Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE

Powód - (...) SA domagał się zasądzenia od pozwanego S. D. kwoty 12.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami oraz zasądzenia kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, że 12 czerwca 2012 r. zawarł z pozwanym umowę o świadczenie usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Dnia 21.06.2013r. powód zawarł umowę najmu nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). (...) S.A. zawarła z powodem umowę pośrednictwa z dnia 15.05.2013r., która dotyczyła zbycia lub najmu nieruchomości w Ł. przy ul. (...). Pomimo zawarcia umowy najmu pozwany nie wykonał ciążącego na nim zobowiązania do zapłaty prowizji. Zgodnie z treścią § 2 umowy miała ona wynosić równowartość jednomiesięcznego czynszu najmu brutto. W treści umowy , którą zawarł pozwany z (...) S.A. ustalono, że czynsz będzie wynosił 9.756 zł netto , co razem z VAT daje kwotę 12.000 zł.

W dniu 11 marca 2014 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy wydał w niniejszej sprawie nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym zgodny z żądaniem pozwu. W sprzeciwie od tego nakazu pozwany zażądał oddalenia powództwa i zasądzenia na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwany podał , że w wykonaniu umowy z 12 czerwca 2012 r. zawarł w dniu 14 czerwca 2012 r. umowę najmu nieruchomości położonej w D. z R. K.. Podniósł, że w jego ocenie zawarcie tej umowy spowodowało rozwiązanie umowy pośrednictwa z 12.06.2012 r. Zapisy umowy pośrednictwa powinny być rozumiane w ten sposób, że jej celem było doprowadzenie do zawarcia umowy najmu bądź sprzedaży nieruchomości. Równocześnie jednak z chwilą zawarcia umowy najmu lub sprzedaży umowa pośrednictwa wygasała ze względu na osiągnięcie zamierzonego celu. Pozwany powołał się na brzmienie art. 65 § 2 k.c., z którego wynika, że w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Nadto pozwany podniósł, ze umowa zawarta w dniu 21 czerwca 2013 r. z (...) S.A. została podpisana na skutek świadczenia przez powoda usług pośrednictwa na rzecz (...) S.A. Fakt, iż kontrahentem był również pozwany, który rok wcześniej jest , zdaniem pozwanego , bez znaczenia.

Sąd Rejonowy ustalił, iż w 2012 r. pozwany zgłosił się do K. J. - agenta powodowej spółki i poinformował ją, ze jest zainteresowany zakupem bądź wynajmem większej liczby nieruchomości, celem prowadzenia działalności polegającej na utylizacji odpadów. W dniu 12.06.2012r. strony zawarły umowę pośrednictwa, której przedmiotem było świadczenie przez powoda na rzecz pozwanego usług zmierzających do wynajęcia nieruchomości bądź nabycia nieruchomości. W § 2 umowy strony ustaliły, że wynagrodzenie dla powoda wyniesie równowartość jednomiesięcznego czynszu najmu jednak nie mniej niż 1.230 zł brutto. W treści § 2 strony ustaliły, że umowa będzie zrealizowana m. in. wówczas, gdy pozwany dokona transakcji za cenę ustaloną w wyniku negocjacji stron bądź gdy pozwany dokona transakcji z klientem, który zapoznał się z jego ofertą na skutek działań powoda. W § 9 ustalono, że umowa zawarta jest na czas nieoznaczony, każdej ze stron przysługuje prawo rozwiązania niniejszej umowy z zachowaniem 3 - miesięcznego terminu wypowiedzenia za skutkiem na koniec trzeciego miesiąca kalendarzowego, następującego po miesiącu, w którym dokonano wypowiedzenia. W imieniu powoda umowę zawierała K. J.. Ponieważ nie posiadała samochodu, poprosiła M. P. o zaprezentowanie pozwanemu nieruchomości. M. P. pokazał pozwanemu nieruchomość położoną w D.. Pozwany zdecydował się na jej wynajęcie. W dniu 14.06.2012r. pozwany zawarł dzięki pośrednictwu powoda umowę z R. K., dotyczącą wynajęcia nieruchomości położonej w D.. Przy zawarciu tej umowy był obecny agent powoda - M. P.. W dniu 16.07.2012r. powód wystawił pozwanemu fakturę za wykonaną usługę pośrednictwa, dotyczącą nieruchomości położonej w D. na kwotę 2.900 zł brutto. Pozwany zapłacił powodowi wskazaną kwotę.

W dniu 15 maja 2013 r. powód zawarł z (...) S.A. umowę pośrednictwa, w której podjął się świadczenia usług zmierzających do sprzedaży lub wynajęcia nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). W imieniu powoda umowę zawierał jego agent - M. P.. Po zawarciu umowy pośrednictwa z (...) S.A. M. P. i pozwany nawiązali kontakt. Pozwany był zainteresowany wynajmem tej nieruchomości. M. P., będący wówczas nadal agentem powoda wziął udział w okazaniu nieruchomości pozwanemu. Towarzyszył mu też podczas wizyty w Urzędzie Miasta i Inspektoracie Ochrony Środowiska, celem ustalenia, czy pozwany będzie mógł na tej nieruchomości prowadzić zamierzoną działalność. M. P. był też obecny w trakcie okazywania pozwanemu nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). W dniu 21.06.2013r. pozwany zawarł z (...) S.A. umowę najmu nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). W dniu 25 października 2013 r. pozwany zawarł z (...) S.A. umowę najmu nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) w formie aktu notarialnego. Przy zawieraniu umowy był obecny M. P., co notariusz odnotowała w treści aktu. Dnia 31 lipca 2013 r. powód wystawił pozwanemu fakturę na kwotę 12.000 zł. Po otrzymaniu faktury pozwany skierował do powoda pismo z dnia 28.08.2013r. , w którym odmówił dokonania za nią zapłaty i wskazał, że w związku z wynajęciem placu w D. umowa pośrednictwa z dnia 12.06.2012r. wygasła. W dniu 20 listopada 2013 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty prowizji za wykonaną usługę w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w kwocie 12.000 zł w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma. Pozwanemu doręczono to wezwanie w dniu 28 listopada 2013r. Stan faktyczny w przedmiotowej sprawie Sąd ustalił w oparciu o wyżej wymienione dowody z dokumentów prywatnych, których prawdziwość, autentyczność i moc dowodowa nie budziły jego wątpliwości. Sąd dał wiarę w całości zeznaniom świadka T. J. (k. 89), K. J. (k.110-112) oraz reprezentanta powoda - J. Ł. (k. 90-91), są one bowiem jasne, dokładne i rzetelne. Potwierdzają i uzupełniają się wzajemnie. Pozostają w zgodzie z treścią dokumentów załączonych do akt niniejszej sprawy. Sąd co do zasady dał wiarę również zeznaniom pozwanego (k.91-93) i M. P. (k. 122-124) zwłaszcza w zakresie, w jakim przyznali oni obaj, że M. P. , będąc agentem powoda podjął na rzecz pozwanego czynności, mające mu umożliwić wynajęcie nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). Wątpliwości budzi jedynie charakter działań podejmowanych przez M. P.. Powód utrzymywał wprawdzie, że „polubili się”, z M. P. i przy tych czynnościach występował on prywatnie. W ocenie sądu jednak twierdzenia te mają na celu uniknięcie konieczności zapłaty prowizji za czynności wykonane przez pośrednika. Wskazać należy, że ten fragment zeznań pozwanego jest całkowicie niewiarygodny, skoro M. P. podał, że przed kontaktem w sprawie nieruchomości w Ł. nie utrzymywał z pozwanym żadnych kontraktów. Wątpliwości budzi również stopień zaangażowania M. P., który nie tylko był obecny przy okazywaniu nieruchomości i podpisywaniu umowy najmu, ale również odpowiedział odpowiednie urzędy celem sprawdzenia, czy pozwany będzie mógł prowadzić na tej nieruchomości działalność. Czynności te wykraczają poza zakres przysług koleżeńskich i odpowiadają raczej zwykłym czynnościom wykonywanym przez pośrednika. Obie strony miały przy tym świadomość, że M. P. występuje w charakterze agenta powoda, skoro w tym czasie nie rozwiązał on jeszcze umowy z powodem i skoro - jak wynika z zeznań i oświadczenia T. J. - reprezentował on powoda również w kontaktach z drugą stroną umowy.

Sąd Rejonowy zważył, iż bezspornym było, że strony w dniu 12 czerwca 2012 r. zawarły umowę pośrednictwa, zgodnie z którą powód miał świadczyć na rzecz pozwanego usługi zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży bądź najmu nieruchomości. Nie może również budzić wątpliwości, że pozwany w dniu 21 czerwca 2013 r. zawarł z (...) S.A. umowę najmu nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). Materiał dowodowy zebrany w tej sprawie pozwolił również na ustalenie, że przy zawarciu tej umowy pozwany skorzystał z pomocy M. P., który w tym czasie był agentem powoda. M. P. zeznał, że brał udział w okazaniu nieruchomości oraz w zawarciu umowy najmu a także czynił ustalenia w urzędzie miasta i inspektoracie ochrony środowiska celem ustalenia, czy pozwany będzie mógł na tej nieruchomości prowadzić działalność. Fakty te potwierdził w swych zeznaniach pozwany oraz prokurent (...) S.A. T. J.. Sporna była natomiast okoliczność, czy w czasie zawierania umowy najmu oraz czynności przygotowawczych przed jej zawarciem pozwany był nadal związany z powodem umową pośrednictwa z 2012 r. Z treści zeznań K. J. i J. Ł. wynikało, że pozwany skontaktował się z powodem celem poszukiwania większej ilości nieruchomości do nabycia lub wynajęcia. W zeznaniach tych świadek i reprezentant powoda wskazali, że umowa miała charakter otwarty, co oznaczało, że na jej podstawie można było wykonywać czynności pośrednictwa w stosunku do wielu nieruchomości. Podnieśli również, że umowa została zawarta na czas nieokreślony i w celu jej rozwiązania pozwany powinien był złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Sąd dał wiarę tym zeznaniom, gdyż pozostawały one w zgodzie z treścią zapisów zawartych w umowie. W szczególności w § 9 wskazano, że umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony każdej ze stron przysługuje prawo do jej wypowiedzenia z zachowaniem 3- miesięcznego okresu wypowiedzenia. Wskazać przy tym należy, że świadek K. J. zeznała, że informowała pozwanego, że aby rozwiązać umowę, musi ją wypowiedzieć. Nadto z jej zeznań wynikało, że według jej wiedzy po zawarciu umowy dotyczącej nieruchomości w D. agent powoda - M. P. miał nadal utrzymywać kontakt z pozwanym i oferować mu dyszle nieruchomości.

Pozwany w toku procesu stał na stanowisku, ze po zawarciu umowy najmu z R. k. w dniu 14.06.2012r. umowa uległa wygaśnięciu. Powoływał się na treść przepisu § 2 umowy, z którego wynikało, ze umowa zostaje zrealizowana m. in. w chwili dokonania transakcji za cenę ustaloną w wyniku negocjacji stron. W ocenie sądu jednak zapis ten nie pozwala na ustalenie, że w tym momencie umowa ulega rozwiązaniu. Zauważyć należy, że strony użyły w nim określenia „realizacja umowy". Sformułowanie to nawiązuje do zapisu znajdującego się wyżej w § 2, w którym mowa jest o wynagrodzeniu za realizacje zamówienia. Oba zapisy znalazły się w tym samym paragrafie. Okoliczności te przemawiają, zdaniem sądu, za uznaniem, że zapis, który określa, kiedy umowa zostaje zrealizowana, ma na celu określenie jedynie momentu, kiedy zamawiający jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia i nie określają momentu wygaśnięcia umowy. W tym zakresie obowiązujący jest zapis § 9, w którym podano, ze umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony z możliwością jej wypowiedzenia.

Zgodnie z treścią art. 65 § 2 k.c. przy interpretacji umowy należy mieć na uwadze zgodny zamiar stron i cel umowy. Z treści zeznań K. J. wynika, że uprzedziła pozwanego, iż celem rozwiązania umowy musi ją wypowiedzieć. Skoro po tym uprzedzeniu pozwany podpisał umowę, to godził się na jej dalsze obowiązywanie po tym, jak zawarł pierwszą umowę najmu. Nadto z zeznań K. J. i J. Ł. wynikało, że pozwany był zainteresowany większą liczbą nieruchomości, taka interpretacja umowy pozostaje zatem w zgodzie z jej celem. Podkreślić również należy, że obie strony są przedsiębiorcami. Pozwany winien był zatem zapoznać się z treścią umowy i we wszelkich dalszych poczynaniach uwzględniać okoliczność,ze obowiązuje ona do czasu jej wypowiedzenia.

W tych okolicznościach Sąd Rejonowy uznał, że strony w dniu zawierania umowy najmu z (...) S.A. łączyła umowa pośrednictwa a pozwany skorzystał z usług agenta reprezentującego powoda - M. P.. W konsekwencji Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, ze pozwany winien za wykonaną usługę zapłacić powodowi ustalone wynagrodzenie. Zgodnie z treścią w zw. z art. 750 k.c. w zw. z art. 735 k.c., sąd zasądził na rzecz powoda kwotę 12.000 zł, stanowiącą równowartość jednomiesięcznego czynszu uzgodnionego w umowie z (...) S.A. O odsetkach sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c.

Powyższy wyrok zaskarżył pozwany , zarzucając : naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez dokonanie błędnej wykładni oświadczeń woli stron umowy skutkującej uznaniem, że zamiarem stron było zawarcie umowy o charakterze otwartym, oraz zawarcie tej umowy na czas nieokreślony w znaczeniu konieczności jej uprzedniego wypowiedzenia przez stronę celem jej rozwiązania, podczas gdy należało uznać, że zamiarem stron było zawarcie umowy na czas nieokreślony w znaczeniu konieczności prowadzenia przez powódkę czynności pośrednictwa przez taki czas, aby do zawarcia przez pozwanego umowy najmu lub nabycia jednej nieruchomości faktycznie doszło; naruszenie przepisów prawa procesowego mogące mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, a mianowicie: art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, skutkującego sprzecznością istotnych ustaleń Sądu I instancji z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego przez przyjęcie, że pozwany skontaktował się z powódką celem poszukiwania większej niż jedna ilości nieruchomości do nabycia lub wynajęcia, przyjęcie, że pozwany w czasie zawierania umowy z (...) S.A. był nadal związany umową pośrednictwa z powódką podczas, gdy w rzeczywistości umowa uległa rozwiązaniu w wyniku zawarcia przez pozwanego umowy najmu z R. K. w dniu 14.06.2012r., przyjęcie, że po zawarciu przez pozwanego umowy najmu z R. K. dotyczącej nieruchomości w D., M. P. w imieniu powódki utrzymywał kontakt z pozwanym celem oferowania pozwanemu dalszych nieruchomości, podczas gdy w rzeczywistości M. P. takiego kontaktu nie utrzymywał, przyjęcie, że pozwany przed zawarciem umowy z (...) S. A. skorzystał z usług agenta powódki - M. P., podczas gdy w rzeczywistości działania podejmowane przez M. P. miały charakter prywatnej pomocy, art. 217 § 1-3 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku pozwanego o zobowiązanie powódki do przedstawienia karty klienta dotyczącej pozwanego, zmierzającego do udowodnienia okoliczności, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy tj. iż zamiarem stron było zawarcie umowy pośrednictwa dotyczącej poszukiwania przez powódkę tylko jednej nieruchomości a nie wielu, w sytuacji, gdy okoliczności te były sporne i nie zostały dostatecznie wyjaśnione, a wniosek pozwanego o przeprowadzenie tego dowodu nie był spóźniony, jak również nie został powołany celem przedłużenia postępowania (jedynie dla zwłoki).

Pozwany wniósł ponadto o przeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego, tj. przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci karty klienta dotyczącego pozwanego na okoliczności: (i) nieokazywania przez powódkę pozwanemu żadnych nieruchomości po zawarciu przez pozwanego umowy najmu nieruchomości w D. (ii) niewykonania przez powódkę na rzecz pozwanego żadnych czynności pośrednictwa celem zawarcia przez pozwanego umowy najmu nieruchomości w Ł., (iii) rozwiązania umowy pośrednictwa z dnia 12 czerwca 2012r. na skutek zawarcia przez pozwanego umowy najmu nieruchomości w D. w wyniku wykonania czynności pośrednictwa przez powódkę (iv) braku zawarcia przez strony kolejnej umowy pośrednictwa, (v) zawarcia pomiędzy pozwanym a (...) S.A. w B. umowy najmu nieruchomości w Ł. ze świadczeniem przez powódkę usług pośrednictwa jedynie na rzecz ww. spółki, a nie pozwanego i zobowiązanie powódki w trybie art. 208 § 1 pkt 5 k.p.c. do przedłożenia ww. karty klienta.

Pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego orzeczenia w całości poprzez oddalenie powództwa w całości i obciążenie powódki kosztami procesu za obie instancje, w tym zwrotem kosztów zastępstwa procesowego w obydwu instancjach,

Uzasadniając zarzut naruszenia art. 65 § 1 i 2 k.c. pozwany wskazał , że sąd I instancji, dokonując wykładni treści umowy pośrednictwa, zbyt duże znaczenie nadał wynikom wykładni językowej, natomiast zbyt mało wnikliwie dokonał zbadania celu umowy i zamiaru stron. W tym zakresie Sąd wyłącznie oparł się na twierdzeniach powódki tj. reprezentanta powódki J. Ł. oraz świadka K. J.. Sąd całkowicie natomiast pominął okoliczności wynikające z zeznań pozwanego, z których wynikało, że prowadzona przez niego działalność gospodarcza wymagała wykorzystania jednej nieruchomości a nie wielu. Pozwany nie miał zatem żadnego interesu w zawieraniu umowy o charakterze otwartym, której celem byłoby zawarcie przez niego wielu umów najmu lub nabycia nieruchomości. Brak interesu i celu w zawarciu przez pozwanego umowy pośrednictwa o charakterze otwartym, na poszukiwanie wielu nieruchomości, znajduje potwierdzenie również w treści zeznań świadka M. P., który zeznał, że K. J., przekazując mu pozwanego do obsługi, poinformowała go, że pozwany jest zainteresowany najmem oraz, że chodzi o jedną nieruchomość. M. P. zeznał również, że nic nie wie, aby pozwany był zainteresowany jakimiś innymi nieruchomościami oraz, że za wyjątkiem nieruchomości w D. nie okazywał pozwanemu innych nieruchomości. Brak zainteresowania pozwanego poszukiwaniem kolejnych nieruchomości potwierdzają również inne zeznania K. J., która wskazała, że po tym jak odszedł z pracy M. P., kontaktowała się z pozwanym telefonicznie i pozwany poinformował ją, że „niczego na razie nie szuka i że skontaktuje się jak będzie czegoś szukał”. Wskazane wyżej okoliczności Sąd powinien był wziąć pod rozwagę, dokonując ustalenia celu zawarcia umowy i jej charakteru. Powyższe okoliczności bowiem w ocenie pozwanego wykluczają całkowicie przyjęcie, że zgodnym zamiarem stron było zawarcie umowy o charakterze otwartym, wymagającej uprzedniego wypowiedzenia w celu doprowadzenia do jej rozwiązania, podczas gdy należało uznać, że zamiarem stron było zawarcie umowy na czas nieokreślony w znaczeniu konieczności prowadzenia przez powódkę czynności pośrednictwa przez taki czas, aby do zawarcia przez pozwanego umowy najmu lub nabycia jednej nieruchomości faktycznie doszło.

Zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. stanowi, że Sąd ocenia wiarogodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Zdaniem pozwanego, w przedmiotowej sprawie Sąd I instancji naruszył zasadę swobodnej oceny dowodów, zaś poczynione ustalenia są w znacznej części sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego, a niekiedy także z literalną treścią zebranych w sprawie i nie budzących wątpliwości dowodów. Przede wszystkim pozwany nie może zgodzić się z ustaleniem Sądu I instancji, że pozwany skontaktował się z powódką celem poszukiwania większej ilości nieruchomości do nabycia lub wynajęcia. W toku postępowania dowodowego zostało bowiem wykazane, iż pozwany zainteresowany był wynajęciem lub nabyciem tylko jednej nieruchomości, na której mógłby prowadzić działalność gospodarczą polegającą na gospodarowaniu odpadami. Za nieprawidłowe należy uznać także ustalenia, zgodnie z którymi pozwany w czasie zawierania umowy z (...) S.A. był nadal związany umową pośrednictwa z powódką. Takie stanowisko Sądu I instancji nie znajduje uzasadnienia w treści zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. W szczególności przeczy mu treść umowy pośrednictwa z dnia 12 czerwca 2012r., której prawidłowa wykładnia prowadzi do wniosku, iż umowa ta uległa rozwiązaniu z chwilą zawarcia przez pozwanego umowy z R. K., dotyczącej najmu nieruchomości w D.. Przedmiotowa umowa pośrednictwa wygasła zatem z chwilą zawarcia przez pozwanego umowy najmu nieruchomości w D. i w konsekwencji nie wiązała stron w chwili zawarcia przez pozwanego umowy z (...) S. A. dotycząca najmu nieruchomości w Ł..

Ponadto błędnym jest założenie Sądu I instancji, że po zawarciu przez pozwanego umowy najmu z R. K. dotyczącej nieruchomości w D., M. P. w imieniu powódki utrzymywał kontakt z pozwanym celem oferowania pozwanemu dalszych nieruchomości. Takiemu ustaleniu przeczą zeznania świadka M. P., który zeznał, że po zawarciu umowy najmu nieruchomości w D. nie okazywał pozwanemu żadnych nieruchomości i nie kontaktował się z pozwanym w tym celu. Okoliczność tę niejako potwierdza również sama powódka, nie przedstawiając w ramach postępowania dowodowego ww. karty klienta dotyczącej współpracy z pozwanym, z której wynikałoby, iż pozwanemu były okazywane jakiekolwiek nieruchomości. Niezrozumiałe dla pozwanego jest również stanowisko Sądu I instancji, zgodnie z którym pozwany, przed zawarciem umowy z (...) S. A., skorzystał z usług agenta powódki - M. P.. Ustalenie powyższe nie znajduje bowiem potwierdzenia w treści zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Przeczą mu przede wszystkim zeznania M. P., który zeznał, że czynności na rzecz pozwanego dotyczące nieruchomości w Ł. wykonywał jako kolega, nie będąc w tym czasie pracy. Również zeznania pozwanego wskazują, że przedmiotowe czynności M. P. nie można uznać za usługi agenta powódki. Z niewiadomych względów Sąd uznał zeznania te za niewiarygodne, upatrując braku interesu M. P. w zaangażowaniu w pomoc pozwanemu, pomimo, że pozwany zeznał, iż polubili się z M. P. i planował jego zatrudnienie u siebie, co ostatecznie nie wyszło, a M. P. zeznał, że po rozwiązaniu umowy o pracę z powódką współpracował z pozwanym.

Zgodnie z art. 217 § 1 k.p.c. strona może aż do zamknięcia rozprawy przytaczać okoliczności faktyczne i dowody na uzasadnienie swoich wniosków lub dla odparcia wniosków i twierdzeń strony przeciwnej. Z kolei z art. 227 k.p.c. wynika, iż przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. Wskazując na powyższe przepisy pozwany podniósł , iż Sąd I instancji zupełnie bezzasadnie na rozprawie w dniu 29.10.2014r. oddalił wniosek pozwanego o zobowiązanie powódki do przedstawienia karty klienta dotyczącej pozwanego, który został złożony celem udowodnienia okoliczności, mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy m.in., iż zamiarem stron było zawarcie umowy pośrednictwa dotyczącej poszukiwania przez powódkę tylko jednej nieruchomości a nie wielu, w sytuacji, gdy okoliczności te były sporne i nie zostały dostatecznie wyjaśnione, a wniosek pozwanego o przeprowadzenie tego dowodu nie był spóźniony, jak również nie został powołany celem przedłużenia postępowania (jedynie dla zwłoki). Pozwany wprawdzie przedmiotowy wniosek składał już w piśmie z dnia 11.09.2014r. i Sąd wniosek ten uwzględnił, zobowiązując powódkę zgodnie z jego treścią. Jednakże pozwany omyłkowo wniósł o zobowiązanie powódki do przedstawienia protokołów z okazywania pozwanemu nieruchomości a powinien był wnieść o zobowiązanie powódki do przedłożenia karty klienta dotyczącej pozwanego. Choć intencje pozwanego były tożsame, powódka omyłkę wykorzystała i karty klienta dotyczącej pozwanego nie przedłożyła oświadczając, iż nie wykonała zobowiązania Sądu, gdyż takich dokumentów nie sporządza i nie wie czego zobowiązanie dotyczy. W ocenie pozwanego mało prawdopodobne jest jednak, żeby powódka rzeczywiście nie wiedziała, jakich dokumentów dotyczy wniosek pozwanego, gdyż pozwany w treści wniosku powołał się na zeznania świadka K. J.. Niemniej jednak pozwany wskazuje, że wobec twierdzeń powódki, iż pozwanemu w ramach umowy pośrednictwa z dnia 12.06.2012r. było okazywanych wiele nieruchomości, i to zarówno przed zawarciem przez pozwanego umowy najmu nieruchomości w D., jak i umowy najmu w Ł., w tym właśnie rzekomo okazano nieruchomość w Ł. (zeznania reprezentanta powódki J. Ł.) - w ocenie pozwanego zasadnym i koniecznym dla wyjaśnienia tych istotnych i spornych zarazem pomiędzy stronami okoliczności sprawy, było zobowiązanie powódki do przedłożenia karty klienta dotyczącej pozwanego.

Powódka w odpowiedzi na apelację wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego. W uzasadnieniu wskazała , iż wykładnia oświadczeń woli stron w zakresie zawartej umowy dokonana przez Sąd I instancji została dokonana z poszanowaniem zasady pacta sunt servanda, która jest podstawową zasadą obrotu prawnego w zakresie stosunków obligacyjnych. W niniejszej sprawie treść stosunku prawnego, łączącego strony, została ukształtowana umową, w której strony w sposób jednoznaczny, używając zwrotów prawnych zdefiniowanych w kodeksie cywilnym i ustawie o gospodarce nieruchomościami, określiły swoje prawa i obowiązki. Strony określiły zakres obowiązków pośrednika oraz obowiązki korzystającego z usługi pośrednictwa, w szczególności w zakresie sposobu i wysokości wynagrodzenia prowizyjnego. Ponadto strony w sposób jednoznaczny wskazały, że umowa została zawarta na czas nieokreślony z możliwością jej wypowiedzenia z zachowaniem wskazanego okresu wypowiedzenia, co w świetle określenia obowiązków pośrednika, które nie ograniczało się jedynie do zawarcia umowy najmu nieruchomości, lecz również nabycia nieruchomości - podważa zasadność zarzutów pozwanego w zakresie rzekomego wygaśnięcia umowy wskutek zawarcia pierwszej z umów. Taka wykładnia umowy stoi w zupełnej sprzeczności z jej brzmieniem oraz kontekstem sytuacyjnym, w którym została zawarta, a który związany jest ze specyfiką działalności prowadzonej przez pozwanego, która to uzasadniała po jego stronie związanie się z powódką umową na czas nieokreślony. Pozwany bowiem zajmował się w ramach prowadzonej działalności skupowaniem oraz przetwarzaniem odpadów, co wymuszało konieczność organizowania stosownych miejsc i lokali do tego celu zdatnych. Ponadto oceniając zapis umowny w zakresie okresu obowiązywania umowy należy mieć na względzie, że umowa pośrednictwa jest umową nazwaną, która została uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami jako umowa starannego działania, stąd nie może ostać się twierdzenie pozwanego, że wygasła ona wskutek ziszczenia się celu, dla którego została zawarta. Nie budzi zatem wątpliwości w realiach niniejszej sprawy, że strony ważnie zawarły umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz, że w dacie zawierania przez pozwanego umowy najmu, umowa powyższa nadal obowiązywała, bowiem pozwany nie złożył stronie powodowej oświadczenia o jej wypowiedzeniu, dla którego przewidziano formę pisemną pod rygorem nieważności. Brzmienie językowe powyższych postanowień umowy jest jednoznaczne i nie budzi żadnych wątpliwości.

Odnosząc się do kolejnych zarzutów apelacyjnych pozwanego wskazuję, że Sąd 1 instancji nie dopuścił się naruszenia przepisów postępowania w zakresie art. 233 § 1 k.p.c. Pozwany jako strona apelująca nie wykazał zasadności zarzutu naruszenia art. 233 k.p.c. przez Sąd I instancji, albowiem skuteczne postawienie zarzutu naruszenia wskazanego przepisu wymaga wykazania, że Sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego. Tylko bowiem taka okoliczność może być przeciwstawiona uprawnieniu Sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest w niniejszym postępowaniu wystarczające przekonanie pozwanego o innej niż przyjął Sąd I instancji doniosłości bądź znaczenia poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena Sądu. Należy bowiem mieć na względzie, że tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie Sądu wykracza poza schematy logiki formalnej to przeprowadzona przez Sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona. W ocenie powódki Sąd I instancji wyprowadził wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, zatem dokonana ocena materiału dowodowego nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Pozwany jako strona apelująca nie może ograniczać się prezentacji dokonanej przez siebie własnej oceny materiału dowodowego dla wykazania zasadności zarzutu apelacyjnego przy jednoczesnym pominięciu pozostałego zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym również zeznań świadków. Twierdzenia pozwanego, iż prawidłowa ocena materiału dowodowego w sprawie prowadzi do odmiennych ustaleń jest jedynie nieskuteczną polemiką z trafnymi wnioskami Sądu I instancji. Również zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 217 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. jest pozbawiony jakichkolwiek podstaw. Zważyć należy, że pozwany na ostatniej rozprawie zgłosił wniosek dowodowy w zakresie zobowiązania powódki do przedstawienia dokumentu- karty klienta. Wniosek powyższy został oddalony przez Sąd I instancji ze słusznych względów. Przede wszystkim powódka w reakcji na zgłoszony pierwotnie wniosek dowodowy wskazała, że nie prowadzi i nigdy nie prowadziła w zakresie prowadzonej działalności dokumentacji - protokołów z okazania nieruchomości. Również żaden przepis prawa nie nakłada na powódkę takiego obowiązku. Pozwany reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika musiał zatem liczyć się z ujemnymi konsekwencjami nieumiejętnego formułowania wniosków dowodowych. Ponadto Sąd I instancji słusznie oddalił zgłoszony wniosek dowodowy, uznając go za spóźniony.

Sąd Okręgowy zważył co następuje :

Apelacja okazała się bezzasadna.

Bezpodstawny okazał się przede wszystkim zarzut naruszenia art. 65 § 1 i 2 k.c. , które miało polegać na błędnej wykładni umowy łączącej strony. Wbrew twierdzeniom pozwanego Sąd I instancji słusznie w pierwszej kolejności oparł się na wykładni językowej. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 19 sierpnia 2014 r. , sygn. akt I ACa 50/14 , oświadczenia woli ujęte w formie pisemnej, czyli wyrażone w dokumencie, ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu. W procesie jego interpretacji podstawowe znaczenie przypada językowym regułom znaczeniowym. Mają one jednak zastosowanie dopiero wtedy gdy postanowienia umowy nie są dostatecznie jasne, a przy użyciu reguł wykładni nie można nigdy dokonywać ustaleń sprzecznych z treścią umowy. Nadto, przypisując zasadnicze znaczenie tekstowi dokumentu i językowym regułom znaczeniowym, wykładni poszczególnych wyrażeń dokonuje się zarazem z uwzględnieniem całego kontekstu oraz związków treściowych występujących między postanowieniami zawartymi w tekście, a zatem nie można przyjąć takiego znaczenia interpretowanego zwrotu, które pozostawałoby w sprzeczności z pozostałymi składnikami wypowiedzi zawartymi w tekście umowy. Z kolei Sąd Apelacyjny w Szczecinie , w wyroku z 18 czerwca 2014 r. , sygn. I ACa 315/14 stwierdził , iż tekst dokumentu , choć w procesie złożenia oświadczeń przez strony pozostaje wtórny dla rzeczywistej woli stron, w ramach wykładni tych oświadczeń - z uwagi na pewność obrotu - stanowi bazę dla ich interpretacji. Nie jest bowiem możliwe ustalenie woli stron, a w konsekwencji treści dokonanej przez nie czynności prawnej, w oderwaniu od tak doniosłego faktu, jak materialne zwerbalizowanie tych oświadczeń. Rola pozajęzykowych reguł wykładni, wyeksponowana w art. 65 § 2 k.c., polega przede wszystkim na rozstrzyganiu wątpliwości interpretacyjnych, jak również potwierdzeniu wyniku wykładni językowej, w odniesieniu do ustalonego zamiaru stron i celu umowy. W procesie tego typu interpretacji podstawowa rola przypada językowym regułom znaczeniowym. Wykładni poszczególnych wyrażeń dokonuje się z uwzględnieniem kontekstu logicznego całego dokumentu, w tym przede wszystkim związków treściowych występujących między zawartymi w tekście postanowieniami.

Tak więc wykładnia umowy zawartej dnia 12 czerwca 2012 r. nie może prowadzić do wyników wprost sprzecznych z literalną treścią tejże umowy. Jak wyżej wskazano , jeśli istnieją wątpliwości co do treści umowy , pierwszeństwo mają reguły wykładni językowej. Z treści umowy w żaden sposób zaś nie wynika , iż miałaby ona dotyczyć jednej konkretnej nieruchomości. Nie wskazano tam adresu ani w żaden bliższy sposób nie określono , o którą nieruchomość chodzi a była możliwość stosownego wypełnienia przeznaczonego na to miejsca na druku umowy. Mowa jest ogólnie o wynajmie i nabyciu nieruchomości. Nic nie stało na przeszkodzie aby ten jeden konkretny cel wpisać do umowy. Pozwany powołuje się co prawda na określenia takie jak : „ umowa zostanie zrealizowana" oraz „ wynagrodzenie z tytułu realizacji zamówienia”. Jak słusznie jednak zauważył Sąd I instancji oba te sformułowania znajdują się w tym samym paragrafie umowy. Prawidłowo Sąd Rejonowy wywiódł , iż okoliczności te , w powiązaniu z § 9 umowy , przemawiają za uznaniem, że zapis, który określa, kiedy umowa zostaje zrealizowana, ma na celu określenie jedynie momentu, kiedy zamawiający jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia. Ma to na celu określenie daty wymagalności zobowiązania. Gdyby strony zawarły umowę o charakterze zamkniętym , to po pierwsze określiłyby dokładnie cel umowy a po drugie niecelowe byłoby wtedy dokonywanie zapisów , iż umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony z możliwością jej wypowiedzenia. Postulowane przez pozwanego dokładne zbadanie celu umowy oraz zamiaru stron nie może przecież doprowadzić do wykładni wprost sprzecznej z tekstem umowy który – co wyżej podkreślono – stanowi bazę interpretacyjną. Jeśli pozwany chciał zawrzeć umowę zamkniętą to mógł to uczynić i nic nie stało temu na przeszkodzie. Jak wynika z niekwestionowanych ustaleń Sądu I instancji pozwany nie skorzystał ponadto z przysługującego mu prawa do wypowiedzenia umowy , choć był o tym wyraźnie poinformowany. Przeczy to tezie o jednorazowym charakterze umowy łączącej strony.

W tym kontekście bezzasadny okazał się tez zarzut naruszenia art. 233 § 1 kpc , chociaż biorąc pod uwagę wcześniejsze rozważania Sądu Okręgowego zarzut ten nie miał już podstawowego znaczenia. Ocena ta nie mogła doprowadzić do wyników sprzecznych z treścią prawidłowo zinterpretowanej umowy łączącej strony. Utrwalony w orzecznictwie jest pogląd , iż uzasadniony jest tylko taki zarzut naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów za pomocą którego wykaże się , iż Sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego. Nie wystarczy tutaj w szczególności samo przekonanie strony o innej niż przyjął Sąd I instancji doniosłości bądź znaczenia poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena Sądu. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie Sądu wykracza poza schematy logiki to przeprowadzona przez Sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona. Jeżeli dokonana ocena materiału dowodowego nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów nie można jej skutecznie podważyć , choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Niewątpliwie Sąd I instancji nie naruszył art. 233 § kpc , gdyż wyprowadził wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym. W szczególności dotyczy to dokonanej oceny wiarygodności części zeznań świadka M. P. i zeznań pozwanego , dotyczących charakteru działań podejmowanych przez M. P., które to zeznania stoją właśnie w elementarnej sprzeczności z zasadami doświadczenia życiowego. Jak niewadliwie ustalił Sąd Rejonowy świadek ten nie tylko był obecny przy okazywaniu nieruchomości pozwanemu i podpisywaniu umowy najmu, ale również odpowiedział odpowiednie urzędy celem sprawdzenia, czy pozwany będzie mógł prowadzić na tej nieruchomości działalność. Trudno sobie wyobrazić aby była to zwykła koleżeńska przysługa , uwzględniając zakres zaangażowania świadka. Niewiarygodne jest przy tym tłumaczenie przez pozwanego i świadka nieodpłatnego charakteru tychże przysług okolicznością , iż świadek i pozwany się polubili a świadek miał znaleźć zatrudnienie u pozwanego – skoro do tego zatrudnienia ostatecznie nie doszło. Prawidłowo Sąd I instancji przyjął zatem , że czynności te odpowiadały zwykłym czynnościom pośrednika. Przyjęcie wersji pozwanego oznaczałoby w praktyce oparcie się na niewiarygodnych w dużej części zeznaniach pozwanego i M. P. , którzy w sposób oczywisty zainteresowany byli wykazaniem braku podstaw do zapłaty prowizji za czynności pośrednika.

Bezpodstawny jest też zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 217 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. Pozwany , po przesłuchaniu świadka K. J. , w piśmie z dnia 11 września 2014 r. złożył wniosek o nadesłanie protokołów z czynności okazywania nieruchomości , chociaż świadek wyraźnie zeznała o dokumencie w postaci karty klienta. Powódka miała zatem prawo nie przedkładać dokumentu , którego nie posiadała. Dopiero na posiedzeniu w dniu 29 października 2014 r. pozwany złożył wniosek dowodowy w zakresie zobowiązania powódki do złożenia karty klienta , o którym była mowa już dnia 3 września 2014 r. W świetle art. 207 § 6 kpc w zw. z art. 217 § 2 kpc wniosek ten był zatem niewątpliwie spóźniony a ponieważ zgłoszono go na ostatnim posiedzeniu sądu , to uwzględnienie tego wniosku spowodowałoby zwłokę w rozpoznaniu sprawy. Wniosek ten zatem słusznie został oddalony przez Sąd I instancji. Rzeczą Sądu nie jest bowiem naprawianie błędów strony reprezentowanej przez profesjonalnego pełnomocnika. Z tych też przyczyn również sąd odwoławczy oddalił jako spóźniony ów wniosek dowodowy zawarty w apelacji.

W związku z powyższym Sąd Okręgowy oddalił apelację w myśl art. 385 kpc , orzekając o kosztach postępowania odwoławczego na zasadzie art. 98 kpc.