Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 sierpnia 2015 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Agnieszka Hreczańska-Cholewa

Protokolant: Marzena Okupniak

po rozpoznaniu w dniu 14 sierpnia 2015 r.

we W.

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedla ul. (...)i nr (...)w O.

przeciwko (...) Spółka z o.o. (...) we W.

o zapłatę

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od strony powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedla ul. (...)i nr (...)w O.na rzecz strony pozwanej (...) Spółka z o.o. (...)we W.kwotę 12.617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1833/14

UZASADNIENIE

Strona powodowa Wspólnota Mieszkaniowa Osiedla ul. (...) w O. wniosła o zasądzenie od strony pozwanej (...) sp. z o.o. we W. kwoty 2 226 110,65 zł z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztami procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w podwójnej wysokości.

W uzasadnieniu strona powodowa wskazała, że skupia właścicieli (...)lokali mieszkalnych usytuowanych w (...)budynkach wielolokalowych tworzących osiedle przy ul. (...)w O.. Strona pozwana jest deweloperem, który wybudował przedmiotowe osiedle, a następnie wyodrębnił w poszczególnych budynkach lokale mieszkalne począwszy od wiosny 2010 r. i sprzedał te lokale. Strona pozwana jest odpowiedzialna względem właścicieli i współwłaścicieli w częściach wspólnych m.in. za wady fizyczne budynku. Podczas ponad 2 lat eksploatacji członkowie Wspólnoty ujawnili szereg wad i usterek w częściach wspólnych budynków:

- wadliwe wykonanie drenaży wokół wszystkich (...)budynków wchodzących w skład wspólnoty;

- wadliwe wykonanie drewnianych elementów elewacji wszystkich (...)budynków, w tym nieprawidłowe wykonanie jej zabezpieczeń przeciwdeszczowych, co powoduje penetrację wody na i pod elewacjami każdorazowo w czasie opadów atmosferycznych i w konsekwencji zamakanie ścian budynków;

- wadliwe wykonanie izolacji wodnej, termicznej oraz akustycznej na częściach wspólnych, w tym balkonach, tarasach, co powoduje miedzy innymi dodatkowe zalewanie garaży podczas opadów atmosferycznych;

- wadliwe ułożenie płytek podłogowych na korytarzach i klatkach schodowych w budynkach (...)i (...);

- wadliwe osadzenie stolarki okiennej w częściach wspólnych nieruchomości.

Strona powodowa działając przez powołany spośród mieszkańców zarząd podjęła ze stroną pozwaną wymianę korespondencji zgłaszając kolejne, ujawniające się wady wykonawcze osiedla. Najbardziej dotkliwe dla mieszkańców usterki dotyczyły: wadliwie wykonanych drenaży wokół budynków powodujące stałe zalewania wodą dolnych kondygnacji wszystkich budynków, wadliwe wykonanie drewnianych elementów elewacji wszystkich budynków powodujące penetrację wody w czasie opadów, wadliwe wykonanie izolacji wodnej, termicznej oraz akustycznej powodujące dodatkowe zalewanie wody, wadliwe ułożenie płytek podłogowych na korytarzach i klatkach schodowych, wadliwe osadzenie stolarki okiennej. Mieszkańcy osiedla przelali na stronę powodową swoje wierzytelności o stosowne obniżenie ceny ich mieszkań w związku ze stwierdzoną wadliwością części wspólnych nieruchomości. Wysokość tych roszczeń ustalona została jako wynik mnożenia udziału w częściach wspólnych nieruchomości i ustalonej przez rzeczoznawców łącznej szacunkowej ceny usunięcia wad. Strona pozwana przyjmując zgłoszenia usterek i określając terminy napraw potwierdziła okoliczność wadliwości osiedla. Dodatkowo strona powodowa powołała się na opracowania rzeczoznawców z zakresu budownictwa, którzy potwierdzili istnienie szeregu wad wykonawczych budynków. Wskazane usterki nie zostały usunięte pomimo żądań strony powodowej, a skutki nadal się ujawniają, dlatego też ostatecznie członkowie Wspólnoty zdecydowali się skorzystać z uprawnienia do żądania obniżenia ceny mieszkań zakupionych od dewelopera o około (...)% jego wartości. Uzyskane środki będą przeznaczone na pokrycie istniejących wad i nie doprowadzą do wzbogacenia się mieszkańców. Strona powodowa poinformowała stronę pozwaną o dokonanych przelewach żądając zapłaty łącznie kwoty 2 226 110,65 zł.

Pismem z dnia 8 października 2012 r., wniesionym do Sądu tego samego dnia, strona powodowa rozszerzyła powództwo o kwotę 2 197 989,45 zł, domagając się zasądzenia łącznej kwoty 4 424 100,10 zł z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 2 226 110,65 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i od kwoty 2 197 989,45 zł od daty rozszerzenia powództwa do dnia zapłaty.

Rozszerzenie powództwa jest wynikiem włączenia do procesu kolejnej grupy członków powodowej Wspólnoty. Ich roszczenia o obniżenie ceny, podobnie jak w przypadku pozostałych członków, przelane zostały na stronę powodową. Po zawarciu umów cesji wierzytelności strona powodowa poinformowała stronę pozwaną o dokonanych przelewach żądając zapłaty kwoty 2 197 989,45 zł. Po rozszerzeniu powództwa strona powodowa wskazuje, że dysponuje wierzytelnościami mieszkańców posiadających łącznie ponad (...)% udziałów w nieruchomości wspólnej.

W odpowiedzi na zobowiązanie Sądu do przedstawienia sposobu dochodzonej pozwem kwoty, w piśmie procesowym z dnia 08.04.2015 r. strona powodowa wskazała, że wynika ona ze złożonej do pozwu kalkulacji kosztów usunięcia wad nieruchomości wspólnej, która zamyka się kwotę 4 535 677,77 zł. Dla każdego z właścicieli mieszkań na Osiedlu (...), którzy przenieśli na wspólnotę swoje wierzytelności z tytułu obniżenia ceny sprzedaży wyliczono udział we wskazanej wyżej globalnej kwocie, zgodnie z udziałem przypadającym na każde z mieszkań w części wspólnej nieruchomości.. Następnie zsumowano kwoty przypadające na każdego wierzyciela, którzy przenieśli na wspólnotę swoje wierzytelności z tytułu obniżenia ceny sprzedaży. Żądanie obniżenia ceny mieszkań wynosi łącznie 4 424 100, 10 zł, tj. (...)ze wskazanej sumy kosztorysów niezbędnych napraw, czyli kwoty 4 535 677,77 zł. ( k. 706 – 707).

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o odrzucenie, ewentualnie oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenia zwrotu kosztów procesu.

Strona pozwana podniosła, że strona powodowa nie ma zdolności procesowej do wytoczenia powództwa o roszczenie objęte żądaniem pozwu. Zdolność sądowa Wspólnoty ogranicza się wyłącznie do spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej nie może być uznane za czynność z zakresu zarządu rzeczą wspólną. Nawet gdyby dopuścić możliwość wytoczenia powództwa strona powodowa winna legitymować się uchwałą właścicieli lokali wyrażającą zgodę na wytoczenie powództwa i udzielającą stosownego pełnomocnictwa. Właściciele lokali podjęli jedynie uchwałę nr (...), w której upoważnili zarząd do podejmowania czynności zwykłego zarządu. Natomiast wytoczenie powództwa o obniżenie ceny z tytułu rękojmi nie należy do czynności zwykłego zarządu, a więc do tej czynności wymagane jest dodatkowe umocowanie, którego członkowie Wspólnocie nie udzielili. Strona pozwana podniosła zarzut braku legitymacji czynnej do wytoczenia powództwa. Strona powodowa nie mogła skutecznie nabyć na podstawie umów cesji roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości, bo zdolność prawna Wspólnoty została ograniczona do zarządu nieruchomością wspólną. Strona pozwana zarzuciła, że strona powodowa nie udowodniła, aby osobom które zawarły umowę cesji ze Wspólnotą przysługiwały roszczenia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości. Przedłożone umowy cesji nie stanowią dowodu przysługiwania roszczeń względem strony pozwanej poszczególnym cedentom. Dodatkowo dokumenty uzasadniające żądanie pozwu zostały przedłożone wyłącznie w formie kserokopii niepotwierdzonej za zgodność i nie mogą stanowić podstawy do uznania twierdzeń pozwu. Część umów cesji zawiera jednocześnie skserowane lub zeskanowane, jak i oryginalne podpisy członków zarządu, co prowadzi do wniosku, że w chwili zawierania wmów z właścicielami lokali nie zostały podpisane przez wymagana liczbę członków zarządu wspólnoty. Strona powodowa nie jest uprawniona do dochodzenia od strony pozwanej roszczeń z tytułu rękojmi za wady, także z powodu nieprawidłowego zawiadomienia jej o wadach nieruchomości wspólnej. Przewidywany w art. 563 § 1 k.c. obowiązek zawiadomienia o wadach jest aktem staranności, do którego uprawniony jest wyłącznie podmiot, któremu przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi. Z przedłożonego zawiadomienia o wadach nie wynika, którzy właściciele zgłaszają wady objęte zawiadomieniem. Strona powodowa nie wykazała zatem, że osoby które scedowały na nią uprawnienia zgłosiły wady, a zatem, że przysługiwały im roszczenia z tytułu rękojmi. Do czasu scedowania uprawnień osoby którym przysługiwały roszczenia powinny samodzielnie dokonać zgłoszenia wad. Nie można uznać za skuteczne zawiadomienia o wadach skierowanego do strony pozwanej przez zarząd Wspólnoty przed zawarciem umowy cesji z osobami uprawnionymi. Powyższe oznacza, że nie wszyscy cedenci roszczeń objętych powództwem zawiadomili stronę pozwaną o wadach nieruchomości, co spowodowało wygaśnięcie ich uprawnień.

Strona powodowa nie udowodniła nadto, że wady dotyczące nieruchomości wspólnej zostały zgłoszone w terminie przewidzianym w art. 563 § 1 k.c., tj. w ciągu miesiąca od ich wykrycia. Niejednokrotnie zawiadomienia o wadach skierowane zostały do strony pozwanej po wielu miesiącach od odbioru lokali. Strona pozwana podniosła zarzut wygaśnięcia roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej, które były przedmiotem cesji jeszcze przed wniesieniem pozwu ze względu na upływ 3-letniego terminu na dochodzenie roszczeń z rękojmi za wady budynku określonego w art. 568 § 1 k.c. Termin ten liczony jest od dnia odbioru budynku.

Strona pozwana wskazała, że strona powodowa nie udowodniła zasadności zgłoszonych reklamacji dotyczących ujawnionych wad. Na okoliczność istnienia wad powołała jedynie dowody z dokumentów w postaci wyników kontroli termowizyjnej oraz opinie D. B.. Przywołane opinie mają charakter wyłącznie dokumentu prywatnego, tym samym nie mogą stanowić dowodu na potwierdzenie zasadności zgłoszonych reklamacji. Strona pozwana zaprzeczyła, ażeby uznała za zasadne wszystkie wady zgłoszone w załączonych zawiadomieniach. W przypadku uwzględnienia reklamacji przystępowała do usunięcia stwierdzonych usterek, a strona powodowa dokonała protokolarnego odbioru usunięcia usterek. Strona pozwana zgłaszał gotowość do odbioru kolejnych usterek, jednak strona powodowa nie przystąpiła do ich odbioru. Strona pozwana na bieżąco usuwała drobne usterki, które nie były odbierane przez stronę powodową. Reklamacje dotyczące usterek zgłoszonych pozwie są w części nieuzasadnione, w części zostały uwzględnione i zostały naprawione. Jeśliby nawet uznać, że części wspólne budynku są dotknięte wadami to sposób wyliczenia kwoty, o jaka winna zostać obniżona cena jest całkowicie błędny.

Wyrokiem z dnia 13 marca 2014 r. powództwo zostało oddalone. Sąd odstąpił od obciążenia strony powodowej kosztami procesu.

Na skutek apelacji strony powodowej Sąd Apelacyjny we Wrocławiu wyrokiem z dnia 6 listopada 2014 roku uchylił zaskarżony wyrok z uwagi na to, że Sąd pierwszej instancji dokonał wadliwej oceny skuteczności roszczenia obniżenia ceny z powodu niezachowania aktów staranności z tytułu wad robót budowlanych i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Strona pozwana (...) Spółka z o.o.z siedzibą we W.wybudowała osiedle składające się z (...)budynków mieszkalnych wielorodzinnych położone w O.przy ul. (...). Na podstawie umów zawieranych w formie aktów notarialnych, poczynając od wiosny 2010 r., strona pozwana dokonała wyodrębnienia i sprzedaży (...)lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych, tworzących aktualnie powodową Wspólnotę Mieszkaniową.

Odbiór lokali w stosunku do niektórych członków Wspólnoty nastąpił już we wrześniu i październiku 2009 r. (lokale przy ul. (...)).

(dowód: - odpis z KW nr (...) – załączone do akt sprawy segregatory,

- protokół zdawczo – odbiorczy z 2.10.2009 r. – k. 221, 222,

- protokoły zdawczo – odbiorcze z 23.09.2009 r., k. 223, 224, 231 – 233,

- protokół zdawczo – odbiorczy z 30.09.2009 r. – k. 225, 226,

- protokoły zdawczo – odbiorcze z 1.10.2009 r. – k. 227 – 230)

Od początku zasiedlania osiedla mieszkańcy zaczęli ujawniać liczne wady i usterki w częściach wspólnych budynków. Zarząd reprezentujący Wspólnotę w okresie od czerwca 2010 r. do czerwca 2012 r. wskazywał stronie pozwanej kolejne wady wykonawcze, ustalał sposób ich naprawy, uzgadniał szczegóły co do odbioru dokonanych napraw i oceniał skuteczności ich naprawy. Zarząd Wspólnoty wskazywał przede wszystkim na: wadliwe wykonanie drenaży wokół budynków powodujące stałe zalewania wodą dolnych kondygnacji wszystkich budynków, wadliwe wykonanie drewnianych elementów elewacji wszystkich budynków powodujące penetrację wody w czasie opadów, wadliwe wykonanie izolacji wodnej termicznej oraz akustycznej powodujące dodatkowe zalewanie wody, wadliwe ułożenie płytek podłogowych na korytarzach i klatkach schodowych, wadliwe osadzenie stolarki okiennej.

Strona pozwana nie uznała reklamacji dotyczących: wykonania drenażu do wszystkich budynków, wykonania izolacji pionowych budynku, wykonania izolacji termicznej w częściach wspólnych budynku, wykonania izolacji akustycznej warstw stropowych, osadzenia stolarki okiennej, wskazując, że prace w tym zakresie wykonane zostały prawidłowo i zgodnie z dokumentacją projektową. Występujące zawilgocenia strona pozwana usuwała na bieżąco, a strona powodowa dokonała odbioru części prac w tym zakresie. Za niezasadne uznała również strona pozwana dalsze zgłoszenia dotyczące źle osadzonych drzwi przeciwpożarowych do komórek lokatorskich, urwanego zawiasu drzwi przeciwpożarowych, braku kotłów mocujących styropian w budynku (...), braku izolacji rur w przejściach, nieprawidłowego działania ciągów wentylacyjnych, uszkodzenia dróg i chodników oraz porysowania balustrad. Strona pozwana uznała zasadność pozostałych zgłoszonych wad i przystąpiła do ich usunięcia. Na tarasach i balkonach zostały wykonane nowe wylewki oraz nowa powłoka izolacyjna. Na bieżąco usuwano również wadliwie zamontowane płytki.

Strona powodowa dokonała odbioru prac związanych z usunięciem wad w zakresie wykonania drewnianych elementów elewacji (...)budynków.

W piśmie z dnia 30 stycznia 2013 r. strona pozwana uznała m.in. wadliwość wykonania elewacji drewnianej budynków, wadliwe zaprojektowanie tarasów utrudniające odpływ wody i nieprawidłową izolację ścian fundamentowych.

(dowód: - pismo strony powodowej z 30.07.2010 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 14.06.2010 r. – k. 259,

- umowa o roboty remontowe z 18.06.2010 r. – k. 265 – 270,

- umowa o roboty remontowe z 8.07.2010 r. z załącznikami – k. 297 – 309,

- umowa o roboty remontowe z 12.07.2010 r. z załącznikami, k. 273 – 290,

- harmonogram usuwania usterek zgłoszonych przez Wspólnotę – k. 236, 237 oraz załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo z 25.08.2010 r. – k. 234, 235 oraz załączone do akt sprawy segregatory,

- protokół sprawdzenia sprawności drenażu opaskowego z 1.09.2010 r. – k. 346,

- sprawozdanie z przedstawienia wyników pomiarów terenowych izolacji akustycznej z października 2010 r. – k. 335 – 345,

- pismo strony powodowej z 5.10.2010 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 8.10.2010 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- umowa o roboty remontowe z 11.10.2010 r. z załącznikami – k. 312 – 323,

- pismo strony pozwanej z 22.10.2010 r. – k. 238 – 243 oraz załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 10.12.2010 r. – k. 244,

- pismo strony pozwanej z 10.12.2010 r. – k. 245,

- pismo strony powodowej z 27.12.2010 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 10.01.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 11.01.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 11.01.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 24.01.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 7.02.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 20.02.2011 r. – k. 246, 247,

- pismo strony powodowej z 15.03.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 18.05.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 23.05.2011 r. – k. 250,

- pismo strony pozwanej z 31.05.2011 r. (omyłkowo datowane na 31.05.2010 r.) z załącznikiem – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 7.06.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 14.06.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 15.06.2011 r. – k. 248,

- pismo strony pozwanej z 30.06.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 4.07.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 4.07.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- odbiór prac poprawkowych z 6.07.2011 r. – k. 260, 261,

- pismo strony powodowej z 12.07.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 20.07.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 21.07.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 11.08.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 31.08.2011 r. – k. 332, 333 oraz załączone do akt sprawy segregatory,

- umowa o roboty remontowe z 12.09.2011 r. – k. 292 – 294,

- pismo strony powodowej z 14.09.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 16.09.2011 r. – k. 252,

- pismo strony pozwanej z 16.09.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 19.09.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 27.09.2011 r. z załącznikiem – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 17.10.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 21.10.2011 r. z załącznikiem – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 21.10.2011 r. – k. 330, 331 oraz załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 31.10.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- protokoły usunięcia usterek z 8.11.2011 r. – k. 253 – 258 oraz załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 21.11.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 10.01.2012 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 16.01.2012 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 6.02.2012 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 15.03.2012 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 6.04.2012 r. wraz z załącznikiem – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 13.04.2012 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony pozwanej z 30.04.2012 r. – k. 262 – 264 oraz załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 16.05.2012 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 23.05.2012 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 18.06.2012 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- pismo strony powodowej z 21.12.2012 r. – k. 505, 506,

- pismo strony powodowej z 28.01.2013 r. – k. 507,

- pismo strony pozwanej z 30.10.2013 r. – k. 508, 509,

- dokumentacja powykonawcza tom II – drogi wewnętrzne osiedla i drenaże opaskowe budynków – k. 347 – 428,

- opis techniczny do projektu wykonawczego budynków mieszkalnych wielorodzinnych z kwietnia 2008 r. – k. 510 – 519,

- uzgodnienie zmian nieistotnych z 08.12.2008 r. – k. 334)

W okresie od grudnia 2010 r. do lutego 2011 r. na zlecenie strony powodowej przeprowadzona została we wszystkich budynkach kontrola termowizyjna, potwierdzająca istniejące wadliwości. W grudniu 2011 r. sporządzona została opinia techniczna przez dr inż. D. B., która została w czerwcu 2012 r. uzupełniona.

W kosztorysach wykonanych na zlecenie strony powodowej ustalono, że koszt prac związanych z naprawą elementów wspólnych nieruchomości w budynku nr (...)wyniosą 593 415,18 zł, w budynku (...)659 821,49 zł, w budynku (...)659 821,49 zł, , w budynku (...)666 906,74 zł oraz 30 764,39 zł a nadto w budynkach (...)kwoty 4 258,97 zł z tytułu wymiany drzwi przeciwpożarowych.

(dowód: - wyniki kontroli termowizyjnej z 5.12.2010 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- wyniki kontroli termowizyjnej z 22.01.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- wyniki kontroli termowizyjnej z 28.01.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- wyniki kontroli termowizyjnej z 22.02.2011 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- opinia techniczna z grudnia 2011 r. wraz z uzupełnieniem z czerwca 2012 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- kosztorys prac remontowych z 30.03.2012 r. – załączone do akt sprawy segregatory,

- kosztorys prac remontowych z 5.07.2012 r. – załączone do akt sprawy segregatory)

W okresie od marca 2011 r. do września 2012 r. właściciele (...)lokali położonych w O.w budynkach usytuowanych przy ul. (...)zawarli ze stroną powodową umowy przelewu wierzytelności wobec strony pozwanej z tytułu rękojmi za wady fizyczne ( wynikające z przepisów zawartych w art. 556 i następne ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ) występujące w częściach wspólnych nieruchomości położonej w O.przy ul. (...), i (...)o stosowne obniżenie ceny w związku ze stwierdzeniem wadliwości części wspólnych nieruchomości. Zgodnie z pkt. (...)umów, zostały one zawarte celem dochodzenia roszczeń – obniżenia ceny nieruchomości.

Pismami z dnia 23 lipca 2012 r., doręczonymi dnia 26 lipca 2012 r., strona powodowa zawiadomiła stronę pozwaną o przelewie wierzytelności domagając się zapłaty w terminie 7 dni kwot 71 664 zł, 291 644 zł, 261 709 zł, 281 666 zł, 277 583 zł, 258 534 zł. Pismami z dnia 24 lipca 2012 r., doręczonymi dnia 27 lipca 2012 r., strona powodowa zawiadomiła stronę pozwaną o przelewie kolejnych wierzytelności domagając się zapłaty w terminie 7 dni kwot 262 162 zł, 235 855 zł, 285 294 zł, 278 037 zł, 251 730 zł, 253 998 zł. Pismami z dnia 27 lipca 2012 r., doręczonymi dnia 30 lipca 2012 r., strona powodowa zawiadomiła stronę pozwaną o przelewie kolejnych wierzytelności domagając się zapłaty w terminie 7 dni kwot 266 698 zł, 232 680 zł, 244 473 zł, 230 866 zł. Pismem z dnia 31 lipca 2012 r., doręczonym dnia 3 sierpnia 2012 r., strona powodowa zawiadomiła stronę pozwaną o przelewie kolejnych wierzytelności domagając się zapłaty w terminie 7 dni kwoty 140 606 zł. Pismem z dnia 16 sierpnia 2012 r., doręczonym dnia 21 sierpnia 2012 r., strona powodowa zawiadomiła stronę pozwaną o przelewie kolejnych wierzytelności domagając się zapłaty w terminie 7 dni kwoty 210 909 zł. Pismem z dnia 7 września 2012 r., doręczonym dnia 11 września 2012 r., strona powodowa zawiadomiła stronę pozwaną o przelewie kolejnych wierzytelności domagając się zapłaty w terminie 7 dni kwoty 87 992 zł. Łącznie strona powodowa domagała się od strony pozwanej zapłaty kwoty 4 424 100 zł.

(dowód: - umowy cesji – k. 61 – 70, 74 – 83, 87 – 96, 100 – 109, 113 – 123, 127 – 136, 140 – 149, 152 – 158, 162 – 172, 175 – 180 oraz załączone do akt sprawy segregatory,

- zawiadomienie nr(...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – załączone do akt sprawy segregatory,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – załączone do akt sprawy segregatory,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – załączone do akt sprawy segregatory,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – załączone do akt sprawy segregatory,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – załączone do akt sprawy segregatory,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – załączone do akt sprawy segregatory,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – załączone do akt sprawy segregatory,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – załączone do akt sprawy segregatory,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – załączone do akt sprawy segregatory,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – k. 58 – 60,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – k. 71 – 73,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – k. 84 – 86,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – k. 97 – 99,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – k. 110 – 112,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – k. 124 – 126,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – k. 137 – 139,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – k. 150, 151,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – k. 159 – 161,

- zawiadomienie nr (...)wraz z potwierdzeniem doręczenia – k. 173, 174,

- lista członków Wspólnoty, którzy dokonali cesji wierzytelności – k. 53 – 57 oraz załączone do akt sprawy segregatory)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu.

Nie ulega wątpliwości, w świetle treści pozwu oraz orzeczeń Sądu rozpoznającego poprzednio sprawę w I instancji, jak i Sądu odwoławczego, iż przedmiotem niniejszego postępowania są roszczenia wynikające stricte z reżimu odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne, a dokładnie roszczenie o obniżenie ceny rzeczy sprzedanej w związku ze stwierdzonymi jej wadami. W myśl bowiem obowiązującego w dacie zawierania umów sprzedaży lokali art. 560 § 1 k.c. jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Pojęcie rękojmi za wady fizyczne zawierał art. 556 § 1 k.c. w brzmieniu poprzednim, który stanowił, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony lub wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Bezspornym pomiędzy stronami pozostawał fakt, iż strona pozwana jako deweloper wybudowała osiedle mieszkalne w O. przy ul. (...), a po zakończeniu budowy sukcesywnie, poczynając od wiosny 2010 r. dokonywała wyodrębnienia i sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych, tworzących aktualnie powodową Wspólnotę Mieszkaniową. W trakcie użytkowania członkowie strony powodowej ujawniali szereg wad fizycznych nieruchomości wspólnej. Wady te wielokrotnie zgłaszane były stronie pozwanej, która części roszczeń w tym zakresie przyznawała słuszność i rozpoczynała prace remontowe w celu usunięcia zgłoszonych usterek. Jednakże nie we wszystkich przypadkach prowadzone prace naprawcze przyniosły zamierzony efekt, albowiem nie wszystkie wady zostały usunięte. Ponadto strona pozwana nie uznawała części zgłaszanych jej usterek powołując się na zgodność wykonanych prac budowlanych z dokumentacją projektową, a w niektórych przypadkach zarzucając, iż wady powstały w wyniku niewłaściwego korzystania z nieruchomości. W oparciu o treść przeprowadzonych na zlecenie Wspólnoty kosztorysów naprawy usterek nieruchomości wspólnej strona powodowa przyjęła, iż koszt prac naprawczych koniecznych do usunięcia wad nieruchomości wspólnej wynosi 4 535 677,77 zł.

Właściciele (...)lokali spośród ogólnej liczby (...)zdecydowali się przelać na rzecz strony powodowej swoje roszczenia względem strony pozwanej z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej, w drodze zawieranych indywidualnie ze Wspólnotą umów cesji. Strona powodowa sukcesywnie zawiadamiała stronę pozwaną o nabytych wierzytelnościach równocześnie wzywając do zapłaty z tytułu obniżenia ceny sprzedaży lokali kwot należnych jej zdaniem poszczególnym cesjonariuszom, obliczonych jako wynik mnożenia udziału w częściach wspólnych danego lokalu i ustalonej przez rzeczoznawców łącznej szacunkowej ceny usunięcia wad. Łącznie strona powodowa wezwała stronę pozwaną do zapłaty kwoty 4 424 100 zł.

Opisany wyżej stan faktyczny Sąd ustalił przede wszystkim w oparciu o dowody z dokumentów, a w szczególności umów cesji wierzytelności przysługujących poszczególnym członkom strony powodowej wobec strony pozwanej, korespondencji prowadzonej przez strony postępowania, w tym zawiadomień o ujawnionych wadach, pozostałej dokumentacji technicznej i wykonawczej, a także opinii i kosztorysów sporządzonych na zlecenie strony powodowej. Dowody z prywatnych ekspertyz rzeczoznawców przeprowadzone zostały jedynie na okoliczność sporządzenia takich opinii i ich treści oraz dat ich sporządzenia. Nie były to natomiast dowody przeprowadzone na okoliczność istnienia wad.

Sąd nie podzielił zarzutów strony powodowej w przedmiocie braku legitymacji procesowej i zdolności sądowej strony powodowej. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r. wydaną w sprawie rozpoznawanej pod sygnaturą akt III CZP 48/04 wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. Natomiast, jak wskazał w uchwale z dnia 29 stycznia 2014 r. wydanej w sprawie III CZP 84/13 Sąd Najwyższy, właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Jak wynika z przywołanego stanowiska Sądu Najwyższego, w zakresie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej leży nabycie od właścicieli lokali w drodze umów przelewu, a następnie dochodzenie w procesie wszczętym przez wspólnotę przeciwko sprzedawcy lokalu, roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, pomimo, że są to roszczenia przysługujące indywidualnie każdemu z właścicieli, a ich źródłem jest umowa sprzedaży odrębnej własności lokalu za stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej. Chodzi przy tym o roszczenia na które składają się zarówno te wynikajże z przepisów o rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej, jak i roszczenia odszkodowawcze za wady części wspólnych na zasadach ogólnych. W ocenie Sądu nie zaistniały zatem jakiekolwiek przesłanki pozwalające na uznanie, iż strona powodowa nie była legitymowana do wystąpienia z przedmiotowym powództwem.

Sąd nie podzielił również stanowiska strony pozwanej jakoby zarząd strony powodowej nie posiadał uprawnień do zawierania w imieniu Wspólnoty umów cesji wierzytelności. W świetle związku roszczeń związanych z usunięciem wad części budynku z zarządzaniem nieruchomością wspólną, zawarcie umowy, której przedmiotem był przelew roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynków, w ocenie Sądu należało ocenić jako czynność zwykłego zarządu, związaną z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Czynnością zwykłego zarządu jest niewątpliwie gromadzenie środków na rachunku funduszu remontowego służących zaspokajaniu potrzeb związanych z utrzymaniem należytego stanu nieruchomości wspólnych. Trudno przyjąć, aby dodatkowe przysporzenie związane z dochodzeniem roszczeń o obniżenie ceny sprzedaży lokali traktować jako czynność nie mieszczącą się w katalogu czynności zwykłego zarządu. Tego rodzaju powództwo nie zostało wyszczególnione jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w treści art. 22 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., poz. 80, nr 903 z późn zm.). Brak tym samym postaw do twierdzenia, że zarządca powodowej wspólnoty winien legitymować się odrębną uchwałą wspólnoty upoważniającą do zawarcia w imieniu Wspólnoty umowy cesji wierzytelności

Rozpoznając pierwotnie sprawę tutejszy Sąd oddalił powództwo, wskazując, iż członkowie strony powodowej nie dochowali aktów staranności, co skutkowało bezskutecznym upływem miesięcznego terminu, w którym winni byli zgłosić stronie pozwanej spostrzeżone wady nieruchomości wspólnej. Wobec tego Sąd uznał, iż skoro roszczenia członków Wspólnoty względem strony powodowej wygasły, nie mogły zostać skutecznie przeniesione na rzecz strony powodowej. Rozpoznający apelację strony powodowej Sąd Apelacyjny we Wrocławiu uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Sąd II instancji nie podzielił stanowiska Sądu Okręgowego we Wrocławiu w zakresie niezachowania aktów staranności, uznając, iż zawiadomienie strony pozwanej o wadach nieruchomości wspólnej zostało dokonane terminowo. Jednakże wbrew twierdzeniom strony powodowej ani Sąd Okręgowy, który pierwotnie wdał wyrok, ani Sąd Apelacyjny nie przesądziły kwestii odpowiedzialności strony pozwanej. Zarówno Sąd I instancji, jak i Sąd odwoławczy skupiły się na kwestii związanej z aktami staranności, które musieli dokonać członkowie Wspólnoty oraz strona powodowa, jako wywodząca swoje roszczenie z tytułu rękojmi, aby w ogóle możliwe było dochodzenie roszczeń z tego tytułu. Żaden z Sądów nie zajął natomiast stanowiska w kwestii kolejnej przesłanki uwzględnienia powództwa, czyli wykazania przez stronę powodową wysokości dochodzonego roszczenia.

Jak już wspomniano legitymacja czynna strony powodowej znajduje oparcie w umowach cesji zawieranych przez wspólnotę w poszczególnymi jej członkami. Ich przedmiotem były wierzytelności wobec strony pozwanej z tytułu rękojmi za wady fizyczne (wynikające z przepisów zawartych w art. 556 i następne ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ) występujące w częściach wspólnych nieruchomości położonej w O.przy ul. (...), i (...)o stosowne obniżenie ceny w związku ze stwierdzeniem wadliwości części wspólnych nieruchomości. Zgodnie z pkt. (...)umów, zostały one zawarte celem dochodzenia roszczeń – obniżenia ceny nieruchomości. Zgodnie z dyspozycją art. 560 par. 3 w brzmieniu obowiązującym w chwili zawierania umów i zgłaszania wad stronie pozwanej, jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. W rozpoznawanej sprawie strona powodowa sprzecznie z w/w normą prawną utożsamiła zakres obniżenia ceny poszczególnych lokali, na skutek spadku ich wartości w wyniku posadowienia w budynkach obciążonych wadami z szacowanymi kosztami usunięcia wad ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 18.03.2014 r., I A Ca 128/15 oraz z dnia 29.11.2013 r., I A Ca 1099/13). Koszty te mogłyby stanowić podstawę wystąpienia przez stronę powodową z roszczeniem odszkodowawczym na podstawie art. 471 k.c., jednakże wykładnia złożonych do akt umów przelewu wierzytelności nie daje podstaw do przyjęcia, aby zgodnym zamiarem stron był przelew także ogólnych roszczeń odszkodowawczych. Treść umów z wyraźnym powołaniem się na roszczenia z tytułu rękojmi, ze wskazaniem przepisów Kodeksu cywilnego jest jednoznaczna.

Na stronie powodowej, zgodnie z art. 6 k.c., spoczywał ciężar udowodnienia twierdzeń, na których opiera swoje roszczenie, w tym także jego wysokości. W ocenie Sądu wnioski, które zostały złożone i zaoferowane w toku niniejszego procesu nie mogły doprowadzić do wykazania roszczenia w sposób, o którym mowa jest w przywołanym wyżej art. 560 § 3 k.c. W szczególności nie mogły do tego doprowadzić wnioski o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność istnienia istotnych wad w częściach wspólnych budynku i wyceny kosztów ich usunięcia oraz na okoliczność ustalenia stosunku, w jakim wartość nieruchomości wspólnej w hipotetycznym stanie braku wad pozostaje do jej wartości w stanie obecnym tj. z licznymi wadami. Udział w prawie własności nieruchomości wspólnej – budynku wielolokalowego jest nierozłącznie związany z przedmiotem głównym, jakim jest odrębne prawo własności lokali. Z tego też powodu na rynku nie istnieją transakcje, których przedmiotem byłaby nieruchomość wspólna jako całość. Przede wszystkim jednak nie o wartość nieruchomości wspólnej tu chodzi a o wartość poszczególnych lokali, która, w ocenie strony powodowej, uległa zmianie wobec wystąpienia wad w nieruchomości wspólnej. Zaproponowane przez stronę powodowa wnioski dowodowe nie mogły prowadzić do udowodnienia wysokości należnego roszczenia albowiem ich zakres nie dotyczył przedmiotu tego roszczenia.

Również zaproponowany przez stronę powodową sposób wyliczenia dochodzonego roszczenia nie pozwalał na przyjęcie, iż wysokość żądanej kwoty została ustalona w sposób właściwy. Jak wynika z treści pisma procesowego z dnia 08.04.2015 r. jako podstawę wyliczenia dochodzonego roszczenia z tytułu obniżenia ceny sprzedaży strona powodowa przyjęła kalkulację kosztów usunięcia wad nieruchomości wspólnej, która zamyka się kwotą 4 535 677,77 zł. Dla każdego z właścicieli mieszkań na Osiedlu (...), którzy przenieśli na wspólnotę swoje wierzytelności z tytułu obniżenia ceny sprzedaży, wyliczono udział we wskazanej wyżej globalnej kwocie, zgodnie z udziałem przypadającym na każde z mieszkań w części wspólnej nieruchomości.. Następnie zsumowano kwoty przypadające na każdego wierzyciela, którzy przenieśli na wspólnotę swojej wierzytelności z tytułu obniżenia ceny sprzedaży. Żądanie obniżenia ceny mieszkań wynosi łącznie 4 424 100, 10 zł, tj. (...)z wskazanej w sumy kosztorysów niezbędnych napraw, czyli kwoty 4 535 677,77 zł. ( k. 706 – 707). Jak wynika z powyższego także sposób wyliczenia kwoty dochodzonej pozwem nie odnosił się do zawartego w normie art. 560 par. 3 k.p.c. sposobu realizacji roszczenia z tytułu rękojmi w zakresie obniżenia ceny lecz odnosił się do kosztów usunięcia stwierdzonych przez wspólnotę wad w częściach wspólnych nieruchomości. Poza niedopuszczalnym utożsamieniem wysokości obniżenia ceny z kosztami naprawy wad, przedstawione wyliczenia zakłada, że każdy z lokali „ bierze udział” w równym stopniu w skutkach występujących wad. Jak już wskazano rodzaj i lokalizacja wad w częściach wspólnych budynku ma decydujące znaczenie dla wysokości obniżenia ceny. Może się bowiem okazać, że w przypadku wady w postaci nieszczelności dachu inny będzie spadek ceny lokalu położnego na parterze budynku a inny lokalu położonym bezpośrednio pod przykryciem dachowym.

Reasumując – strona powodowa domagając się zasądzenia dochodzonej pozwem kwoty nie udowodniła ażeby stanowiła ona sumę wartości, o jakie, zgodnie z art. 560 par. 3 k.c., uległy obniżeniu wartości każdego z lokali, których właściciele przelali na Wspólnotę swoje uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne w częściach wspólnych nieruchomości mających wpływ na wartość ich lokali.

Mając powyższe na uwadze orzeczono, jak wyżej.

Orzeczenie o kosztach zawarte w pkt II wyroku wydano na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 7 i § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (…) (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 490 z późn. zm.) i obejmuje koszty zastępstwa procesowego przed Sądem I instancji w wysokości 7 217 zł oraz koszty zastępstwa procesowego przed Sądem Apelacyjnym we Wrocławiu w kwocie 5 400 zł.