Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 lutego 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 18 lutego 2015 r. na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa Syndyka masy upadłości (...) Spółki Akcyjnej w upadłości likwidacyjnej w L.

przeciwko (...) spółce jawnej w S.

o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

z dnia 2 kwietnia 2014 r., sygn. akt VIII GC 328/13

I.  prostuje oczywistą omyłkę pisarską w oznaczeniu strony powodowej w wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z 2 kwietnia 2014 roku w ten sposób, że pomiędzy słowami: (...) i ”Spółki” wpisuje wyraz: „(...)”;

II.  oddala apelację,

III.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 2.700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Halina Zarzeczna Ryszard Iwankiewicz Edyta Buczkowska-Żuk

Sygn. akt I ACa 39/15

UZASADNIENIE

Powód Syndyk masy upadłości (...) Spółki Akcyjnej w upadłości likwidacyjnej w L. wniósł o uznanie czynności prawnej - umowy sprzedaży ½ udziału we własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość oraz przynależnego udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości zawartej w dniu 25 września 2009 r. pomiędzy G. W. a pozwaną (...) spółką jawną w S. - za bezskuteczną wobec powoda oraz nakazanie pozwanej, aby zezwoliła na przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą KW (...), w celu zaspokojenia wierzytelności wynikających z prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 21 października 2008r., I C 617/07. Powód jako podstawę prawną roszczenia wskazał art. 527 § 1 k.c.

Pozwana (...) spółka jawna w S. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na swą rzecz kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwana zanegowała, aby w niniejszym przypadku ziściły się przesłanki skargi pauliańskiej, podkreślając, iż przed zawarciem umowy zostały sprawdzone wpisy w księdze wieczystej nabywanej nieruchomości, czego wyrazem stała się następnie treść tej umowy.

Wyrokiem z dnia 2 kwietnia 2014 r., sygn. akt VIII GC 328/13, Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo.

Rozstrzygnięcie tej treści Sąd pierwszej instancji wydał po dokonaniu ustaleń faktycznych z których wynika, że wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 21 października 2008 r. na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w L. została zasądzona od G. W. kwota 145.336,68 zł z odsetkami i kosztami procesu (sygn. akt I C 617/07). Na podstawie powyższego wyroku w grudniu 2008 r. wszczęte zostało postępowanie egzekucyjne przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Szczecinie S. S. (sygn. akt KM 2020/08). G. W. przysługiwało prawo do ½ własności nieruchomości – budynku przy ul. (...) w S. oraz wieczystego użytkowania działki nr (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Na mocy umowy z dnia 25 września 2009 r. G. W. zbył przysługujący mu udział w prawie własności nieruchomości i użytkowania wieczystego na rzecz pozwanej (...) spółki jawnej w S.. W treści umowy wskazano, że w dziale III księgi wieczystej wpisano ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na udziale ½ części G. W. w sprawach IV KM 263/07, IV KM 1095/07, IV KMS 105/07, KM 574/08 i KM 4087/09, toczących się z wniosku wierzycieli: syndyka masy upadłości Przedsiębiorstwa (...) w P., (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w R., Sądu Rejonowego w M., J. S., B. J. oraz ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu w przedmiocie ogłoszenia upadłości osoby fizycznej, przy czym dłużnik oświadczył, że postępowanie zostało prawomocnie umorzone. G. W. oświadczył również, że prawomocnie umorzone zostały postępowania egzekucyjne w sprawach o sygn. IV KM 263/07 i IV KM 1095/07, powołując się na prawomocne postanowienia komornika sądowego o umorzeniu z dnia 30 grudnia 2008 r. G. W. oświadczył, że w sprawach KMS 8/09 (poprzednio KMS 105/07) oraz KM 2101/09 wpłata kwoty 94.575,51 zł spowoduje umorzenie prowadzonych postępowań, cofnięcie wszystkich dokonanych zajęć oraz anulowanie dokonanych czynności egzekucyjnych. Odnośnie sprawy o sygn. KM 4087/09 wskazał, że wpłata kwoty 41.315,30 zł spowoduje umorzenie prowadzonego postępowania. Na potwierdzenie powyższych okoliczności do umowy przedłożono m. in. pismo komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie R. W. z dnia 25 września 2009 r. dotyczące warunków umorzenia prowadzonych postępowań, cofnięcia wszystkich zajęć oraz anulowania dokonanych czynności egzekucyjnych w sprawach KMS 8/09, KM 947/09 i KM 2101/09 oraz pismo komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie K. K. z dnia 25 września 2009 r. dotyczące warunków umorzonego postępowania w sprawie KM 4087/09 (§4 i 5). Cena została określona na 285.000 zł, przy czym kwota 161.000 zł została zapłacona gotówką. Pozostałą część ceny w wysokości 124.000 zł pozwana spółka wpłaciła do depozytu notariusza. Postanowiono jednocześnie, że kwota ta zostanie wypłacona G. W. najpóźniej w dniu przedłożenia kserokopii prawomocnych postanowień o umorzeniu lub zakończeniu egzekucji w sprawach KMS 8/09, KM 947/09 oraz VIII KM 4087/09 wraz z kserokopią wniosku do Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie o wykreślenie z księgi wieczystej KW nr (...) ostrzeżeń o toczącej się egzekucji w wyżej wymienionych sprawach (§7 ust. 1 i 2). Wskazano także, że w przypadku gdy przed zarejestrowaniem wpływu umowy do Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie wpłynie wniosek o przyłączenie się w nowej sprawie wierzyciela do toczącej się egzekucji z nieruchomości lub wniosek o wpis hipoteki przymusowej, wpłacona do depozytu kwota zostanie wypłacona w następujący sposób: kwotę niezbędną do umorzenia egzekucji lub wykreślenia hipoteki za zgodą G. W. bezpośrednio na rachunek wierzyciela lub organu egzekucyjnego, w terminie dwóch dni roboczych od dnia przedłożenia pisma wierzyciela lub organu egzekucyjnego, z którego będzie wynikała kwota niezbędna do umorzenia egzekucji lub wykreślenia hipoteki, sposób jej zapłaty i zobowiązanie do umorzenia egzekucji lub wykreślenia hipoteki po zapłacie żądanej kwoty, a pozostałą kwotę gotówką G. W. najpóźniej w dniu przedłożenia kserokopii prawomocnego postanowienia o umorzeniu postanowienia o umorzeniu egzekucji lub bezwarunkowej zgody na wykreślenie hipoteki wraz z kserokopią wniosku do Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie o wykreślenie z księgi wieczystej ostrzeżeń o toczącej się egzekucji lub o wykreślenie hipoteki (ust. 3). Przy zawieraniu umowy sprzedaży oraz uzgodnieniach dotyczących warunków transakcji pozwana korzystała z pośrednictwa biura nieruchomości. Pracownicy biura zapoznali się z treścią księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości i informowali pozwaną o wysokości zadłużenia, istniejących zajęciach i danych wierzycieli. To pośrednik przygotowywał schemat działania, kontaktował się z notariuszem i G. W.. Treść księgi wieczystej była weryfikowana bezpośrednio przed zawarciem umowy sprzedaży. Przedstawiciele pozwanej zapoznali się z treścią księgi wieczystej. G. W. nie informował o istnieniu wierzytelności innych podmiotów, poza tymi wskazanymi w akcie notarialnym, pomimo zapytania notariusza.

Następnie Sąd ustalił, że w dniu 25 września 2009 r. pozwana wpłaciła kwotę 94.575,51 zł komornikowi sądowemu przy Sądzie Rejonowym Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie R. W. w tytule wpłaty wskazując sygnatury spraw: KM 947/09, KM 2101/09 i KM 8/09. Należność została uiszczona bezpośrednio przy zawarciu umowy sprzedaży. Postanowieniem z dnia 25 września 2009 r. stwierdzono zakończenie postępowania egzekucyjnego w sprawie sygn. KM 947/09. Z tej samej daty pochodzi postanowienie stwierdzające zakończenie postępowania egzekucyjnego w sprawie o sygn. KMS 8/09. Wobec dokonanej wpłaty zakończone zostało również postępowanie w sprawie egzekucyjnej o sygn. KM 2101/09. W dniu 25 września 2009 r. dokonano wpłaty kwoty w wysokości 41.315,30 zł komornikowi sądowemu przy Sądzie Rejonowym Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie K. K., przy wskazaniu sygnatury akt VIII KM 4087/09. Należność została uiszczona bezpośrednio przy zawarciu umowy sprzedaży. Postanowieniem z dnia 25 września 2009 r. postępowanie egzekucyjne zostało umorzone. Postanowieniem z dnia 9 kwietnia 2008 r. zakończono postępowanie egzekucyjne w sprawie o sygn. akt KM 1095/07 wobec stwierdzenia, że roszczenia wierzyciela zostały wyegzekwowane w całości. W aktach księgi wieczystej nr (...) znalazło się zawiadomienie z dnia 4 czerwca 2009 r., wydane w sprawie KM 5781/09 o zajęciu przez komornika sądowego wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w S. przy ul. (...). Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie postanowieniem z dnia 24 czerwca 2009 r. oddalił wniosek komornika sądowego o wpis ostrzeżenia o toczącej się egzekucji z uwagi na wcześniejsze dokonanie zajęcia.

Wreszcie też Sąd ustalił, że w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego z wniosku (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w L. ustalono, że dłużnik G. W. nie posiada żadnych składników majątku, z których można prowadzić skuteczną egzekucję. W 2010 r. postępowanie egzekucyjne zostało umorzone wobec stwierdzenia bezskuteczności egzekucji.

Ustaliwszy powyższe Sąd pierwszej instancji uznał, że powództwo oparte na art. 527 § 1 k.c. w zw. z art. 131 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze nie zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd ten stwierdził, że strona pozwana niewątpliwe uzyskała korzyść majątkową na podstawie umowy sprzedaży z dnia 25 września 2009 r., zawarcie tej umowy między pozwaną a G. W. nastąpiło z pokrzywdzeniem powoda jako wierzyciela, a dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzyciela, jakim była spółka (...), gdyż w chwili dokonywania czynności prawnej miał wiedzę co do faktu, iż może ona skutkować niemożnością zaspokojenia tego wierzyciela.

Zdaniem Sądu nie została jednak spełniona kolejna przesłanka z art. 527 § 1 k.c., a mianowicie, iż osoba trzecia – pozwana spółka wiedziała, że dłużnik działa z pokrzywdzeniem wierzycieli lub też mogła przy dołożeniu należytej staranności się tego dowiedzieć. To na stronie powodowej spoczywał ciężar wykazania tych okoliczności, a zdaniem Sądu zgromadzone dowody nie pozwalają na postawienie zarzutu posiadania takiej wiedzy czy braku należytej staranności po stronie pozwanej.

W szczególności Sąd podzielił argumenty przedstawione przez pozwaną, iż wystarczające dla dochowania tej należytej staranności było sprawdzenie samych ksiąg wieczystych, natomiast nadmiernym obowiązkiem, nie znajdującym uzasadnienia, byłoby wymaganie od nabywcy sprawdzanie także akt księgi wieczystej, a które to stanowisko znajduje oparcie w wyroku Sądu Najwyższego z 13 października 2006 r. (sygn. akt III CKS 58/06). W ocenie Sądu powołaną przesłankę należy oceniać porównując zachowanie określonego podmiotu z zachowaniem podmiotu, który w danych okolicznościach postępowałby rozsądnie, zgodnie z zasadami współżycia społecznego i uczciwego obrotu. W tym kontekście zapoznanie się z treścią samej księgi wieczystej, która powinna uwzględniać aktualny stan prawny nieruchomości, Sąd ocenił za wystarczające. Wniosek ten Sąd poparł treścią domniemań ustanowionych w art. 3 i 4 w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. jedn. Dz. U. 2013 rok, poz. 707 ze zm.), a także rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ww. ustawy), które odnoszą się do wpisów w księdze wieczystej, a nie do informacji wynikających z akt tej księgi. Nie budzi zaś wątpliwości fakt, że w księdze wieczystej nie wpisano ostrzeżenia o egzekucji toczącej się z wniosku spółki (...).

Nadto, zdaniem Sądu wniosek dotyczący braku świadomości po stronie pozwanej jest uzasadniony także tym, że pozwana spółka działała z pomocą pośrednika nieruchomości. To pośrednik nieruchomości osobiście kontaktował się z dłużnikiem i podejmował czynności mające na celu ustalenie szczegółów i warunków transakcji, zapoznawał się z treścią księgi wieczystej i kontaktował z organami egzekucyjnymi. Pozwana działała zatem w pełnym zaufaniu do pośrednika, zapoznała się również co prawda z treścią wpisów w księdze wieczystej, jednak nie uczestniczyła w ustaleniach ze zbywcą. W ocenie Sądu nie bez znaczenia pozostawała również okoliczność, że umowa została zawarta przed notariuszem. Jest to podmiot wyspecjalizowany w tego rodzaju czynnościach, stąd pozwana mogła uznać, że nie jest wymagana szczególna aktywność z jej strony, a czynności podjęte zarówno przez notariusza jak i pośrednika nieruchomości standardowo przy tego rodzaju transakcjach pozwalają na przyjęcie, że w umowie odzwierciedlono rzeczywisty stan prawny nieruchomości i stan zobowiązań dłużnika.

Sąd również zaznaczył, iż za wnioskiem o tym, że nie można stawiać pozwanej zarzutu braku należytej staranności, przemawiają również postanowienia umowy sprzedaży, a w szczególności treść §7. W akcie notarialnym umieszczono zatem zapis o depozycie (§7 ust. 2 i 3) na wypadek, gdyby po zawarciu umowy sprzedaży okazało się, że istnieją jeszcze inni wierzyciele poza tymi, którzy zostali zaspokojeni bezpośrednio w dniu podpisania aktu notarialnego. Umieszczenie takiego postanowienia w umowie sprzedaży miało z jednej strony stanowić gwarancję dla pozwanej i zabezpieczyć ją przed roszczeniami nieujawnionych dotąd wierzycieli dłużnika. Z drugiej jednak strony miało doprowadzić do sytuacji, w której dłużnik spłaci wszystkich wierzycieli, którzy skierowali egzekucję wobec zbywanej nieruchomości. Podjęcie inicjatywy w celu zawarcia powyższych zapisów w umowie stanowi w istocie zdaniem Sądu przejaw należytej staranności i skrupulatności.

Dodał Sąd, że to spółka (...) nie wykazała się należytą dbałością, starannością w zabezpieczeniu swoich interesów, gdyż po oddaleniu jej wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości postanowieniem z dnia 24 czerwca 2009 r. nie podjęła żadnych czynności zmierzających do przyłączenia się do egzekucji, toczącej się w sprawie o sygn. KM 263/07.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 i art. 108 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wywiódł powód, wnosząc o jego uchylenie i uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania według norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego, w tym art. 527 § 1 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, iż pozwana nie wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia powoda;

2) dokonanie błędnych ustaleń dotyczących stanu faktycznego, który miał wpływ na wynik orzeczenia, a mianowicie, iż:

- pozwana nie miała wiedzy, że dłużnik działa z zamiarem pokrzywdzenia wierzyciela,

- dokonana transakcja sprzedaży nieruchomości przy udziale pośrednika nieruchomości i notariusza stanowi okoliczność zwalniającą pozwanego z zachowania aktów należytej staranności dotyczących weryfikacji sprzedawcy i stanu nieruchomości.

W uzasadnieniu apelacji wskazywano, iż mimo, że Sąd I instancji przywołał orzeczenia sądów potwierdzające stanowisko, że wystarczającym aktem staranności przy zakupie nieruchomości jest sprawdzenie tylko ksiąg wieczystych a nie jej akt, to jednak każdy przypadek należy badać indywidualnie. Zdaniem apelującego w przypadku zwyczajnej sprzedaży nieruchomości te wymogi są wystarczające, ale nie w przypadku gdy sprzedawana nieruchomość była przedmiotem tylu zajęć komorniczych. Z pobieżnej analizy samej treści księgi wieczystej (a nie jej akt) wynika, że z udziałem nieruchomości było podejmowanych kilka postępowań wieczystoksięgowych. Na przestrzeni dwóch lat Sąd prowadził kilkanaście postępowań dotyczących tej nieruchomości, czego znaczna większość dotyczyła właśnie kwestii egzekucji z nieruchomości. Wzmianka o złożonym przez powoda wniosku uwidoczniona została w dziale III księgi wieczystej „prawa, roszczenia i ograniczenia", obok ostrzeżeń o wszczętych egzekucjach. W sytuacji gdy nieruchomość jest przedmiotem czynności egzekucyjnych, to zdaniem powoda za uzasadnione należałoby uznać zbadanie wszystkich zgłoszonych wniosków, a co najmniej zapoznanie się z nimi. Tego typu nieruchomość i transakcja sprzedaży wymagała bowiem większych aktów staranności od pozwanego. Pozwana o ile nie miała wiedzy o faktycznym stanie nieruchomości, to mogła taką wiedzę zdobyć przez analizę chociażby akt księgi wieczystej. Wszystkie wzmianki (oprócz wzmianki o złożonym przez powoda wniosku) zostały do czasu zawarcia umowy sprzedaży rozpoznane przez wpis, przez co istniała możliwość zapoznania się z nimi. Nadto, skarżący wywodził, że ustalenia Sądu I instancji dotyczące kwestii, iż korzystanie z usług biura sprzedaży nieruchomości i notariusza zwalniają pozwaną z obowiązku badania stanu rzeczywistego i prawnego nieruchomości, są nieuzasadnione i sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, co potwierdzają przykłady z judykatury. Powód kwestionował też twierdzenie Sądu I instancji, iż skoro umowa została zawarta przed notariuszem, to nie jest wymagana szczególna aktywność z jej strony.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie w całości oraz zasądzenie solidarnie od powoda na swą rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda okazała się bezzasadna.

Sąd Apelacyjny na wstępie pragnie zaznaczyć, że Sąd Okręgowy w sposób prawidłowy ustalił stan faktyczny w sprawie na podstawie materiału dowodowego przedstawionego przez strony, zgodnie z zasadą kontradyktoryjności. Ustalenia te Sąd odwoławczy w pełni aprobuje i czyni integralną częścią uzasadnienia swojego rozstrzygnięcia, stąd nie ma potrzeby ich powtarzania. Sąd Apelacyjny akceptuje nadto ocenę prawną Sądu Okręgowego, zwłaszcza odnośnie wniosku o charakterze kluczowym dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy na gruncie art. 527 § 1 k.c., iż pozwana spółka nie wiedziała ani przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć o tym, że dłużnik G. W. działał ze świadomością pokrzywdzenia powoda.

Trafnie Sąd pierwszej instancji przyjął brak występowania w rozpatrywanej sprawie omawianej przesłanki skuteczności skargi pauliańskiej, ponieważ także w ocenie Sądu drugiej instancji nie zostało wykazane, aby pozwany kupujący wiedział o tym, że dokonując sprzedaży nieruchomości w dniu 25 września 2009 r. dłużnik działał z pokrzywdzeniem (...) Spółki Akcyjnej w L., a jednocześnie Sąd Okręgowy słusznie uznał, że nabywca dochował aktów staranności w rozumieniu art. 527 § 1 k.c. Należy przy tym przypomnieć, że ciężar udowodnienia omawianej przesłanki spoczywał na wierzycielu (art. 6 k.c.).

Przede wszystkim niezasadny jest więc stawiany w apelacji zarzut, jakoby Sąd Okręgowy miał dokonać błędnych ustaleń dotyczących stanu faktycznego co do tego, iż pozwana nie miała wiedzy, że dłużnik działa z zamiarem pokrzywdzenia wierzyciela. Na okoliczność posiadania przez pozwaną spółkę tego rodzaju pozytywnej wiedzy powód nie przedstawił bowiem żadnego materiału dowodowego i też nic w sprawie nie przemawiało za takim wnioskiem. Znamienne jest tu zresztą, że sam skarżący w uzasadnieniu apelacji tego rodzaju zarzutu nie uargumentował, wskazując co najwyżej na jego zdaniem niedochowanie przez pozwaną należytej staranności wymaganej art. 527 § 1 k.c.

Sąd odwoławczy nie podziela jednak sformułowanego w apelacji i w tym kontekście zarzutu naruszenia ww. przepisu prawa materialnego.

Na tej płaszczyźnie wypadało w pierwszej kolejności zaakcentować, iż apelujący nie zarzucił Sądowi pierwszej instancji naruszenia granic swobodnej oceny dowodów z art. 233 § 1 k.p.c., tym samym aprobując - jako prawidłową - dokonaną przez ten Sąd ocenę materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie.

Jeśli zaś chodzi o same wyprowadzane wnioski prawne, to Sąd odwoławczy zgadza się z zaprezentowanym przez Sąd Okręgowy stanowiskiem, że pozwana dochowała należytej staranności przewidzianej w przepisie art. 527 § 1 in fine k.c. Sąd ten słusznie uzasadniał, że przed zawarciem przedmiotowej umowy sprzedaży z G. W. pozwana zapoznawała się z treścią wpisów zamieszczonych w księdze wieczystej prowadzonej dla nabywanej nieruchomości, a nadto jeszcze w samej treści umowy sprzedaży zostały zawarte postanowienia zabezpieczające wierzycieli już znanych, czyli tych wskazanych w księdze wieczystej, jak również takich, którzy nie byli znani pozwanej i nie zostali ujawnieni w tej księdze wieczystej, ale którzy potencjalnie mogliby jeszcze w międzyczasie zgłosić przystąpienie do egzekucji z ww. nieruchomości. Takie dwie wymienione okoliczności również w ocenie Sądu Apelacyjnego są wystarczające do tego, aby uznać, iż strona pozwana działała z należytą starannością. Brak wiedzy po stronie pozwanej o tym, że (...) Spółka Akcyjna w L. posiada jakąś wierzytelność w stosunku do zbywcy w żadnym razie nie wynikał zatem z zaniedbań tej pozwanej spółki.

Zawarty w art. 527 § 1 k.c. zwrot "należyta staranność" służyć ma możliwości postawienia osobie trzeciej zarzutu niepodjęcia określonych czynności, umożliwiających uzyskanie wiedzy o działaniu dłużnika in fraudem creditoris i tym samym wykazaniu jednej z subiektywnych przesłanek skuteczności skargi pauliańskiej. Tymczasem Sąd Okręgowy ustalił, że pozwana zapoznała się przed dokonaniem przedmiotowej czynności prawnej z treścią księgi wieczystej nr (...), prowadzonej dla nabywanej nieruchomości położonej przy ul. (...) w S., czego zresztą sam apelujący nie kwestionuje. W dacie zawarcia zaskarżonej umowy sprzedaży nie były zaś ujawnione w tej księdze wieczystej żadne ostrzeżenia o nierozpoznanym wniosku, czy o toczącym się z tej nieruchomości postępowaniu egzekucyjnym z udziałem (...) Spółki Akcyjnej w L., w odróżnieniu od sytuacji innych wierzycieli, których roszczenia względem zbywcy zostały ujawnione w księdze wieczystej oraz uwzględnione w treści rzeczonej umowy, w rezultacie której ich wierzytelności zostały zaspokojone z ceny sprzedaży a postępowania egzekucyjne z ich wniosków -umorzone.

Zdaniem Sądu drugiej instancji nie ma przeto uzasadnionych podstaw do stwierdzenia, o co postuluje apelujący powód, że pozwana powinna była podjąć jeszcze dalsze czynności, a to w postaci zapoznania się z aktami księgi wieczystej nabywanej nieruchomości.

Taki wniosek doskonale wpisuje się w kierunek poglądów powszechnie wyrażany w judykaturze (zob. powołany przez Sąd I instancji - wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 października 2006 r., III CSK 58/06, OSNC 2007/9/138; por. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 września 2003 r., II CK 10/02, LEX nr 82277, czy nawet cytowany w apelacji - wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2004 r., II CK 381/02, OSNC 2005/2/37). W przywołanych orzeczeniach Sąd Najwyższy wyraźnie bowiem wiązał dochowanie aktów staranności z okolicznością wcześniejszego zapoznania się przez osobę trzecią – nabywcę nieruchomości z treścią wpisów prowadzonej dla niej księgi wieczystej, a nie z samymi aktami tej księgi wieczystej.

Tego rodzaju stanowisko znajduje z kolei swe uzasadnienie w treści oraz w istocie systemu regulacji prawnych o szczególnym charakterze, zawartych w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.), zwanej dalej „u.k.w.h.”. Co prawda zgodnie z art. 28 u.k.w.h. przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej, a do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości, to jednak wyjątkowość rangi ksiąg wieczystych, przejawiającej się w związanych z nimi domniemaniach i rękojmi, ogranicza się jedynie do treści wpisów zamieszczonych w księdze wieczystej.

Tak więc zgodnie z art. 3 u.k.w.h. domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz że prawo wykreślone nie istnieje. Zgodnie z art. 4 u.k.w.h. przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania. Stosownie do art. 5 u.k.w.h. w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej (a nie aktach księgi wieczystej), a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Na dodatek, w myśl art. 8 u.k.w.h. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Z przytoczonym unormowań prawnych wyraźnie wynika, iż ustawodawca wiąże domniemanie zgodności wpisów, jak i nadrzędność ujawnionego stanu prawnego, z treścią samej księgi wieczystej, a nie zawartością jej całych akt. Przy czym chodzi tu o wpisy, w tym wzmianki, zamieszczone w księdze wieczystej, a nie wykreślone. Z tych względów pozwana wykazała się więc dostateczną przezornością, zbadawszy wcześniej ujawnioną treść wpisów w przedmiotowej księdze wieczystej prowadzonej dla nabywanej nieruchomości oraz wziąwszy pod uwagę ujawnione tam prawa wierzycieli, które były objęte omówionymi domniemaniami i rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Natomiast w żadnym razie nie miała obowiązku zbadać, sięgając do akt ksiąg wieczystych, treści oraz przyczyn wykreślonych wzmianek o wnioskach, w tym o powoływanym przez powoda jego wniosku o wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji, a który został oddalony przez sąd wieczystoksięgowy w czerwcu 2009 r. i wzmianka o nim wykreślona. Ani bowiem w świetle przedstawionych przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ani też z racjonalnych względów, nie sposób konstruować po stronie nabywcy nieruchomości - dla wykazania dochowania należytej staranności w rozumieniu art. 527 § 1 k.c. - obowiązku zapoznania się z treścią akt ksiąg wieczystych, w szczególności w zakresie wpisów wykreślonych, nawet gdy treść księgi wieczystej wskazuje na to, że zbywca posiada kilku wierzycieli. Gdyby przyjmować odmiennie, oznaczałoby to, iż taki nabywca byłby obowiązany prześledzić wszystkich ewentualnych wierzycieli zbywcy z niesprecyzowanego bliżej okresu czasu, patrząc wstecz, okoliczności i przyczyny wykreślenia każdej wzmianki o wniosku, poszukując śladu po ewentualnych innych jeszcze wierzycielach aniżeli aktualnie ujawnieni w księdze wieczystej, mimo że ani domniemania, ani rękojmia wiary publicznej nie obejmują danych zawartych w aktach księgi wieczystej. Stanowiłoby to zaś nałożenie na przyszłego nabywcę nieruchomości nadmiernych obowiązków w stosunku do miary należytej staranności w realiach stosunków gospodarczych i obrotu cywilnego.

Na dodatek, o dochowaniu takiej wymaganej dozy staranności przez pozwaną w niniejszej sprawie świadczy treść zawartej przez nią z dłużnikiem umowy sprzedaży z dnia 25 września 2009 r., w której została przewidziana nie tylko spłata z uiszczonej ceny zbycia wierzycieli ujawnionych w księdze wieczystej według stanu na dzień dokonania sprzedaży, ale także - w jej § 7 ust. 3 - spłata z wpłaconej do depozytu reszty tytułem ceny ewentualnych wierzycieli G. W. nieujawnionych wcześniej w księdze wieczystej, ale którzy przed zarejestrowaniem rzeczonej umowy wystąpiliby do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o przyłączenie się do egzekucji ze sprzedanej nieruchomości. Takie postanowienia umowne stanowią więc wyraz daleko idącej przezorności ze strony pozwanej, gdyby mimo dochowania przez nią należytej staranności okazało się, że istnieją jeszcze jacyś inni wierzyciele zbywcy, poza ujawnionymi w księdze wieczystej, a o których dłużnik nie poinformował nabywcy.

Konstatując powyższe, przy takiej treści umowie sprzedaży, jak w rozpoznawanym przypadku, (...) Spółka Akcyjna w L. uzyskałaby zaspokojenie swego roszczenia, o ile tylko zgłosiłaby w stosownym czasie w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wpis wzmianki o przystąpieniu do wszczętego wcześniej postępowania egzekucyjnego z tej nieruchomości, czego jednak zaniechała. Z kolei pozwana nie miała obowiązku przeprowadzania jakiegoś specjalnego dochodzenia w poszukiwaniu innych potencjalnych wierzycieli zbywcy, skoro sam powód – mimo posiadania ku temu instrumentów prawnych – swojej wierzytelności nie ujawnił w księdze wieczystej prowadzonej dla znanej jemu nieruchomości dłużnika.

W rezultacie za trafioną należało uznać ocenę prawną Sądu Okręgowego, iż pozwanej nie sposób zasadnie zarzucić niedochowania należytej staranności w rozumieniu art. 527 § 1 in fine k.c. Przy tym kwestie związane z zawarciem przedmiotowej umowy sprzedaży przed notariuszem i przy pośrednictwie biura obrotu nieruchomościami miały charakter drugorzędny, zostały przywołane przez Sąd pierwszej instancji jedynie posiłkowo i absolutnie nie przesądzały o zasadniczej ocenie zachowania pozwanej, wynikającej z omówionych powyżej okoliczności i jej działań. W żadnym razie nie oddaje więc rzeczywistości zarzut apelacji, jakoby Sąd ten miał uznać, iż dokonanie transakcji sprzedaży nieruchomości przy udziale pośrednika nieruchomości i notariusza stanowi okoliczność zwalniającą pozwaną z zachowania aktów należytej staranności dotyczących weryfikacji sprzedawcy i stanu nieruchomości. Jakkolwiek nie można generalnie wykluczyć, że powierzenie wykonania czynności osobie, na której ciążą określone obowiązki, może mieć znaczenie z punktu widzenia oceny dochowania należytej staranności, to z pewnością samoistnie nie zwalnia od zachowania aktów staranności przez samą stronę tej czynności. W realiach niniejszej sprawy decydujące znaczenie miała więc podniesiona przez Sąd Okręgowy okoliczność, iż pozwana nie poprzestała na pomocy oraz działaniach podjętych przez notariusza czy pośrednika nieruchomości, lecz oprócz tego sama zapoznała się z treścią księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. Do tego treść przedmiotowej umowy sprzedaży wręcz w nadzwyczajny sposób zabezpieczała interesy ewentualnych innych wierzycieli, którzy ujawniliby się jeszcze przed uregulowaniem w księdze wieczystej nieruchomości nowego stanu prawnego, odzwierciedlającego fakt jej zbycia. Takie postępowanie pozwanej spółki w analizowanym przypadku jak najbardziej stanowi więc zachowanie oczekiwane od osoby postępującej rozsądnie, zgodnie z zasadami współżycia społecznego i uczciwego obrotu.

Z omówionych wyżej względów orzeczenie Sądu pierwszej instancji jako zgodne z prawem musiało się ostać, czego apelacja nie mogła zmienić i stąd na podstawie art. 385 k.p.c. podlegała oddaleniu jako niezasadna, o czym orzeczono w punkcie II sentencji wyroku.

O kosztach postępowania apelacyjnego należnych pozwanej orzeczono w punkcie III sentencji wyroku, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, na podstawie art. 98 § 1 i 3, art. 99 i art. 108 § 1 k.p.c. oraz § 6 pkt 6 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r. poz. 490).

Sąd Apelacyjny działając z urzędu na podstawie art. 350§ 1 i § 3 k.p.c. postanowił sprostować oczywistą omyłkę pisarską, która nastąpiła w oznaczeniu strony powodowej w zaskarżonym wyroku.

SSA H. Zarzeczna SSA R. Iwankiewicz SSA E. Buczkowska-Żuk