Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

K., dnia 18 lutego 2016 r.

Sąd Okręgowy w Kaliszu II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 18 lutego 2016 r. w Kaliszu

na rozprawie

sprawy z powództwa W. M. przy ul. (...) w N.

przeciwko J. R.

o wydanie

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego w Ostrowie Wielkopolskim

z dnia 19 sierpnia 2015r. sygn. akt I C 1565/14

1.  oddala apelację,

2.  zasądza od powoda W. M.przy ul. (...) w N. na rzecz pozwanego J. R. kwotę 300 zł (trzysta złotych 00/100) powiększoną o stawkę podatku od towarów i usług przewidzianego dla tego rodzaju czynności tytułem wynagrodzenia pełnomocnika ustanowionego dla pozwanego z urzędu w osobie radcy prawnego A. P. za udział w postępowaniu apelacyjnym.

SSR del. Mariusz Drygas SSO Wojciech Vogt SSO Jacek Chmura

Sygn. akt II Ca 626/15

UZASADNIENIE

Powód W. M. przy ul. (...) w N. wystąpił z pozwem przeciwko pozwanemu J. R. o wydanie pomieszczenia technicznego o powierzchni 15,6 m ² znajdującego się w piwnicy budynku przy ul. (...) w N..

Pozwany wniósł w odpowiedzi na pozew o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 19 sierpnia 2015r. w sprawie I C 1565/14 Sąd Rejonowy w Ostrowie Wielkopolskim oddalił powództwo.

Sąd Rejonowy ustalił, iż pozwany zajmował po śmierci rodziców lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym położonym w N. przy ul. (...), składający się z pomieszczeń na parterze, pomieszczenia na poddaszu oraz piwnic: oznaczonych literą B o powierzchni 15,6 m ² oraz numerem 2 o powierzchni 7,5 m ², przy czym stan ten trwa do tej pory. Pismem z dnia 11 kwietnia 2008r. (...) Państwowe S.A. poinformowały pozwanego, iż w związku ze śmiercią najemcy – matki pozwanego – wstąpił on z mocy prawa w stosunek najmu zajmowanego lokalu mieszkalnego. W przedmiotowym budynku mieszkalnym nastąpiło wyodrębnienie lokali mieszkalnych i przynależnych. Do lokalu nr (...) jako pomieszczenie przynależne wskazano piwnicę o powierzchni 7,5 m ², pokój na poddaszu, pomieszczenie gospodarcze o powierzchni 5,9 m ². W dokumentacji związanej z wyodrębnieniem lokali mieszkalnych i przynależnych, pomieszczenie oznaczone na rzucie piwnicy literą B o powierzchni 15,6 m ² jest pomieszczeniem technicznym przeznaczonym do wspólnego korzystania. Pozwany nie jest właścicielem żadnego z lokali mieszkalnych, zajmuje on lokal w oparciu o umowę najmu, w którą wstąpił w związku ze śmiercią rodziców. Powód wielokrotnie wzywał pozwanego do wydania pomieszczenia znajdującego się w piwnicy oznaczonego literą B, na co pozwany nie wyrażał zgody.

W oparciu o powyższe ustalenia Sąd I instancji uznał, iż powód korzysta z lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu, która obejmuje również uprawnienie do korzystania z pomieszczeń dodatkowych w postaci piwnic. Pomieszczenie, którego wydania domaga się powód było od lat sześćdziesiątych wykorzystywane przez najemców lokalu mieszkalnego nr (...) i prawo korzystania z tego pomieszczenia stanowiło element umowy najmu lokalu mieszkalnego. Umowa najmu nie została wypowiedziana ani zmieniona na mocy porozumienia stron. W zakresie piwnicy – pomieszczenia gospodarczego, pierwotnie pozwanego łączyła umowa z (...). Na skutek wyodrębnienia lokali mieszkalnych w budynku i dokonania inwentaryzacji budynku przedmiotowa piwnica stała się częścią wspólną lokali mieszkalnych, a więc stała się własnością powoda. W tym więc wypadku nastąpiła zmiana właściciela pomieszczenia gospodarczego, lecz w takiej sytuacji mają zastosowanie przepisy art. 678 § 1 k.c., zgodnie z którym w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy, może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Wobec braku takiego wypowiedzenia, pozwanemu przysługuje skuteczne wobec powoda uprawnienie do władania tą rzeczą i dlatego powództwo o wydanie podlegało oddaleniu.

Apelację od powyższego wyroku złożył powód, zaskarżając go w całości i wnosząc o jego zmianę poprzez uwzględnienie powództwa, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Skarżący zarzucił, iż Wspólnocie przysługiwało prawo domagania się wydania spornego pomieszczenia, gdyż pozwany nie legitymuje się skutecznym wobec właściciela uprawnieniem do władania rzeczą. Był on bowiem stroną umowy najmu zawartej z (...) S.A., a nie Wspólnotą Mieszkaniową, z umowy najmu powstaje zaś stosunek zobowiązaniowy tylko między oznaczonymi osobami. Wspólnoty Mieszkaniowej jako właściciela w żadnej mierze nie mogą wiązać ustalenia takiej umowy najmu, wobec czego jej prawa nie mogą być przez taką umowę ograniczane. Apelujący kwestionuje zastosowanie w sprawie art. 678 k.c., gdyż przepis ten odnosi się jedynie do zbycia przedmiotu najmu w drodze czynności cywilnoprawnej. Z najdalej posuniętej ostrożności procesowej, gdyby Sąd nie podzielił powyższej wykładni, skarżący dodatkowo zarzucił, że gdyby nawet przyjąć trwanie stosunku najmu po wyodrębnieniu własności poszczególnych lokali, to i tak został on rozwiązany na skutek podejmowanych przez Wspólnotę prób odzyskania tej części nieruchomości. Najpóźniej umowa uległa wypowiedzeniu z dniem doręczenia pozwanemu pozwu o wydanie.

W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o jej oddalenie.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna.

Zaskarżony wyrok został wydany w oparciu o prawidłowo ustalony stan faktyczny, który nie był kwestionowany przez skarżącego, a który Sąd II instancji przyjmuje za własny, jak również w wyniku bezbłędnie zastosowanych przepisów prawa materialnego.

Za nietrafny uznać należy zarzut sprowadzający się do podważania istnienia umownego stosunku pomiędzy stronami i wynikającego z niego prawa pozwanego do używania spornego pomieszczenia. Skoro bowiem w wyniku wyodrębnienia własności lokali nie stało się ono częścią składową lokalu, lecz częścią nieruchomości wspólnej, to tym samym z mocy art. 3 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (j.t. Dz.U. z 2000r. nr 80, poz. 903 ze zm.) stanowi przedmiot współwłasności właścicieli lokali w udziałach odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Doszło więc do zmiany właściciela i to - wbrew zarzutowi apelacji - w drodze czynności cywilnoprawnej, a mianowicie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali. Jej skutkiem nabywcy uzyskali własność poszczególnych lokali, jak również - jako prawo związane z własnością lokali - udziały w prawie własności nieruchomości wspólnej, obejmującej m.in. sporne pomieszczenie. W tej sytuacji należało podzielić stanowisko Sądu I instancji, że w odniesieniu do przedmiotu niniejszego postępowania zastosowanie znajdzie mechanizm prawny uregulowany art. 678 § 1 k.c. Zbycie rzeczy najętej w znaczeniu przyjętym w powołanym przepisie obejmuje bowiem przeniesienie własności rzeczy najętej, dokonane właśnie na podstawie czynności cywilnoprawnej (por. wyrok SN z dnia 23 marca 2006 r. IV CSK 119/05). Konsekwencję zastosowania normy z art. 678 § 1 k.c. stanowi traktowanie powoda jako podmiotu praw i obowiązków przysługujących dotychczasowemu wynajmującemu. Wniesione powództwo windykacyjne nie mogło zatem zostać uwzględnione, gdyż pozwanemu przysługuje skuteczne względem powoda uprawnienie do władania przedmiotem sporu, wynikające ze stosunku najmu.

W świetle wyżej omówionego zarzutu apelacyjnego, za niezasadny uznać należy również drugi z zarzutów, podniesiony z ostrożności procesowej, a dotyczący rozwiązania stosunku najmu na skutek podejmowanych prób odzyskania tej części nieruchomości, najpóźniej z dniem doręczenia pozwanemu odpisu pozwu w niniejszej sprawie. Zgodzić się należy co prawda z poglądem, iż wypowiedzenie umowy najmu może być dokonane także przez czynność procesową polegającą na wytoczeniu powództwa o wydanie przedmiotu najmu, jednakże w takim przypadku oświadczenie to musi zawierać w sobie wolę wypowiedzenia (por. wyrok SN z dnia 8 maja 2000r. V CKN 38/00). Skoro zaś powód konsekwentnie, zarówno przed wszczęciem niniejszego procesu, jak i jego w toku aż do etapu postępowania apelacyjnego podnosi, że nie łączył go z pozwanym żaden stosunek prawny dotyczący spornego pomieszczenia, w szczególności stosunek najmu, to nie można racjonalnie argumentować, iż w poprzez składane oświadczenia przedprocesowe lub procesowe wyraża wolę jego wypowiedzenia.

Wobec powyższego, na podstawie art. 385 k.p.c. apelacja podlegała oddaleniu.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. przy zastosowaniu stawek przewidzianych w § 6 pkt 3 w związku z § 12 ust. 1 pkt 1 i § 2 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t.j. Dz.U. z 2013r. poz. 490 ze zm.).

SSO Jacek Chmura SSO Wojciech Vogt SSR del. Mariusz Drygas