił powództwo (wyrok k.136, uzasadnienie k. 137-142).

Po rozpoznaniu apelacji wniesionej przez Central (...) Sp. z o.o. wyrokiem z dnia 23 listopada 2010 r. Sąd Okręgowy w Łodzi w sprawie III Ca 924/10 zmienił zaskarżony wyrok i zobowiązał Z. M. do wydania Central (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. części lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ł. przy ulicy (...), dla którego w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi urządzona jest księga wieczysta (...), o powierzchni 35,36 m ² , oznaczonej kolorem czerwonym na szkicu sytuacyjnym lokalu stanowiącym załącznik numer 2 do opinii uzupełniającej biegłego sądowego K. A., sporządzonym w dniu 13 października 2009 roku, usytuowanej na nieruchomości objętej księgą wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, i oddalił powództwo w pozostałej części (wyrok k. 13, uzasadnienie k. 14-19).

Działka numer (...), dla której prowadzona była księga wieczysta Kw Nr (...) została podzielona na dwie działki: (...). Decyzją z dnia 15 listopada 1991 roku Wojewoda (...) stwierdził nabycie przez (...) Przedsiębiorstwo Państwowe w Ł. prawa użytkowana wieczystego gruntu położonego w Ł. przy ulicy (...), oznaczonego jako działka numer (...), o powierzchni 332 m ^{( 2)}, objętego księgą wieczystą Nr (...), oraz nieodpłatne nabycie przez Przedsiębiorstwo Państwowe (...) własności budynku znajdującego się na gruncie. W dniu 14 września 1992 roku z księgi wieczystej Kw nr (...) odłączono działkę numer (...) i założono dla niej księgę wieczystą nr (...) (obecnie (...)). Z mapy złożonej do akt księgi wieczystej wynika, że nieruchomość ta w całości zabudowana jest budynkiem. W dacie zbycia spornego lokalu mieszkalnego w księdze wieczystej nr (...), jako właściciel gruntu ujawniona był Gmina Ł., a jako użytkownik wieczysty i właściciel stanowiącego odrębną własność budynku – (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. (okoliczności bezsporne, uzasadnienie w sprawie III Ca 924/10 k. 14-19).

Z. M. o sytuacji prawnej lokalu dowiedział się pod koniec 2007 roku, kiedy został wezwany do jego wydania przez Central (...) Sp. z o.o. w Ł.. W 2011 roku powód wystąpił o udostepnienie wszystkich dokumentów związanych z lokalem (zeznania powoda – protokół rozprawy z 24.03.2015 r. – 00:08:23).

W dniu 15 października 2007 r. Z. M. zwrócił się do Urzędu Miasta Ł. o wyjaśnienie (pismo k. 11-12).

Po prawomocnym zakończeniu sprawy o eksmisję, powód kilkukrotnie zwracał się do strony pozwanej o wyjaśnienie zaistniałej sytuacji i zaproponowanie rozwiązania, nie wyłączając przyznania lokalu , do którego mógłby się przenieść w związku z koniecznością opróżnienia lokalu przy ul. (...) (pismo z 7.03.2011 r. k. 92, pismo z 20.10.2011 r. k. 94 ).

Prośby powoda spotykały się ze stanowiskiem odmownym strony pozwanej (pismo pozwanej z 30.08.2011 r. k. 93, pismo z 19.07.2011 r. k. 98)

Gmina M. Ł. dopiero w dniu 3.11.2011 r. zaproponowała Z. M. i jego żonie najem lokalu przy ul. (...) (dzielnica B.) , który nie odpowiada standardowi lokalu przy ul. (...). Powód musiał w nim wymienić okna na własny koszt, nie było w nim licznika energetycznego i panowała temperatura 7 stopni C.. Budynek jest w złym staniu technicznym, ściany są pospinane klamrami, sypie się z nich tynk (zeznania powoda – protokół rozprawy z 24.03.2015 r. – 00:08:23).

Umowa najmu tego lokalu została zawarta między powodem a Gminą M. Ł. w dniu 3 listopada 2011 r. ( protokół z posiedzenia Komisji Gospodarki Mieszkaniowej i Komunalnej Rady Miejskiej w Ł. k. 59-62, umowa o najem lokalu mieszkalnego k. 64-66).

W dniu 4 listopada 2011 r. Z. M. został wyeksmitowany z części lokalu , wkraczającej w działkę nr (...) (protokół wydania nieruchomości w sprawie Km 45231/11 k. 20).

Postanowieniem z 4 listopada 2011 r. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Widzewa w Łodzi K. P. w sprawie Km 45231/11 ustalił koszty niezbędne do celowego przeprowadzenia egzekucji w sprawie w wysokości 3.020,30 zł ( postanowienie k 21).

W. M. zmarł w dniu 10 lutego 2012 roku. Spadek po nim na podstawie ustawy nabyli: żona G. M. – w ¼ części , córka K. O. – w ¼ części , syn Z. M. – w ¼ części oraz syn L. M. – w ¼ części (akt poświadczenia dziedziczenia repertorium A Nr (...)k. 74-75).

Na mocy umowy przelewu wierzytelności zawartej w dniu 12 listopada 2012 roku w Ł. miedzy G. M., K. O. i L. M. (Cedentami) a powodem Z. M. (Cesjonariuszem) , Cedenci przenieśli na rzecz Cesjonariusza przysługujące im, z jakiegokolwiek tytułu, wierzytelności względem Gminy M. Ł. związane z zawarciem umowy z dnia 18 stycznia 1999 r. rep. A nr (...), a także wierzytelności wynikające z nieważności tejże umowy , w szczególności wierzytelności :

- z tytułu rękojmi przy sprzedaży ;

- o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, w tym o zwrot nienależnego świadczenia;

- o naprawienie szkody poniesionej, a także utraconych korzyści, w tym szkody wynikłej z bezprawnego działania Gminy M. Ł., zarówno w ramach odpowiedzialności kontraktowej jak i deliktowej Gminy M. Ł. (umowa przelewu wierzytelności z 12.11.2012 r. k. 91).

Pismem z dnia 31 stycznia 2012 r. Z. M. wezwał Gminę Ł. do naprawienia szkody tj. przywrócenia do stanu poprzedniego poprzez przyznanie z zasobów mieszkaniowych Miasta Ł. lokalu mieszkalnego o analogicznej powierzchni i standardzie (wezwanie k. 22, zwrotne potwierdzenie odbioru k. 23).

Wartość rynkowa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego położonego w Ł. przy ul. (...) według stan na dzień 23 listopada 2010 roku wynosi 151.000 zł (pisemna opinia biegłego z zakresu (...) k. 191-213)

Powyższy, bezsporny między stronami, stan faktyczny, Sąd ustalił na podstawie powołanych dowodów .

Sąd zważył, co następuje:

Z. M. dochodził w niniejszym postępowaniu roszczeń dwojakiego rodzaju:

1.  stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) zawartej w dniu 18 stycznia 1999 r. przed notariuszem A. J. w Kancelarii Notarialnej w Ł. (Rep. A nr (...)) zawartej pomiędzy stroną pozwaną jako sprzedającą a W. i G. M. (rodzicami powoda) jako kupującymi ;

oraz

2.  odszkodowania w kwocie 163.020,30 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 4 listopada 2011 roku do dnia zapłaty w związku z utratą możliwości korzystania z części ww. lokalu o pow. 35,36 m ² i niemożnością zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych na skutek eksmisji.

Strona pozwana w odpowiedzi na pozew uznała powództwo o stwierdzenie nieważności umowy z dnia 18 stycznia 1999 r.

Zgodnie z treścią art. 231 § 2 k.p.c., Sąd jest związany uznaniem powództwa, chyba że uznanie jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa. Żadna z przytoczonych przesłanek, w realiach niniejszej sprawy nie zachodzi.

Umowa sprzedaży z dnia 18 stycznia 1999 roku zawarta między Gminą Ł. a W. i G. M. - rodzicami powoda - jest nieważna na podstawie o przepis art. 58 § 1 k.c. jako sprzeczna z przepisami prawa.

Lokal będący przedmiotem umowy nie spełniał w jej dacie wymogów samodzielnego lokalu mieszkalnego. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku, o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903), jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Nie ulega zatem wątpliwości, że samodzielny lokal nie może być położony w dwóch budynkach, choćby przylegały one do siebie ścianami.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu, stanowiące podstawę ustanowienia odrębnej własności lokalu, było zatem niezgodne ze stanem faktycznym.

Ponadto w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomością wspólną jest zaś grunt oraz części budynku i urządzenie, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W rozpoznawanej sprawie właściciel lokalu jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej przy ulicy (...) oraz współużytkownikiem wieczystym działki gruntu nr (...), pomimo tego że lokal w przeważającej części położony jest w budynku przy ul. (...) i na działce nr (...).

Związanie lokalu jedynie z udziałem w nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) jest wynikiem błędnego ustalenia, że lokal ten mieści się w budynku przy ulicy (...).

Gmina Ł. nie była uprawniona do zbycia odrębnej własności lokalu numer (...) przy ulicy (...) w Ł., bowiem nie przysługiwało jej prawo, które przeniosła na rodziców powoda. W dacie umowy sprzedaży lokal ten był położony na dwóch odrębnych nieruchomościach, z których każda miała już urządzoną księgę wieczystą.

Działka numer (...), dla której prowadzona była księga wieczysta Kw Nr (...) została podzielona na dwie działki: (...). Decyzją z dnia 15 listopada 1991 roku Wojewoda (...) stwierdził nabycie przez (...) Przedsiębiorstwo Państwowe w Ł. prawa użytkowana wieczystego gruntu położonego w Ł. przy ulicy (...), oznaczonego jako działka numer (...), o powierzchni 332 m ^{( 2)}, objętego księgą wieczystą Nr (...), oraz nieodpłatne nabycie przez Przedsiębiorstwo Państwowe (...) własności budynku znajdującego się na gruncie.

W dniu 14 września 1992 roku z księgi wieczystej Kw nr (...) odłączono działkę numer (...) i założono dla niej księgę wieczystą nr (...) (obecnie (...)). Z mapy złożonej do akt księgi wieczystej wynika, że nieruchomość ta w całości zabudowana jest budynkiem. W dacie zbycia spornego lokalu mieszkalnego w księdze wieczystej nr (...), jako właściciel gruntu ujawniona był Gmina Ł., a jako użytkownik wieczysty i właściciel stanowiącego odrębną własność budynku – (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł..

Gminie Ł. nie przysługiwało zatem prawo własności do tej części lokalu numer (...), która wchodzi w obszar działki numer (...). Nie było zatem dopuszczalne wyodrębnienie lokalu numer (...), jako samodzielnego lokalu mieszkalnego, a Gmina nie mogła skutecznie przenieść własności tego lokalu na W. M. i G. M..

W świetle powyższych argumentów , powództwo o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) zawartej w dniu 18 stycznia 1999 r. przed notariuszem A. J. w Kancelarii Notarialnej w Ł. (Rep. A nr (...)) zawartej pomiędzy stroną pozwaną jako sprzedającą a W. i G. M. jako kupującymi , Sąd uwzględnił w całości.

Powództwo odszkodowawcze zasługiwało na uwzględnienie co do zasady.

Podstawą odpowiedzialności pozwanej Gminy M. Ł. jest art. 415 k.c. zgodnie, z którym kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Do odpowiedzialności na podstawie tego przepisu konieczne jest powstanie łącznie: winy, szkody i normalnego (adekwatnego) związku przyczynowego pomiędzy winą a powstałą szkodą.

Oznacza to, że za szkodę odpowiada podmiot, której zawinione zachowanie jest źródłem powstania szkody. Zdarzeniem sprawczym może być przy tym zarówno działanie, jak i zaniechanie.

Wina w rozumieniu art. 415 k.c. ujmowana bywa szeroko, jako kategoria obejmująca dwa elementy – obiektywny i subiektywny. Pierwszy z nich oznacza bezprawność działania lub zaniechania osoby odpowiedzialnej za szkodę, drugi zaś wiąże się z nastawieniem psychicznym sprawcy czynu. Bezprawność – jako przedmiotowa cecha czynu sprawcy – ujmowana jest jako sprzeczność z obowiązującym zasadami porządku prawnego. Kwalifikacja podmiotowa odnosi się natomiast do oceny działania lub zaniechania z punktu widzenia nastawienia psychicznego sprawcy szkody. Opiera się on na dwóch momentach – przewidywania i woli.

Postać i stopień winy nie mają istotnego znaczenia w reżimie deliktowym, bowiem odpowiedzialność przypisywana jest tu za każde, choćby najmniejsze zawinienie (poza wyjątkiem z art. 422 k.c.). Podobnie, jak w prawie karnym wyróżnia się jednak winę umyślną i nieumyślną, co łączy się odpowiednio ze złym zamiarem i niedbalstwem. Opis winy umyślnej nie wywołuje większych trudności i powszechnie przyjmuje się, iż występuje ona w przypadku działań podjętych w zamiarze wyrządzenia szkody drugiemu - dolus directus - lub kiedy sprawca, przewidując możliwość wyrządzenia takiej szkody, godzi się na to świadomie - dolus eventualis. Większe trudności rodzi oznaczenie postaci winy nieumyślnej, bowiem inaczej niż w prawie karnym, sprowadza się ją tylko do niedbalstwa.

Niedbalstwo łączy się ze stwierdzeniem, iż do szkody doszło na skutek niezachowania przez sprawcę należytej staranności wymaganej w stosunkach danego rodzaju. Oznaczony w ten sposób wzorzec ma charakter abstrakcyjny i odnosi się do każdego, kto znalazł się w określonej sytuacji. Co do zasady, przy określaniu kształtu wzorca zachowań nie następuje odwołanie do cech osobistych sprawcy, choć dla ostatecznego postawienia mu zarzutu należy ocenić, czy ze względu na jego indywidualne cechy i okoliczności, w jakich się znalazł, mógł zachować się w sposób należyty.

Sąd doszedł do przekonania, iż pozwana Gmina dopuściła się zawinionego zaniechania, skutkującego wyrządzeniem szkody w majątku powoda.

Strona pozwana nie zdołał wykazać w toku procesu, że dołożyła należytej staranności przy wyodrębnianiu i sprzedaży lokalu na rzecz W. i G. małżonków M. – rodziców powoda .

W świetle zgromadzonego materiału dowodowego nie ulega wątpliwości, że Gminie Ł. można przypisać co najmniej niedbalstwo przy dokonaniu wyodrębnienia przedmiotowego lokalu i jego zbyciu na rzecz rodziców powoda.

W dacie umowy sprzedaży lokal nr (...) przy ul. (...) był położony na dwóch odrębnych nieruchomościach, z których każda miała już urządzoną księgę wieczystą. Gmina posiadała wiedzę o podziale nieruchomości, gdyż w protokole rokowań odwołuje się do nowego oznaczenia numeru działki i jej powierzchni, a nadto - jak podniósł biegły K. A. - granica między dwiema nieruchomościami została wyznaczona w 1990 roku i zatwierdzona przez Gminę decyzją nr (...) z 1 marca 1990 r.

Lokal nie spełniający wymogów samodzielności w rozumieniu ustawy o własności lokali , nie powinien być w ogóle przedmiotem wyodrębnienia i sprzedaży. W tej sytuacji, zawarcie przez stronę pozwaną umowy z rodzicami powoda, nosiło cechy bezprawności.

Dla wyodrębnionego lokalu została założona księga wieczysta. Z. M. nawet przy dołożeniu maksymalnej staranności nie mógł przypuszczać, że Gmina Ł. zbyła jego rodzicom lokal, którego nie była właścicielem. Przekonanie powoda, że przysługuje mu prawo własności lokalu mieszkalnego znajdowało oparcie w treści księgi wieczystej (...). Zgodnie bowiem z zapisem w księdze wieczystej lokal o powierzchni 44,12 m ² został wyodrębniony z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej własnością Gminy Ł. i jako samodzielny lokal mieszkalny stanowi odrębną nieruchomość.

Nie ulega w ocenie Sądu wątpliwości , że w wyniku niedbalstwa strony pozwanej, Z. M. doznał wymiernej szkody majątkowej - został wyeksmitowany z części lokalu , mógł razem z żoną korzystać tylko z powierzchni 8,76 m ² (przedpokoju i kuchni), co w stopniu nawet najmniejszym nie zaspokaja ich potrzeb mieszkaniowych . Jednocześnie, zaoferowany powodowi dopiero w listopadzie 2011 r. lokal komunalny , nie odpowiada standardowi spornemu lokalowi przy ul. (...), a nadto – powodowi przysługuje do niego jedynie prawo najmu. Nadto, z uwagi na zły stan techniczny lokalu i budynku, w którym się znajduje, powód nie byłby zainteresowany jego wykupieniem, nawet jeśli byłaby taka możliwość.

Ustalenie zatem, że szkoda jakiej doznał powód , była następstwem niedbalstwa strony pozwanej i stanowiło podstawę uwzględnienia żądań zawartych w pozwie w stosunku do Gminy M. Ł. w oparciu o art. 415 k.c.

Z. M. w pozwie zażądał zasądzenia od strony pozwanej odszkodowania w wysokości 163.020,30 zł, obejmującej:

- kwotę 160.000 zł tytułem odszkodowania odpowiadającego wartości lokalu według cen obowiązujących w dniu 23 listopada 2010 r. ;

- kwotę 3020,30 zł tytułem kosztów postępowania egzekucyjnego prowadzonego w oparciu o wyrok Sądu Okręgowego Łodzi w sprawie III Ca 924/10, opatrzonego klauzulą wykonalności w dniu 25 sierpnia 2011 r. przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Widzewa w Łodzi K. P. w sprawie Km 45231/11.

Nie sposób podzielić poglądu strony pozwanej , wywodzącej, ze skoro lokal nie mógł być przedmiotem obrotu, to powód nie doznał uszczerbku w majątku, ponieważ zarówno powód , jak i jego poprzednicy prawni nigdy nie nabyli prawa własności do spornego lokalu. Zawierając umowę sprzedaży rodzice powoda działali w uzasadnionymi okolicznościami przekonaniu, że uzyskają prawo majątkowe, którego wartość rynkową określono na 45.000 zł. Ponieśli oni szkodę w postaci uiszczonej ceny (20 % lokalu) oraz nie uzyskali korzyści w postaci różnicy między wartością rynkową lokalu a uiszczoną ceną, którą w normalnym toku spraw zyskują osoby spełniające warunki do nabycia lokalu mieszkalnego z bonifikatą od Gminy.

Wysokości szkody, jakiej doznał Z. M. nie sposób rozpatrywać w oderwaniu od realiów, w jakich rodzice powoda dokonali zakupu lokalu od Gminy. W. i G. M. kupili mieszkanie po preferencyjnych cenach, z dużą bonifikatą. Z tego względu, odszkodowanie nie może stanowić jedynie zwaloryzowaną wartość mieszkania na dzień 23 listopada 2010 r. , lecz uwzględnić warunki transakcji. Tylko bowiem w ten sposób szkoda zostanie wyrażona w sposób rzeczywisty .

Z uwagi na powyższe, oraz biorąc pod uwagę treść art. 363 § 2 k.c. nakazujący ustalać wysokość odszkodowania pieniężnego według cen z daty ustalenia odszkodowania , Sąd zasądził od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 24.160 zł , stanowiącą 20 % rynkowej wartości mieszkania na dzień 23 listopada 2010 r. według opinii biegłego M. M. (2) (151.000 – 80 % = 30.200 zł) , pomniejszoną o 20 % . Na takich bowiem warunkach rodzice powoda dokonali zakupu nieruchomości w 1999 roku.

W pozostałym zakresie powództwo o odszkodowanie zostało oddalone.

W szczególności, nie można uznać kosztów postępowania egzekucyjnego za szkodę pozostającą w związku przyczynowym z działaniem Gminy. Powód miał bowiem obowiązek dobrowolnie wykonać tytuł wykonawczy i konieczność uiszczenia opłaty egzekucyjnej w wysokości 3020,30 zł należy wiązać zaniechaniem Z. M..

O odsetkach ustawowych od zasadzonej kwoty odszkodowania orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c. i art. 455 k.c. zgodnie z żądaniem powoda. Początek terminu naliczania odsetek ustawowych należy wiązać z datą wydania przez powoda nieruchomości Central (...) Sp. z o.o. , tj. 4 listopada 2011 r.

Zarzut przedawnienia podniesiony przez stronę pozwaną nie zasługuje na uwzględnienie.

Roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ulega przedawnieniu z upływem lat trzech od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Jednakże w każdym wypadku roszczenie przedawnia się z upływem lat dziesięciu od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wyrządzające szkodę.

Według art. 442 ¹ § 1 k.c., jak i obowiązującego do 10 sierpnia 2007 r. art. 442 k.c., dla uznania, że rozpoczął się bieg trzyletniego przedawnienia konieczne jest, aby poszkodowany dowiedział się zarówno o szkodzie, jak i osobie zobowiązanej do jej naprawienia. Oba te elementy muszą być spełnione łącznie. W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalony jest pogląd, że o "dowiedzeniu się o szkodzie" można mówić wtedy, gdy poszkodowany "zdaje sobie sprawę z ujemnych następstw zdarzenia wskazujących na fakt powstania szkody"; inaczej rzecz ujmując, gdy ma "świadomość doznanej szkody"; dopóki tak rozumiane dowiedzenie się o szkodzie nie nastąpi, dopóty bieg przedawnienia w ogóle nie może się rozpocząć - tak wyrok Sądu Najwyższego z 21.10.2011 r., IV CSK 46/11, Legalis).

Z taką sytuacją mamy do czynienia na gruncie niniejszej sprawy – zdarzeniem wywołującym szkodę było zawarcie umowy kupna lokalu przez rodziców powoda. 10 – letni termin przedawnienia upłynął zatem w dniu 18 stycznia 2009 r. , tj. przed powzięciem przez powoda wiadomości o szkodzie.

Dla powoda , nie będącego prawnikiem , trzyletni termin przedawnienia rozpoczął bieg dopiero w chwilą ostatecznego rozstrzygnięcia w przedmiocie powództwa o eksmisję, które miało miejsce w dniu 23 listopada 2010 r. , tj. w dacie wyrokowania przez Sąd Okręgowy w Łodzi w sprawie III Ca 924/10 .

Z. M. aż do prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie I C 13/08 mógł uważać się za właściciela spornego lokalu , jako osoba ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości. W takim przekonaniu utwierdzał go również wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi z 28.05.2010 r. Pozew (złożony 18.06.2012 r.) został zatem wniesiony przed upływem 3 letniego terminu przedawnienia, liczonego od 23 listopada 2010 r.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c., dokonując ich stosunkowego rozliczenia.

Powód żądał zasądzenia od pozwanej kwoty 163.020,30 zł , w wyroku zasądzono 24.160 zł. Powód wygrał zatem sprawę w 14,8 %.

W toku procesu powód korzystał ze zwolnienia od kosztów sądowych w całości na mocy postanowienia z 16 lipca 2012 r. (k. 41). W związku z tym , powstały po stronie Skarbu państwa nieuiszczone koszty sądowe w postaci : opłaty od pozwu (8152 zł) oraz wydatków na wynagrodzenie biegłych ( 202,44 zł + 1502,59 zł). Biorąc pod uwagę stopień , w jakim uległ w sporze, Sąd obciążył powoda nieuiszczonymi kosztami sądowymi w wysokości 8110 zł , a pozwanego – w wysokości 3795 zł .

Na zasadzie art. 100 k.p.c. Sąd zniósł między stronami koszty zastępstwa procesowego.