Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 30 lipca 2014 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi, w sprawie z powództwa L. B. przeciwko Miastu Ł. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ul. (...), oznaczonej jako działka nr (...) w obrębie G-17, objętej księgą wieczystą (...) jest uzasadniona w innej wysokości, ustalił wysokość tej opłaty za okres od dnia 1 stycznia 2012 r. na kwotę 21.540,00 zł, zaznaczając, iż opłata za poszczególne lata wynosi: w 2012 r. – 11.094,60 zł, w 2013 r. – 16.317,30 zł oraz w 2014 r., a w latach następnych – 21.540,00 zł, a ponadto oddalił powództwo w pozostałej części, zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 1.466,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu oraz obciążył strony obowiązkiem zwrotu na rzecz Skarbu Państwa niepokrytych wydatków, wskazując, iż na powoda przypadała kwota 1.454,00 zł, a strona pozwana winna zapłacić 566,15 zł.

W toku postępowania Sąd I ustalił, że L. B. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ul. (...), o powierzchni 4.891 m ², stanowiącej działkę nr (...) w obrębie G-17, której właścicielem jest Miasto Ł. i dla której prowadzona jest księga wieczysta (...). Nieruchomość ta leży w peryferyjnej południowo-wschodniej części miasta, na obszarze, dla którego dotąd nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ma kształt trapezu, posiada dostęp do ul. (...) i wyposażona jest we wszystkie niezbędne media, z tym, że przebieg poszczególnych instalacji ogranicza sposób optymalnego zagospodarowania gruntu. Nieruchomość ta jest wykorzystywana na cele handlowo – usługowe, a na jej terenie posadowione są: budynek mieszkalno-biurowy oraz budynek usługowy, w którym znajduje się warsztat samochodowy, a także znajdują się tam budynki magazynowe, blaszane garaże, zadaszone miejsca parkingowe i maszt telefonii komórkowej.

Dnia 13 grudnia 2011 r. Miasto Ł. – Prezydent Miasta Ł. dokonał wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości w wysokości 5.547,30 zł, ustalając równocześnie nową opłatę roczną w wysokości 27.660,00 zł i informując że płatność za 2012 r. wynosi 11.094,60 zł, za 2013 r. – 19.377,30 zł, a za 2014 r. – 27.660 zł. Podstawą obliczenia wysokości opłaty była wartość nieruchomości, którą oszacowano na 922.000,00 zł. W rzeczywistości rynkowa wartość nieruchomości położonej Ł. przy ul. (...) wynosi 718.000,00 zł.

Dokonując oceny dowodów, Sąd Rejonowy pozytywnie ocenił moc dowodową wydanej na jego zlecenie opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, aprobując w szczególności zastosowaną metodę wyceny i ustaloną przez biegłego wartość wycenianej nieruchomości. Sąd nie podzielił zarzutów powoda dotyczących określenia przez biegłego przeznaczenia nieruchomości wynikającego z faktycznego sposobu jej użytkowania, a w konsekwencji – doboru transakcji stanowiących materiał porównawczy do wyceny, nie miał też uwag ani zastrzeżeń do metodyki wyliczenia i zastosowanej metody porównywania parami przy podejściu porównawczym. Uznanie Sądu znalazło również postępowanie biegłego polegające na przyjęciu obniżeniu wartości rzeczy o 35 % z uwagi na ograniczenie możliwości zagospodarowania nieruchomości ze względu na jej położenie w śladzie planowanej inwestycji w postaci budowy ul. (...).

W rezultacie Sąd I instancji uznał, iż powództwo jest częściowo zasadne, stwierdzając, że dla rozstrzygnięcia istotne znaczenie mają unormowania zawarte w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), zwanej dalej ustawą. W pierwszej kolejności przytoczono przepisy art. 77, 79 i 80 ustawy, regulujące tryb postępowania administracyjnego w przedmiocie aktualizacji wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste. Następnie Sąd, odwołując się do art. 72 ust. 3 pkt. 5 ustawy, ustalił wysokość opłaty rocznej w wysokości odpowiadającej 3% ustalonej wartości nieruchomości tj. w kwocie 21.540,00 zł. Zdaniem Sądu, wartość nieruchomości w rozmiarze 922.000,00 zł, wynikająca z szacunku Miasta Ł., została zawyżona, a powołany w toku postępowania biegły miarodajnie i rzetelnie wycenił nieruchomość na kwotę 718.000,00 zł. Tym samym zaktualizowana przez Miasto opłata roczna została skorygowana do niższego poziomu, a powództwo w części, w jakiej powód domagał się ustalenia opłaty w jeszcze mniejszym rozmiarze, zostało oddalone. Z kolei ze względu na to, że nowa opłata dwukrotnie przekraczała wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, Sąd Rejonowy zastosował art. 77 ust 2a ustawy, określając wysokość należności za poszczególne lata w sposób wynikający z tego unormowania.

Rozstrzygnięcie o kosztach zostało oparte o art. 100 k.p.c., a stosowny obowiązek pokrycia związanych z tym należności został nałożony na powoda, który przegrał sprawę w 72%. Obie strony zostały ponadto zobligowane do zwrotu na rzecz Skarbu Państwa odpowiednich części wydatków związanych z wynagrodzeniem biegłego, które tymczasowo zostały pokryte z funduszy Skarbu Państwa.

Powyższe orzeczenie zaskarżył L. B., kwestionując rozstrzygniecie zawarte w pkt 1 w części przekraczającej kwotę 7.350,00 zł zasądzoną tytułem opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej, oprócz tego powód nie zgodził się z rozstrzygnięciami w sferze kosztów procesu, ujętymi w pkt 3 i 4 wyroku. Postawione wyrokowi zarzuty sprowadzały się do naruszenia przepisów prawa procesowego, które miało wpływ na treść rozstrzygnięcia, a mianowicie:

1. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną, ocenę materiału dowodowego, polegającą na bezkrytycznym przyjęciu wskazanego w opinii biegłego celu przeznaczenia nieruchomości tj. celu handlowo – usługowego, podczas gdy – jak wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego W. S. – nieruchomość jest wykorzystywana (i tak też była wykorzystywana w momencie wypowiedzenia opłaty) na cele przemysłowo – magazynowe, co miało znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, ponieważ przy przyjęciu przemysłowo – magazynowego przeznaczenia nieruchomości, jej wartość jest kilkukrotnie niższa od przyjętej w opinii biegłego, a w konsekwencji niższa byłaby także opłata za użytkowanie wieczyste;

2. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną, ocenę materiału dowodowego, polegającą na niewykorzystaniu całego zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez pominięcie dowodu z dokumentu w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego W. S., przedstawiającej wycenę wartości gruntu, za który naliczana jest opłata za użytkowanie wieczyste, co miało wpływ na treść rozstrzygnięcia, ponieważ wartość prawa własności gruntu oszacowana tam na 245.000,00 zł, na podstawie której obliczana jest opłata z tytułu użytkowania wieczystego jest kilkukrotnie niższa od wartości wskazanej w opinii biegłego, czyli 718.000,00 zł;

3. art. 232 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c. i art. 3 k.p.c. oraz w związku z art. 6 k.c. poprzez pozbawienie powoda prawa do obrony swoich praw, poprzez uznanie za nieistotne dowodów z zeznań powoda oraz zeznań świadków: W. S. i R. L. i w konsekwencji ich oddalenie, pomimo że te wnioski dowodowe zostały zgłoszone w odpowiednim terminie i były możliwe do przeprowadzenia, a osoby te miały zeznawać na istotną dla sprawy okoliczność rzeczywistego celu wykorzystania nieruchomości, co było okolicznością sporną wobec treści opinii biegłego, który wskazał na cel handlowo – usługowy, czemu powód od początku zaprzeczał; okoliczność ta miała zaś wpływ na treść rozstrzygnięcia, ponieważ określenie celu wykorzystania nieruchomości wprost decydowało o wartości nieruchomości, na podstawie której jest obliczana opłata za użytkowanie wieczyste;

4. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną, ocenę materiału dowodowego, polegającą na niewykorzystaniu całości materiału procesowego i pominięcie dowodu z dokumentów:

- postanowienia Prezydenta Miasta Ł. z dnia 25 października 2013 r. znak (...). (...).2.19.2013, zgłoszonego na okoliczność odmowy uzgodnienia, w obszarze przyległym do pasa drogi publicznej ul. (...), projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji w postaci budowy pawilonów handlowych oraz na okoliczność ograniczenia możliwości zagospodarowania i wykorzystania tego terenu;

- decyzji Prezydenta Miasta Ł. nr DAR-UA-X.169.2014 z dnia 7 lutego 2014 r. zgłoszonego na okoliczność wydania decyzji odmawiającej powodowi warunków zabudowy dla inwestycji w postaci budowy pawilonów handlowych, co doprowadziło do przyjęcia handlowo – usługowego celu wykorzystania nieruchomości zamiast magazynowo – przemysłowego, podczas gdy, jak wynika z tego dokumentu, powód został pozbawiony możliwości zbudowania na terenie objętym użytkowaniem wieczystym budynku usługowego, który mógłby rzeczywiście świadczyć o handlowo – usługowym celu wykorzystania nieruchomości, a także pominięcie okoliczności, iż te decyzje wpływają na znaczne ograniczenie wykorzystania przedmiotowej nieruchomości gruntowej, co również wpływa na zmniejszenie jej wartości; pominięcie tych okoliczności miało wpływ na treść orzeczenia, ponieważ gdyby Sąd I instancji je uwzględnił, doszedłby do przekonania, że wartość nieruchomości jest niższa niż ta, która została wskazana w opinii biegłego;

5. art. 328 § 2 k.p.c. poprzez dokonanie niespójnej i nieodpowiadającej zasadom logiki oceny materiału dowodowego poprzez bezkrytyczne przyjęcie za wiarygodną, spójną i logiczną opinii biegłego W. P., bez odniesienia się do przedstawionej w sprawie wyceny W. S., co miało wpływ na treść rozstrzygnięcia, bowiem gdyby Sąd przeanalizował treść tej wyceny, doszedłby do przekonania, że przedstawiona przez biegłego opinia nie jest wiarygodna, w tym nie przedstawia rzeczywistego celu wykorzystania nieruchomości, a biegły błędnie wybrał metodę porównywania parami przy podejściu porównawczym zamiast metody korygowania ceny średniej przy podejściu porównawczym, jak również przyjął zaniżony wskaźnik dyskonta, z uwagi na to, ze nieruchomość leży w pasie projektowanej ulicy (...), a także przyjął niewłaściwe nieruchomości do porównania, a w konsekwencji błędnie określił wartość nieruchomości oddanej powodowi w użytkowanie wieczyste;

6. art. 328 § 2 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c. poprzez brak wyjaśnienia przyczyn pominięcia dowodu z dokumentów:

- operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego W. S.,

- postanowienia Prezydenta Miasta Ł. z dnia 25 października 2013 r. znak (...). (...).2.19.2013,

- decyzji Prezydenta Miasta Ł. nr DAR-UA-X.169.2014 z dnia 7 lutego 2014 r.,

a także przez brak wskazania, czy Sąd I instancji odmówił mocy dowodowej tym dokumentom i z jakich przyczyn, ewentualnie zakwestionował ich wiarygodność, co stanowi pozbawienie powoda prawa do obrony swych praw;

7. art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 278 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną, ocenę materiału dowodowego, polegającą na oddaniu kognicji w niniejszej sprawie biegłemu, z pominięciem pozostałego materiału dowodowego, który stał w istotnej sprzeczności z treścią opinii biegłego, co miało wpływ na wynik sprawy, ponieważ jak wynika z zebranego materiału dowodowego (w tym operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego W. S.) wartość nieruchomości gruntowej oddana w użytkowanie wieczyste jest niższa od wartości ustalonej przez biegłego, a zatem niższa także była opłata roczna za użytkowanie wieczyste;

8. art. 102 k.p.c. w związku z art. 100 k.p.c. poprzez nałożenie na powoda obowiązku zwrotu kosztów postępowania, w sytuacji, gdy zostały spełnione przesłanki z art. 102 k.p.c., a powód złożył stosowny wniosek o nieobciążanie go kosztami.

W apelacji ponowiono wniosek oddalony już wcześniej przez Sąd I instancji o dopuszczenie dowodów:

⚫

z zeznań świadka W. S. na okoliczność uzasadnienia wybranych do porównania nieruchomości i wskazania czynników mających wpływ na ustalenie wartości nieruchomości szacowanej;

⚫

z zeznań świadka R. L. na okoliczność celu, w jakim wykorzystywana jest przedmiotowa nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej budynkami i innymi obiektami;

⚫

z przesłuchania stron ograniczonego do przesłuchania powoda na okoliczność uzyskania informacji o planowanym przebiegu ul. (...) i wpływu tej inwestycji na wartość przedmiotowej nieruchomości oraz na okoliczność celu, w jakim wykorzystywana jest przedmiotowa nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej budynkami i innymi obiektami.

W konkluzji apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez ustalenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości na kwotę 7.350,00 zł, poczynając od dnia 1 stycznia 2012 r. oraz o zasądzenie od przeciwnika na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania za obie instancje.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o jej oddalenie, jak również o zasądzenie na swoją rzecz od powoda zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Wywód obszernej apelacji w istocie rzeczy sprowadza się do kwestionowana ustaleń faktycznych, których podstawę stanowiła wycena nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego, a sprzeciw skarżącego w szczególności wzbudziły: przyjęta przez biegłego W. P. metodyka oraz kwalifikacja nieruchomości pod kątem jej celu i przeznaczenia; ponadto powód nie chce się pogodzić z pominięciem przy czynieniu ustaleń faktycznych przedstawionego przez siebie dowodu z prywatnej opinii rzeczoznawcy majątkowego W. S.. Skarżący nie podważa natomiast zastosowanych norm prawa materialnego. W pierwszej kolejności z całą mocą należy podkreślić, iż z przepisów ustawy jednoznacznie wynika, że kwestię prawidłowości rozstrzygnięcia w sprawie aktualizacji opłaty ocenia Sąd powszechny i tak też się stało w rozpoznawanej sprawie, wobec czego nie można podzielić zarzutu o oddaniu kognicji biegłemu, albowiem jego opinia była tylko jednym z dowodów wykorzystanych przy ustalaniu stanu faktycznego, choć niewątpliwie przydatnym dla ustalenia okoliczności mającej decydujące znaczenie dla treści rozstrzygnięcia. Wydaje się, że po stronie skarżącego doszło to do pewnego dalekiego od precyzji uproszczenia przy formułowaniu stanowiska, a zgłoszony zarzut dotyczy w istocie niewłaściwej oceny dowodów dokonanej przez Sąd Rejonowy i polegającej na przypisaniu opinii biegłego nieadekwatnej w ocenie autora apelacji mocy dowodowej. Do argumentacji skarżącego w tej kwestii Sąd odwoławczy odniesienie się w toku zaprezentowanych niżej wywodów.

Rolą biegłego było mianowicie ustalenie wartości nieruchomości i temu zadaniu, zdaniem Sądu II instancji, bez wątpienia sprostał, prezentując kompleksową, spójną, rzetelną i miarodajną opinię, nie obciążoną żadnymi błędami, uchybieniami czy wadliwościami. Wnikliwa lektura zgromadzonego w tej sprawie materiału dowodowego nie pozwala jednak podzielić zastrzeżeń apelacji, nakazując przychylić się w tym zakresie do stanowiska prezentowanego przez Sąd I instancji. Nieodzowną staje się tu uwaga, że dokonywana na podstawie art. 233 § 1 k.p.c. ocena merytorycznej prawidłowości operatu szacunkowego, będącego sformalizowaną prawnie opinią rzeczoznawcy majątkowego wydaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne, po­lega nie tyle na rozważeniu jej wiarygodności, lecz wartości zawartego w niej rozumowania i na uzasadnieniu, dlaczego określony pogląd biegłego prowadzący do sformułowania ostatecznych wniosków opinii trafił lub nie do przekonania Sądu. Z jednej strony konieczna jest zatem kontrola opinii z punktu widzenia zasad logicznego rozumowania i źródeł poznania, z drugiej zaś strony – istotną rolę musi odgrywać stopień zaufania do wiedzy reprezentowanej przez biegłego i posiadanych przez niego wiadomości specjalnych; kryteriami dokonywanej oceny jest zgodność z przepisami prawa, zasadami logiki, doświadczenia życiowego, wiedza powszechną, poziomem wiedzy specjalistycznej biegłego, a także sposób motywowania i stopień stanowczości wyrażonych w opinii wniosków.

W przekonaniu Sądu II instancji, dokonana przez Sąd Rejonowy ocena operatu szacunkowego sporzą­dzonego przez biegłego jest w pełni prawidłowa, albowiem Sąd ten w dokładnie sprawdził i przeanalizował poprawność poszczególnych elementów składających się na trafność wnio­sków końcowych tej opinii. Natomiast apelujący swoje uwagi i zastrzeżenia pod adresem opinii zbudował na drodze jej konfrontacji z dokumentem prywatnym w postaci operatu szacunkowego powstałego poza ramami niniejszego postępowania. Co więcej, skarżący, negując opinię biegłego poprzez odwołanie się do innego operatu szacunkowego, konsekwentnie nie przyjmuje do wiadomości, że tenże operat nie może mieć w sprawie takiego znaczenia przy ustalaniu stanu faktycznego, jakie chciałby mu przypisać. Wynika to zaś z tego, że w postępowaniu sądowym walor dowodowy ma opinia biegłego, a złożona przez stronę opinia rzeczoznawcy wydana na jej zlecenie stanowi dokument prywatny, będący dowodem jedynie tego, że osoba pod nim podpisana złożyła oświadczenie w nim zawarte. W żadnym razie jednak – w przeciwieństwie do dowodu z opinii biegłego – wycena prywatnego rzeczoznawcy nie jest dla Sądu dowodem rzeczywistej wartości nieruchomości. Nie sposób więc przyjąć – wbrew twierdzeniom skarżącego – że Sąd meriti naruszył zasadę swobodnej oceny dowodów, opierając się na dowodzie, co do którego przepisy procedury cywilnej przewidują możliwość poczynienia na jego podstawie ustaleń co do wartości nieruchomości, zamiast na dowodzie, który może służyć jedynie wykazaniu, że podpisany rzeczoznawca złożył zawarte w nim oświadczenie. Ta ostatnia okoliczność nie ma żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy i powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie, że opinię prywatną złożoną przez stronę należy w toku postępowania traktować wyłącznie jako element przytaczanych przez nią twierdzeń faktycznych, nie zaś jako dowód na poparcie tych twierdzeń. W konsekwencji treść operatu W. S., podobnie jak treść innych twierdzeń faktycznych powoda odnoszących się do wartości szacowanej nieruchomości, nie mogła sama przez się podważyć wartości opinii biegłego, nie stanowiąc nawet dowodu przydatnego dla ustalenia tej wartości; przypomnieć należy skarżącemu, że Sąd przy ustaleniu stanu faktycznego sprawy w zakresie okoliczności spornych opiera się na dowodach, nie zaś na twierdzeniach stron.

Odnosząc się do zarzutu pominięcia innych dowodów zaproponowanych przez skarżącego, w szczególności dowodów z zeznań świadków i przesłuchania powoda, zauważyć należy, że – mimo oddalenia tego wniosku dowodowego – nie złożył on zastrzeżenia do protokołu, wskazując na ewentualne naruszenie w ten sposób przez Sąd przepisów postępowania. Z art. 162 k.p.c. jasno wynika, że strona może powoływać się w dalszym toku postępowania na uchybienia proceduralne popełnione przez Sąd tylko wówczas, jeśli na posiedzeniu, na którym do uchybienia doszło, zwróci na nie uwagę Sądu, wnosząc o wpisanie odpowiedniego zastrzeżenia do protokołu posiedzenia - chyba że chodzi o przepisy postępowania, których naruszenie Sąd powinien wziąć pod rozwagę z urzędu, albo że strona uprawdopodobni, iż nie zgłosiła zastrzeżeń bez swojej winy. Podkreśla się w orzecznictwie, że przepis ten ma zastosowanie tylko wobec takich uchybień popełnionych przy dokonywaniu czynności procesowych przez sąd, których podjęcie zostało stronom zakomunikowane przez wydanie postanowienia lub zarządzenia (tak np. w wyroku SN z dnia 3 lutego 2010 r., II CSK 286/09, OSNC Nr 9 z 2010 r., poz. 125), a w praktyce powołane unormowanie znajduje zastosowanie najczęściej właśnie do postanowień oddalających wnioski dowodowe stron. Celem tej instytucji jest pobudzenie inicjatywy stron w doprowadzeniu do szybkiego usunięcia dostrzeżonych przez nie naruszeń przepisów postępowania i umożliwienie Sądowi niezwłocznego naprawienia popełnionego błędu dla przyspieszenia i usprawnienia postępowania. W rozpoznawanej sprawie skarżący i jego profesjonalny pełnomocnik byli obecni na rozprawie w dniu 23 lipca 2014 r., kiedy to Sąd I instancji oddalał wniosek dowodowy strony powodowej, jednak żaden z nich nie zgłosił zastrzeżenia w trybie art. 162 k.p.c. Ewentualne naruszenie art. 217 k.p.c. poprzez oddalenie prawidłowo zgłoszonych wniosków dowodowych nie jest uchybieniem, które Sąd bierze pod uwagę z urzędu, a skarżący w żaden sposób nie uprawdopodobnił swojego braku winy przy zaniechaniu wymaganej czynności procesowej. W tej sytuacji, jeśli strona uważała niekorzystną dla siebie decyzję za nieprawidłową, winna była skorzystać z odpowiednich uprawnień przewidzianych w Kodeksie postępowania cywilnego. Powszechnie przyjęty i niebudzący wątpliwości pogląd głosi, że wobec treści art. 162 k.p.c. strona nie może skutecznie zarzucać w apelacji uchybienia przez sąd przepisom postępowania, dotyczącego wydania postanowienia oddalającego wnioski o przeprowadzenie dowodów, jeżeli w toku postępowania pierwszoinstancyjnego nie zwróciła uwagi sądu na to uchybienie (tak np. w wyroku SA w Warszawie z dnia 4 kwietnia 2014 r., VI ACa 130/13, niepubl., w wyroku SA w Łodzi z dnia 10 grudnia 2013 r., I ACa 784/13, niepubl. lub w wyroku SN z dnia 29 sierpnia 2013 r., I CSK 713/12, niepubl.). Z powyższego wynika zatem, że ten zarzut apelacyjny nie podlega kognicji Sądu odwoławczego, co zwalnia ten Sąd z obowiązku ustosunkowania się do jego merytorycznej treści. Z kolei ponownie zgłoszone wnioski dowodowe zostały przez Sąd odwoławczy pominięte ze względu na treść art. 381 k.p.c., zgodnie z którym Sąd może to uczynić, jeśli dowody te można było powołać w postępowaniu przed Sądem I instancji, chyba że potrzeba ich powołania powstała później; w niniejszej sprawie strona skarżąca nie tylko miała możliwość ich zgłoszenia przed Sądem I instancji, ale nawet uczyniła to, a jej wniosek został przez ten Sąd rozpoznany.

Skarżący w apelacji wywodzi także, że Sąd Rejonowy popełnił błąd, nie czyniąc ustaleń w oparciu o złożone do akt postanowienie i decyzję dotyczące przedmiotowej nieruchomości, wydane w postępowaniu administracyjnym, wywodząc, że uchybienie to miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia sprawy, a to dlatego, że treść tych dokumentów wyklucza możliwość potraktowania nieruchomości jako przeznaczonej na cele handlowo – usługowe. Sąd odwoławczy nie podziela tego stanowiska. Ze złożonych dokumentów wynika jedynie, że ze względu na plany przeprowadzenia w przyszłości na tym terenie ulicy (...) nie jest możliwe zabudowanie przedmiotowej nieruchomości budynkami o przeznaczeniu handlowym, niemającymi charakteru tymczasowego. Rozstrzygnięcia organu administracyjnego nie wynikały bowiem z odmiennego, niż to przyjął biegły, przeznaczenia nieruchomości, lecz były podyktowane położeniem nieruchomości w śladzie nowoplanowanej ulicy. Nie zmienia to faktu, że obecnie nie ma przeszkód, aby zabudować nieruchomość obiektami tymczasowymi przeznaczonymi na działalność handlową, a wobec tego dokumenty te nie sprzeciwiają się ustaleniom biegłego dotyczącym przeznaczenia nieruchomości. Bez wątpienia, okoliczność, że budynki te nie mogą mieć charakteru stałego, stanowi nader istotne ograniczenie dla użytkownika wieczystego, bez wątpienia wpływające znacząco na jej wartość. Biegły jednak – a w ślad za nim także i Sąd – dostrzegł ten problem, traktując położenie nieruchomości w śladzie planowanej w przyszłości ulicy jako czynnik uzasadniający obniżenie jej wartości aż o 35 %. W konsekwencji dokumenty, na które wskazuje skarżący, nie wpływają w istotny sposób na ustalenia Sądu, ponieważ okoliczności, które z nich faktycznie wynikają, w rzeczywistości zostały wzięte pod uwagę przy merytorycznym rozstrzyganiu sprawy.

Odnosząc się do zarzutów apelacji wprost dotyczących mocy dowodowej opinii biegłego, Sąd odwoławczy nie może się zgodzić z kwestionowaniem przez skarżącego metodologii dokonanej przez biegłego wyceny. Z pewnością do tego celu nie jest wystarczające powołanie się na fakt, że wynik oszacowania odbiega od przekonań powoda co do wartości nieruchomości. Zważyć przy tym należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy, wybór podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości jest uprawnieniem biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który winien z niego korzystać uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wybór dokonany przez rzeczoznawcę nie może być przy tym wyborem dowolnym, lecz musi być racjonalny i uzasadniony zasadami szacowania wartości nieruchomości określonymi przepisami ustawy oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207 z 2004 r. poz. 2109 ze zm.). Zgromadzony materiał dowodowy, mimo sugestii apelującego, nie pozwala jednak wyprowadzić wniosku, że wybór dokonany przez biegłego nie odpowiada powyższym wymogom. Biegły szczegółowo i przekonująco wyjaśnił bowiem, że z uwagi na specyfikę nieruchomości (położenie w śladzie nowoplanowanej ulicy) zastosował podejście porównawcze wraz z metodą porównywania parami, a wspomniana metodyka wiąże się z koniecznością znalezienia nieruchomości podobnych. Pojęcie nieruchomości podobnej precyzuje art. 4 pkt. 16 ustawy, zgodnie z którym są to nieruchomości porównywalne z nieruchomością szacowaną ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W rozpoznawanej sprawie biegły dokonał prawidłowego doboru materiału porównawczego, starając się w odniesieniu do ocenianej nieruchomości wybrać nieruchomości o możliwie zbliżonych parametrach, w szczególności w zakresie położenia, powierzchni i walorów użytkowych.

Zastrzeżenia skarżącego w tym przedmiocie dotyczą porównania szacowanej nieruchomości z nieruchomościami o charakterze handlowo – usługowym, jednak, zdaniem Sądu odwoławczego, biegły postąpił prawidłowo, ponieważ okoliczności sprawy ustalone w oparciu o zgromadzone dowody pozwalają przyjąć, że taki sam charakter ma obecnie nieruchomość szacowana. W realiach niniejszej sprawy jedynym miarodajnym kryterium, którym można było się posłużyć był zaś faktyczny sposób korzystania z nieruchomości, ponieważ w umowie, na podstawie której powstał stosunek prawnorzeczowy, nie określono celu, na jaki oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, jak również dla tego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Biegły wyraźnie przy tym zaznaczył, że dla kwalifikacji nieruchomości decydujące znaczenie miał sposób korzystania z niej, który ewidentnie przemawiał za przypisaniem jej charakteru handlowo – usługowego, a jego ocena jest prawidłowa na tle stanu faktycznego sprawy. Na terenie nieruchomości posadowione są przecież budynek mieszkalno – biurowy, budynek usługowy, budynki magazynowe, blaszane garaże, zadaszone miejsca parkingowe i maszt telefonii komórkowej. Nieruchomość jest przy tym eksploatowana gospodarczo, gdyż kilka podmiotów prowadzi tam działalność usługową, między innymi w formie warsztatu samochodowego i parkingu. Strona powodowa nie wykazała okoliczności świadczących o tym, aby w przeważającym zakresie nieruchomość była wykorzystywana w sposób odmienny, w szczególności – jak wywiedziono wyżej – takich ustaleń nie sposób było poczynić w oparciu o przedstawiony przez nią materiał dowodowy.

W konsekwencji powyższego Sąd odwoławczy stwierdza, że bezzasadne są zarzuty apelacyjne dotyczące naruszenia przez Sąd meriti przepisów proceduralnych, w szczególności skutkującego błędami przy ustalaniu stanu faktycznego sprawy; poczynione ustalenia należy uznać za w pełni prawidłowe i Sąd II instancji przyjmuje je za własne.

Wreszcie chybione są zarzuty skierowane względem orzeczenia o kosztach, które poprawnie zostały rozliczone przez Sąd Rejonowy z zastosowaniem regulacji przewidzianej w art. 100 k.p.c.; w rozpoznawanej nie zaistniały okoliczności szczególne przewidziane w art. 102 k.p.c. Skarżący wywodzi swój zarzut z faktu oparcia się przy formułowaniu swojego stanowiska w sprawie na zleconej rzeczoznawcy opinii prywatnej, Sąd Okręgowy jednak nie widzi powodu, dlaczego rażące zaniżenie wartości nieruchomości w tej opinii miałoby narażać przeciwnika procesowego L. B. na pozbawienie go należnych mu kosztów procesu; nie ma natomiast przeszkód, aby skarżący dochodził od rzeczoznawcy wyrównania szkody w postaci wydatków związanych z poniesieniem kosztów postępowania, na jaką ten naraził go przez nienależyte wywiązanie się ze zlecenia i dokonanie wyceny znacząco odbiegającej od realnej wartości przedmiotowej nieruchomości.

Wobec tego, że zarzuty apelacyjne Sąd odwoławczy uznał za chybione, nie dostrzegając jednocześnie naruszenia przez Sąd I instancji w jakiejkolwiek mierze przepisów prawa materialnego, za uzasadnione należy uznać żądanie powoda zmierzające do oddalenia apelacji, co następuje na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie przepisu art. 98 § 1 k.p.c., przy czym wysokość zasądzonej kwoty wynagrodzenia pełnomocnika powoda została ustalona stosownie do § 12 ust. 1 pkt. 1 w związku z § 6 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U z 2013 r. poz. 490) na kwotę 1.200,00 zł.