Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 07 kwietnia 2015 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach II Wydział Cywilny Ośrodek (...) w R.

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 24 marca 2015 roku w Rybniku

sprawy z powództwa (...) S.A. w K.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta R.

o ustalenie

1.  ustala, że oświadczenie Prezydenta Miasta R. z dnia 10 grudnia 2010r. znak: M - (...)( (...)) o wypowiedzeniu i aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w R., obręb C., k.m. 3, oznaczonego jako działki o numerach:

a.  303/35 o powierzchni 0.69.30 ha, 583/34 o powierzchni 1.40.41 ha, 590/44 o powierzchni 0.32.22 ha - o łącznej powierzchni 2.41.93 ha, dla których Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą KW nr (...),

b.  40 o powierzchni 0.21.00 ha, 99/36 o powierzchni 0.24.32 ha, 100/36 o powierzchni 0.34.26 ha, 101/36 o powierzchni 0.10.82 ha - o łącznej powierzchni 0.90.40 ha, dla których Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą KW nr (...),

c.  41 o powierzchni 0.21.00 ha, 76 o powierzchni 0.18.20 ha, 630/75 o powierzchni 0.32.22 ha - o łącznej powierzchni 1.11.70 ha, dla których Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą KW nr (...),

d.  97/37 o powierzchni 0.12.13 ha, 155/17 o powierzchni 0.07.06 ha, 175/19 o powierzchni 0.19.80 ha, 208/82 o powierzchni 0.54.30 ha, 228/18 o powierzchni 0.30.16 ha, 281/8 o powierzchni 0.24.22 ha, 448/51 o powierzchni 0.17.38 ha – o łącznej powierzchni 1.65.05 ha, dla których Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą KW nr (...),

e.  38 o powierzchni 0.08.34 ha, 39 o powierzchni 0.06.36 ha, 42 o powierzchni 0.30.06 ha, 43 o powierzchni 0.86.87 ha, 98/37 o powierzchni 0.72.77 ha - o łącznej powierzchni 2.04.40 ha, dla których Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą KW nr (...),

f.  149/17 o powierzchni 0.19.18 ha, 226/16 o powierzchni 0.45.36 ha, 528/16 o powierzchni 0.17.92 ha, 530/16 o powierzchni 0.05.57 ha, 532/16 o powierzchni 0.11.45 ha, 540/16 o powierzchni 0.06.50 ha - o łącznej powierzchni 1.05.98 ha, dla których Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą KW nr (...),

g.  250 o powierzchni 0.66.20 ha, część 251/57 o powierzchni 0.16.52 ha, 551/14 o powierzchni 0.25.08 ha, 552/14 o powierzchni 1.36.14 ha - o łącznej powierzchni 2..43.94 ha, dla których Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą KW nr (...),

h.  421/78 o powierzchni 0.20.72 ha, dla której Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą KW nr (...),

i.  270/67 o powierzchni 0.09.60 ha, 271/69 o powierzchni 0.01.76 ha – o łącznej powierzchni 0.11.36 ha, dla których Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą KW nr (...),

j.  10 o powierzchni 0.26.95 ha, 11 o powierzchni 0.09.80 ha, 12 o powierzchni 0.08.80 ha, 210/73 o powierzchni 0.38.84 ha, 559/13 o powierzchni 0.59.04 ha o łącznej powierzchni 1.43.43 ha, dla których Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą KW nr (...)

k.  80 o powierzchni 0.10.62 ha, 81 o powierzchni 0.01.69 ha, 107/9 o powierzchni 1.01.10 ha, 202/70 o powierzchni 0.01.67 ha, 268/68 o powierzchni 0.10.36 ha, 269/69 o powierzchni 0.01.96 ha, 422/78 o powierzchni 0.63.50 ha, część 423/79 o powierzchni 0.42.92 ha - o łącznej powierzchni 2.33.82 ha, dla których Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą KW nr (...),

l.  część 644/22 o powierzchni 0.67.22 ha, dla której Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą KW nr (...),

m.  87 o powierzchni 0.09.60 ha, , dla której Sąd Rejonowy w Rybniku prowadzi księgę wieczystą KW nr (...)

którego użytkownikiem wieczystym jest (...) S.A. w K. jest uzasadnione, jednakże w innej wysokości aniżeli wskazano to w powyższym oświadczeniu, w szczególności ustala, iż opłata roczna za użytkowanie wieczyste wyżej opisanego gruntu począwszy od dnia 01 stycznia 2011r. winna wynosić 82.611,00 (osiemdziesiąt dwa tysiące sześćset jedenaście) złotych, przy czym zgodnie z art. 77 ust. 2 a ustawy o gospodarce nieruchomościami opłata roczna za rok 2011 wynosi 17.296,36 (siedemnaście tysięcy dwieście dziewięćdziesiąt sześć 36/100) złotych, za rok 2012 – 49.953,68 (czterdzieści dziewięć tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt trzy 68/100) złote i od 2013r. po 82.611,00 (osiemdziesiąt dwa tysiące sześćset jedenaście) złotych;

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3.  zasądza od pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta R. na rzecz powódki (...) S.A. w K. kwotę 1.314,00 (jeden tysiąc trzysta czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Katarzyna Banko

Sygn. akt II C 288/12

UZASADNIENIE

Powódka (...) S.A. w K. wniosła o ustalenie, iż oświadczenie pozwanego Skarbu Państwa reprezentowanej przez Prezydenta Miasta R. z dnia 10 grudnia 2010r. znak M - (...)( (...)) o wypowiedzeniu i aktualizacji rocznej z tytułu wieczystego użytkowania wieczystego gruntu jest bezskuteczne wobec powódki i tym samym ustalenie, że dokonana tymże pismem aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona. Ponadto powódka wniosła o zasądzeniekosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powyższego stanowiska podano, że wartość nieruchomości wskazana w wypowiedzeniu dokonanym przez Prezydenta Miasta R. została ustalona w oparciu o operat szacunkowy, który został wykonany niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych, obarczony jest istotnymi błędami metodycznymi mającymi wpływ na określenie wartości nieruchomości i nie mógł stanowić podstawy do ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W szczególności dokonano w operacie niezgodnej ze standardami zawodowymi analizy rynku, nie zbadano stanu prawnego nieruchomości, przyjęto trend wzrostu nieruchomości na poziomie inflacji, przyjęto do porównania nieruchomości znacznie różniące się powierzchniami, przyjęto przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu miejscowego jako tożsame z aktualnym sposobem użytkowania, wystąpiły rozbieżności opisu nieruchomości ze stanem cech przyjmowanym do obliczeń, wystąpiły błędy rachunkowe w obliczeniach poprawek kwotowych oraz przyjęto do porównania transakcje „nierynkowe”. Powódka podała, że teren będący przedmiotem niniejszego postępowania stanowi teren hałdy poddany procesowi rekultywacji i z tego powodu powódka wniosła, po myśli art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami o zaliczenie na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów koniecznych poniesionych przez użytkownika wieczystego, a związanych z rekultywacją działek będących przedmiotem niniejszej sprawy, w następstwie czego wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Pozwany Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta R. zastępowany przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kosztów zastępstwa procesowego oraz zasądzenie od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta R. pozostałych kosztów postępowania.

W uzasadnieniu powyższego stanowiska podano, że aktualizacja opłaty rocznej została dokonana w sposób prawidłowy i jest uzasadniona. Odnośnie twierdzeń użytkownika wieczystego dotyczących poniesionych na nieruchomość nakładów pozwany podniósł, że zostały one poniesione w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa pozwanego, a nie na infrastrukturę techniczną nieruchomości, w konsekwencji należy uznać, że nie spełniają one warunków dotyczących możliwości odliczenia ich wartości od opłaty za użytkowanie wieczyste.

W piśmie procesowym z dnia 28 stycznia 2013r. powódka podała, że wartość nakładów koniecznych podlegających zaliczeniu po myśli art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynosi 837.358,89 zł.

Sąd ustalił, co następuje:

Oświadczeniem z dnia 10 grudnia 2010r. znak M- (...) ( (...)) pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta R. wypowiedział powódce (...) S.A. w K. wysokość opłaty rocznej ustalonej w roku 1998, tj. kwotę 8.648,18 zł z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w R., obręb C., k,m, 3 oznaczonej jako działki o numerach:

- 303/35, 583/34, 590/44 – o łącznej powierzchni 2.41.93 ha zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...),

- 101/36, 100/36, 99/36, 40 – o łącznej powierzchni 0.90.40 ha zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...),

- 41,76, 630/75 – o łącznej powierzchni 1.11.70 ha zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...),

- 448/51, 97/37,155/17, 228/18, 175/19, 208/82, 281/8 – o łącznej powierzchni 1.65.05 ha zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...),

- 98/37, 38,43, 39, 42 – o łącznej powierzchni 2.04.40 ha zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...),

- 226/16, 530/16, 528/16, 540/16, 149/17, 532/16 – o łącznej powierzchni 1.05.98 ha zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...),

- 250/59, części działki (...) (o powierzchni 0.17.21 ha), 551/14, 552/14 – o łącznej powierzchni 2.43.94 ha zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...),

- 421/78 – o łącznej powierzchni 0.20.72 ha zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...),

- 270/67, 271/69 – o łącznej powierzchni 0.11.36 ha zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...),

- 210/73, 10, 11, 12, 559/13, 558/13 – o łącznej powierzchni 1.43.58 ha zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...),

- 202/70, 269/69, 268/68, 81, 80, części działki (...) (o powierzchni 0.06.93 ha), 422/78, 107/9 – o łącznej powierzchni 2.33.82 ha zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...),

-części działki (...) (o powierzchni 0.67.22 ha) – o łącznej powierzchni 0.67.22 ha zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...),

- 87 – o łącznej powierzchni 0.09.60 ha zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...)

i zaproponował przyjęcie od dnia 1 stycznia 2011r. nowej opłaty rocznej w wysokości 107.296,50 zł ustalonej poprzez przemnożenie powierzchni działki, ceny za 1 m ² oraz stawki 3%. Oświadczenie o wypowiedzeniu opłaty rocznej zawierało pouczenie o możliwości złożenia do SKO w K. wniosku o ustalenie, iż podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione lub uzasadnione w niższej wysokości. Zostało ono doręczone powódce w dniu 17 grudnia 2010r .(dowód: wypowiedzenie wraz z dowodem doręczenia )

Pismem z dnia 12 stycznia 2011r. powódka (...) S.A. w K. złożyła do SKO w K. wniosek o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości ( dowód: wniosek)

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. orzeczeniem z dnia 21 listopada 2011r. ustaliło, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona. W dniu 05 grudnia 2011r. (data nadania w UP w R.) Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta R. wniósł sprzeciw od orzeczenia Kolegium z dnia 21 listopada 2011r. (dowód: orzeczenie SKO w K. , sprzeciw Prezydenta Miasta R. k. 6).

Działka nr (...) ma powierzchnię 0.82.74 ha, natomiast ujęta została w dwóch wypowiedzeniach z dnia 10 grudnia 2010r. M – (...) ( (...)) ze wskazaniem powierzchni 0.67.22 ha i z dnia 14 grudnia 2010r. M - (...) ( (...)) ze wskazaniem powierzchni 0.15.52 ha. (wypis z rejestru gruntów G.-I. (...). (...). 2013 z dnia 13 sierpnia 2013r., wypowiedzenie z dnia 10grudnia 2010r. M - (...) ( (...)), wypowiedzenie z dnia 14 grudnia 2010r. M – (...) ( (...)) - k. 354, 355 - 356, 358).

Działka nr (...) ma powierzchnię 0.33.73 ha, natomiast ujęta została w dwóch wypowiedzeniach z dnia 10 grudnia 2010r. M - (...) ( (...)) ze wskazaniem powierzchni 0.16.52 ha i z dnia 14 grudnia 2010r. M - (...) ( (...)) ze wskazaniem powierzchni 0.17.21 ha. (wypis z rejestru gruntów nr G.- I. (...). (...).2013 z dnia 13 sierpnia 2013r., wypowiedzenie z dnia 10 grudnia 2010r. M - (...) ( (...)) ze wskazaniem powierzchni 0.16.52 ha i wypowiedzenie z dnia 14 grudnia 2010r. M - (...) ( (...)) - k. 353, 355 - 356, 357).

Działka nr (...) ma powierzchnię 0.49.85 ha, natomiast ujęta została w dwóch wypowiedzeniach z dnia 10 grudnia 2010r. M - (...) ( (...)) ze wskazaniem powierzchni 0.2.92 ha i z dnia 14 grudnia 2010r. M - (...) ( (...)) ze wskazaniem powierzchni 0.06.93 ha (wypis z rejestru gruntów nr G.- I. (...). (...).2013 z dnia 13 sierpnia 2013r., wypowiedzenie z dnia 10 grudnia 2010r. M - (...) ( (...)) ze wskazaniem powierzchni 0.16.52 ha i wypowiedzenie z dnia 14 grudnia 2010r. M - (...) ( (...))- k. 352, 355 – 356, 357).

Na zlecenie Sądu sporządzono wycenę wartości nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na dzień 1 stycznia 2011r.

Biegli sądowi A. K. i J. K. przeanalizowali plan zagospodarowania przestrzennego miasta R. zatwierdzony Uchwałą nr 545/ (...) Rady Miasta R. z dnia 25 maja 2005r. (Dz. Urz. Woj. (...) Nr 79, poz. 2145) zmieniony Uchwałą Nr 327/ (...) Rady Miasta R. z dnia 12 marca 2008r. (Dz. Urz. Woj. (...) Nr 90, poz. 1911) ustalając, że największa część nieruchomości znajduje się w terenach przemysłowych przeznaczonych do rekultywacji, oznaczonych na rysunku planu symbolem 11 PR. Po zachodniej stronie ul. (...) tereny przemysłowe i tereny zdegradowane w skutek eksploatacji górniczej przeznaczone do rekultywacji oznaczone są na rysunku planu symbolem 3 (...) oraz w znikomej części tereny niwelacji i rekultywacji oznaczone są na rysunku planu symbolem 3 PR. Nieznaczne fragmenty pojedynczych działek znajdują się na terenach o innym przeznaczeniu. Północne fragmenty działek nr (...) o powierzchni około 9.600m ² położone są w terenach zieleni parkowej, symbol na rysunku planu ZP.Południowy fragment działki nr (...) o powierzchni około 1.700 m ² położony jest w terenach lasów, symbol na rysunku planu ZL. Południowo –wschodni fragment działki nr (...), o powierzchni około 500 m ², położony jest w terenach zalesień, symbol rysunku planu ZR.Południowo – zachodni fragment działki nr (...), o powierzchni około 700 m ² oraz południowy fragment działki nr (...) o powierzchni około 2.700m ² położone są w terenach zieleni łęgowej i niskiej, symbol rysunku planu ZŁ. Północny fragment działki nr (...) o powierzchni około 900 m ², położony jest w terenie zieleni izolacyjnej, symbol rysunku planu ZI. Ponadto, w planie zagospodarowania przestrzennego część opiniowanego obszaru przeznaczona jest pod komunikację różnych klas. Dominujące przeznaczenie terenu: przemysłowe, przeznaczone do rekultywacji, oznaczone na rysunku planu symbolem 11 PR ma powierzchnię 130.591m ². Teren o podobnym charakterze, to położone po zachodniej stronie ul. (...) grunty, oznaczone na rysunku planu symbolem (...), o powierzchni 4.200m ². Opiniowana nieruchomość zlokalizowana jest na południe od zabudowy mieszkaniowej dzielnicy C. – do granicy miasta. Dzielnica C. położona jest w południowej części miasta R., przy granicy z sołectwem J. w gminie Ś.. Od wschodu nieruchomość ogranicza ul. (...) – droga wojewódzka nr (...) w kierunku Ś. i węzła autostrady (...). Z kolei od zachodu nieruchomość ogranicza ul. (...) – droga lokalna w kierunku J.. Nieznaczna część tego terenu (działka nr (...) i część działek nr (...)) położone jest po zachodniej stronie ulicy (...). Od północy nieruchomość przylega do zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej, od pozostałych stron świata do nieruchomości przylegają tereny zwałowisk odpadów pogórniczych zarówno należące do (...), jak i innych przedsiębiorców górniczych na terenie miasta R. i sąsiedniej Ś.. Poza drogami nieruchomość nie posiada dostępu do uzbrojenia w urządzenia infrastruktury komunalnej. Położenie nieruchomości ze względu na warunki korzystania z podstawowych usług, jak i uwarunkowania środowiskowe biegli ocenili jako niekorzystne. Dla potrzeb sporządzanej opinii biegli podzielili teren na dwie części:

- wschodnią przylegającą do ulicy (...),

- zachodnią przylegającą do ulicy (...).

W pobliżu północnej części granicy obu części przebiega zakładowa linia kolejowa służąca do transportu odpadów pogórniczych do miejsca składowania poza granicami opiniowanego terenu w kierunku zachodnim. Jedynie na działce nr (...) i części działki nr (...) urządzono miejsce wysypu skały z wagonów i przeładunku na samochody. Pozostała część działek po zachodniej stronie ul. (...) została zrekultywowana, obsiana trawą i ukształtowana z jednolitym spadkiem w kierunku północno – wschodnim. Teren położony po wschodniej stronie ul. (...) posiada znacznie bogatszą rzeźbę: od północy wznosi się ponad koronę drogi i opada w kierunku południowym, znacznie poniżej poziomu drogi. Skarpy od strony północnej do torów kolejowych są zadrzewione, wierzchowina jest obsiana trawą. Skarpy od strony południowej są częściowo obsadzone, częściowo nie wykończone z widocznymi śladami erozji. Do części zachodniej urządzone są 2 wjazdy z ul. (...) z przejazdami przez tory kolejowe. Drogi technologiczne na półkach skarp, częściowo wzdłuż torów i na wierzchowinie – utwardzone przepalonym kamieniem z hałdy. Droga na wierzchowinie prowadzi do części wschodniej. Cześć wschodnia przylega do ulicy (...) i zasadniczo wierzchowina znajduje się na poziomie tej ulicy. Skarpa występuje w kierunku północnym do torów kolejowych i jest obsadzona drzewami. Również obsadzenie występuje w pasie przyległym do ul. (...). Wierzchowina obsiana jest trawą i ukształtowana płasko. Wjazd od ulicy (...) jest możliwy w dwóch miejscach, po wierzchowinie przebiega utwardzona droga gruntowa w kierunku części położonej przy ulicy (...). Na działkach nr (...) znajduje się pryzma piasku z ukopu.

Z uwagi na zróżnicowane przeznaczenie w mpzp obszaru wycenianej nieruchomości na potrzeby wyceny biegli podzielili nieruchomość na:

- tereny poprzemysłowe przeznaczone do rekultywacji,

- tereny komunikacji kołowej,

- tereny zielone.

Wyceny nieruchomości dokonano podejściem porównawczym, które zgodnie z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie z § 4 rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4.1 powyższego rozporządzenia). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4.2 powyższego rozporządzenia). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomości będące przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Biegli rzeczoznawcy przy wycenie nieruchomości zastosowali podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Z ustnej opinii biegłych wynikało, że przy szacowaniu nieruchomości uwzględniono całą powierzchnię działek o numerach (...), natomiast wypowiedzenie obejmowało część wyżej wskazanych działek w związku z powyższym zachodziła konieczność ponownego oszacowania wartości tych działek (opinia k. 612 - 613).

Ostatecznie wartość rynkowa nieruchomości według cen z 2010r. wyniosła:

- w części stanowiącej tereny poprzemysłowe wynosi 2.201.400 zł,

- w części stanowiącej tereny komunikacji kołowej wynosi 416.400 zł,

- w części stanowiącej tereny zielone 135.900 zł

łącznie 2.753.700 zł.

(dowód: opinie pisemne biegłych sądowych A. K. i J. K. – k. 429 – 497, 524 – 525, 612 – 616 oraz opinie ustna zapis audio – video k. 601)

Powódka wniosła o zaliczenie na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną poniesionych nakładów związanych z rekultywacją działek. (dowód: faktury VAT wraz z protokołami odbioru k. 201 – 212)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o wskazane dowody.

Dokumenty urzędowe, sporządzone przez uprawnione organy w granicach ich kompetencji - w ocenie Sądu - były w pełni wiarygodne. Również prawdziwość dokumentów prywatnych, w ocenie Sądu, nie budziła wątpliwości.

Za podstawę rozstrzygnięcia Sąd przyjął opinie biegłych sądowych A. K. i J. K., gdyż zostały one sporządzone zgodnie ze zleceniem Sądu, przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności istotnych dla poczynienia niezbędnych ustaleń faktycznych. Opinie są spójne, zrozumiałe, stanowcze i weryfikowalne z uwagi na jasność zawartych w nich treści. Nie istniały też wątpliwości co do wiedzy, fachowości lub bezstronności biegłych. W przypadku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego o wyborze właściwego podejścia, metody oraz techniki oszacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca, a nie wola którejkolwiek ze stron użytkowania wieczystego. Wybór ten nie może być dowolny, lecz powinien być racjonalny, uzasadniony zasadami szacowania wartości nieruchomości określonymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opinie biegłych A. K. i J. K. spełniają te wymagania. W uzupełniających opiniach wyjaśnili, że obowiązek uwzględnienia w procesie wyceny celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, został wprowadzony do ust. 5 § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zmianami) rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985). Zmiana ta weszła w życie z dniem 26 sierpnia 2011r. Opinię sporządzono na dzień dokonania zmiany opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, to jest według stanu prawnego oraz techniczno – użytkowego na 01 stycznia 2011r. i poziomie cen z 2010r. Oszacowaniu podlegały grunty o przeznaczeniu poprzemysłowym, a ponieważ transakcje tego tupu występują rzadko dlatego przy szacowaniu nieruchomości uwzględniono transakcje z całego rynku regionalnego obejmującego województwo (...). Zastosowanie współczynnika k = 0,90 odzwierciedlało szczególną cechę wycenianej nieruchomości, tj. osiadanie gruntu na skutek eksploatacji górniczej. Współczynnik ten stosuje się w uzasadnionych przypadkach w podejściu porównawczym (zarówno przy metodzie porównywania parami, jak i w metodzie korygowania ceny średniej) gdy nieruchomość wyceniana ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe.

Zeznania świadka M. M. potwierdziły fakt wykonania przez powódkę rekultywacji terenu, którego dotyczy postępowanie, jednakże nie miały one znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd zważył, co następuje:

Żądanie pozwu – w świetle okoliczności faktycznych wskazanych przez strony, zgodnie z zasadą kontradyktoryjności – okazało się w znacznej części zasadne.

Zgodnie z art. 78 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Nr 102 poz. 651 z późniejszymi zmianami - dalej u.g.n.) właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (ust. 2 powołanego wyżej przepisu).

Zgodnie natomiast z art. 80 ust. 1 u.g.n. od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek , o którym mowa w art. 78 ust. 2 zastępuje pozew. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (art. 80 ust. 3). Bezspornym w sprawie było, że od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 21 listopada 2011r. – pozwany Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta R. wniósł w dniu 05 grudnia 2011r. (data nadania w UP w R.) sprzeciw, który wpłynął do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z zachowaniem terminu, o którym stanowi art. 80 ust. 1 u.g.g.

Zgodnie z art. 78 ust. 3 zdanie 2 u.g.n. ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie. Wykazywane jest to poprzez przedłożenie stosownego operatu szacunkowego określającego aktualną wartość nieruchomości. Nie przekreśla to możliwości zgłoszenia przez stronę dowodu przeciwnego ani też dopuszczenia przez Sąd dowodu niewskazanego przez żadną ze stron w myśl przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Przepis art. 77 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji. Ze sporządzonych w niniejszym postępowaniu opinii wynika, że wartość nieruchomości według cen obowiązujących w 2010r. jest wyższa od jej wartości ustalonej dla poprzedniej aktualizacji, zatem istniała przesłanka do podjęcia przez Prezydenta Miasta R. reprezentującego Skarb Państwa decyzji o aktualizacji opłaty rocznej. Dotychczasowa opłata roczna wynosiła 8.648,18 zł co przy tej samej 3 – procentowej stawce pozwala ustalić wartość nieruchomości na kwotę 288.272,66 zł. Zgodnie z opinią biegłych sądowych A. K. i J. K. w 2010r. wartość nieruchomości wynosiła 2.753.700,00 zł.

Przepis art. 77 u.g.n. stanowi, że przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust. 1, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji (ust. 4). Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach (ust.5). Zasady, o których mowa w ust. 4 i 5, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej (ust.6). Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 u.g.n.).W pojęciu urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych nie mieszczą się przyłącza, a wyłącznie udział użytkownika wieczystego w budowaniu kanałów głównych kanalizacyjnych itd. Budowa drogi oznacza wykonywanie połączenia drogowego między określonymi miejscami lub miejscowościami, a także jego odbudowę i rozbudowę. W pojęciu tym nie mieści się natomiast przebudowa drogi, a więc te prace, które nie powodują zmiany granic pasa drogowego. Przy określaniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, o których mowa w art. 77 ust. 4 i 5 u.g.n., wartość nakładów stanowi iloczyn wartości określonych na podstawie § 35 ust. 3 pkt 1 r.s.w.n. i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury publicznej. Oznacza to konieczność określenia wartości rynkowej nakładów przez rzeczoznawcę majątkowego. Dodany 22 października 2007 r. art. 77 ust. 6 przewiduje możliwość zaliczenia na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów poniesionych na cechy techniczno-użytkowe gruntu. Zaliczeniu podlegają przy tym tylko nakłady konieczne, powodujące wzrost wartości nieruchomości. W istocie chodzi o nakłady na cechy techniczne gruntu. Do nakładów koniecznych należy zaliczyć wydatki, które są niezbędne do korzystania z gruntu zgodnie z celem, na jaki został oddany w użytkowanie wieczyste.

Powódka złożył wniosek o rozliczenie nakładów już po rozpatrzeniu sprawy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K.. Pozwany Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta R. podniósł, że dla skuteczności takiego wniosku jest koniecznym, aby użytkownik wieczysty zawarł go najpóźniej we wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, który to wniosek określa zakres rozpoznania sporu, bowiem stosowanie do treści art. 80 ust. 2 u.g.n. wniosek zastępuje pozew. We wniosku użytkownika wieczystego z dnia 12 stycznia 2011r. skierowanego do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. użytkownik nie zawarł żądania zaliczenia na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną wartości nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu. Zatem wniosek użytkownika wieczystego o zaliczenie wartości nakładów jest zdaniem pozwanego spóźniony.

Powyższe stanowisko pozwanego nie zasługuje na uwzględnienie. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażono ugruntowany już pogląd, że pojęcie „przy aktualizacji”, użyte w art. 77 ust. 4 u.g.n., jest pojęcie obejmującym okres od wypowiedzenia opłaty rocznej do ustalenia jej wysokości, co oczywiście może nastąpić dopiero orzeczeniem sądu powszechnego, a więc w drugim etapie postępowania aktualizacyjnego. Sąd Najwyższy wyraźnie przesądził, że brak jest przeszkód do zgłoszenia prze użytkownika wieczystego wniosku, ze wskazaniem poniesionych nakładów, w każdym czasie, który to wniosek uzyska skuteczność najwcześniej z chwilą przystąpienia do aktualizacji opłaty. W tak rozumianym okresie „przy aktualizacji” użytkownik wieczysty może więc domagać się ustalenia wartości i zaliczenia przez właściciela nieruchomości nakładów, następnie żądać tego przed samorządowym kolegium odwoławczym, a także i przed sądem powszechnym (por. wyrok SN z dnia 21 kwietnia 2010r. V CSK 356/09, wyrok SN z dnia 14 maja 2010r. II CSK 610/09 niepublikowane, 31 stycznia 2013r. IICSK 223/12 niepublikowane). Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewidują bowiem żadnych terminów, które ograniczałyby wieczystego użytkownika w zakresie zgłoszenia przez niego poniesionych nakładów, w celu ich zaliczenia na poczet opłaty (por. wyrok SN z dnia 08 lutego 2013r. IV CSK 306/12 niepublikowane). Zaliczenie wartości poniesionych nakładów przewidziane w art. 77 ust. 4 u.g.n., może nastąpić także w wypadku zgłoszenia przez użytkownika wieczystego wniosku dopiero na etapie postępowania sądowego, a więc już po złożeniu sprzeciwu (por. wyrok SN z dnia 12 kwietnia 2013r. IV CSK 613/12 Lex nr 1324325).

Wniosek powódki (...) S.A. w K. o zaliczenie wartości poniesionych nakładów na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną nie mógł jednak zostać uwzględniony. Bezspornym w sprawie było, że nakłady poniesione przez powódkę na nieruchomość objętą postępowaniem o ustalenie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste zostały dokonane w związku z prowadzeniem przez powódkę rekultywacji terenu. Przepis art. 77 ust. 4 – 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje zasady zaliczania na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje pojęcia rekultywacja. Pojęcie to zostało zdefiniowane w ustawie z dnia 03 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych jednocześnie stanowiąc, że do rekultywacji na własny koszt jest obowiązana osoba powodująca utratę albo ograniczenie wartości użytkowej gruntów. Zatem nakłady poniesione przez powódkę a dotyczące rekultywacji gruntu nie należą do nakładów wymienionych w art. 77 ust. 4 i ust. 6 ustawie o gospodarce gruntami, zatem nie podlegają one zaliczeniu na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.

Ustawą z dnia 28 lipca 2011r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 187, poz. 1110) znowelizowano przepis art. 77 u.g.n. oraz dodano ust. 2 a, który stanowi, że w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Przepis art. 4 powołanej wyżej ustawy stanowi, że w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 lutego 2013r., III CZP 110/12 (Lex nr 1276512) orzekł, iż w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotność dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty. Przepis art. 77 ust. 2 a znajduje zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, gdyż niniejsza sprawa dotycząca aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego została wszczęta i nie została zakończona przed wejściem w życie ustawy z dnia 28 lipca 2011r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 187, poz. 1110).

Dotychczasowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste działek wymienionych w oświadczeniu Prezydenta Miasta R. z dnia 10 grudnia 2010r. znak: M - (...)( (...)) wynosiła 8.648,18 zł., natomiast zaktualizowana opłata roczna wynosi 82.611,00 zł, zatem przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej. Wobec powyższego w pierwszym roku aktualizacji opłaty (2011r.) użytkownik wieczysty powinien uiścić opłatę w wysokości 17.296,36 zł. Pozostała kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych latach. Nadwyżka w rozpoznawanej sprawie wynosi 65.314,64 zł. Zatem w drugim roku od aktualizacji (2012r.) opłata roczna wynosi 49.953,68 zł (32.657,32 zł + 17.296,36 zł = 49.953,68 zł), zaś w trzecim roku (2013r.) powyższa opłata wynosi 82.611,00 zł ( 49.953,68 zł + 32.657,32 zł = 82.611,00 zł).

Mając powyższe ustalenia i rozważania na względzie orzeczono jak w sentencji.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c.

Wartość przedmiotu sporu w sprawie o ustalenie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste stanowi różnica pomiędzy opłatą dotychczasową a zaproponowaną w wypowiedzeniu. Wskazując na powyższe, wartość przedmiotu sprawy w niniejszym postępowaniu wynosiłaby 98.648,32 zł. Powódka akceptowała wysokość nowej zaktualizowanej opłaty rocznej do kwoty 21.628,00 zł, stąd też Sąd Rejonowy w Rybniku na rozprawie w dniu 25 września 2012r. (k. 176) ustalił wartość przedmiotu sporu na kwotę 85.668,50 zł, tj. różnicę pomiędzy kwotą ustaloną w wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty wynoszącą 107.296,50 zł a kwotą akceptowaną przez powódkę (21.628,00 zł).

Opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego ustalono na kwotę 82.611,00 zł, którą należało pomniejszyć o wysokość zaktualizowanej i niekwestionowanej przez powódkę opłaty tj. kwotę 21.628 zł co stanowi kwotę 60.983,00 zł. Zatem w tym zakresie powódka przegrała sprawę (71,18 % w zaokrągleniu 72 %). Koszty procesu powódki wyniosły łącznie 13.948,86 zł, zaś obejmowały: opłatę od pozwu w kwocie 4.284 zł, opłatę od zażalenia w wysokości 40 zł, wydatki na opinie biegłego sądowego 7.057,84 zł wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 3.600 zł, opłatę skarbową od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Skoro powódka wygrała sprawę w 28 % to z kwoty 13.948,86 zł należy jej się zwrot kwoty 3.905,68 zł (w zaokrągleniu 3906,00 zł). Pozwany poniósł koszty postępowania w kwocie 3.600 zł obejmujące koszty zastępstwa procesowego. Skoro pozwany wygrał sprawę w 72 % to z kwoty 3600 zł należy mu się zwrot kwoty 2.592,00 zł. Różnica wynosi: 3.906 zł – 2.592 zł = 1.314 zł. Powyższą kwotę Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki przy zastosowaniu wynikającej z art. 100 k.p.c. zasady stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu.

R., dnia 22 kwietnia 2015r. SSO Katarzyna Banko