Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 kwietnia 2014 roku

Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSR Joanna Dalba

Protokolant apl. radc. Radosław Monia

po rozpoznaniu w dniu 25 kwietnia 2014 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Miasta S. W.

przeciwko J. S. i B. S.

o eksmisję

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powoda Miasta S. W. solidarnie na rzecz pozwanych J. S. i B. S. kwotę 154,- zł. (sto pięćdziesiąt cztery złote) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 120,- zł. (sto dwadzieścia złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 3 września 2013 r. skierowanym przeciwko J. S. i B. S., m.st. W. zastępowane przez r.pr. Z. P. wniosło o: nakazanie pozwanym opróżnienie lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w W. wraz z osobami i rzeczami prawa ich reprezentującymi, orzeczenie o braku uprawnienia pozwanych do otrzymania lokalu socjalnego, zasądzenie od pozwanych solidarnie kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych i przeprowadzenie rozprawy także pod nieobecność powoda.

W uzasadnieniu powództwa wskazano, iż pozwani zajmują przedmiotowy lokal, znajdujący się w zasobach m.st. W., bez tytułu prawnego. Pozwana B. S. wstąpiła dnia 11 lipca 2002 r. w stosunek najmu lokalu na podstawie art. 30 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a tym samym w świetle ww. ustawy była zobowiązana do wnoszenia opłat za czynsz w wysokości 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, do czego uiszczenia została wezwana za trzyletni okres wstecz. Wobec nie wywiązania się pozwanej z ciążącego względem powoda roszczenia, pismem z dnia 5 grudnia 2012 r. po uprzednim wezwaniu do zapłaty, powód dokonał wypowiedzenia stosunku najmu i wezwał pozwanych do dobrowolnego opróżnienia i przekazania przedmiotowego lokalu.

Jako załącznik do pozwu, na dowód zawartych w nim twierdzeń, powód wskazał m.in. kopię pism kierowanych do pozwanej z miesięcy: kwiecień i maj 2012 r., jak również kopię wezwania do zapłaty z dnia 22 maja 2012 r., kopię ostatecznego wezwania do zapłaty z dnia 4 października 2012 r. oraz kopię wypowiedzenia stosunku najmu z dnia 5 grudnia 2012 r. (pozew i załączniki – k. 1-10)

W odpowiedzi na pozew z dnia 16 grudnia 2013 r. pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych kosztów procesu, w tym ewentualnych kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz przeprowadzenie dowodów z: pisma B. S. z dnia 22 sierpnia 2012 r., stanowiącego odpowiedź na wezwanie do zapłaty, z potwierdzenia polecenia przelewu z dnia 21 sierpnia 2012 r. na kwotę 5.430, 69 zł, z pisma Zakładu (...) w D. Ś. m.st. W. z dnia 13 września 2012r., z pisma B. S. z dnia 29 października 2012 r. i z dnia 18 grudnia 2012 r. stanowiących odpowiedzi na ostateczne wezwanie do zapłaty i wypowiedzenie stosunku najmu, z pisma (...) z dnia 25 stycznia 2013 r. oraz z przesłuchania stron na okoliczność, że pozwani uiścili należność wynikającą z przepisów prawa w najwyższej możliwej wysokości oraz że powód został zapoznany ze szczegółowo umotywowanym stanowiskiem pozwanych, że powód nigdy nie dokonał pozwanym wypowiedzenia wysokości czynszu zgodnie w ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa) oraz na okoliczność, iż powód w ostatnim piśmie zapowiedział udzielenie odpowiedzi po przeanalizowaniu zastrzeżeń pozwanej, co jednak nie nastąpiło.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew wskazano, iż roszczenie o wydanie lokalu nie może zostać uwzględnione, albowiem wypowiedzenie umowy najmu było pozbawione podstawy faktycznej i prawnej. Pozwani podnieśli, że stanowisko powoda opiera się na błędnej wykładni przepisów ww. ustawy, w szczególności art. 30, który wskazuje pierwotną wysokość czynszu najmu, a nie dotyczy sposobu zmiany jego wysokości w trakcie trwania umowy. Nie wynika z niego automatyczne podwyższenie czynszu w wypadku zmiany wartości odtworzeniowej, w przeciwnym razie niezasadne byłoby zawarte w przepisie twierdzenie „w dniu nawiązania umowy najmu”. Pozwani podnieśli, że zmiana wysokości czynszu może nastąpić tylko poprzez wypowiedzenie o którym mowa w art. 8 a i 9 ustawy. Bezspornym jest fakt wstąpienia w stosunek najmu przez pozwanych na podstawie art. 30 ustawy oraz fakt, że pozwanym nigdy nie wypowiedzialno wysokości czynszu.

W punkcie II odpowiedzi pozwani podnieśli, iż powód przed 11 kwietnia 2012 r. konsekwentnie informował ich, że nie przysługuje im prawo do przedmiotowego lokalu w związku z czym naliczał im odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, które Pozwani uiszczali we wskazanej wysokości. Tymczasem w dniu 22 maja 2012 r. powód ustaliwszy, iż pozwana jednak wstąpiła w 2002 r. w stosunek najmu, ponownie dokonał przeliczenia kwot należnych tytułem czynszu najmu i próbował obciążyć pozwanych rzekomymi zaległościami na 13 000,00 zł, co naruszało art. 354 § 2 k.c. wedle którego wierzyciel winien współdziałać z dłużnikiem w wykonaniu zobowiązania. W ocenie pozwanych powód próbował obciążyć pozwaną w całości skutkami własnych zaniedbań. Pozwani nadto podnieśli, że powód żądając w przeszłości kwot niższych niż mu należne w rzeczywistości w efekcie zrzekał się roszczenia ponad kwotę żądaną. Gdyby przyjąć inaczej doszło by do sytuacji, że pozwani mieli by sami wyliczać wysokość czynszu. Pomimo tego pozwana chcąc uniknąć wypowiedzenia najmu i wydania lokalu uiściła na rzecz powoda kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy pierwotną wysokością czynszu, a kwotami wpłacanymi w miesiącach objętych żądaniem. Pozwana ustaliła miesięczny czynsz najmu na kwotę 390, 63 zł i za okres nieobjęty przedawnieniem, a zatem od września 2009 do sierpnia 2012 na rzecz powoda uiściła kwotę 5.430,69 zł. Jednocześnie pozwana poinformowała o tym powoda, wraz ze swoim dokładnym stanowiskiem. W kolejnych miesiącach pozwani konsekwentnie płacili czynsz, powiększony o koszty eksploatacji. Tym samym wobec faktu, iż powód nadal nie wypowiedział wysokości czynszu nie mogło dojść do sytuacji powstania zaległości w opłatach. W ocenie pozwanych zapłacili oni wszystkie wymagane prawem należności, a żądania zapłaty wyższych kwot nie znajdowały oparcia w przepisach prawa. (odpowiedź na pozew i załączniki – k. 20-35)

Na rozprawie w dniu 20 lutego 2014 r. pełnomocnik pozwanych podtrzymał stanowisko zawarte w odpowiedzi na pozew i podniósł, że przed tutejszym sądem toczą się dwie sprawy o zapłatę pod sygnaturą akt I C 189/14 oraz I C 195/14.

W wyroku z dnia 26 marca 2014 r. powództwo m.st. W. o zapłatę przeciwko B. S. i J. S. zostało oddalone.

Na rozprawie z dnia 25 kwietnia 2014 r. pełnomocnik pozwanych wnosi o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Lokal znajdujący się przy ul. (...) należy do zasobów powoda- m.st. W.- Zakład (...) w dzielnicy Ś. m.st. W. (...) nr 6. (bezsporne)

Lokal ten zajmują pozwani- B. S. i jej syn J. S.. Pozwani zajmują ten lokal na podstawie stosunku najmu w jaki pozwana wstąpiła dnia 22 lipca 2002 r. (bezsporne, potwierdzone pismem z dnia 22 maja 2012 r. – k. 6 i z dnia 11 kwietnia 2012 r. – k. 132 akt lokalowych)

Powód wezwaniem do zapłaty z dnia 18 lipca 2012 r., a następnie z dnia 4 października 2012 r. wezwał pozwanych do uiszczenia kwoty 9 284,70 zł tytułem zadłużenia za trzyletni okres wstecz. (wezwanie – k. 5, pismo z dnia 22 sierpnia 2012 r. – k.25-27)

Pozwani odmówili zapłaty niniejszej kwoty, uiszczając na rzecz powoda sumę 5.430,69 zł tytułem czynszu. (pismo z dnia 22 sierpnia 2012 r. – k.25-27)

Pozwana uiściła wyżej wymienioną kwotę 5.430,69 zł. przyjmując stawkę z obwieszczenia Wojewody (...) z dnia 2 kwietnia 2002 r. wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m ² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych na dzień 11 lipca 2002 r. w kwocie 4.047,- zł. Należny czynsz według tego wyliczenia wynosił 4.047,- zł. x 3%/12 miesięcy, co dało kwotę 390,63 zł. (bezsporne)

Powód wyliczył czynsz najmu według wskaźnika wartości odtworzeniowej lokalu za okres sprzed trzech lat przed potwierdzeniem wstąpienia pozwanej w stosunek najmu tj. od maja 2009 r. do maja 2012 r. Według tego wyliczenia: ogółem należny miesięczny czynsz to: 21.777,50 zł., naliczone odszkodowanie/czynsz to 8.818,77 zł., różnica pomiędzy należnym czynszem a naliczonym czynszem/odszkodowaniem to 12.958,73 zł. (tabela – k. 7)

W dniu 10 grudnia 2012 r. pozwanej B. S. zostało złożone oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu Przyczyną tego wypowiedzenia było zaleganie z zapłatą czynszu i innych opłat za okres przekraczający ponad trzy pełne okresy płatności – art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 r. (zaległość na dzień 20 listopada 2012 r. to kwota: 9.689,27 zł.) (wypowiedzenie z dnia 5 grudnia 2012 r. – k. 4, zpo – k. 4 verte)

Powód nie dokonywał wypowiedzenia wysokości stawki czynszu w stosunku do pozwanej po potwierdzeniu jej uprawnień do lokalu.

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił w oparciu o dokumenty znajdujące się w aktach sprawy i dał im wiarę, gdyż ich prawdziwość i wiarygodność w świetle wszechstronnego rozważenia zebranego materiału nie nasuwała żadnych wątpliwości i nie była kwestionowana przez żadną ze stron oraz nie ujawniły się wątpliwości co do autentyczności.

Sąd zauważył co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie w całości.

W niniejszej sprawie powództwo nie może zostać uwzględnione w całości z uwagi na skutecznie podniesiony przez pozwanych zarzut niewykazania przez powoda zasadności roszczenia. W ocenie sądu wypowiedzenie stosunku najmu przez powoda z dnia 5 grudnia 2012 r. było pozbawione podstawy faktycznej i prawnej. Prawidłowa wykładnia przepisu art. 30 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego prowadzi do wniosku, iż dyspozycja przepisu nie odnosi się do zmiany wysokości czynszu w trakcie trwania stosunku najmu, a jedynie wskazuje jego pierwotną wysokość, czego powód nie dostrzegł. Przepis ten stanowi, że osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu. Powołana ustawa weszła w życie w dniu 10 lipca 2001 r.. Zgodnie z art. 8a ust 1 ww. ustawy właściciel oczywiście może podwyższać czynsz lub inne opłaty z tytułu używania lokalu jednak wcześniej musi wypowiedzieć ich dotychczasową wysokość czego powód nie zrobił. Z powyższego wynika, iż zmiana wartości odtworzeniowej lokalu na podstawie której wylicza się opłatę nie powoduje automatycznego podwyższenia czynszu.

Należy także mieć na uwadze fakt, iż pozwana chcąc uniknąć wypowiedzenia przez powoda stosunku najmu i konieczności wydania lokalu uiściła na rzecz powoda kwotę 5.430,69 zł i jednocześnie poinformowała o tym powoda. Ponadto z uwagi na to, że w kolejnych miesiącach czynsz wraz z opłatami eksploatacyjnymi był płacony regularnie to nie mogło dojść do powstania zaległości w opłatach. Pozwani zapłacili wszystkie wymagane prawem należności, a żądania zapłaty dochodzonych kwot nie znajdują oparcia w przepisach prawa, toteż samo powództwo o wydanie lokalu nie zasługuje na uwzględnienie. Rzekoma zaległość nie powstała, zatem wypowiedzenie umowy najmu było bezpodstawne.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w pkt. 1 wyroku.

W punkcie 2 wyroku Sąd orzekł o kosztach procesu, na co składają się: wynagrodzenie pełnomocnika pozwanych - § 10 pkt. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenie przez Skarb państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. (Dz. U. Nr 163 poz. 1348 z 2002 r. z późn. zm.)

ZARZĄDZENIE

(...).

Dnia 19.05.2014 r.