Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 3 października 2013 r.

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Wiesława Buczek – Markowska (spr.)

Sędziowie: SO Iwona Siuta

SO Sławomir Krajewski

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w dniu 3 października 2013 r. w Szczecinie

sprawy z wniosku (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

z udziałem Banku (...) spółki akcyjnej we W.

o wpis hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym

na skutek apelacji wnioskodawcy

na postanowienie Sądu Rejonowego Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie

z dnia 15 kwietnia 2013 r., sygn. akt Dz. Kw 1519/13, KW nr (...)

postanawia:

oddalić apelację.

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 15 kwietnia 2013 r. Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie oddalił wniosek o wpis hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie Sąd ten wskazał, iż w dniu 23 stycznia 2013 r. wpłynął wniosek (...) sp. z o.o. w S. o dokonanie w dziale IV księgi wieczystej (...) wpisu hipoteki do kwoty 9.000.000 zł na rzecz Banku (...) S.A. celem zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikającej z umowy nr (...) z dnia 22 stycznia 2013 r. Wnioskodawca zwrócił się o wpisanie tej hipoteki na miejsce opróżnione przez hipotekę do kwoty 8.784.000 zł wpisanej pod numerem bieżącym 7, jednocześnie wnosząc o wykreślenie wygasłej hipoteki. Jako podstawę wpisu hipoteki dołączono oświadczenie banku wydane w trybie art. 95 Prawa bankowego. Dołączono też oświadczenie ustanawiającego hipotekę w zwykłej formie pisemnej, pełnomocnictwa osób reprezentujących bank oraz odpis aktualny z rejestru przedsiębiorców wnioskodawcy. Postanowieniem z dnia 27 lutego 2013 r. referendarz sądowy oddalił wniosek.

Rozpoznając skargę wnioskodawcy na powyższe orzeczenie referendarza sądowego, Sąd Rejonowy powołał się na art. 6268 § 2 k.p.c. Ustalił następnie, że księga wieczysta (...) prowadzona jest dla nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr (...) położoną w S. przy ul. (...). Właścicielem nieruchomości jest Gmina M. S., zaś jej wieczystym użytkownikiem i właścicielem budynku (...) sp. z o.o. w S.. W dziale III ujawniona jest służebność przesyłu na rzecz (...) sp. z o.o. w S.. W dziale IV ujawnione są hipoteki: pod nr 3 zwykła w kwocie 100.000 EUR, pod nr 4 kaucyjna do kwoty 36.000 EUR, pod nr 5 zwykła w kwocie 770.000 zł, pod nr 6 kaucyjna do kwoty 230.000 zł, pod nr 7 umowna do kwoty 8.784.000 zł i pod nr 8 umowna do kwoty 2.250.000 zł - wszystkie na rzecz Banku (...) S.A. z siedzibą we W.. Zgodnie z art. 1011 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie, za zgodą uprawnionego, którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość.

W niniejszym przypadku (...) sp. z o.o. w S. wniosła o dokonanie wpisu hipoteki do kwoty 9.000.000 zł w miejscu opróżnionym przez hipotekę do kwoty 8.784.000 zł wpisanej pod numerem bieżącym 7.

Sąd podniósł w tym miejscu, że hipoteka, o której wpis złożył wnioskodawca, przekracza granice wygasłej hipoteki. W piśmiennictwie zauważa się, że wpis hipoteki o wyższej sumie niż suma opróżnionego miejsca jest dopuszczalny, ale tylko wówczas, jeżeli uprawnieni z praw o niższym pierwszeństwie wyrazili na to zgodę.

W braku takiej zgody suma hipoteki wpisanej na opróżnionym miejscu nie może przekraczać sumy wygasłego obciążenia (por. Hipoteka po nowelizacji Komentarz pod redakcją Jerzego Pisulińsbiego, Warszawa 2011). Sąd I instancji zauważył także, że w przedmiotowej sytuacji bank jako również uprawniony z prawa o niższym pierwszeństwie (jak wynika z treści księgi wieczystej) nie zawarł w swym oświadczeniu takiej zgody.

Ponadto, wbrew twierdzeniom skarżącego - zdaniem Sądu Rejonowego - słusznie wskazał w swym orzeczeniu referendarz sądowy, że jeżeli ustanowienie hipoteki następuje na podstawie art. 95 Prawa bankowego, to wówczas do wniosku o wpis hipoteki na opróżnionym miejscu niezbędne będzie dołączenie – oprócz wystawionego przez wierzyciela dokumentu – dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym obejmującego dyspozycję właściciela nieruchomości opróżnionym miejscem. Podstawy wpisu hipoteki na opróżnionym miejscu stanowi bowiem nie tylko oświadczenie banku, ale również oświadczenie właściciela wyrażające wole ustanowienia hipoteki na opróżnionym miejscu. Tymczasem do wniosku dołączono jedynie oświadczenie użytkownika wieczystego o ustanowieniu hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym wydane w trybie art. 95 ust. 4 Prawa bankowego.

W związku powyższym Sąd I instancji uznał, iż powyższe braki stanowią przeszkodę do dokonania wpisu hipoteki zgodnie z wnioskiem, co skutkowało jego oddaleniem. Z uwagi na oddalenie wpisu hipoteki oraz biorąc pod uwagę fakt, iż wpis w postępowaniu wieczystoksięgowym dokonywany jest na wniosek i w jego granicach oddalono również żądanie wykreślenia hipoteki wpisanej pod numerem 7.

Wnioskodawca wywiódł apelację na powyższe postanowienie, zarzucając:

1) naruszenie przepisów postępowania, tj, art. 6269 k.p.c. poprzez ustalenie, iż istnieją przeszkody do dokonania wpisu, mimo iż z okoliczności sprawy wynikało, iż brak było przeszkód do uwzględnienia wniosku,

2) naruszenie przepisu prawa materialnego, tj. art. 1011 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, poprzez wadliwą interpretację prowadzącą do uznania, że rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest odrębną czynnością prawną, niezależną od czynności ustanowienia bądź przeniesienia hipoteki oraz iż zwarte w tym przepisie ograniczenie w zakresie rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym do kwoty wygasłej hipoteki ma zastosowanie również w sytuacji, gdy brak jest wierzycieli, których prawa mogłyby zostać naruszone poprzez przekroczenie granic wygasłej hipoteki,

3) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 95 ustawy - Prawo bankowe, poprzez uznanie, iż nie ma w niniejszej sprawie zastosowania jako samodzielna podstawa ustanowienia hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym.

W oparciu o powyższe zarzuty apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia i dokonanie wpisu w księdze wieczystej nr (...) hipoteki umownej do kwoty 9.000.000 zł na rzecz Banku (...) S.A. we W. na miejscu opróżnionym przez wygasłą hipotekę do kwoty 8.784.000 zł wpisaną na rzecz Banku (...) S.A. i równoczesne wykreślenie tej wygasłej hipoteki.

Zdaniem skarżącego, wskutek wygaśnięcia hipoteki z samego prawa powstaje uprawnienie właściciela do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Rozporządzenie tym miejscem dokonane jest przez ustanowienie nowej hipoteki lub przeniesienie na to miejsce istniejącej hipoteki, Ww. czynności zatem są substancjalnym wyrazem skorzystania przez właściciela nieruchomości z tego uprawnienia. Ustanowienie nowej hipoteki w wykonaniu uprawnienia niczym nie różni się w swej istocie od ustanowienia hipoteki, dokonanym poza przysługującym właścicielowi uprawnieniem do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym. Zatem art. 95 Prawa bankowego wskazujący formę i rodzaj dokumentów, które są podstawą ustanowienia hipoteki, znajdzie zastosowanie w obu ww. przypadkach ustanowienia hipoteki bez konieczności różnicowania wymogów formy prawnej dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości.

Określenie miejsca, na którym ma być wpisana hipoteka, które następuje w związku z zamiarem wpisu hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym, nie może być traktowane jako odrębna czynność prawna obejmująca dyspozycję właściciela opróżnionym miejscem, w szczególności inna niż ustanowienie hipoteki i wymagająca w związku z tym szczególnej formy. Jest to tylko jeden z elementów umowy ustanowienia hipoteki, obok takich elementów jak określenie kwoty hipoteki, czy też stosunku prawnego, z którego wynikają zabezpieczone hipoteką wierzytelności. Oczywiście właściciel nieruchomości powinien wyrazić swoją wolę ustanowienia hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym, jednak jego oświadczenie może być złożone w zwykłej formie pisemnej (art. 95 ust. 4 ustawy - Prawo bankowe).

Powyższe stanowisko potwierdza dr Tomasz Czech - „Hipoteka. Komentarz”, str. 539, w którym stwierdza w komentarzu do art. 101: „Należy podkreślić, że w omawianym przypadku nie występują dwie osobne czynności prawne: dyspozycja właściciela polegająca na rozporządzeniu opróżnionym miejscem hipotecznym oraz ustanowienie lub przeniesienie hipoteki na to miejsce. Mamy do czynienia tylko z pojedynczą czynnością prawną. Treść czynności, która polega na ustanowieniu lub przeniesieniu hipoteki, jest uzupełniona przez strony o wskazanie opróżnionego miejsca, które jest przedmiotem rozporządzenia. Zastrzeżenie takie per se nie sprawia, że strony dokonują dwóch osobnych czynności prawnych.”

W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia Sąd stwierdził ponadto, iż wpis hipoteki o wyższej sumie niż suma opróżnionego miejsca hipotecznego jest dopuszczalny, ale tylko wówczas, jeżeli uprawnieni z praw o niższym pierwszeństwie wyrazili na to zgodę. W braku takiej zgody suma hipoteki wpisanej na opróżnionym miejscu hipotecznym nie może przekraczać sumy wygasłego obciążenia.

W niniejszej sprawie jedynym wierzycielem, któremu przysługuje uprawnienie o niższym pierwszeństwie, mianowicie hipoteka do kwoty 2.250.000 zł jest Bank (...) S.A. będący uczestnikiem postępowania w tej sprawie. Składając oświadczenie o ustanowieniu na swoją rzecz hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym, której kwota przekracza granice hipoteki wygasłej, wyraził swą wolę, aby zaistniał taki stan rzeczy. Oczywistym jest, iż miał świadomość, iż na kolejnym miejscu wpisana jest również hipoteka na jego rzecz. Zatem wyrażanie odrębnej zgody w ocenie skarżącego jest tu bezprzedmiotowe. Jest ona bowiem siłą rzeczy wyrażona w samym złożeniu oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym w kwocie przekraczającej kwotę hipoteki wygasłej.

Należy zauważyć, ze powołana przez Sąd publikacja: „Hipoteka po nowelizacji Komentarz” pod redakcją Jerzego Pisulińskiego, Warszawa 2011, opowiada się za możliwością przekroczenia granic wygasłej hipoteki, przy rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym, jeśli nie naruszy to praw osób, którym przysługują prawa o niższym pierwszeństwie niż wygasła hipoteka. Przewidziane w art. 101 ustawy o księgach wieczystych i hipotece ograniczenie uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym ma bowiem na celu ochronę tych osób. Jeśli zatem wyłączona jest możliwość naruszenia interesów innych osób, ograniczenie nie ma zastosowania. Nie następuje przy tym naruszenie interesu wierzyciela hipotecznego, na rzecz którego ustanawiana jest hipoteka na opróżnionym miejscu hipotecznym, skoro poprzez złożenie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki o określonej wysokości wierzyciel ten daje wyraz temu, iż właśnie leży to w jego interesie - mając przecież świadomość, iż na dalszej pozycji znajduje się również wpisana na jego rzecz hipoteka.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja wnioskodawców nie mogła zostać uwzględniona.

Rozpoznając zarzuty apelacji Sąd Okręgowy podzielił stanowisko skarżących, iż w stanie faktycznym zaistniałym w niniejszej sprawie, wierzyciel Bank (...) S.A. we W., któremu przysługuje uprawnienie o niższym pierwszeństwie, składając oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na opróżnionym miejscu, której kwota przewyższa hipotekę wygasłą, wyraził jednocześnie zgodę na taki stan rzeczy. Jednakże z uwagi na brak oświadczenia właściciela o rozporządzeniu opróżnionym miejscem hipotecznym we właściwej formie, to jest z podpisem notarialnie poświadczonym, niemożliwym z tego powodu stało się uwzględnienie apelacji wywiedzionej przez spółkę.

Zgodnie z art. 1011 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.U. z 2013, poz. 707), w razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie za zgodą uprawnionego którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość.

Treść powyższego przepisu wskazuje, iż właściciel może na opróżnionym miejscu ustanowić hipotekę o sumie niższej niż hipoteka wygasła. Ograniczenie uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym ma na celu ochronę osób, którym przysługują prawa o niższym pierwszeństwie, niż wygasła hipoteka. Dopuszczalne jest również ustanowienie na opróżnionym miejscu hipoteki o wyższej sumie, jeżeli zgodę wyrażą uprawnieni z praw o niższym pierwszeństwie, ponieważ ich interesy będą wystarczająco chronione właśnie przez wymaganie zgody na wpis w szerszych granicach niż hipoteka wygasła.

W realiach przedmiotowej sprawy, wnioskodawcy domagali się wykreślenia opisanej w dziale IV KW nr (...) na miejscu 7, wygasłej hipoteki do kwoty 8.784.000 zł i wpisanie w jej miejsce nowej hipoteki do kwoty 9.000.000 zł. Niewątpliwie suma tej hipoteki przewyższa kwotę hipoteki wygasłej, a zatem zgodnie z wcześniejszymi rozważaniami, do ustanowienia takiej hipoteki konieczna była zgoda podmiotów, którym przysługiwały prawa o niższym pierwszeństwie. Pod numerem 8 w dziale IV przedmiotowej księgi wieczystej ujawniona jest hipoteka umowna do kwoty 2.250.000 zł, zaś wierzycielem z tytułu tej hipoteki jest Bank (...) S.A. we W.. Dla ustanowienia hipoteki na opróżnionym miejscu nr 7 potrzebna byłaby więc zgoda wierzyciela hipotecznego – wskazanego wyżej banku. Nie ulega wątpliwości, iż zachodzi tutaj tożsamość wierzycieli. W ocenie Sądu Odwoławczego, stanowisko Sądu I instancji sprowadzało się do zatem tego, iż Bank (...) S.A. winien wyrazić (niejako „sam sobie”) zgodę na ustanowienie na opróżnionym miejscu hipoteki do wyższej sumy.

W ocenie Sądu Okręgowego takie podejście jest zbyt formalistyczne. Skoro bowiem Bank (...) S.A. we W. oświadczył, iż hipoteka do kwoty 8.784.000 zł wygasła na skutek spłaty wszelkich wierzytelności, wyraził zgodę na jej wykreślenie i jednocześnie oświadczył, że udzielił (...) sp. z o.o. w S. kredytu, którego zabezpieczeniem jest hipoteka do kwoty 9.000.000 zł ustanowiona na miejscu opróżnionym przez wygasłą hipotekę, to takie oświadczenie można uznać za wyrażenie zgody na ustanowienie hipoteki w szerszych granicach niż hipoteka wygasła. Skoro bowiem jedynym wierzycielem hipotecznym z tytułu ujawnionych w KW (...) hipotek jest Bank (...) S.A., to z pewnością jest mu wiadome, iż przysługuje mu uprawnienie o niższym pierwszeństwie niż ustanawiana na opróżnionym miejscu hipoteka. W takiej sytuacji, zdaniem Sądu II instancji, samo oświadczenie banku, złożone dnia 22 stycznia 2013 r., zawiera w sobie - co najmniej dorozumianą - zgodę na ustanowienie takiej hipoteki.

Odnosząc się zaś do zarzutu naruszenia przez Sąd I instancji art. 95 ustawy Prawo bankowe, Sąd Okręgowy uznał, iż dokument przedłożony do wniosku – oświadczenie banku nie mógł stanowić samodzielnej podstawy ustanowienia hipoteki na opróżnionym miejscu.

W ocenie Sądu II instancji, w przypadku ustanowienia hipoteki na opróżnionym miejscu, podstawa wpisu powinna także obejmować oświadczenie właściciela wyrażające taką wolę. Jeżeli bowiem ustanowienie hipoteki następuje na rzecz banku na podstawie art. 95 Prawa bankowego, to poza oświadczeniem wystawionym na podstawie tego przepisu, niezbędne będzie dołączenie do wniosku o wpis dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym obejmującego dyspozycję właściciela nieruchomości opróżnionym miejscem. Wynika to z faktu, że aktualnie brak jest przepisu szczególnego pozwalającego dokonać wpisu w księdze wieczystej na podstawie dokumentu obejmującego dyspozycję właściciela w innej formie, niż co najmniej z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Niewątpliwie rozwiązanie proponowane przez skarżącego, iż dyspozycja właściciela może być sformułowana w dokumencie wydanym na podstawie art. 95 Prawa bankowego, byłoby korzystne z punktu widzenia praktyki, jednakże w istniejącym stanie prawnym można je traktować jedynie jako postulat de lege ferenda.

W świetle powyższych okoliczności apelacja wnioskodawcy podlegała oddaleniu, o czym Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.