Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powód M. D. wniósł do Sądu Rejonowego w Inowrocławiu VII Zamiejscowego Wydziału Cywilnego z siedzibą w Mogilnie pozew przeciwko S. O. o zapłatę kwoty 7.589,69 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 2 września 2012 roku do dnia zapłaty i kosztami postępowania. W uzasadnieniu pozwu powód podał, że z pozwanym łączyła go umowa najmu lokalu położonego w S. przy ul. (...), którą powód wypowiedział w dniu 14 maja 2012r. Powód wskazał, że przyczyną wypowiedzenia umowy najmu była utrudniona współpraca z pozwanym polegająca na niedbałym wykonywaniu obowiązków przez zarządców nieruchomością, bardzo zły stan techniczny nieruchomości i brak inicjatywny pozwanego w kwestii remontu nieruchomości. Powód wskazał, że w chwili wynajmu lokalu lokal był w stanie co najmniej złym i np. okna wymagały koniecznej wymiany, mimo iż w protokole zdawczo- odbiorczym lokalu zostały one określone jako dobre. Powód wskazał, że poniósł koszty nakładów koniecznych na lokal oraz ulepszeń w łącznej kwocie 13.250 zł i składały się na nie wymiana okien, drzwi, złożenie tynków ściennych i podłóg, instalacji wodnej i gazowej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami oraz wyposażenie kuchni i łazienki. Powód podał również, że pozwany ustnie wyrażał zgodę na przeprowadzenie powyższych remontów. Po zakończeniu okresu najmu powód zdemontował centralne ogrzewanie wraz z grzejnikami i zażądał od pozwanego zwrotu poniesionych kosztów związanych z nakładami koniecznymi i ulepszeniami. Powód wskazał, że wymiana okien w wynajmowanym lokalu była konieczna, gdyż stare okna były bardzo nieszczelne, szyby w nich umocowane były w bardzo delikatny sposób dając wrażenie nietrwałości. Powód wskazał, że na dochodzoną pozwem kwotę składa się: kwota 3.000 zł tytułem zwrotu kaucji, jaką powód wpłacił pozwanemu w chwili zawarcia umowy najmu oraz kwota 4.589,69 zł z tytułu wymiany okien.

W odpowiedzi na pozew pozwany S. O., reprezentowany w sprawie przez profesjonalnego pełnomocnika będącego radcą prawnym, wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów postępowania. Pozwany potwierdził fakt zawarcia z powodem umowy najmu lokalu mieszkalnego, wskazał że zgodnie z zawartą umową wszelkie adaptacje i ulepszenia w lokalu wymagały pisemnej zgody wynajmującego. Pozwany zaprzeczył, by wyrażał zgodę powodowi na wymianę okien i drzwi w lokalu, zaprzeczył również temu, by powód wyznaczył mu termin do wyrażenia takiej zgody. Ponadto pozwany wskazał, iż w protokole zdawczo- odbiorczym, który powód podpisał w chwili zawarcia umowy, stan drzwi i okien w lokalu został określony jako dobry, stąd też nakłady jakie powód poniósł na ich wymianę nie są nakładami koniecznymi. W ocenie pozwanego wszelkich ulepszeń lokalu powód dokonał bez jego zgody, działając na własne ryzyko. Pozwany w piśmie procesowym z dnia 12 grudnia 2013r. podtrzymał stanowisko wyrażone w odpowiedzi na pozew, wskazując dodatkowo, że powód nie wykazał, by wpłacał pozwanemu kaucję przy wynajmie lokalu.

Powód w piśmie procesowym z dnia 07 stycznia 2014r. rozszerzył powództwo i wniósł o zasądzenie od pozwanego dodatkowo kwoty 1.822,69 zł tytułem zwrotu części pozostałych kosztów związanych z nakładami koniecznymi poniesionymi na remont kuchni wraz z wymianą drzwi oraz remont łazienki. W uzasadnieniu tego pozwu powód podał, że na podstawie posiadanych faktur i paragonów stwierdził, że powyższe koszty opiewają na kwotę 1.822,69 zł, jednakże stanowią jedynie część poniesionego wkładu w remont. W trakcie przesłuchania powód wskazał, że na kwotę 1.822,69 zł składa się kwota 600 zł tytułem kosztów zakupu drzwi wejściowych, natomiast pozostałą kwotę stanowi koszt zakupu materiałów i robocizna wuja powoda M. R..

W odpowiedzi na rozszerzenie powództwa pozwany wniósł o jego oddalenie, wskazując, że powód nie posiadał zgody pozwanego na przeprowadzenie remontu wynajmowanego lokalu a także wskazując, że powód w żaden sposób nie wykazał, iż poniesione nakłady na remont są nakładami koniecznymi.

Wyrokiem z dnia 26 maja 2014 roku, o sygn. akt VII C 206/13, Sąd Rejonowy w Inowrocławiu, VII Zamiejscowy Wydział Cywilny w Mogilnie oddalił powództwo (pkt 1) oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 1.217 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 2).

Sąd Rejonowy rozpoznający niniejszą sprawę w I instancji, oparł swoje rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie, na następujących ustaleniach faktycznych.

Powód M. D. w dniu 20 września 2008r. zawarł z pozwanym S. O. umowę najmu lokalu nr (...) stanowiącego własność pozwanego, położonego w S. przy ul. (...), składającego się z dwóch pokoi, łazienki, kuchni oraz spiżami o łącznej powierzchni 51 m ². Strony umowy ustaliły w § 7 umowy, że wszelkie adaptacje i ulepszenia przedmiotu wynajmu wymagają pisemnej zgody wynajmującego. W chwili zawierania umowy najmu powód podpisał protokół zdawczo - odbiorczy wynajmowanego lokalu, w którym stwierdzono m. in. że okna i drzwi w lokalu są w stanie dobrym. W chwili zawierania umowy przez strony administratorem nieruchomości, w której znajdował się wynajmowany lokal był M. G.. Powód w chwili zawierania umowy wpłacił M. G. kwotę 3.000 zł.

W chwili zawierania umowy lokal wymagał wymalowania, ściany miały dziury w tynkach i przy ościeżnicach, podłogi wymagały wymiany, w niektórych pomieszczeniach brakowało włączników prądu.

W 2010 roku powód dokonał wymiany pięciu okien w zajmowanym lokalu oraz drzwi wejściowych. Koszt wymiany stolarki okiennej wynosił 4.750 zł. Powód nie zwracał się pisemnie do pozwanego o wyrażenie zgody na wymianę okien i drzwi wejściowych. Ponadto powód w wynajmowanym lokalu wymienił instalację gazową, uzupełnił instalację centralnego ogrzewania, wymienił podłogi i położył tynki na ścianach, ponadto wyposażył kuchnię i łazienkę. Powód nie zwracał się pisemnie do pozwanego o wyrażenie zgody na przeprowadzenie powyższych remontów.

Pozwany nie wyrażał zgody na piśmie na jakiekolwiek remonty wynajmowanym lokalu.

Pismem z dnia 14 maja 2012r. powód wypowiedział pozwanemu zawartą umowę najmu z zastosowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia. Jako przyczynę wypowiedzenia powód podał brak należytej współpracy z pozwanym i osobami zarządzającymi nieruchomością a także brak porozumienia w kwestii zwrotu powodowi nakładów, jakie poniósł na wynajmowany lokal. Powód wraz z rodziną opuścił lokal pozwanego. Opuszczając lokal powód zdemontował zakupione przez siebie grzejniki do centralnego ogrzewania oraz piec. Powód wezwał pozwanego do zwrotu nakładów, jakie poniósł na wynajmowany lokal, jednakże pozwany odmówił zapłaty.

Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o dowody z dokumentów, zeznań świadków oraz zeznań stron postępowania.

W ocenie Sądu dowody z dokumentów są całkowicie wiarygodne, brak jest podstaw do przypuszczenia, że ich treść jest sprzeczna z rzeczywistym stanem prawnym. Dowody te nie budziły żadnej wątpliwości Sądu i w toku postępowania nie były kwestionowane przez żadną ze stron.

Zeznania świadka M. G. Sąd ocenił jako wiarygodne i znajdujące potwierdzenie w przeprowadzonych dowodach z dokumentów oraz zeznań świadka A. O. i wiarygodnej części zeznań stron postępowania. Świadek między innymi potwierdził, że w imieniu pozwanego zawierał umowę z powodem i przyjął od powoda kwotę 3.000 zł. Powód twierdził, iż powyższa kwota stanowiła kaucję, którą pozwany winien mu zwrócić, jednakże świadek zeznał, że powyższa kwota stanowiła odstępne i że jedynie odstępne, a nie kaucję pozwany przyjmował od swoich lokatorów.

Jako wiarygodne Sąd ocenił również zeznania świadków A. O. i W. S.. Zeznania te znajdują potwierdzenie w innych wiarygodnych dowodach zgromadzonych w sprawie.

Zeznania stron postępowania są wiarygodne jedynie w części dotyczącej okoliczności zawarcia umowy najmu oraz remontów lokalu przeprowadzonych przez powoda. W pozostałej części, zwłaszcza dotyczącej okoliczności związanych z ewentualną zgodą pozwanego na przeprowadzenie tych remontów oraz przyjmowaniem kwoty 3.000 zł zeznania te są wzajemnie sprzeczne, zwłaszcza zeznania powoda nie znalazły potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym.

Przechodząc do rozważań prawnych czynionych w niniejszej sprawie, Sąd Rejonowy wskazał, że w sprawie jest niewątpliwym, że powód podczas trwania umowy zawartej z pozwanym dokonał remontu zajmowanego lokalu, miedzy innymi dokonał wymiany pięciu okien i drzwi wejściowych. Powód niewątpliwie poniósł koszty powyższego remontu, bezsporne jest, że koszt wymiany stolarki okiennej wynosił 4.750 zł. Jest również niewątpliwym, że powód nie zwracał się na piśmie do pozwanego o wyrażenie zgody na przeprowadzenie tych remontów, a pozwany zgody takiej na piśmie nie udzielał. Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się do ustalenia, czy poniesione przez powoda koszty remontu lokalu miały charakter nakładów koniecznych na lokal czy też były nakładami jedynie zwiększającymi użyteczność lokalu, mającymi na celu ulepszenie lokalu i zwiększającymi jego estetykę. Powód w pozwie i kilkakrotnie w pismach procesowych wskazywał, że poniesione przez niego nakłady miały na celu jedynie ulepszenie lokalu, jednakże ostatecznie zdefiniował poniesione nakłady jako konieczne.

Zgodnie z art. 663 kc jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po

bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Zdaniem Sądu powód nie wykazał w sposób jednoznaczny, jakiego rodzaju nakłady poniósł na remont, w szczególności, które nakłady miały charakter koniecznych a które jedynie użytecznych. Przede wszystkim powód nie wykazał, że zwracał się do pozwanego o wymianę okien i drzwi wejściowych oraz przeprowadzenie remontów koniecznych do tego, by lokal był przydatny do użytku i że w tym celu wyznaczał pozwanemu odpowiedni termin. Okoliczności tej przeczył nie tylko pozwany i jego żona A. O.. ale również świadek M. G., ówczesny administrator nieruchomości pozwanego. Należy również zauważyć, że umowa zawarta przez strony również przewidywała konieczność uzyskania pisemnej zgody pozwanego na przeprowadzenie jakichkolwiek remontów (§ 7). Powód winien był wykazać pozwanemu konieczność wykonania napraw w lokalu stosownie do treści art. 663 kc, wyznaczyć pozwanemu termin do ich wykonania, a dopiero po jego bezskutecznym upływie wykonać konieczne naprawy na koszt pozwanego. Takiej kolejności powód nie zachował. W takiej sytuacji, z uwzględnieniem zapisu § 7 umowy, powód nie może żądać, by pozwany zwrócił mu koszty przeprowadzonych remontów.

Ponadto o ile powód wykazał wysokość kosztów wymiany stolarki okiennej, o tyle w żaden sposób nie wykazał kosztów składających się na kwotę rozszerzonego powództwa w części dotyczącej zakupu drzwi wejściowych oraz kosztów robocizny. Na tę okoliczność powód nie przedstawił żadnych dowodów, mimo pouczeń uzyskiwanych w toku procesu o treści art. 6 kc., zgodnie z którym ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

Z kolei jeśli choćby część nakładów jakie powód poniósł na wynajmowany lokal miała charakter nakładów użytecznych, jak twierdził powód, to trzeba mieć na uwadze, że zgodnie z art. 6d ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Powód nie wykazał dostatecznie, by uzyskał zgodę pozwanego na przeprowadzenie remontów. Strony nie umówiły się również pisemnie w kwestii rozliczeń z tego tytułu.

Ponadto w sprawie konieczne było ustalenie, czy pozwany w chwili zawarcia umowy pobrał od powoda kwotę 3.000 zł a jeżeli tak, to jaki charakter miała dokonana wpłata. Powód twierdził, że wpłacał pozwanemu kaucję, pozwany przeczył temu, by pobierał kaucję od powoda, z kolei świadek M. G. pełniący wówczas funkcję administratora

nieruchomości zeznał, że pobrał od powoda kwotę 3.000 zł, którą przekazał pozwanemu, jednakże wpłata stanowiła odstępne. Świadek wskazał, że pozwany nie miał zwyczaju pobierania kaucji od lokatorów, przyjmował jednakże odstępne. Zdaniem Sądu powód nie zdołał wykazać, że wpłacił pozwanemu kaucję, która podlegałaby zwrotowi. Powód w ocenie Sądu nie wykazał przede wszystkim tego, że kwota 3.000 zł (abstrahując od jej charakteru), którą uiścił na ręce M. G., w istocie została przekazana pozwanemu, pozwany okoliczności tej zdecydowanie przeczył.

Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd na podstawie art. 663 kc w zw. z art. 6d ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w zw. z art. 6 kc a contrario i § 7 umowy zawartej przez strony z dnia 20 września 2008r. powództwo oddalił jako nieudowodnione.

O kosztach procesu w punkcie drugim wyroku Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc. zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Na kwotę kosztów wynoszącą 1.217 zł składa się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego w kwocie 1.200 zł, ustalone na podstawie § 6 pkt. 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kocie 17,00.

Powyższy wyrok Sądu Rejonowego w Inowrocławiu, VII Zamiejscowego Wydziału Cywilnego w Mogilnie z dnia 26 maja 2014 roku, o sygn. akt: VII C 206/13, został zaskarżony apelacją wniesioną przez powoda.

Skarżący w przedmiotowym środku odwoławczym, wyrokowi temu zarzucił naruszenie:

-

przepisu art. 231 kpc poprzez błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia polegający na niepełnym i niewłaściwym ustosunkowaniu się do materiału dowodowego,

-

przepisu art. 231 kpc i art. 233 kpc poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegające na nieprawidłowym przeprowadzeniu dowodów, nierozważeniu w sposób wszechstronny materiału dowodowego oraz niezastosowania przez sąd domniemania faktycznego;

-

przepisu art. 65 kc poprzez nieuwzględnienie kontekstu sytuacyjnego i wykładni przy zawieraniu umowy.

W konsekwencji powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości.

W uzasadnieniu apelacji podkreślił, że wymiana okien i drzwi była koniecznym nakładem na przedmiot najmu co wynika z zebranego materiału dowodowego. Podkreślił tez, że kwota 3.000 złotych przekazana przy zawarciu umowy administratorowi miała charakter kaucji mieszkaniowej, a jako taka podlega zwrotowi po zakończeniu stosunku najmu. Wreszcie zważyć trzeba, że pozwany co prawda nie wyraził zgody na piśmie na poczynienie nakładów na mieszkanie, ale swoim działaniem dowiódł, że taka zgodę werbalnie wyraził.

Pozwany wniósł o oddalenie apelacji podnosząc, że podniesione w niej zarzuty są bezzasadne, a wyrok sądu I instancji prawidłowy. Nadto pozwany zgłosił żądanie zasądzenia na jego rzecz od powoda kosztów postępowania apelacyjnego.

S ąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda była zasadna jedynie w części, aczkolwiek z innych przyczyn niż przywołane w apelacji, w pozostałej zaś części - jako nieuzasadniona - podlegała oddaleniu.

Na wstępie czynionych tu rozważań stwierdzić należało, że w ocenie Sądu Odwoławczego, Sąd Rejonowy poczynił w zasadniczej części prawidłowe ustalenia faktyczne z rozważeniem całokształtu materiału dowodowego, bez przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, o której mowa w treści art. 233 § 1 k.p.c. Sąd odwoławczy nie podziela jedynie ustalenia, iż kwota 3.000 złotych pobrana przez administratora od powoda nie została przekazana pozwanemu. Wobec tego, Sąd Okręgowy podzielił poczynione ustalenia Sądu I instancji i przyjmuje je za własne. Nie było zatem w niniejszej sprawie konieczności ich ponownego tu przytaczania.

Wskazać w tym miejscu wskazać również trzeba, że Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale 7 Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 roku, sygn. akt III CZP 49/07 (OSNC 2008/6/55), że Sąd II instancji rozpoznający sprawę na skutek wniesionego środka odwoławczego, nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi prawa materialnego. Wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego.

Przed przystąpieniem do szczegółowej analizy zasadności stanowiska Sądu

Rejonowego Sąd Okręgowy pragnie wskazać, że dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie wystarczy stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego, nie odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest bowiem wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie Sądu w tym zakresie. W szczególności apelujący powinien zatem wskazać, jakie kryteria naruszył Sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłusznie im je przyznając (wyrok SA w Warszawie z 20 grudnia 2006 r., VI ACa 567/06, opubl. LEX nr 558390). Postawienie zarzutu obrazy art. 233 § 1 k.p.c. nie może bowiem polegać na zaprezentowaniu ustalonego przez siebie, na podstawie własnej oceny dowodów stanu faktycznego. Skarżący powinien wskazać, posługując się wyłącznie argumentami jurydycznymi, że sąd pierwszej instancji rażąco naruszył zasady logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego i że uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy (wyrok SN II z 18 czerwca 2004 r., CK 369/03, opubl. LEX nr 174131).

Tymczasem apelacja powoda jest takiej argumentacji pozbawiona, a sprowadza się wyłącznie do polemiki z ustaleniami sądu pierwszej instancji i stanowi próbę odmiennej oceny dowodów nie znajdująca oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym.

Podnosząc zarzut naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów skarżący nie wskazał, które z dowodów przeprowadzonych w sprawie Sąd I instancji i ocenił niezgodnie z zasadami logiki lub doświadczenia. Ograniczył się do stwierdzenia, że naruszenie przepisu art. 233 § 1 k.p.c. polega na błędnym przyjęciu, że pozwany nie wyraził zgody na dokonanie nakładów na przedmiot najmu, bądź też, że poczynione nakładu nie miały charakteru nakładów koniecznych.

Nie ulega jednak wątpliwości, ze samo subiektywne przekonania skarżącego co do swoich racji, nie znajdujące oparcia w zebranym materiale dowodowym, ani też w wykładni przepisów jakiej dokonał prawidłowo Sąd Rejonowy nie może prowadzić do podważenia trafności stanowiska Sądu I instancji.

Sąd odwoławczy podziela wywód prawny zaprezentowany przez sąd I instancji, a sprowadzający się do twierdzenia, że powód może domagać się od pozwanego zwrotu jedynie nakładów koniecznych na najętą rzecz. Takimi zaś nie były ani wymiana okien, a nie drzwi wejściowych. Nakłady są koniecznymi wtedy, gdy w przypadku ich nieponiesienia rzecz oddana w najem będzie niezdatna do umówionego użytku, ich celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z przeznaczeniem. Czym innym są natomiast nakłady nieodpowiadające temu celowi, a więc nakłady zmierzające do ulepszenia rzeczy (nakłady użyteczne) albo nadania jej cech odpowiadającym szczególnym upodobaniom posiadacza (nakłady zbytkowne). Z zebranego materiału dowodowego wynika, że okna w lokalu najętym przez powoda były w dobrym stanie, nadającym się do użytku. Powód podnosi, że przy dzisiejszych standardach w lokalach montowane są okna plastikowe, nie zaś drewniane z szybami osadzanymi na kit. Brak jednak okien plastikowych w najętym lokalu nie czynił mieszkania niezdatnym do zamieszkania, a tylko taki uprawniały powoda do żądania zwrotu poniesionych nakładów od pozwanego. Nakład ten niewątpliwie podnosił standard lokalu i pozwalał na żądanie od kolejnego najemcy wyższego czynszu najmu, w przypadku jednak poniesienia go przez najemcę bez zgody wynajmującego brak jest podstaw do żądania zapłaty jego równowartości. Podobnie ocenić należy nakład w postaci wymiany drzwi wejściowych, których estetyka budziła sprzeciw powoda - tapicerka była bowiem uszkodzona przez psa poprzednich najemców, nie jest to jeszcze jednak podstawa do określenia nakładu w postaci montażu nowych drzwi jako nakładu koniecznego. Nie sposób wreszcie ocenić jako koniecznego nakładu w postaci remontu kuchni w najętym mieszkaniu: w szczególności powód nie wykazał szczegółowo zakresu tego remontu, ani jego konieczności (wymiana tynków, podłóg, instalacji gazowej).

Reasumując, Sąd odwoławczy, podziela w pełni zapatrywanie sądu I instancji zgodnie z którym brak było w sprawie podstaw do zastosowania regulacji art. 663 kc (najemca nie wyznaczył wynajmującemu terminu do dokonania nakładów koniecznych, a po bezskutecznym upływie terminu ich nie wykonał samodzielnie), ani też art. 6d ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zgodnie z którym najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Powód nie wykazał bowiem, by uzyskał zgodę pozwanego na przeprowadzenie remontów przekraczających zakres prac koniecznych. Zarzut naruszenia w tym zakresie przepisu art. 231 kpc nie znajduje jakiegokolwiek oparcia w materiale dowodowym, nie został też rozwinięty w uzasadnieniu apelacji, w szczególności brak jest dowodów na twierdzenie apelującego, że wymiana okien w najmowanym lokalu była konsultowana z konserwatorem zabytków, co musiało nastąpić za zgodą wynajmującego, brak jest bowiem jakichkolwiek dowodów na to twierdzenie, które musi zostać uznane za gołosłowne. Brak zresztą dowodów choćby na to, by kamienica w której znajdował się sporny lokal była objęta ochroną konserwatora zabytków.

Niezrozumiałym pozostaje natomiast zupełnie zarzut naruszenia przez sąd I instancji prawa materialnego, tj. art. 65kc. Twierdzenie apelującego, że wbrew brzmieniu umowy, strony ustaliły ustną formę zgody na prowadzenie remontów niekoniecznych w lokalu, jest oderwane od zebranego materiału dowodowego, a ponadto pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro brak jest dowodów na to, by najemca zgodę na prowadzenie remontów uzyskał w jakiejkolwiek formie.

Odnosząc się z kolei do żądania powoda zasądzenia od pozwanego kwoty 3.000 złotych z tytułu zwrotu kaucji mieszkaniowej, to sąd odwoławczy podziela wywód sądu meriti, który wskazuje, że w umowie najmu brak jest zapisu o ustanowieniu kaucji mieszkaniowej i dowodu wpłaty kwoty 3.000 zł z tego tytułu. Co więcej ani powód, ani administrator nieruchomości nie traktowali wpłaty 3000 złotych przy zawieraniu umowy najmu jako kaucji mieszkaniowej, ale jako kwotę tzw. odstępnego za zawarcie umowy najmu. Nie sposób zatem przyjąć, by wpłacone świadczenie miało charakter kaucji mieszkaniowej. Nie można zatem zasadnie postawić sądowi I instancji zarzutu naruszenia art. 233 i art. 231 kpc.

Wyjaśnienia wymaga, w takiej sytuacji, jaki charakter miała kwota wpłacona przez powoda w wysokości 3.000 złotych przy zawarciu umowy najmu do rąk administratora. Pobranie tej kwoty potwierdza ówczesny administrator kamienicy działający w imieniu wynajmującego M. G. (k. 70-71). Kwotę tą przekazał on, jak zeznaje, pozwanemu. Odmienne ustalenie sądu I instancji nie tylko nie znajduje oparcia w materiale dowodowym, ale i pozostaje w sprzeczności z zasadami doświadczenia życiowego zgodnie z którymi przyjąć trzeba, że administrator rozlicza się z pobranych kwot z reprezentowanym przez niego wynajmującym. Odmienne twierdzenie musiałoby zakładać nieuczciwość administratora, takich zaś przesłanek w sprawie brak, w szczególności z całokształtu dowodów w sprawie nie wynika, by między administratorem a wynajmującym doszło do jakichkolwiek nieporozumień, także na tle finansowym.

Świadczenie powoda na rzecz pozwanego w wysokości 3000 złotych przy zawarciu umowy najmu określane jako tzw. odstępne za zawarcie umowy najmu - w ocenie sądu odwoławczego - zostało spełnione bez podstawy prawnej. Brak jakiejkolwiek causy do dokonanego świadczenia. Ani przepisu kodeksu cywilnego, ani ustawy o ochronie praw lokatorów nie przewidują możliwości pobierania przez wynajmującego jakichkolwiek kwot tytułem bezzwrotnego odstępnego. Świadczenie takie od samego początku było spełnione bez podstawy prawnej, a w jego wyniku wynajmujący stał się bezpodstawnie wzbogacony. Mógł zatem powód domagać się zwrotu takiego świadczenia w oparciu o normę art. 405

kc. Świadczenie spełnione przez najemcę na rzecz wynajmującego od początku pozbawione było postawy prawnej, było świadczeniem nienależnym (art. 410 kc), najemca zaś spełniając je nie był świadomy tego, że nie jest do tego zobowiązany. Z zeznań administratora nieruchomości i powoda wynika, że takie świadczenia były pobierane do najemców i były warunkiem zawarcia umowy najmu, a powód znajdował się w takim położeniu, że zależało mu na zawarciu umowy najmu (bezpośrednio po zawarciu związku małżeńskiego zamierzał się usamodzielnić). Wobec powyższego powodowi przysługuje prawo do żądania zwrotu wpłaconych nienależnie na rzecz pozwanego 3.000 złotych.

W konsekwencji, w ocenie Sądu Okręgowego, powód wykazał zaistnienie podstawy domagania się zwrotu nienależnie pobranej opłaty, przyjmując jako datę popadnięcia pozwanego w opóźnienie, datę 7 dni od dnia wezwania pozwanego pismem do zwrotu uiszczonej sumy (art. 455 k.c. w zw. z art. 481 k.c.), tj. od dnia doręczenia pozwanemu odpisu pozwu.

Wobec tego, Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 kpc zmienił zaskarżony wyrok, zasądzając kwotę 3000 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 6 maja 2013 roku. W pozostałym zakresie powództwo t apelacja były niezasadne i podlegały oddaleniu (art. 385 kpc).

Jednocześnie sąd odowławczy orzekł w przedmiocie kosztów postępowania przed sądem I instancji zmieniając rozstrzygnięcie sądu I instancji w punkcie 2 wyroku poprzez obniżenie zasądzonej kwoty do sumy 682 zł (art. 100 kpc). Podobnie na podstawie art. 100 kpc orzekł co do kosztów postępowania apelacyjnego. Powód wygrał postępowania zarówno przed sądem I jak i II instancji w 32%. Na koszty procesu przed sądem I instancji składają się: opłata od pozwu 472 złote i wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego w wysokości 1.217 zł. Pozwany winien ponieść z tych kosztów 32%, czyli 535 złotych. Powód winien zatem zapłacić na jego rzecz kwotę 682 złote (1.217 i 535). Z kolei koszty postępowania w II instancji to: 471 zł opłata od apelacji i 600 złotych wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego. Pozwany winien ponieść 32% tej sumy, czyli 342,70 zł. Do zapłaty na rzecz pozwanego przez powoda pozostaje zatem 257,30 zł (600-342,70).