Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 15 grudnia 2014 roku, wydanym w sprawie z powództwa Gminy M. Z., Sąd Rejonowy w Zgierzu nakazał eksmisję W. S. z lokalu socjalnego nr 1a, położonego w Z. przy ul. (...); nie przyznał pozwanemu prawa do lokalu socjalnego i orzekł o kosztach procesu.

Sąd Rejonowy ustalił, że zarząd zasobem nieruchomości stanowiącym własność Gminy M. Z. sprawuje Miejskie Przedsiębiorstwo (...) sp. z o.o. w Z.. Zarządca zawarł w dniu 10 lutego 2004 roku umowę najmu lokalu socjalnego nr (...) a, położonego w Z. przy ul. (...) z Z. S. na czas określony 10 lat. Zawarcie umowy było poprzedzone wydaniem na rzecz Z. S. skierowania do zawarcia umowy w związku z wyłączeniem z użytkowania budynku mieszkalnego położonego w Z. przy ul. (...), w którym zamieszkiwała ona z pozwanym. W. S. został wymieniony w skierowaniu jako osoba upoważniona do zajmowania przedmiotowego lokalu.

Z. S. zmarła w dniu 19 października 2013 roku. Po jej śmierci pozwany kilkakrotnie zwracał się do Urzędu Miasta Z. o wydanie na jego rzecz skierowania na najem przedmiotowego lokalu, ale uzyskiwał odpowiedzi negatywne ze względu na dobrą sytuację materialną, która nie uprawnia go do otrzymania lokalu socjalnego.

W. S. jest żonaty z M. S.. W dniu 8 kwietnia 1999 roku małżonkowie zawarli umowę małżeńską majątkową, mocą której wyłączyli wspólność ustawową majątkową. W dniu 9 czerwca 1999 roku żona pozwanego nabyła lokal mieszkalny nr (...), położony w Z. przy ul. (...) za fundusze odrębne.

Pozwany jest zatrudniony, uzyskuje wynagrodzenie ponad 3 000 złotych.

Sąd Rejonowy ocenił powództwo jako zasadne. Pozwany zajmuje lokal bez tytułu prawnego, ponieważ umowa najmu wygasła z uwagi na zgon głównej najemczyni, a w każdym razie z upływem okresu, na który była zawarta. Pozwany nie mógł wstąpić w stosunek najmu po swojej zmarłej matce, ponieważ przepis art. 691 k.c. regulujący tę instytucję nie odnosi się do lokalu socjalnych. Sytuacja materialna pozwanego nie uprawnia go – w świetle przepisów ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego – do uzyskania lokalu socjalnego. Ponadto Sąd Rejonowy podkreślił, że pozwany ma zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, ponieważ jego żona jest właścicielem lokalu mieszkalnego. Wprawdzie małżonkowie mogą ukształtować swój ustrój majątkowy w różny sposób, w tym wyłączyć wspólność majątkową, ale nie zmienia to ich wzajemnych praw i obowiązków. Zmiana ustroju majątkowego nie może być rozumiana jako zerwanie więzi gospodarczej. Podnoszona przez pozwanego okoliczność pozostawania z żoną w separacji faktycznej jest bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, bo w świetle prawa małżonkowie nadal ponoszą odpowiedzialność za zobowiązania zaciągnięte w związku z zaspokojeniem zwykłych potrzeb rodziny, do których należy m.in. zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Apelację od wyroku wniósł pozwany samodzielnie. Określił, że zaskarża wyrok w punkcie 2, odmawiającym mu przyznania prawa do przedmiotowego lokalu. Wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa i przyznanie mu uprawnień do przedmiotowego lokalu oraz zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach zastępstwa procesowego za obie instancje. Na rozprawie apelacyjnej pozwany sprecyzował, że zaskarżył wyrok w całości.

Apelujący zarzucił:

- naruszenie prawa materialnego, tj. art. 14 ust. 3, 4 pkt 5 oraz ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) poprzez jego niezastosowanie w ustalonym przez Sąd stanie faktycznym i bezpodstawną odmowę przyznania pozwanemu uprawnienia do przedmiotowego lokalu;

- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c. poprzez przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów polegające na dokonaniu tej oceny z pominięciem części przeprowadzonych dowodów, wybiórczej ich oceny oraz pominięciu części istotnych dla rozstrzygnięcia dowodów, poprzez ocenę dowodów tylko korzystnych dla powoda i pominięcie dowodu w postaci skierowania do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego z 13.02.2004 r.

Skarżący zakwestionował zakwalifikowanie lokalu, którego głównym najemcą była jego zmarła matka, jako lokalu socjalnego. Podkreślił, że umowa najmu przedmiotowego lokalu została zawarta po wyłączeniu z użytkowania budynku mieszkalnego, w którym uprzednio lokal zajmował pozwany wraz z matką. W. S. podkreślił, że został wprowadzony w błąd co do wpływu charakteru lokalu (socjalny zamiast komunalnego) na prawa pozwanego w przyszłości i możliwość wstąpienia w stosunek najmu. Zarówno ona sam, jak i jego matka wywiązywali się ze swoich obowiązków wobec wynajmującego i remontowali lokal na swój koszt. W tym stanie sprawy odmowa przyznania prawa do przedmiotowego lokalu narusza zasady współżycia społecznego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest zasadna i jako taka skutkuje zmianą zaskarżonego orzeczenia na podstawie art. 386 § 1 k.p.c.

Wprawdzie w apelacji podniesiono zarówno zarzuty naruszenia prawa procesowego, jak i materialnego, ale zarzuty naruszenia prawa procesowego koncentrują się wokół oceny materiału dowodowego, w szczególności pod kątem zastosowania przepisu art. 5 k.c. Nie budziła natomiast wątpliwości prawidłowość poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń faktycznych, które Sąd Okręgowy w pełni podziela i przyjmuje za własne.

Jednakże z prawidłowo ustalonego stanu faktycznego Sąd Rejonowy wyciągnął błędne wnioski, co w efekcie doprowadziło do naruszenia art. 5 k.c.

Stosownie do przepisu art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (tekst jednolity z dnia 6.12.2013 r., Dz. U. z 2014 r., poz. 150), możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokatorowi, który używa lokalu wymagającego opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. W takim wypadku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego (art. 11 ust. 9 ustawy). Stosownie do przepisu art. 32 ustawy, w okresie do dnia 31 grudnia 2015 roku właściwa gmina ma obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki w razie wypowiedzenia najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4 najemcy opłacającemu w dniu poprzedzającym dzień wejścia w życie ustawy czynsz regulowany. Ten przepis obowiązuje od 1 stycznia 2002 roku, obowiązywał również w dacie wystawienia dla Z. S. skierowania do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego nr 1a przy ul. (...) w Z..

Wprawdzie ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynika wprost, że matka pozwanego spełniała warunki określone w art. 32 ustawy, ale treść omawianego skierowania potwierdza jednoznacznie, że zostało wydane w związku z wyłączeniem z użytkowania budynku mieszkalnego położonego w Z. przy ul. (...). To wskazuje w sposób niewątpliwy, że ustanie stosunku najmu lokalu zajmowanego przez Z. S. z synem w budynku przy ul. (...) nastąpiło na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4. Z kolei z konsekwentnych twierdzeń, zgłaszanych przez pozwanego zarówno w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, jak i w apelacji wynika, że przydzielony lokal miał mieć status lokalu zamiennego, a po zawarciu umowy najmu lokalu socjalnego uzyskał zapewnienie władz samorządowych, że nastąpi zmiana kwalifikacji lokalu. Prezentowane przez pozwanego stanowisko jest wiarygodne jeżeli zważyć, że przydział lokalu uzależniono od wykonania jego remontu częściowo we własnym zakresie i na własny koszt, a umowę zawarto na czas oznaczony 10 lat, co w przypadku lokali socjalnych jest praktyką niespotykaną. Co więcej, twierdzeniom pozwanego nie zaprzeczyła strona powodowa i stosownie do art. 230 k.p.c. można uznać je za przyznane.

Z przedłożonego do sprawy tekstu uchwały Rady Miasta Z. z dnia 29 listopada 2001 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych i socjalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy M. Z. (k. 42-47) wynika, że osoby zamieszkujące na podstawie decyzji administracyjnych lub umów najmu w budynkach lub lokalach komunalnych albo prywatnych, wyłączonych prawomocnymi decyzjami z dalszego użytkowania ze względu na zły stan techniczny, mają pierwszeństwo w wynajęciu lokali mieszkalnych na czas nieoznaczony (§ 5 ust. 1 pkt 1 i 2 uchwały). Tacy lokatorzy mogą ubiegać się również o najem lokali socjalnych (§ 6 ust. 1 pkt 1 i 2 uchwały). Jest jednak oczywiste, że umowa najmu lokalu mieszkalnego, zawarta na czas nieoznaczony jest bardziej korzystna, bo daje większą stabilizację w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a osobom najbliższym najemcy umożliwia (przy spełnieniu przez nie przesłanek z art. 691 k.c.) wstąpienie w stosunek najmu. Pozwany wprost wskazywał, że jego matka i on byli zainteresowani nawiązaniem stosunku najmu lokalu mieszkalnego i mieli zapewnienie władz Gminy, że pomimo zawarcia umowy lokalu socjalnego ich sytuacja jako najemców nie będzie gorsza.

Biorąc powyższe okoliczności pod uwagę, roszczenie powoda należy ocenić jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Zastosowanie art. 5 k.c. w sprawie o eksmisję co do zasady jest dopuszczalne, choć z takiej możliwości należy korzystać w zupełnie wyjątkowych wypadkach i z niezwykłą ostrożnością, gdyż oddalenie powództwa windykacyjnego oznacza odmówienie ochrony prawu własności (tak też Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 3 listopada 2010r w sprawie I ACa 578/10, opubl. L.). Jednak w realiach rozpoznawanej sprawy stroną powodową jest jednostka samorządu terytorialnego, która z mocy obowiązujących przepisów – w tym art. 4 powoływanej wyżej ustawy o ochronie praw lokatorów (…) - ma obowiązek tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Swoje obowiązki gmina powinna wykonywać prawidłowo, z poszanowaniem praw i uzasadnionych interesów swoich członków oraz nie podejmować działań, które by naruszały zaufanie do niej członków wspólnoty samorządowej.

Uwzględnienie powództwa dla pozwanego oznaczałoby konieczność opuszczenia mieszkania stanowiącego jego centrum życiowe i organizowania go od nowa w innym miejscu. Pozwany wprawdzie formalnie pozostaje w związku małżeńskim, ale od lat trwa separacja faktyczna małżonków. Stan taki musiał istnieć już w dacie wydania Z. S. skierowania do zawarcia umowy najmu spornego mieszkania (10.02.2004 r.), w przeciwnym wypadku pozwany nie zostałby wymieniony w skierowaniu. Nie można zatem oczekiwać, że pozwany będzie mógł zamieszkać w mieszkaniu żony, z którą pozostaje w konflikcie.

Miejsce zamieszkania jest ważne dla każdego człowieka i nie chodzi tylko o kwestie finansowe, o standard mieszkania, ale również o otoczenie, w którym się przebywa: relacje z sąsiadami, zorganizowanie dojazdów do pracy, robienie zakupów. Pozwany który przez prawie 10 lat zamieszkiwał w spornym lokalu i wraz ze swoją matką prawidłowo wywiązywał się z obowiązków lokatora może czuć się pokrzywdzony działaniem strony powodowej, która nie dotrzymała swoich zapewnień. To narusza wskazane powyżej zasady współżycia społecznego.

Przedstawione rezultaty kontroli instancyjnej zaskarżonego orzeczenia – na skutek apelacji pozwanego - uzasadniają jego zmianę w oparciu o przepis art. 386 § 1 k.p.c.