Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 lutego 2014 roku

Sąd Rejonowy w Radomiu VII Wydział Cywilny w składzie

Przewodniczący SSR Michał Krakowiak

Protokolant Julita Ścibisz

po rozpoznaniu w dniu 13 lutego 2014 roku w Radomiu na rozprawie

sprawy z powództwa: M. W.

przeciwko : Gminie M. R.

o roszczenia z umowy najmu lub dzierżawy

I.  oddala powództwo,

II.  przyznaje adwokatowi B. B. od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Radomiu wynagrodzenie za pomoc prawną udzieloną powódce M. W. z urzędu w kwocie 553,50 zł (pięćset pięćdziesiąt trzy złote pięćdziesiąt groszy),

III.  zasądza od M. W. na rzecz Gminy M. R. 503 zł (pięćset trzy złote) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt VII C 556/11

UZASADNIENIE

M. W. wniosła w dniu 15 grudnia 2011 roku pozew, w którym jako stronę pozwaną oznaczyła Miejski Zarząd (...) w R., Zarząd Wspólnie, przy czym nie sprecyzowała zgłaszanego żądania, nie wskazała wartości przedmiotu sporu /k. 3/. Wobec tego powódkę wezwano do uzupełnienia braków formalnych pozwu poprzez wskazanie wartości przedmiotu sporu, dokładne określenie roszczenia, prawidłowe określenie strony pozwanej. W odpowiedzi na to wezwanie powódka wniosła pismo procesowe, w którym wskazała jako pozwanego Urząd Miasta R., a także sprecyzowała, iż prosi o obniżenie czynszu, w którym ma narzucone opłaty za ogrzewanie z miasta, którego ona nie posiada (tj. 206,53 zł). /k. 18/

Zarządzeniem z dnia 18 stycznia 2012 roku ustalono na 124 zł. Powódka została wezwana do uiszczenia tej kwoty w terminie tygodniowym pod rygorem zwrotu pozwu /k. 19/.

Zarządzeniem z dnia 6 lutego 2012 roku zwrócono pozew M. W. /k. 22/

Postanowieniem z dnia 17 lutego 2012 roku uchylono powyższe zarządzenie /k. 27/.

Na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2012 roku powódka oświadczyła, iż żąda również zsądzenia na jej rzecz od Gminy M. R. kwoty 703,99 złotych, natomiast pozwana Gmina M. R. wnosiła o oddalenie powództwa /k. 33, 33v./. Na rozprawie w dniu 30 maja 2012 roku, 12 lipca 2012 roku strony podtrzymały uprzednio zajęte stanowiska w sprawie /k. 49, 62/.

Postanowieniem z dnia 30 lipca 2012 roku ustanowiono dla powódki M. W. adwokata /k. 66/, którym wyznaczyła Okręgowa Rada Adwokacka w R. B. B. /k. 68/.

Na rozprawie w dniu 12 września 2012 roku powódka popierała pozew, natomiast pozwana wnosiła o jego oddalenie /k. 78/.

Pismem procesowym wniesionym w dniu 11 października 2012 roku powódka M. W., reprezentowana przez pełnomocnika z urzędu adw. B. B., oświadczyła, iż ogradza treść pozwu w następujący sposób: wnosi o zasądzenie na rzecz powódki od pozwanej kwoty 703,99 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 12 marca 2012 r. do dnia zapłaty, cofa pozew w pozostałym zakresie /k. 88-89/.

Na rozprawie w dniu 31 października 2012 roku powódka popierała powództwo, w zakresie żądania zapłaty kwoty 703,99 zł, pozwana wnosiła o jego oddalenie /k. 90/.

Pismem procesowym wniesionym w dniu 20 listopada 2012 roku powódka podtrzymała dotychczas zajmowane stanowisko, a nadto wniosła o ustalenie, że powódka nie ma obowiązku uiszczenia kosztów związanych z dostarczaniem energii cieplnej do lokalu nr (...) położonego w R. przy ul. (...), zasądzenie od pozwanej Gminy M. R. tytułem zwrotu nakładów poniesionych przez powódkę w związku z dokonaną przez nią instalacją centralnego ogrzewania w lokalu nr (...) położonym w R. przy ul. (...) /k. 95-96/.

Na rozprawie w dniu 17 grudnia 2012 roku powódka sprecyzowała, iż wnosi o zasądzenie od pozwanego kwoty 703,99 zł oraz ustalenie, że powódka nie ma obowiązku zapłaty kosztów ogrzewania w przyszłości od momentu uruchomienia instalacji, cofnęła roszczenie w zakresie zwrotu kosztów instalacji wykonanej na zlecenie powódki z uwagi na brak faktur /k. 110/.

Na rozprawie w dniu 21 stycznia 2013 roku strony podtrzymały zajęte uprzednio stanowisko /k. 117/.

Wyrokiem z dnia 29 stycznia 2013 roku Sąd Rejonowy w Radomiu zasądził od Gminy M. R. na rzecz M. W. kwotę 703,99 zł, ustala, że pomiędzy Gminą M. R. a M. W. nie istnieje stosunek prawny zobowiązujący M. W. do uiszczenia na rzecz Gminy M. R. opłat z tytułu energii cieplnej, dostarczanej za pośrednictwem miejskiej sieci ciepłowniczej, zasądził od Gminy M. R. na rzecz M. W. kwotę 345,40 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 221,40 zł tytułem pomocy prawnej udzielonej powódce z urzędu /k. 112/.

Na skutek apelacji pozwanej Gminy M. R. Sąd Okręgowy w Radomiu uchylił powyższy wyrok i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu w Radomiu do ponownego rozpoznania pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego /k. 149/.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W 1988 roku założono księgę wieczystą KW (...) dla nieruchomości położonej w R. przy ul. (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym o 4 kondygnacjach, w którym znajdują się 64 lokale o łącznej powierzchni 2114 m ^{( 2)} /zawiadomienie o założeniu księgi wieczystej- akta (...) W dniu 28 czerwca 1989 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 33,02 m ^{( 2)}. W dniu 15 stycznia 1991 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 35,56 m ^{( 2)}, lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 35,53 m ^{( 2)}. Decyzją Wojewody (...) z 4 marca 1991 roku znak G.II- (...)-Z-88/91 stwierdzono nabycie przez Miasto R., z mocy prawa, nieodpłatnie, własności nieruchomości m.in. uregulowanej w księdze KW (...). W dniu 1 września 1992 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 34,20 m ^{( 2)}, lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 34,52 m ^{( 2)}, lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 33,13 m ^{( 2)}. W dniu 16 marca 1993 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 35,53 m ^{( 2)}. W dniu 16 listopada 1995 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 31,00 m ^{( 2)}. W dniu 4 grudnia 1995 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 30,50 m ^{( 2)}. W dniu 19 stycznia 1996 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 31,00 m ^{( 2)}. W dniu 20 stycznia 1997 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 33,00 m ^{( 2)}. W dniu 11 lutego 1997 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 31,00 m ^{( 2)}. W dniu 18 listopada 1997 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 31,00 m ^{( 2)}. W dniu 7 czerwca 1999 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 34,00 m ^{( 2)}. W dniu 8 grudnia 1999 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 34,10 m ^{( 2)}. W dniu 4 lutego 2000 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 31,00 m ^{( 2)}. W dniu 28 kwietnia 2000 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 33,95 m ^{( 2)}. W dniu 24 lipca 2000 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 33,94 m ^{( 2)}. W dniu 27 lutego 2001 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 35,05 m ^{( 2)}. W dniu 14 marca 2001 roku odłączono od tej księgi lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 34,55 m ^{( 2)}. /akta(...)

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z/s w R. (obecnie (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z/s w R.) zawarli w dniu 27 września 1995 roku umowę, którą przekazano wyżej wymienionej spółce w administrowanie budynki wraz z przyległymi terenami. Zgodnie z § 4 zakres uprawnień rzeczonej spółki obejmował m.in. wykonywanie uprawnień Gminy M. R. jako właściciela wchodzącego w skład wspólnot mieszkaniowych oraz uprawnień jako współwłaściciela budynków stanowiących własność Gminy M. R. i osób fizycznych w zakresie zwykłego zarządu. /okoliczności bezsporne, kserokopia umowy z 27.09.1995- k. 187-193/

W późniejszym czasie (...) Sp. z o. o. z/s w R. zostało zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w R.. Była nim do dnia 21 marca 2002 roku, kiedy powołano Zarząd Wspólnoty. /fakt wynikający z treści aktu notarialnego rep. A nr (...)- akta (...)

W dniu 2 września 2002 roku odłączono od księgi KW (...) lokal mieszkalny numer (...) o powierzchni użytkowej 33,60 m ². /akta (...)

Gmina M. R. zawarła z M. W. w dniu 21 marca 2005 roku umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...), znajdującego się w budynku wielorodzinnym położonym w R., przy ulicy (...) o powierzchni 32,78 m ² . W § 5 zawarto postanowienie, zgodnie z którym najemca miał prawo wprowadzić w lokalu ulepszenia, przeróbki, adaptacje, w zakresie: wymiany i montażu urządzeń sanitarnych, wymiany zlewozmywaka z baterią, muszli klozetowej w komplecie, wymiany gniazd wtykowych i wyłączników, wymiany i montażu kuchni gazowej, reperacji podłóg i stolarki drzwiowej, reperacji tynków, malowania, szpachlowania ścian i sufitów, montażu ogrzewania elektrycznego, przy czym stosownie do § 9 termin wykonania tych prac przewidziano na 16 maja 2005 roku. W § 10 umowy znajduje się oświadczenie M. W., iż wstępuje w miejsce dłużnika i zobowiązuje się zapłacić Gminie M. R. zadłużenie podstawowe w kwocie 3.680,92 zł plus 50 % ustawowych odsetek w wysokości 729,04 zł w dniu podpisania umowy. Umowa ta miała uregulować stosunek prawny pomiędzy stronami do czasu wykonania wyżej wymienionego remontu przez powódkę M. W.. /okoliczności bezsporne, umowa z 21.03.2005- k. 162-166/

Gmina M. R. zawarła z M. W. w dniu 1 czerwca 2005 roku umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...), znajdującego się w budynku wielorodzinnym położonym w R., przy ulicy (...) o powierzchni 32,78 m ². Ustalono dla tego lokalu łączną liczbę punktów wpływających stosownie do uchwały Rady Miejskiej nr (...) z 27 października 2003 r. na wysokość stawki czynszu. Wyniosła ona 36. Zgodnie z załącznikiem 1 miesięczna wartość czynszu za lokal wyniosła 74,74 zł. W § 6 tej umowy przewidziano, że najemca uiszcza opłaty za korzystanie z mediów, m.in. za centralne ogrzewanie ustalane przy zastosowaniu wzoru powierzchnia użytkowa x aktualna stawka lub wg wskazań podzielników kosztów co- ciepłomierzy, opłaty za centralną ciepłą wodę ustalane przy zastosowaniu wzoru ilość osób x aut lana stawka lub m3 zużytej wody wg wskazań wodomierza x aktualna stawka. Szczegółowy wyliczenie opłat za media stanowił załącznik nr 2 do umowy. W załączniku tym wskazano powierzchnię użytkową na 32,78 m2, powierzchnię grzewczą na 0,00 m2, ilość osób na 2, ilość zużytej wody według wskazań wodomierza: zimna woda, woda ciepła (zimna woda + podgrzanie ZW), a także wymieniono i określono co do wysokości następujące opłaty: wywóz nieczystości stałych (stawka 4,44 zł, kwota 8,88 zł, w tym VAT 0,58 zł), światło w piwnicy (stawka 1 zł, kwota 1 zł, w tym VAT 0,18 zł), „zimna woda i kanalizacja licz” (3,96 zł). /umowa z 1.06.2005- k. 167-168, 172-173/

W przedmiotowym lokalu nie było sprawnej instalacji grzewczej /okoliczności bezsporne, przyznane przez pozwaną/.

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w R. w dniu 12 maja 2005 roku wyraził zgodę na podłączenie pieca gazowego dwufunkcyjnego w lokalu wynajmowanym przez M. W. /pismo – k. 6 akt sprawy AR-II- (...)-SA oraz kserokopia tego pisma – k. 8 akt sprawy/. W dniu 24 czerwca 2005 roku Prezydent Miasta R. wydał decyzję nr (...) zatwierdzająca projekt budowlany i udzielił M. W. pozwolenia na budowę – roboty budowlane związane w rozbudową wewnętrznej instalacji gazowej w lokalu mieszkalnym nr (...) przy ulicy (...). Prace te obejmowały także wykorzystanie kanału spalinowego, zamontowanie w nim wkładu ze stali kwasoodpornej. Decyzja ta uprawomocniła się. /decyzja – karty 1-1v. akt sprawy AR-II- (...)-SA, kserokopia tej decyzji – k. 5-5v. akt sprawy/

M. W. zleciła wykonanie prac objętych decyzją i określonych projekcie budowlanym. Prace te zostały wykonane. /okoliczności bezsporne/

Uchwałą nr 12/2010 z dnia 10 marca 2010 roku Wspólnoty Mieszkaniowej (...) Wspólnej przy ul. (...) w R. wyrażono zgodę na wykonanie instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody oraz podłączenie do miejskiej sieci ciepłowniczej w ramach środków finansowych zgromadzonych na funduszu remontowym, przy czym postanowiono o wpisaniu tych prac w plan gospodarczy Wspólnoty na rok 2010. /uchwała nr 12/2010- k. 202/. W głosowaniu nad uchwałą brali udział właściciele lokali reprezentujących 76,24 % udziałów w nieruchomości wspólnej, przy czym za podjęciem uchwały głosowali właściciele lokali reprezentujący łącznie 69,90 % /protokół- k. 202v./. Prace związane z budową węzła cieplnego i podłączeniem do sieci miejskiej wykonywała jako inwestor firma (...) S.A. w ramach programu „Likwidacji niskiej emisji Rejonu Ś. z uwzględnieniem M.”- nr projektu PL (...)informacja (...) Sp. z o.o.- k. 201/. Wówczas wyodrębnionych i zbytych na rzecz osób fizycznych lokali było 39 lokali /zawiadomienie z 15.07.2009 r. -akta (...)

Wspólnota nieruchomości wspólnej położonej w R. przy ulicy (...) zawarła umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną z (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością /fakt wynikający z prezentaty na piśmie – karta 12 akt sprawy/. Przed dniem 12 lipca 2010 roku w budynku przy ulicy (...) umieszczono ogłoszenie wzywające m.in. do składania pisemnych oświadczeń w przypadku braku zgody na montaż grzejników w lokalu /kserokopia ogłoszenia – k. 7/. Do tego podmiotu M. W. złożyła pisemne oświadczenie, że nie wyraża zgody na montaż grzejników w lokalu nr (...) z uwagi na posiadany piec dwufunkcyjny /kserokopia pisma – k. 12/.

W trakcie wykonywania na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej przy ulicy (...) – centralnej instalacji grzewczej - M. W. udostępniła zajmowany przez siebie lokal. W lokalu tym zostały wykonane tzw. piony, jednakże nie podłączono do nich grzejników /okoliczności bezsporne/.

Uchwałą nr 6/2011 z dnia 23 września 2011 roku Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości (...) przy ulicy (...) ustaliła, że miesięczne zaliczki płacone przez właścicieli lokali wynoszą:

- 6,27 zł/m ² – na pokrycie opłat za centralne ogrzewanie i podgrzanie wody – od dnia 1 października 2011 roku,

- 2,70 zł/m ² - na pokrycie opłat za centralne ogrzewanie i podgrzanie wody – od dnia 1 października 2012 roku /kserokopia uchwały – k. 41/.

Gmina M. R. wezwała M. W. do podpisania aneksu do umowy najmu w związku ze zmianą stawki czynszu spowodowaną podwyższeniem standardu lokalu na skutek doprowadzenia przez Wspólnotę Mieszkaniową instalacji centralnego ogrzewania i centralnej ciepłej wody /kserokopia pisma – k. 11/. M. W. nie wyraziła zgody na zmianę umowy /kserokopia pisma powódki – k. 14 /.

Gmina M. R. poinformowała M. W., że od października 2011 roku miesięczne opłaty obciążające ją jako wynajmującą wynoszą łącznie 328,76 złotych, w kwocie tej ujęto opłatę za centralne ogrzewanie w wysokości 205,53 złote, a sam czynsz 108,83 zł. Opłaty tej wysokości były naliczane przez pozwaną do grudnia 2011 roku. /fakt wynikający z treści pisma powódki z 5.10.2011 r.- k. 14, okoliczności bezsporne- pismo pozwanej z 23.04.2012 r.- k. 52, karta lokalu – k. 16/.

W dniu 2 marca 2012 roku Gmina M. R. wezwała M. W. do zapłaty kwoty 703,99 złotych /kserokopia wezwania do zapłaty – k. 30/.

W dniu 12 marca 2012 roku M. W. uiściła na rzecz Gminy M. R. kwotę 703,99 złotych tytułem zaległości za czynsz (centralne ogrzewanie) – /okoliczności bezsporne, kserokopia polecenia przelewu – k. 29/.

Uchwałą nr 4/2012 z dnia 23 marca 2012 roku Wspólnota Mieszkaniowa (...) wspólnej przy ulicy (...) przyjęła Regulamin rozliczeń wody i ciepła dla wspólnoty /kserokopia uchwały – k. 83/.

Uchwałą Nr 4/2012 z dnia 29 marca 2012 roku Wspólnota Mieszkaniowa (...) Wspólnej przy ul. (...) w R. zatwierdzono regulamin rozliczeń wody i ciepła dla tejże wspólnoty. W regulaminie tym przewidziano, iż koszty stałe centralnego ogrzewania (opłaty za moc zamówioną, za usługę przesyłową, za odczyty liczników) będą rozliczane w stosunku do powierzchni, a koszty zmienne w zakresie kosztów ciepła zużytego do ogrzania lokali, rozliczane według wskazań indywidualnych, koszty zmienne w zakresie kosztów ciepła zużytego do podgrzania części wspólnych, ustalone jako różnica pomiędzy całkowitymi kosztami zmiennymi a sumą kosztów za ciepło zużyte do ogrzania lokali, rozliczane w przeliczeniu na 1 m2 lokalu. /uchwała- k. 83-85v./

Dokonane za rok 2011 rozliczenie centralnego ogrzewania w odniesieniu do lokalu (...) wykazał nadpłatę w kwocie 421,34 zł, przy czym kwota ta została zaliczona na poczet bieżących należności i zaległości z tytułu opłat dotyczących przedmiotowego lokalu /kserokopia pisma z 22.06.2012 r.- k. 196/ Za rok 2011 powstała nadwyżka z tytułu zaliczek na co w wysokości 22.547,54 zł, którą postanowiono rozliczyć zgodnie z regulaminem zatwierdzonym uchwałą nr 4/2012 /uchwała nr 5/2012 z 29.03.2012 r.- k. 82/.

Rozliczenie mediów w odniesieniu do przedmiotowego lokalu za rok 2012 wykazało nadpłatę w kwocie 586,68 zł za centralne ogrzewanie, niedopłatę w kwocie 140 zł za ciepłą wodę. Rozliczenia wszystkich mediów łącznie za ten okres wykazało nadpłatę 436,91 zł /kserokopia pisma z 9.12.2013 r.- k. 197/.

Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił na podstawie powołanych powyżej dokumentów urzędowych i prywatnych, które nie były kwestionowane przez strony. Sąd również nie znalazł podstaw do ich zakwestionowania.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Nie było spornym, że strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego, jak również, że na zlecenie powódki w zajmowanym przez nią lokalu została rozbudowana wewnętrzna instalacja gazowa, a po wykonaniu centralnej instalacji grzewczej w budynku – lokal wynajmowany przez powódkę – nie został podłączony do tej instalacji. Pozwana domagała i w dalszym ciągu domaga się, nalicza powódce także opłaty za centralne ogrzewanie. Powódka uiściła niedopłatę ustaloną w stosunku do spornego okresu za okres od października do grudnia 2011 roku w łącznej kwocie 703,99 złote.

Stosunek prawny łączący strony procesu podlega ocenie przez pryzmat przepisów ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U z 2005, Nr 31, poz. 266 ze zm.), przepisów o najmie zawartym w kodeksie cywilnym, wreszcie samych postanowień umowy.

Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 9 ust. 5 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U z 2005, Nr 31, poz. 266 ze zm.)- w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. Przepis art. 2 ust. 1 pkt 8 wskazanej ustawy definiuje opłaty niezależne od właściciela jako opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Przepis art. 9 ust. 2 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U z 2005, Nr 31, poz. 266 ze zm.) obowiązuje właściciela do przedstawienia lokatorowi w przypadku podwyższenia opłat niezależnych od właściciela – pisemnego zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.

Jednakże lokator ma obowiązek opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8. Ponadto zgodnie z treścią art. 9 ust. 6 wskazanej ustawy - opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Nie jest sporne, że powódka zawarła umowę o dostawę paliwa gazowego bezpośrednio z dostawcą, który określił warunki przyłączenia lokalu zajmowanego przez powódkę do sieci gazowej w dniu 5 maja 2005 roku (pismo – karta 14 akt sprawy AR-II- (...)-SA).

Jednakże sporne opłaty nie są pobierane za dostawę gazu, lecz za centralne ogrzewanie. Po rozliczeniu zaliczek na te opłaty powódka jest z tego tytułu de facto obciążana jedynie tymi składnikami tych opłat, które naliczane są nie od faktycznego zużycia, lecz od powierzchni lokalu, przede wszystkim koszty stałe.

Opłatami w takiej wysokości jak żądane od powódki obciążana jest pozwana Gmina M. R. w odniesieniu do lokalu wynajmowanego powódce. Nie było to kwestionowane przez stronę powodową. Wysokość zaliczek jakimi Gminę obciąża Wspólnota (...) Wspólnej przy ul. (...) w R. wynika z uchwały nr 6/2011 z dnia 23 września 2011 roku zalegającej w aktach niniejszej sprawy.

Umowa najmu łącząca strony procesu nie została zmieniona w zakresie opłat za korzystanie z lokalu. Jednakże przewidywała ona jako jedną z kategorii opłat centralne ogrzewanie, przy czym zgodnie z załącznikiem numer 2 do tej umowy wysokość takiej opłaty zamykała się pierwotnie kwotą 0 zł. Sama umowa przewidywała w jaki sposób opłaty za centralne ogrzewanie miała być naliczane.

W ocenie Sądu, z dyspozycji art. 9 ust. 2 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U z 2005, Nr 31, poz. 266 ze zm.), przy uwzględnieniu podniesionych wyżej okoliczności, wynika, że wprowadzenie opłat za centralne ogrzewanie obciążających powódkę nie wymagało zmiany treści samej umowy najmu, czy to na zasadzie zgodnych oświadczeń woli stron czy jednostronnej czynności prawnej. Z samej umowy wynikał obowiązek ponoszenia takich opłat, jeśli tylko takie się pojawią. Zmiany umowy wymagała natomiast podwyżka czynszu. W związku ze zmianą współczynnika punktowego dotyczącego tego lokalu powstał obowiązek wprowadzenia wyższej stawki czynszu. Taka zmiana wymaga w świetle dyspozycji art. 8a ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U z 2005, Nr 31, poz. 266 ze zm.). Taki, jak należy mniemać, był powód wezwania M. W. do podpisania aneksu do umowy najmu. Podkreślić należy, że powódka samej podwyżki czynszu nie kwestionuje.

W związku z powyższym kwota 703,99 złotych, którą powódka uiściła na rzecz pozwanego tytułem niedopłaty czynszu i innych opłat za korzystanie z lokalu, wbrew twierdzeniom powódki, nie stanowiła świadczenia nienależnego. Świadczenie jest uznawane za nienależne w sytuacjach konkretnie wyliczonych w § 2 art. 410 kc, a więc między innymi wtedy, gdy spełniający świadczenie w rzeczywistości nie był do tego zobowiązany w ogóle lub wobec tej osoby, której świadczył, co może mieć miejsce wtedy, gdy w chwili spełnienia świadczenia brak było ważnego zobowiązania (gdyż nigdy nie istniało albo wcześniej już wygasło), choć świadczący pozostawał w przekonaniu, że ono istnieje / tak Dmowski Stanisław, Sychowicz Marek, Ciepła Helena, Kołakowski Krzysztof, Wiśniewski Tadeusz, Żuławska Czesława, Gudowski Jacek, Bieniek Gerard Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom I Warszawa 2006 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis wydanie VII, komentarz do art. 410 kc/.

Przepis art. 189 kpc dopuszcza ustalanie w postępowaniu procesowym istnienia lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego.

Powódka domagała się ustalenia nieistnienia stosunku prawnego. Jednakże, jak ustalono, po stronie powódki, wbrew jej stanowisku, z treści umowy wypływał obowiązek zapłaty opłat za centralne ogrzewanie.

Wskazać należy, że jak wynika z umowy wiążącej (...) Sp. z o.o. i Gminę M. R. w dacie wyrażania zgody na montaż przez powódkę pieca dwufunkcyjnego wspomniana spółka była w odniesieniu do niewyodrębnionych jeszcze lokali wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej (...) Wspólnej przy ul. (...) w R. władna realizować uprawnienia właścicielskie Gminy jedynie w zakresie zwykłego zarządu. Podkreślić należy, że umowa ta nie uprawniała (...) Sp. z o.o. w stosunku do najemców lokali mieszkalnych i kandydatów na najemców do decydowania w imieniu Gminy o wyrażeniu zgody na dokonanie ulepszeń w lokalu.

Prace zrealizowane w 2005 roku przez powódkę w postaci montażu własnej instalacji grzewczej z kotłem gazowym dwufunkcyjnym obejmowały również modernizację przewodu spalinowego i wentylacyjnego, czyli elementów stanom wiążących części wspólne budynku. Tym samym wymagana była w tym zakresie zgoda Wspólnoty Mieszkaniowej podjęta w formie uchwały. Wynika to z dyspozycji art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Powyższe przepisy regulują stosunki pomiędzy członkami wspólnoty mieszkaniowej. Stosunki pomiędzy najemcą a wynajmującym dotyczące wykonywania określonych prac w lokalu rozważane winny być na gruncie przepisów art. 684 kc ewentualnie art. 6d ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz.. 266 ze zm.).

Przepis art. 684 kc przewiduje możliwość założenia w najętym lokalu oświetlenia elektrycznego, gazu, telefonu, radia i innych podobnych urządzeń, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości, przy czym jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.

Zdaniem Sądu wykonane przez powódkę w 2005 roku prace budowlane w lokalu nie mieszczą się w zakresie dyspozycji cytowanego wyżej przepisu, przede wszystkim dlatego, że obejmowały one ingerencję nie tylko w sam lokal, ale także w przewody spalinowy i wentylacyjny stanowiące część wspólną budynku- wchodzące w skład nieruchomości wspólnej.

Prace te bez wątpienia stanowiły ulepszenia wprowadzone w lokalu, albowiem przed ich wykonaniem nie istniała w nim instalacja centralnego ogrzewania, nie było też innych sprawnych urządzeń grzewczych. Prac tych nie można zakwalifikować jako remont.

Powódka w ramach pierwszej umowy najmu lokalu była uprawniona do montażu ogrzewania elektrycznego. Wykonanie tego rodzaju ogrzewania nie wymagałoby zgody Wspólnoty Mieszkaniowej.

W przypadku prac wykonanych przez powódkę zgodę na montaż pieca dwufunkcyjnego bez bliżej określonego zakresu prac wyraziło (...) Sp. z o.o. przekraczając po pierwsze zakres swoich uprawnień określonych w umowie zawartej z Gminą M. R., działając poza granicami zwykłego zarządu, a przede wszystkim poza granicami uprawnień samej Gminy M. R.. Ta wówczas nie była wyłącznym właścicielem nieruchomości, lecz członkiem tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej, gdzie liczba wyodrębnionych lokali przekracza 7.

Na marginesie wskazać należy, że z uwagi na bezsporne ulepszenie najętego lokalu i brak zgodnej woli stron co do sposobu rozliczenia tego ulepszenia, zastosowanie znalazłby tu przepis art. 676 kc. Zgodnie z tym przepisem jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przywrócenie stanu poprzedniego poprzez demontaż instalacji jest możliwy.

Reasumując, po pierwsze powódka jako najemca w rozważanym stanie faktycznym nie była uprawniona do obrania na podstawie własnej decyzji takiego a nie innego systemu ogrzewania, a Gmina M. R. ponosi koszty dotyczące centralnego ogrzewania przypadające zgodnie z uchwałami podjętymi przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) Wspólnej przy ul. (...) w R., które należy zaliczyć do opłat niezależnych od właściciela, przy czym ta kategoria opłat została przewidziana w zawartej z powódka umowie najmu. Opłat tych dotychczas nie pobierano z uwagi na to, że Gmina M. R. nie była obciążana – dostawca ciepła nie świadczył takich usług na terenie przedmiotowej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe – Sąd oddalił zarówno żądanie pozwu oparte na dyspozycji art. 410 kc (o zasądzenie), jak i żądanie ustalenia, iż w ramach stosunku prawnego łączącego strony procesu powódka M. W. nie jest zobowiązana do uiszczania

Mając na uwadze powyższe – Sąd orzekł jak w punkcie drugim wyroku na podstawie art. 189 kpc.

Pozwana w niniejszej sprawie reprezentowana była przez adwokata ustanowionego z urzędu B. B.. Pełnomocnik ten złożył oświadczenie, iż koszty udzielonej powódce pomocy prawnej z urzędu nie zostały pokryte w całości ani w żadnej części. Dlatego należało na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 26 maja 1982 roku Prawo o adwokaturze (tekst jednolity Dz. U. z 2009 r. Nr 146, poz. 1188 ze zm.) w zw. z § 6 pkt 2, § 13 ust. 1 pkt 1, § 2 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokatów oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez adwokata ustanowionego z urzędu. Łączna wartość wynagrodzenia według stawek minimalnych za obie instancje i za pomoc prawną przy ponownym rozpoznaniu sprawy przez Sąd Rejonowy wyniosła netto 450 zł (180 zł + 90 zł +180 zł), a powiększona o VAT 23 % 553,50 zł Dlatego orzeczono jak w punkcie II wyroku.

O kosztach procesu sąd pierwszej instancji rozstrzygnął na podstawie
art. 98 § 1 i 3 kpc w zw. z art. 108 § 2 kpc w zw. z § 6 pkt 2, § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. Koszty procesu poniesione przez Gminę M. R. w pierwszej instancji wyniosły 197 zł (180 zł wynagrodzenia pełnomocnika + opłata skarbowa od pełnomocnictwa), koszty poniesione przez pozwaną w drugiej instancji wyniosły 126 zł (90 zł wynagrodzenia pełnomocnika + opłata od apelacji 30 zł), koszty poniesione przez tą stronę w toku ponownej rozprawy to 180 zł. Powódka przegrała proces, a wcześniej przegrała w postępowaniu apelacyjnym, dlatego też na podstawie powołanych wyżej przepisów zasądzono od niej na rzecz Gminy M. R. kwotę 503 zł.