Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CK 336/05
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 19 stycznia 2006 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Tadeusz Żyznowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Barbara Myszka
Protokolant Izabela Czapowska
w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Nadleśnictwa J.
przeciwko Gminie N.
z udziałem A. M. jako interwenienta ubocznego po stronie pozwanej
o wydanie nieruchomości,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 19 stycznia 2006 r.,
kasacji interwenienta ubocznego
od wyroku Sądu Okręgowego w O.
z dnia 24 listopada 2004 r.,
oddala kasację.
2
Uzasadnienie
W uwzględnieniu żądania powodowego Skarbu Państwa - Nadleśnictwo J.
Sąd pierwszej instancji nakazał pozwanej Gminie N. by wypowiedziała najemcy
najem lokalu mieszkalnego w N. nr […], opróżniła ten lokal oraz wydała powodowi
nieruchomość zabudowaną o powierzchni 0,2661 ha, stanowiącą działkę
ewidencyjną nr 287/5, położoną w obrębie N., w stanie opróżnionym, oraz orzekł
o kosztach procesu.
Z powołaniem się na podstawę prawną wydanego rozstrzygnięcia
przewidzianą w art. 262 k.c. Sąd orzekający przytoczył, że dnia 10 maja 1993 r.
powodowy Skarb Państwa i Zarząd Miasta N. zawarły umowę dzierżawy spornej
nieruchomości do czasu uzyskania decyzji Ministerstwa Ochrony Środowiska,
Zasobów Naturalnych i Leśnictwa o sprzedaży lub przekazaniu tej nieruchomości
dla pozwanej Gminy, nie dłużej niż na okres 3 lat. W dniu 16 sierpnia 1993 r.
została zawarta na czas nieokreślony umowa najmu tej nieruchomości między
Zespołem Opieki Zdrowotnej w N. a A. M. – mężem inter. ubocznej A.M.. Decyzją z
dnia 17 października 1994 r. Minister Ochrony Środowiska wyłączył z zarządu
Lasów Państwowych m.in. wymienioną działkę, oznaczoną nr ewidencyjnym 287/5
o powierzchni 0,2661 ha położoną w N., przekazał na potrzeby lecznictwa
pozwanej Gminie. Protokół zdawczo – odbiorczy tej działki, na której od 1993 r.
zamieszkiwali małż. A i A. M., został sporządzony dnia 28 listopada 1994 r.
Pozwana Gmina zrzekła się dnia 3 listopada 1993 r. prawa użytkowania
przekazanej jej nieruchomości ponieważ nie była ona wykorzystywana
na wskazany cel leczniczy, o czym powiadomiła powodowy Skarb Państwa.
W uwzględnieniu wniosku Skarbu Państwa Minister Środowiska decyzją z dnia
24 marca 2000 r. pozbawił pozwaną Gminę prawa użytkowania spornej
nieruchomości, stwierdzając iż faktyczne przejęcie tej nieruchomości przez Lasy
Państwowe nastąpi z dniem sporządzenia protokołu zdawczo – odbiorczego
z udziałem stron. Ponieważ żądanie strony powodowej o wydanie spornej
nieruchomości w stanie wolnym i bez lokatorów nie zostało uwzględnione,
do sporządzenia protokołu zdawczo – odbiorczego nie doszło. Zamieszkujący na
tej nieruchomości małżonkowie A i A. M. przysługujące im spółdzielcze
3
własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego położone w O. darowali - umową z
dnia 22 maja 2000 r. – córce M. M. A. M. zmarł 31 października 2001 r. Na
spornej nieruchomości zamieszkuje interwenientka uboczna A. M., która w okresie
zimowym wyjeżdża do swojej córki M. M. Podczas jej nieobecności sporną
nieruchomością opiekuje się R. L. - narzeczony M. M., który - od śmierci A. M. -
zamieszkuje na tej nieruchomości.
Sąd Okręgowy zmienił - zaskarżony przez pozwaną Gminę i inter. A. M. –
wyrok i nakazał tejże pozwanej Gminie N. aby opróżniła i wydała powodom
Skarbowi Państwa Nadleśnictwu J. zabudowaną nieruchomość o powierzchni
0,2661 ha stanowiącą działkę ewidencyjną nr 287/5 położoną w obrębie N. i zniósł
wzajemnie między stronami koszty procesu. Potwierdzając zasadność przyjętej
podstawy prawnej przewidzianej w art. 262 k.c. Sąd Okręgowy stwierdził, że
obciążający pozwaną Gminę obowiązek wydania rzeczy – w myśl tego przepisu –
„... winna ona zrealizować w sposób, jaki sama uzna za stosowny.”
Kasację wniosła interwenientka uboczna A. M. Skarżąca z powołaniem się
na obie postawy przewidziane w art. 3931
k.p.c. (według jego numeracji i brzmienia
obowiązującego w chwili wydania zaskarżonego wyroku) zarzuciła:
I. naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:
1. art. 254 k.c. i 262 k.c. poprzez błędną ich wykładnię i niewłaściwe
zastosowanie w niniejszej sprawie związku z :
2. art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów ......, poprzez niewłaściwe zastosowanie go w niniejszej
sprawie,
3. art. 690 k.c. poprzez niezastosowanie go w niniejszej sprawie,
- poprzez przyjęcie, iż właściciel nieruchomości może żądać jej wydania
w stanie opróżnionym od użytkownika, nawet jeżeli do tej nieruchomości
przysługują osobom trzecim prawa wynikające z umowy najmu, podlegające
ochronie na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów oraz art. 690 k.c.
II. Nadto skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów postępowania tj. art. 233
§ 1 k.p.c. oraz 386 § 6 k.p.c. poprzez niezastosowanie ich w niniejszej sprawie,
4
polegające na niewyjaśnieniu praw interwenienta ubocznego, pomimo oceny
prawnej wyrażonej przez Sąd Okręgowy w O. - Wydział I Cywilny w wyroku z dnia
12 grudnia 2001 r. nakazującego uwzględnienie zasad z ustawy z dnia
21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (Dz.U. Nr 71, poz. 733), oraz
nierozpoznanie zarzutu naruszenia normy art. 5 k.c. interwenienta ubocznego co do
przyznania powodowi uprawnienia do żądania wydania opróżnionego lokalu,
w sytuacji, gdy nadużył on swych praw podmiotowych wprowadzając stronę
pozwaną w błąd o charakterze istotnym, oraz gdy prawa powoda pozostają
w konflikcie z prawami interwenienta ubocznego, wynikającymi z przepisów
szczególnych w stosunku do art. 262 k.c., w związku z naruszeniem art. 81 k.p.c.
poprzez nieuwzględnienie jego skutków w stosunku do interwenienta ubocznego,
co miało istotny wpływ na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia.
W uzasadnieniu kasacji skarżąca – z odwołaniem się do obowiązującego
porządku prawnego, w tym - postanowień art. 20, 21, 64, 75 i 76 Konstytucji RP
i wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 stycznia 2000 r., P 11/99 (OTK 2000
nr 1, poz. 3) dowodziła, że zarówno prawo własności, jak i prawo najmu, kolidujące
ze sobą w sprawie o rozwiązanie najmu, podlegają ochronie konstytucyjnej,
co obligowało Sąd orzekający do ustalenia, iż sporny lokal jest niezbędny
wynajmującemu i zarazem nie jest niezbędny najemcy.
Wskazując na powyższe skarżąca wnosiła o:
1) zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa,
2) zasądzenie od powoda na rzecz interwenienta ubocznego zwrotu
kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego
w postępowaniu kasacyjnym wg norm przepisanych oraz za wszystkie
instancje wg załączonego spisu kosztów.
Powodowy Skarb Państwa wnosił o oddalenie kasacji z zasądzeniem
kosztów procesu za instancję kasacyjną.
Sąd Najwyższy – po uwzględnieniu postanowień art. 3 ustawy z dnia
22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy kodeks postępowania cywilnego ...
(Dz.U. z 2005 r., Nr 13, poz. 98) zważył, co następuje:
5
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U.
z 2005 r., Nr 31, poz. 266 – dalej powoływana przy pomocy skrótu u.o.p.l.) została
uchwalona w wykonaniu obowiązku określonego w art. 75 ust. 2 Konstytucji
stanowiącym, że ochronę praw lokatorów określa ustawa. Stała się zatem
instrumentem prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb
mieszkaniowych obywateli i przeciwdziałaniu bezdomności (ust. 75 ust. 1
Konstytucji). Podkreślona także w kasacji, ranga i rola społeczna tej ustawy wynika
stąd, iż prawo, którego przedmiotem jest mieszkanie, służy zaspokojeniu jednej
z elementarnych potrzeb człowieka i dlatego ma szczególne znaczenie tak dla
uprawnionego, jak i całego społeczeństwa. Ustawowa – o charakterze szczególnym
– ochrona praw lokatorów została ukształtowana inaczej niż ochrona innych niż
własność praw majątkowych, których przedmiotem nie jest mieszkanie. Z chwilą
ustawowego określenia praw przysługujących lokatorowi, objęte są one pojęciem
praw majątkowych, zawartym w art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji, co skłoniło skarżącą
do przedstawienia obszernych wywodów istotę których można ująć jako wykazanie
relacji w jakiej pozostaje własność i uzyskane przez skarżącą Alicję Miernik prawo
majątkowe oraz określenie nieprzekraczalnych granic ochrony własności.
W wypadku kolizji między prawami podmiotowymi wskazanymi w art. 64 ust. 1 i 2
Konstytucji jest ona rozstrzygana na rzecz własności, jako prawa o najpełniejszej
treści wskazanego w Konstytucji. Bezskuteczne jest powoływanie się na art. 690
k.c. w stosunku do powodowego Skarbu Państwa, któremu przysługuje, sprzed
daty powstania najmu silniejsze prawo własności. Natomiast zdaniem składu
orzekającego Sądu Najwyższego rozstrzygnięcie kasacji nie wymaga rozważania
granic ochrony, własności którą wyznacza zakaz naruszenia istoty własności oraz
poszanowania zasady proporcjonalności (art. 31 ust. 3 i 64 ust. 3 Konstytucji).
Na gruncie omawianej ustawy o.p.l. wynajmujący nie został w jakiś
szczególny sposób zdefiniowany, co stwarza możliwość przyjęcia znaczenia
w jakim on występuje w k.c. Wynajmującym jest osoba, która zobowiązuje się
oddać najemcy lokal do używania. Ponieważ umowa najmu nie należy
do czynności prawnych rozporządzających, lecz do zobowiązujących, do jej
ważności nie jest konieczne, aby wynajmującemu przysługiwało prawo własności
6
bądź jakiekolwiek inne do wynajmowanego lokalu. Ustalenie, kto jest
wynajmującym, ma znaczenie ze względu na jego odpowiedzialność wobec
najemcy za mogące wystąpić zakłócenia, polegające na działaniach faktycznych
lub na podnoszeniu roszczeń prawnych ze strony osób trzecich. Niewykonanie
przez wynajmującego ciążących na nim obowiązków może spowodować jego
odpowiedzialność odszkodowawczą na zasadach ogólnych według przepisów
o wykonywaniu zobowiązań wynikających z umów. Nadto w art. 664 k.c.
przewidziana została odpowiedzialność wynajmującego z rękojmi za wady fizyczne
i prawne rzeczy najętej. Odpowiedzialność ta została ukształtowana na takich
samych zasadach jak w przypadku rękojmi sprzedającego za wady rzeczy
sprzedanej. Zostaje wyłączona tylko w przypadku wiedzy najemcy o istnieniu wad
lokalu w chwili zawierania umowy (art. 664 § 3 k.c.). Umowa z dnia 16 sierpnia
1993 r. stanowiąca podstawę istnienia stosunku najmu, stanowi że wynajmującym
lokal położony w budynku użytkowanym na sporej nieruchomości był Zespół Opieki
Zdrowotnej w Nidzicy. Z niekwestionowanych zaś ustaleń Sądów obu instancji
wynika, że pozwana Gmina otrzymując sporną nieruchomość w użytkowanie
decyzją z dnia 17 października 1994 r. była już dzierżawcą tej nieruchomości
związaną z lokatorem umową najmu zawartą dnia 16 sierpnia 1993 r. Pozwana –
jak to stwierdziły Sądy orzekające – otrzymała sporną nieruchomość w użytkowanie
z własnym lokatorem. Nie rozstrzygając o charakterze prawnym więzi łączącej
Zespół Opieki Zdrowotnej w Nidzicy z pozwaną Gminą, należy stwierdzić,
że przytoczone bezsporne ustalenia wykluczają możliwość uznania powodowego
Skarbu Państwa za stronę tej umowy. Ta okoliczność jest istotna dla
rozstrzygnięcia o zasadności kasacji. W myśl bowiem wprowadzonej w ustawie
o.p.l. definicji właściciela (art. 2 ust. 1 pkt 2) pojęcie to obejmuje wynajmującego lub
inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania
lokalu. Właścicielem w rozumieniu powołanego przepisu jest także - jak trafnie
wskazuje się w literaturze przedmiotu – najemca podnajmujący lub użyczający
lokal, członek spółdzielni mieszkaniowej dysponujący spółdzielczym prawem
do lokalu mieszkalnego, jeżeli pozostaje z inną osobą (lokatorem) w stosunku
prawnym stwarzającym jej tytuł prawny do używania lokalu, a nawet osoba, której
do wynajętego przez nią lokalu nie przysługuje żaden tytuł prawny. Stosunek najmu
7
powstanie bowiem także wtedy, gdy wynajmującemu nie będzie przysługiwało
żadne prawo do lokalu oddanego najemcy. Niewątpliwym jest, że pojęcie
właściciela w świetle omawianej ustawy o.p.l. zostało zdefiniowane w oderwaniu od
pojęcia własności wynikającego z art. 140 k.c. Właścicielem w rozumieniu tej
ustawy może być – jak to wskazano – osoba, której nie przysługuje jakikolwiek tytuł
prawny. Zasadnie zatem Sądy obu instancji nie ustalały, jakie prawo do lokalu
mieszkalnego usytuowanego w budynku znajdującym się na spornej
nieruchomości, przysługiwało Zespołowi Opieki Zdrowotnej w N. Powodowy Skarb
Państwa jako właściciel całej spornej nieruchomości w rozumieniu art. 140 k.c. nie
miał żadnego wpływu na treść ukształtowanego najmu lokalu. Podstawa prawna
uwzględnienia żądania strony powodowej (art. 262 k.c.) nie może być –
w okolicznościach tej sprawy – zasadnie kwestionowana. Ciężar realizacji
postanowień ustawy o.p.l. przewidujących szczególną, czy też wzmożoną ochronę
praw lokatora ponosi wynajmujący co czyni bezzasadnymi zarzuty kasacji
zmierzające do wykazania naruszenia art. 11 ust. 10 tej ustawy. Ustanowione
zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz cel zawartych w omawianej ustawie
unormowań mogą być rozważane oraz stosowane w sporze między stronami
umowy najmu. Tak ukształtowana sytuacja najemcy nie traci wymiaru
konstytucyjnego. Nie może ona być rozpatrywana i oceniana w oderwaniu od
ogólnych wskazań zawartych w art. 75 oraz 76 Konstytucji. Najem lokalu
mieszkalnego stanowi inne prawo majątkowe w rozumieniu art. 64 ust. 1 Konstytucji
(por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 czerwca 1999 r. K 34/98 – OTK ZU
1999, nr 4, poz. 94). Może zatem dojść – między stronami umowy najmu – do konfliktu
praw obligacyjnych należących do tej samej konstytucyjnej kategorii, a więc do innych
niż własność praw majątkowych (art. 64 ust. 1 Konstytucji).
Związanie oceną prawną, w sposób i w zakresie przewidzianym w art. 386 § 6
k.p.c., którego naruszenie zarzuca skarżąca, odnosi się zawsze do pewnego stanu
faktycznego, który stanowił podstawę subsumcji pod konkretny przepis prawa
materialnego. Zebrany – po uchyleniu przez Sąd Okręgowy wyroku Sądu
pierwszoinstancyjnego oddalającego powództwo – materiał dowodowy nie pokrywa się
z materiałem dowodowym stanowiącym podstawę wyrażonej przez Sąd drugiej
instancji oceny prawnej. W następstwie włączenia do podstawy faktycznej nowych
8
elementów, także ustalenia faktyczne, stanowiące podstawę orzeczeń Sądów obu
instancji, nie pokrywają się. Nie zachodzi zatem zarzucane naruszenie art. 386 § 6
k.p.c. do którego odwołał się Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego
orzeczenia. Skarżąca poza sformułowaniem zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c.
nie wskazała wadliwości mogących ten zarzut uzasadniać, w szczególności aby
Sąd orzekający postąpił w sposób niezgodny z dyspozycją powołanego art. 233 §
1 k.p.c. Wskazywana w kasacji norma art. 5 k.c. ma charakter wyjątkowy i może
być zastosowana po wykazaniu istnienia okoliczności wyjątkowych po stronie
osoby, której interes jest zagrożony wykonaniem prawa podmiotowego przez inną
osobę, co – wbrew twierdzeniu kasacji – nie zostało wykazane w rozpoznawanej
sprawie.
Z powyższego wynika, że skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych
podstaw a zaskarżone orzeczenie pomimo, iż w końcowym fragmencie skrótowego
uzasadnienia zawiera nie w pełni zrozumiałe sformułowania, niemożliwe
do wyeliminowania także na podstawie konfrontacji oryginału uzasadnienia
z maszynopisem, w ostatecznym wyniku odpowiada prawu (art. 39312
k.p.c.).
O żądanych kosztach procesu za instancję kasacyjną orzeczono na podstawie art.
39319
, 391 § 1 w zw. z art. 108 § 1, 98 § 1 i 3 oraz 99 k.p.c. (według ich numeracji
i brzmienia obowiązującego w chwili wydania zaskarżonego orzeczenia).