Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 19/14
UCHWAŁA
Dnia 14 maja 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Jacek Gudowski (przewodniczący)
SSN Krzysztof Strzelczyk
SSN Maria Szulc (sprawozdawca)
Protokolant Katarzyna Bartczak
w sprawie z powództwa K. C.-K.
przeciwko Skarbowi Państwa - Wojskowej Agencji Mieszkaniowej Oddziałowi
Regionalnemu w W.
o ustalenie,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 14 maja 2014 r.
zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w W.,
postanowieniem z dnia 20 grudnia 2013 r.
"Czy wypowiedzenie jednemu ze współwłaścicieli samodzielnego
lokalu mieszkalnego całej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
o wartości odpowiadającej udziałowi we współużytkowaniu
wieczystym działki jako prawa związanego z własnością lokalu odnosi
skutek w stosunku do pozostałych współwłaścicieli lokalu będących
współużytkownikami wieczystymi?
a jeśli nie:
czy w tej sytuacji opłata powinna być wypowiedziana każdemu ze
współwłaścicieli lokalu w całej wysokości, czy w części
odpowiadającej jego udziałowi we współwłasności lokalu?"
podjął uchwałę:
Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego związanego
z prawem własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego
powinna być wypowiedziana w całości wszystkim
współwłaścicielom tego lokalu (art. 78 ust. 1 ustawy z dnia
2
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst:
Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).
3
UZASADNIENIE
Sąd Rejonowy w W. wyrokiem z dnia 14 grudnia 2012 r. ustalił, że
aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest uzasadniona w wysokości
1683,70 zł oraz oddalił powództwo w pozostałej części.
Sąd Okręgowy w W. rozpoznając apelację powódki, w której zarzuciła, że w
dacie złożenia sprzeciwu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie był
jeszcze ustalony krąg spadkobierców i wyłącznym właścicielem mieszkania została
dopiero na mocy umowy darowizny z dniem 20 maja 2010 r., powziął poważne
wątpliwości i przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia przedstawione
na wstępie zagadnienie prawne.
Wskazał, że w dacie dokonania przez Skarb Państwa wypowiedzenia
wysokości opłaty rocznej, udział 16,23 % w użytkowaniu wieczystym gruntu
związany był z prawem własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego,
którego współwłaścicielami po 1/3 części była powódka oraz pozostali
spadkobiercy pierwotnych właścicieli. Oświadczenie o wypowiedzeniu zostało
doręczone wyłącznie powódce i tylko ona była stroną postępowania
administracyjnego przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym oraz
postępowania sądowego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Rozważania prowadzące do rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego
rozpocząć należy od stwierdzenia, że poza nimi pozostają problemy prawne
związane ze sposobem spełnienia świadczenia w postaci opłaty rocznej z tytułu
wieczystego użytkowania przez współużytkowników wieczystych będących
współwłaścicielami samodzielnego wyodrębnionego lokalu mieszkalnego.
Rozróżnić trzeba bowiem aktualizację opłaty rocznej, czyli zmianę treści
zobowiązania w części dotyczącej wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości
w zakresie udziału w wieczystym użytkowaniu i wykonanie już ustalonego
zobowiązania przez współużytkowników wieczystych. Bez znaczenia dla
rozstrzygnięcia pozostają więc podniesione przez Sąd Okręgowy kwestie
analogicznego stosowania art. 207 k.c. w zakresie rozliczeń z tytułu opłaty rocznej
i podzielności lub niepodzielności tej opłaty, która nie ma związku z zagadnieniem
niepodzielności udziału w prawie wieczystego użytkowania.
4
Artykuł 238 k.c. nakłada na użytkownika wieczystego obowiązek uiszczania
opłaty rocznej. Wysokość opłaty jest ustalana umownie pomiędzy właścicielem
nieruchomości (Skarbem Państwa albo jednostką samorządu terytorialnego)
i użytkownikiem wieczystym, jej aktualizacja następuje bądź w drodze umowy, bądź
w drodze postępowania uregulowanego w art. 78 – 81 u.g.n., zaś jej wymiar
określają dwa czynniki – cena nieruchomości i stawka procentowa. Wypowiedzenie
wysokości opłaty rocznej jest jednostronną czynnością prawa cywilnego właściciela
gruntu i zostaje dokonane poprzez złożenie wieczystemu użytkownikowi
oświadczenia woli zgodnego z wymogami określonymi w art. 78 § 1 u.g.n.
Użytkowanie wieczyste może przysługiwać danemu podmiotowi w całości albo być
przedmiotem współużytkowania w częściach ułamkowych i wówczas każdego ze
współużytkowników łączy z właścicielem odrębny stosunek prawny. W tym drugim
wypadku, oświadczenie o wypowiedzeniu opłaty rocznej odpowiadającej ich
udziałowi we współużytkowaniu musi być złożone wszystkim współużytkownikom, bo
odnosi skutek tylko wobec jego adresata.
Problem pojawia się natomiast w sytuacji, w której wyodrębniony lokal
w budynku na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym pozostaje we
współwłasności ułamkowej kilku osób. W razie wyodrębnienia własności lokali przez
użytkownika wieczystego prawo użytkowania wieczystego jest objęte wspólnością
ułamkową a właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako
prawo związane z własnością lokalu, a więc udział ten służy również w zakresie
prawa do gruntu (art. 4 ust. 3 i art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903; dalej u.w.l.). Przedmiotem
wspólności współwłaścicieli lokalu są dwie wspólności ułamkowe – we
współwłasności lokalu i w udziale w prawie użytkowania wieczystego (nieruchomości
wspólnej). Za utrwalone uznać należy stanowisko Sądu Najwyższego, że w takim
wypadku obowiązuje zasada jedności udziału w prawie wieczystego użytkowania, co
oznacza, że udział ten nie ulega podziałowi w taki sposób, że każdemu ze
współwłaścicieli przysługuje odrębny udział w nieruchomości wspólnej lecz
każdemu z nich przysługuje udział w udziale wieczystego użytkowania stosownie do
posiadanych udziałów we współwłasności lokalu (uchwały Sądu Najwyższego z dnia
3 października 2003 r., III CZP 65/03, OSNIC z 2004 r., nr 12, poz. 189, z dnia
5
14lipca 2005 r., III CZP 43/05, OSNIC z 2006 r., nr 6, poz. 98, z dnia 12 grudnia
2012 r., III CZP 82/11, ISNIC z 2013 r., nr 6, poz. 75). Współwłaściciele mają więc
udział nie w prawie użytkowania wieczystego ale w udziale prawa użytkowania
wieczystego i w tym zakresie każdy z nich jest współużytkownikiem wieczystym.
Opłata za wieczyste użytkowanie jest ustalana w odniesieniu do konkretnego,
określonego procentowo, udziału w wieczystym użytkowaniu związanym z prawem
własności odrębnej nieruchomości jaką jest wyodrębniony lokal. Jest to jedna opłata
roczna dla tego udziału, a nie dla poszczególnych udziałów współwłaścicieli lokalu
w tym udziale. Na etapie ustalania wysokości opłaty nie ma znaczenia sposób w jaki
współwłaściciele będą spełniać świadczenie, a więc czy jest ono podzielne czy nie
i jakie udziały im przysługują. Nie może ulegać wątpliwości, że skoro art. 238 k.c.
nakłada obowiązek uiszczania opłaty na użytkownika wieczystego a art. 78 § 1 u.g.n.
nakazuje dokonać wypowiedzenia jej wysokości również użytkownikowi wieczystemu,
to złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu całej opłaty dotyczy każdego użytkownika
wieczystego, niezależnie od tego czy służy mu samodzielnie prawo do udziału
w użytkowaniu wieczystym związanym z danym lokalem, czy też wspólnie,
w częściach ułamkowych z innymi współwłaścicielami lokalu. Współwłaściciele
wyodrębnionego lokalu, którym służą udziały w udziale prawa wieczystego
użytkowania są bowiem „użytkownikiem wieczystym” w rozumieniu art. 78 § 1 k.p.c.
Dodatkowo stanowisko powyższe wspiera argument, że złożenie przez
jednego ze współwłaścicieli lokalu wniosku wszczynającego postępowanie
administracyjne o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona nie stanowi
czynności zachowawczej, o której mowa w art. 209 k.c. Koniecznym warunkiem
uczestniczenia przez współużytkownika w postępowaniu sądowym w sprawie
o ustalenie wysokości opłaty rocznej jest uprzednie wyczerpanie postępowania
administracyjnego przed samorządowym kolegium odwoławczym (postanowienie
Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2011 r., III CZP 3/11, OSNC z 2011 r., nr 12,
poz. 138). Prawo do ochrony prawnej i prawo do sądu może zapewnić wyłącznie
doręczenie wszystkim współwłaścicielom oświadczenia o wypowiedzeniu
zawierającego informacje i pouczenie wymagane przez art. 78 ust. 1 u.g.n.
Zasada jedności udziału w nieruchomości wspólnej sprzeciwia się przyjęciu
poglądu zaprezentowanemu przez Sąd Okręgowy, że oświadczenie
6
o wypowiedzeniu opłaty powinno być złożone każdemu ze współwłaścicieli
wyodrębnionego lokalu w części odpowiadającej ich udziałom we współwłasności
lokalu. Prowadziłoby to do niedopuszczalnej sytuacji, w której w zależności
od aktywności poszczególnych współwłaścicieli, w ramach jednego udziału
w prawie użytkowania wieczystego mogłoby dojść do zróżnicowania części jednej
opłaty ustalonej dla tego udziału. Przyjęte rozstrzygnięcie zapobiega takiej
możliwości, bo mimo braku współuczestnictwa koniecznego współwłaścicieli
w postępowaniu sądowym o ustalenie wysokości opłaty rocznej i braku
rozszerzonej prawomocności materialnej wyroku w tej sprawie, orzeczenie dotyczyć
będzie całości opłaty rocznej ustalonej dla udziału w prawie użytkowania wieczystego
związanego z prawem współwłasności w częściach ułamkowych wyodrębnionego
lokalu.
Na marginesie jedynie zaznaczyć trzeba, że powyższe rozważania nie
odnoszą się do wypadku, gdy prawo własności wyodrębnionego lokalu jest
przedmiotem współwłasności łącznej.
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie
prawne jak w uchwale.