Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W dniu 30 grudnia 2013 roku M. C. wniosła o zezwolenie jej oraz A. K. (1) na zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego położonego przy ul. (...) w W. na następujących warunkach: okres najmu 3 lata, nie dłużej jednak niż do daty uprawomocnienia się postanowienia sądu w sprawie o zniesienie współwłasności między wynajmującymi wobec nowego właściciela, miesięczny czynsz brutto w wysokości brutto nie niższej niż 22.458 zł, płatny miesięcznie na rachunki bankowe poszczególnych współwłaścicieli stosownie do posiadanych przez nich udziałów, najemca ponosi koszty mediów, zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmujących nastąpi poprzez wpłatę kaucji wysokości 1 miesięcznego czynszu netto w terminie 7 dni od daty zawarcie umowy na rachunki bankowe poszczególnych współwłaścicieli, stosownie do posiadanych przez nich udziałów najemca zobowiązany będzie do ubezpieczenia lokalu i wniesionych ruchomości, ponoszenia kosztów drobnych nakładów związanych z utrzymaniem przedmiotu najmu, lokal będzie wykorzystywany na działalność biurową, bankową, ubezpieczeniową.

W uzasadnieniu wnioskodawczyni wskazała, że współwłaścicielami nieruchomości przy ul. (...) w W. są S. G. i Z. K. po 2/6 części oraz M. C. i A. K. (1) po 1/6 części. W przedmiotowym budynku na parterze znajduje się lokal użytkowy o powierzchni 114 m ². W dniu 31 sierpnia 2013 roku zakończyła się umowa najmu lokalu użytkowego przy ul. (...) przez Bank (...), który wypowiedział umowę najmu. Wnioskodawczyni wskazała, że tak ona jak i A. K. (1) stoją na stanowisku, że lokal ten winien być wynajęty nowemu najemcy, co pozwoli na uzyskiwanie stałego dochodu i uchroni współwłaścicieli przed koniecznością ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem lokalu w stanie niepogorszonym. Wynajęciu lokalu sprzeciwiają się natomiast S. G. i Z. K., co zdaniem wnioskodawczyni jest sprzeczne z zasadami racjonalnej gospodarki i prawidłowego zarządu rzeczą wspólną (wniosek k. 4-7). Stanowisko wnioskodawczyni w pełni poparła uczestniczka A. K. (1) (pismo k. 36-41).

W odpowiedzi Z. K. wniosła o oddalenie wniosku w całości. Wskazała na niespełnienie wymogu wskazanego w art. 199 k.c. tj. złożenie wniosku przez współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę. Uczestniczka wskazała też, że uwzględnienie wniosku może przedłużyć toczące się obecnie postępowanie o zniesienie współwłasności tej nieruchomości. Podniosła też, że we wniosku nie wskazano, którego lokalu użytkowego dotyczy. Wskazała na możliwość zaistnienia problemu w zakresie uiszczania opłat czynszowych w sytuacji jego częściowej zapłaty, jak też w zakresie gromadzenia funduszy w celu utrzymania nieruchomości wspólnej (pismo k. 30).

Podczas rozprawy w dniu 19 maja 2014 roku (k. 77-80) tak wnioskodawczyni jak i uczestnicy podtrzymali swoje stanowiska. Wnioskodawczyni wskazała na brak wątpliwości co do tożsamości lokalu, bowiem w budynku są tylko dwa lokale użytkowe, a jeden z nich jest wynajęty. Wskazując treść art. 202 k.c. wnioskodawczyni podniosła, że zaniechanie zawarcia umowy najmu stanowi pokrzywdzenie współwłaścicieli mniejszościowych

Z kolei A. K. (1) podniosła, że środki pochodzące z czynszu najmu lokalu posłużą do spłaty powstałego wobec nieruchomości zadłużenia. Wskazała, że należności z tytułu najmu z firmą (...)-bud (za drugi lokal użytkowy) płacone są przynajmniej na trzy rachunki współwłaścicieli.

Uczestnicy S. G. i Z. K. podnieśli natomiast, że czynność, do której upoważnienie domaga się wnioskodawczyni przekracza zakres zwykłego zarządu. Wskazali także na problemy mogące się pojawić w przypadku uiszczani czynszu na 4 różne rachunki.

Sąd uznał za ustalone następujące okoliczności.

Współwłaścicielami nieruchomości przy ul. (...) w W. są S. G. i Z. K. po 2/6 części oraz M. C. i A. K. (1) po 1/6 części. W przedmiotowym budynku na parterze znajdują się dwa lokale użytkowe, jedne z nich jest wynajmowany przez firmę (...) sp. z o. o. Drugi lokal użytkowy o powierzchni 114 m ², od dnia 1 października 2005 r. do dnia 31 sierpnia 2013 roku był wynajmowany przez (...) Bank (...). Czynsz za jego wynajem od 28 marca 2011 roku był uiszczany w wysokości 24.211 zł brutto miesięcznie. Od dnia zakończenia umowy, lokal nie jest używany, z uwagi na brak zgody w tym zakresie S. G. i Z. K.. Budynkiem administruje A. K. (2).

(okoliczności bezsporne, zobowiązanie k. 66)

Z uwagi na brak opłat za media za miesiące styczeń – kwiecień 2014 r., w dniu 9 maja 2014 roku w budynku w budynku została wyłączona ciepła woda i centralne ogrzewanie. W dniu 13 maja 2014 roku A. K. (1) dokonała wpłaty zaliczki na media na konto zarządy nieruchomości w wysokości 5.147,46 zł.

(dowód: pismo k. 50, e-maile k. 51, 56, 57, zestawienie k. 52-53, wezwania do zapłaty k. 54, 55, pismo k. 58-59, zlecenie polecenia przelewu k. 60, e-mail k. 64-65)

W Tutejszym Sądzie pod sygnaturą I Ns 564/12 toczy się postępowanie z wniosku S. G. o zniesienie współwłasności nieruchomości położonej przy ul. (...).

(bezsporne)

Wyremontowane lokale w budynku objętym współwłasnością są wykorzystywane przez współwłaścicieli poprzez wynajem.

(bezsporene)

Powyższe ustalenia faktyczne zostały poczynione na podstawie wymienionych wyżej dokumentów, których prawdziwości i autentyczności nie kwestionowały strony postępowania. Nie miał podstaw tego czynić również Sąd, włączając ten materiał dowodowy do podstawy ustaleń faktycznych. Sąd oparł się także na wyjaśnieniach informacyjnych S. G., które nie były kwestionowane przez pozostałych uczestników postępowania.

Sąd zważył, co następuje.

Wniosek zasługiwał na uwzględnienie.

Stan faktyczny pomiędzy stronami nie był sporny. Wątpliwości budziła natomiast podstawa prawna wniosku. Ze względu na rodzaj czynności, upoważnienia do dokonania której domaga się wnioskodawczyni, podstawę prawną mógł stanowić art. 199 k.c. albo z art. 201 k.c. Podstawową kwestią w sprawie było zatem rozstrzygnięcie, czy czynność zawarcia umowy najmu lokalu można kwalifikować jako czynność z zakresu zwykłego zarządu, czy też czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Na wypadek kwalifikacji tej czynności jako przekraczającej zwykły zarząd wnioskodawczyni wskazała jako podstawę prawną art. 2020 k.c.

Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Przepis art. 199 k.c. określa zatem zasady dokonywania najważniejszych czynności odnoszących się do rzeczy wspólnej, czyli czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Chodzi tu o rozporządzanie rzeczą wspólną, zmianę jej przeznaczenia, istotną zmianę samej rzeczy. Kodeks nie precyzuje, jakie czynności przekraczają zakres zwykłego zarządu, uznać należy jednak, że będą to czynności wykraczające poza załatwianie bieżących spraw związanych z rzeczą i utrzymywanie jej w stanie niepogorszonym. Takie czynności wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Czynność dokonana bez zgody wszystkich jest bezwzględnie nieważna. W braku zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Współwłaściciele, których udziały stanowią mniejszość, nie mają żadnego środka celem wymuszenia dokonania czynności, która przekracza zakres zwykłego zarządu. Jeśli czynność taka zmierza do zachowania wspólnego prawa, każdy ze współwłaścicieli może dokonać jej jednak samodzielnie (art. 209 k.c.).

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 25 marca 1994 r. III CZP 182/93 stwierdził, że do zakresu zwykłego zarządu należą czynności prawne związane z bieżącą, zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym. Ten bezdyskusyjny zakres zwykłego zarządu był już w przeszłości i jest coraz wyraźniej obecnie uznawany za zbyt ograniczony. Poszerza się go więc o takie czynności, jak zbywanie ruchomości, jeśli nie miały szczególnego znaczenia lub przeznaczenia, nabywanie ruchomości i nieruchomości oraz innych praw rzeczowych, jeśli w związku z tym nie dochodzi do uszczuplenia majątku wspólnego oraz zawieranie umów ubezpieczenia, kontraktacji i kredytowych, jeśli pozostają w związku z prowadzoną przez małżonków działalnością gospodarczą (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93).

W granicach zwykłego zarządu będzie się zatem mieścić bieżące gospodarowanie rzeczą, nie pociągające nadzwyczajnych wydatków i nie prowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy. Ocena danej czynności jako nie przekraczającej zwykłego zarządu rzeczą wspólną nie może być jednak rozpatrywana abstrakcyjnie, w oderwaniu od stanu faktycznego. Tylko całościowe zapoznanie się z wszystkimi okolicznościami danej sytuacji umożliwia dokonanie właściwej kwalifikacji i wiążących się z tym skutków. Należy mieć zatem na uwadze okoliczności konkretnego przypadku, rodzaj rzeczy, jej przeznaczenie itp.

Jak wskazuje w K. O. (Kodeks cywilny Komentarz 2013 C.H. B. Wyd 7) chodzi o czynności prawne i faktyczne, które związane są z bieżącą eksploatacją rzeczy, korzystaniem i pobieraniem pożytków z niej, dokonywaniem czynności mających utrzymać ją w dotychczasowym stanie (nakłady konieczne). Zakres zwykłego zarządu zależy od rodzaju rzeczy i innych okoliczności, np. znaczenia czynności dla całokształtu stosunków związanych z rzeczą. Dlatego ta sama czynność może mieścić się w granicach zarządu jedną rzeczą, a przekraczać je w odniesieniu do innej rzeczy, a nawet, w zależności od okoliczności w odniesieniu do tej samej rzeczy, ale w różnym czasie. Przykładowo wydzierżawienie nieruchomości jest z reguły czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, ale jeżeli np. wydzierżawienie nieruchomości jest kontynuacją jej dotychczasowego sposobu użytkowania, a zwłaszcza gdy nie chodzi o dzierżawę wieloletnią, to do tej skuteczności wystarcza zgoda większości współwłaścicieli (por. wyrok Sąd Najwyższego z dnia 3 lutego 1964 r., III CR 192/62, OSN 1965, Nr 1, poz. 9; podobnie w odniesieniu do użyczenia lokalu wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1994 r., II CRN 53/94, MoP 1999, Nr 2, poz. 19). Do czynności zwykłego zarządu orzecznictwo zaliczyło np. instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na gruncie będącym przedmiotem współwłasności (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/02, OSN 2003, Nr 2, poz. 18 z glosą M. U. , OSP 2003, Nr 7-8, poz. 94; por. też postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1980 r., III CRN 166/80, OSN 1981, Nr 6, poz. 111; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 lipca 2010 r., II OSK 906/09, L.) albo budowę podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię na nieruchomości stanowiącej działkę drogową, będącą przedmiotem współwłasności (wyr. Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2012 r., II OSK 511/11, niepubl.). W postanowieniu z 6 marca 1997 r., (I CZ 7/97, OSN 1997, Nr 8, poz. 11). Przykładem czynności zwykłego zarządu jest również pobieranie należności z tytułu czynszu najmu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 1966 r., III CO 20/65, OSP 1966, Nr 12, poz. 272). Jeśli o czynsz występuje współwłaściciel mający większość udziałów, jego legitymacja do żądania całego czynszu wynika z art. 204 KC, a jeśli nie ma on większości udziałów, zgodę pozostałych współwłaścicieli wywodzi się z ich milczącej aprobaty. Nie jest zatem konieczne powoływanie się na przepis art. 209 KC jako na podstawę uzasadniającą prawo zarządzającego współwłaściciela do dochodzenia całego czynszu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 2005 r., III CK 504/04, L.). W doktrynie również wskazuje się na niedookreśloność pojęcia zwykłego zarządu i konieczność jego adaptacji do warunków konkretnej sprawy. Powiada się, że do czynności zwykłego zarządu należą między innymi: bieżące administrowanie gospodarstwem rolnym, a gdy chodzi o nieruchomości miejskie - zawieranie umów najmu lokali, pobieranie czynszu, instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i przewodów wodociągowych na gruncie stanowiącym współwłasność (tak T. Filipak, Komentarz do art. 199 k.c., System informacji prawnej LEX, stan na 1 września 2012).

W ocenie Sądu oczywistym jest, iż lokale użytkowe powinny przynosić dochód, który może zostać przeznaczony m.in. na bieżące utrzymanie nieruchomości czy na niezbędne remonty poszczególnych lokali. Podstawową kategorią pożytków generowanych przez tego typu składnik są pożytki cywilne (art. 53 § 2 k.c.), do których powstania niezbędne jest wykreowanie stosunku prawnego. Czerpanie dochodów z najmu lokalu w kamienicy leży w interesie wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko jednego z nich. W przedmiocie objętym współwłasnością znajduje się kilkanaście lokali użytkowych i mieszkalnych wykorzystywanych przez strony w sposób gospodarczy poprzez czerpanie pożytków cywilnych z ich najmu. Lokal, którego dotyczy wniosek, jakkolwiek atrakcyjny pod względem cech rynkowych, jest jednym z wielu na nieruchomości. Jeżeli współwłaściciele korzystają z nieruchomości budynkowej w sposób gospodarczy, nieruchomość służy im wyłącznie do czerpania pożytków z najmu lokali w nim znajdujących się to czynność zawarcia umowy najmu należy traktować jako czynność zwykłego zarządu w odniesieniu do tej nieruchomości. W czynności tej mieści się bowiem pełny cel gospodarczy korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli, pobieranie pożytków na podstawie stosunku prawnego. Umowa najmu nie jest również rozporządzeniem rzeczą wspólną do których to czynności zalicza się przewłaszczenie lub obciążenie innym prawem prawa własności (użytkowania wieczystego). W konsekwencji należy zatem przyjąć, że zawarcie umowy najmu lokalu znajdującego się w budynku stanowi, jako zwykły i przyjęty przez współwłaścicieli sposób korzystania z nieruchomości, czynność z zakresu zwykłego zarządu nad nią. Taka wykładnia art. 199 k.c. i 201 k.c. uwzględnia niezbędną elastyczność w stosunkach pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości miejskiej, którzy nie zaspokajają w niej własnych potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji należało przyjąć, że czynność, którą obejmuje wniosek należy do czynności z zakresu zwykłego zarządu nieruchomością przy ul. (...) w W.. Wnioskodawczyni miała zatem legitymację do wystąpienia z żądaniem udzielenia upoważnienia do zawarcia umowy najmu lokalu. W tym stanie rzeczy odpada potrzeba badania czynności pod kątem zastosowania art. 202 k.c.

Upoważniając wnioskodawczynię do zawarcia umowy najmu Sąd miał na względzie tę okoliczność, że co do zasady zawarcie umowy najmu powinno zmierzać do osiągnięcia korzyści gospodarczej z wynajmowanego przedmiotu. Samo zawarcie umowy najmu co do zasady przynosi korzyść współwłaścicielom. Nie ulega przecież wątpliwości, że korzystniejsze jest zawarcie umowy najmu na czas od sytuacji, w której lokal stoi pusty i nie przynosi dochodu w ogóle. Przeciwko zawarciu takiej umowy powinny zatem przemawiać istotne względy.

W ocenie Sądu zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego, którego dotyczy wniosek, jest uzasadnione gospodarczo. Nie może przecież budzić wątpliwości, że nieruchomość zlokalizowana w atrakcyjnym miejscu w W., powinna zgodnie ze swoim przeznaczeniem przynosić współwłaścicielom pożytki. Takiemu celowi w optymalny sposób sprzyja zaś wynajęcie lokalu użytkowego w tej nieruchomości. W sprawie uczestnicy S. G. i Z. K. podnieśli, że zawarcie umowy najmu nie powinno nastąpić do czasu zniesienia współwłasności, powołując się na fakt, że upoważnienie do dokonania tej czynności może spowodować ze strony wnioskodawczyni obstrukcję w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Za obstrukcję tę, jak wynika ze stanowiska zajętego przez uczestników, uważali domaganie się rozliczenia przez wnioskodawcę z zarządu nieruchomością wspólną. Wskazywali ponadto na szczegóły techniczne związane z wykonywaniem umowy, a to: niemożność ustalenia kto będzie wykonywał prawa z umowy, jak techniczne będą dzielone wpływy z czynszu, trudność w ustaleniu istnienia zaległości. Żaden z tych argumentów nie dostarcza dostatecznych racji do odmowy zawarcia umowy najmu.

Podkreślić należy, że wnioskodawczyni nie dąży do zawarcia umowy na czas nieokreślony (ze względu na toczące się postępowanie w sprawie o zniesienie współwłasności), i w tym względzie jest zgodna z potencjalnymi najemcami uczestników. W ocenie Sądu zawarcie umów terminowych nie może być ocenione a priori jako krzywdzące dla któregokolwiek z właścicieli. Przede wszystkim, co należy wyeksponować, w obecnych warunkach rynkowych jest to rozwiązanie preferowane przez najemców. Nie jest też przeszkodą, a może być wręcz zaletą przy ewentualnej sprzedaży udziału w nieruchomości, gdyż logiczne jest, że potencjalny nabywca będzie zainteresowany właśnie wykorzystaniem nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem, a takim jest czerpanie pożytków z najmu lokali. Wreszcie podkreślić należy, że formuła oddania lokalu w używanie na podstawie umowy najmu nie wiąże współwłaściciela, któremu przypadnie lokal wskutek zniesienia współwłasności budynku. Przepis art. 678 k.c. nie będzie bowiem miał zastosowania do przypadku zmiany przedmiotu umowy (wyodrębnienie lokalu) i zmiany podmiotu na skutek orzeczenia sądowego o charakterze konstytutywnym.

Zauważyć też należy, że odmowa zawarcia umowy najmu nie powinna być, z punktu widzenia słusznych interesów współwłaścicieli, traktowana jako środek nacisku na współwłaściciela domagającego się w postępowaniu o zniesienie współwłasności rozliczenia przez innego współwłaściciela z zarządu na podstawie art. 618 k.p.c. Konflikt pomiędzy współwłaścicielami na tym tle nie powinien prowadzić do ustania pobierania pożytków z nieruchomości, a do tego sprowadziłyby się konsekwencje odmowy zawierania nowych bądź aneksowania istniejących umów. Nie ma uzasadnienia dla wygaszania gospodarczego wykorzystania nieruchomości na czas postępowania o zniesienie współwłasności. W ocenie Sądu uczestnicy wyolbrzymiają problemy techniczne związane z pobieraniem płatności z tytułu czynszu najmu. Jak wynika z ustaleń podział czynszu na części już jest w praktyce stosowany w umowie z podmiotem zainteresowanym najmem przedmiotowego lokalu, a wykonywanie tej umowy nie rodzi problemów, których możliwe zaistnienie podnoszą uczestnicy. Skoro w praktyce przyjętej przez stron rozwiązanie to funkcjonuje, to nie powinno ono stanowić przeszkody dla zawarcia innej umowy najmu. Co do zaś wykonywania uprawnień współwłaścicieli wynikających z tej umowy kwestię tę rozwiązują przepisy kodeksu cywilnego. Generalnie stroną umowy będzie wnioskodawczyni i to ona, działając we własnym imieniu lecz w interesie wszystkich współwłaścicieli będzie wykonywać prawa z tej umowy.

Wyznaczając minimalną stawkę czynszu najmu lokalu użytkowego położonego na parterze Sąd Rejonowy kierował się stanowiskiem wnioskodawczyni, które uwzględniało wysokość czynszu uiszczanego przez dotychczasowego najemcę lokalu.

Reasumując stwierdzić należy, że w sprawie zaistniały podstawy do ingerencji Sądu w trybie art. 201 k.c. w wewnętrzne stosunki współwłaścicieli z zakresu zarządu rzeczą wspólną. Rozstrzygnięcie wydawane w takim postępowaniu nie jest zdeterminowane wzajemnym układem stosunków osobistych między współwłaścicielami, lecz niemożnością podejmowania zgodnych decyzji dotyczących zarządu nieruchomością. Kryterium, którym kieruje się sąd orzekając na podstawie art. 201 k.c. jest obiektywnie postrzegany interes majątkowy wszystkich współwłaścicieli. W ocenie Sądu w sprawie nie zaistniały okoliczności natury zasadniczej, które stałyby na przeszkodzie gospodarczemu wykorzystaniu nieruchomości poprzez wynajęcie określonej jej części.

W konsekwencji Sąd orzekł na podstawie jak w sentencji postanowienia.