Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 kwietnia 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 17 kwietnia 2013 r. na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa A. K. (1)

przeciwko G. D.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

z dnia 31 sierpnia 2012 r., sygn. akt I C 1218/11

I.  oddala apelację,

II.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 2.700 (dwa tysiące

siedemset) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego
w postępowaniu apelacyjnym.

Małgorzata Gawinek Wiesława Kaźmierska Danuta Jezierska

I A Ca 802/12

UZASADNIENIE

Powód A. K. (1) wniósł pozew przeciwko G. D. i E.

D. o orzeczenie nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym, by pozwani

solidarnie zapłacili powodowi kwotę 163.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 26 maja 2009 r. do dnia zapłaty i kosztami postępowania według norm przepisanych tytułem zwrotu wpłaconej zaliczki na poczet ceny nieruchomości, którą zamierzał zakupić od pozwanych.

Nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 7 marca 2011 r. Sąd Okręgowy nakazał G. D. i E. D., aby zapłacili powodowi kwotę 163.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 26 maja 2009 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 5.638 zł tytułem kosztów procesu.

Pozwana G. D. w zarzutach od nakazu w S. zaprzeczyła, że pozwani odstąpili od wykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nr 84/6. Podniosła, że to powód wycofał się z umówionej ceny gruntu w kwocie 200.000 zł i zaproponował jej obniżenie do 170.000 zł. Pozwana wskazała, że nadal jest zainteresowana

sprzedażą tej nieruchomości na rzecz powoda. Ponadto zanegowała, że powód wzywał pozwanych do zwrotu zaliczki w dniu 25 maja 2009 r.

Pozwany E. D. nie zaskarżył skutecznie nakazu zapłaty wskutek czego stał się on w stosunku do niego prawomocny.

Wyrokiem z dnia 31 sierpnia 2012 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie uchylił nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 7 marca 2011 r. sygn. akt I Nc 75/11 w stosunku do pozwanej G. D. w części orzeczenia o odsetkach i zasądził od pozwanej G. D. na rzecz powoda A. K. (1) odsetki ustawowe od kwoty 163.000 zł od dnia 17 marca 2011 r., przy czym orzekł, że odpowiedzialność pozwanej w tym zakresie jest solidarna z E. D., co do należności zasądzonej nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 7 marca 2011 r. sygn. akt I Nc 75/11. Oddalił powództwo o zapłatę odsetek ustawowych od kwoty 163.000 zł za okres od dnia 26 maja 2009 r. do dnia 16 marca 2011r.,

a w pozostałym zakresie utrzymał w mocy nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 7 marca 2011 r. sygn. akt I Nc 75/11.

Sąd Okręgowy ustalił, że działka nr (...) położona w miejscowości D. przy ul. (...) o powierzchni 0,24 ha stanowiła współwłasność małżonków G. D. i E. D. na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej. Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą nr (...). W 2008 r. małżonkowie D. uzgodnili z A. K. (2), że sprzedadzą mu część tej nieruchomości. Powód chciał nabyć tę nieruchomość, ponieważ planował rozbudowę należącego do niego budynku usługowo – mieszkalnego znajdującego się na działce sąsiadującej z działką powodów. Strony wytyczyły w terenie przebieg granic działki, która miała być przedmiotem sprzedaży. Następnie geodeta na zlecenie E. D. dokonał geodezyjnego podziału działki (...) dwie działki: nr (...). Wydzielona działka nr (...) miała powierzchnię 0,1385 ha.

W dniu 1 września 2008 r. małżonkowie D. zawarli z A. K. (1) została pisemną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w D. oznaczonej w ewidencji gruntów pod nr 84/6. Strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia 25 maja 2009 r. a cenę sprzedaży uzgodniły na 200.000 zł. Na poczet należności z tytułu ceny A. K. (1) przekazał małżonkom D. gotówkę w kwocie 163.000 zł jako zaliczkę. Zaliczka była przekazywana w kilku ratach jeszcze przed dniem zawarcia umowy przedwstępnej. Strony ustaliły, że w przypadku niewykonania umowy przez sprzedawców zwrócą oni kupującemu zaliczkę z należnymi odsetkami ustawowymi. Sprzedający oświadczyli, że zbywane prawo wolne jest od jakichkolwiek obciążeń i roszczeń na rzecz osób trzecich i nie toczy się również przeciwko nim postępowanie egzekucyjne. Jednocześnie w umowie wskazano, że gdyby po zawarciu niniejszej umowy ujawniło się istnienie jakiegokolwiek obciążenia zbywanego prawa, sprzedający zobowiązują się je uregulować. W chwili podpisywania umowy przedwstępnej sprzedający nie przedstawiali kupującemu żadnych dokumentów dotyczących stanu prawnego nieruchomości. Kupujący nie sprawdzał też tego stanu w księdze wieczystej nieruchomości. W dziale IV księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla działki nr (...) (a następnie dla działek nr (...)) wpisane były hipoteka przymusowa w kwocie 8.039,92 zł na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne, hipoteka przymusowa w kwocie 17.455,48 zł na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne wraz z dalszymi odsetkami za zwłokę od zobowiązań podatkowych za okres od lipca 1997 r. do grudnia 1998 r., hipoteka przymusowa w kwocie 7.647,14 zł wraz ustawowymi odsetkami od dnia 20 marca 2004 r. i kosztami procesowymi w wysokości 1.368 zł na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P.. Ponadto w dziale III księgi wieczystej były ujawnione ostrzeżenia o egzekucji z nieruchomości. W terminie do 25 maja 2009 r. nie doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę nr (...).W dniu 31 maja 2010 r. A. K. (1) złożył w Urzędzie Gminy w D. wniosek o

ustalenie warunków zabudowy dla nieruchomości przy ul. (...) w D. stanowiącej działki nr (...). We wniosku powód wskazał, że planowana inwestycja polega na budowie budynku usługowo-mieszkalnego na działce (...) i przebudowę parkingu na działce (...). W dniu 29 lipca 2010 r. powód złożył w Urzędzie Gminy w D. kolejny wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczący działek (...). We wniosku tym wskazywał, że jest właścicielem obu działek. Decyzją Nr 245/2010 z dnia 4 października 2010 r. wójt Gminy D. ustalił na rzecz A. K. (2) warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo – mieszkalnego z możliwością przyłączenia do istniejącego budynku usługowo – mieszkalnego, budowie kortu tenisowego o sztucznej nawierzchni i przebudowie parkingu oraz realizacji komunikacji wewnętrznej na terenie działek nr (...).

Do chwili obecnej strony nie zawarły umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę nr (...). Powód nie jest już zainteresowany nabyciem tej nieruchomości ze względu na wpisane w księdze wieczystej obciążenia. W dniu 3 lutego 2011 r. pełnomocnik powoda sporządził wezwanie do zapłaty, adresowane do G. i E. D., w którym wzywał ich do zwrotu kwoty 163.000 zł wraz odsetkami w kwocie 66.762,62 zł oraz kosztami planowanej inwestycji w wysokości 24.000 zł. Wezwanie zostało doręczone pozwanej w dniu 16 marca 2011 r. Małżonkowie D. nie zwrócili powodowi zaliczki w kwocie 163.000 zł.

Sąd Okręgowy mając na uwadze takie ustalenia uznał powództwo w przeważającej części za uzasadnione.

Sąd podkreślił, że przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie było jedynie roszczenie skierowane przeciwko pozwanej G. D., gdyż nakaz zapłaty w stosunku do E. D. stał się prawomocny.

Zdaniem Sądu bezspornym w niniejszej sprawie była okoliczność, że powód zawarł z małżonkami D. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w D. przy ul. (...) stanowiącej działkę nr (...), na mocy której strony uzgodniły, że do dnia 25 maja 2009 r. zawrą umowę sprzedaży za cenę 200.000 zł. Bezsporne było również to, że na poczet należności z tytułu ceny powód przekazał sprzedającym zaliczkę w kwocie 163.000 zł oraz to, że do chwili obecnej nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Spór dotyczył natomiast przyczyn niezawarcia umowy przyrzeczonej. Powód wskazywał bowiem, iż do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło z przyczyn leżących po stronie sprzedających, albowiem okazało się, że nieruchomość jest obciążona hipotekami na rzecz innych podmiotów, pomimo że sprzedający oświadczyli w umowie, że nieruchomość jest wolna od obciążeń. Pozwana podnosiła natomiast, że to powód wycofał się z zawarcia umowy przyrzeczonej, a wcześniej domagał się obniżenia uzgodnionej ceny. Zdaniem Sądu okoliczność ta, jakkolwiek sporna pomiędzy stronami, nie miała jednak istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia. Podstawy prawnej zgłoszonego roszczenia należało, w ocenie Sądu, upatrywać w art. art. 410 k.c. a więc w przepisach o nienależnym świadczeniu, które jest szczególnym przypadkiem bezpodstawnego wzbogacenia, w związku z tym stosuje się do niego przepisy art. 405-409 k.c. Sąd dokonał omówienia tego przepisu i przywołując orzecznictwo Sądu Najwyższego uznał, że gdy nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne. Nie zostaje, bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia zaliczki. Tak jest bez względu na przyczynę niezawarcia przyrzeczonej umowy, a więc niezależnie od tego czy stanowiło ją niewykonanie zobowiązania przez stronę umowy przedwstępnej, za które nie ponosi ona odpowiedzialności czy też niewykonanie zobowiązania przez stronę umowy przedwstępnej, za które ponosi ona odpowiedzialność W razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, uiszczona przez kupującego zaliczka podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli staje się świadczeniem definitywnym.

Kluczowa, zdaniem Sądu, była więc odpowiedź na pytanie czy niedojście do skutku przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości w niniejszej jest już definitywnie przesądzona. W przeciwnym wypadku pozwana mogłaby nadal liczyć na zawarcie tej umowy i tym samym na zarachowanie otrzymanej zaliczki na poczet ustalonej ceny nieruchomości. W konsekwencji, domaganie się od pozwanej zwrotu zaliczki musiałoby być uznane za przedwczesne. W razie natomiast odpowiedzi pozytywnej na powyższe pytanie, kwota wypłaconej sprzedającemu zaliczki powinna być uznana ze względu na nieosiągnięcie zamierzonego jej celu za świadczenie nienależne (art. 410 § 2 k.c.). Powinno ono być przy tym zwrócone w pełnym zakresie, bez możliwości ograniczenia jego wysokości na podstawie art. 409 k.c. Wzbogacony powinien się bowiem liczyć z obowiązkiem jego zwrotu już od chwili, w której je otrzymał. Przemawia za tym specyfika tego rodzaju świadczeń nienależnych. Ten, kto otrzymał takie świadczenie wie, że zobowiązanie, do którego wykonania ono zmierza, jeszcze nie powstało.

Sąd uznał, że ustalenia faktyczne dokonane w niniejszej sprawie prowadzą do konkluzji, że niedojście do skutku przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości jest już definitywnie przesądzone. Wprawdzie pozwana w toku postępowania deklarowała wolę zawarcia z powodem umowy sprzedaży nieruchomości, jednak po stronie powoda już takiej woli nie było. Powód był zainteresowany zawarciem umowy sprzedaży jeszcze przez pewien czas po upływie terminu wskazanego w umowie przedwstępnej. Świadczy o tym chociażby fakt, że w maju 2010 r., a zatem niemal rok po upływie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej powód złożył w Urzędzie Gminy w D. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla nieruchomości przy ul. (...) w D., w tym dla działki nr (...), wskazując we wniosku, że jest właścicielem tej nieruchomości i planuje na niej nową inwestycję. Na rozprawie w dniu 11 lipca 2012 r. powód zeznał jednak, że ostatecznie zrezygnował z nabycia tej działki z powodu istniejących obciążeń i zażądał od sprzedających zwrotu zaliczki. Również złożenie pozwu w niniejszej sprawie, zdaniem Sądu, świadczy o tym, że rezygnacja powoda z zawarcia umowy sprzedaży ma charakter definitywny.

Sąd podkreślił, że co prawda kwestia z jakiej przyczyny nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej nie ma istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia o zasadności żądania zwrotu zaliczki, jednak nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem strony pozwanej, że wierzytelności zabezpieczone hipotekami ustanowionymi na nieruchomości przy ul. (...) w D. zostały spłacone. W dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla działki nr (...) były w dacie zawarcia umowy przedwstępnej i nadal jest wpisanych kilka hipotek. Potwierdzają to dowody w postaci odpisu zupełnego tej księgi wieczystej. Zgodnie zaś z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Pozwana nie przedstawiła dowodów, które obalałby to domniemanie. Dowody z dokumentów w postaci zarządzeń i postanowień wydanych w postępowaniu wieczystoksięgowym oraz pism komornika zostały przez Sąd pominięte, gdyż zostały zgłoszone po upływie terminu zakreślonego stronom pod rygorem utraty prawa ich powoływania wtoku dalszego postępowania. Ponadto dokumenty te nie dotyczą hipotek ujawnionych w księdze wieczystej, lecz ostrzeżeń o toczących się egzekucjach. Zatem z dokumentów wynika, że zarówno w chwili podpisywania umowy przedwstępnej, jak i w terminie do zawarcia umowy przyrzeczonej i później działka nr (...) była obciążona hipotekami na rzecz innych podmiotów, a zatem kupujący miał uzasadnione powody, by odstąpić od zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyż mógłby się narazić na odpowiedzialność rzeczową wobec wierzycieli hipotecznych. Stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów prywatnych i urzędowych oraz zeznań świadków i stron. Dowody z dokumentów Sąd uznał za wiarygodne, ich autentyczność nie była zresztą przez strony kwestionowana. Za wiarygodne Sąd uznał także zeznania świadków E. D. i I. K. oraz stron. Istniejące w tych zeznaniach rozbieżności dotyczyły głównie przyczyn niezawarcia umowy przyrzeczonej jednakże kwestia ta nie miała dla rozstrzygnięcia istotnego znaczenia. W pozostałym zakresie zarówno świadkowie jak i strony podobnie opisywały układ stosunków pomiędzy powodem a małżonkami D.. Sąd nie zastosował prekluzji przewidzianej w art. 495 § 3 k.p.c., albowiem jego zdaniem w niniejszej sprawie nie było podstaw do wydania nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym.

Z tych też względów zgłoszone przez powoda żądanie zapłaty kwoty 163.000 zł Sąd uznał usprawiedliwione co do zasady i co do wysokości.

Za uzasadnione Sąd uznał także żądanie odsetek ustawowych za opóźnienie w zapłacie kwoty 163.000 zł przy czym nie w takim wymiarze jak domagał się tego powód. Sąd Okręgowy przywołał art. 481§1 k.c. oraz art. 455 k.c. Wskazał, że powód wniósł o zasądzenie odsetek od dnia 26 maja 2009 r. podnosząc, że wzywał pozwaną do zapłaty kwoty 163.000 zł w dniu 25 maja 2009 r., jednak okoliczności tej nie wykazał. Pozwana zaś zakwestionowała ten fakt. Powód wraz z pozwem złożył wezwanie do zapłaty datowane na dzień 3 lutego 2011 r., nie wykazał natomiast, że wezwanie to faktycznie zostało pozwanej doręczone przed złożeniem pozwu. Z tego względu Sąd przyjął, że wezwanie to zostało pozwanej doręczone dopiero w dacie doręczenia odpisu pozwu wraz z załącznikami tj. 16 marca 2011 r. Z tych też względów Sąd stosownie do art. 496 k.p.c. uchylił nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 7 marca 2011 r. sygn. akt I Nc 75/11 w stosunku do pozwanej G. D. w części orzeczenia o odsetkach i orzekł w tym zakresie w pkt. II wyroku zasądzając odsetki ustawowe od kwoty 163.000 zł od dnia 17 marca 2011 r., natomiast powództwo o zapłatę odsetek za okres poprzedzający tę datę oddalił (pkt. III).

W pozostałym zakresie tj. w zakresie rozstrzygnięcia o żądaniu zapłaty kwoty 163.000 zł oraz rozstrzygnięcia o kosztach procesu Sąd nakaz zapłaty utrzymał w mocy.

O solidarnej odpowiedzialności pozwanej z E. D. co do należności zasądzonej nakazem zapłaty z dnia 7 marca 2011 r. Sąd orzekł na podstawie art. 370 k.c. przyjmując, że art. 370 k.c. ma zastosowanie również do małżonków, którzy zaciągnęli wspólnie zobowiązanie dotyczące ich majątku wspólnego. Poza sporem w niniejszej sprawie było bowiem, że nieruchomość, której dotyczyła zawarta przez strony umowa przedwstępna stanowiła majątek wspólny małżonków D..

Z takim rozstrzygnięciem nie zgodziła się pozwana G. D..

Zaskarżyła wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 31 sierpnia 2012 r. w części obejmującej punkty I, II i IV.

Zarzuciła naruszenie prawa materialnego, a mianowicie:

- art. 410 k.c. poprzez przyjęcie, że w przedmiotowej sprawie zachodzą okoliczności uzasadniające uznanie świadczenia przyjętego przez pozwaną za nienależne, przy założeniu że cel świadczenia nie został osiągnięty;

- art. 6 k.c. poprzez przyjęcie, ze pozwana w sposób niewystarczający wykazała zasadność swojego stanowiska w sprawie.

Zarzuciła też naruszenie przepisów postępowania, w szczególności:

1. art. 233 k.p.c. – sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w s prawie materiału dowodowego polegająca na przyjęciu, iż:

- powód wykazał zasadność swoich roszczeń, przy jednoczesnym pominięciu faktów dowodzących, iż w sprawie nie zachodziły jednoznaczne przesłanki wskazujące na zasadność roszczeń powoda za nieuzasadnione;

- uznanie, że powód nie jest zainteresowany zawarciem umowy przyrzeczonej, podczas gdy de facto wskazywał swoją osobę jako właściciela nieruchomości w postępowaniu administracyjnym uzyskując warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki będącej przedmiotem umowy przedwstępnej;

2. przekroczenia zasady swobodnej oceny dowodów poprzez wskazanie, iż przedłożone dowody są wystarczające dla stwierdzenia zasadności roszczeń powoda;

3. pominięcie przy analizie rozstrzygnięcia przyczyn, z powodu których nie doszło zawarcia umowy przyrzeczonej.

Z tego względu pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania za obie instancje z uwzględnieniem kosztów zastępstwa radcowskiego według norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyrku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania odwoławczego.

Zdaniem skarżącej z zebranego materiału dowodowego wynika, że powód nadal jest zainteresowany kupnem nieruchomości, ale za cenę zaliczki. Stąd Sąd błędnie zastosował art. 410 k.c. Apelująca dokonała też szerokiego omówienia, przywołując poglądy orzecznictwa i doktryny, art. 233 § 1 k.p.c.

Powód wniósł o oddalenie apelacji pozwanej.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej okazała się bezzasadna i podlegała oddaleniu.

Sąd Apelacyjny w pełni podziela ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego oraz ich prawną ocenę i przyjmuje je jako własne. Nie doszło bowiem w sprawie ani do naruszenia przepisów postępowania, ani też przepisów prawa materialnego.

W zakresie naruszenia przepisów postępowania strona pozwana zarzuciła obrazę art. 233 k.p.c., przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów oraz pominięcie przy analizie rozstrzygnięcia przyczyn, z powodu których nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. W uzasadnieniu apelacji szeroko też przytoczyła orzecznictwo i poglądy doktryny co do stosowania art. 233 § 1 k.p.c. Z poglądami tymi Sąd Apelacyjny w pełni się zgadza. Skarżąca, cytując bogate w tym zakresie orzecznictwo Sądu Najwyższego nie wskazała jednak, na czym ta „rażąco wadliwa albo w sposób oczywisty błędna” ocena dowodów dokonana przez Sąd I instancji w tej konkretnej sprawie miałaby polegać, stąd Sąd Apelacyjny nie jest w stanie odnieść się do tak podniesionego zarzutu, który ma walor jedynie teoretycznych rozważań, bez odniesienia do rozpoznawanej sprawy, którą strona zaskarżyła apelacją.

Zdaniem skarżącej powód zwlekał z zawarciem ostatecznej umowy kupna nieruchomości pozwanej, oczekując obniżenia ceny do już wpłaconej zaliczki i był to jedyny powód, dla którego we wskazanym w umowie przedwstępnej terminie i do chwili obecnej, nie doszło do przeniesienia w formie aktu notarialnego własności tej nieruchomości. Co więcej, zdaniem apelującej, powód miałby nadal być zainteresowany nabyciem spornej działki. Okoliczności te nie znajdują jednak żadnego potwierdzenia w zebranym przez Sąd I instancji materiale dowodowym, gdyż powód w trakcie procesu nigdy woli zawarcia umowy kupna działki nr (...) za niższą cenę nie wyrażał i stanowczo twierdził, że wskutek faktu, iż sporna działka jest obciążona hipotekami, które pozwani zataili, wyraźnie wskazując w umowie przedwstępnej, że prawo to jest wolne od jakichkolwiek obciążeń i roszczeń na rzecz osób trzecich i nie toczy się również przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne (§ 4 umowy z 1.09.2008r.), takiej możliwości nie widzi. Zeznania powoda uznać należy za w pełni wiarygodne, gdyż znajdują potwierdzenie zarówno w dokumentach urzędowych (odpis księgi wieczystej działki nr (...)) jak i prywatnych (umowa z 1.09.2008 r.). Podkreślić też należy, że mimo deklaracji pozwanych, nawet w trakcie procesu, nie doprowadzili oni do wykreślenia tych obciążeń z księgi wieczystej spornej nieruchomości. Zatem zarzuty pozwanej, jakoby to po stronie powoda istniały przyczyny, dla których nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie znajdują żadnego uzasadnienia w zebranym materiale dowodowym. Pozwani zobowiązali się bowiem sprzedać powodowi działkę wolną od jakichkolwiek obciążeń. Tymczasem zaś hipoteki wskazane przez Sąd I instancji, nadal tą działkę obciążają i są wpisane w księdze wieczystej prowadzonej dla działki (...). Ustaleniom tym wcale nie musi przeczyć fakt, iż między stronami mogły trwać pertraktacje co do obniżenia ceny o wysokość hipotek, które z chwilą nabycia nieruchomości powód musiałby przecież spłacić, jednak pertraktacje te zakończyły się fiaskiem, czemu pozwana nie zaprzecza, gdyż do obniżenia ceny i zawarcia umowy kupna sprzedaży działki nr (...) nie doszło.

W sprawie nie ulega też wątpliwości fakt, że strony przedwstępną umowę kupna sprzedaży działki nr (...) zawarły w zwykłej formie pisemnej, zatem żadnej ze stron nie służyło roszczenie z art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. Nie ulega też wątpliwości, że strony zastrzegły w umowie z 1 września 2008 r. termin, do którego do którego przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta i że w terminie tym (ani po upływie tego terminu) do zawarcia takiej umowy nie doszło. Z treści umowy z 1 września 2008 r. nie wynika też, by strony, poza obowiązkiem zwrotu już uiszczonej przez powoda zaliczki na poczet ceny w kwocie 163.000 zł (§ 3 ust. 2), zastrzegły jakieś inne skutki niewykonania tej umowy, które obciążać miałyby powoda. Tylko i wyłącznie sprzedający, tytułem zabezpieczenia niewykonania przez nich umowy, mieli złożyć weksel własny in blanco z klauzulą „bez protestu” wraz z deklaracją wekslową. Nie jest także kwestionowane przez skarżącą, że otrzymała od powoda na poczet ceny działki, która miała być zbyta, kwotę 163.000 zł i kwota ta wolą stron miała być zaliczką a nie zadatkiem w rozumieniu art. 394 k.c. Słusznie zatem uznał Sąd Okręgowy, że skoro umowa przedwstępna nie doszła do skutku, pozwana jest zobowiązana do zwrotu tej zaliczki, brak bowiem jakichkolwiek podstaw prawnych, by zaliczkę tą mogła zatrzymać. Na podstawy takie nie wskazuje nawet sama pozwana w swojej apelacji.

Zarzuty naruszenia przez Sąd I instancji art. 233 k.p.c. oraz przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów i pominięcia przy analizie przez Sąd okoliczności, z powodu których nie doszło do zawarcia umowy przyrzecznej uznać należy zatem za chybione. Przedmiotem rozpoznania Sądu I instancji nie były bowiem kwestie związane z roszczeniami odszkodowawczymi z art. 390 k.c., lecz jedynie żądanie powoda o zwrot uiszczonej na poczet ceny zaliczki, w sytuacji, gdy umowa przedwstępna nie doszła do skutku a powód w sposób wyraźny oświadczył, że nabyciem działki nie jest już zainteresowany (zeznania powoda k-245 akt). Z tych też względów, gołosłowne w istocie zarzuty pozwanej, iż Sąd przekroczył zasady swobodnej oceny dowodów oraz pominął przy rozstrzygnięciu przyczyny, z powodu których nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej nie mogą się ostać. Okoliczność bowiem, czy powód był jeszcze zainteresowany przez jakiś czas, już po upływie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, nabyciem działki nr (...), jest bez znaczenia, jak słusznie przyjął Sąd Okręgowy, dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Bezspornym bowiem jest, że do dnia wyrokowania do zawarcia takiej umowy jednak między stronami nie doszło i zaliczka otrzymana od powoda przez E. D. i G. D. na poczet ceny w kwocie 163.000 zł, powodowi nie została zwrócona.

Sąd I instancji nie dopuścił się także, zdaniem Sądu Apelacyjnego, naruszenia przepisów prawa materialnego a to art. 410 k.c. i art. 6 k.c.

Jak wskazano wyżej, pozwana nigdy nie kwestionowała w trakcie procesu, iż wraz mężem otrzymała od powoda zaliczkę w kwocie 163.000 zł. Okoliczność ta została zresztą potwierdzona w pisemnej umowie przedwstępnej z 1 września 2008 r. (§ 3 umowy). Nie było też kwestionowane przez pozwaną ani w trakcie procesu przed Sądem I instancji, ani też w apelacji, że kwota ta nie była zadatkiem, lecz stanowiła zaliczkę na poczet ceny nieruchomości i powodowi nie została zwrócona. Nie ulega też wątpliwości, że termin do zawarcia umowy przedwstępnej z 1 września 2008 r. już upłynął i strony nie uzgodniły innego terminu jej zawarcia, mimo iż powód był zainteresowany jeszcze jakiś czas po upływie tam określonego terminu, nabyciem działki pozwanych. W chwili obecnej powód nie jest zaś już zainteresowany nabyciem od powodów tej działki. Słusznie zatem przyjął Sąd I instancji, że zastosowanie w sprawie ma art. 410 k.c., gdyż zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty – nie doszło bowiem między stronami do zawarcia umowy kupna - sprzedaży działki nr (...). E. D. i G. D. są więc zobowiązani do zwrotu powodowi zaliczki, którą otrzymali na poczet ceny tej nieruchomości. Sąd Apelacyjny w pełni podziela przy tym pogląd wyrażony w tym zakresie przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 marca 2004 r. (II CK 116/03), iż często przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości lub później, ale przed ustalonym terminem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, strona, która ma kupić nieruchomość, płaci drugiej stronie, zgodnie z dokonanym przez nie uzgodnieniem, część ceny nieruchomości. Nieraz taka zaliczka na poczet ceny bywa bardzo wysoka, zbliża się (…) do pełnej kwoty ceny. W takich przypadkach następuje, więc częściowe spełnienie świadczenia (…) nawet w znacznym rozmiarze - przed powstaniem opiewającego na to świadczenie zobowiązania. (…) W razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, uiszczona przez kupującego zaliczka podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Gdy natomiast nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne. Nie zostaje, bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia zaliczki (art. 410 § 2 k.c.). Jest tak bez względu na przyczynę niezawarcia przyrzeczonej umowy (…).Gdy strona zobowiązana na podstawie umowy przedwstępnej nie zawarła umowy przyrzeczonej z przyczyny, za którą ponosi odpowiedzialność, a strona uprawniona nie może (art. 390 § 2 k.c.) lub nie chce dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, aktualizuje się sankcja odszkodowawcza: odpowiedzialność strony zobowiązanej w granicach tzw. ujemnego interesu umowy (art. 390 § 1 k.c.). Taka sytuacja miała miejsce właśnie w niniejszej sprawie.

Zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 410 k.c. nie znajduje więc żadnego uzasadnienia w treści tego przepisu, nie ulega bowiem wątpliwości, z przyczyn wskazanych wyżej, że zamierzony przez strony cel świadczenia nie został osiągnięty – do zawarcia umowy przeniesienia własności nie doszło a pozwana nie zwróciła powodowi kwoty 163.000 zł. Z tych też przyczyn Sąd Okręgowy nie dopuścił się też obrazy art. 6 k.c. Drugorzędnymi, wbrew zarzutom apelacji, są bowiem dla rozpoznania sprawy okoliczności, jak słusznie przyjął ten Sąd, z powodu których umowa przedwstępna nie została zawarta. Okoliczności te mogłyby być przedmiotem badania Sądu w razie zgłoszenia roszczeń odszkodowawczych, które w niniejszej sprawie nie zostały zgłoszone i nie były przedmiotem rozpoznania Sądu.

Tym samym Sąd Okręgowy w sposób prawidłowy zastosował zarówno przepisy prawa materialnego jak i nie dopuścił się naruszenia przepisów postępowania wskazanych w apelacji.

Z tych wszystkich względów, apelację pozwanej, zgodnie z art. 385 k.p.c., jako bezzasadną, należało oddalić.

O kosztach postępowania odwoławczego, mając na uwadze wynik procesu, Sąd Apelacyjny orzekł zgodnie z art. 98 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz na podstawie przepisów Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 z 2002 roku).

Małgorzata Gawinek Wiesława Kaźmierska Danuta Jezierska