Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

K. N. wystąpił przeciwko pozwanym M. L. i J. Ł. z pozwem o ustalenie, że wypowiedzenie czynszu najmu lokalu nr (...) przy ul. (...) w Ś., dokonane przez współwłaścicieli nieruchomości, reprezentowanych przez zarządcę J. Ł. jest niezasadne.

Powód twierdził, że jest najemcą lokalu wskazanego w pozwie od pięćdziesięciu lat. W dniu 31 stycznia 2014r otrzymał pismo wypowiadające z dniem dotychczasowy czynsz najmu lokalu ze skutkiem na dzień 30 kwietnia 2014r. Nowy czynsz pozwany ustalił na 294,69 zł.

Powód powoływał się w pierwszej kolejności na to, że nie został pouczony o możliwości odwołania się od wypowiedzenia, a ponadto na to, że podwyżka jest nieuzasadniona, wygórowana i zmierza do jego szykanowania. Powód wobec braku danych nie jest w stanie określić, czy kalkulacja przekracza 3% wartości odtworzeniowej, czy nie przekracza. Udowodnienie zasadności podwyżki obciąża zaś wynajmującego.

Powód zwrócił uwagę także na to, że budynek jest od dawna nieremontowany, z rozpadającymi się balkonami, odpadającymi tynkami, które zagrażają przechodniom i lokatorom. W mieszkaniu powoda znajduje się piec kaflowy, który jest remontowany na koszt powoda, przez 5 miesięcy powód nie miał bieżącej wody.

W odpowiedzi na pozew pozwany J. Ł. wniósł o oddalenie powództwa. Pozwany twierdził, że wypowiedzenie spełniało wymogi art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów i że zostało do niego załączone obwieszczenie Wojewody (...) z dnia 26 września 2013r wskazujące wysokość współczynnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia I m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, zgodnie z którym pozwani obliczyli nową wysokość czynszu. Nie przekracza ona 3 % wartości odtworzeniowej. Ponadto podwyżka nie przekracza średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. Pozwany twierdził, ze nieruchomość jest sukcesywnie remontowana. Pozwany podniósł również, że powód notorycznie uchyla się od płacenia czynszu.

Na rozprawie w dniu 2 października 2014r powód dokonał zmiany powództwa w ten sposób, że w miejsce współwłaścicieli nieruchomości jako pozwanego wskazał wyłącznie zarządcę nieruchomości J. Ł..

Wyrokiem z dnia 2 października 2014 roku w sprawie I C 322/14 Sąd Rejonowy w Świeciu zasądził oddalił powództwo (pkt 1) i zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 77 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 2).

Sąd rejonowy rozpoznający niniejszą sprawę w I instancji, oparł swoje rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie, na następujących ustaleniach faktycznych i wywodzie prawnym.

Powód jest najemcą lokalu mieszkalnego położonego w Ś. w budynku przy ul. (...). Zarządcą nieruchomości na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Świeciu z dnia 18 grudnia 2013r. jest pozwany J. Ł..

Pismem z dnia 29 stycznia 2014r pozwany złożył powodowi oświadczenie o wypowiedzeniu wysokości czynszu najmu ze skutkiem na dzień 30 kwietnia 2013r. Nowa wysokość czynszu została określona wg stawki 8,32 zł za m ², tj. na kwotę 294,69 zł.

Warunki dopuszczalności wypowiedzenia czynszu i sposób dokonywania wypowiedzenia określa przepis art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2014r. poz.150). Wypowiedzenie czynszu możliwe jest na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia (co do zasady z zachowaniem terminu 3-miesięcznego), a formą zastrzeżoną pod rygorem nieważności jest forma pisemna (art.8a ust. 1, 2 i 3). Ustawodawca nie nałożył na wynajmującego obowiązku pouczenia lokatora o tym, czy i w jaki sposób może kwestionować podwyżkę.

Jak wynika z art. 8a ust.4 ustawy, podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e., tj. jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu oraz jeżeli podwyżka czynszu nie przekracza średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym. W takim wypadku na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Podwyżkę określoną w ust.4 art.8a, tj. podwyżkę w wyniku której wysokość czynszu przekroczy 3% wartości odtworzeniowej mieszkania, albo też podwyżkę już z takiego poziomu następuje, najemca może zakwestionować, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna, albo też jest zasadna, ale w innej wysokości (art. 8a ust.5 pkt.2 ustawy).

Ustawodawca nie przewidział więc możliwości zaskarżenia każdej podwyżki, a jedynie takiej, w wyniku której czynsz przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych jest to przeciętny koszt budowy 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym (art.2 ust. 1 pkt.12 ustawy).

Jak wynika z obwieszczenia Wojewody (...) z dnia 26 września 2013r w sprawie ustalenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w województwie (...), w okresie od 1 października 2013r do 31 marca 2014r obowiązujący wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych wynosi 3.328 zł dla województwa (...) z wyłączeniem B. i T.. Obwieszczenie to opublikowane jest w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z 2013r pod poz.2920.

Mając na uwadze wskaźnik, ustalony przez Wojewodą, stwierdzić należy, że podwyżka czynszu, dokonana przez pozwanego, nie stanowi podwyżki określonej w art.8a ust.4 ustawy. Nowy czynsz, określony w wyniku wypowiedzenia, nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu. W tej sytuacji powód nie miał legitymacji do wytoczenia powództwa o ustalenie niezasadności podwyżki, przewidzianego w art.8a ust.5 pkt. 2 ustawy. Okoliczności dotyczące stanu budynku, w części przyznane zresztą przez pozwanego, nie miały znaczenia dla oceny legitymacji powoda.

Wobec powyższego Sąd orzekł jak w pkt.1 wyroku.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art.98 § 1kpc.

Powyższy wyrok Sądu Rejonowego w Świeciu został zaskarżony apelacją wniesioną przez powoda.

Powód zaskarżył wyrok w całości domagając się jego zmiany w istocie poprzez ustalenie, że wypowiedzenie czynszu najmu lokalu opisanego w żądaniu pozwu było niezasadne (choć literalnie wniósł w apelacji o oddalenie powództwa) i obciążenia pozwanego kosztami procesu za I i II instancję (choć literalnie w apelacji domaga się zasądzenia kosztów od powoda na rzecz pozwanego). Zaskarżonemu wyrokowi powód zarzucił naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 § 1 kpc poprzez błędne uznanie, że stan techniczny lokalu nie ma znaczenia dla zbadania zasadności wypowiedzenia czynszu najmu i oparcie rozstrzygnięcia na niepełnym materiale dowodowym, wskutek pominięcia dowodu z zeznań świadka E. N. na okoliczność sposobu kontaktów między stronami procesu i stanu technicznego lokalu. Nadto zarzucił naruszenie prawa materialnego w postaci art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego poprze błędną wykładnię i uznanie, że powód w sytuacji gdy nie zawiadomiono go o wartości odtworzeniowej, a nadto gdy podwyżka czynszu nie przekracza 3% tej wartości, pozbawiony jest legitymacji do wystąpienia z powództwem o ustalenie niezasadności wypowiedzenia czynszu najmu. Zarzucił wreszcie skarżący naruszenie prawa materialnego - art. 5 kc sprowadzające się do uznania, że schorowany, 90-letni powód, w sytuacji gdy podwyżka czynszu nie przekroczyła 3% wartości odtworzeniowej, zobligowany jest uiszczać czynsz w nowej wysokości niezależnie od standardu lokalu.

Pozwany wniósł o oddalenie apelacji i obciążenie powoda kosztami postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

S ąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacje powoda okazała się niezasadna.

W pierwszej kolejności wskazać trzeba, iż sąd odwoławczy rozpoznał sprawę z pominięciem przepisów o postępowaniu uproszczonym, albowiem z pominięciem tych przepisów sprawę rozpoznawał także sąd i instancji - w szczególności pozew i odpowiedź na pozew nie zostały wniesione na urzędowych formularzach.

Na wstępie czynionych tu rozważań stwierdzić należało, że w ocenie Sądu Odwoławczego, Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne z rozważeniem całokształtu materiału dowodowego, bez przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, o której mowa w treści art. 233 § 1 k.p.c. Wobec tego, Sąd Okręgowy podzielił poczynione ustalenia Sądu ! instancji i przyjmuje je za własne. Nie było zatem w niniejszej sprawie konieczności ich ponownego tu przytaczania.

Sąd odwoławczy wskazuje, że poczynione przez sąd rejonowy wywody prawne również są prawidłowe, a sąd II instancji je podziela.

Odnosząc się do zarzutów sformułowanych w apelacji powoda w pierwszej kolejności należy stwierdzić, że nietrafny jest zarzut naruszenia przez sąd art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowej wykładni przepisów przywołanej ustawy i wskazał, iż w sytuacji gdy podwyżka czynszu nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu, ani też nie następuje z poziomu przekraczającego 3% wartości odtworzeniowej, najemcy nie przysługuje droga sądowa z żądaniem ustalenia, że podwyżka jest niezasadna (art. 8a ust. 4 i 5). Wywód prawny zaprezentowany przez apelującego twierdzącego, że powód może skutecznie domagać się przed sądem ustalenia niezasadności podwyżki czynszu, mimo, że ta nie przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu - odwołującego się do przepisu art. 8a ust. 4a-4e jest w sposób oczywisty błędny, apelujący bowiem zdaje się nie dostrzegać jednoznacznej i jasnej treści przepisu art. 8a ust. 4 wskazującej, że regulacje kolejnych ustępów art. 8a (przywołanych przez apelującego) dotyczą jedynie podwyżek przekraczających 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Skoro kwestionowana podwyżka czynszu mieściła się w granicach określonych przez limit 3% wartości odtworzeniowej lokalu, to powód nie miał legitymacji czynnej do domagania się przed sądem ustalenia niezasadności podwyżki czynszu (w trybie przewidzianym w art. 8a ust. 5 pkt 2 cytowanej ustawy).

Wszystkie pozostałe zarzuty apelującego sprowadzały się do żądania ustalenia, że podwyżka czynszu najmu - z uwagi na standard lokalu i sytuację majątkową powoda - jest niezasadna, narusza bowiem zasady współżycia społecznego wyrażone w art. 5kc. Temu podporządkowane były w szczególności zarzuty naruszenia przepisów postępowania. W ocenie sądu odwoławczego do takiego naruszenia przepisów postępowania, które mogłoby mieć wpływ na wynik postępowania, nie doszło. Jak wyżej wskazano, podwyżka czynszu najmu nie przekroczyła 3% wartości odtworzeniowej lokalu, a w jej wyniku wynajmujący ustalił czynsz najmu w wysokości 8,32 złote za 1 m ² powierzchni lokalu. Powód zajmujący 35- metrowy lokal płaci niespełna 300 zł czynszu miesięcznie. Nie jest to - biorąc znane sądowi z urzędu stawki rynkowe - kwota wygórowana i w żadnej mierze nie świadczy o szykanowaniu powoda, jak wskazuje apelujący. Nie może bowiem ujść uwadze, że czynsz najmu ma pozwolić właścicielowi lokalu nie tylko na pokrycie kosztów związanych z jego utrzymaniem, ale i na zgromadzenie środków na przeprowadzenie remontów budynku, a w wreszcie godziwy zysk.

Należy w tym miejscu podkreślić, iż Sąd Okręgowy, mając na uwadze powyżej czynione uwagi, nie znajduje postaw do ustalenie, że podwyżka czynszu jest niezasadna, a to z uwagi na treść art. 5 k.c.

Nakaz ostrożności i umiaru w stosowaniu art. 5 jest najbardziej uniwersalną wskazówką, adresowaną do organów stosujących prawo. Jak podkreśla Sąd Najwyższy, "istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych, a zatem wszelkie rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji bądź unicestwienia tych praw wymagają z jednej strony ostrożności, a z drugiej bardzo wnikliwego rozważenia wszystkich aspektów rozpoznawanego wypadku" (wyrok SN z dnia 22 listopada 1994r., II CRN 127/94, Lex nr 82293). W innym wyroku Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na całkowicie wyjątkowy charakter art. 5 k.c., który przełamuje zasadę, że wszystkie prawa podmiotowe korzystają z ochrony prawnej. "Jej odmowa musi być zatem uzasadniona faktem zachodzenia okoliczności rażących i nieakceptowanych ze względów aksjologicznych, ewentualnie teologicznych" (wyrok SN z dnia 24 kwietnia 1997 r., II CKN 118/97).

Specyfika treści art. 5 k.c. powoduje, iż jego zastosowanie może mieć miejsce w wyjątkowych sytuacjach, która zdaniem Sądu Okręgowego nie zachodzi w przedmiotowej sprawie Tym bardziej, iż zastosowanie art. 5 k.c. doprowadziłoby do pozbawienia wynajmującego przysługującego mu uprawnienia do ustalenia czynszu najmu na realnym, rynkowym poziomie, w ramach prawnych zagwarantowanych mu przez ustawę.

Sąd wskazuje wreszcie, że postępowanie w niniejszej sprawie toczy się w związku z wystąpieniem z powództwem o ustalenie niezasadności podwyższenia czynszu najmu, nie zaś w związku z ewentualnym żądaniem najemcy obniżenia czynszu najmu z uwagi na wady przedmiotu najmu, szczegółowe ustalenia dotyczące standardu najmowanego lokalu są zatem zbędne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Mając powyższe uwagi na względzie Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 kpc, apelację oddalił.

Jednocześnie sąd odwoławczy orzekł w przedmiocie kosztów postępowania odwoławczego w oparciu o regułę art. 98 § 1 i 3 kpc w zw. z art. 108 kpc zasądzając od powoda kwotę 60 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. Kwota ta stanowi wysokość minimalnego wynagrodzenia pełnomocnika pozwanego będącego radcą prawnym (§ 6 pkt 1 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu).