Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 maja 2015r.

Sąd Rejonowy I Wydział Cywilny w Z.

w składzie:

Przewodniczący: SSR Agata Leks – Wątroba

Protokolant: Renata Puchała

po rozpoznaniu w dniu 29 kwietnia 2015r. w Zawierciu

sprawy z powództwa B. S., T. S.

przeciwko R. H., M. H.

o zapłatę

1)  oddala powództwo;

2)  zasądza od powodów B. S. i T. S. na rzecz pozwanych R. H. i M. H. solidarnie kwotę 2417zł (dwa tysiące czterysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 210/14

UZASADNIENIE

Powodowie B. S. i T. S. złożyli pozew przeciwko pozwanym R. H. i M. H. o zapłatę kwoty 42570zł. Nadto powodowie wnieśli o wydanie wyroku ustalającego, że na podstawie umowy najmu lokalu z dnia 12 lipca 2007r. strony łączył stosunek najmu lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku mieszkalnym położonym w Z. przy ul. (...), przez okres jednego roku tj. od dnia 12 lipca 2007r. do dnia 12 sierpnia 2008r.

Pozwani R. H. i M. H. wnieśli o oddalenie pozwu, podnosząc, iż żądanie pozwu jest nieuzasadnione, a poza brakiem oparcia formalnego, sprowadza się ono w znacznej większości do polemiki z prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego w Zawierciu w sprawie sygn. akt I C 683/12. W ocenie pozwanych poprzez umowę z lipca 2007r. doszło do zawarcia jedynie umowy przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zaś pozwani do czasu wykonania umowy mieli być posiadaczami lokalu mieszkalnego w Z. przy ul. (...).

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w postaci zeznań świadków M. K. (k. 98 – odwrót, k. 177 akt), J. M. (k. 99 akt), M. B. (k. 178 – odwrót akt) i I. S. (k. 177 – odwrót akt) oraz zeznań samych stron: powodów (k. 188 – 189 akt) i pozwanych (k. 201 – odwrót – 203 odwrót) pozwala w ocenie Sądu na ustalenie, że pozwani R. i M. małżonkowie H. w lipcu 2007r. objęli w posiadanie, a następnie po zakończeniu pierwszego etapu remontu wprowadzili się do lokalu położonego w Z. przy u. (...), należącego do powodów małżonków S., z zamiarem jego zakupu. Pozwani w ogóle nie byli zainteresowani najmem tego lokalu, gdyż uprzednio zamieszkiwali w Z. w wynajętym mieszkaniu, a szukali mieszkania, które mogliby nabyć na własność. Wolę stron odzwierciedla jedyny dokument, na jaki strony się powołują, to jest tzw. Umowa najmu lokalu zawarta dnia 12.07.2007r., na której w późniejszym okresie – w dniu 27.05.2008r. spisano dalsze ustalenia.

Umowę najmu spisano na okres roku, gdyż w tym okresie powodowie mieli uregulować kwestie prawne lokalu, czyli jak się ostatecznie okazało skorzystać z możliwości nabycia od Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Z. odrębnej własności lokalu na preferencyjnych warunkach. Już w chwili spisania umowy tj. w dniu 12 lipca 2007r. strony ustaliły ostateczną cenę za lokal 72500zł. Pozwani w tym okresie nie posiadali w zasadzie żadnej wiedzy na temat stanu prawnego lokalu, nie uzyskali od powodów żadnych dokumentów, a powodowie a konkretnie B. S., która rozmowy te prowadziła, takich dokumentów pozwanym nawet nie okazała. Pozwani wręcz łatwowiernie i lekkomyślnie zaufali powodom, gdyż byli zapewniani o uczciwości powodów i ich dobrych intencjach. Transakcja nie wydawała im się ryzykowna, gdyż małżonkowie S. już od kilku lat mieszkali na stałe w Niemczech, tam mieli pracę i nie planowali powrotu do kraju, a mieszkanie od dłuższego czasu stało puste. Z chwilą spisania umowy pozwani objęli lokal w posiadanie i jak ustalono w podpisanej w lipcu 2007r. umowie, mieli jedynie ponosić miesięczne opłaty eksploatacyjne. Umowa, choć nazwana umową najmu, nie przewidywała zapłaty czynszu najmu.

Niemal niezwłocznie po otrzymaniu kluczy do mieszkania pozwani osobiście przystąpili do jego remontowania. Jednak okazało się wkrótce, że zakres koniecznych prac przekracza ich możliwości. Wówczas pozwani zlecili wykonanie tych prac firmie remontowo – budowlanej.

Pomimo upływu ustalonego terminu do zawarcia umowy sprzedaży lokalu pomiędzy stronami nie doszło. Pozwani mieli utrudniony kontakt z powodami, którzy nie odbierali telefonów, nie reagowali na listy. W sierpniu 2010r. pozwana R. H. uzyskała informację od powodów, że mieszkanie może być sprzedane nawet w ciągu kilku najbliższych dni, ale jego cena wzrosła do 135000zł, a może być sprzedane za 130000zł. Była to dla pozwanych wiadomość zaskakująca do tego stopnia, że pozwana R. H. dwa tygodnie później trafiła do szpitala.

Według pozwanych ustalona w 2007r. cena nie była zaniżona, mieli rozeznanie na rynku mieszkaniowym, gdyż od pewnego czasu szukali mieszkania i interesowali się cenami. Remont przeprowadzili, gdyż wszystko wskazywało na to, że zostaną właścicielami mieszkania, a że pozwana już w lipcu 2007r. była w ciąży, chcieli dostosować mieszkanie do potrzeb większej rodziny, tak by po narodzinach dzieci tych prac już nie wykonywać. Pozwani byli zgodni co do tego, że gdyby mieszkanie miało być tylko od powodów wynajęte, to takiego remontu by nie przeprowadzali, a jedynie by je odmalowali.

Sąd ustalił, iż pomimo nazwania spisanej przez strony w dniu 12 lipca 2007r. umowy umową najmu, nawiązany w ten sposób przez strony stosunek prawny nie ma charakteru umowy najmu, bowiem nie spełnia podstawowego wymogu najmu, określonego w art. 659 k.c., czyli nie nakłada na pozwanych obowiązku zapłaty na rzecz powodów umówionego czynszu. Do zawarcia umowy dochodzi jedynie wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki (essentialia negotii), do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Umówienie się, że powodowie w zamian za korzystanie z lokalu będą ponosić miesięczne opłaty eksploatacyjne nie jest równoznaczne z ustaleniem należnego wynajmującemu w ramach umowy najmu czynszu.

Ponadto, co bezspornie wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, strony w żaden sposób nie ustaliły sposobu rozliczenia nakładów czynionych przez pozwanych w okresie korzystania z mieszkania i w tym zakresie nie wiąże stron żadna umowa.

Zwykło się w takich sytuacjach rozważać, czy strony łączy stosunek użyczenia. Tymczasem, jak przyjmuje się w orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu Najwyższego umowa użyczenia umotywowana najczęściej bezinteresownością i chęcią przyjścia z pomocą osobom bliskim, ma na celu przysporzenie przez użyczającego korzyści biorącemu, który bezpłatnie może korzystać z rzeczy użyczającego. Nie jest to umowa wzajemna: świadczeniu użyczającego nie odpowiada świadczenie biorącego, bowiem nie jest on zobowiązany do żadnych świadczeń. Jest to umowa jednostronnie zobowiązująca, w której biorący korzysta z rzeczy cudzej w sposób określony przez użyczającego, a jeżeli dokonuje nakładów na rzecz, to zgodnie z art. 752 w zw. Z art. 713 k.c., czyni to nie dla siebie, lecz dla użyczającego, dla jego korzyści i tylko wtedy może żądać zwrotu uzasadnionych nakładów jak osoba prowadząca cudze sprawy bez zlecenia (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 06.05.2010r. sygn. akt I ACa 276/10, LEX nr 756554; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2009r. sygn.. akt III CZP 6/09, LEX nr 496385).

W świetle powyższych ustaleń, podobnie jak w sprawie rozpatrywanej przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu sygn. akt I ACa 276/10, należy przyjąć, że zgodną wolą stron było doprowadzenie do sprzedaży lokalu mieszkalnego przekazanego w posiadanie powodów już z chwilą ustalenia wstępnych warunków umowy sprzedaży. Poczynione przez pozwanych nakłady miały niewątpliwie na celu odnowienie lokalu po wieloletnim jego użytkowaniu przez powodów i kilku latach, gdy mieszkanie było opuszczone, a także dostosowanie lokalu do upodobań i potrzeb pozwanych. Taki charakter użytkowania powoduje, że łączącego strony stosunku obligacyjnego nie można uznać za umowę użyczenia w rozumieniu art. 710 k.c., zwłaszcza w kontekście brzmienia art. 713 k.c.

W tych okolicznościach nie sposób przyjąć, że pozwani czynili nakłady w ramach stosunku użyczenia. Dokonywali ich we własnym imieniu i na swoją rzecz, we własnym interesie. Czynili to za wyraźną, bądź co najmniej domniemaną zgodą powodów, po uzgodnieniu, że lokal ten w przyszłości stanie się własnością pozwanych.

Sąd Najwyższy w podobnych stanach faktycznych przyjmował, ze czyniący nakłady był w takiej sytuacji posiadaczem zależnym, ale nakłady czynił dla siebie, we własnym interesie, w przekonaniu, że właściciel, zgodnie z umową zapewni mu stosowne prawo do nich, a tym samym do roszczenia o ich rozliczenie również ma zastosowanie art. 226 k.c. w zw. Z art. 230 k.c. W każdym razie nie ma w takim przypadku podstaw do stosowania art. 753 § 2 w zw. Z art. 752 i art. 713 k.c.

Powyższe stanowisko wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2009r., III CZP 6/09, LEX nr 496385, które Sąd Rejonowy w tej sprawie w pełni podziela.

Pozwani zarzucają, że od chwili uzyskania praw do innego lokalu tj. od zawarcia w dniu 4 grudnia 2013r. umowy sprzedaży lokalu położonego w Z. przy ul. (...) nie są w posiadaniu należącego do powodów lokalu mieszkalnego. Pozwani w dniu 4 grudnia 2014r. wszystkie posiadane przez siebie rzeczy tego dnia przenieśli do własnego lokalu i od dnia 5 grudnia 2013r. nie korzystali z lokalu powodów. Wobec czego roszczenia powoda po dniu 4 grudnia 2013r. są zupełnie niezrozumiałe dla strony pozwanej. Zauważyć należy, że powodowie podpisanie protokołu zdawczo – odbiorczego lokalu uzależniali od usunięcia części nakładów poczynionych na lokal przez pozwanych, zaś wobec odmowy usunięcia nakładów powodowie odmówili podpisania protokołu odbioru lokalu. Działający w imieniu powodów pełnomocnik żądał od pozwanych w związku z wydaniem lokalu podpisania protokołu przygotowanego przez powodów, w których poza stwierdzeniem czynności czysto faktycznych (wydaniem lokalu) znajdowały się również oświadczenia woli związane z zrzeczeniem się roszczeń związanych z nakładami co oczywiście nie mogło spotkać się z akceptacją pozwanych. Strona pozwana od chwili zakupu lokalu opuściła lokal, nie korzysta z niego, nie pozostają w nim ruchomości będące własnością pozwanych, zaś powodowie nie korzystają z lokalu z przyczyn leżących po ich stronie, zaś powodowie stanu przeciwnego nie wykazali.

Ponadto pozwani podnieśli, że korzystanie z lokalu powodów do chwili zakupu lokalu przez pozwanych została ustalona z powodami. Powodowie nie artykułowali chęci uzyskiwania czynszu z lokalu, nie zmieniali również warunków na jakich pozwani dotąd korzystali z lokalu. Powodowie do listopada 2013r. poprzez swoich pełnomocników negocjowali warunki na jakich mogłoby dojść do sprzedaży pozwanym lokalu powodów. Pozwani lokalem władali jako samoistni posiadacze w dobrej wierze a do ich uprawnień w tym względzie znajdują zastosowanie przepisy określone w art. 224 i następne k.c. Samoistny posiadacz w dobrej wierze jest obowiązany do zapłaty za korzystanie z rzeczy od chwili gdy zostało wytoczone przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy. Powództwa takiego strona powodowa jak dotąd nie wytoczyła zaś zawezwanie do próby ugodowej z dnia 23 kwietnia 2013r. z uwagi, że nie ma charkteru wydobywczego a jedynie wezwanie do uregulowania spornych między stronami kwestii nie wywołującego poza przerwami biegu przedawnienia innych skutków prawnych. W drodze zawezwania do próby ugodowej powodowie nie mogli żądać od Sądu wydania orzeczenia wydobywczego. Przepis art. 224 § 2 k.c. chwilę, od której posiadacz winien uiszczać wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wiąże jedynie z powództwem, nie można zatem żądać wynagrodzenia od chwili wezwania do opuszczenia lokalu, lub wiązać z wezwaniem skutków jakie przepisy art. 224 § 2 k.c. wiąże z wniesieniem powództwa.

Stanowisko pozwanych co do możliwości zawarcia umowy od lipca 2007r. było modyfikowane zaś sami powodowie wyrażali zgodę na zajmowanie lokalu przez pozwanych.

Pozwani pierwszy raz do wydania lokalu zostali wezwani po wniesieniu przez nich powództwa w sprawie I C 683/12 pismem pełnomocnika powodów z dnia 14 sierpnia 2012r. Mimo wezwania strony nadal podejmowały rozmowy w celu możliwości przeniesienia własności lokalu na pozwanych a sami powodowie nie precyzowali powództwa o wydanie i opróżnienie lokalu. Ostatecznie strony ustaliły, że z lokalu będą korzystać do przełomu listopada i grudnia 2013r., kiedy to pozwani mieli zakupić sąsiedni lokal. Okoliczności sprawy potwierdzają, że powodowie pomimo wezwań do zapłaty obejmowali zgodną wolą korzystanie z lokalu przez pozwanych.

W świetle powyższych okoliczności istotną cechą dla oceny roszczeń powodów jest ustalenie od kiedy pozwani byli obowiązani do zwrotu lokalu powodom. Do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży ostatecznie miało dojść w końcu stycznia 2012r. Następnie strony w trakcie trwającego postępowania w sprawie sygn. akt I C 683/12 pełnomocnicy ostatecznie w końcu postępowania (przez zapłatą kwoty orzeczonej wyrokiem w tej sprawie) ustalali możliwości ugodowego zakończenia sprawy i uwzględnienia zasądzonej kwoty w cenie za lokal. Sytuacja taka trwała do listopada 2013r., kiedy to strony wobec braku porozumienia co do ceny sprzedaży ostatecznie nie widziały możliwości sprzedaży lokalu, wobec czego pozwani 4 grudnia 2013r. opuścili lokal czyniąc zadość wezwaniu do wydania lokalu z dnia 31 października 2013r. (doręczonym w dniu 6 listopada 2013r.). W listopadzie 2013r. pozwani podjęli wiedzę, że najprawdopodobniej nie dojdzie do przeniesienia własności lokalu (powodowie żądają zbyt wygórowanej ceny sprzedaży). Pozwani od tego czasu liczyli się z koniecznością wydania lokalu.

W związku z powyższym Sąd oddalił powództwo jako bezzasadne.

O kosztach orzeczono zgodnie z przepisem art. 98 k.p.c.