Pełny tekst orzeczenia

X GC 735/13

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 9 sierpnia 2013 roku powódki B. K. i M. K. (1)- prowadzące działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej (...) s.c.
w O. (dalej także jako: powódka) wniosły o zasądzenie od pozwanej - (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. kwoty 196.848,49 złotych wraz z odsetkami ustawowymi od dnia doręczenia pozwu do dnia zapłaty, tytułem odszkodowania za szkodę powstałą w wyniku niewykonania i/lub nienależytego wykonania zobowiązania wynikającego z umowy najmu hali produkcyjnej z dnia 31 sierpnia 2012 roku, jak również o zasądzenie na rzecz powódek kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego (i opłat skarbowych od pełnomocnictw), wynikających z norm prawem przepisanych (pozew- k. 2-15).

W uzasadnieniu pozwu powódki wskazały, że w dniu 31 sierpnia 2012 roku została zawarta umowa najmu hali produkcyjnej między pozwaną a powódkami. W skład nieruchomości wchodziła hala do produkcji opakowań z tektury o powierzchni ok. 2500 m 2 oraz pomieszczenie ok. 100 m 2 przeznaczone na cele socjalno-administracyjno-biurowe. (dalej jako: przedmiot najmu). Przedmiot najmu miał służyć powódce do prowadzenia działalności produkcyjnej- zainstalowania środków produkcji, składowania surowców
i gotowych produktów z tektury, zaplecza dla pracowników, jak również do prowadzenia zwyczajnej działalności administracyjno-biurowej firmy.

Zgodnie z postanowieniami umowy powódki dokonały montażu jednej z pięciu maszyn i rozpoczęły składowanie naprodukowanego towaru na terenie przedmiotu najmu od początku września 2012 roku.

Jednocześnie powódki ze swojej strony rozpoczęły prace adaptacyjne przedmiotu najmu do potrzeb przyszłej produkcji i poniosły koszty wykonania: instalacji wywiewnych, wanny odpływowej, demontażu i montażu wewnętrznej instalacji elektrycznej (do maszyn), poprowadzenia instalacji sprężonego powietrza, instalacji hydraulicznych na kwotę 48.296,00 zł oraz za zakup niezbędnych części kwotę 10.829,90 zł.

Pozwana nie wykonała w przewidzianym terminie prac określonych w § 1 pkt 4 umowy, tj. m.in. wydzielenia powierzchni hali, podłączenia wody i energii elektrycznej, instalacji ogrzewania, tj. do dnia 30 października 2012 roku, w wyniku czego przedmiot najmu nie był zdatny do użytkowania przez powódkę stosownie do jego przeznaczenia. Powódki podały, iż wobec powyższego nie podpisały protokołu zdawczo-odbiorczego, a nadto musiały przedłużyć najem dotychczas użytkowanej hali produkcyjnej w D., co sprawiło, że ponosiły podwójne koszty związane z najmem lokali produkcyjnych. Wobec tego powódki wyznaczyły pozwanej dodatkowy nieprzekraczalny termin zakończenia prac- do 31 grudnia 2012 roku. Wskazały również, że zmuszone były korzystać z agregatu prądotwórczego napędzanego olejem napędowym do maszyny przeniesionej do hali będącej przedmiotem najmu, co podnosiło koszty produkcji o 300 %. Zmuszone były również przewozić pracowników i surowce między dwoma halami produkcyjnymi i wynająć wózki widłowe i paletowe do przemieszczania towaru, co stanowiło dodatkowe nieuzasadnione koszty. Jednocześnie powódka na terenie przedmiotu najmu składowała tekturę niezbędną do produkcji opakowań i towar już przetworzony, gotowy do sprzedaży, ale z uwagi na cieknący dach (nienaprawiony mimo zapewnień pozwanej) składowany towar był ciągle przesuwany w suche miejsca, co spowodowało jego zniszczenie. Cieknący dach spowodował także zalanie, a co za tym idzie uszkodzenie maszyny, co z kolei spowodowało konieczność wezwania serwisu technicznego, naraziło powódkę na poważną stratę i spowodowało kolejne koszty. Mimo przedłużonego terminu do zakończenia prac, licznych spotkań między przedstawicielem pozwanej i pełnomocnikami powódek, a także wezwań do podjęcia czynności pozwana nadal nie wykonywała swoich zobowiązań. Wobec tego powódka rozpoczęła prace związane z opuszczeniem przedmiotu najmu, tj. kosztownym demontażem maszyn i ich transportem do innej hali produkcyjnej.

Powódki podniosły, że niewykonanie i nienależyte wykonanie przez pozwaną prac wynikających z umowy, spowodowało u powódek szkodę, przez co nie były
w stanie prowadzić zamierzonej działalności gospodarczej (k. 3-12).

W odpowiedzi na pozew z dnia 11 września 2013 roku pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości jako bezpodstawnego i nieuzasadnionego, zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. Podniosła również zarzut potrącenia wierzytelności wymagalnych, przysługujących pozwanej względem powódek z tytułu niezapłaconego czynszu. Pozwana wskazała, że w chwili odbioru kluczy powódki znały stan magazynu i mimo to zdecydowały się na składowanie towaru
w przedmiotowym magazynie, jak i rozpoczęły montaż maszyn. Pozwana podkreśliła, że zgodziła się nie pobierać opłat czynszowych za magazynowanie i produkcję do listopada 2012 roku. Powódki prowadziły produkcję w pełnym zakresie. Pozwana podała, że udostępniła do tego celu, w okresie adaptacji, agregat prądotwórczy, zainstalowała uzgodnione ogrzewanie w postaci pieca z nawiewem na olej opałowy. Pozwana poinformowała nadto, że magazyn będący przedmiotem najmu nadawał się do użytku, a stan rozrachunków wskazuje, że powódki zalegają z zapłatą czynszu w wysokości 114.638,76 zł (odpowiedź na pozew- k. 94-98).

Ponadto w uzasadnieniu pozwana nadmieniła, że przygotowała powierzchnie magazynowe i produkcyjne oraz biurowe zgodnie ze wskazówkami powódek, uwzględniając specyficzne wymagania najemcy, jak również zapłaciła za prace budowlane, które zleciły powódki na terenie hali- m.in. prace związane z przeciekającym dachem. Zleciła także wykonanie projektu stacji transformatorowej oraz projektu przyłączeń energetycznych odpowiednim podmiotom. Dodatkowo, z uwagi na wydłużający się okres uzgadniania warunków przyłączenia energii elektrycznej, pozwana zaproponowała pełnomocnikowi powódek oraz M. K. (2) przeniesienie produkcji i przewiezienie maszyn na koszt pozwanej do hali (...), która posiadała pełną infrastrukturę, jednakże pełnomocnik powódek zadecydował o pozostaniu w obecnej hali (...). Pozwana podkreśliła, że pomimo wypowiedzenia umowy w dniu 11 lutego 2013 roku powódki nadal nie wydały magazynu, wykorzystując go do swojej działalności, tym samym zajmowały lokal bezumownie, więc pozwanej przysługuje z tego tytułu odszkodowanie (k. 95-97).

W replice na odpowiedź na pozew z dnia 28 lipca 2014 roku powódki podtrzymały dotychczasowe stanowisko w sprawie, a ponadto wskazały, że był im znany stan przedmiotu najmu i dlatego w umowie wyraźnie uzgodniły, jakie roboty mają być wykonane i w jakim terminie, podkreślając, że bez prac adaptacyjnych nie wynajęłyby przedmiotowej hali. Jednocześnie podniosły, że zostały wprowadzone w błąd, gdyż pozwana zleciła wykonanie stacji transformatorowej dopiero 5 grudnia 2012 roku, co uniemożliwiało dotrzymanie przedłużonego do 31 grudnia 2012 roku ostatecznego terminu zakończenia prac, natomiast gdyby prace co do cieknącego dachu zostały podjęte w pierwszych dniach września 2012 roku, to naprawa zostałaby zakończona przed nastaniem chłodów. Ponadto w ocenie powódek druga hala zaproponowana przez pozwaną nie spełniała potrzeb powódek co do zapewnienia ciągu technologicznego w procesie produkcyjnym (pismo- k. 205- 208).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powódki- B. K. i M. K. (1) są wspólniczkami (...) spółki cywilnej z siedzibą w Ł., która jest wpisana do Centralnej Ewidencji i Informacji
o Działalności Gospodarczej pod numerem REGON (...). Do przedmiotu jej działalności należy m.in. produkcja papieru falistego i tektury falistej oraz opakowań
z papieru i tektury (wydruk z CEIDG- k. 21, 22).

Pozwana - (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
z siedzibą w Ł. jest wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego w ramach Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (...). Do przedmiotu jej działalności należy m.in. wznoszenie kompletnych budynków i budowli lub ich części; inżynieria lądowa
i wodna, wynajem nieruchomości na własny rachunek (odpis z KRS pozwanej- k. 23-30).

W dniu 31 sierpnia 2012 roku strony zawarły umowę najmu nieruchomości położonej w W., dzielnica U., przy ul. (...) 8, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy- Mokotowa w Warszawie, XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Przedmiotem umowy był najem części nieruchomości,
w skład której wchodziła hala magazynowo-produkcyjna o powierzchni około 2500 m ( 2) oraz pomieszczenia socjalno-biurowe o powierzchni około 100 m ( 2) usytuowane na parterze budynku. Przedmiot najmu miał być wydany do dnia 15 października 2012 roku, a jego stan techniczny miał zostać potwierdzony przez najemcę (powódki) protokołem zdawczo-odbiorczym. Od dnia 30 sierpnia 2012 roku najemca miał prawo magazynowania na terenie przedmiotu najmu produktów gotowych oraz dokonania montażu maszyn (§ 2 pkt 1). Zgodnie zaś z § 2 pkt 9 umowy najemca miał prawo do dokonywania w przedmiocie najmu przeróbek i adaptacji do celów realizacji umowy na własny koszt, po uzyskaniu zgody wynajmującego na piśmie. Zgodnie z § 4 pkt 1 umowa została zawarta na czas oznaczony do 31 grudnia 2017 roku z możliwością przedłużenia, po tym terminie, na czas nieokreślony (umowa najmu-
k. 31- 36).

Strony ustaliły, że czynsz z tytułu najmu będzie płatny miesięcznie na rachunek bankowy wynajmującego wskazany na fakturze, na podstawie oryginałów prawidłowo pod względem formalnym i merytorycznym wystawionych faktur w terminie 21 dni począwszy od 15 października 2012 roku (§ 3 pkt 4).

Poza czynszem najemca miał płacić od dnia przekazania przedmiotu najmu na podstawie wystawionych przez wynajmującego refaktur wynagrodzenie w wysokości 200 zł netto miesięcznie z tytułu całodobowej ochrony przedmiotu najmu (§ 3 pkt 5).

Dodatkowo, niezależnie od czynszu, najemca zobowiązał się do pokrywania wszelkich kosztów mediów i usług wynikających z pobierania przez najemcę energii elektrycznej, zimnej wody, kanalizacji, zgodnie z umowami zawartymi z dostawcami usług (§ 3 pkt 6). W przypadku zwłoki w płatnościach czynszu najmu wynajmującemu przysługuje prawo naliczania odsetek ustawowych, wg obowiązujących przepisów (§ 3 pkt 8).

Zgodnie z postanowieniami § 4 pkt 3 umowy najemcy miało przysługiwać prawo do natychmiastowego rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia,
w przypadkach rażącego naruszenia postanowień umowy przez wynajmującego, a w szczególności w przypadku nie dokonywania w przedmiocie najmu napraw obciążających wynajmującego, po uprzednim pisemnym wezwaniu wynajmującego do wykonania niezbędnych napraw i udzieleniu dodatkowego, co najmniej 14 dniowego terminu na wykonanie napraw. Nadto strony postanowiły, że w związku z ubezpieczeniem przedmiotu najmu przez wynajmującego od ognia i innych zdarzeń losowych wynajmujący nie odpowiada za szkody wyrządzone ruchomościom najemcy w przedmiocie najmu w wyniku zalania, ognia, włamania i innych zdarzeń losowych (§ 5 pkt 1) (k. 35).

W dniu podpisania umowy najmu brak było podłączenia zasilania energetycznego oraz kanalizacji wodnej na terenie przedmiotowego obiektu (okoliczność bezsporna, przesłuchanie powódki B. K.- e-protokół 00:22:31-00:23:42- k.188, zeznania świadka M. K. (2)- e-protokół 00:24:12- k.219.)

Wynajmujący zobowiązał się do wykonania na własny koszt do dnia 30 października 2012 roku określonych prac wskazanych w § 1 pkt 4 umowy z należytą starannością i
sumiennością zgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi przepisami, do których należeć miały: - wydzielenie powierzchni hali, tj. oddzielenie powierzchni ścianami,
- zrobienie drugiej bramy wjazdowej w ustalonym miejscu przez strony, - oczyszczenie
i poprawienie cieknącego dachu, - podłączenie wody, energii elektrycznej 300 KW,
- ogrzewanie do sezonu grzewczego, - przygotowanie pomieszczeń biurowo-socjalnych na parterze budynku obok hali na zasadach ustalonych przez strony tj. ścian, podłóg, łazienek, toalet, okien. Najemca (powódki) oświadczył, że dokona oględzin przedmiotu najmu
i zapozna się ze stanem technicznym nieruchomości i instalacji mediów znajdujących się na terenie nieruchomości dnia 30 października 2012 roku po zakończeniu prac wykończeniowych przez wynajmującego (§ 1 pkt 5). Dodatkowo wynajmujący dopuścił możliwość dokonania przez najemcę zmian- adaptacji i ulepszeń przedmiotu najmu za zgodą
i w zakresie uzgodnionym każdorazowo w formie pisemnej (protokół adaptacji i ulepszeń)
z wynajmującym . W takim przypadku koszty zmian- adaptacji i ulepszeń ponosi najemca (§ 1 pkt 6 umowy) (k. 32).

Przedmiot najmu miał służyć powódkom w celu prowadzenia działalności gospodarczej- produkcji opakowań z tektury, a co za tym idzie do przeniesienia
i zainstalowania środków produkcji, składowania surowców i gotowych produktów z tektury, jako zaplecze dla pracowników oraz w celach biurowo-administracyjnych (§ 1 pkt 7 umowy najmu- k. 32, pozew- k. 4).

Hale udostępniono powódkom w dniu podpisania umowy najmu. Klucze zostały odebrane przez M. K. (2)- syna powódki B. K..

Stan techniczny hali był znany najemcy. Przed zawarciem umowy najmu M. K. (2), który zajmował się sprawą wynajęcia hali oglądał halę, co najmniej dwukrotnie. Wiedział, że w hali nie było prądu, nie było oświetlenia, ze wymaga ona prac adaptacyjnych

(zeznania świadka M. K. (2)- e-protokół 00: 33: 02- k.230).

Powódki dokonały montażu jednej z pięciu maszyn i rozpoczęły składowanie naprodukowanego towaru na terenie hali od początku września 2012 roku. Reszta maszyn znajdująca się w poprzedniej hali w D. miała być przeniesiona po 15 października 2012 roku (pozew- k. 5, zeznania świadka M. K. (2)- e-protokół rozprawy 00:33:02- 00:36:43- k. 229-230). Jednocześnie powódki rozpoczęły ze swej strony prace adaptacyjne hali i jak wskazały w pozwie, poniosły koszty wykonania następujących prac (przedkładając faktury VAT na łączną kwotę 48.296,00 zł): - instalacji wywiewnych, - wanny odpływowej,
- demontażu i montażu wewnętrznej instalacji elektrycznej (do maszyn), - poprowadzenia instalacji sprężonego powietrza, - instalacji hydraulicznych (pozew- k. 5, faktury VAT- k. 37-41). Dodatkowo powódki przedłożyły faktury za zakup części niezbędnych do zainstalowania elektryczności i instalacji hydraulicznej na łączną kwotę 10.829,90 zł (faktury VAT- k. 42-54).

Pozwana zgodziła się nie pobierać opłat czynszowych za magazynowanie, a później produkcję do miesiąca listopada 2012 roku (k. 95, k. 112). W okresie adaptacji pozwana udostępniła również agregat prądotwórczy oraz zainstalowała uzgodnione ogrzewanie
w postaci pieca z nawiewem na olej opałowy (k. 95, zeznania świadka K. O.- e-protokół 01:27:44- k. 191, zeznania świadka M. K. (2)- e-protokół 00:37:53- k.230).

Pozwana nie wykonała prac wskazanych w § 1 pkt 4 umowy w przewidzianym terminie tj. do dnia 30 października 2012 roku. W związku z tym strony zawarły aneks do umowy najmu, na mocy którego wyznaczyły nowe terminy zakończenia prac: w przypadku cieknącego dachu do dnia 15 grudnia 2012 roku, a w przypadku podłączenia energii elektrycznej i przygotowania pomieszczeń socjalno-biurowych do 31 grudnia 2012 roku (aneks do umowy najmu- k. 61).

Ponadto powódki przedłużyły najem dotychczas użytkowanej hali produkcyjnej
w D., co spowodowało, że de facto ponosiły podwójne koszty związane z najmem lokali produkcyjnych (k. 6).

Były prowadzone prace remontowe, również w zakresie cieknącego dachu, okazały się jednak nieskuteczne wskutek czego doszło do zalania maszyny powódki (zostały zalane części elektroniczne, nastąpiło zwarcie). Koszt naprawy maszyny poniosła E.-P. (zeznania świadka M. K. (2)- e-protokół 00:45:31- 00:49:33- k.231).

Strona pozwana zapłaciła za prace ogólnobudowlane, które zleciły powódki na terenie hali, zleceniobiorcy PPHU P. P. P., który za wykonane usługi wystawił dwie faktury VAT na kwotę 16.113,00 zł każda (k. 96, faktura VAT nr (...)- k. 110, faktura VAT nr (...)- k. 111).

Dla przyłączenia do hali wynajmowanej przez powódki zasilania energetycznego o odpowiedniej dla nich mocy konieczne było wybudowanie stacji transformatorowej z rozdzielnią .

W sierpniu 2012 roku pełnomocnik pozwanej spółki (...) zgłosiła się do spółki (...) z informacją o konieczności dokonania podłączenia energii elektrycznej do przedmiotowej hali.

Pracownik spółki (...) poinformował wówczas E. K., iż na wybudowanie przedmiotowej stacji transformatorowej potrzeba około 4 miesięcy.

Na początku września 2012 roku (...) wydało E. K. warunki wybudowania stacji transformatorowej.

W połowie października 2012 roku pozwana spółka wystąpiła do (...) o zgodę na wybudowanie stacji samodzielnie przez innego wykonawcę.

Ostatecznie stancja transformatorowa została wybudowana w kwietniu 2013 roku.

( zeznania świadka B. P. protokół rozprawy z dnia 17 lipca 2014 roku k. 189 – 190, nagranie 00; 52; 09 – 01; 05; 49, zeznania świadka zeznania świadka K. O.- e-protokół 01: 27: 44- k. 191,)

Umowa o dostawę i montaż stacji transformatorowej zawarta została przez pozwaną spółkę z wykonawcą w dniu 5 grudnia 2012 roku. Zapytanie z warunkami energetycznymi wpłynęło do firmy wykonawczej w listopadzie 2012 roku.

( zeznania świadka R. D. protokół rozprawy z dnia 17 lipca 2014 roku k. 192, nagranie 02;01;28 – 02;15;47)

Pozwana zaproponowała powódkom przeniesienie się do innej hali w bliskiej lokalizacji, jednakże przedstawiciel powódek nie zdecydował się na przeniesienie (okoliczność bezsporna).

Pismem z dnia 21 stycznia 2013 roku powódki wystosowały do pozwanej „ostateczne wezwanie do przeprowadzenia czynności” wynikających z § 1 pkt 4 umowy najmu
w nieprzekraczalnym terminie 14 dni od otrzymania niniejszego wezwania, nie później jednak niż do 8 lutego 2013 roku. Jednocześnie poinformowały, iż nie mogą korzystać
z przedmiotu najmu zgodnie z jego przeznaczeniem (ostateczne wezwanie- k. 82-83).

Pozwana pismem z dnia 31 stycznia 2013 roku poinformowała E.-P., że faktury za czynsz były wystawione zgodnie z umową, stan lokalu był znany powódkom w momencie podpisania umowy, a prace mające na celu przygotowanie lokalu były prowadzone bez przerwy, natomiast czynności naprawy dachu zostały jedynie spowolnione z uwagi na warunki pogodowe. Dodatkowo pozwana wskazała, że zarząd (...) sp.
z o.o. odbył spotkanie z panem M. K. (2), na którym ustalono, iż na czas podłączenia energii najemca będzie korzystał z generatorów prądu (pismo pozwanej- k. 101).

Pismem z dnia 11 lutego 2013 roku powódki rozwiązały przedmiotową umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, w związku z niewykonaniem przez pozwaną zobowiązań wynikających z § 1 pkt 4 umowy (pismo- k. 84, potwierdzenie odbioru- k. 86). Następnie powódki rozpoczęły prace związane z opuszczeniem przedmiotu najmu, tj. demontażem maszyn i ich transportem do innej hali produkcyjnej (k. 11).

W nawiązaniu do powyższego pozwana poinformowała pełnomocnika powódek pismem z dnia 3 kwietnia 2013 roku, że nadal nie został wydany przedmiotowy lokal, za co pozwana będzie wystawiać faktury za bezumowne korzystanie z powierzchni. Nadto podkreśliła, że żądania korekty faktur są bezpodstawne, gdyż wbrew twierdzeniom wspólniczki B. K. powierzchnia magazynowa była wykorzystywana przez spółkę w całości, jak i w ciągu całego okresu najmu była prowadzona produkcja (pismo-
k. 102).

Najemca (powódki) nie dokonał zapłaty za faktury wystawione z tytułu czynszu najmu (okoliczność bezsporna, zeznania świadka K. O.- e-protokół 01:45:59-
k. 191).

Stan faktyczny w niniejszej sprawie Sąd ustalił na podstawie wyżej wskazanych dowodów w postaci dokumentów, załączonych do akt sprawy, zeznań świadków oraz zeznań stron.

Złożone do akt sprawy dokumenty prywatne nie były przez sąd kwestionowane i nie budzą również wątpliwości, co do ich treści, wiarygodności i mocy dowodowej.

Zeznania przesłuchanych przez sąd świadków, co do zasady korelują z treścią tych dokumentów, potwierdzają kluczowe okoliczności faktyczne mające najistotniejsze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy w tym przede wszystkim treść łączącej strony umowy i okoliczność, iż jej postanowienia nie zostały zrealizowane przez stronę pozwaną.

Zeznania powódek w zasadzie nie wniosły niczego nowego do sprawy, potwierdziły jedynie ustalony już stan faktyczny. Ponadto obie powódki nie były w stanie udzielić wyczerpującej odpowiedzi na wiele stawianych im przez sąd pytań zasłaniają się brakiem pamięci z uwagi na znaczny upływ czasu od opisywanych zdarzeń lub wskazując, iż nie były one osobami zaangażowanymi bezpośrednio w sprawę wynajmu i adaptacji hali

W zakresie ustalenia, co do zasadności ekonomicznej i wysokości uzasadnionych technologicznie kosztów związanych z demontażem i ponownym montażem maszyny zamontowanej przez stronę powodową w nowej hali produkcyjnej Sąd oparł się na przeprowadzonej w sprawie opinii pisemnej oraz ustnej opinii uzupełniającej biegłego sądowego z zakresu technologii maszyn papierniczych J. P..

Opinia ta jest jasna, jednoznaczna, merytorycznie poprawna.

Biegły w opinii pisemnej w sposób jednoznaczny wskazał zastosowaną przez siebie metodę porównawczą, odnosząc się do zasady stosowania katalogu nakładów rzeczowych do obliczeń w zakresie montażu maszyn i urządzeń przemysłu celulozowo-papierniczego, który to katalog to określa normatywne nakłady zużycia robocizny, materiałów pomocniczych oraz pracy, sprzętu i transportu technologicznego na wykonanie. Natomiast w ustnej opinii uzupełniającej biegły odniósł się do wątpliwości zgłaszanych wobec treści opinii przez stronę pozwaną, wskazując, że opinia w zakresie kosztów montażu i demontażu objęła tzw. koszty robocizny, bez kosztów materiałów, a fakt, że ze wskazanych siedmiu firm, które były porównywane tylko dwie są firmami zagranicznymi, nie wpływa jednak na wniosek końcowy opinii biegłego.

W ocenie Sądu opinia ta, jako fachowa, rzetelna, logicznie i merytorycznie poprawna może stać się w pełni wiarygodną podstawą dokonania ustaleń faktycznych w sprawie.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo jest zasadne do kwoty 88.084,59 złotych i w tym zakresie podlega uwzględnieniu.

Bezspornym jest, że strony łączyła umowa najmu nieruchomości, w skład której wchodziła hala magazynowo-produkcyjna oraz pomieszczenia socjalno-biurowe, zawarta
w dniu 31 sierpnia 2012 roku. Bezspornym jest również fakt, że właścicielem budynku położonego na przedmiotowej nieruchomości jest pozwana.

Najem jest umową nazwaną, której celem jest uregulowanie zasad dotyczących czasowego korzystania z cudzej rzeczy (art. 659-692 k.c. ).

Zgodnie z art. 659 § 1 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zgodnie zaś z art. 662 k.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu (§ 1). Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę (§ 2). Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadku kiedy w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich
w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą (art. 664 § 2 k.p.c.).

Stosownie do treści art. 666 k.p.c. stanowi, że najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy (§ 1). Zaś jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie (§ 2 ).

Od dnia 30 sierpnia 2012 roku powódki miały prawo magazynowania na terenie przedmiotu najmu produktów gotowych i dokonania montażu maszyny (§ 2 pkt 1 umowy).

Istotnym postanowieniem umowy były postanowienia § 1 pkt 4, zgodnie z którym wynajmujący (pozwana) zobowiązał się do wykonania na własny koszt określonych prac
z należytą starannością i sumiennością zgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi przepisami oraz pismem stanowiącym załącznik nr 4 do umowy, do których należeć miały: - wydzielenie powierzchni hali, tj. oddzielenie powierzchni ścianami, - zrobienie drugiej bramy wjazdowej w ustalonym miejscu przez strony, - oczyszczenie i poprawienie cieknącego dachu, - podłączenie wody, energii elektrycznej 300 KW, - ogrzewanie do sezonu grzewczego, - przygotowanie pomieszczeń biurowo-socjalnych na parterze budynku obok hali na zasadach ustalonych przez strony tj. ścian, podłóg, łazienek, toalet, okien. Wskazane prace miały zostać wykonane do dnia 30 października 2012 roku, jednakże nie zostały wykonane przez pozwaną w przewidzianym terminie, w związku czym strony aneksem do umowy najmu przedłużyły termin do dnia 15 grudnia 2012 roku w przypadku poprawienia cieknącego dachu, natomiast w przypadku pozostałych prac – do dnia 31 grudnia 2012 roku.

Z uwagi na to, że wykonanie wszystkich prac w „przedłużonym” terminie również nie zostało dochowane, pozwana w dniu 11 lutego 2013 roku rozwiązała umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. W świetle postanowień umownych owo rozwiązanie umowy należało uznać za skuteczne, gdyż zgodnie z § 4 pkt 3 pdpkt 1) najemcy przysługuje prawo do natychmiastowego rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia,
w przypadkach rażącego naruszania postanowień niniejszej umowy przez wynajmującego,
a w szczególności w przypadku nie dokonywania w przedmiocie najmu napraw obciążających wynajmującego, po uprzednim pisemnym wezwaniu wynajmującego do wykonania niezbędnych napraw i udzieleniu dodatkowego, co najmniej 14-dniowego terminu na wykonanie napraw.

Powódki w pozwie jako podstawę swego roszczenia wskazały art. 471 k.c., zgodnie
z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jest to odpowiedzialność ex contractu, ukształtowana na zasadzie winy, uzależniona od wystąpienia przesłanek odpowiedzialności, tj. szkody, którą poniósł wierzyciel, niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania na skutek okoliczności, za które dłużnik z mocy umowy lub ustawy ponosi odpowiedzialność, oraz związku przyczynowego między faktem nienależytego wykonania lub niewykonania zobowiązania a szkodą. Odpowiedzialność kontraktowa dłużnika obejmuje jedynie szkody majątkowe.

Spełnienie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej wskazanych
w komentowanym przepisie nie przesądza o powstaniu po stronie wierzyciela roszczenia
o naprawienie szkody. Ustawodawca wymaga ponadto, aby niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Z konstrukcji powołanego przepisu wynika, że wierzyciel zwolniony jest
z obowiązku wykazania tych okoliczności, ponieważ zostały one objęte domniemaniem prawnym. Dłużnik może zwolnić się z odpowiedzialności za szkodę (ekskulpacja), jeśli obali niniejsze domniemanie, wykazując, że uchybienie zobowiązania nastąpiło z powodu okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi, bądź że przy wykonywaniu zobowiązania dołożył należytej staranności (art. 472 k.c. ), a więc że nie doprowadził do szkody w sposób zawiniony (zob. Ciszewski Jerzy, Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. II, opubl. LexisNexis 2014).

Z dokonanych przez sąd ustaleń faktycznych wynika, iż strona pozwana nie wykonała ciążących na niej z mocy umowy najmu obowiązków w zakresie dokonania w lokalu prac adaptacyjnych i napraw.

Najistotniejszą sprawą było, jak wynika z przeprowadzonego postepowania dowodowego doprowadzenie do wynajmowanej hali energii elektrycznej o wymaganej przez powódki mocy oraz remont dachu hali, który przeciekał powodując zniszczenia w zakresie znajdującej się w hali maszyny i zgromadzonych produktów.

Z przeprowadzonego postepowania dowodowego wynika w ocenie sadu w sposób jednoznaczny, iż naruszenie zobowiązań umownych przez stronę pozwaną było przez nią zawinione. Strona pozwana nie przeprowadziła dowodu przeciwnego.

Z treści zeznań świadków P. i D. wynika jednoznacznie, iż pozwana spółka zleciła dostawę i wykonanie stacji transformatorowej dopiero w dniu 5 grudnia 2012 roku a z zapytaniem do firmy wystąpiła pod koniec listopada 2012 roku.

Było to, zatem już po upływie pierwotnego terminu zakreślonego do wykonania tych prac w umowie najmu.

Jednocześnie taki termin zlecenia, przy wymaganym czasie około 5 tygodni do realizacji umowy nie stwarzał szans na wywiązanie się przez pozwaną z przyjętych zobowiązań również w przedłużonym terminie umownym tj. do dnia 15 lub 31 grudnia.

Ostatecznie do montażu stacji doszło dopiero w kwietniu 2013 roku a zatem już po rozwiązaniu przez powódki umowy najmu.

Strona pozwana nie wykazała również, iż dołożyła należytej staranności w zakresie przeprowadzanych napraw dachu hali.

Pozwany jako właściciel obiektu winien mieć dostateczne rozeznania, co do stanu technicznego budynku w tym, czy dokonanie skutecznej naprawy dachu jest możliwe a jeśli tak jakich prac ono wymaga.

Jeżeli natomiast takiego rozeznania nie miał okoliczność ta świadczy wyłącznie o braku jego staranności w zakresie zarządu i eksploatacji nieruchomości. Zwłaszcza w sytuacji, gdy nieruchomość ta jest przeznaczana do odpłatnego oddania w używanie.

Pozwana ponosi, zatem co do zasady odpowiedzialność za niewykonanie umowy najmu i tym samym jest odpowiedzialna wobec powódek za szkody, jakie z tego faktu wynikły.

Powódki wskazały, że na ich szkodę składają się szczegółowo wymienione w pozwie koszty w łącznej wysokości 196.849 złotych. Sąd uznał za zasadne zasądzenie tylko części żądanych kosztów.

Sąd uwzględnił żądanie strony powodowej do kwoty 88.084,59 zł, odnosząc się do poniżej wymienionych kosztów, których żądanie zwrotu Sąd uznał za zasadne w związku
z analizą niniejszej sprawy oraz analizą faktur przedłożonych przez stronę powodową:

- koszt czynszu za styczeń 2013 roku za wynajem hali produkcyjnej w D.
w wysokości 6.200 zł (faktura VAT nr (...)- k. 56),

- koszt czynszu za luty 2013 roku za wynajem hali produkcyjnej w D.
w wysokości 6.200 zł (faktura VAT nr (...)- k. 60).

Jako zasadne uznano koszty wynajmu innej hali, które wystąpiły po dacie ostatecznego zakończenia prac przewidzianego w umowie , tj. po dniu 31 grudnia 2012 roku, ponieważ powódki ponosiły de facto podwójne koszty związane z najmem dwóch hal produkcyjnych.

Kosztów tych mogłyby nie ponosić gdyby hala została dostosowana do ich potrzeb zgodnie z umową najmu. Z zeznań powódek wynika bowiem, iż miały one zamiar przenieść docelowo całą produkcję do hali przy (...)i zrezygnować z wynajmu hali w D..

- koszt zakupu oleju napędowego z 5 stycznia 2013 roku w wysokości 3.886,80 zł (faktura VAT nr (...)- k. 62),

- koszt zakupu oleju napędowego do agregatu z 19 stycznia 2013 roku w wysokości 5.362,80 zł (faktura VAT nr (...)- k. 63),

- koszt zakupu oleju napędowego z 23 stycznia 2013 roku w wysokości 3.997,50 zł (faktura VAT nr (...)- k. 64),

- koszt zakupu oleju napędowego E. do agregatu z 30 stycznia 2013 roku
w wysokości 5.362,80 zł (faktura VAT nr (...)- k. 65),

- koszt zakupu oleju napędowego z 23 stycznia 2013 roku w wysokości 5.700 zł (faktura VAT nr (...)- K. 66),

- koszt zakupu oleju napędowego z 23 stycznia 2013 roku w wysokości 6.796,98 zł (faktura VAT nr (...)- k. 67).

Koszty zakupu oleju grzewczego i napędowego do agregatu uznano za zasadne w okresie po dniu 31 grudnia 2013 roku (czyli po upływie ostatecznego terminu przygotowania lokalu).

Z dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych wynika bowiem, iż wskutek braku doprowadzenia energii elektrycznej do hali powódki zmuszone były do wykorzystywania do napędu pracującej tam maszyny agregatu prądotwórczego.

Pociągało to za sobą konieczność ponoszenia kosztów zakupu tego oleju.

Kosztów tych powódki nie musiałyby ponosić, gdyby pozwany wywiązał się z obowiązku doprowadzenia energii elektrycznej do dnia 31 grudnia 2012 roku.

Koszty te poniesione przez powódki po tej dacie stanowią szkodę w postaci konieczności czynienia wydatków, których mogłyby uniknąć, gdyby pozwany należycie wykonał umowę.

- koszt wynajmu wózka widłowego w dniu 1 lutego 2013 roku w wysokości 2.878,20 zł (faktura VAT nr (...)- k. 70),

- koszt wynajmu wózka widłowego w dniu 2 stycznia 2013 roku w wysokości 1.549,80 zł (faktura VAT nr (...)- k. 75),

- koszt wynajmu wózka paletowego w dniu 23 stycznia 2013 roku w wysokości 922,50 zł (faktura VAT nr (...)- k. 76),

- koszt transportu wózka widłowego z dnia 23 lutego 2013 roku w wysokości 615,00 zł (faktura VAT nr (...)- k. 77),

- koszt transportu wózka widłowego z dnia 4 lutego 2013 roku w wysokości 1.353,00 zł (faktura VAT nr (...)- K. 79),

Koszty wynajmu i transportu wózków widłowych uznano za zasadne jedynie w zakresie,
w jakim poniesione zostały po 31 grudnia 2014 roku, bowiem wskutek niewykonania wskazanych w umowie prac powódki nie mogły korzystać w pełni z hali produkcyjnej i tym samym zmuszone były do prowadzenia produkcji de facto w dwóch halach i w związku z tym korzystania z dodatkowego wózka widłowego. Koszty z tego tytułu poniesione również pozostają w związku z niewykonaniem umowy najmu przez pozwanego.

- koszt naprawy maszyny- elektryki po zalaniu w wysokości 4.234,50 zł (faktura VAT nr (...) z dnia 4 lutego 2013 roku- k. 81). Koszt niewątpliwie zasadny, gdyż zgodnie
z § 2 pkt 1 umowy powódki miały prawo magazynowania produktów na terenie hali od dnia 30 sierpnia 2012 roku. Pozwana zobowiązała się zaś (na mocy § 1 pkt 4 umowy), że
w zakresie oczyszczenia i poprawienia cieknącego dachu dokona napraw do dnia 30 października 2012 roku, a następnie do dnia 15 grudnia 2012 roku (§ 1 pkt 1 lit. a aneksu do umowy- k. 61), którego to zobowiązania nie zdołała mimo zapewnień wykonać w terminie.

- koszt montażu maszyny w W. przy ul. (...) w wysokości 17.793,50 zł (faktura VAT nr (...) z dnia 26 lutego 2013 roku- k. 87),

- koszt usługi dźwigu z przejazdem w wysokości 4.305 zł (faktura VAT nr (...) z dnia 23 lutego 2013 roku- k. 88),

- koszt demontażu maszyny w W. przy ul. (...) (faktura VAT nr (...)- k. 89). Powyższe koszty uznano za zasadne jako koszty związane
z opuszczeniem przez powódki przedmiotu najmu, tj. demontażem maszyn ich transportu do innej hali produkcyjnej.

Powódki poniosły te koszty dwukrotnie: raz demontując maszynę i montując ją w hali w U. a następnie ponownie demontując maszynę i ponownie montując ją w nowej hali wynajętej po zakończeniu najmu z pozwanym.

Gdyby zaś umowa najmu była wykonywana w sposób prawidłowy koszty te poniesione byłyby przez powódki tylko raz.

Natomiast Sąd nie uwzględnił żądania powódek w zakresie pozostałej części
(w wysokości 108.764,41 zł), na którą złożyły się następujące niezasadnie żądane, w ocenie Sądu, koszty:

- koszt wykonania instalacji wywiewnych w budynku i wanny odpływowej
w wysokości 5.166 zł (faktura VAT nr (...)- k. 37),

- koszt demontażu i montażu instalacji elektrycznej w wysokości 5.000 zł (faktura VAT nr (...)- k.38),

- koszt poprowadzenia instalacji sprężonego powietrza wraz z materiałem w Hali U. w wysokości 28.536 zł (faktura VAT nr F (...)/2012- k. 39),

- koszt usług hydraulicznych w hali produkcyjnej U. w wysokości 3.444,00 zł (faktura VAT nr (...)- k. 40) oraz w wysokości 6.150,00 zł (faktura VAT nr (...)- k. 41),

- koszt zakupu kabla „(...)” w wysokości 1.351,56 (faktura VAT nr (...)- k. 42).

- koszty za zakup części do zainstalowania elektryczności (faktury VAT nr (...)- k. 44, 45, 46; faktura VAT nr (...)- k. 47, faktura VAT nr (...)- k. 48),

- koszty za zakup części do zainstalowania instalacji hydraulicznej (faktura VAT nr (...)- k. 49, faktura VAT nr (...)- k. 51-52, faktura VAT nr (...)- k. 53).

Żądanie zwrotu powyższych kosztów Sąd uznał za niezasadne, gdyż są to koszty prac związanych z ulepszeniem przedmiotu najmu i adaptacją lokalu, do których poniesienia został zobowiązany najemca (czyli powódki) na podstawie § 1 pkt 6 umowy najmu, który to stanowi, iż wynajmujący dopuszcza możliwość dokonania przez najemcę zmian- adaptacji
i ulepszeń przedmiotu najmu za zgodą i w zakresie uzgodnionym każdorazowo w formie pisemnej (Protokół adaptacji i ulepszeń) z wynajmującym, a w takim przypadku koszty zmian- adaptacji i ulepszeń ponosi najemca (k. 32).

Zgodnie z powszechnie aprobowanym przez doktrynę i orzecznictwo stanowiskiem, szkoda to uszczerbek występujący w sferze interesów, zwłaszcza majątkowych, danego podmiotu, obejmujący różnicę między stanem istniejącym po jej wyrządzeniu a hipotetyczną sytuacją, która istniałaby, gdyby do niej nie doszło (por. E. Łętowska - Podstawy prawa cywilnego, str. 141).

W okolicznościach niniejszej sprawy niezależnie od tego, czy strona pozwana wykonałaby należycie umowę czy tez nie stan majątkowy powódek w zakresie wymienionych wyżej wydatków pozostawałby taki sam tj. i tak byłyby one zobowiązane do poniesienia powyższych kosztów.

Ponadto za niezasadnie żądane zostały uznane również poniżej wskazane pozostałe koszty:

- koszt zakupu oleju napędowego grzewczego w wysokości 7.724,40 zł (faktura VAT nr (...) z dnia 5 grudnia 2012 roku- k. 43)- koszt niezasadny, gdyż koszt zakupu oleju w dniu 5 grudnia 2012 roku, a więc przed końcowym terminem przygotowania lokalu wyznaczonym na dzień 31 grudnia 2012 roku (aneksem do umowy z dnia 29 października 2012 roku- k. 61). Zatem można uznać, iż powódki dokonały zakupu oleju grzewczego na własne ryzyko, wiedząc o przedłużonym terminie na wykonanie zobowiązań przez pozwaną;

- koszty czynszu wynajmu hali produkcyjnej w D. za wrzesień 2012 roku (faktura VAT nr (...)- k. 55), za październik 2012 roku (faktura VAT nr (...)- k. 59), za listopad 2012 roku (faktura VAT nr (...)- k. 58), za grudzień 2012 roku (faktura VAT nr (...)- k. 57) – niezasadne koszty, gdyż ostateczny termin przygotowania lokalu ustalono na dzień 31 grudnia 2012 roku;

- koszt wynajmu auta w wysokości 1.476 zł (faktura VAT nr (...)- k. 68)- niezasadny koszt, gdyż faktura z dnia 18 października 2012 roku, więc przed terminem adaptacji lokalu; nie wiadomo z jakiego powodu koszt ten został poniesiony i czy pozostaje on w związku przyczynowym z niewykonaniem umowy przez pozwanego - w toku procesu okoliczność ta nie została wykazana.

- koszt usługi transportu drogowego na trasie P. U.
w wysokości 3.321,00 zł (faktura VAT nr (...)- k. 69)- niezasadne koszty, gdyż przewóz 3 maszyn w dniu 25 września 2015 roku, natomiast zgodnie z umową adaptacja przedmiotu najmu miała nastąpić do dnia 15 października 2012 roku (§2 pkt 1);

- koszty serwisu toalety przenośnej za okres od 11 października 2012 roku do 3 stycznia 2013 roku (faktura VAT nr (...)- k. 71, faktura VAT nr (...)- k. 72, faktura VAT nr (...)- k. 73); a zatem w okresie, kiedy termin do wykonania prac remontowych jeszcze dla pozwanego nie upłynął

- koszt wynajmu wózka paletowego w dniu 5 września 2012 roku w wysokości 885,60 zł (faktura VAT nr (...)- k. 74) oraz koszt wynajmu wózka widłowego w dniu 5 września 2012 roku- niezasadne, gdyż koszty poniesione jeszcze przed wskazaną w umowie datą wydania przedmiotu najmu, tj. do dnia 15 października 2012 roku

- koszt naprawy taśmociągu w wysokości 2.004,90 zł (faktura VAT nr (...) z dnia 29 października 2012 roku)- koszt nieuzasadniony, gdyż z w/w faktury nie wynika czy jest to koszt naprawy poniesiony z powodu zalania maszyny.

Zważyć należy, iż powódki zawierając umowę najmu znały stan techniczny wynajmowanej hali. Miały pełną świadomość, iż lokal ten nie jest w pełni ( a w zasadzie w ogóle) przystosowany do potrzeb prowadzenia tam działalności gospodarczej. Mimo to podjęły decyzję o wynajęciu hali i przewiezieniu tam części maszyn, składowania wyprodukowanego towaru oraz o prowadzeniu działalności gospodarczej jednocześnie w dwóch miejscach. Decyzję tę podjęły na własne ryzyko Ponadto widząc brak postępu w prowadzeniu przez pozwanego prac adaptacyjnych wyraziły zgodę na przedłużenie terminu do wykonania tychże prac częściowo do dnia 15 grudnia a częściowo do dnia 30 grudnia 2012 roku, wyznaczając jeszcze następnie dodatkowy termin do realizacji umowy do dnia 8 lutego 2013 roku. Brak zatem jakichkolwiek podstaw do tego, aby kosztami związanymi z prowadzeniem przez powódki działalności gospodarczej w dwóch miejscach oraz wynikającymi z braku tych prac adaptacyjnych w zakreślonym terminie np. zakupu oleju grzewczego, kosztami dodatkowego transportu, kosztami wynajmu wózka widłowego w terminie zakreślonym do wykonania prac adaptacyjnych obciążać pozwanego. Powódki podjęły bowiem taką a nie inną decyzję gospodarczą na własne ryzyko i tylko one winny ponosić koszty z tym związane.

Powódki zgodziły się na zamontowanie ogrzewania w postaci pieca na olej opałowy oraz na zasilanie maszyn za pomocą generatora.

Sąd nie uwzględnił ponadto zgłoszonego przez pozwaną zarzutu potrącenia żądanej kwoty 196.848,49 zł z wierzytelnością pozwanej w kwocie 188.195,86 zł w stosunku do powódek z tytułu należności czynszowych oraz odszkodowania za bezumowne zajmowanie powierzchni w okresie od 11 lutego 2013 roku do 9 maja 2013 roku.

Stosownie do treści art. 498 k.c., gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym; na skutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.

Potrącenie (kompensacja, kompensata, od łac. compensatio) polega na umorzeniu wzajemnych wierzytelności przez zaliczenie – wartość jednej wierzytelności zalicza się na poczet drugiej. W wyniku potrącenia wprawdzie żaden z wierzycieli nie otrzymuje efektywnego świadczenia, ale za to zwolniony zostaje z zobowiązania albo całkowicie, albo do wysokości wierzytelności niższej (zob. wyrok SN z dnia 14 czerwca 1974 roku, III CRN 395/73, LEX nr 7520; W. Bryl (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, pod red. Z. Resicha, Warszawa 1972, s. 1204; M. Pyziak-Szafnicka (w:) System..., t. 6, s. 1091). Potrącenie definiuje się również jako umorzenie dwóch przeciwstawnych sobie wierzytelności
w następstwie złożenia oświadczenia woli przez jednego wierzyciela drugiemu wierzycielowi (zob. Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania..., s. 350).

Należy podkreślić, że w odpowiedzi na pozew zarzut potrącenia jest niesprecyzowany. Pozwana zaznaczyła jedynie, że „w przypadku niepodzielenia przez Sąd argumentacji pozwanej”, z ostrożności procesowej podnosi zarzut potrącenia „wierzytelności wymagalnych, przysługujących pozwanej względem powódek z tytułu niezapłaconego czynszu”, załączając jedynie rozrachunki i zapisy kont księgowych. Brak jest informacji jakiej kwoty dotyczy potrącenie oraz czynszu za jaki okres.

Ponadto pozwany nie przedstawił dowodu na okoliczność skutecznego złożenia wobec powódek oświadczenia o potrąceniu wierzytelności.

Natomiast zarzut ten podniesiony w piśmie procesowym z dnia 3 września 2015 roku jest spóźniony i jako taki podlega pominięciu przez sąd na podstawie art. 207 kpc.

Pozwana otrzymała odpis pozwu wraz z pouczeniem o pominięciu przez sąd spóźnionych twierdzeń i dowodów w dniu 29 sierpnia 2013 roku ( k. 93)

Pozwana składając oświadczenie o potrąceniu dopiero w dniu 3 września 2015 roku i załączając je do akt nie wykazała, aby nie mogła tego z jakiegokolwiek powodu uczynić wcześniej i to już na etapie przed procesowym a najpóźniej wraz z odpowiedzią na pozew.

Nawet pomijając powyższą okoliczność pozwana nie udowodniła ani istnienia ani wymagalności wierzytelności objętej złożonym oświadczeniem o potrąceniu.

Pozwana przedłożyła tylko oświadczenie o potrąceniu ze wskazaniem poszczególnych kwot faktur za czynsz, jednakże bez przedłożenia przedmiotowych faktur. Natomiast Sąd ustalając skuteczność oświadczenia o potrąceniu, musi m.in. zbadać, czy przedstawiona do potrącenia wierzytelność istniała w zgłoszonym rozmiarze (vide: wyrok SA w Warszawie z dnia 20 lutego 2015 r., I ACa 1251/14, LEX nr 166586). Zgłaszając zarzut potrącenia pozwana powinna była więc zindywidualizować swoją wierzytelność oraz skonkretyzować jej zakres przedstawiony do potrącenia z wierzytelnością powódek, wskazując zwłaszcza przesłanki jej powstania, wymagalności i wysokości oraz dowody w celu ich wykazania. Oświadczenie o potrąceniu powinno jednoznacznie precyzować wolę potrącenia, a w swej treści konkretyzować własną wierzytelność i jej zakres przedstawiony do potrącenia z wierzytelnością powódki, wskazywać również przesłanki jej powstania, wymagalności i wysokości (vide: wyrok SA w Białymstoku z dnia 26 marca 2015 r., I ACa 958/14, LEX nr 1667510). Pozwana natomiast nie załączyła faktur z tytułu wspomnianego czynszu, brak jest również informacji czy takie faktury były wystawione oraz jakie należności , w jakiej wysokości i za jaki okres obejmowały i czy zostały one prawidłowo doręczenie powódka a tym samym , czy wierzytelność z tytułu czynszu była wymagalna i za jaki okres.

W zakresie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu pozwana nie zgłosiła żadnych wniosków dowodowych na okoliczność wysokości tej wierzytelności wobec kwestionowania tego zarzutu przez powódki.

Podniesiony przez stronę pozwaną zarzut potrącenia jest zatem nie tylko spóźniony, ale i nieudowodniony i z tego powodu bezskuteczny.

W zakresie kosztów postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., zgodnie
z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone.

Decyzja o tym, czy koszty winny być wzajemnie zniesione czy stosunkowo rozdzielone powinna być oparta na zasadzie słuszności. Wzajemne zniesienie kosztów procesu między stronami jest słuszne wówczas, gdy obie strony są w takim samym lub zbliżonym stopniu przegrywającym i wygrywającym i zarazem wysokość kosztów każdej ze stron jest zbliżona. Nie jest natomiast bezwzględnie wymagane dokładne wyliczenie stosunku wygranej do przegranej (vide: postanowienie SN z dnia 11 września 2013 r., III CZ 37/13, LEX nr 1402619; wyrok SO w Nowym Sączu z dnia 14 listopada 2013 r., III Ca 694/13, LEX nr 1716509).

Taka sytuacja zachodzi w przedmiotowej sprawie, bowiem Sąd uwzględnił żądanie strony powodowej do kwoty 88.084,59 złotych, co oznacza, że powódki wygrały sprawę
w 44%, zaś pozwany w tym zakresie przegrał sprawę, a więc powódki przegrały sprawę
w 56%. Wysokość kosztów procesu obu stron ogółem wyniosła 20.077 złotych. Koszty poniesione przez pozwanego wyniosły 6.617 zł (stawka minimalna wynagrodzenia radcowskiego- 3.617 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa- 17,00 zł + zaliczka na biegłego- 3.000 zł). Natomiast koszty strony powodowej to kwota 13.460 zł (stawka minimalna wynagrodzenia adwokackiego- 3.617 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa- 17,00 zł + uiszczona opłata od pozwu- 9.843,00 zł). Uwzględniając to, że powódki
w większej części przegrały sprawę aniżeli wygrały oraz mając na względzie kryterium słusznościowego rozłożenia obowiązku ponoszenia tych kosztów, Sąd orzekł o wzajemnym zniesieniu pomiędzy stronami kosztów procesu.

Kontakt: saos_malpka_saos_kropka_org_kropka_pl | Wersja SAOS: 0.9.13