Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 30 stycznia 2015 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi w sprawie z wniosku Syndyka Masy Upadłości Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. z udziałem Miasta Ł., Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta Ł., Pesach A., E. Z., I. W., A. R., M. A. i B. F. postanowił:

1.  na nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy aleja (...) oznaczonej jako działka nr (...), mającej urządzoną w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi XX Wydział Ksiąg Wieczystych księgę wieczystą nr (...) oraz nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy aleja (...) oznaczonej jako działka
nr 24/52, mającej urządzoną w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia
w Ł. XX Wydział Ksiąg Wieczystych księgę wieczystą nr (...) ustanowić na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości o powierzchni 0,2428 ha, składającej się z działek (...) położonej w Ł. przy ulicy (...), mającej urządzoną w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi XX Wydział Ksiąg Wieczystych księgę wieczystą nr KW (...) oraz nieruchomości o powierzchni 0,1797 ha, składającej się z działek (...) położonej w Ł. przy ulicy (...), mającej urządzoną w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi XX Wydział Ksiąg Wieczystych księgę wieczystą nr KW (...), służebność drogi koniecznej – oznaczoną czerwonym kolorem i literami A-B-C-D-E-F na działce (...) oraz C-D-I-H-G na działce (...) (wariant I) na załączonym projekcie drogi koniecznej, sporządzonym przez inż. K. A. w dniu 31 marca 2010 roku, za wynagrodzeniem z tytułu powyższej służebności w wysokości 229.500 zł w 24 miesięcznych ratach po 9.562,50 zł każda rata, płatnych na rzecz uczestnika Gminy M. Ł. do dnia 30 – tego każdego kolejnego miesiąca poczynając od miesiąca następnego po uprawomocnieniu się postanowienia,

2.  ustalić, iż wnioskodawca i uczestnicy ponoszą koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.

Sąd I instancji oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych:

Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w Ł. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości o powierzchni 0,2428 ha, składające się z działek (...) oraz nieruchomości o powierzchni 0,1797 ha, składającej się z działek (...) położonych w Ł. przy ulicy (...). (...) te nie mają dostępu do drogi publicznej. Od strony północnej
i wschodniej nieruchomości są zabudowane budynkami mieszkalnymi, od strony południowej są zabudowane budynkami oraz oddzielone płotem z cegieł o wysokości około 2 m, przy czym różnica poziomów między podwórkami posesji (...) 177a i (...) 179 wynosi około 1 m. Jedyną drogą, którą można dotrzeć pojazdami na teren nieruchomości, jest brama wjazdowa od strony zachodniej, to jest od strony Alei (...). Najmniej inwazyjna droga przebiega przez część działki numer (...) oraz część działki numer (...), których właścicielem jest Miasto Ł.. Jej urządzenie nie wymaga nakładów finansowych i prac. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej w tym wariancie wyniosłoby 229.500 zł. Wykonanie drogi koniecznej w drugim wariancie – przez działki numer (...)
i 24/55, których właścicielem jest również Miasto Ł. – wymagałoby likwidacji chodnika, trawnika, latarni oświetleniowych oraz wykonania utwardzonej nawierzchni. Droga przebiegałaby wówczas pod samym blokiem numer 106/116. Wynagrodzenie za ustanowienie drogi w tym wariancie wynosiłoby 194.800 zł.

W świetle tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Rejonowy zważył, że podstawę prawną wniosku stanowi art. 145 k.c. Uznał, że nieruchomości wnioskodawcy nie mają odpowiedniego, stałego i prawnie uregulowanego dostępu do drogi publicznej, którą stanowi Aleja (...). Spośród dwóch wariantów przebiegu drogi sąd I instancji wybrał wariant I jako uwzględniający potrzeby nieruchomości wnioskodawcy i powodujący najmniejsze obciążenie nieruchomości sąsiednich. Tak wyznaczona droga konieczna przebiega bowiem po wykorzystywanej od lat przez różne osoby i instytucje trasie dojazdowej, nie zwiększając w istotny sposób intensywności korzystania z nieruchomości obciążonej, jak również
w niewielkim stopniu zmniejsza użyteczność tej nieruchomości. Natomiast wykonanie drogi w innym wariancie wymagałoby znacznych nakładów, prac budowlanych
i prowadziłoby do poważnego zakłócenia dotychczasowego sposobu korzystania
z nieruchomości, przez które biegłaby droga konieczna. Wynagrodzenie z tytułu ustanowienia drogi koniecznej ustalono w oparciu o opinię biegłego na kwotę 229.500 zł, przy czym z uwagi na jego wysokość oraz sytuację finansową wnioskodawcy obowiązek zapłaty wynagrodzenia rozłożono na 24 równe co do wysokości raty miesięczne. O kosztach postępowania sąd I instancji orzekł na podstawie art. 520 § 1 k.p.c.

Apelację od powyższego postanowienia złożył wnioskodawca, zaskarżając to orzeczenie w zakresie punktu 1. i zarzucając sądowi I instancji:

1.  naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na treść zaskarżonego postanowienia, to jest:

a.  art. 510 § 2 k.p.c. przez niewezwanie do wzięcia udziału w sprawie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...), gdy z okoliczności faktycznych wynika, że przedmiotowa Wspólnota Mieszkaniowa jest zainteresowanym
w sprawie z uwagi na fakt jej ukonstytuowania w dniu 22 listopada 2014 roku, a więc w toku postępowania, o czym pełnomocnik wnioskodawcy nie został poinformowany,

b.  art. 316 k.p.c. przez wydanie wyroku w oparciu o stan rzeczy nieaktualny w chwili zamknięcia rozprawy w postaci nieprawidłowego ustalenia nr ksiąg wieczystych działek, na których właścicieli rzecz została ustanowiona służebność drogi koniecznej.

W konkluzji apelacji skarżący wniósł o wezwanie do udziału w sprawie
w charakterze uczestnika Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej
w Ł. przy ulicy (...), dopuszczenie dowodów zgłoszonych
w apelacji oraz sprostowanie zaskarżonego orzeczenia.

Skarżący został wezwany do usunięcia braków apelacji przez wskazanie, czy wnosi o uchylenie czy o zmianę zaskarżonego orzeczenia oraz jaki miałby być zakres ewentualnej zmiany. W odpowiedzi na to wezwanie, w piśmie z dnia 27 marca 2015 roku, oświadczono, że wnioskodawca wnosi o zmianę zaskarżonego postanowienia przez wezwanie do udziału w postępowaniu w charakterze uczestnika postępowania Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) oraz ustalenie, że z tytułu ustanowienia na nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy aleja (...) oznaczonej jako działka nr (...), mającej urządzoną w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych księgę wieczystą nr (...) oraz nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy aleja (...) oznaczonej jako działka nr (...), mającej urządzoną w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych księgę wieczystą nr (...) na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr (...) położonej w Ł. przy ulicy (...), mającej urządzoną w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych księgę wieczystą nr KW (...), działki nr (...) położonej
w Ł. przy ulicy (...), mającej urządzoną w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych księgę wieczystą nr KW (...), działki nr (...) położonej w Ł. przy ulicy (...), mającej urządzoną w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych księgę wieczystą nr (...), działki nr (...) oraz działki nr (...) położonych w Ł. przy ulicy (...), mającej urządzoną w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych księgę wieczystą nr KW (...), służebność drogi koniecznej – oznaczoną czerwonym kolorem i literami A-B-C-D-E-F na działce (...) oraz C-D-I-H-G na działce (...) (wariant I) na załączonym projekcie drogi koniecznej, sporządzonym przez inż. K. A. w dniu 31 marca 2010 roku, za wynagrodzeniem z tytułu służebności w wysokości 229.500 zł w 24 miesięcznych ratach po 9.562,50 zł każda rata, płatnych na rzecz uczestnika Gminy M. Ł. do dnia 30 – tego każdego kolejnego miesiąca poczynając od miesiąca następnego po uprawomocnieniu się postanowienia Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia
w Ł. I Wydziału Cywilnego powinno być zapłacone w równych częściach przez wnioskodawcę oraz wezwaną do wzięcia udziału w sprawie w charakterze uczestnika postępowania Wspólnotę Mieszkaniową położoną w Ł. (90-447) przy ul. (...). Zarówno wnioskodawca, jak i uczestnik postępowania winni zapłacić ustalone przez Sąd I instancji wynagrodzenie z tytułu ustanowionej służebności drogi koniecznej w kwotach po 114.750 zł, to jest ½ z kwoty 229.500 zł.

Na rozprawie odwoławczej w dniu 24 listopada 2015 roku pełnomocnik wnioskodawcy oświadczył, że popiera apelację, wniósł o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego oraz sprostował wniosek apelacyjny w ten sposób, że wniósł o ustanowienie drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego działki władnącej.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja prowadzi do uchylenia zaskarżonego postanowienia.

Zgodnie z art. 386 § 4 k.p.c. sąd drugiej instancji może uchylić zaskarżony wyrok i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania również w razie nierozpoznania przez sąd pierwszej instancji istoty sprawy albo gdy wydanie wyroku wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości.

Postępowanie dowodowe przed Sądem I instancji polegało na przeprowadzeniu dowodów z opinii biegłych z zakresu geodezji i kartografii oraz z zakresu szacowania nieruchomości. Ponadto od biegłych zostały odebrane ustne wyjaśnienia co do wydanych opinii pisemnych. Postępowanie dowodowe, z podanych poniżej względów, winno być jednak powtórzone.

Przede wszystkim projekt stanowiący podstawę oznaczenia przebiegu drogi koniecznej został sporządzony w sposób uniemożliwiający wykonanie orzeczenia, to jest wskazanie w księdze wieczystej zakresu ustanowionego prawa. Księgi wieczyste nieruchomości, których dotyczy zaskarżone orzeczenie, są prowadzone w systemie informatycznym. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.), podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości. Bardziej szczegółowe zapisy, odnoszące się wprost do wpisu ograniczonych praw rzeczowych, a zatem również drogi koniecznej, zawiera przepis § 47 pkt 1) lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania
i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz.U. z 2013 r. poz. 1411 ze zm.). Wynika z niego, że w przypadku, gdy przedmiotem wpisu jest prawo, którego wykonywanie ograniczono do części nieruchomości, w rubryce 3.4.1.3 księgi wieczystej ,,przedmiot wykonywania” należy wskazać tę część; w przypadku nieruchomości gruntowej – według danych z ewidencji gruntów.

Przytoczone regulacje nakazują zatem, aby wpis służebności gruntowej obciążającej jedynie fragment nieruchomości został oparty na danych z ewidencji gruntów. W przypadku drogi koniecznej dane takie zawiera mapa z projektem jej przebiegu. Stanowi ona podstawę do dokonania aktualizacji operatu ewidencyjnego, czyli wprowadzenia udokumentowanych zmian do bazy danych ewidencyjnych,
o których mowa w § 45 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego
i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków
(t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 542 ze zm.). Zanim jednak mapa posłuży temu celowi, powinna być ona przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Wynika to z § 36 powołanego powyżej rozporządzenia, który dotyczy wprawdzie dokumentacji geodezyjnej służącej wykazaniu przebiegu granic działek ewidencyjnych, lecz na mocy § 45 ust. 2 tego rozporządzenia ma odpowiednie zastosowanie również przy aktualizacji operatów ewidencyjnych. W świetle przytoczonego powyżej § 47 pkt 1) lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości
z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych
w systemie informatycznym (Dz.U. z 2013 r. poz. 1411 ze zm.), również w przypadku, gdy zachodzi potrzeba wykazania w księdze wieczystej tej części nieruchomości, do której ograniczone jest wykonywanie służebności drogi koniecznej, mapa służąca temu celowi (również w przypadku sporządzenia jej na potrzeby postępowania sądowego) winna być uprzednio przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego
i kartograficznego. Dopiero wówczas może być wykorzystana do wydania orzeczenia sądowego, a po jego uprawomocnieniu stanowić wraz z nim podstawę dokonania zmiany zapisów w ewidencji gruntów oraz w księgach wieczystych. Projekty, które na potrzeby orzeczenia wydanego przez Sąd Rejonowy sporządził biegły z zakresu geodezji i kartografii, nie spełniają powyższego warunku, wobec czego nie mogą być wykorzystane na potrzeby postępowania wieczystoksięgowego. To czyni zaskarżone orzeczenie niewykonalnym w zakresie, w jakim ma ono służyć wykazaniu, na jakiej części nieruchomości obciążonych ma być wykonywana służebność drogi koniecznej.

Zachodzi zatem konieczność zlecenia wykonania mapy z projektem przebiegu drogi koniecznej, która dopiero po jej przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego
i kartograficznego będzie mogła być wykorzystana do wydania orzeczenia w niniejszej sprawie. Tak sporządzona mapa zobrazuje przy tym precyzyjnie obszarowy zakres ograniczonego prawa rzeczowego.

Po drugie, od daty sporządzenia operatu szacunkowego, który znajduje się
w aktach sprawy i który posłużył ustaleniu wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej upłynęło ponad 12 miesięcy. Dokument ten nie może być zatem wykorzystywany obecnie dla celów niniejszego postępowania, chyba że rzeczoznawca majątkowy potwierdzi jego aktualność (art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015, poz. 1774)). W przypadku braku takiego potwierdzenia, konieczne będzie sporządzenie nowego operatu szacunkowego, a przyjęta do zasobu mapa będzie stanowiła jedną z podstaw oznaczenia treści ograniczonego prawa rzeczowego na potrzeby ponownego oszacowania.

Wobec powyższego zachodzi potrzeba ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego w zakresie, w jakim uczynił to sąd I instancji, czyli
w całości. Okoliczność ta, w świetle treści art. 386 § 4 k.p.c., nie nakłada na sąd II instancji obowiązku uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania w każdym wypadku, gdy zachodzi potrzeba przeprowadzenia całego postępowania dowodowego. W realiach niniejszej sprawy jest to jednak konieczne. Nie można bowiem pominąć milczeniem treści wniosków apelacyjnych, gdzie wniesiono między innymi o zmianę zaskarżonego postanowienia przez obciążenie obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej nie tylko wnioskodawcy, lecz również wspólnoty mieszkaniowej powstałej w toku postępowania przed sądem I instancji. Podmiot ten nie brał dotąd udziału w sprawie. Skoro jednak zaskarżone orzeczenie, w przypadku uwzględnienia apelacji, może dotykać jej interesów, Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) winna zostać wezwana do udziału w sprawie
w charakterze uczestnika. Wezwanie nowego uczestnika dopiero na etapie postępowania odwoławczego pozbawiałoby go jednej z instancji. Z tych względów postępowanie dowodowe we wskazanym we wcześniejszym fragmencie uzasadnienia zakresie, to jest co do sporządzenia dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej oraz co do ewentualnego ponownego oszacowania nieruchomości powinno być w całości przeprowadzone w postępowaniu przed sądem I instancji. Dlatego zaskarżone orzeczenie podlegało uchyleniu, a sprawa przekazaniu do ponownego rozpoznania przez sąd I instancji.

Rozpoznając ponownie sprawę, Sąd Rejonowy, mając na uwadze treść wniosków apelacyjnych, wezwie do udziału w sprawie w charakterze uczestnika Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...). Rozważy ponadto, czy konieczny jest dalszy udział w sprawie Skarbu Państwa
i osób, które zgłaszały swe roszczenia dotyczące własności nieruchomości, które
w zaskarżonym orzeczeniu zostały obciążone ograniczonym prawem rzeczowym.
W przypadku przyjęcia innego wariantu przebiegu drogi koniecznej, sąd I instancji poczyni ustalenia mające na celu umożliwienie udziału w sprawie wszystkim podmiotom zainteresowanym wynikiem sprawy. Przede wszystkim jednak Sąd Rejonowy, stosownie do potrzeb postępowania, zleci sporządzenie jednej mapy lub większej liczby map z wariantem lub wariantami przebiegu drogi koniecznej, które dopiero po ich przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego będą mogły być wykorzystane do wydania orzeczenia w niniejszej sprawie. Sąd
I instancji zwróci się również do rzeczoznawcy majątkowemu, aby potwierdził aktualność operatu szacunkowego bądź sporządził nowy operat szacunkowy.

Rozpoznając ponownie sprawę, Sąd Rejonowy winien zadbać także o to, aby rozstrzygnięcie – w przypadku uwzględnienia wniosku – respektowało aktualne oznaczenia numerów działek ewidencyjnych i numerów ksiąg wieczystych. Przede wszystkim jednak powinno ono odwoływać się do przysługującego wnioskodawcy tytułu prawnego do nieruchomości, którym jest prawo użytkowania wieczystego,
a nie prawo własności. Wynika to zresztą z poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń faktycznych.

Ponieważ zaskarżone orzeczenie podlegało uchyleniu, bezprzedmiotowe było odnoszenie się do wniosków apelacyjnych, w których żądano zmiany zaskarżonego orzeczenia przez obciążenie obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej w częściach równych wnioskodawcy i wspólnoty mieszkaniowej
w miejsce obciążenia tą powinnością wyłącznie wnioskodawcy. W kwestii tej wypowie się Sąd Rejonowy po ponownym rozpoznaniu sprawy.

Zważywszy na powyższe Sąd Okręgowy w Łodzi orzekł jak w sentencji postanowienia, uchylając zaskarżone orzeczenie na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., przekazując sprawę Sądowi Rejonowemu dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi do ponownego rozpoznania i pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie
o kosztach postępowania apelacyjnego.