Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 24 lipca 2015 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi w pkt. 1 ustalił, że umowa najmu lokalu użytkowego numer (...) położonego w Ł. przy ul. (...) zawarta w dniu 15 marca 2014 roku pomiędzy M. C. a W. W. i G. W. została rozwiązana dnia 20 października 2015 r., w pkt. 2 zasądził od W. W. i G. W. solidarnie na rzecz M. C. kwotę 4500 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 16 stycznia 2015 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 717 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy opisane rozstrzygnięcie oparł na ustaleniach: w dniu 15 marca 2014 roku powódka, jako najemczyni, zawarła z pozwanymi umowę najmu lokalu użytkowego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...), na czas oznaczony od dnia 15 marca 2014 roku do dnia 31 marca 2016 roku. Umowa upoważniała powódkę do korzystania z lokalu w zamian za opłacanie czynszu oraz opłat związanych z jego eksploatacją. Na dzień zawarcia umowy opłaty te wynosiły: czynsz – 1845 złotych brutto, opłata za dostawę energii cieplnej – 91,39 złotych, opłata za dostawę ciepłej i zimnej wody – 11,88 oraz 7,88 zł/m ³, opłata za utrzymanie części wspólnych – 160,04 złotych, opłata za wywóz nieczystości – 7 złotych od osoby. Wymienione opłaty podlegały zapłacie z góry do dnia 15. każdego miesiąca. Jako zabezpieczenie wszelkich należności względem wynajmującego pozwana zobowiązała się wpłacić kaucję w wysokości 4500 złotych. W przypadku powstania zadłużenia lokalu, kaucja podlegała zaliczeniu na jego poczet W pozostałych przypadkach kaucja podlegała zwrotowi na rzecz najemczyni w terminie 7 dni od daty zakończenia umowy. Umowa podlegała rozwiązaniu z upływem okresu, na który została zawarta, za wypowiedzeniem dokonanym przez wynajmującego z przyczyn określonych w § 8 ust. 3 umowy oraz za porozumieniem stron. W myśl § 8 ust. 3 umowy, wynajmujący rozwiązywał umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli najemca dopuszczał się opóźnienia w zapłacie określonych umową należności, co powodowało zaległości równe co najmniej dwumiesięcznemu czynszowi liczonemu wraz z opłatami za świadczenia dodatkowe i należnymi odsetkami za opóźnienie, zaś zgodnie z ust. 3 e – jeżeli najemca bez zgody wynajmującego zmienił przeznaczenie lokalu lub jego części albo zaprzestał prowadzenia w nim działalności. M. C. na bieżąco regulowała swoje zobowiązania wobec wynajmujących. W październiku 2014 roku z przyczyn ekonomicznych podjęła decyzję o zakończeniu prowadzenia działalności gospodarczej w przedmiotowym lokalu, o czym poinformowała pozwanych. W dniu 21 października 2014 roku do Urzędu Miasta Ł. wpłynął wniosek powódki o wpis do (...) dotyczący zawieszenia działalności. Pismem z dnia 27 października powódka wezwała pozwanych do rozwiązania umowy z dniem 20 października 2014 roku w trybie § 8 ust. 3 e umowy oraz do dokonania odbioru lokalu i rozliczenia kaucji. Powódka do dnia 31 października opróżniła lokal ze swoich rzeczy. Na dzień 31 października 2014 roku zadłużenie przedmiotowego lokalu wynosiło 410,79 złotych i zostało w całości uregulowane. W piśmie z dnia 5 listopada 2014 roku pozwany G. W. odmówił rozwiązania umowy najmu. Pozwani w dalszym ciągu kierowali do powódki faktury dotyczące zapłaty czynszu. Pismem z dnia 30 grudnia 2014 roku pozwani wypowiedzieli umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia z uwagi na nieuregulowanie należności czynszowych. W dniu 19 stycznia 2015 roku pozwani wezwali powódkę do uregulowania zaległości czynszowych za miesiące listopad i grudzień 2015 roku oraz innych należności związanych z eksploatacją lokalu oraz jego odnowieniem, wskazując, że po potrąceniu kaucji do zapłaty pozostała kwota 1660,39 złotych. Do dnia wyrokowania pozwani nie zwrócili powódce kaucji w wysokości 4500 złotych.

Na tle powyższych ustaleń Sąd I instancji stwierdził, że powódka posiada interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie, iż umowa najmu zawarta przez nią z pozwanymi została rozwiązana. Interes ten polegał na tym, iż powódka pozostawała w niepewności co do tego, czy w okresie od dnia 1 listopada 2014 roku do dnia 31 grudnia 2014 roku, wiązała ją z pozwanymi umowa najmu. Rozstrzygając o dacie rozwiązania umowy najmu, Sąd I instancji podniósł, iż powódka opuściła lokal w październiku 2014 roku, zabierając ostatnie rzeczy w dniu 31 października 2014 roku. Skoro powódka opróżniła całkowicie lokal w dniu 31 października 2014 roku, a jednocześnie zwróciła się do (...) z wnioskiem o zmianę wpisu w rejestrze na zawieszający działalność gospodarczą, to zawieszenie działalności oznaczało w rzeczywistości zakończenie jej prowadzenia w lokalu pozwanych. W konsekwencji doszło do spełnienia przesłanki, o której mowa w § 8 ust. 3 e umowy najmu. Sąd nie podzielił stanowiska pozwanych, iż omawiany zapis należało interpretować jako prawo wynajmującego o charakterze fakultatywnym. Stanowisku pozwanych przeczyła bowiem literalna wykładnia zapisu. W treści § 8 ust. 3 umowy strony wskazały, iż umowa zostaje rozwiązana przez wynajmującego bez zachowania okresu wypowiedzenia, który to zapis ma jednoznaczną wymowę i przesądza o obligatoryjnym jego zastosowaniu w sytuacjach w nim wskazanych. Jeśli pozwani nie posłużyli się sformułowaniem wskazującym na fakultatywność rozwiązania umowy, to znaczenie sformułowania należy interpretować wyłącznie według reguł wykładni językowej, nie zaś według tego, co w zamyśle pozwanych miało ono oznaczać. Reasumując, Sąd Rejonowy uznał, iż z chwilą zaprzestania działalności gospodarczej w lokalu pozwanych, a zatem w dniu 20 października 2014 roku, umowa uległa rozwiązaniu, zatem powódka była uprawniona do żądania zwrotu wpłaconej kaucji mieszkaniowej. Zgodnie bowiem z treścią zawartej umowy, kaucja podlegała zwrotowi w terminie 7 dni od daty zakończenia umowy. Pozwani podnieśli zarzut potrącenia z kaucji kwoty 4500 złotych. Zgodnie z art. 6 k.c. ciężar wykazania potrącanych kwot spoczywał na pozwanych. Pozwani jednak ciężarowi temu nie sprostali. Sąd uznał, iż pozwani nie udowodnili, aby powódka miała wobec nich jakiekolwiek zaległości finansowe, a także, by w związku z zakończeniem stosunku najmu konieczne było poniesienie przez nich kosztów związanych z odnowieniem lokalu. To zaś implikowało konstatację, iż G. W. i W. W. nie mieli prawnych podstaw do zatrzymania wpłaconej kaucji. Mając to na względzie, Sąd I instancji zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwotę 4500 złotych. Na podstawie art. 481 k.c. sąd zasądził na rzecz powódki odsetki od zasądzonej kwoty z tytułu opóźnienia w wysokości odsetek ustawowych. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c.

Apelację od opisanego wyroku złożyli pozwani, zaskarżając orzeczenie w całości i zarzucając:

1. naruszenie prawa materialnego tj. art. 189 k.p.c. poprzez jego zastosowanie w sytuacji, gdy powódka nie posiadała interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie;

2. naruszenie prawa materialnego tj. art. 65 § 2 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie tj. uznanie, iż zapis § 8 ust. 3 umowy najmu przesądza o jego obligatoryjnym zastosowaniu w sytuacjach w nim wymienionych, podczas gdy postanowienie to dawało pozwanym prawo rozwiązania umowy najmu w sytuacjach w nim wymienionych;

3. naruszenie prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 232 w związku z art. 230 k.p.c. poprzez uznanie, iż pozwani powinni wykazać, że ponieśli wydatki związane z malowaniem lokalu, w sytuacji, gdy z samego faktu niedoprowadzenia przez powódkę lokalu do stanu poprzedniego pozwani wywodzą prawo do potrącenia kosztów malowania lokalu a powódka nie kwestionowała wysokości kosztów lokalu do stanu poprzedniego.

Powołując się na sformułowane w apelacji zarzuty pozwani wnieśli o:

1. zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa,

2. zasądzenie od strony powodowej na rzecz pozwanych kosztów procesu według norm przepisanych w tym kosztów zastępstwa procesowego za dwie instancje.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja w przeważającej części jest zasadna.

Wbrew wywiedzionemu zarzutowi naruszenia przepisów prawa procesowego w części dotyczącej art. 232 k.p.c., Sąd I instancji prawidłowo ustalił rozkład ciężaru dowodu i odniósł go do poczynionych ustaleń faktycznych. Zgodnie z zawartą pomiędzy stronami umową, powódka miała prawo żądać zwrotu wpłaconej kaucji po upływie siedmiu dni od dnia rozwiązania umowy. Tym samym, żądanie zwrotu kaucji wymagało wykazania przez powódkę jedynie, iż kaucja została przez nią wpłacona oraz że doszło do rozwiązania umowy. Zawarta pomiędzy stronami umowa przewidywała również, że kaucja może zostać zaliczona na poczet zadłużenia, powstałego w wyniku nieregulowania opłat przewidzianych umową.

Zgodnie z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktów spoczywa na tym, kto z faktów tych wywodzi skutki prawne. Ponieważ pozwani z okoliczności, iż powódka posiadała w stosunku do nich zaległości, wywodzili skutki w postaci prawa zaliczenia na ich poczet kaucji, to na nich spoczywał ciężar udowodnienia, iż zaległości te rzeczywiście istniały.

Zarzut skarżących w części odnoszącej się do prawidłowości zastosowania art. 230 k.p.c. również był chybiony. Skarżący nie maja racji twierdząc, iż samo niezakwestionowanie przez powódkę kosztów doprowadzenia lokalu do stanu poprzedniego, poczytane być mogło za przyznanie wysokości owych kosztów. Całokształt okoliczności sprawy, w tym w szczególności stanowisko powódki domagającej się zwrotu całej wpłaconej kaucji, w żadnym wypadku nie pozwalał na przyjęcie, iż powódka koszty podane przez pozwanych uznała za zgodne z rzeczywistością.

Wobec uznania zarzutu naruszenia prawa procesowego za chybiony, Sąd Okręgowy ocenił ustalenia Sądu I instancji jako prawidłowe i w całości przyjął je jako własne.

Na tle przyjętych ustaleń faktycznych zasadny okazał się zarzut naruszenia art. 189 k.p.c. Sąd I instancji błędnie przyjął, iż interes prawny powódki w wytoczeniu powództwa o ustalenie polegać mógł na potrzebie usunięcia niepewności co do trwania umowy najmu w okresie od listopada do grudnia 2014 r. Sama niepewność powódki co do trwania stosunku umownego nie jest przesłanką, która mogłaby uzasadniać zastosowanie ochrony z art. 189 k.p.c. Okoliczność ta mogła stanowić o istnieniu interesu prawnego, jedynie w powiązaniu z faktem, iż od trwania umowy najmu w rzeczonym okresie, uzależnione było prawo powódki do dochodzenia zwrotu wpłaconej na rzecz pozwanych kaucji. W tym zakresie jednak, interes prawny w wytoczeniu powództwa o ustalenie wyłączała okoliczność, iż powódka mogła bezpośrednio wytoczyć powództwo o zwrot wpłaconej kaucji, gdzie ustanie umowy najmu stanowiło przesłankę skuteczności jej roszczenia. Co istotne, powódka rzeczywiście wystąpiła z żądaniem zapłaty kaucji i dochodziła go w tym samym procesie. Ustalenie daty rozwiązania umowy najmu stanowi zatem przesłankę skuteczności żądania zapłaty kwoty 4 500 zł i z tego punktu widzenia podlega ocenie sądu. Konstatując, brak przesłanek przewidzianych w art. 189 k.p.c. czyni powództwo w tym zakresie niezasadnym.

Częściowo zasadny okazał się zarzut naruszenia art. 65 § 2 k.c. Sąd Rejonowy w pisemnych motywach stwierdził, iż przy interpretacji § 8 ust. 3 umowy, wobec jego jednoznacznego sensu literalnego, rzeczywisty zamiar stron jest pozbawiony znaczenia. Stanowisko takie stanowi wyraz wadliwego niezastosowania art. 65 § 2 k.c. i w tym zakresie zarzut skarżącego należało uznać za trafny. Niemniej jednak, ocenę Sądu I instancji w zakresie interpretacji postanowień umowy uznać należało za chybioną nie tylko z powodu pominięcia rzeczywistych intencji stron oraz celu umowy, ale także ze względu na błędnie przeprowadzoną wykładnię literalną.

Sposoby rozwiązania umowy zawartej pomiędzy stronami uregulowane były nie w § 8 ust. 3 a w § 8 ust. 2 umowy. Postanowienie § 8 ust. 2 przewidywało, iż umowa zostaje rozwiązana: a) z upływem okresu, na który została zawarta, b) za wypowiedzeniem dokonanym przez wynajmującego, z przyczyn określonych w ust. 3 bądź, c) za porozumieniem stron. Z treści przywołanego zapisu nie sposób wysnuć wniosek, aby złożenie wypowiedzenia przez wynajmującego, było w jakiejkolwiek sytuacji obligatoryjne. Zapis ten wszak stanowił jedynie, iż złożenie w określonych warunkach wypowiedzenia skutkuje rozwiązaniem umowy. Natomiast decyzja o złożeniu oświadczenia o wypowiedzeniu pozostawiona została swobodnej ocenie wynajmującego.

Powinność złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu nie mogła zostać wywiedziona z treści postanowienia § 8 ust. 3 umowy. Sam fakt, iż postanowienie to zostało sformułowane w trybie oznajmującym, wbrew ocenie Sądu I instancji, nie oznacza, iż zapis ten kreował jakąkolwiek powinność. Wprawdzie istnieje praktyka legislacyjna polegająca na nadawaniu trybu oznajmującego unormowaniom regulującym nakazy postępowania, tym niemniej tryb oznajmujący jest stosowany w tekstach normatywnych również w celach wyłącznie opisowych. Na gruncie § 8 ust. 3 umowy, użycie trybu oznajmującego realizowało drugą ze wskazanych funkcji. Za taką wykładnią przemawia przede wszystkim fakt, iż § 8 ust. 3 mocą odesłania zawartego w § 8 ust. 2 lit. b) zawierać miał jedynie wyliczenie przesłanek skuteczności złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu. Tym samym § 8 ust. 3 interpretowany powinien być jedynie jako rozwinięcie a nie jako modyfikacja postanowienia zawartego w § 8 ust. 2 lit. b). Za przedstawioną interpretacją postanowienia § 8 ust. 2 w związku z ust. 3 umowy przemawia również wykładnia celowościowa. Zapis § 8 ust. 3 zawierał wyliczenie sytuacji, w których ze względu na nielojalne postępowanie najemcy, interes wynajmujących pozostawał zagrożony. Zapis ten rozumieć więc należało jako służący zabezpieczeniu interesów pozwanych, i z uwzględnieniem tego celu należało go interpretować. Przyjęcie, że zapis § 8 ust. 3 wprowadzał obowiązek złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu przez pozwanych, było niewątpliwie sprzeczne z tak pojętą jego funkcją. Prowadziło bowiem do sytuacji, w której powódka, mogła swoim zachowaniem pozbawić pozwanych prawa do zadecydowania, czy chcą zachowania trwałości stosunku najmu, z którego to stosunku czerpali korzyści w postaci czynszu oraz innych opłat. Tym samym tak interpretowany przepis powodował, iż w wypadkach, w których interes pozwanych zasługiwał na dodatkową ochronę, ich sytuacja ulegała dalszemu pogorszeniu. Niewątpliwie więc dokonana przez Sąd I instancji interpretacja była niedopuszczalna.

W świetle powyższego przyjąć należy, że do rozwiązania umowy nie doszło w dacie, gdy powódka zaprzestała prowadzenia działalności w lokalu pozwanych, gdyż w dacie tej pozwani ani nie złożyli oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu ani też nie byli do złożenia owego wypowiedzenia zobowiązani.

Pozwani złożyli powódce oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu dopiero w grudniu 2014 roku. Złożenie oświadczenia było uzasadnione, gdyż ziściła się przesłanka przewidziana w § 8 ust. 3 lit. c umowy dotycząca powstania zaległości w zapłacie czynszu wynoszącą równowartość należności za dwa miesiące. Oświadczenie o wypowiedzeniu stało się skuteczne z chwilą doręczenia a zatem w styczniu 2015 roku.

Ponieważ umowa najmu wiązała strony do stycznia 2015 roku, powódka zobowiązana była do uiszczania na rzecz pozwanych opłat wynikających z umowy co najmniej za miesiąc listopad oraz grudzień 2014r., czego nie uczyniła. Na podstawie poczynionych ustaleń faktycznych możliwe było wyliczenie, iż na całkowitą sumę zaległości powódki złożyła się łączna kwota czynszu za dwa miesiące w wysokości 3690 złotych, łączna kwota opłat za dostawę energii cieplnej w wysokości 182,78 złotych, oraz łączna opłata za utrzymanie części wspólnych w wysokości 320,08 złotych. Opłaty te ustalone były w wysokości stałej i tym samym ich wyliczenie możliwe było na podstawie treści postanowień samej umowy najmu. W poczet zaległości powódki nie można było natomiast wliczyć opłat za dostawę zimnej i ciepłej wody, opłaty za wywóz ścieków oraz za wywóz nieczystości jak również dodatkowych kosztów związanych z rzekomą koniecznością przywrócenia lokalu do stanu sprzed zawarcia umowy. Wymienione opłaty oznaczone zostały w umowie w stawce uzależnionej od zmiennych czynników (ponadto jak wynika z ustaleń, powódka nie korzystała z lokalu w okresie listopada i grudnia 2014r.), zaś co do wydatków nie został przeprowadzony żaden dowód. Ciężar wykazania wysokości czynników decydujących o wysokości opłat jak również ciężar wykazania wysokości wydatków, z przyczyn wyżej przedstawionych, spoczywał na pozwanych, którzy ciężarowi temu nie sprostali. W konsekwencji należało ostatecznie przyjąć, iż na dzień ustania umowy najmu całkowita zaległość powódki wobec pozwanych wynosiła 4192,86 złotych.

Wobec powyższego, podnoszony przez pozwanych w postępowaniu przed Sądem I instancji zarzut zaliczenia wpłaconej przez powódkę kaucji na poczet jej zaległości ocenić należało jako zasadny do kwoty 4192,86 złotych. W konsekwencji roszczenie powódki o zwrot kaucji mogło zostać uwzględnione jedynie do kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy kwotą 4500 a kwotą 4192,86 złotych, czyli do 307,14 złotych.

Od zasądzonego na rzecz powódki świadczenia należało zgodnie z treścią żądania zasądzić odsetki za opóźnienie w wysokości odsetek ustawowych począwszy od dnia 16 stycznia 2015 roku (art. 481 k.c.). W zakresie rozstrzygnięcia o odsetkach, rozważania Sądu I instancji zasługiwały na aprobatę.

Zasądzenie na rzecz pozwanych świadczenia solidarnie obarczone jest błędem. Zgodnie z art. 369 k.c. zobowiązanie jest solidarne jedynie wówczas, gdy wynika to z ustawy albo z czynności prawnej. Zobowiązanie do zwrotu kaucji nie ma charakteru solidarnego z mocy ustawy a zarazem charakter taki nie został mu nadany mocą zawartej pomiędzy stronami umowy najmu. W konsekwencji do zobowiązania pozwanych do zwrotu kaucji zastosowanie znajdował przepis art. 379 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli świadczenie jest podzielne a do jego spełnienia zobowiązanych jest kilku dłużników, świadczenie podlega podziałowi na części. Skutkiem tego należało zasądzić od każdego z pozwanych na rzecz powódki kwotę 153,57 złotych.

Zmiana rozstrzygnięcia co do istoty sprawy powoduje konieczność korekty w przedmiocie kosztów postępowania. Powódka dochodziła zapłaty kwoty 4500 złotych, a zasądzono na jej rzecz łącznie 307,14 złotych, co stanowi 7%. W konsekwencji na podstawie art. 100 zd. 2 k.p.c. zasadnym było obciążenie powódki całością kosztów postępowania. Pozwani ponieśli koszty zastępstwa procesowego profesjonalnego pełnomocnika, których wysokość ustalono na kwotę 600 złotych na podstawie § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 490.). Kwotę tę należało powiększyć o 17 złotych z tytułu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. W konsekwencji, na rzecz każdego z pozwanych należało zasądzić tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 308,50 złotych.

Mając na względzie powyższe, Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok, orzekając jak w sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 100 zd. 2 k.p.c. w ten sposób, iż wobec wygranej skarżących w przeważającej części (93%), całością kosztów postępowania apelacyjnego obciążył powódkę. Na koszty postępowania apelacyjnego poniesione przez pozwanych złożyła się opłata od apelacji w wysokości 100 złotych ustalona na podstawie art. 28 pkt 2 w związku z art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 1025 z późn. zm.) oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 300 złotych ustalone na podstawie § 6 pkt 2 w związku z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 490.). W postępowaniu apelacyjnym również nie zachodziły przesłanki zasądzenia na rzecz skarżących kosztów postępowania w inny sposób niż w częściach równych. W konsekwencji zasądzono na rzecz każdego z nich kwotę 200 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.