Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 maja 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SA– Teresa Mróz

Sędzia SA– Ewa Stefańska (spr.)

Sędzia SO (del.) – Dagmara Olczak-Dąbrowska

Protokolant: – sekr. sąd. Beata Pelikańska

po rozpoznaniu w dniu 21 maja 2015 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. w W.

przeciwko m.(...) W.

o ustalenie

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 3 kwietnia 2014 r.

sygn. akt XX GC 544/11

I oddala apelację;

II zasądza od (...) sp. z o.o. w W. na rzecz m.(...) W. kwotę 2700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt VI ACa 924/14

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 10 sierpnia 2011 r. (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. domagała się uznania za bezskuteczne wypowiedzenia przez m. (...) W. umowy najmu z dnia 28 kwietnia 2010 r. dotyczącej lokalu położonego w W. przy ul. (...) oraz ustalenia, że umowa ta nadal obowiązuje pomiędzy stronami.

Pozwane m. (...) W. wnosiło o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 3 kwietnia 2014 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo.

Wyrok Sądu Okręgowego został wydany w oparciu o poniższe ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

W dniu 10 lipca 2007 r. (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. (jako najemca) zawarła z m. (...) W. (jako wynajmującym) umowę najmu lokalu użytkowego położonego w W. przy ul. (...), usytuowanego na parterze w oficynie, o powierzchni 231,08 m ², na okres trzech lat, tj. do dnia 9 lipca 2010 r. Zgodnie z umową najemca miał wykorzystywać lokal na: restaurację, kawiarnię, bar, lodziarnię, jadłodajnię, pizzerię, galerię sztuki, pub.

W dniu 29 czerwca 2007 r. pomiędzy (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. a współwłaścicielami nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) zostało zawarte porozumienie, w którym Spółka zobowiązała się do prowadzenia w lokalu działalności kulturalnej (galeria sztuk plastycznych i multimedialnych), gastronomicznej (klubokawiarnia) oraz biurowej. Wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę na prowadzenie tej działalności oraz na udzielenie Spółce koncesji na sprzedaż alkoholu. (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. zobowiązała się m.in. do korzystania z lokalu oraz nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający użytkowania przez innych właścicieli, podjęcia wszelkich niezbędnych działań celem zminimalizowania uciążliwości związanych z funkcjonowaniem lokalu, a także zapewnienia profesjonalnej ochrony pilnującej porządku w lokalu i w bezpośrednim jego otoczeniu.

Wkrótce po otwarciu klubokawiarni (...) osoby zamieszkujące sąsiednie lokale zaczęły skarżyć się na muzykę dochodzącą z lokalu, na skutek czego doszło do spotkania mieszkańców z Burmistrzem Dzielnicy (...) i zgłoszenia postulatu wyciszenia lokalu. Lokal został wyciszony, ponadto powód zatrudnił ochronę pilnującą porządku w lokalu i jego otoczeniu.

W dniu 28 kwietnia 2010 r. (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. (jako najemca) ponownie zawarła z m. (...) W. (jako wynajmującym) umowę najmu przedmiotowego lokalu okres trzech lat, tj. od dnia 10 lipca 2010 r. do dnia 10 lipca 2013 r. Zgodnie z umową najemca miał wykorzystywać lokal na: restaurację, kawiarnię, bar, lodziarnię, jadłodajnię, pizzerię, galerię sztuki, pub.

Ponadto najemca zobowiązał się do przestrzegania regulaminu porządku domowego. W § 19 ust. 1 pkt 4 umowy najmu strony zastrzegły, że w przypadku, gdy najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Zgodnie z § 19 ust. 4 umowy wypowiedzenie umowy najmu powinno być, pod rygorem nieważności, dokonane w formie pisemnej i doręczone stronie osobiście za pisemnym potwierdzeniem odbioru lub listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Przedmiotowy lokal znajduje się w budynku położonym w W. przy ul. (...) (przed zmianą numeracji była to ul. (...)), w centrum miasta, na parterze w oficynie (...). Na pierwszym piętrze nad lokalem zlokalizowane są biura, zaś drugie piętro zajmują mieszkańcy, tj. właściciele lub najemcy lokali mieszkalnych. W okolicy lokalu jest ciasna zabudowa, zaś sam budynek jest otoczony ze wszystkich stron innymi budynkami, a więc znajduje się „w studni”, co powoduje zwiększenie natężenia dźwięków.

W pobliżu lokalu znajdują się także inne kluby: (...) (ul. (...), podwórko), (...) (ul. (...)), (...) (ul. (...)), lecz one nie znajdują się „w studni”. Obecnie „w studni” znajduje się tylko klub (...), lecz powstał on już po wypowiedzeniu umowy najmu powodowi. Klub (...) jest największym z tych klubów i korzysta z niego duża ilość osób. W piwnicach pod klubem (...) od 20 lat funkcjonuje klub (...), lecz nie generuje on hałasu. Dostęp z pozostałych klubów do klubu (...) jest utrudniony z uwagi na zainstalowanie bramy. Pozostałe kluby te nie emitują hałasu, który jest słyszalny w (...).

Klub (...) jest czynny przez cały tydzień. Na stronie internetowej reklamuje się, że jest czynny od poniedziałku do piątku od godziny 12:00 do późnych godzin nocnych, natomiast w sobotę i niedzielę od godziny 16:00 „do białego rana”. Z zeznań świadków wynika, że klub (...) w weekendy kończy działalność zazwyczaj o godz. 3:00-4:00 nad ranem, ale zdarza się, że dopiero o 5:00-6:00 nad ranem. Klub ten jest miejscem spotkań młodzieży. Prowadzona jest w nim restauracja i klub muzyczny.

Klub składa się z czterech pomieszczeń, w których odtwarzana jest muzyka. W jednym z nich odbywają się koncerty, a w innym muzyka jest odtwarzana przez DJ. W klubie odbywają się: koncerty rockowe, imprezy z udziałem DJ, dyskoteki, imprezy tematyczne. Ma to miejsce zwłaszcza w piątki i soboty, lecz czasami także w niedziele, wtorki i środy. Koncerty poprzedzane są próbami akustycznymi, które odbywają się przy otwartych oknach. Koncerty są głośniejsze od imprez z udziałem DJ. Podczas koncertów używane są perkusja i gitara basowa. Koncerty zazwyczaj kończyły się o godzinie 22:00, lecz zdarzało się, że dopiero po godzinie 22:00, a nawet około godziny 24:00.

Muzyka w klubie (...) odtwarzana jest przez cały czas jego działalności, z krótkimi przerwami spowodowanymi interwencjami Policji. Po zakończeniu interwencji odtwarzanie muzyki jest wznawiane. Muzyka odtwarzana w klubie jest o wiele głośniejsza, niż słuchana w lokalu mieszkalnym. Muzyka ta jest odtwarzana wewnątrz klubu, lecz zdarzało się, że jego drzwi były otwarte i młodzież stała na zewnątrz. Aby porozmawiać w klubie, trzeba mówić głośniej. Muzyka jest słyszalna na klatce schodowej prowadzącej do klubu (...). Koncerty są słyszalne w lokalach mieszkalnych położonych na drugim piętrze nad klubem. Hałas przybiera postać dudnienia basów, zaś stopień jego natężenia jest różny, od delikatnego do bardzo głośnego.

Dźwięki emitowane z klubu (...), zwłaszcza z piątku na sobotę i z soboty na niedzielę, uniemożliwiały odpoczynek i sen osobom zajmującym lokale mieszkalne na drugim piętrze, bezpośrednio nad klubem. Niektórzy z mieszkańców opuszczali na ten czas miejsce zamieszkania i przenosili się do rodziny. Ponadto w klubie została zamontowana huśtawka, która nie została odpowiednio zabezpieczona i jej ruch powoduje stukot. Po zakończeniu działalności klubu, wokół (...) pozostają śmieci i butelki, w tym potłuczone. Do chwili otwarcia klubu (...) w okolicy nie było podobnych zdarzeń.

W klubie (...) zatrudniona była ochrona, która miała dbać o poziom dźwięku w klubie, uciszać osoby zachowujące się głośno i pilnować porządku. Jednakże ochrona nie wykazywała wystarczającej aktywności, przed lokalem zbierały się grupy osób rozmawiających także z ochroną, które często krzyczały lub zażywały substancje odurzające. Po zakończeniu działalności klubu ochrona uruchamiała samochody i hałasowała nimi przez dłuższy czas, a nawet je naprawiała.

W latach 2009-2011 powód podejmował próby rozszerzenia działalności klubu przez zagospodarowanie terenu przed (...) na ogródek kawiarniany, jednakże z powodu skarg mieszkańców spotykał się z odmową. Od stycznia do grudnia 2009 r. w policyjnej bazie danych odnotowano 160 interwencji pod adresem W. ul. (...), z czego 101 interwencji było wynikiem zakłócenia spokoju w rejonie przyległym do przedmiotowego budynku. Jednakże tylko jeden wpis z dnia 25 października 2009 r. o godzinie 2:58 stwierdza, że anonimowy zgłaszający jako źródło zakłócenia wskazał klub (...). W okresie od 1 maja do 31 lipca 2009 r. funkcjonariusze Straży Miejskiej podejmowali kilkakrotnie interwencje w związku z zakłócaniem porządku publicznego w okolicy lokalu przy ul. (...) w W.. Interwencje te obejmowały: zakłócenie spoczynku nocnego (ilość interwencji - 6, ilość interwencji potwierdzonych - 3), spożywanie alkoholu (ilość interwencji - 4, ilość interwencji potwierdzonych - 1), osoby pod wpływem alkoholu (ilość interwencji - 2, ilość interwencji potwierdzonych - 2), muzyka z lokalu gastronomicznego (ilość interwencji - 3, ilość interwencji potwierdzonych - 2). Rejon ten został objęty nadzorem patroli Straży Miejskiej, który miał być sprawowany w godzinach wieczornych i nocnych.

W okresie od czerwca do 19 sierpnia 2009 r. Wydział (...) Komendy Rejonowej Policji W. I na wniosek mieszkańców posesji przy ul. (...) przeprowadził 26 interwencji, w tym: w 15 przypadkach interwencje miały związek z zakłóceniami ciszy nocnej, w 11 przypadkach interwencje zakończyły się pouczeniami, w dwóch przypadkach skierowano wniosek o ukaranie pracowników klubokawiarni za zakłócanie ciszy nocnej przez odtwarzanie głośnej muzyki, natomiast w pozostałych dwóch przypadkach prowadzono czynności celem skierowania kolejnych wniosków o ukaranie. Ponieważ interwencje dotyczyły w większości głośnej muzyki wydobywającej się z lokalu, przeprowadzono rozmowę z menadżerem i pouczono go o konsekwencjach prawnych takiego postępowania. Posesja została objęta szczególnym nadzorem służb patrolowych Wydziału (...) Komendy Rejonowej Policji W. I oraz dzielnicowego.

Na działalność klubu (...) były składane skargi do administratora Wspólnoty Mieszkaniowej. Były to skargi dotyczące odtwarzania głośnej muzyki w godzinach od 22:00 do 4:00-5:00 nad ranem, a także hałasu i dudnienia utrudniających sen. Skargi składali przede wszystkim mieszkańcy budynku przy ul. (...), w którym znajdował się klub, m.in. W. W. (1), M. G., J. S. (1), Pani P. oraz lokatorka z lokalu mieszkalnego nr (...). Natomiast mieszkańcy budynku przy ul. (...) wprawdzie nie składali skarg, ale zwracali uwagę na głośną muzykę słyszalną z budynku, w którym znajduje się klub (...). Skargi na działalność klubu składano także bezpośrednio do pozwanego. Skargi te składała Wspólnota Mieszkaniowa oraz poszczególni mieszkańcy. Również pozwany kierował do powoda pisma informujące go o składanych skargach.

W dniu 13 sierpnia 2009 r. odbyło się spotkanie prezesa zarządu Spółki z Zastępcą Burmistrza Dzielnicy (...), podczas którego został on poinformowany o skargach zgłaszanych na działalność klubu (...), procedurze związanej ze sprawdzaniem doniesień o zakłócaniu porządku i ciszy nocnej oraz możliwości wypowiedzenia umowy najmu z tego powodu. W dniu 12 kwietnia 2010 r. pełnomocnik Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) wystosował do powoda wezwanie do zaprzestania naruszania dóbr osobistych mieszkańców, wskazując na mające miejsce zakłócenia ciszy nocnej, zaśmiecanie terenu należącego do Wspólnoty, naruszenia miru domowego oraz naruszenia bezpieczeństwa w związku z działalnością klubokawiarni. Wezwano powoda do zmniejszenia natężenia dźwięku, ograniczenia godzin otwarcia lokalu do godziny 24:00, prowadzenia działalności lokalu przy zamkniętych drzwiach i oknach na taras.

W dniu 12 maja 2010 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) zgłosiła do Urzędu m. (...) W. zastrzeżenia związane z działalnością klubu (...) podnosząc, że restauracja jest typowym klubem dyskotekowym, który notorycznie zakłóca porządek domowy i spokój. Wskazano, że zgodnie z ustaleniami z dnia 18 września 2009 r. właściciele klubu w dniu 19 lutego 2010 r. dokonali pomiaru natężenia hałasu w lokalach mieszkalnych, ale nie udostępnili wyników tych pomiarów Wspólnocie Mieszkaniowej. Pismo to zostało przekazane także powodowi. Natomiast w dniu 10 stycznia 2011 r. administracja Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) poinformowała Urząd m. (...) W., że w (...)w restauracji (...) organizowane są koncerty zespołów rockowych i wnosiła o zbadanie, czy głośna muzyka powodująca drganie ścian i stropów ma wpływ na zachowanie substancji zabytkowej budynku.

Pismem z dnia 7 lutego 2011 r. Zakład (...) w Dzielnicy (...) m. (...) W. poinformował powoda o obowiązku zachowania się w sposób nie zakłócający działalności najemców sąsiednich lokali. W dniu 8 kwietnia 2011 r. odbyło się spotkanie u Zastępcy Burmistrza Dzielnicy (...) m. (...) W. z przedstawicielami Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), podczas którego omawiano problem uciążliwości związanych z działalnością prowadzoną przez klub (...). Zaś w dniu 4 kwietnia 2011 r. zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) złożył do Dyrektora Zakładu (...) m. (...) W. w Dzielnicy (...) w W. wniosek o natychmiastowe wypowiedzenie powodowi umowy najmu lokalu użytkowego z uwagi na niestosowanie się do zasad porządku domowego.

W okresie od lutego do czerwca 2011 r. mieszkańcy budynków przy ul. (...) dokonywali wielokrotnych zgłoszeń zakłócania spokoju i ciszy nocnej, w wyniku czego Policja przeprowadziła w rejonie ul. (...) (lokalizacja klubokawiarni) oraz ul. (...) (podwórko sąsiadujące z klubokawiarnią) 84 interwencje, w tym około 75 % dotyczyło zakłócania spokoju i ciszy nocnej. Niepotwierdzone okazały się 24 interwencje. Problem skarg mieszkańców na głośność muzyki z klubu (...) poruszany był także na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej. Podejmowano próby rozmów z mieszkańcami w sprawie wyciszeń, ale byli do tego nastawieni negatywnie. Dźwięki emitowane z klubu nie były słyszalne w lokalach mieszkalnych znajdujących się pod drugiej stronie (...), bądź po prawej stronie w drugim końcu budynku, w którym położony jest klub.

W związku ze skargami mieszkańców na działalność klubu (...), na skutek interwencji służb wszczęto postępowania w sprawach o wykroczenia. Prawomocnym wyrokiem nakazowym z dnia 15 stycznia 2010 r. wydanym przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie, w sprawie o sygn. akt XI W 947/10, Ł. L. został uznany za winnego czynu polegającego na zakłócaniu ciszy nocnej W. W. (1) w dniu 5 lipca 2009 r. o godzinie 0:45 w W. przy ul. (...) w klubie (...), będąc odpowiedzialnym za ten lokal, tj. wykroczenia z art. 51 § 1 k.w. Następnie prawomocnym wyrokiem nakazowym z dnia 25 stycznia 2011 r. wydanym przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie, w sprawie o sygn. akt XI W 4211/10, P. L. jako odpowiedzialny za lokal został uznany za winnego popełnienia czynu w postaci zakłócania spoczynku nocnego W. W. (1) w dniu 13 marca 2010 r. około godziny 01:55 w W. przy ul. (...), tj. wykroczenia z art. 51 § 1 k.w.

Ponadto wyrokiem nakazowym z dnia 14 lutego 2012 r., w sprawie o sygn. akt XI W 8698/11, wydanym przez Sąd Rejonowy dal Warszawy-Śródmieścia uznał P. P., jako menadżera klubokawiarni (...), za winną zakłócania spokoju i ciszy nocnej poprzez odtwarzanie głośno muzyki, głośne zachowanie się przed budynkiem, wrzaski, krzyki, tłuczenie szkła na szkodę Pani J. S. (1) w dniach 16/17 września 2011 r. w godzinach 22:00-8:00., tj. wkroczenia z art. 51 § 1 k.w. Następnie wyrokiem nakazowym z dnia 21 stycznia 2013 r., w sprawie o sygn. akt XI W 8471/12, wydanym przez Sąd Rejonowy dal Warszawy-Śródmieścia uznał E. L. za winnego tego, że w dniu 14/15 listopada 2011 r. w godzinach 12:00-3:00 w W., w lokalu klubokawiarni (...) poprzez głośne odtwarzanie muzyki zakłócił spokój i spoczynek nocny J. S. (1), tj. wkroczenia z art. 51 § 1 k.w.

Z kolei wyrokiem nakazowym z dnia 22 listopada 2012 r., wydanym w sprawie o sygn. akt XI W 9652/11, wydanym przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia uznał P. L. za winnego tego, że w dniu 6 listopada 2011 r. około godziny 00:20 w lokalu (...), przez dopuszczenie do głośnego emitowania muzyki naruszył spoczynek nocny W. W. (1), a w dniu 18/19 listopada 2011 r. w godzinach 23:50-01:45 oraz w dniu 20 listopada 2011 r. około godziny 00:20 naruszył w ten sposób spoczynek nocny W. W. (1) oraz J. S. (1), tj. wkroczenia z art. 51 § 1 k.w.

W dniu 6 kwietnia 2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) złożyła w Zakładzie (...) wniosek o natychmiastowe wypowiedzenie powodowi umowy najmu, z uwagi na liczne naruszenia porządku publicznego. Uchwałą nr (...) z dnia 18 maja 2011 r. Zarząd Dzielnicy (...) m. (...) W. wyraził zgodę na wypowiedzenie przez Dyrektora Zakładu (...) w Dzielnicy (...) m. (...) W. umowy najmu lokalu użytkowego położonego w W. przy ul. (...). W uzasadnieniu wskazano, że podjęcie uchwały było zasadne wobec wnoszenia przez Wspólnotę Mieszkaniową od 2009 r. skarg związanych z funkcjonowaniem lokalu, m.in. na zakłócanie porządku i ciszy nocnej poprzez odtwarzanie głośnej muzyki, co zostało potwierdzone przez Policję i Straż Miejską, jak również wyrokami nakazowymi z dnia 15 stycznia 2010 r. i 1 marca 2011 r.

Pismem z dnia 2 czerwca 2011 r. Dyrektor Zakładu (...) w Dzielnicy (...) m. (...) W. wypowiedział powodowi umowę najmu z dnia 28 lutego 2010 r. bez zachowania terminów wypowiedzenia, na podstawie § 19 ust. 1 pkt 4 umowy. Pismo to powód otrzymał w dniu 7 czerwca 2011 r. W piśmie z dnia 17 czerwca 2011 r. powód oświadczył, że nie uznaje wypowiedzenia za skuteczne. W odpowiedzi na powyższe, w piśmie z dnia 18 lipca 2011 r. Zastępca Burmistrza Dzielnicy (...) poinformował powoda, że w okresie od czerwca do sierpnia doszło do 46 interwencji Policji i Straży Miejskiej związanych z zakłócaniem ciszy nocnej i spokoju. Zaznaczył, że powód był wielokrotnie pisemnie wzywany do należytego wypełniania obowiązków, wobec 84 interwencji Policji w okresie luty-czerwiec 2011 r. Wskazał również, że powód prowadzoną działalnością wykraczał poza zakres wskazany w umowie najmu, tj. organizował nocne imprezy dyskotekowe i prowadził nocny klub z głośną muzyką w porze nocnej.

Sąd Okręgowy wskazał, że przedmiotowe postępowanie toczy się na podstawie przepisów o postępowaniu odrębnym w sprawach gospodarczych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 3 maja 2012 r., stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2011 r. nr 233, poz. 1381).

Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że postanowieniem z dnia 8 stycznia 2013 r. dopuścił dowód z zeznań świadków: W. W. (1), J. S. (1), D. W. (1) (K.) i M. B. (1), zawnioskowanych przez pozwanego w odpowiedzi na pozew. Powód zgłosił zastrzeżenie do protokołu na podstawie art. 162 k.p.c. zarzucając naruszenie art. 479 ^{( 14)} § 1 i 2 k.p.c. Sąd Okręgowy uznał zastrzeżenie za niesłuszne, wskazując, że powód posłużył się w niniejszym postępowaniu nielojalnym fortelem procesowym, polegającym na niedookreśleniu pozwanego przez niewskazanie jednostki organizacyjnej m. (...) W., z której działaniem wiąże się dochodzone roszczenie oraz na wskazaniu niewłaściwego adresu pozwanego, pomimo że strony w § 14 ust. 3 umowy najmu określiły zasady wymiany korespondencji. Zgodnie z umową wszelkie pisma kierowane do Wynajmującego miały być doręczane na adres: Zakład (...) w Dzielnicy (...) m. (...) W., W. ul. (...). Tymczasem jako pozwane zostało wskazane m. (...) W., W. Plac (...) i na ten adres został doręczony pozwanemu pozew. Z tej samej przyczyny Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 8 stycznia 2013 r. oddalił wniosek powoda o zwrot odpowiedzi na pozew i wydanie wyroku zaocznego. Powód nie zgłosił do tego postanowienia zastrzeżenia do protokołu na podstawie art. 162 k.p.c.

Sąd pierwszej instancji wyjaśnił ponadto, że postanowieniem z dnia 8 stycznia 2013 r. dopuścił dowód z zeznań świadka A. H., zaś postanowieniem z dnia 4 kwietnia 2013 r. dowód z zeznań świadka E. J. (1), na wniosek powoda zgłoszony po upływie terminu określonego w art. 479 ¹² § 1 i 2 k.p.c. W uzasadnieniu wniosku powód wskazał, że w dniu 11 czerwca 2013 r. świadek A. H. sam zgłosił się do niego z informacją, że chce zeznawać w sprawie, zaś wcześniej zgłoszenie tego świadka nie było możliwe, gdyż powód nie utrzymywał ze świadkiem kontaktów. Jest to twierdzenie sprzeczne z zeznaniami świadka A. H., który wyjaśnił, że nie zgłaszał powodowi chęci składania zeznań, lecz poprosił go o to menadżer klubu (...), a ponadto zna właścicieli klubu. Jednakże Sąd pierwszej instancji ocenił, że fakty podane przez A. H. mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, stąd nie zachodziła podstawa do pominięcia tego dowodu.

Ponadto postanowieniem z dnia 21 listopada 2013 r. Sąd Okręgowy dopuścił dowody z zeznań świadka M. G., dokumentów i innych środków dowodowych w rozumieniu art. 308 i 309 k.p.c., zawnioskowane przez pozwanego w piśmie procesowym z dnia 26 kwietnia 2013 r. Powód zgłosił zastrzeżenie do protokołu na podstawie art. 162 k.p.c. Sąd pierwszej instancji uznał zastrzeżenie za niesłuszne, wskazując, że pozwany usprawiedliwił zgłoszenie tych wniosków po upływie terminu określonego w art. 479 ¹⁴ § 2 k.p.c. Ponieważ wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków A. H. i E. J. (1) po upływie terminu wskazanego w art. 479 ¹² § 2 k.p.c. został uwzględniony, oddalenie wniosków dowodowych pozwanego naruszałoby zasadę równości stron w postępowaniu cywilnym.

Na podstawie art. 227 k.p.c. i art. 217 § 3 k.p.c. Sąd Okręgowy pominął pozostałe fakty wynikające z zeznań świadków, dokumentów prywatnych i urzędowych oraz innych środków dowodowych, uznając, że są one nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy, zaś okoliczności sporne zostały już dostatecznie wyjaśnione. Sąd pierwszej instancji pominął pozostałe fakty wynikające z przesłuchania strony pozwanej oraz zeznań świadka J. S. (1), uznając, że zostały one zgromadzone na podstawie pytań zadanych przez osobę nieuprawnioną. Wyjaśnił, że Ł. L. nie był uprawniony do zadawania pytań świadkom i stronom, zaś pełnomocnik powoda zataił przed Sądem Okręgowym fakt, nie jest on już członkiem zarządu powoda.

Dokonując oceny dowodów na podstawie art. 233 § 1 k.p.c. Sąd pierwszej instancji odmówił wiarygodności dokumentowi prywatnemu „Sprawozdanie nr (...) (zlecenie nr (...)) pt. pomiary hałasu pochodzącego od muzyki odtwarzanej w klubie (...) przenikającego do lokalu mieszkalnego nr (...) ul. (...) (...) w W.”, w zakresie, w jakim miałby on stanowić podstawę do ustalenia faktu, że z klubu (...) emitowany jest dźwięk o niskiej częstotliwości, nieodczuwalny dla lokatorów budynku (...). Jest to dokument prywatny, zaś jego treść została zakwestionowana przez pozwanego. Dokument ten został sporządzony na zlecenie powoda przez Zakład (...). Z jego treści wynika, że badanie poziomu dźwięku zostało przeprowadzone w dniach od 8 do 11 kwietnia 2011 r. w lokalu nr (...) znajdującym się na drugim piętrze nad klubem (...). W dokumencie stwierdzono, że pomiary wykonano w piątek podczas odtwarzania typowych utworów muzycznych przy standardowym ustawieniu wzmacniacza, zaś głośność odtwarzanej muzyki została zadeklarowana przez przedstawiciela klubu i potwierdzona przez lokatora.

Jednakże, w ocenie Sądu pierwszej instancji, powód nie udowodnił, że w klubie (...) odtwarzane są typowe utwory muzyczne przy standardowym ustawieniu wzmacniacza, ani nie udowodnił, że lokator brał udział w badaniu i potwierdził głośność utworów muzycznych. Wątpliwości Sądu Okręgowego budziły także wnioski końcowe sprawozdania, w szczególności, że nie wiadomo, czy badanie przeprowadzono w dzień, czy w nocy i w jakich godzinach. W dokumencie ostatecznie stwierdzono, że nie można określić jednoznacznie poziomu dźwięku pochodzącego od muzyki odtwarzanej w klubie, ponieważ różnica pomiędzy zmierzonym poziomem dźwięku i poziomem tła akustycznego jest mniejsza od 3 db, biorąc jednak poprawkę na wpływ tła akustycznego można przyjąć, że hałas jest mniejszy lub równy 25 db.

Sąd Okręgowy zaznaczył również, że powyższy dokument nie jest jedynym pomiarem natężenia hałasu. Z treści pisma z dnia 12 maja 2010 r. wynika, że zgodnie z ustaleniami przyjętymi na spotkaniu w dniu 18 września 2009 r. właściciele klubu (...) dokonali w dniu 19 lutego 2010 r. pomiaru natężenia hałasu w lokalach mieszkalnych, lecz nie udostępnili tych wyników zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej.

Sąd pierwszej instancji odmówił wiarygodności także środkowi dowodowemu „Sprawozdanie nr (...) z pomiarów poziomu hałasu przenikającego do pomieszczeń przeznaczonych dla przebywania ludzi w budynkach” sporządzonemu przez Miejskie Laboratorium (...), wskazując, że dowód ten nie stwierdza faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy w rozumieniu art. 227 k.p.c. Sąd pierwszej instancji zaznaczył, że nie jest to dokument prywatny w rozumieniu art. 245 k.p.c., gdyż brak jest na nim podpisów osób, które dokument ten sporządziły. Ponadto dokument ten został sporządzony na podstawie badania poziomu hałasu przeprowadzonego w dniu 19 lutego 2010 r., a zatem jeszcze przed podpisaniem umowy najmu.

Sąd Okręgowy dokonał szczegółowej oceny zeznań świadków. Zeznania świadka P. L. Sąd uznał w większości za nieistotne, albowiem dotyczyły one faktów, które miały miejsce w czasie obowiązywania pierwszej umowy najmu. Natomiast odmówił wiarygodności zeznaniom świadka P. L. w zakresie, w jakim zeznał, że postępowanie, w którym wydano wyrok skazujący go za zakłócanie porządku domowego, zostało umorzone. Niewiarygodność tych zeznań wynika z faktu, że na odpisie wyroku z dnia 15 stycznia 2010 r. znajduje się adnotacja, iż wyrok ten jest prawomocny. Ponadto Sąd pierwszej instancji odmówił wiarygodności zeznaniom tego świadka w zakresie, w jakim zeznał, że przeprowadzone badanie pomiaru dźwięku przez akredytowaną firmę z zewnątrz, przy włączonej oraz wyłączonej muzyce w piątek o godz. 22:00, wykazało, że dźwięki z klubu (...) nie przekraczają dźwięków z tła tego rejonu. Zeznania te nie znajdują bowiem oparcia w pozostałych dowodach. Sąd Okręgowy odmówił też wiarygodności zeznaniom świadka P. L. w zakresie, w jakim zeznał, że skargi na głośną muzykę z klubu (...) składały tylko dwie osoby, tj. W. W. (1) i J. S. (1). Inni świadkowie, tj. M. G. i D. W. (1) zeznali bowiem, że oni także składali skargi. Okoliczność, że więcej lokatorów składało skargi potwierdzili świadkowie E. W. i M. B. (1).

Oceniając zeznania świadka K. G. Sąd Okręgowy uznał, że mogą one być źródłem ustalenia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy tylko w nieznacznym zakresie. Świadek wprawdzie mieszkała na drugim piętrze w lokalu mieszkalnym sąsiadującym z lokalami mieszkalnymi zajmowanymi przez W. W. (1) i J. S. (1), lecz było to na początku działalności klubu (...) przez okres około pół roku, czyli nie dłużej niż do końca listopada 2009 r. Jej wiedza dotyczyła więc faktów, które miały miejsce w czasie obowiązywania pierwszej umowy najmu.

Oceniając zeznania świadka E. W. Sąd Okręgowy uznał, że mogą one być źródłem ustalenia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy tylko w nieznacznym zakresie. Świadek nie zajmowała bowiem lokalu mieszkalnego znajdującego się nad klubem (...), lecz mieszkała w budynku obok, znajdującym się po drugiej stronie „studni”.

Oceniając zeznania świadka B. S. Sąd Okręgowy uznał, że mogą one być źródłem ustalenia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy i są one w całości wiarygodne. Świadek mieszkał od grudnia 2009 r. do stycznia 2011 r. na drugim piętrze (...) nad klubem (...), bywał w klubie na koncertach i imprezach z udziałem DJ, oraz godził się na to, że będzie mieszkał w okolicy, gdzie jest głośniej. Świadek ten zeznał, że klub emitował hałas, zaś koncerty były słyszalne w większym stopniu, niż imprezy z DJ.

Oceniając zeznania świadka W. W. (1) Sąd Okręgowy uznał, że mogą one być źródłem ustalenia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy i są one w znacznej części wiarygodne. Świadek od 2005 r. zajmuje lokal mieszkalny na drugim piętrze nad klubem (...). Jest muzykiem i inaczej niż przeciętna osoba odbiera dźwięki. Jednakże jego zeznania były logiczne i znajdowały potwierdzenie w zeznaniach innych świadków oraz dokumentach. Sąd pierwszej instancji odmówił wiarygodności zeznaniom tego świadka, w zakresie, w jakim zeznał, że miało miejsce aż 400 interwencji Policji, a także w jakim zeznał, że wykonano pomiary głośności i wykazały one przekroczenie normy o 130%. Świadek odwołał się do treści „Sprawozdania nr (...) z pomiarów poziomu hałasu przenikającego do pomieszczeń przeznaczonych dla przebywania ludzi w budynkach” sporządzonego przez Miejskie Laboratorium (...), któremu Sąd Okręgowy odmówił wiarygodności.

Oceniając zeznania świadka A. H. Sąd Okręgowy uznał, że mogą one być źródłem ustalenia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, pomimo że świadek zajmuje lokal mieszkalny znajdujący się na drugim piętrze, lecz nie bezpośrednio nad klubem (...). Sąd pierwszej instancji odmówił wiarygodności tym zeznaniom w zakresie, w jakim świadek zeznał, że po interwencji policji muzyka nie jest ponownie głośniej odtwarzana. Zeznania te są sprzeczne z zeznaniami świadka D. W. (1), które sąd uznał za wiarygodne w całości.

Oceniając zeznania świadków D. W. (1) i M. B. (1) Sąd Okręgowy uznał, że mogą one być źródłem ustalenia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy i są one w całości wiarygodne. Świadek D. W. (2) od 2005 r. zajmuje lokal mieszkalny znajdujący się na drugim piętrze nad klubem (...). Zeznawała w sposób wyważony i odnosiła się wyłącznie do faktów, które mają potwierdzenie z pozostałym materiale dowodowym. Natomiast świadek M. B. (1) jest zarządcą nieruchomości i jego wiedza o faktach ma charakter pośredni, gdyż pochodzi z przekazu lokatorów.

Oceniając zeznania świadka M. G. Sąd Okręgowy uznał, że mogą one być źródłem ustalenia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy tylko w nieznacznym zakresie. Wprawdzie świadek mieszkała na drugim piętrze, w lokalu mieszkalnym sąsiadującym z lokalami mieszkalnymi zajmowanymi przez W. W. (1) i J. S. (1), jednakże zajmowała ten lokal tylko do końca stycznia 2010 r. Jej wiedza ograniczała się więc do faktów, które miały miejsce w czasie obowiązywania pierwszej umowy najmu.

Oceniając zeznania świadka J. S. (1) Sąd Okręgowy uznał, że mogą one być źródłem ustalenia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Świadek zajmowała lokal mieszkalny na drugim piętrze P. nad klubem (...) przez prawie 20 lat, do końca grudnia 2013 r. Zeznania te zostały ocenione jako emocjonalne, lecz w pozostałym zakresie wiarygodne, albowiem były one logiczne i spójne z innymi dowodami.

Oceniając zeznania świadka E. J. (2) Sąd Okręgowy uznał, że mogą one być źródłem ustalenia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy tylko w nieznacznym zakresie. Wprawdzie świadek mieszkała na drugim piętrze (...) w lokalu mieszkalnym sąsiadującym z lokalami mieszkalnymi zajmowanymi przez W. W. (1) i J. S. (1), jednakże mieszkała tam w okresie od 25 listopada 2012 r. do 1 sierpnia 2013 r., nie była więc źródłem wiedzy o faktach, które miały miejsce w czasie obowiązywania drugiej umowy najmu, przed jej wypowiedzeniem. Sąd pierwszej instancji odmówił wiarygodności jej zeznaniom w zakresie, w jakim zeznała, że w klubie (...) nie odbywały się koncerty i głośne imprezy, albowiem zeznania te są sprzeczne z zeznaniami świadków B. S. i A. H..

Oceniając zeznania świadka Ł. L. Sąd Okręgowy uznał, że mogą one być źródłem ustalenia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy tylko w nieznacznym zakresie. Świadek ten uczestniczył w przesłuchiwaniach na rozprawie w dniu 26 lutego 2014 r., zaś jako były prezes zarządu Spółki zna akta sprawy. Świadek nie odpowiadał na zadawane mu pytania, wygłaszając własne twierdzenia, odnoszące się do ocen, zamiast do faktów. Jego zeznania koncentrowały się na kwestionowaniu zachowania W. W. (1) i J. S. (1), a także wskazywania tła sporu, który powstał w czasie obowiązywania pierwszej umowy najmu. Sąd pierwszej instancji odmówił wiarygodności jego zeznaniom w zakresie, w jakim zeznał, że w klubie (...) nie odbywały się dyskoteki, zaś koncerty odbywały się raz na dwa miesiące, albowiem zeznania te są sprzeczne z zeznaniami świadków B. S. i A. H..

Oceniając zeznania strony pozwanej Sąd Okręgowy uznał, że mogą one być źródłem ustalenia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy tylko w nieznacznym zakresie. Strona pozwana potwierdziła tylko fakty, które wynikają z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, zaś w innych kwestiach nie potrafiła udzielić precyzyjnych odpowiedzi.

Zdaniem Sądu Okręgowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Powód domagał się uznania za bezskuteczne wypowiedzenia przez m. (...) W. umowy najmu z dnia 28 kwietnia 2010 r. dotyczącej lokalu położonego w W. przy ul. (...) oraz ustalenia, że umowa ta nadal obowiązuje pomiędzy stronami. Podstawą prawną obydwu roszczeń jest art. 189 k.p.c. Pozwany nie kwestionował, że powód ma interes prawny w żądaniu ustalenia przez sąd istnienia stosunku prawnego. Natomiast oceny wymagały oba roszczenia co do meritum.

Odnosząc się do pierwszego roszczenia Sąd Okręgowy wskazał, że powód domagał się uznania, iż dokonane przez pozwanego w dniu 2 czerwca 2011 r. wypowiedzenie umowy najmu z dnia 28 kwietnia 2010 r. jest bezskuteczne, gdyż nie zostały spełnione przesłanki określone w art. 685 k.c. oraz § 19 ust. 1 pkt 4 umowy najmu.

Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska powoda, że wypowiedzenie umowy najmu było bezskuteczne, ponieważ pozwany w oświadczeniu o jej wypowiedzeniu nie przedstawił jakichkolwiek zasadnych argumentów, ani dowodów, na poparcie swojego stanowiska i ziszczenie się przesłanki wypowiedzenia umowy. Stwierdził, że oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu jest jednostronną czynnością prawną, dlatego dla jego skuteczności wymagane jest wyłącznie wskazanie podstawy faktycznej w zakresie przyczyny złożenia takiego oświadczenia, chyba że strony na podstawie art. 358 ¹ k.c. przewidziały dodatkowe przesłanki jego skuteczności.

Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy najmu pozwany wskazał, że wypowiada umowę na podstawie art. 19 ust. 1 pkt 4, bez zachowania terminów wypowiedzenia. Powód nie twierdził, że podstawa faktyczna wypowiedzenia umowy w zakresie wskazanej przyczyny wypowiedzenia jest dla niego niezrozumiała, natomiast uważał, że przyczyna ta nie istniała rzeczywiście. W § 19 ust. 4 strony przewidziały dodatkową przesłankę skuteczności wypowiedzenia umowy najmu. Zgodnie z tym zapisem, wypowiedzenie umowy miało być, pod rygorem nieważności, dokonane w formie pisemnej i doręczone stronie osobiście za pisemnym potwierdzeniem odbioru lub listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Powód nie twierdził, że pozwany naruszył tę przesłankę skuteczności wypowiedzenia umowy najmu. Innych dodatkowych przesłanek w umowie nie przewidziano. W związku z powyższym wypowiedzenie mogło w swej treści ograniczyć się do wskazania jako podstawy faktycznej wypowiedzenia przyczyny umownej, bez jej szczegółowego uzasadnienia i przytoczenia okoliczności wykazującej zasadność tej przyczyny.

Sąd Okręgowy ocenił jako niesłuszne twierdzenie powoda, że wypowiedzenie umowy najmu było bezskuteczne, gdyż uchwała nr (...) Zarządu Dzielnicy (...)m. (...) W. z dnia 18 maja 2011 r. zawierała tylko lakoniczne uzasadnienie, a jego treść odnosiła się do zdarzeń, które nie miały miejsca. Sąd pierwszej instancji podkreślił, że przedmiotowa uchwała nie stanowiła wypowiedzenia umowy najmu, lecz wyrażenie zgody na jej wypowiedzenie przez Dyrektora Zakładu (...) w Dzielnicy (...) m. (...) W.. Zgody tej udzielono na podstawie art. 11 ust. 2 pkt. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta (...) W. (Dz. U. nr 41, poz. 361, ze zm.) oraz § 45 pkt 5 Statutu Dzielnicy (...) miasta (...) W., stanowiącego załącznik nr (...) do uchwały nr (...) Rady miasta (...) W. z dnia 14 stycznia 2010 r. w sprawie nadania statutów dzielnicom miasta (...) W. oraz na podstawie § 13 pkt 3 zarządzenia nr (...) Prezydenta m. (...) W. z dnia 14 lipca 2009 r. w sprawie zasady najmu lokalu użytkowych w domach wielolokalowych na okres do lat 3 oraz szczegółowego trybu oddawania w najem lokali użytkowych w domach wielolokalowych na okres dłuższy niż 3 lata i nie dłuższy niż 10 lat. Według Sądu Okręgowego, uprzednie uzyskanie zgody na wypowiedzenie umowy najmu bez zachowywania terminów wypowiedzenia stanowiło wymóg formalny wypowiedzenia tej umowy przez Dyrektora Zakładu (...) w Dzielnicy (...) m. (...) W.. Faktu wyrażenia takiej zgody powód nie kwestionował.

Sąd Okręgowy ocenił jako niesłuszne także twierdzenie powoda, że wypowiedzenie umowy najmu było bezskuteczne, gdyż nie zostały spełnione przesłanki określone w § 19 ust. 1 pkt 4 umowy najmu. Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że zgodnie z treścią § 19 ust. 1 pkt 4 umowy najmu, w przypadku, gdy najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Zapis ten jest analogiczny w brzmieniu do art. 685 k.c., zgodnie z którym, jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Tym samym dla wykładni § 19 ust. 1 pkt 4 umowy najmu można odwoływać się do piśmiennictwa i orzecznictwa ukształtowanego na gruncie art. 685 k.c.

Sąd pierwszej instancji wskazał, iż w piśmiennictwie przyjmuje się, że przez „rażące wykraczanie przez najemcę przeciwko porządkowi domowemu” należy rozumieć szczególnie poważne oraz wskazujące na winę umyślną lub rażące niedbalstwo w zachowaniu się najemcy naruszenie porządku domowego, bez względu na to, czy ma ono charakter jednorazowy czy powtarzający się (trwały). Natomiast „uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu” oznacza trwałe lub powtarzające się naruszanie przez najemcę porządku domowego, pomimo upomnień ze strony wynajmującego (lub innych najemców), bez względu na kategorię (wagę) naruszeń i możliwość przypisania zachowaniu najemcy winy umyślnej lub rażącego niedbalstwa. W związku z tym, że niewłaściwe zachowanie łączone jest ze skutkiem dla osób korzystających z innych lokali w postaci „uciążliwości” korzystania, należy przyjąć, że niewłaściwe zachowanie powinno mieć wymiar trwały i powtarzalny. Nie ma w tym wypadku znaczenia możliwość postawienia najemcy zarzutu działania zawinionego. Sąd Okręgowy wyjaśnił ponadto, że pojęcie naruszania porządku domowego powinno być rozumiane i oceniane odmiennie w zależności od położenia lokali, których porządek domowy ma być naruszany, jak również od cech osób je zamieszkujących. Znaczenie ma również charakter działalności prowadzonej w lokalu, który powodować ma te zakłócenia.

Sąd Okręgowy uznał, że zgodnie z treścią art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. to na powodzie ciążył ciężar udowodnienia, że jako najemca nie wykroczył przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, a jeżeli nawet takie zdarzenie miało miejsce, to nie miało ono charakteru rażącego lub uporczywego. Zdaniem Sądu pierwszej instancji powód nie sprostał temu obowiązkowi. Fakty podawane przez świadków zawnioskowanych przez powoda nie dotyczyły okresu obowiązywania drugiej umowy najmu, lecz czasu trwania pierwszej umowy najmu, a także okresu po wypowiedzeniu drugiej z umów. Natomiast powołane przez powoda dowody, które dotyczyły okresu obowiązywania drugiej umowy najmu, przekonały Sąd pierwszej instancji, że jej wypowiedzenie było zasadne.

Sąd Okręgowy nie podzielił twierdzenia powoda, że klub (...) nie generuje dźwięku, który mógłby zakłócać porządek domowy, zaś źródło głośności pochodzi spoza tego klubu, tj. z centrum miasta, z innych lokali, w których prowadzona jest podobna działalność, a także przez osoby przemieszczające się w okolicach (...). Sąd pierwszej instancji przy ocenie, czy doszło do naruszenia porządku domowego, wziął pod uwagę okoliczność, że przedmiotowy lokal jest położony w centrum W., więc lokatorzy muszą liczyć się z faktem, iż w nocy może być głośniej w tej okolicy niż w budynkach mieszkalnych położonych na obrzeżach miasta. Dostrzegł także, że (...) jest położony „w studni”, a więc otoczony ze wszystkich stron innymi budynkami, co powoduje zwiększenie natężenia dźwięków generowanych w okolicy budynku. Dlatego wynajmujący lokale mieszkalne muszą zachować ostrożność przy generowaniu głośności, w szczególności w porze nocnej, gdy zminimalizowane są dźwięki spowodowane codziennym życiem miasta, aby nie zakłócać porządku domowego.

Sąd pierwszej instancji dostrzegł, iż w (...) w piwnicach znajduje się jeszcze jeden klub, który funkcjonuje od ponad 20 lat, lecz wszyscy świadkowie zeznali, że klub ten nigdy nie powodował głośności, która zakłócałaby porządek domowy. Ponadto w okolicach znajdowały się inne kluby, w których wieczorami spotykała się młodzież, lecz były one położone poza „studnią”, zaś żaden ze świadków nie zeznał, aby w okolicy słyszalne były dźwięki dobiegające spoza „studni.” Sąd Okręgowy uznał za istotną również okoliczność, że klub (...) ma dużą powierzchnię i jest to największy klub w okolicy. Ponadto głośności nie może generować ruch osób przemieszczających się do innych klubów, albowiem został on ograniczony przez montaż zamykanej bramy. Doprowadziło to do Sąd pierwszej instancji konkluzji, że jedynym źródłem głośności w porze nocnej, które może powodować zakłócenie porządku domowego, są dźwięki odtwarzane w klubie (...).

Sąd Okręgowy nie dał wiary twierdzeniom powoda, który zaprzeczał, aby działalność jego klubu zakłócała porządek domowy. Wskazał, że zgodnie z treścią § 3 ust. 1 umowy najmu powód zobowiązał się prowadzić w przedmiotowym lokalu: restaurację, kawiarnię, bar, lodziarnię, jadłodajnię, pizzerię, galerię sztuki, pub. Tymczasem taką działalność powód prowadzi w tygodniu od godziny 12:00. Natomiast wieczorami i w nocy, w szczególności w każdy weekend, powód prowadzi także działalność nie wymienioną w § 3 ust. 1 umowy, tj. dyskotekę z udziałem DJ i koncerty. Z ogłoszeń internetowych wynika, że klub (...) prowadzi działalność w tygodniu „do ostatniego gościa”, natomiast w weekendy do „białego rana”, co oznacza, że klub jest otwarty do godziny 3:00, a nawet 6:00 nad ranem.

Sąd Okręgowy nie podzielił twierdzenia powoda, że dźwięki, których źródłem jest klub (...), nie mogą powodować głośności w takim stopniu, aby byłyby słyszalne przez lokatorów, skoro klub został wyciszony, zaś przeprowadzone badania dźwięku wykazały, że emitowane dźwięki nie są wysokie. Sąd pierwszej instancji wskazał, że powód dwukrotnie wyciszał lokal, co było konsekwencją wielokrotnych skarg składanych przez mieszkańców budynków przy ul. (...) i ul. (...) na głośność emitowaną przez klub (...). Jednakże pomimo podjętych prac mających na celu wygłuszenie pomieszczeń, nie udowodniono, że dźwięki wydobywające się z lokalu mają tak niską częstotliwość, że nie są słyszalne. Sąd Okręgowy odmówił wiarygodności dokumentom prywatnym mających potwierdzać fakt, że poziom tych dźwięków jest zbliżony do głośności emitowanej z centrum miasta. Tymczasem z zeznań świadków wynika, że klub (...) emitował głośny dźwięk, słyszalny na drugim piętrze (...). Świadkowie W. W. (1), D. W. (1), J. S. (1) i M. G. zeznali, iż głośność emitowana przez klub ma tak duże natężenie, że uniemożliwia im nie tylko sen w nocy, ale zwykłe funkcjonowanie. Okoliczność składania wielokrotnych skarg na głośność klubu (...) potwierdził także świadek M. B. (1), który jest administratorem nieruchomości. Świadek potwierdził, iż poziom dźwięków emitowanych przez klub był tak wyskoki, że powodował, iż niektórzy z lokatorów opuszczali na weekendy swoje miejsca zamieszkania.

Sąd pierwszej instancji nie zgodził się również z twierdzeniem powoda, że mieszkając w centrum miasta lokatorzy muszą liczyć się z tym, że w ich lokalach mieszkalnych będzie słyszalny hałas. Zdaniem Sądu Okręgowego lokatorzy ci muszą wykazać się większą tolerancją na emisję dźwięków. Jednakże rozumowanie to nie może prowadzić do konkluzji, że najemca lokalu użytkowego położonego w budynku mieszkalnym może prowadzić wszelką działalność, nawet głośną, tylko z tej przyczyny, że lokal znajduje się w centrum miasta. Przy takiej wykładni zbędne byłyby regulacje wynikające z § 19 ust. 1 pkt 4 umowy najmu i art. 685 k.c., albowiem położenie lokalu mieszkalnego w centrum miasta należałoby traktować jako przesłankę egzoneracyjną, wyłączającą możliwość wypowiedzenia umowy z powodu naruszania porządku domowego poprzez emitowanie nadmiernej głośności. Wówczas lokatorzy lokali mieszkalnych położonych w centrum miasta nie mogliby się skarżyć na naruszenie porządku domowego z powodu hałasu, z uwagi na położenie ich lokali, co jest wykładnią nie do zaakceptowania. Należy przyjąć, że w lokalach mieszkalnych, które stanowią centrum życiowe i miejsce odpoczynku, lokatorzy nie muszą znosić głośnej działalności klubu, który emituje tak wysokie dźwięki, że poziom ich życia drastycznie obniża się.

Sąd Okręgowy nie podzielił twierdzenia powoda, że dźwięk emitowany z klubu (...) był słyszalny tylko przez niektórych lokatorów, którzy byli negatywnie nastawieni do działalności klubu, zaś pozostałym lokatorom dźwięk ten nie przeszkadzał. Sąd pierwszej instancji wskazał, że powód w toku postępowania dowodowego skoncentrował się na próbie dyskwalifikacji zeznań świadków W. W. (1) i J. S. (1), twierdząc, że są to osoby konfliktowe, dla których wszystko jest uciążliwe. Jednakże zeznania świadków zawnioskowanych przez powoda okazały się niewiarygodne, albowiem nie były one źródłem wiedzy o faktach, a wyłącznie źródłem subiektywnej oceny nieudowodnionych zdarzeń, w których rzekomo uczestniczyli świadkowie W. W. (1) i J. S. (1). Ponadto powód nie dostrzega, że także inni świadkowie, tj. D. W. (1), M. G. i M. B. (1) zeznali, że klub (...) emituje dźwięki o wysokich tonach uniemożliwiające lokatorom normalne funkcjonowanie. Sąd pierwszej instancji nie zgodził się także z twierdzeniem powoda, że dźwięki emitowane przez klub (...) nie są słyszalne w lokalach mieszkalnych znajdujących się bezpośrednio nad nim, albowiem nie zostało ono udowodnione.

Sąd Okręgowy wyjaśnił, że w chwili utworzenia klubu (...) budynek mieszkalny był zasiedlony przez lokatorów, którzy zajmowali lokale mieszkalne na drugim piętrze. Niektórzy z nich mieszkali tam od wielu lat (np. J. S. (1), M. G.), zaś inni krócej (np. W. W. (1), D. W. (1)). Część z lokatorów zamieszkała w przedmiotowym budynku wówczas, gdy klub już funkcjonował i mieszkali tam przez krótki czas (np. B. S., E. J. (1), K. G.). Sąd pierwszej instancji stwierdził, że w zasadzie wszyscy świadkowie zawnioskowani przez powoda są ludźmi młodymi, którzy przed otwarciem klubu (...) nie mieszkali w (...). Dlatego nie można na podstawie ich zeznań porównać natężenia dźwięku sprzed i po otwarciu klubu.

Sąd pierwszej instancji nie zgodził się również z twierdzeniem powoda, że wypowiedzenie umowy najmu było bezskuteczne, gdyż zawierając drugą umowę najmu pozwany miał już wiedzę na temat działalności klubu (...) i nie oceniał jego działań jako naruszających porządek domowy. Sąd Okręgowy uznał tę argumentację za wewnętrznie sprzeczną, albowiem powód kwestionował, aby w czasie trwania pierwszej umowy najmu naruszał porządek domowy, lecz zarazem niejako przyznał, że w czasie trwania drugiej umowy najmu wystąpiły zachowania, które występowały także w czasie trwania pierwszej umowy najmu. Dodatkowo powód podnosił, że ocena zachowań, jakie wystąpiły w czasie pierwszej umowy najmu, nie powinna być odnoszona do okoliczności dotyczących drugiej umowy najmu, gdyż oba stosunki prawne są od siebie niezależne.

Według Sądu Okręgowego dla oceny, czy doszło do zdarzeń uzasadniających wypowiedzenie przedmiotowej umowy, istotne są okoliczności mające miejsce w czasie trwania drugiej umowy najmu. Przy tym, przedstawiciel pozwanego wyjaśnił, że umowę najmu wypowiedziano powodowi dopiero wówczas, gdy wynajmujący był przekonany, że naruszenie porządku domowego rzeczywiście miało miejsce. W praktyce gospodarowania nieruchomościami zdarzają się bowiem przypadki, że lokatorzy piszą skargi, które są nieuzasadnione. Dlatego czynności zmierzające do wypowiedzenia umowy najmu są podejmowane wówczas, gdy wynajmujący ma przekonanie, że do naruszenia porządku domowego rzeczywiście doszło.

Sąd Okręgowy nie podzielił również twierdzenia powoda, że naruszenie porządku domowego, jeżeli nawet wystąpiło, to nie miało charakteru uciążliwego lub rażącego. Zebrany materiał dowodowy pozwala na ustalenie, że w okresie obowiązywania umowy najmu dochodziło do przypadków rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu spowodowanych działalnością prowadzoną przez powoda w klubokawiarni (...). W okresie od 28 kwietnia 2010 r. do dnia 7 czerwca 2011 r. dochodziło do licznych interwencji Policji i Staży Miejskiej związanych z działalnością klubokawiarni. W okresie tym klubokawiarnia prowadziła działalność wykraczającą poza obszar działalności określony w umowie najmu, organizując liczne koncerty i zabawy taneczne (dyskoteki). Wiązało się z tym emitowanie głośnej muzyki w porze nocnej, aż do godzin porannych. Ponadto hałas i niedogodności powodowane były zachowaniem osób odwiedzających klubokawiarnię.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji, kontynuowanie tego rodzaju działalności, jako sprzecznej z treścią łączącej strony umowy najmu, jak i prowadzącej do naruszenia porządku domowego, miało charakter działania świadomego, a więc zawinionego. Powodowi niejednokrotnie zwracali na to uwagę: pozwany, funkcjonariusze Policji i Straży Miejskiej, mieszkańcy, przedstawiciel Wspólnoty Mieszkaniowej. Ponieważ natężenie naruszeń miało charakter znaczący i częsty, należy ocenić je jako „rażące”. Imprezy i koncerty były organizowane w odstępach co najwyżej kilkudniowych i trwały często przez całą noc, a więc nie były zdarzeniami incydentalnymi. Tego typu działanie należy uznać na trwałe naruszanie porządku domowego.

Sąd Okręgowy podkreślił, że naruszenia te dotykały wielu osób zamieszkujących sąsiednie lokale, o czym świadczy ilość interwencji Wspólnoty Mieszkaniowej i ilość osób podpisujących się pod wnioskiem o rozwiązanie przedmiotowej umowy najmu. Według Sądu pierwszej instancji, o ile hałas i ruch powodowany przez lokal gastronomiczny w godzinach jego zwyczajowej pracy mógłby zostać uznany za nienaruszający porządku domowego, to hałas i ruch powodowany przez działalnością rozrywkową, muzyczną, dyskotekową w godzinach nocnych, musi zostać uznany za naruszający porządek domowy. Ponadto powód zobowiązał się wynająć ochroniarzy dla zapewnienia porządku i spokoju w otoczeniu lokalu. Jednakże liczne interwencje Policji i Straży Miejskiej wskazują, że powód nie realizował skutecznie tego obowiązku. Świadczą o tym również zapadłe wyroki nakazowe związane z naruszeniem ciszy nocnej i porządku, za które to czyny odpowiadały osoby zarządzające klubokawiarnią (...). Sąd Okręgowy wyjaśnił, że wprawdzie wyroki te dotyczą wykroczeń popełnionych poza okresem obowiązywania przedmiotowej umowy najmu, lecz są one pomocne w ocenie charakteru prowadzonej przez powoda działalności. Sąd pierwszej instancji wskazał, że okoliczności poprzedzające okres obowiązywania przedmiotowej umowy najmu, jak i następujące po dacie jej wypowiedzenia, nie mogły stanowić bezpośredniej przyczyny wypowiedzenia tej umowy. Jednak stanowiły one dodatkowe uwiarygodnienie okoliczności mających miejsce w trakcie trwania umowy oraz dowodów wskazujących na przypadki naruszeń porządku domowego w tym czasie.

Odnosząc się do drugiego roszczenia powoda Sąd Okręgowy uznał, że Spółka nie ma interesu prawnego w żądaniu ustalenia, w rozumieniu art. 189 k.p.c. Wynika to z faktu, że pierwsze roszczenie - w zakresie istnienia interesu prawnego - pochłania drugie roszczenie. Gdyby uwzględnione zostało powództwo o uznanie wypowiedzenia umowy najmu za bezskuteczne, wówczas oznaczałoby to, że umowa najmu nadal obowiązuje do dnia 9 lipca 2013 r., skoro została zawarta na czas określony trzech lat. W tej sytuacji uwzględnienie powództwa o ustalenie, że umowa najmu nadal obowiązuje, byłoby niecelowe.

Od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie apelację wniósł powód (...) sp. z o.o. z siedzibą w W..

Apelacją z dnia 13 maja 2014 r. powód zaskarżył wyrok w całości, wnosząc o jego zmianę poprzez uwzględnienie powództwa w całości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Wyrokowi Sądu Okręgowego zarzucił:

1) naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało wpływ na wynik postępowania, tj.:

1.1. art. 479 ¹⁴ § 1 i 2 k.p.c. poprzez:

• dopuszczenie w dniu 8 stycznia 2013 r. dowodu z zeznań świadków W. W., J. S., D. K. (W.), M. B., zgłoszonych przez pozwanego w odpowiedzi na pozew pomimo niezachowania przez pozwanego dwutygodniowego terminu na wniesienie odpowiedzi na pozew oraz na powołanie wniosków dowodowych;

• odmowę w dniu 8 stycznia 2013 r. zwrotu odpowiedzi na pozew pomimo niezachowania przez pozwanego dwutygodniowego terminu na jej wniesienie;

1.2. art. 479 ¹² § 2 k.p.c. poprzez dopuszczenie dowodu z zeznań M. G. oraz dowodów z dokumentów i innych środków dowodowych, zgłoszonych w piśmie pozwanego z dnia 26 kwietnia 2013 r., podczas gdy pozwany nie wykazał by powołanie tych dowodów w pozwie nie było możliwe, ani żeby potrzeba powołania powstała później;

1.3. art. 217 § 3 k.p.c., 227 k.p.c. oraz 271 § 1 k.p.c. poprzez pominięcie faktów wynikających z dowodu z zeznań świadka J. S. (1), świadczących o konfliktowej naturze świadka oraz o silnie negatywnym nastawieniu świadka do klubu (...), a tym samym o braku wiarygodności jego zeznań, ze względu na utratę przez Ł. L. statusu członka zarządu pozwanego;

1.4. art. 241 k.p.c. poprzez brak zarządzenia powtórzenia przesłuchania J. S. (1) w sytuacji, gdy po jej przesłuchaniu okazało się, że Ł. L. nie był uprawniony do reprezentowania powoda i do zadawania pytań świadkowi;

1.5. art. 271 § 1 k.p.c. poprzez nieustalenie, z jakiego źródła świadkowi E. W. były wiadome okoliczności, o których zeznała na rozprawie w dniu 29 czerwca 2012 r.;

1.6. art. 233 § 1 k.p.c. oraz art. 245 k.p.c. poprzez odmowę wiarygodności dokumentowi prywatnemu „Sprawozdanie nr (...) pt. pomiary hałasu pochodzącego od muzyki odtwarzanej w klubie (...)”, podczas gdy twierdzenia zawarte w tym dokumencie znalazły potwierdzenie w treści zeznań świadków, w szczególności świadka P. L. i Ł. L.;

1.7. art. 233 § 1 k.p.c. oraz art. 227 k.p.c. poprzez:

• błędne ustalenie, że okoliczności wskazane przez pozwanego jako podstawa wypowiedzenia z dnia 7 czerwca 2011 r. stanowiły rzeczywistą i uzasadnioną podstawę wypowiedzenia, podczas gdy w przeważającej części okoliczności wskazane przez pozwanego oraz przez świadków powołanych przez pozwanego miały miejsce poza okresem obowiązywania z umowy najmu z dnia 28 kwietnia 2010 r., w zakresie zaś odnoszącym się do okresu obowiązywania umowy najmu, zeznań świadków pozwanego nie sposób uznać za wiarygodne;

• niepoczynienie jednoznacznych ustaleń, na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego, co do tego, czy okoliczności wskazane przez pozwanego jako podstawa wypowiedzenia miały w rzeczywistości miejsce w okresie obowiązywania umowy najmu;

• błędne i sprzeczne z treścią zgromadzonego materiału dowodowego ustalenie, że zaistniały okoliczności stanowiące rażące i uporczywe naruszenie obowiązującego porządku domowego, w szczególności zaś błędne ustalenia, że w okresie obowiązywania umowy najmu dochodziło do licznych i uzasadnionych interwencji związanych z działalnością klubokawiarni (...) oraz, że z działalnością klubu w okresie obowiązywania umowy najmu wiązała się emisja dźwięków, która była obiektywnie uciążliwa dla lokatorów budynku, w którym klub się znajdował;

• błędne przyjęcie, że świadek P. L. mógł być źródłem wiedzy o faktach istotnych dla rozstrzygnięci sprawy jedynie w nieznacznym zakresie oraz sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oraz odmowę wiarygodności zeznaniom świadka w zakresie w jakim z zeznań wynikało, że wypowiedzenie umowy najmu było bezpodstawne oraz w szczególności w zakresie, w jakim zeznał, że przeprowadzone badanie pomiaru dźwięku przez akredytowaną firmę z zewnątrz wykazało, że dźwięki z klubu (...) nie przekraczają dźwięków z tła tego rejonu;

• błędne przyjęcie, że świadek K. G. mogła być źródłem wiedzy o faktach tylko w nieznacznym zakresie oraz sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego odmowę wiarygodności zeznaniom świadka w zakresie w jakim z zeznań wynikało, że wypowiedzenie umowy najmu było bezpodstawne oraz w zakresie w jaki świadek zeznała, że na uciążliwości skarżyli się świadkowie S. i W., i że to, co było uciążliwe dla tych świadków nie było uciążliwe dla pozostałych lokatorów budynku, a także w zakresie, w jakim z zeznań świadka wynikało, że koncerty w klubie kończyły się przed cisza nocną;

• błędne przyjęcie, że świadek E. W. mogła być źródłem wiedzy o faktach tylko w nieznacznym zakresie oraz sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego odmowę wiarygodności zeznaniom świadka w zakresie w jakim z zeznań wynikało, że wypowiedzenie umowy najmu było bezpodstawne oraz w zakresie, w jakim świadek zeznała w szczególności, że nie zaobserwowała żadnych burd, które zdarzają się w sąsiednich lokalach oraz, że koncerty w klubie odbywały się maksymalnie do godziny 22:00, a tym samym w zakresie w jakim z zeznań wynika, że działalność klubu (...) nie była nadmiernie uciążliwa oraz sprzeczną z zasadami logiki, a ponadto sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenę, iż „ze względu na to, że świadek w chwili składania zeznań miała 54 lata, zaś zeznała, że w klubie tym spotyka się młodzież, nie można uznać za wiarygodną wiedzę świadka na temat tego co dzieje się w klubie”;

• wybiórczą i sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oraz sprzeczną z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego ocenę zeznań B. S. i przyjęcie, że z zeznań świadka wynikało, iż klub (...) emitował hałas, przy jednoczesnym pominięciu tych fragmentów zeznań, które świadczyły o tym, że powód nie naruszał zasad porządku domowego, a w szczególności tych z których wynikało, że: źródłem hałasu były koncerty, które były słyszalne, ale które kończyły się przed 22:00, klub (...) zatrudniał sprawną ochronę, która sprawnie działała i dbała o porządek w otoczeniu klubu I poziom dźwięku w klubie, że koncerty z udziałem DJ nie były głośne i normalnie można były przy nich spać, a nawet rozmawiać w ich trakcie w klubie;

• sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oraz sprzeczną z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego ocenę zeznań W. W. (1) i przyjęcie, że zeznania te są wiarygodne w zakresie, w jakich wynikało z nich, że powód naruszał porządek domowy, podczas gdy z zebranego materiału dowodowego wynika, że świadek pozostaje w konflikcie z czterema innymi świadkami w sprawie, podczas rozprawy w dniu 30 stycznia 2013 r. świadek zeznawał emocjonalnie, a dodatkowo zeznania tego świadka stoją w sprzeczności z treścią zeznań P. L., Ł. L., E. J. (1), B. S., E. W. oraz K. G., a ponadto pominięcie w treści ustaleń faktycznych fragmentu zeznań świadka w zakresie, w jakim świadek relacjonował, że nigdy nie widział, aby klient lokalu (...) wyszedł z tego lokalu i wyrządzał szkody lub w inny sposób dopuszczał się naruszeń;

• sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oraz sprzeczną z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego ocenę zeznań D. W. (1) i przyjęcie, że zeznania te są wiarygodne w zakresie, w jakich wynikało z nich, że powód naruszał porządek domowy, podczas gdy zeznania te są w szczególności sprzeczne z zeznaniami wszystkich świadków powołanych na wniosek strony powodowej i nie znajdują potwierdzenia w pozostałej części zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego;

• sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oraz sprzeczną z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego ocenę zeznań M. B. (1) i przyjęcie, że zeznania te są wiarygodne w zakresie, w jakich wynikało z nich, że powód naruszał porządek domowy, podczas gdy w szczególności świadek czerpał wiedzę o faktach z relacji świadków powołanych przez pozwanego, a jak zeznał podczas przesłuchania, wiedział czego dotyczy sprawa, ponieważ wcześniej rozmawiał z pełnomocnikiem pozwanego oraz z W. W. (1);

• sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oraz sprzeczną z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego ocenę zeznań M. G. i uznanie, że zeznania te są wiarygodne, podczas gdy świadek ten nie mógł stanowić źródła wiedzy o faktach istotnych dla sprawy, bowiem nie miał styczności z lokalem (...) od początku stycznia 2010 r., zaś treść jego zeznań stoi w sprzeczności z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego;

• sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oraz sprzeczną z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego ocenę zeznań J. S. (1) i uznanie, że zeznania te są wiarygodne, podczas gdy świadek pozostawał w konflikcie z wieloma osobami, w tym z mieszkańcami budynku, w którym znajdował się lokal (...), a także z jego właścicielami, a świadkowie potwierdzili konfliktową i kłótliwą naturę świadka;

• sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego odmowę wiarygodności zeznaniom Ł. L., podczas gdy zeznania świadka są spójne i wewnętrznie niesprzeczne, a jego zeznania pokrywały się z treścią zgromadzonego w sprawie materiału, a także z treścią zeznań pozostałych świadków powołanych przez powoda;

2) naruszenie przepisu prawa materialnego, tj. art. 673 § 3 k.c. oraz art. 685 k.c. poprzez ich błędne zastosowanie i błędne przyjęcie, że okoliczności wskazane jako uzasadniające wypowiedzenie stanowiły przewidziane w § 19 ust. 1 pkt 4 i 5 umowy najmu rażące i uporczywe wykroczenie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu.

Powód w apelacji dodatkowo wnosił o:

• rozpoznanie na postawie art. 380 k.p.c. postanowień Sądu pierwszej instancji z dnia 8 stycznia 2011 r. w przedmiocie dopuszczenia dowodu z zeznań świadków W. W., J. S., D. K. (W.), M. B. oraz oddalenia wniosku o zwrot odpowiedzi na pozew oraz o wydanie wyroku zaocznego;

• rozpoznanie na podstawie art. 380 k.p.c. postanowień Sądu pierwszej instancji z dnia 21 listopada 2013 r. w przedmiocie dopuszczenia dowodów z zeznań świadka M. G. oraz dowodów z dokumentów i innych środków dowodowych, zgłoszonych przez pozwanego w piśmie z dnia 26 kwietnia 2013 r.;

• przeprowadzenie dowodu ze statutu Zakładu (...) w Dzielnicy (...) m.(...) W. na okoliczność braku samodzielności prawnej i zdolności sądowej wyżej wymienione jednostki względem m. (...) W. w W. oraz prawidłowości oznaczenia adresu pozwanego w pozwie. Powód wyjaśnił, że potrzeba przeprowadzenia tego dowodu wynika z treści uzasadnienia wyroku Sądu pierwszej instancji, w którym Sąd zakwestionował prawidłowość oznaczenia adresu pozwanego, co wpłynęło na przyjęcie, że spóźnione wniesienie odpowiedzi na pozew było usprawiedliwione.

Pozwany wnosił o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja powoda nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy i Sąd Apelacyjny przyjmuje te ustalenia za własne. Również dokonana przez Sąd pierwszej instancji ocena prawna żądania powoda jest prawidłowa.

Ma wprawdzie rację powód twierdząc, że Sąd Okręgowy wadliwie zarzucił mu „posłużenie się w niniejszym postępowaniu nielojalnym fortelem procesowym, polegającym na niedookreśleniu pozwanego przez niewskazanie jednostki organizacyjnej m. (...) W., z której działaniem wiąże się dochodzone roszczenie oraz na wskazaniu niewłaściwego adresu pozwanego, pomimo że strony w § 14 ust. 3 umowy najmu określiły zasady wymiany korespondencji”. Sąd pierwszej instancji stwierdził, że zgodnie z umową najmu wszelkie pisma kierowane do Wynajmującego miały być doręczane na adres: Zakład (...) w Dzielnicy (...) m. (...) W., W. ul. (...), tymczasem jako pozwane zostało wskazane m. (...) W., W. Plac (...) i na ten adres został doręczony pozwanemu pozew.

Powyższy zarzut jest całkowicie nieuprawniony. Po pierwsze - zgodnie z treścią art. 67 § 2 k.p.c. za Skarb Państwa podejmuje czynności procesowe organ państwowej jednostki organizacyjnej, z której działalnością wiąże się dochodzone roszczenie, lub organ jednostki nadrzędnej. W orzecznictwie przyjmuje się, że w sprawie, w której stroną jest Skarb Państwa, zachodzi konieczność ustalenia właściwej stationis fisci. W wypadkach wadliwego jej oznaczenia sąd powinien ustalić właściwą jednostkę organizacyjną uprawnioną do reprezentowania Skarbu Państwa w danej sprawie (por. orzeczenia SN: z 15 lipca 1983 r., sygn. akt IV OZ 24/83, OSPiKA 1984, nr 11, poz. 237 oraz z 11 stycznia 1974 r., sygn. akt II CR 685/73, OSNCP 1975, nr 1, poz. 10). Jednakże powołany przepis stanowi lex specialis i dotyczy wyłącznie jednostek organizacyjnych Skarbu Państwa. Natomiast w przypadku jednostek organizacyjnych samorządu terytorialnego nie oznacza się stacionis municipi, albowiem jednostki samorządu terytorialnego posiadają osobowość prawną i w procesie są reprezentowane przez ich organy wykonawcze.

W tej sytuacji przyjąć należy, że powód prawidłowo wskazał jako pozwanego m. (...) W., a nie Zakład (...) w Dzielnicy (...)m. (...) W., który nie ma zdolności sądowej i procesowej. Prawidłowo określił również adres pozwanego „W. Plac (...)”, albowiem zgodnie z treścią art. 126 § 2 pkt 1 k.p.c. w pierwszym piśmie procesowym należy oznaczyć „miejsce zamieszkania lub siedzibę i adresy stron”. Zgodnie z wolą ustawodawcy, w przypadku osoby prawnej w pozwie należy wskazać adres siedziby jej organu wykonawczego, a nie dowolny adres do korespondencji ustalony przez strony w spornej umowie najmu. Adres ten strony uzgodniły w celu dokonywania doręczeń korespondencji poza procesowej, związanej wyłącznie z realizacją zawartej umowy. Całkowicie bezpodstawne było więc oczekiwanie Sądu pierwszej instancji, aby powód podał w pozwie powyższy adres do korespondencji.

Nie zasługuje na uwzględnienie również argumentacja dotycząca organizacji obrotu korespondencji u pozwanego i związanego z tym czasu niezbędnego na przekazanie odpisu pozwu do biura (...) w Dzielnicy (...) m. (...) W.. Zorganizowanie sprawnego przekazywania korespondencji sądowej między poszczególnymi komórkami organizacyjnymi m. (...) W. obciąża wyłącznie pozwanego i skutki wszelkich niedociągnięć w tym zakresie obciążają wyłącznie m. (...) W.. Dlatego Sąd pierwszej instancji nie mógł zasadnie przyjąć, że odpowiedź na pozew w przedmiotowej sprawie wpłynęła w dwutygodniowym terminie, o którym mowa w art. 479 ^{( 14)} § 1 k.p.c.

Jednakże postanowieniem z dnia 8 stycznia 2013 r. Sąd Okręgowy oddalił wniosek powoda o zwrot odpowiedzi na pozew i wydanie wyroku zaocznego, zaś powód nie zgłosił co do tego rozstrzygnięcia zastrzeżenia do protokołu na podstawie art. 162 k.p.c. W takiej sytuacji powód nie może na etapie postępowania odwoławczego podnosić zarzutu naruszenia art. 479 ¹⁴ § 1 k.p.c. poprzez odmowę zwrotu odpowiedzi na pozew pomimo niezachowania przez pozwanego dwutygodniowego terminu na jej wniesienie. W judykaturze wskazuje się bowiem, że „obowiązek uwzględnienia przez sąd reguł prekluzji określonych w art. 479 ¹² § 1 i art. 479 ¹⁴ § 1 k.p.c. z urzędu nie oznacza przy tym, że naruszenie tych przepisów jest uchybieniem, do którego art. 162 k.p.c. nie ma zastosowania” (por. wyroki SN: z 14 grudnia 2011 r., sygn. akt I CSK 374/11, Lex nr 1131115, oraz z 22 czerwca 2012 r., sygn. akt V CSK 282/11, Lex nr 1313749).

W apelacji powód zakwestionował również dopuszczenie przez Sąd Okręgowy dowodu z zeznań świadków W. W. (1), J. S. (1), D. K. (2) (W.) i M. B. (1), zgłoszonych w odpowiedzi na pozew, a więc sprekludowanych, a także dopuszczenie dowodu z zeznań świadka M. G., dokumentów i innych środków dowodowych, zgłoszonych w piśmie procesowym pozwanego z dnia 26 kwietnia 2013 r., podczas gdy pozwany nie wykazał by powołanie tych dowodów w pozwie nie było możliwe, ani żeby potrzeba powołania powstała później. W tym przypadku powód zgłosił zastrzeżenia do protokołu na podstawie art. 162 k.p.c. wobec dopuszczenia spóźnionych dowodów.

W ocenie Sądu Apelacyjnego dopuszczenie powyższych dowodów należy uznać za celowe. Wprawdzie w judykaturze wskazuje się, że w postępowaniu w sprawach gospodarczych sąd ma obowiązek pominięcia sprekludowanych twierdzeń, zarzutów i dowodów, jeśli jednak tego nie uczyni, strona może skutecznie podnieść taki zarzut w apelacji pod warunkiem, że uprzednio zwróciła uwagę sądu na to uchybienie zgodnie z art. 162 k.p.c., w przeciwnym zaś razie obowiązkiem sądu jest co do zasady pominięcie takiego zarzutu (por. wyrok SN z 3 lutego 2010 r., sygn. akt II CSK 286/09, Lex nr 566092). Jednakże zarazem nie ulega wątpliwości, że prekluzja dowodowa w postępowaniu w sprawach gospodarczych odnosi się do możliwości dopuszczania dowodów na wniosek stron, nie ma natomiast zastosowania przy dopuszczaniu dowodów przez sąd z urzędu (por. wyrok SN z 9 kwietnia 2008 r., sygn. akt V CSK 492/07, Lex nr 424317). Ponadto w orzecznictwie podkreśla się, że „Adresatem norm z art. 479 ¹² i art. 479 ¹⁴ k.p.c., poza stronami sporu jest także sąd rozpoznający sprawę, ale tylko w zakresie, w jakim ograniczenia w zgłaszaniu dowodów przez strony nie uniemożliwiają sądowi rozpoznania sprawy. Dopuszczenie zatem dowodów z urzędu może wynikać z konieczności ustalenia stanu faktycznego, ze względu na dowody prawidłowo zgłoszone przez stronę, co nie okazuje się korzystne dla drugiej strony i dlatego spotyka się z jej opozycją”.

Zdaniem Sądu odwoławczego oddalenie wniosków dowodowych zgłoszonych przez pozwanego jako sprekludowanych uniemożliwiłoby Sądowi pierwszej instancji rozpoznanie przedmiotowej sprawy. Dlatego konieczne było dopuszczenie dowodów zgłoszonych w odpowiedzi na pozew i piśmie procesowym z dnia 26 kwietnia 2013 r., co Sąd pierwszej instancji mógł i powinien uczynić z urzędu. Dlatego podniesione w apelacji zarzuty naruszenia art. 479 ¹² § 2 i art. 479 ¹⁴ § 1 k.p.c. nie zasługują na uwzględnienie.

Niezasadne są również zarzuty naruszenia art. 217 § 3 k.p.c., 227 k.p.c. oraz 271 § 1 k.p.c. poprzez pominięcie faktów wynikających z dowodu z zeznań świadka J. S. (1), świadczących o konfliktowej naturze świadka oraz o silnie negatywnym nastawieniu świadka do klubu (...), a tym samym o braku wiarygodności jego zeznań, ze względu na utratę przez Ł. L. statusu członka zarządu pozwanego, a także naruszenia art. 241 k.p.c. poprzez brak zarządzenia powtórzenia przesłuchania J. S. (1) w sytuacji, gdy po jej przesłuchaniu okazało się, że Ł. L. nie był uprawniony do reprezentowania powoda i do zadawania pytań świadkowi. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie wynika bowiem, aby Sąd Okręgowy uznał zeznania świadka J. S. (1) za niewiarygodne z powodu zadawania temu świadkowi pytań przez Ł. L., który nie był wówczas już członkiem zarządu Spółki. Sąd pierwszej instancji pominął jedynie zeznania świadka w tej części, która dotyczyła przyczyn konfliktu między J. S. (1) a świadkami zgłoszonymi przez powoda, jako nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy w rozumieniu art. 227 k.p.c. W tej sytuacji niecelowe było powtórzenie postpowania dowodowego w tym zakresie.

Nie zasługuje na uwzględnienie także zarzut naruszenia art. 271 § 1 k.p.c. poprzez nieustalenie, z jakiego źródła świadkowi E. W. były wiadome okoliczności, o których zeznała na rozprawie w dniu 29 czerwca 2012 r. Powołany przepis przewiduje, że świadek składa zeznanie ustnie, zaczynając od odpowiedzi na pytania przewodniczącego, co i z jakiego źródła wiadomo mu w sprawie, po czym sędziowie i strony mogą w tymże przedmiocie zadawać mu pytania. W sytuacji, gdy Sąd Okręgowy nie zapytał świadka, czy swe zeznania o faktach opiera na bezpośrednich obserwacjach dokonanych podczas wizyt w klubie (...), a powód te okoliczność uważał za istotną, mógł sam zadać świadkowi takie pytanie. Natomiast obecnie nieuprawnione jest twierdzenie, że z zasad doświadczenia życiowego można wywieść, iż świadek ten zeznawał o swych bezpośrednich spostrzeżeniach, a nie był świadkiem „ze słyszenia”.

Nie są zasadne również pozostałe zarzuty naruszenia prawa procesowego, wskazujące na naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. oraz art. 245 k.p.c. poprzez odmowę wiarygodności dokumentowi prywatnemu „Sprawozdanie nr (...) pt. pomiary hałasu pochodzącego od muzyki odtwarzanej w klubie (...)”, a także art. 233 § 1 k.p.c. oraz art. 227 k.p.c. poprzez błędne ustalenie okoliczności fatycznych sprawy.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego w przedmiotowej sprawie stan faktyczny został ustalony przez Sąd Okręgowy prawidłowo, zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów, która wymaga, aby sąd oceniał materiał dowodowy w sposób logiczny, spójny i zgodny z zasadami doświadczenia życiowego. Należy podzielić utrwalony w orzecznictwie pogląd, że do naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. mogłoby dojść tylko wówczas, gdyby skarżący wykazał uchybienie podstawowym regułom służącym ocenie wiarygodności i mocy poszczególnych dowodów, tj. regułom logicznego myślenia, zasadzie doświadczenia życiowego i właściwego kojarzenia faktów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2005 r., sygn. III CK 314/05, Lex nr 172176). Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo wbrew zasadom doświadczenia życiowego nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 27 lutego 2007 r., sygn. I ACa 1053/06, Lex nr 298433).

Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem może być jedynie przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie, niż ocena sądu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 27 kwietnia 2006 r., sygn. I ACa 1303/05, publ. Lex nr 214251). Tymczasem powód w apelacji ograniczył się do polemiki z ocenami Sądu pierwszej instancji, nie stawiając im przekonujących zarzutów, mogących stać się podstawą uznania rozumowania Sądu Okręgowego za nielogiczne bądź niezgodne z zasadami doświadczenia życiowego, a przez to wadliwe.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego dokonana przez Sąd pierwszej instancji ocena dowodów jest niezwykle wnikliwa i prowadzi do logicznych rezultatów, zaś zarzuty apelacji nie zawierają alternatywnego logicznego rozumowania, ograniczając się do treści dowodów zaoferowanych przez powoda i całkowicie pomijając dowody przeprowadzone na wniosek pozwanego. Polemika z taką argumentacją jest utrudniona, zaś Sąd odwoławczy w całości podziela ocenę dowodów dokonaną przez Sąd Okręgowy.

Nietrafny jest także zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 673 § 3 k.c. oraz art. 685 k.c. poprzez ich błędne zastosowanie i błędne przyjęcie, że okoliczności wskazane jako uzasadniające wypowiedzenie stanowiły przewidziane w § 19 ust. 1 pkt 4 i 5 umowy najmu rażące i uporczywe wykroczenie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Zgodnie z treścią art. 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Taką sytuację uprawniającą pozwanego do wypowiedzenia umowy najmu przewidziano w § 19 ust. 1 pkt 4 umowy. Strony zastrzegły, że w przypadku, gdy najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Także art. 685 k.c. przewiduje, że jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowej wykładni § 19 ust. 1 pkt 4 umowy najmu oraz art. 685 k.c., prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy oraz dokonał prawidłowej subsumpcji tego stanu faktycznego do hipotezy powołanych norm. Wskazać należy, że zgodnie z powołanymi przepisami wypowiedzenie umowy najmu uzasadnia sytuacja, gdy najemca wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu w sposób rażący lub uporczywy. Są to więc przesłanki alternatywne. W ocenie Sądu Apelacyjnego w przedmiotowej sprawie zostały spełnione obie przesłanki łącznie, co wynika z obszernego i wnikliwego uzasadnienia zaskarżonego wyroku.

Podstawą orzeczenia Sądu Apelacyjnego był art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c.