Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powódka E. S. prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą Apteka mgr farm. E. S. wniosła o zasądzenie od pozwanego M. D. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą (...) M. D. kwoty 25.854 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 30.10.2014 r. do dnia zapłaty oraz kosztami postępowania sądowego, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazała, iż strony łączyła umowa przedwstępna najmu lokalu, przedmiotem której był lokal położony w budynku przy ul. (...) w Ł.. Umowa przyrzeczona miała być zawarta najpóźniej do dnia 15.09.2014 r. Mimo upływu terminu wskazanego w mowie przedwstępnej oraz wielokrotnych prób skontaktowania się z pozwanym, uchylał się on od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Powódka zaznaczyła, że w związku z powyższym wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 25.854 zł z tytułu odszkodowania za uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej najmu lokalu.

Zgodnie z umową czynsz najmu miał wynosić 31 zł/ m ² netto. Powierzchnia lokalu wynosi 417 m ^2. Miesięczny czynsz miał wynosić 12.927 zł netto. Zatem należne odszkodowanie wynosi 25.854 zł.

14 października 2014 r. Sąd Rejonowy w Łomży V Wydział Gospodarczy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, zgodnie z żądaniem zawartym w pozwie (k.17).

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego (k.22-26).

W uzasadnieniu sprzeciwu pozwany przyznał fakt zawarcia umowy przedwstępnej z powódką, w tym zobowiązanie do najmu lokalu w terminie do 15 września 2014 r. Jednakże pozwany zaprzeczył, aby kiedykolwiek uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej najmu lokalu w wykonaniu umowy przedwstępnej z dnia 25 lipca 2014r. Podniósł, że dążył do zawarcia umowy najmu lokalu, o czym świadczy zlecenie R. G. zaprojektowania reklam w witrynach lokalu. Zdaniem pozwanego lokal na dzień 15.09.2014 r. nie był przygotowany do podjęcia działalności gospodarczej, ponieważ był w stanie surowym. Ponadto, po rozmowie z mężem powódki okazało się, że budynek nie jest oddany do użytku, a pozwolenie na użytkowanie będzie wydane w listopadzie 2014 r. W związku z powyższym pozwany chciał wynająć lokal w późniejszym terminie tj. od lutego 2015 r. wraz z rozpoczęciem sezonu wiosennego, bądź na obniżeniu czynszu, gdyż zawarcie umowy najmu lokalu po dniu 15 września 2014 r. i rozpoczęcie jego użytkowania dopiero po listopadzie 2014 r. uniemożliwiłoby mu osiągnięcie celu gospodarczego, jakim było rozpoczęcie działalności przed nadejściem sezonu zimowego i wprowadzenie do wynajętego lokalu nowej kolekcji obuwia zimowego. Ponieważ mąż powódki wykluczył taką możliwość, świadczenie powódki po 15 września 2014 r. na dotychczasowych warunkach straciło dla niego znaczenie gospodarcze. Dodał, że informacje uzyskane od pozwanego, co do braku pozwolenia na użytkowanie dolnej części budynku-parteru zostało wydane 24.10.2014 r. Ponadto zdaniem pozwanego interpretacja powódki, że kwota 25 854,00 zł jest należna jako kara umownej jest błędna.

Sąd Rejonowy w Łomży ustalił, co następuje:

Strony w dniu 25.07.2014 r. zawarły umowę przedwstępną najmu lokalu. Przedmiotem umowy by lokal położony w Ł., przy ulicy (...) o łącznej powierzchni ok. 450 m ². Wynajmujący (błędnie w umowie określony jako najemca) zobowiązał się wynająć lokal do dnia 15.09.2014 na czas nieznaczony za miesięczny czynsz w kwocie 31 zł /m ² (§ 2 umowy k.11).

Najemca (w umowie określony jako wynajmujący) oświadczył, że na podanych w umowie warunkach zobowiązuje się w ustalonym terminie wynająć od wynajmującego. Zgodnie z § 2 ust. 2 umowy „w przypadku niewykonania umowy przez Wynajmującego, uiści on zapłatę w kwocie dwóch miesięcznych czynszów na konto Najemcy” k.11.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Ł. decyzją z 24.10.2014 r. udzielił pozwolenia na użytkowanie części handlowej usytuowanej na I kondygnacji budynku usługowo-handlowego położonego przy ul. (...) w Ł. (decyzja k. 45-45 v).

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo jako niezasadne podlegało oddaleniu w całości.

Bezspornie strony w dniu 25.07.2014 r. zawarły umowę przedwstępną najmu lokalu. Przedmiotem umowy był lokal użytkowy położony w Ł., przy ulicy (...) o łącznej powierzchni ok. 450 m ². Poza sporem strony w umowie zastrzegły, iż w przypadku niewykonania umowy przez najemcę, zapłaci on kwotę stanowiącą równowartość dwóch miesięcznych czynszów na konto wynajmującego. Dodać należy, iż w umowie mylnie określony strony najmu. Otóż powódka winna być określona jako wynajmujący, pozwany jako najemca. W dalszej części uzasadnia sąd będzie używał właściwego oznaczenia stron umowy najmu (art.659 kc).

Istota sporu sprowadzała się do ustalenia zasadności żądania zapłaty kwoty 25.854 zł tytułem odszkodowania za uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Odszkodowanie za uchylanie się przez drugą stronę od zawarcia umowy przyrzeczonej dochodzone może być w trzech sytuacjach:

– umowa przedwstępna jest ważna, lecz nie czyni zadość wymogom ważności umowy przyrzeczonej (w szczególności co do formy), przez co strona zostaje pozbawiona skutecznego dochodzenia zawarcia umowy i może dochodzić wyłącznie naprawienia szkody, która powstała przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej – w konsekwencji umowa przedwstępna wywrze ograniczony skutek prawny (tzw. skutek słabszy),

– umowa przedwstępna jest ważna i czyni zadość wymogom ważności umowy przyrzeczonej (wywołuje skutek silniejszy) i uprawniony mógłby domagać się zawarcia umowy, lecz wybiera odszkodowanie,

– gdy nie powiedzie się podjęta próba wyegzekwowania zawarcia umowy przyrzeczonej (por. art. 390 § 3 zdanie drugie k.c.).

Dla przyjęcia odpowiedzialności odszkodowawczej zaistnieć musi tzw. wina kontraktowa, bowiem sam przepis art. 390 § 1 k.c. określa tylko rozmiar odszkodowania należnego wierzycielowi, natomiast podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej dłużnika stanowią art. 471 i n. k.c. Roszczenie odszkodowawcze nie będzie w takiej sytuacji służyło, mimo uchylania się przez stronę od zawarcia umowy, jeśli udowodni ona, iż uchylanie się (niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania) jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi ona odpowiedzialności (art. 471 k.c.) – por. C. Ż. (w:) Komentarz..., s. 159; W. P., Kodeks..., s. 930; T. T., S. umowy przedwstępnej, Pr. Spółek 2002, nr 1, s. 49; J. S., Dochodzenie roszczeń z umowy przedwstępnej, M. Praw. 2000, nr 2, s. 78 i n.; W. P. (w:) Kodeks..., s. 837 i cyt. tam autorzy; P. M. (w:) Kodeks..., s. 643; M. K., Umowa przedwstępna, W. 2000, s. 146 i n.; M. R., Umowa przedwstępna..., s. 94 i n.

Przez uchylanie się od zawarcia umowy rozumiemy wyłącznie bezpodstawną, nieuzasadnioną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej (por. F. Błahuta (w:) Kodeks..., s. 932; A. Rembieliński (w:) Kodeks..., s. 339; Z. Radwański, Zobowiązania..., s. 128; wyrok SN z dnia 26 września 2001 r., IV CKN 461/00, LEX nr 52767; wyrok SN z dnia 16 grudnia 2005 r., III CK 344/05, LEX nr 172178).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy przyjąć, iż brak jest podstaw do obciążenia pozwanego kwotą dochodzona pozwem tytułem odszkodowania. Zdaniem sądu uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej nie było bezpodstawne czy też nieuzasadnione. Pozwany uchylił się od zawarcia umowy przyrzeczonej, ponieważ lokal na dzień 15.09.2014 r. nie był oddany do użytku. Potwierdza to dobitnie decyzja wydana dopiero w dniu 24.10.2014 r. Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie umożliwia legalne użytkowanie obiektu budowlanego, a tym samym prowadzenie działalności gospodarczej. Brak pozwolenia nie może być uznawany na okoliczność nieistotną. Pozwolenie na użytkowanie to potwierdzenie spełnienia wszystkich wymogów budowlanych, zgodności z projektem budowlanym, spełnieniem szeregu innych norm zapewniających bezpieczne użytkowanie lokalu. W tych okolicznościach nie można stwierdzić, że powódka wywiązała się ze swoich obowiązków i przygotowała lokal do wynajmu. W świetle powyższych ustaleń bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy są zeznania świadków Z. M. i D. S. wyrażające opinię o gotowości lokalu do wynajmu. Ponadto z zeznań ww. świadków wynikało, że prace wykończeniowe jeszcze trwały we wrześniu 2014 r. Zatem po części potwierdzają one brak gotowości do wydania lokalu i z opinią świadków nie można się zgodzić. Kolejny świadek R. G. potwierdził nieprzygotowanie we wrześniu lokalu do użytkowania. Zeznania świadków były niespójne, co do zakresu prac w lokalu. Zdaniem sądu te rozbieżności nie wpływają na ocenę stanu faktycznego. Bezsprzecznie na dzień 15.09.2014 r. lokal nie był oddany do użytku.

Sąd dał wiarę zeznaniom pozwanego złożonym w trybie art. 299 kpc. Zeznania były skorelowane z decyzją administracyjną wyrażająca pozwolenie na użytkowanie dopiero w dniu 24.10.2014 r. Tym samym sąd nie dał wiary zeznaniom powódki, zapewniającej o gotowości lokalu do użytku w dniu 15.09.2015 r. Zdaniem sądu bez znaczenia jest brak porozumienia z pozwanym. Gdyby powódka spełniła ciążące na niej obowiązku i przygotowała lokal do wynajęcia, jej roszczeni o odszkodowanie byłoby za zasadne zgodnie z § 2 umowy.

Zdaniem sądu pozwany zachował się racjonalnie, odmawiając najmu lokalu nie oddanego do użytku. Nie można bowiem z góry zakładać, że wybudowany lokal będzie spełniał wszystkie wymogi. Rozpoczęcie działalności w takim lokalu wiązałoby się z dużym ryzkiem gospodarczym. Trzeba przecież pamiętać, że pozwany miał lokal przystosować do rodzaju prowadzonej działalności, co wiąże się z określonymi kosztami. Mogło się zatem okazać, że jego nakłady na inwestycję byłyby zbędne.

Konkludując, sąd uznał roszczenie powódki za niezasadne. Pozwany uchylił się od zawarcie umorzy przyrzeczonej z przyczyn zależnych od powódki. Zatem nie można stwierdzić po stronie pozwanego tzw. winy kontraktowej –koniecznej przesłanki odszkodowania.

O kosztach sąd orzekł na mocy art. 98 §1 kpc, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Ponieważ powódka przegrała sprawę w 100 %, w całości winna zwrócić przeciwnikowi koszty przez niego poniesione. Na koszty powoda składają się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 2.400 zł ustalone w oparciu o z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. Nr 163 poz.1349) + 17 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

z.

odpis doręczyć peł. powódki