Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 września 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 17 września 2015 r. na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością we W.

przeciwko T. B. i R. S.

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

z dnia 20 marca 2013 r., sygn. akt VIII GC 310/12

I.  oddala apelację,

II.  znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.

Agnieszka Sołtyka Artur Kowalewski Małgorzata Gawinek

Sygn. akt IACa 643/15

UZASADNIENIE

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością we W. wniosła o zasądzenie na jej rzecz solidarnie od pozwanych T. B. i R. S. kwoty 99.197,79 zł wraz z odsetkami ustawowymi od szczegółowo określonymi w pozwie i zasądzenie kosztów procesu.

Podstawą żądania był brak wydania lokalu przez pozwanych po zakończeniu umowy dzierżawy, a jego wysokość odpowiadała dwukrotności czynszu za okres od 1 stycznia 2011r. do 31 marca 2011r., zgodnie z postanowieniami umowy.

Pozwani, wnosząc o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz każdego z nich kosztów procesu wskazali, że wobec zbycia nieruchomości w dniu 13 stycznia 2011r. powódka utraciła legitymację czynną do dochodzenia roszczenia objętego pozwem, podnieśli również zarzut przedawnienia, powołując się na brzmienie art. 229 i 230 k.c.

Wyrokiem z dnia 20 marca 2013 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 75.000 zł z ustawowymi odsetkami od wyszczególnionych w wyroku kwot, oddalił powództwo w pozostałej części, zasądził od pozwanych na rzecz powoda kwotę 4624 zł tytułem kosztów procesu.

Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły ustalenia, zgodnie z którymi umową z dnia 7 kwietnia 2000r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. oddała T. B. i Z. R., prowadzącym działalność gospodarczą, do używania lokal nr położony w budynku nr (...) przy ul. (...)w S.. Umowa została zawarta na 10 lat licząc od dnia wydania przedmiotu dzierżawy. Aneksem nr (...) z dnia 31 grudnia 2006r. wysokość czynszu określono na kwotę 12.500 zł. Dzierżawca zobowiązany był także ponosić wszystkie koszty eksploatacyjne. Według brzmienia § 25 ust 1 i 2 dzierżawca po wygaśnięciu okresu dzierżawy miał zwrócić lokal wydzierżawiającemu w stanie, w jakim został przekazany wraz z kluczami. § 25 ust. 3 umowy stanowił, iż w przypadku, gdy po zakończeniu dzierżawy dzierżawca nadal zajmuje lokal, wydzierżawiającemu przysługują opłaty z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, przy czym wydzierżawiający może żądać zapłaty w wysokości trzykrotnego czynszu podstawowego. Lokal został przekazany do używania dzierżawcom w dniu 13 grudnia 2000r.

Na mocy umowy przejęcia wierzytelności i długów z dnia 19 września 2002r., zawartej pomiędzy powódką a spółką (...), powódka wstąpiła w uprawnienia i obowiązki wydzierżawiającego, wynikające z umowy dzierżawy z dnia 7 kwietnia 2000r., z dniem 1 października 2002r., o czym zostali poinformowani T. B. i Z. R. wyrażając na to zgodę. Pismem z dnia 5 stycznia 2006r. powódka została poinformowana o wystąpieniu Z. R. ze spółki cywilnej i przystąpieniu R. S.. Z. R. wystąpił ze spółki z dniem 1 maja 2005r.

Pismem z dnia 23 grudnia 2010r. pozwani zostali wezwani do zwrotu lokalu w dniu 29 grudnia 2010r. W związku z niestawiennictwem pozwanych powódka sporządziła protokół zdawczo- odbiorczy bez udziału pozwanych. Powódka poinformowała pozwanych, iż będzie naliczać stawkę czynszu w podwójnej wysokości. Powódka w okresie od stycznia do kwietnia 2011r. wystawiła cztery faktury VAT tytułem opłat za korzystanie z lokalu użytkowego w wysokości dwukrotnej stawki czynszu ( 25.000 zł) powiększonego o 23% podatku VAT oraz opłat za zimną wodę, energię elektryczną i energię cieplną.

W dniu 13 stycznia 2011r. powódka zawarła umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, na mocy której właścicielem lokalu została (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S.. Powódka zobowiązała się do wydania przedmiotu umowy do dnia 30 marca 2011r.

Na podstawie powyższych ustaleń Sąd Okręgowy uznał powództwo za częściowo zasadne.

Wskazał Sąd, że podstawę żądania stanowi art. 483 § 1 k.c., gdyż zadaniem Sądu analiza brzmienia § 25 ust. 3 umowy prowadzi do wniosku, że strony zastrzegły karę umowną na wypadek niewywiązania się z obowiązku zwrotu lokalu przez dzierżawcę po zakończeniu umowy dzierżawy. Do konkluzji tej Sąd doszedł mając na względzie, że obowiązek zapłaty określonej sumy pieniężnej został przewidziany na wypadek niewykonania zobowiązania –zaniechania wydania lokalu, obowiązek ten nie stanowił podstawowego obowiązku pozwanych, wynikającego z umowy dzierżawy i zaktualizował się dopiero po tym, gdy umowa ta przestała obowiązywać, wysokość sumy, podlegającej zapłacie została określona poprzez wskazanie podstaw do jej ustalenia, a w konsekwencji zapłata miała stanowić dla powódki surogat odszkodowania za to, że nie ma możliwości dysponowania przedmiotem dzierżawy po ustaniu stosunku umownego. Dalej Sąd wskazał, że istnienie i treść zobowiązania pomiędzy stronami nie stanowiły przedmiotu sporu. Strona pozwana nie podważyła skutecznie okoliczności, jakoby nie wydała lokalu po wygaśnięciu umowy dzierżawy.

W odniesieniu do zarzutu pozwanych, dotyczącego braku legitymacji czynnej powódki, Sąd miał na względzie, że w momencie zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy powódką a spółką (...) umowa dzierżawy z dnia 7 kwietnia 2000r. nie wiązała już powódki i pozwanych, gdyż wydanie lokalu nastąpiło 13 grudnia 2000r, zatem umowa wygasła z dniem 13 grudnia 2013r, natomiast kara umowna stanowi sankcję za niewykonanie zobowiązania i przysługuje jednej ze stron stosunku zobowiązaniowego, bez względu na zakres przysługujących jej po wygaśnięciu umowy praw rzeczowych.

Ustalając wysokość należnego roszczenia Sąd wskazał, że z treści § 25 ust. 3 umowy wynikało, że powódka może żądać zapłaty kwoty stanowiącej równowartość trzykrotnego czynszu podstawowego. Sąd podkreślił, że z uzasadnienia pozwu oraz załączonych faktur wynika, że powódka ograniczyła żądanie do wysokości dwukrotności czynszu ( 25.000 zł), przyjmując jego wysokość na poziomie 12.500 zł stosownie do aneksu nr (...) do umowy dzierżawy. Pozwani nie kwestionowali wskazanej wysokości czynszu, podważając jedynie możliwość podwyższenia jego wysokości o stawkę podatku VAT.

Odnosząc się do powyższego Sąd I instancji uznał, że żądanie dwukrotności czynszu na poziomie kwoty 12.500 zł jest zasadne, nie zasługuje natomiast na uwzględnienie żądanie podwyższenia tej kwoty o podatek VAT, tak na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, jak i wobec treści § 25 ust. 3 umowy w związku z § 28 ust. 10 umowy, gdzie zdefiniowano pojęcie czynszu podstawowego, jako iloczyn powierzchni i uzgodnionej stawki czynszu. Sąd podkreślił, że należność określona w § 25 ust. 3 umowy stanowi karę umowną, należność stanowiącą w istocie odszkodowanie, mającą charakter kompensacyjny i represyjny, której nie sposób zakwalifikować w kategorii towaru lub świadczonej usługi, dlatego w ocenie sądu meriti nie dotyczy tej należności obowiązek opodatkowania podatkiem VAT.

Za niezasadne uznał Sąd również żądanie obejmujące koszty eksploatacyjne, wskazał, że w pozwie powódka nie przedstawiła żadnych twierdzeń na okoliczność wysokości opłat eksploatacyjnych, nadto na okoliczność ich powstania i wysokości nie przedstawiła dowodów. Sąd stwierdził, że wobec treści § 8 ust 1 umowy dzierżawy opłaty eksploatacyjne miały być uiszczane przez pozwanych według oddzielnych miesięcznych rachunków sporządzonych na podstawie wskazań liczników i pomiarów zużycia energii, a rachunków w tym zakresie powódka nie przedstawiła. Równocześnie wobec uzasadnienia pozwu Sąd uznał, że zarzuty pozwanych zgłoszone na rozprawie w dniu 13 marca 2013r, a dotyczące opłat eksploatacyjnych i ich wysokości nie są w świetle art. 503§1 k.p.c. spóźnione.

Za pozbawiony podstaw uznał Sąd podniesiony przez pozwaną zarzut przedawnienia wskazując, że z uwagi na brak przepisów szczególnych należało przyjąć, że stosownie do brzmienia art. 118 k.c. termin przedawnienia wynosi trzy lata, gdyż roszczenie jest związane z prowadzoną przez strony działalnością gospodarczą.

W konsekwencji powyższego Sąd uwzględnił żądanie w kwocie 75.000 zł z odsetkami ustawowymi ustalonymi przy uwzględnieniu terminów płatności określonych w wystawionych fakturach VAT. O kosztach sąd rozstrzygnął na podstawie art. 100 k.p.c., rozdzielając koszty stosownie do wyniku procesu.

Apelacje od wyroku wniosły obie strony.

Powódka zaskarżyła wyrok w części dotyczącej oddalenia powództwa zarzucając:

- brak rozpoznania istoty sprawy w części obejmującej należności inne niż kara umowna poprzez przyjęcie, że przedmiotem żądania jest wyłącznie kara umowna, a nie wszystkie należności wynikające z dołączonych do pozwu faktur;

- naruszenie art. 65 § 2 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że strony w umowie określiły wysokość kary umownej jako kwotę „netto”, podczas gdy przez wartość czynszu należy rozumieć kwotę „brutto”, bowiem czynszem jest całość umówionego świadczenia;

- naruszenie art. 503 § 1 k.p.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że pozwani prawidłowo zakwestionowali wysokość opłat za media, podczas gdy zarzut ten był sprekludowany, gdyż nie został podniesiony w sprzeciwie od nakazu zapłaty.

W oparciu o powyższe powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie dodatkowo kwoty 17.250 zł wraz z odsetkami tytułem kary umownej oraz uchylenie wyroku w zakresie żądania kwoty 6.947,79 zł tytułem opłat za media i w tym zakresie skierowanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów procesu.

Pozwani zaskarżyli wyrok w punkcie I i III zarzucając:

- naruszenie art. 483 § 1 k.c. w zw. z art. 65 § 2 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że strony umowy zastrzegły w § 25 ust. 3 karę umowną na wypadek niewydania przez wydzierżawiających przedmiotu umowy w terminie, podczas gdy zgodnie z zamiarem stron i celem umowy strony zastrzegły jedynie prawo dochodzenia przez dzierżawcę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, a tym samym wobec przeniesienia własności lokalu powód utracił legitymację do zgłoszenia żądania, co winno skutkować oddaleniem powództwa w całości;

- naruszenie art. 483 § 1 k.c. w zw. z art. 471 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że powód wykazał, że pozwani nie wykonali postanowień zawartej umowy dzierżawy, skutkiem czego dopuszczalne było zasądzenie od nich na rzecz powoda zastrzeżonej kary umownej, pomimo iż zgodnie z treścią przedmiotowej umowy strony w ogóle nie zastrzegły dopuszczalności naprawienia ewentualnej szkody powoda wynikłej z niewykonania zobowiązania niepieniężnego poprzez zapłatę określonej sumy;

- naruszenie art. 225 k.c. w zw. z art. 224 k.c. poprzez błędne przyjęcie, że nie znajdują one zastosowanie w sprawie, a w konsekwencji uznanie, że po stronie powodowej nie zachodzi brak legitymacji czynnej, jak również że roszczenie nie uległo przedawnieniu;

- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i przyjęcie, że powód wywiązał się z obowiązków dowodowych i wykazał zarówno fakt bezumownego korzystania z lokalu przez pozwanych, jak i okres jego trwania, choć nie został przedstawiony żaden dowód wskazujący na to, że pozwani faktycznie zajmowali lokal przez cały sporny okres wskazywany przez powoda;

- błąd w ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie, że strony zastrzegły karę umowną na wypadek niewykonania obowiązku wydania lokalu po wygaśnięciu okresu dzierżawy, podczas gdy celowościowa i literalna wykładnia zapisu § 25 ust. 3 umowy wyraźne wskazuje na prawo wydzierżawiającego do naliczania wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania lokalu, a nie do naliczania kar umownych.

Powódka w odpowiedzi na apelację pozwanych wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Wyrokiem z dnia 22 stycznia 2014 r. Sąd Apelacyjny w Szczecinie zmienił

zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo oddalił i zasądził od powódki na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 3.617 złotych tytułem kosztów procesu; oddalił apelację powódki w całości oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 6.450

złotych tytułem kosztów postępowaniu apelacyjnego.

Na skutek skargi kasacyjnej powódki wyrokiem z dnia 7 maja 2015r Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Szczecinie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy podzielił zarzut skargi kasacyjnej naruszenia przez Sąd drugiej instancji art. 65 § 2 k.c. na skutek jego wadliwego zastosowania polegającego przede wszystkim na nadaniu zbyt dużego znaczenia wykładni postanowienia § 25 ust. 3 umowy łączącej strony przy uwzględnieniu dosłownego znaczenia sformułowania, którym posłużyły się strony bez uwzględnienia pozostałych kryteriów, które powinny być brane pod uwagę w procesie wykładni umowy. W ocenie Sądu Najwyższego Sąd drugiej instancji nie uwzględnił, że literalna wykładnia tego postanowienia umowy prowadzi do wniosku, że intencją stron było zastrzeżenie na rzecz wydzierżawiającego świadczenia pieniężnego od byłego dzierżawcy za niewydanie lokalu po upływie okresu umowy tożsamego z wynagrodzeniem, którego może żądać właściciel rzeczy od jej posiadacza samoistnego lub zależnego w złej wierze (art. 224 § 2 k.c. i art. 224 § 2 w zw. z art. 225 i art. 230 k.c). Wskazano, że z treści umowy nie wynika, aby sporne postanowienie umowy przewidywało świadczenie na rzecz wydzierżawiającego jako właściciela nieruchomości, na której znajdował się lokal objęty umową. W umowie przewidziano obowiązek spełnienia świadczenia pieniężnego wyłącznie na rzecz wydzierżawiającego jako strony tej umowy, nie uzależniając prawa do jego żądania od legitymowania się przez wydzierżawiającego tytułem własności nieruchomości po zakończeniu stosunku dzierżawy. Podkreślono także, że obowiązek spełnienia tego świadczenia przez byłego dzierżawcę umowa uzależniała wyłącznie od niewydania lokalu po zakończeniu stosunku dzierżawy, a nie od przesłanek przewidzianych w art. 224 § 2 w zw. art. 225 i art. 230 k.c. Sąd Najwyższy uznał, że Sąd Apelacyjny nie wziął pod uwagę i tym samym nie ocenił, jakie ma znaczenie umieszczenie postanowienia zawartego § 25 ust. 3 umowy w określonej jednostce redakcyjnej umowy.

Sąd Najwyższy uznał, że świadczenie przewidziane w § 25 ust. 3 umowy miało charakter represyjny, odmienny niż świadczenie wynikające z art. 224, 225 i 230 k.c., skoro przewidziano w nim, że jest ono równe trzykrotności stawki czynszu należnego za dzierżawę. Tak określona wysokość świadczenia wskazuje na to, iż jego celem miało być nie tylko uzyskanie wynagrodzenia za dalsze korzystanie przez wydzierżawiającego z tego lokalu, ale także miało ono dyscyplinować drugą stronę do wydania lokalu po ustaniu stosunku prawnego łączącego strony, a przez to miało w sobie element represyjny niewystępujący w roszczeniu służącemu właścicielowi rzeczy przeciwko jej posiadaczowi bez tytułu prawnego o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. Dlatego za błędny uznał Sąd Najwyższy argument Sądu Apelacyjnego, że za przyjętą wykładnią spornego postanowienia umowy przemawiała okoliczność, że kara umowna ma charakter świadczenia jednorazowego, a przysługujące właścicielowi rzeczy przeciwko jej posiadaczowi wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ma charakter świadczenia okresowego.

Sąd Najwyższy wskazał, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się dyspozytywny charakter przepisów o roszczeniach uzupełniających przysługujących właścicielowi, które nie mają zastosowania wówczas, gdy właściciel z posiadaczem rzeczy inaczej w umowie uregulowali sposób rozliczenia między nimi konsekwencji wynikających z posiadania rzeczy. W związku z tym w ocenie Sądu Najwyższego zachodziła także potrzeba oceny, czy inna od przyjętej przez Sąd odwoławczy wykładnia postanowienia § 25 ust. 3 umowy, mieściła się w granicach swobody umów określonej w art. 353 ¹ k.c., a w konsekwencji, czy nie wyłączała zastosowania przepisów art. 225 w zw. z art. 224 § 2 i art. 230 k.c.

Sąd Najwyższy wskazał, że dla wykładni umowy może mieć znaczenie niekiedy sposób postępowania jej stron już po jej zawarciu. Odnosząc się do treści faktur wystawionych przez powódkę, w których strona powodowa nie posłużyła się pojęciem kary umownej Sąd Najwyższy uznał, że błędna kwalifikacja prawna strony danego postanowienia umownego w dokumencie księgowo-podatkowym, jakim jest faktura, nie pozbawia go skuteczności prawnej wynikającej z właściwych przepisów prawa materialnego (art. 65 k.c.). Dlatego stwierdził, że przedwczesne było uznanie przez Sąd drugiej instancji, że analizowane postanowienie umowne nie było zastrzeżeniem kary umownej oraz, że dochodzone przez powódkę roszczenie należało zakwalifikować jako roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu -przewidziane w art. art. 224 § 2 w zw. z art. 225 i art. 230 k.c. - do którego miał zastosowanie roczny termin przedawnienia przewidziany w art. 229 § 1 k.c., a nie termin przedawnienia przewidziany w art. 118 k.c.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Obie apelacje okazały się bezzasadne, co skutkowało ich oddaleniem.

Dalej idąca jest apelacja pozwanych, stąd w pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutów w niej podniesionych.

Odnosząc się do podniesionych przez pozwanych zarzutów dotyczących naruszenia prawa procesowego, a szczególności naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i przyjęcie, że powód wywiązał się z obowiązków dowodowych i wykazał zarówno fakt bezumownego korzystania z lokalu przez pozwanych, jak i okres jego trwania, choć nie został przedstawiony żaden dowód wskazujący na to, że pozwani faktycznie zajmowali lokal przez cały sporny okres wskazywany przez powoda, to wskazuje Sąd Apelacyjny, że zarzut ten jest bezzasadny. Zauważa także sąd odwoławczy, że pozwani w sprzeciwie od nakazu zapłaty nie zarzucili, aby zwrócili lokal wcześniej, niż utrzymuje powód, ani by niezasadne było ich obciążanie karą umowną czy też opłatą z tytułu bezumownego korzystania z lokalu za cały okres dochodzony pozwem w niniejszej sprawie. Nie przedstawili także w tym zakresie żadnych dowodów. Taki zarzut i dowody mieli natomiast obowiązek podnieść zgodnie z treścią art. 503§ 1 k.p.c.

Stwierdzić należy, wbrew odmiennemu stanowisku pozwanych, że wobec treści § 25 ust. 1 umowy łączącej strony ich obowiązkiem było zwrócenie lokalu wydzierżawiającemu po wygaśnięciu okresu dzierżawy w takim stanie, w jakim został pierwotnie przekazany zgodnie z protokołem przejęcia lokalu. Strony uzgodniły też, że odnośnie tego obowiązku dzierżawca poddaje się rygorowi egzekucji na podstawie art.777 pkt 4 k.p.c., zobowiązanie to musi być zapisane w osobnym akcie notarialnym, który dostarczony będzie wydzierżawiającemu w ciągu 21 dni od daty podpisania umowy. W aktach sprawy brak takiego dokumentu, tym niemniej uznać należy, że zgodnie z treścią art. 6 k.c. to pozwanych obciążał dowód wykazania tego, że zwrócili lokal powódce w stanie wynikającym z zawartej umowy w okresie wcześniejszym, niż koniec marca 2011r. Skoro przekazanie lokalu nastąpiło w roku 2000 za protokołem przejęcia lokalu, to w interesie pozwanych było wykazanie dokumentem w postaci protokołu przekazania, kiedy i w jakim stanie lokal zwrócili. Tego dokumentu pozwani nie złożyli w sprawie, nie przedstawili też w tym zakresie żadnych innych dowodów, nie wskazują na nie też w apelacji. Sąd odwoławczy stwierdza ponadto, że pozwani nie zakwestionowali także w apelacji ustaleń Sądu Okręgowego, że pismem z dnia 23 grudnia 2010r. pozwani zostali wezwani do zwrotu lokalu w dniu 29 grudnia 2010r. oraz że w tym dniu przekazanie lokalu nie nastąpiło i w związku z niestawiennictwem pozwanych powódka sporządziła protokół zdawczo- odbiorczy bez udziału pozwanych. Powódka poinformowała pozwanych, iż będzie naliczać stawkę czynszu w podwójnej wysokości.

Z powyższych względów sąd odwoławczy stwierdza, że skarżący pozwani nie podważyli skutecznie ustaleń faktycznych dokonanych przez Sąd Okręgowy i ustalenia te jako niewadliwe sąd drugiej instancji przyjmuje za własne bez potrzeby ich powtarzania.

Wskazuje także sąd odwoławczy, że zarzut apelacji w zakresie błędnych ustaleń faktycznych ( zarzut III ) w istocie odnosi się do błędnej interpretacji zapisu § 25 ust 3 umowy, a zatem dotyczy naruszenia prawa materialnego, w szczególności art. 65 k.c. i kwestii legitymacji czynnej powoda.

Ponadto stwierdza Sąd Apelacyjny, że ustalenia faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia pozostają w zasadzie poza sporem, z tym zastrzeżeniem, że uznać należy, że pozwani nie wykazali wcześniejszego, niż utrzymuje powódka zwrotu lokalu, co opisano powyżej.

W niniejszej sprawie strony były zgodne co do tego, że łączył ich stosunek dzierżawy lokalu użytkowego położonego w S. przy ul. (...) o treści odpowiadającej umowie z dnia 7 kwietnia 2000r. zawartej między (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w S. a T. B. i Z. R., wielokrotnie aneksowanej, który to stosunek ustał z upływem 10 lat od wydania lokalu tj. w dniu 13 grudnia 2010r. oraz że pozwani zostali wezwani do wydania lokalu powódce. Niesporne było również, że powódka na mocy umowy z dnia 13 stycznia 2011r. zbyła lokal zobowiązując się do jego wydania do dnia 30 marca 2011r. Na etapie postępowania apelacyjnego przedmiotem sporu stał się charakter prawny roszczeń ujętych w czterech fakturach VAT, których zapłaty powódka dochodzi w sprawie, a w szczególności wykładnia treści postanowień zawartych w § 25 ust. 3 umowy.

Wskazać trzeba, że art. 398 ²⁰ k.p.c. stanowi, że sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Sąd Najwyższy. W tym kontekście podkreślić należy, że w wyroku z dnia 7 maja 2015r Sąd Najwyższy stwierdził, że sąd apelacyjny po raz pierwszy rozpoznając sprawę nie uwzględnił, że literalna wykładnia postanowienia umowy zawartego w § 25 ust. 3 umowy prowadzi do wniosku, że intencją stron było zastrzeżenie na rzecz wydzierżawiającego świadczenia pieniężnego od byłego dzierżawcy za niewydanie lokalu po upływie okresu umowy tożsamego z wynagrodzeniem, którego może żądać właściciel rzeczy od jej posiadacza samoistnego lub zależnego w złej wierze (art. 224 § 2 k.c. i art. 224 § 2 w zw. z art. 225 i art. 230 k.c). Wskazano, że z treści umowy nie wynika, aby sporne postanowienie umowy przewidywało świadczenie na rzecz wydzierżawiającego jako właściciela nieruchomości, na której znajdował się lokal objęty umową. W umowie przewidziano obowiązek spełnienia świadczenia pieniężnego wyłącznie na rzecz wydzierżawiającego jako strony tej umowy, nie uzależniając prawa do jego żądania od legitymowania się przez wydzierżawiającego tytułem własności nieruchomości po zakończeniu stosunku dzierżawy. Podkreślono także, że obowiązek spełnienia tego świadczenia przez byłego dzierżawcę umowa uzależniała wyłącznie od niewydania lokalu po zakończeniu stosunku dzierżawy, a nie od przesłanek przewidzianych w art. 224 § 2 w zw. art. 225 i art. 230 k.c. Sąd Najwyższy uznał, że Sąd Apelacyjny nie wziął pod uwagę i tym samym nie ocenił, jakie ma znaczenie umieszczenie postanowienia zawartego § 25 ust. 3 umowy w określonej jednostce redakcyjnej umowy.

Sąd Najwyższy wskazał także, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się dyspozytywny charakter przepisów o roszczeniach uzupełniających przysługujących właścicielowi, które nie mają zastosowania wówczas, gdy właściciel z posiadaczem rzeczy inaczej w umowie uregulowali sposób rozliczenia między nimi konsekwencji wynikających z posiadania rzeczy. W związku z tym w ocenie Sądu Najwyższego zachodziła także potrzeba oceny, czy inna od przyjętej przez Sąd odwoławczy wykładnia postanowienia § 25 ust. 3 umowy, mieściła się w granicach swobody umów określonej w art. 353 ¹ k.c., a w konsekwencji, czy nie wyłączała zastosowania przepisów art. 225 w zw. z art. 224 § 2 i art. 230 k.c.

Wskazując na powyższe i analizując treść wszystkich zapisów umowy łączącej strony Sąd Apelacyjny uznał, że należy podzielić stanowisko Sądu I instancji, iż przedmiotem żądania pozwu jest roszczenie z tytułu kary umownej oraz że znajduje ono oparcie w § 25 ust. 3 umowy. Przeprowadzenie wykładni umowy według reguł określonych w art. 65 § 1 i 2 k.c. prowadzi bowiem do takiego wniosku.

Wskazać należy, że umowę z dnia 7 kwietnia 2000r zawierały podmioty gospodarcze, zatem należy założyć, a przeciwnego twierdzenia pozwani nie wykazali, że wszystkie postanowienia tej umowy są ze sobą spójne i w pełni odzwierciedlają wolę stron. Ma to o tyle istotne znaczenie, że umowa ta była kilkunastokrotnie aneksowana, jednak zmianie nie uległa zasadnicza treść § 25. Treść tego zapisu, który odnosi się do obowiązków dzierżawcy po wygaśnięciu okresu dzierżawy, jak i jego umiejscowienie w treści całej umowy oraz jednostce redakcyjnej, jaką jest paragraf 25 pozwala uznać, że strony interpretowały § 25 ust. 3 jako postanowienie wprowadzające karę umowną w rozumieniu art. 483 § 1 k.c. Wskazać dodatkowo należy, że jak wynika z § 1 umowy jej stronami byli T. B. i Z. R. jako dzierżawcy oraz poprzednik prawny powoda (...) sp z o.o. w S., który jako wydzierżawiający oświadczył, że posiada tytuł prawny do zawarcia tej umowy tj. jest dzierżawcą części budynku położonego w S. przy ul. (...), wliczając lokal nr (...), którego dotyczyła umowa. Ta okoliczność ma istotne znaczenie z punktu widzenia podniesionego przez pozwanych zarzutu przedawnienia odsyłającego do treści art. 229 i 230 k.c., jak i ich twierdzeń, że w sprawie powinny mieć zastosowanie przepisy art. 224 i 225 k.c. Podkreślić należy, że wydzierżawiającym w niniejszym przypadku nie był właściciel lokalu, lecz podmiot posiadający inny tytuł prawny do zawarcia tej umowy. Idąc zatem dalej, stwierdzić trzeba, że unormowanie zamieszczone w § 25 ust. 3 umowy jako postanowienie wprowadzające karę umowną należną wydzierżawiającemu od dzierżawcy z tytułu opóźnienia w zwrocie przedmiotu dzierżawy po zakończeniu umowy stanowiło dozwolone na gruncie art. 353 ^{( 1)} k.c. i wynikające z zasady swobody umów postanowienie umowne. Uprawnionym do naliczania kwot określonych w tej umowie była powódka jako wydzierżawiający, strona stosunku zobowiązaniowego, a nie jako właściciel lokalu. W tych okolicznościach stwierdzić należy, powódka jest legitymowana czynnie oraz że roszczenie nie jest przedawnione, gdyż w tym przypadku zastosowanie ma art. 118 k.c. przewidujący trzyletni termin przedawnienia roszczeń pomiędzy podmiotami gospodarczymi. Z powyższych względów zarzut naruszenia art. 483§1 k.c. w związku z art. 65§ 1 k.c. zawarty w apelacji pozwanych uznać należy za niezasadny. Niezasadny jest też zarzut naruszenia art. 225 k.c. w związku z art. 224 k.c.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu z apelacji pozwanych, a dotyczącego naruszenia art. 483§1 k.c. w związku z art. 471 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że powód wykazał, że pozwani nie wykonali postanowień zawartej umowy, skutkiem czego dopuszczalne było zasądzenie od nich na rzecz powoda zastrzeżonej kary umownej, to zarzut ten w ocenie sądu odwoławczego jest bezzasadny. Jak już wcześniej wskazywano pozwani nie wykazali, by po wygaśnięciu umowy dzierżawy niezwłocznie zwrócili powódce lokal i – zgodnie § 25 ust. 2 umowy- z przekazali wszystkie klucze, nie wykazali także, by uczynili to przed końcem marca 2011r. Zgodnie z treścią § 25 ust. 3 umowy„ w przypadku, gdy po zakończeniu dzierżawy dzierżawca nadal zajmuje lokal, wydzierżawiającemu przysługują opłaty z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Wydzierżawiający może żądać zapłaty w wysokości trzykrotnego czynszu podstawowego”. Przepis ten umieszczony został w tej części umowy, która reguluje obowiązki i prawa stron po wygaśnięciu umowy. Brzmienie przytoczonego postanowienia jest kategoryczne i w sposób jednoznaczny wskazuje, jakiego rodzaju roszczenie będzie przysługiwać wydzierżawiającemu w razie braku zwrotu przedmiotu dzierżawy przez drugą stronę po ustaniu stosunku dzierżawy. Nie może ulegać wątpliwości, że przedmiotem tej regulacji umownej jest roszczenie o typie wynagrodzenia za korzystanie z przedmiotu umowy po ustaniu stosunku prawnego łączącego strony, wynagrodzenie o charakterze represyjnym wobec dzierżawcy i częściowo tylko podobne do roszczeń, jakie przysługują właścicielowi przeciwko posiadaczowi rzeczy, określonych w art. 224 i 225 k.c. Postanowienie § 25 ust. 3 umowy wprowadza niejako obowiązek zapłaty kary umownej należnej wydzierżawiającemu za każdy miesiąc opóźnienia w zwrocie przedmiotu dzierżawy. Wszak podobnie nalicza się karę umowną w przypadku opóźnienia w wykonaniu robót w procesie inwestycyjnym ( za każdy dzień zwłoki lub opóźnienia), co nie czyni tej kary świadczeniem okresowym lecz nadal jednorazowym. Zauważyć też trzeba, że w § 26 umowy strony postanowiły, że w sprawach w umowie nieuregulowanych stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. Wnioskować zatem trzeba, że w zakresie kwestii znajdujących się w zakresie swobody umów dozwolonej prawem strony uregulowały w umowie odmiennie ich wzajemne prawa i obowiązki. Ma to zastosowanie właśnie co do uregulowania z § 25 ust 3, wbrew odmiennemu poglądowi pozwanych. Uregulowanie to nie odsyła w ogóle do kwestii odszkodowawczych, zaś umówiona kara umowna należna powódce jest oderwana od szkody, jakiej mogła doznać na skutek braku zwrotu lokalu po wygaśnięciu umowy.

Okoliczność, że powódka przed procesem oraz w pozwie nie podnosiła, że domaga się zapłaty kary umownej nie ma dla rozstrzygnięcia decydującego znaczenia, gdyż nie nazwa, ale charakter roszczenia, uzgodnionego wszak suwerennie przez strony, przesądza o jego kwalifikacji prawnej. Podobnie odnieść się trzeba do treści faktur VAT, z których zapłaty powódka dochodziła. Unicestwić żądania powódki nie może samoistnie to, że nie wskazała w nich wprost na karę umowną i wskazano tam jedynie w zakresie czynszu jego dwukrotną wysokość, a nadto opłaty za media. Istotnie, roszczenie ujęte w § 25 ust. 3 miało odpowiadać trzykrotności czynszu podstawowego, tym niemniej powódka uprawniona była do ograniczenia żądania do wysokości dwukrotnego czynszu. Konsekwentnie zatem uznać należy, że obowiązkiem powódki nie było wyodrębnienie należności z tytułu kary umownej od należności z tytułu pokrycia kosztów użytych mediów w okresie bezumownego korzystania z lokali, choć w istocie w fakturach z lutego i marca 2011r takiego wyodrębnienia dokonała ( k.55-54). Obowiązkiem powódki było jednak, o czym dalej przy omawianiu apelacji powódki, wykazanie dowodami, że takie a nie inne kwoty z tytułu należności za media są jej należne od pozwanych, jak i wskazać sposób ich wyliczenia. Powódka nie czyniła jednak takich zabiegów.

Podane powyżej argumenty wskazują na to, że został spełniony warunek przewidziany w art. 483 § 1 k.c. Okoliczność, że zastrzeżona kara umowna została rozbita na poszczególne okresy, w których nie następował zwrot lokalu nie ma przesądzającego znaczenia, albowiem w istocie jest to jedna kara, a jej wysokość stanowi sumę składowych za poszczególne miesiące, w których pozwani nie zwrócili przedmiotu umowy w stanie opisanym w jej § 25 ust. 1.

Z powyższych względów apelacja pozwanych okazała się bezzasadna.

Za niezasadną uznał Sąd Apelacyjny także apelację powódki.

Wbrew zarzutom tej skarżącej sąd I instancji rozpoznał istotę sprawy, rozstrzygnął bowiem o żądaniu zgłoszonym w pozwie, nie naruszając przy tym treści art. 321 § 1 k.p.c., ani art. 187§ 1 pkt 1 k.p.c.

W tym zakresie przypomnieć należy, że powódka domagając się zasądzenia od pozwanych łącznej kwoty 99.197, 79 zł wraz z odsetkami swoje żądanie uzasadniała postanowieniami umowy z dnia 7 kwietnia 2000r. Wskazała, że stosunek prawny wynikający z umowy dzierżawy wygasł z upływem czasu, na jaki umowa została zawarta, podniosła, że pomimo tego pozwani nie zwrócili powódce dzierżawionego lokalu, choć byli wzywani do jego zwrotu pismem z dnia 23 grudnia 2010r. W uzasadnieniu pozwu (k.4 pozwu) zawarte zostało stwierdzenie: „ Mając na uwadze powyższe zgodnie z § 25 ust. 3 umowy dzierżawy z dnia 7 kwietnia 2000r powód domaga się od pozwanych należności w wysokości dwukrotnego czynszu podstawowego za okres bezumownego korzystania z lokalu w okresie od dnia 1 stycznia 2011r do dnia 31 marca 2011r wystawiając następujące faktury VAT…”

Z treści pozwu sporządzonego przez profesjonalnego pełnomocnika wynika zatem niezbicie, że powódka dochodzi od pozwanych należności wynikającej z § 25 ust. 3 umowy, ograniczonej do wysokości dwukrotnego czynszu podstawowego. W tym też zakresie sąd I instancji rozpoznał żądanie i uznał je za uzasadnione. Nie ma też racji skarżąca, że sąd I instancji nie odniósł się do uwidocznionych w fakturach należności za media i obciążenia pozwanych podatkiem VAT od naliczonej kary umownej. Żądanie to uznał sąd za nieuzasadnione, podzielając w tym zakresie zarzuty pozwanych, których nie uznał za spóźnione w świetle uzasadnienia pozwu, czemu sąd ten dał wyraz na k. 6-8 uzasadnienia. Stanowisko to sąd odwoławczy podziela.

Zauważa Sąd Apelacyjny ponadto, że powódka, wskazując w pozwie na § 25 ust. 3 umowy jako uzasadniający jej żądanie, niejako wyznaczyła i ograniczyła tym samym linię zarzutów pozwanych. Wszak w zapisie tym nie ma mowy o należnościach za media, gdyż nie składały się one na wysokość czynszu podstawowego. Obowiązek zapłaty za media w okresie obowiązywania umowy był niezależny od obowiązku zapłaty czynszu i wynikał z § 8 ust. 1 umowy. Ponadto w tym zakresie powódka zobowiązana była w okresie obowiązywania umowy do wystawienia oddzielnych rachunków, a opłaty za energię elektryczną i wodę płatne miały być na podstawie wskazań licznika, opłaty za ogrzewanie – zgodnie z pomiarem zużycia energii dostarczanej ze wspólnej kotłowni budynku, natomiast opłaty za użytkowanie stacji telefonicznej płatne miały być na podstawie rachunków. Do pozwu nie dołączono odczytów liczników stanowiących podstawę naliczenia przez powódkę opłat za wodę czy energię elektryczną, brak jest też pomiarów obrazujących zużycie energii cieplnej. Słuszne jest zatem stanowisko sądu I instancji, że powódka nie wykazała zasadności swego żądania w zakresie opłat eksploatacyjnych, tak co do zasady, jak i co do wysokości. Sąd Apelacyjny stwierdza także, że nie uczyniła tego nawet z apelacją, uniemożliwiając tym samym merytoryczne odniesienie się przez sąd odwoławczy do jej żądania w tym zakresie.

Z uwagi na powyższe uznać należy, że niezasadny jest też zarzut naruszenia art. 503§ 1 k.p.c., gdyż zarzuty pozwanych dotyczące opłat za media nie były sprekludowane.

Za niezasadny uznaje sąd odwoławczy także zarzut naruszenia art.65 § 2 k.c. Po raz kolejny przytoczyć należy uzasadnienie żądania pozwu sformułowane przez pełnomocnika powódki, gdzie wskazuje, że kwoty dochodzonej pozwem „zgodnie z § 25 ust. 3 umowy dzierżawy z dnia 7 kwietnia 2000r powód domaga się od pozwanych należności w wysokości dwukrotnego czynszu podstawowego za okres bezumownego korzystania z lokalu”. Już takie wskazanie prowadzi do wniosku, że powódce należna jest wielokrotność czynszu podstawowego, a zatem bez powiększania tej należności o podatek VAT. W taki bowiem sposób strony uregulowały obowiązek i wysokość należnej kary umownej w sytuacji określonej ramą § 25 ust. 3 umowy. W zapisie tym nie odwoływały się do podatku VAT, wskazywały jedynie na wysokość czynszu podstawowego, w odróżnieniu do § 6, w którym należność z tytułu czynszu dzierżawnego płacona miała być w wysokości czynszu podstawowego w wysokości określonej kwoty pieniężnej- według aneksu nr (...) była to miesięczna kwota 12.500 zł, a do tak ustalonego czynszu doliczany miał być podatek VAT ( k.44). Podkreślić trzeba, że w § 28 umowy strony zawarły „ słownik” znaczeń wyrazów i wyrażeń zawartych w umowie, gdzie w pkt 10 wyjaśniono pojęcie „ czynszu podstawowego” wskazując, że jest to kwota pieniężna płacona przez Dzierżawcę Wydzierżawiającemu w zamian za użytkowanie lokalu zgodnie z umową. Kwota czynszu podstawowego wyliczana jest jako iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i uzgodnionej stawki czynszu podstawowego za jeden metr kwadratowy powierzchni dzierżawy.

Wobec powyższego stanowisko Sądu I instancji w zakresie niezasadności żądania powódki dotyczącego naliczonego podatku VAT od kary umownej uznać należy za prawidłowe. Okoliczność, że powódka dochodzi jedynie dwukrotności czynszu podstawowego, choć uprawniona mogłaby być do żądania trzykrotności tego czynszu i że w związku z tym ostatecznie żądana kwota mieści się w granicach wyznaczonych trzykrotnością czynszu podstawowego ( 37.500 zł jako trzykrotność, a 30.750 zł jako dwukrotność powiększona o VAT) znaczenia dla rozstrzygnięcia nie ma, gdyż Sąd ma obowiązek orzekania w granicach żądania, a te wyznacza nie tylko wysokość żądanej kwoty, ale także jej uzasadnienie.

Z przedstawionych przyczyn na podstawie art. 385 k.p.c. uznając obie apelacje za niezasadne orzeczono jak w punkcie I wyroku.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego wydano na podstawie art. 100 k.p.c. Powódka wygrała wprawdzie postępowanie wywołane wniesieniem skargi kasacyjnej, jednakże ostatecznie apelacje obu stron podlegały oddaleniu, co uzasadniało w ocenie sądu odwoławczego wzajemne zniesienie między stronami kosztów postępowania kasacyjnego i apelacyjnego, przy uwzględnieniu wysokości kosztów poniesionych przez strony w tych postępowaniach.

Agnieszka Sołtyka Artur Kowalewski Małgorzata Gawinek