Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 17 lutego 2015 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w następującym składzie:

Przewodniczący-Sędzia: SO Danuta Pacześniowska

Sędziowie: SO Magdalena Balion - Hajduk (spr.)

SR del. Roman Troll

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 lutego 2015 r.

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) przy ulicy (...) w B.

przeciwko Spółce (...) Spółce Akcyjnej w B.

o zapłatę

na skutek zażalenia powódki

na postanowienie Sądu Rejonowego w Zabrzu

z dnia 26 sierpnia 2014 r., sygn. akt VIII C 2393/13

postanawia:

zmienić zaskarżone postanowienie przez jego uchylenie.

SSR del. Roman Troll SSO Danuta Pacześniowska SSO Magdalena Balion - Hajduk

Sygn. III Cz 75/15

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z 26 sierpnia 2014 roku Sąd Rejonowy w Zabrzu umorzył postępowanie. Sąd Rejonowy wskazał. że przedłożone przez radcę prawnego pełnomocnictwo oraz pozostałe dokumenty nie stanowią potwierdzenia należytego umocowania pełnomocnika do działania w imieniu powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Sąd wezwał pełnomocnika powoda do usunięcia braków formalnych pozwu przez wykazanie umocowania do działania w sprawie w charakterze pełnomocnika powoda na przykład przez przedłożenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej udzielające umocowania do działania w charakterze pełnomocnika procesowego w podjętej zgodnie z art.199 k.c. w związku z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ewentualnie wykazania, że powód jest wspólnotą ,o której mowa w art. 20 ustawy o własności lokali a to w terminie tygodniowym od doręczenia wezwania pod rygorem zwrotu pozwu. Pełnomocnik powoda poinformował, że powód jest wspólnotą, o której mowa w art.20 ustawy o własności lokali, dołączył uchwałę wspólnoty mieszkaniowej nr (...) przy ulicy (...) w B. powierzającą zarząd Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Na rozprawie w dniu 25 czerwca 2014 roku zarządzeniem zobowiązano pełnomocnika powódki do wykazania umocowania do działania w sprawie przez złożenie zgodnie z treścią art. 18 ustawy o własności lokali umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo umowy zawartej później w formie aktu notarialnego określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną albo złożenia pełnomocnictwa udzielonego przez zarząd powodowej wspólnoty oraz dołączenie uchwały o wyborze członków zarządu oraz złożenia zatwierdzenia czynności dotychczas zdziałanych przez pełnomocnika w terminie czternastu dni pod rygorem umorzenia postępowania. Pełnomocnik powoda nie uczynił zadość zarządzeniu. Sąd Rejonowy wskazał, iż wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej zdolności prawnej może nabywać prawa i obowiązki do swojego majątku, ma ustawowo przyznaną zdolność prawną. Stosownie do przepisów rozdziału czwartego art. 18 i następnych ustawy o własności lokali zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do obowiązków związanych z zarządzaniem, administrowaniem nieruchomością wspólną, a zatem wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem czyli gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Ustawa posługuje się przy tym pojęciem zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym jak i podmiotowym. W znaczeniu funkcjonalnym zarządem jest działanie w sferze prawnej innej osoby podejmowane w jej interesie przez podmiot do tego uprawniony, jak również powierzona reprezentacja wspólnoty. Z kolei w znaczeniu podmiotowym zarząd jest organ wykonawczym wspólnoty mieszkaniowej wchodzącym w skład jej struktury organizacyjnej nie będący odrębnym podmiotem. W ujęciu tym zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz w stosunku do poszczególnych właścicieli, składa oświadczenia woli za wspólnotę w sprawach zwykłego zarządu, może dokonywać za nią czynności procesowych. Sąd podkreślił, iż zwykły zarząd oznacza podejmowanie czynności związanych z bieżącym administrowaniem rzeczą zarówno o charakterze faktycznym jak i prawnym. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Dla określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie jest wystarczająca uchwała właścicieli lokali, mimo że zostanie zaprotokołowana notarialnie albowiem taką formę ustawa przewiduje wyłącznie dla zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną już ustalonego wcześniejszej. A zatem określenie sposobu zarządu, a w szczególności powierzenie go osobie fizycznej lub prawnej może nastąpić wyłącznie przez zawarcie przez wszystkich właścicieli lokali umowy w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd, który jednocześnie reprezentuje ją na zewnątrz oraz stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W przypadku powoda jako tzw. dużej wspólnoty liczącej więcej niż 7 lokali wyodrębnionych z lokalami niewyodrębnionymi, to właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, a zarząd wspólnoty upoważniony jest do składania oświadczeń woli z zastrzeżeniem, iż w odniesieniu do spraw wymagających podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zaś zarządca, któremu powierzono zarząd stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali jest przedstawicielem wspólnoty mieszkaniowej i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa. Źródłem umocowania takiego zarządcy może być wola wspólnoty wyrażona w umowie o określeniu sposobu zarządu albo zaprotokołowanej później uchwale. Z umowy lub uchwały musi wyraźnie wynikać zakres kompetencji zarządcy i pełnomocnictwo udzielone zarządcy zarówno materialnoprawne jak i procesowe. Sąd Rejonowy uznał, że przedłożone przez pełnomocnika dokumenty w żadnym ze swoich postanowień nie określają sposobu zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z ar. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, dlatego za nieskuteczne uznał dokonane w uchwale z 17 grudnia 2013 roku Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) przy ulica (...) w B. powierzenie zarządu (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością i potwierdzenie czynności dokonanych przez radcę prawnego. Pełnomocnik powoda nie wykazał swego umocowania do działania w jego imieniu, czynności nie zostały zatwierdzone przez zarząd wspólnoty, dlatego Sąd za zasadne uznał umorzenie postępowania na podstawie art. 355 k.p.c. z uwagi na niedopuszczalność wydania wyroku.

Powódka w zażaleniu zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest art.18 § 1,2 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali przed ich niewłaściwe zastosowanie, to jest przez stwierdzenie iż strona powodowa nie wykazała w przedstawionym akcie notarialnym z 26 lipca 2001 roku, iż zarząd nieruchomością wspólną w powodowej wspólnocie mieszkaniowej powierzono spółce (...) SA w B., naruszenie przepisów prawa procesowego, to jest art. 233 k.p.c. przez niewłaściwe zastosowanie, to jest przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i ustalenie stanu faktycznego niezgodnego z rzeczywistym stanem rzeczy, to jest błędne przyjęcie, iż musi istnieć inna wcześniejsza umowa, w ramach której właściciele lokali określili sposób zarządu nieruchomością wspólną poprzez wykazanie umocowania poprzedniego zarządcy, podczas gdy w oparciu o regulację art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali na podstawie uchwały nr 3 z 24 lutego 2003 roku powierzono zarząd nieruchomością wspólną (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, co powódka wykazała załączonymi dokumentami, a także naruszenie przepisów prawa procesowego, to jest art. 355 § 1 k.p.c. w związku z art. 379 pkt 2 i art. 86 k.p.c. przez niewłaściwe zastosowanie, a także naruszenie art. 65 § 2 k.c. w związku z o 18 ust. 1 ustawy o własności lokali przez niewłaściwe zastosowanie i dokonanie przez sąd błędnej interpretacji postanowienia § 10 zawartej w formie aktu notarialnego umowy z 26 lipca 2001 roku ustanawiającej odrębną własność lokalu i jego sprzedaż poprzez uznanie, iż wskazany zapis nie określa sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Powódka wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i zasądzenie kosztów postępowania ewentualnie o uchylenie zaskarżonego i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy, zważył co następuje:

Zażalenie zasługiwało na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie stroną powodową jest Wspólnota Mieszkaniowa nr (...) przy ulica (...) w B. w imieniu której działa Zakład Gospodarki Mieszkaniowej sp. z o.o. w B. reprezentowana przez radcę prawnego J. S.. Przedmiotem żądania pozwu są roszczenia z tytułu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w tym pokrycie kosztów zarządu na podstawie art. 13 ust. 1, art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Pełnomocnik radca prawny przedstawił pełnomocnictwo udzielone przez Zakład Gospodarki Mieszkaniowej sp. z o.o. w B., sprawujący zarząd nieruchomością wspólną w powodowej wspólnocie mieszkaniowej. Ponadto do akt sprawy dołączono akt notarialny 26 lipca 2001 roku, na mocy którego ustanowiono odrębną własność lokalu numer jeden położonego w budynku mieszkalnym nr (...) przy ulicy (...) i zbyto ja na rzecz osób fizycznych. W § 10 tego aktu strona kupująca oświadczyła, że wyraża zgodę na sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną przez (...) Produkcyjno - Usługowy S.A. zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali.

Ponadto dołączono akt notarialny z dnia 24 lutego 2003 roku zawierający uchwały wspólnoty mieszkaniowej, w tym uchwałę numer 2, w której zebranie wspólnoty mieszkaniowej z dniem 31 marca 2003 roku zwalnia (...) Produkcyjno - Usługowy S.A. w B. z funkcji zarządcy nieruchomości wspólnej określonej w umowach notarialnych o przeniesieniu własności zawartych z nabywcami lokali nieruchomości przy ulicy (...) i odwołano wszelkie pełnomocnictwa udzielone tej spółce do reprezentowania i działania w imieniu wspólnoty, w szczególności do dysponowania rachunkiem bankowym wspólnoty oraz uchwałę numer 3, na mocy której powierzono z dniem 1 kwietnia 2003 roku zarząd nieruchomością wspólną Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej sp. z o.o. w B. i udzielono mu pełnomocnictw do reprezentowania i działania w imieniu wspólnoty, w szczególności do dysponowania rachunkiem bankowym wspólnoty.

Niniejsza sprawa dotycząca zapłaty z tytułu zaliczek związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i kosztów zarządu należy do czynności zwykłego zarządu. Domaganie się tego rodzaju opłat wynikających z ustawy o własności lokali jest zwykłą czynnością zachowawczą, o nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, nawet jeżeli przybiera formę wytoczenia powództwa. Powodowa wspólnota mieszkaniowa wbrew twierdzeniu Sądu Rejonowego na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali w umowie ustanowienia odrębnej własności lokali określiła sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając go osobie prawnej, a następnie na podstawie art. 18 ust. 2a dokonała na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną ten sposób, że zarząd powierzono innej osobie prawnej. Zgodnie z art. 33 ustawy o własności lokali w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 z braku odmiennych postanowień umowy stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału (rozdz. 4 ustawy), natomiast art. 21 ust. 1 stanowi, że zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarządca nieruchomości wspólnej ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.

W sytuacji z jaką mamy do czynienia w niniejszej sprawie, gdy w umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną nie określono zakresu upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali należy stosować przepisy art. 18 i następne ustawy o własności lokali, co oznacza że zastosowanie ma także art. 21 ustawy wskazujący na kompetencje zarządu do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w znaczeniu podmiotowym. W sytuacji, gdy właściciele lokali nie określili umowie zakresu upoważnienia zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym, to należy przyjąć że uprawnienia takiego zarządcy wynikają z ustawy i są takie same jak uprawnienia zarządcy w znaczeniu podmiotowym, co wynika z regulacji art. 33 ustawy o własności lokali. Taki pogląd, podzielany przez Sąd Okręgowy w niniejszym składzie, wyraził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 września 2005 roku sygn. III CZP 62/05 wskazując, że ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 roku o własności lokali wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 ustawy. Za taką wyłącznością określonej, przyjętej już raz formuły prawnej zarządu nieruchomością wspólną przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej (brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną, problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury i in.).

2. Zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r., może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy). Sąd Najwyższy w uzasadnieniu tego postanowienia podkreślił, że „w literaturze trafnie wskazano na to, że dla rozstrzygnięcia zagadnienia istnienia i zakresu upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali pomocny mógłby okazać się przepis art. 33 ustawy z 1994 r. wówczas, gdyby w "umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną", zawartą z zarządcą (art. 18 ust. 1 ustawy), pominięto w ogóle sprawę reprezentacji. Otóż zgodnie z tym przepisem, w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 ustawy, w braku odmiennych postanowień umowy stosuje się przepisy niniejszego rozdziału. Oznacza to możliwość odesłania m.in. także do art. 21 ust. 2 ustawy z 1994 r., wskazującego na kompetencje zarządu (w znaczeniu podmiotowym) do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej. Możliwości odpowiedniego stosowania art. 21 ust. 2 ustawy dla określenia kompetencji zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) nie stoi na przeszkodzie jednak inny - wskazywany już - status prawny zarządu w znaczeniu podmiotowym i zarządu w znaczeniu funkcjonalnym. Przewidziane w art. 33 ustawy odesłanie m.in. do art. 21 ust. 2 ustawy ma bowiem na celu przesądzenie jedynie kwestii uprawnień zarządu (funkcjonalnego) do występowania w imieniu właścicieli lokali, jeżeli zagadnienie reprezentacji pominięte zostało w "umowie zarządu nieruchomością wspólną", zawartą pomiędzy właścicielami lokali i zarządcą na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy”.

Z treści uchwały nr 3 z dnia 24 lutego 2003 roku zaprotokołowanej przez notariusza wynika, że Zakład Gospodarki Mieszkaniowej sp. z o.o. w B. jest upoważniona do reprezentowania i działania w imieniu wspólnoty, w szczególności do dysponowania rachunkiem bankowym. Treść tej uchwały wskazuje, iż y wspólnota mieszkaniowa udzieliła zarządcy pełnomocnictwa zarówno materialnego jaki procesowego. Pełnomocnictwo materialne dotyczy m.in. dysponowania rachunkiem bankowym, natomiast upoważnienie do reprezentowania i działania w imieniu wspólnoty ma charakter zarówno procesowy jak materialny. Takie umocowanie jest wystarczające do podejmowania przez zarząd czynności zwykłego zarządu. Sąd Rejonowy słusznie wskazuje, że brak jest takiego określenia w akcie notarialnym o ustanowieniu odrębnej własności lokali, ale w tym akcie powierzono zarząd osobie prawnej, co należy ocenić jako określenie sposobu zarządu, który ma pełnić wskazana osoba prawna. Nie wskazano jednocześnie zakresu umocowania, a zatem zgodnie z przytoczonym wyżej stanowiskiem należało przyjąć, że zarząd był umocowany do podejmowania czynności zwykłego zarządu zgodnie z art. 33 w zw. art. 21 ustawy o własności lokali tj. takich samych jak zarząd powołany w trybie art. 20 ustawy o własności lokali .

Sąd Okręgowy, mając powyższe na uwadze uznał, że zarzuty podniesione przez skarżącą są trafne i na mocy art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżone postanowienie przez jego uchylenie, uznając tym samym, że pełnomocnik strony powodowej w sposób dostateczny wykazał swoje umocowanie do działania w sprawie, a przedstawione wskazane wyżej dokumenty prawidłowo wykazują umocowanie zarządu ustanowionego w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności do występowania w imieniu wspólnoty, także w tej sprawie.