Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 28 czerwca 2013 r.

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 28 czerwca 2013 r. na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku Gminy O.

z udziałem Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w O.

o odłączenie nieruchomości z księgi wieczystej (...) i wpis prawa własności

na skutek apelacji wnioskodawcy

od postanowienia Sądu Rejonowego w Opocznie

z dnia 13 lutego 2013 r., sygn. akt(...)

postanawia: oddalić apelację.

Sygn. akt. II Ca 257/13

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 13 lutego 2013 roku, w sprawie (...), Sąd Rejonowy w Opocznie, po rozpoznaniu skargi wnioskodawcy na orzeczenie referendarza, oddalił wniosek Gminy O.o odłączenie z księgi wieczystej (...) działki nr (...)do nowej księgi i wpis własności na rzecz Gminy O..

Podstawą tego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia:

Umową darowizny z dnia 24.05.2012 dokumentowaną aktem notarialnym Rep 1763/2012 sporządzonym w Kancelarii Notarialnej R. W.Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...)w O.darował Gminie O.prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości położonej w O.obr.13 o pow.0,0620 ha, oznaczonej w ewidencji numerem (...)

Przy dokonaniu tej czynności przedstawiciele Zarządu Wspólnoty powołali się m. in. na sporządzony w formie aktu notarialnego protokół z zebrania członków Wspólnoty Mieszkaniowej obejmujący uchwałę nr 1 wyrażającą zgodę na podział oraz nieodpłatnie zbycie użytkowania wieczystego części działki nr (...) na której posadowiony jest blok przy ul. (...) stanowiącej na gruncie drogę od strony wschodniej budynku i chodnik od strony południowej oraz uchwałę nr 2, którą celem wykonania uchwały nr 1 upoważniono Zarząd Wspólnoty do podpisania w imieniu właścicieli lokali aktu notarialnego oraz składania wszelkich oświadczeń w sprawach jakie będą związane w wykonaniem tego pełnomocnictwa.

Z protokołu zebrania członków Wspólnoty Mieszkaniowej sporządzonego w formie aktu notarialnego Rep (...)nie wynika w trybie jakich przepisów podjęte zostały uchwały nr 1 i 2. Jednakże ich analiza wskazuje, że podjęte zostały w trybie art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24.06 1994 roku o własności lokali, jako otwierające drogę zarządowi wspólnoty do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Uchwała nr 1 jest uchwałą większościową, albowiem w zebraniu uczestniczyło 34 właścicieli lokali reprezentujących 71,99% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Uchwała nr 2 zaprotokołowana w akcie notarialnym (...), również większościowa, zawiera upoważnienie zarządu do podpisania aktu notarialnego w imieniu właścicieli lokali celem wykonania uchwały nr 1 oraz składania oświadczeń w sprawach, jakie związane będą z wykonaniem tego pełnomocnictwa.

W myśl art.21 ust 3 ustawy o własności lokali zarząd na podstawie pełnomocnictwa o jakim mowa w art. 22 ust.2 składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach o których mowa w art. 22 ust.5,5a i 6 ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

Przepis ten, zdaniem sądu, wyklucza możliwości udzielenia uchwałą „większościową", ze skutkiem dla wszystkich właścicieli pełnomocnictwa do składania oświadczeń w sprawach innych niż wymienione w art.22 ust 3 pkt 5, 5a i 6. ustawy o własności lokali.

Podobne stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 5 lutego 2010 w sprawie III CZP 127/09, której teza dotyczy obciążenia służebnością, niemniej argumenty przytoczone w uzasadnieniu świadczą, iż zasady te muszą mieć zastosowanie do czynności przenoszących własność czy użytkowanie wieczyste.

Wydzielenie działki niezabudowanej, która nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z budynku, w którym wyodrębniono własność lokali powoduje, że nowo powstała nieruchomość stanowi współwłasność dotychczasowych właścicieli lokali w częściach ułamkowych odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.

Do tak powstałej współwłasności stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności w częściach ułamkowych, a do zarządu nią nie stosuje się przepisów ustawowych o własności lokali.

Oznacza to, iż czynności mające na celu zniesienia współwłasności takiej działki lub jej zbycia mogą dokonać jedynie wszyscy współwłaściciele (współużytkownicy) osobiście lub przez pełnomocników ustanowionych zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego.

W świetle powyższego Sąd uznał, że w niniejszej sprawie Zarząd Wspólnoty nie mógł skutecznie dokonać darowizny prawa użytkowania wieczystego działki (...), w konsekwencji tego wniosek o jej odłączenie i ujawnienie własności Gminy O. Sąd oddalił stosownie do art. 626 ⁹ k.p.c.

Od powyższego postanowienia apelację złożył wnioskodawca. Z treści apelacji wynika zarzut naruszenia przez sąd pierwszej instancji przepisu art. 21 ust. 3 i 22 ustawy o własności lokali przez jego błędną interpretację i w efekcie błędne uznanie, że Zarząd Wspólnoty nie mógł skutecznie dokonać darowizny prawa użytkowania wieczystego działki (...).

Występując z tym zarzutem skarżący wnosił o zmianę zaskarżonego postanowienia i uwzględnienie wniosku.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest uzasadniona.

Księga wieczysta (...)obejmuje nieruchomość o powierzchni 0,3884 ha, składającej się z dwóch ewidencyjnych działek: nr (...). Pierwsza z nich jako sposób korzystania ma oznaczenie Bi - inne tereny budowlane, druga DR – drogi. Znajduje się na niej budynek wielomieszkaniowy zawierający (...) lokali stanowiących odrębną własność. Nieruchomość jest własnością Gminy O.i znajduje się we współużytkowaniu wieczystym właścicieli wyodrębnionych nieruchomości lokalowych.

Stanowiąca podstawę przedmiotowego wniosku umowa notarialna z dnia 24 maja 2012 roku, dotycząca darowizny na rzecz Gminy O. prawa wieczystego użytkowania obejmującego działkę (...), została zawarta przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, działający w imieniu właścicieli lokali na podstawie Uchwały nr 2 podjętej przez zebranie wspólnoty mieszkaniowej w dniu 3 marca 2011 roku upoważniającej „zarząd wspólnoty do podpisania w imieniu właścicieli lokali aktu notarialnego oraz do składania wszelkich oświadczeń w sprawie jakie będą związane z wykonaniem pełnomocnictwa”. W głosowaniu nad tą uchwałą wzięło udział tylko 34 właścicieli lokali, reprezentujących jedynie 71,99% udziałów w nieruchomości. Wszyscy głosowali za przyjęciem uchwały. Takie samo uczestnictwo oraz takie same wyniki były w przypadku głosowania wcześniejszej uchwały nr 1 o wyrażeniu zgody na nieodpłatne przeniesienie wieczystego użytkowania.

Przeniesienie własności nieruchomości czy też prawa wieczystego użytkowania w przypadku, gdy przysługuje wielu osobom, niewątpliwie należy do czynności przekraczającej zwykły zarząd.

Na gruncie przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności do dokonywania takiej czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zd 1 k.c.).

Natomiast z przepisów art. 22 i 21 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm.), mającej zastosowanie do Wspólnoty Mieszkaniowej (...), nie da się wyinterpretować, że wspólnota mieszkaniowa może w trybie tych przepisów udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o przeniesieniu prawa wieczystego użytkowania nieruchomości.

Takie stanowisko sądu pierwszej instancji zostało zaczerpnięte z powołanej w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2010 roku III CZP 127/09. Sąd Okręgowy również podziela to stanowisko.

Wywód prawny jaki przeprowadził sąd pierwszej instancji w przedmiotowej sprawie jest prawidłowy, zaś interpretacja przepisów art. 21 ust. 3 i 22 ustawy jest właściwa.

Wobec powyższego nie sposób podzielić odmiennej interpretacji tych przepisów, zaprezentowanej przez skarżącego.

Dlatego też apelacja jako pozbawiona uzasadnionych podstaw podlegała oddaleniu – art. 385 k.p.c.

StŁ/AOw

Na oryginale właściwe podpisy