Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 marca 2016 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSO Barbara Bojakowska

Sędziowie SO Iwona Podwójniak

SO Joanna Składowska

Protokolant st. sekr. sąd. Beata Krysiak

po rozpoznaniu w dniu 23 marca 2016 roku w Sieradzu

na rozprawie sprawy z powództwa S. K. i E. M.

przeciwko B. K. i P. K.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Rejonowego w Zduńskiej Woli

z dnia 10 listopada 2015 roku, sygn. akt I C 720/15

1.  oddala apelację,

2.  zasądza solidarnie od S. K. i E. M. solidarnie na rzecz B. K. i P. K. kwotę 600 (sześćset) złotych tytułem zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I Ca 93/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 10 listopada 2015 roku Sąd Rejonowy w Zduńskiej Woli oddalił powództwo S. K. i E. M. przeciwko P. K. i B. K. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (pkt 1.) oraz orzekł o kosztach procesu (pkt 2.).

Powyższe orzeczenie zapadło w oparciu o następujące ustalenia i wnioski:

Zabudowana nieruchomość gruntowa położona przy ul. (...) w Z., oznaczona jako działka nr (...), objęta jest księgą wieczystą SR 1Z/ (...),
w której współwłaściciele ujawnieni są: S. K. w udziale 3/8 części, E. M. w udziale 3/8 części oraz małżonkowie P. i B. K. w udziale 2/8 części.

Pierwotnie własność nieruchomości położonej przy ul. (...) (poprzednio oznaczonej nr 6), należała do dziadków powodów L. i W. W. (1). Jedynym ich dzieckiem była W. K.- matka wnioskodawców. L. W. zmarła w 1943 roku. Po jej śmierci W. W. (1) ożenił się
z drugą żoną K., z którą również miał jedno dziecko - T. B.. Na początku lat 50-tych K. W. wraz z córką wyprowadziły się ze spornej nieruchomości na posesję przy ul. (...) w Z., na której K. W. mieszkała aż do swojej śmierci w 1983 roku, zaś T. B. mieszka tam do chwili obecnej. Żadne z tej rodziny W. nigdy nie mieszkało już na spornej nieruchomości przy ul. (...). W. W. (1) zmarł 15 czerwca 1962 roku. Prawa spadkowe po nim stwierdzone zostały w równych częściach na podstawie ustawy na rzecz dwóch córek W. K. i T. B., dział spadku po W. W. (1) nie był dotychczas przeprowadzony.

Rodzice powodów W. i J. małżonkowie K. zawarli związek małżeński w 1955 roku. Wszystkie decyzje odnośnie nieruchomości przy K. od 1955 roku podejmowali wspólnie wyłącznie małżonkowie K., którzy nigdy nie konsultowali też
z T. B. żadnych decyzji w zakresie nieruchomości. W. K. zmarła we wrześniu 2009 roku, J. K. zmarł w styczniu 2011 roku. Prawa spadkowe po małżonkach K. zostały stwierdzone na podstawie ustawy na rzecz powodów jako dzieci spadkodawców. Jeszcze za życia W. K. uczestnik P. K. będący właścicielem nieruchomości gruntowej sąsiadującej ze sporną nieruchomością, podjął luźne rozmowy z rodzicami powodów o chęci odkupienia od nich nieruchomości. Do rozmów tych powrócono także po śmierci W. K.. Wówczas to J. K. po raz pierwszy wskazywał pozwanym, że prawa do nieruchomości ma również jego szwagierka. Po śmierci J. K. powodowie podjęli działania w celu założenia księgi wieczystej dla spornej nieruchomości, o czym zawiadomili T. B.. Wniosek o założenie księgi wieczystej (...) został skutecznie złożony w maju 2012 roku.

W dniu 19 lipca 2012 roku pozwani P. i B. małżonkowie K. nabyli od T. B. udział 2/8 części w spornej nieruchomości. Powodowie nie uczestniczyli w transakcji, nie wiedzieli o niej.

W sprawie w wniosku obecnych powodów toczącej się przeciwko obecnym pozwanym, tutejszy Sąd postanowieniem z dnia 8 lipca 2014 roku wydanym w sprawie I Ns 926/13 stwierdził, że małżonkowie K. nabyli do wspólności ustawowej małżeńskiej przez zasiedzenie w dniu 3 lipca 2000 roku udział 2/8 części w spornej nieruchomości objętej księgą wieczystą SR 1Z/ (...). Powodowie wystąpili do tutejszego Sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o wpis prawa w oparciu o niniejsze postanowienie, wniosek ten został oddalony.

W oparciu o przedstawiony stan faktyczny Sąd uznał, że powództwo jako niezasadne podlega oddaleniu w całości.

Sąd w całości zaaprobował sugestie prawne i wytyczne uzyskane przez obecnych powodów w wyniku postępowania wieczystoksięgowego w sprawie sygn. akt Dz.KW/SRlZ/ (...) tutejszego Sądu - właściwym środkiem prawnym dla dochodzenia i wykazania podstaw do dokonania żądanych zmian w księdze wieczystej (...) pozostaje wyłącznie powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w oparciu o art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (dalej: „u.k.w.h.”).

Sąd podkreślił zarazem, że stwierdzenie takie w żadnym razie nie pociąga za sobą automatyzmu w uznaniu zasadności takiego powództwa. Zasadnym wprost nie czyni takiego powództwa również uzyskanie przez obecnych powodów postanowienia uwzględniającego ich wniosek o zasiedzenie udziału 2/8 części w spornej nieruchomości jakie wydane zostało przez tutejszy Sąd w sprawie I Ns 926/13. Sąd wskazał, że na potrzeby obecnego powództwa nie było konieczne wcześniejsze uzyskanie odrębnego orzeczenia w przedmiocie zasiedzenia, gdyż stan prawny wynikający z zasiedzenia mógł również stanowić podstawę powództwa opartego na art. 10 u.k.w.h., gdzie istnienie zasiedzenia ustalane byłoby przesłankowo
w procesie.

Sąd zauważył, że kwestia, która wymagała rozstrzygnięcia dla merytorycznej oceny powództwa opartego na art. 10 u.k.w.h., sprowadzała się do ustalenia, czy pozwani mogą skutecznie powołać się na ochronę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wynikającą z art. 5 u.k.w.h.

W ocenie Sądu twierdzenia powodów, jak również przeprowadzone na ich wniosek dowody, nie doprowadziły do obalenia domniemania istnienia po stronie pozwanych dobrej wiary (art. 7 k.c.), a tym samym nie zostało wykazane, że nabywając nieruchomość pozwani działali w złej wierze, co w świetle art. 6 ust. 1 u.k.w.h. wyłączyłoby działanie w stosunku do nich rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Sąd podniósł, że koncepcja powodów z wykazaniem złej wiary pozwanych opiera się błędnym rozumieniu art. 1036 k.c., przywołanym w uzasadnieniu pozwu. Mimo braku zgody powodów na zbycie przez T. B. udziału w prawie własności spornej nieruchomości — jako przedmiocie należącym do spadku po W. W. (1), sama czynność rozporządzenia udziałem w przedmiocie należącym do spadku pozostaje ważna i wywołuje skutki prawne pomiędzy stronami czynności oraz osobami trzecimi, z wyjątkiem współspadkobierców. Sąd wyjaśnił, że konsekwencją braku zgody jest więc bezskuteczność rozporządzenia udziałem w stosunku do współspadkobierców, którzy zgody nie wyrazili. Stąd też sąd spadku może przeprowadzić ewentualny dział spadku tak, jakby rozporządzenia nie było. Sąd podkreślił, że nie przekłada się to zaś wprost na istnienie złej wiary po stronie pozwanych w rozumieniu art. 6 ust. 2 u.kw.h.. Powodowie przyznali, iż mieli wiedzę, że pozwany prowadził pertraktacje z J. K. w sprawie nabycia spornej nieruchomości i nie kwestionowali tego, że ich spadkodawca informował pozwanego, iż współwłaścicielem nieruchomości z tytułu spadkobrania jest również T. B.. Okoliczność ta potwierdzona została przez samych powodów wnioskiem z maja 2012 roku o założenie księgi wieczystej i wpis w niej praw własności na podstawie postanowień wydanych w sprawie I Ns 405/11, I Ns 473/95 i I Ns 263/61. Dokonane na ich podstawie wpisy w dziale II księgi wieczystej SR 1Z/ (...) potwierdziły tylko wcześniejszą wiedzę pozwanych o udziale T. B. w nieruchomości przy ul. (...) w czasie gdy dokonywali zakupu tego udziału w lipcu 2012 roku.

W ocenie Sądu nie może być również mowy o złej wierze pozwanych z tej tylko przyczyny, że pozwani nabywając udział od T. B., bez zgody powodów, którzy nie stawali do aktu notarialnego, skutkował tym, że pozwani musieli się liczyć ze zdarzeniami prawnymi, które mogły dotknąć tego udziału np. przez stwierdzenie jego zasiedzenia. Brak zgody współspadkobierców nie stanowi bowiem niezgodności stanu prawnego o jakim mowa w art. 6 u.k.w.h. Koncepcja zasiedzenia przez małżonków K. w zakresie udziału nabytego przez pozwanych pojawiła się zaś dopiero później i została odzwierciedlona we wniosku o zasiedzenie z września 2013 roku w sprawie I Ns 926/13 - sprawie ukierunkowanej już na zwalczanie praw pozwanych, a nie T. B., która zbyła sporne udziały w nieruchomości. Sąd zaznaczył, że stwierdzenie przez tutejszy Sąd w sprawie I Ns 926/13 zasiedzenia udziału 2/8 części spornej nieruchomości ma ten skutek, określa nowy stan prawny nieruchomości, poczynając od daty wskazanej w postanowieniu sądu - od dnia 3 lipca 2000 roku. W postępowaniu o zasiedzenie sąd wydaje postanowienie, w którym stwierdza, kto nabył własność nieruchomości w określonej chwili, a tym samym, kto własność tę utracił, bez względu na to, czy w chwili orzekania nabywca zachował własność przedmiotu zasiedzenia. Każde późniejsze nabycie własności - niezależnie od podstawy prawnej - odbywa się jego kosztem. Powodowie zainteresowani wykazaniem zasiedzenia mogli przecież sprawę taką zainicjować bezpośrednio po śmierci rodziców, mogli ją również zainicjować sami małżonkowie K.. O istnieniu podstaw do stwierdzenia zasiedzenia z datą poprzedzającą nabycie przez nich spornych udziałów, pozwani powzięli zaś wiedzę przy doręczeniu im wniosku w sprawie I Ns 926/13, czyli w dopiero listopadzie 2013 roku.

W tych okolicznościach Sąd uznał, że nie ma żadnych przesłanek do przyjęcia, że w dniu nabywania udziału w spornej nieruchomości pozwani wiedzieli lub z łatwością mogli się dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Dodatkowo Sąd podniósł, że dla oceny dobrej wiary nabywcy decyduje chwila zawierania umowy nabycia nieruchomości, a zatem badaniu podlega świadomość w tej właśnie chwili i ten moment jest decydujący dla oceny, czy występowały ewentualne wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości oraz czy w tym czasie mogły być z łatwością usunięte.

W ocenie Sądu powodowie nie wykazali, aby pozwani działali w złej wierze. Brak jest podstaw do przyjęcia, że pozwani mieli pozytywną wiedzę, że treść księgi wieczystej (...) jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, ani że mogli z łatwością się o tym dowiedzieć, że treść obu ksiąg wieczystych jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. O tym, czy nabywca mógł z łatwością dowiedzieć się o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym decyduje obiektywna miara staranności połączona z obowiązującym w całym systemie prawa cywilnego domniemaniem dobrej wiary. Tę obiektywną staranność należy następnie odnieść do konkretnego nabywcy i zbadać, czy on, subiektywnie patrząc, ze względu na jego poziom wykształcenia, doświadczenie, wyobrażenie o ogólnej wiedzy i wiedzy prawniczej mógł z łatwością się dowiedzieć, że zbywca nie jest właścicielem, choć figuruje w księdze wieczystej jako właściciel. Zawarty w art. 6 u.k.w.h. zwrot „z łatwością mógł się dowiedzieć” daje podstawę do przyjęcia, że nabywca nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do rzeczywistego stanu prawnego, wystarczy wykazanie zwykłej staranności. Dowiedzenie oznacza powzięcie wiadomości o rzeczywistym stanie prawnym, a nie nabranie wątpliwości czy podejrzeń.

Same podejrzenia nie wystarczą, a trzeba mieć pozytywną wiedzę, kto jest właścicielem, bądź mieć obiektywną i łatwą możliwość uzyskania tej wiedzy.

W sytuacji, gdy mogą istnieć wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości, a o złej wierze decyduje stan świadomości osoby mającej wykształcenie prawnicze, nie można przyjąć złej wiary, jeżeli w chwili nabywania nieruchomości wyjaśnienie tych wątpliwości nie jest możliwe albo wymagałoby szczególnych działań i ponadprzeciętnej staranności także dla osoby o wykształceniu prawniczym. W takiej sytuacji zła wiara zachodzi tylko wówczas, gdy można uznać, że w ustalonych okolicznościach faktycznych nabywca nieruchomości będący prawnikiem mógł do chwili nabycia nieruchomości z łatwością usunąć istniejące wątpliwości co do tego, czy zbywca wpisany do księgi wieczystej jest rzeczywiście jej właścicielem. W art. 6 ust. 2 u.k.w.h. chodzi o ocenę dobrej czy złej wiary nabywcy w chwili nabycia nieruchomości, a zatem badaniu podlega świadomość nabywcy w tej właśnie chwili i ten moment jest także decydujący dla oceny, czy występowały ewentualnie wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości oraz czy w tym czasie mogły być z łatwością usunięte.

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Przesłanki te w ocenie Sądu w niniejszej sprawie zostały spełnione, co skutkowało oddaleniem powództwa.

O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął w oparciu o art. 98 i art. 105 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wnieśli powodowie, którzy zaskarżyli przedmiotowe rozstrzygnięcie w całości, zarzucając mu:

I. naruszenie art. 7 k.c., 140 k.c. i art 1036 k.c. oraz art. 5 i art. 6 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez ich błędną wykładnię, a mianowicie poprzez błędne przyjęcie, że pozwanym przysługuje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych i dobra wiara, gdy tymczasem nabycia dokonali od osoby uprawnionej wg treści księgi wieczystej, co z założenia wyklucza możliwość powołania się na ww. rękojmię, a z drugiej strony przez błędne przyjęcie, że nabycie udziału od T. B. w prawie własności nieruchomości w okresie przed wydaniem postanowienia w sprawie zasiedzenia przez poprzedników prawnych powodów, uniemożliwia w niniejszym postępowaniu uznanie powodów jako właścicieli ww. udziału 2/8 części w prawie własności, ze względu na fakt, że czynność zbycia udziału na rzecz pozwanych miała miejsce przed wydaniem orzeczenia sądowego w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia udziału w prawie własności, co powoduje, że:

a/ błędnie Sąd I instancji pominął, że do nabycia w drodze zasiedzenia doszło w okresie przed dokonaniem czynności w przedmiocie nabycia udziału przez pozwanych, zaś pozwani nie mogą być chronieni rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, ze względu na fakt, że T. B. wg treści księgi wieczystej była uprawniona do zbycia udziałów, o czym pozwani wiedzieli, co skutkowało tym, że nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, która uzależniona jest od nabycia prawa wg treści księgi wieczystej, ale od osoby nieuprawnionej, a nie od osoby uprawnionej,

a z drugiej strony

b/ poprzez fakt, że skoro nie doszło do podziału majątku spadkowego ocenianego wg treści księgi wieczystej, to skutkowało tym, że T. B. nie była uprawiona do zbycia, a pozwani uprawnieni do nabycia udziału w prawie własności nieruchomości, w sposób skuteczny względem powodów, ze względu na treść art. 1036 k.c., który powoduje, że ze względu na brak zgody powodów na zbycie udziału 2/8 na rzecz pozwanych w prawie

własności nieruchomości, nabycie jest bezskuteczne, co oznacza, że nabycie to jest dokonane wg takiej samej sytuacji prawnej, w jakiej znajdowałby się udział T. B., gdyby do zbycia nie doszło, co oznacza, że skutki zasiedzenia odnoszą się wobec udziału T. B., a ze względu na niedochowanie wymogów z art 1036 k.c. odnoszą się także wobec udziału przysługującego wg treści KW samym pozwanym, a tym samym że brak jest podstaw do uznania, że nabycie udziału przez pozwanych jest mocniej chronione od prawa własności przysługującego z tytułu zasiedzenia, tym bardziej, że w świetle twierdzeń samych pozwanych zawartych w umowie nabycia udziałów, wiedzieli oni, iż przedmiotowa nieruchomość jest objęta współwłasnością spadkową, do podziału której nigdy nie doszło, co oznacza, że nabycie udziału 2/8 w prawie własności podlega skutkom prawnym zasiedzenia,

a z trzeciej strony

c/ skoro pozwani o prawach T. B. do nieruchomości dowiedzieli się dopiero od J. K., a będąc sąsiadami spornej nieruchomości, posiadając status przedsiębiorcy, mieli wiedzę o tym, że to rodzice powodów kilkadziesiąt lat mieszkali w nieruchomości bez udziału T. B., oraz mieli na uwadze fakt, że sami pozwani nie brali T. B. pod uwagę przy nabyciu nieruchomości, bo w tym celu rozmawiali z rodzicami K., a potem z J. K., toteż powinni byli pozwani co najmniej nabrać wątpliwości co do prawa własności przysługującego T. B., skoro ustalenie przesłanek zasiedzenia nie wymaga szczególnego wysiłku, jest zrozumiale dla osoby przeciętnej, i w świetle faktu, że T. B. nie używała kilkadziesiąt lat spornych udziałów, i nie miała centrum życiowego w miejscu położenia nieruchomości, ale w innym miejscu w Z. (gdzie pozwani bez wiedzy powodów podejmowali negocjacje z T. B. w celu nabycia udziałów), oraz w świetle faktu, ze Z. jest niewielką miejscowością, gdzie co najmniej sąsiedzi (a zatem właśnie pozwani) znali się ze swoimi sąsiadami (a zatem rodzicami powodów), oznacza to, że pozwani nawet jako osoby z przeciętnym doświadczeniem (a pozwany jako przedsiębiorca) mogli nabrać wątpliwości co do prawa własności T. B., i powinni byli z łatwością rozważyć kwestię zasiedzenia, które następuje z mocy prawa, co wyklucza dobrą wiarę po stronie pozwanych, i wyklucza możliwość powoływania się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych,

a z czwartej strony

d/ skoro zasiedzenie powstaje z mocy prawa, a orzeczenie sądowe ma charakter wyłącznie deklaratoryjny, a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie jest skuteczna wobec praw obiciążających nieruchomość z mocy ustawy, co wynika z art. 7 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako ukwih), toteż niezależnie już od kwestii złej/dobrej wiary pozwanych, uznać należało, że zasiedzenie prawa własności jest skuteczne wobec nabycia udziałów przez pozwanych, wskutek czego prawo własności pozwanych wygasa,

e/ naruszenie art. 233 § l k.p.c. i art. 6 k.c. poprzez błędne uznanie, że pozwani znajdowali się w dobrej wierze, skoro wiedzieli, że sporna nieruchomość stanowiła przedmiot majątku spadkowego, a z drugiej strony nie chroniła ich rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, a zatem brak uzyskania zgody pozostałych spadkobierców uniemożliwiał skuteczne nabycie prawa własności w świetle art. 1036 k.c., w sensie takim, by było to nabycie wolne od skutków prawnych zasiedzenia, którego zaistnienie przypadało w dacie poprzedzającej nabycie udziałów przez pozwanych, tym bardziej, że pozwani sami przyznali, że rozmowy w zakresie nabycia nieruchomości mieli prowadzić już za życia J. K., od którego dopiero mieli nabyć informację, że uprawniona do prawa własności jest również T. B., co powoduje, że wiedzieli, iż nieruchomość objęta jest współwłasnością spadkową, i co w efekcie skutkuje tym, że nie można uznać, by byli w dobrej wierze nabywając udział od T. B. z pominięciem zgody pozostałych spadkobierców; w tych samych okolicznościach opisanych w niniejszym zarzucie nie można uznać dobrej wiary pozwanych z tego względu, że pozwani wiedzieli, iż T. B. nie mieszka w spornej nieruchomości, posiada centrum życiowe w innym miejscu, o jej prawach do własności nieruchomości dowiedzieli się przypadkiem, od J. K., a zatem pozwany jako przedsiębiorca, który potrafił doprowadzić do nabycia spornych udziałów za kwotę 17 tys. zł jedynie, wpisując do aktu notarialnego nieprawdziwe twierdzenie o konieczności remontu kapitalnego nieruchomości (co sam przyznał w swych zeznaniach), co miało stanowić uzasadnienie dla bezzasadnego obniżenia ceny sprzedaży wg umowy notarialnej, wiedział lub co najmniej mógł się dowiedzieć (korzystając chociażby z porady prawnej, jak to czynił w toku postępowań sądowych pomiędzy stronami, już trzech) że wobec T. B. upłynął termin zasiedzenia, co wyklucza możliwość uznania, że była ona właścicielem nieruchomości w zakresie spornych udziałów, oraz że w chwili nabywania udziałów były one wolne od obciążeń prawnych,

f/ naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. i art. 6 k.c. poprzez błędne uznanie, że dobrą wiarę należy oceniać wg kryterium prawnika i wiedzy prawniczej, oraz wg kryterium konieczności prowadzenia szczegółowej analizy i poszukiwania stanu prawnego nieruchomości, gdy tymczasem kryterium to należy odnieść do przeciętnego człowieka, i do łatwości, z którą może się dowiedzieć o stanie prawnym nieruchomości, zaś naruszenie wymogu dobrej wiary następuje w przypadku już winy lekkiej, sprowadzającej się do naruszenia staranności w zakresie uzyskania wiedzy co do stanu prawnego nieruchomości lub co do wątpliwości w zakresie stanu prawnej nieruchomości, co powoduje, że pozwani jako sąsiedzi spornej nieruchomości, mający wiedzę co do rodziców powodów korzystających z nieruchomości przez ponad lat 30, i wiedzę o tym, że T. B. z nieruchomości tej nigdy nie korzystała, zaś sami pozwani nie uznawali jej za uprawnionej do nieruchomości, powinni byli co najmniej z łatwością nabrać wątpliwości, jak również wiedzy, że istnieją podstawy do stwierdzenia zasiedzenia własności udziałów T. B., co wyklucza dobrą wiarę po ich stronie w zakresie treści księgi wieczystej spornej nieruchomości.

W świetle powyższych zarzutów apelujący wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji, ewentualnie o jego zmianę i orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu, a nadto wnieśli o zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kosztów sądowych i kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu I - instancyjnym i postępowaniu apelacyjnym.

W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o jej oddalenie oraz o zasądzenie solidarnie od powodów kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy stwierdzić, że Sąd Okręgowy w całości podziela ustalenia Sądu Rejonowego, przyjmuje je za własne, zbędne jest zatem czynienie ponownych ustaleń.

Odnosząc się do zarzutów apelujących trzeba zauważyć, że chociaż zostały sformułowane także zarzuty naruszenia prawa procesowego – art. 233 § 1 k.p.c. i 6 k.c. dotyczące nieuzasadnionego uznania pozwanych przez Sąd Rejonowy, jako będących w dobrej wierze prze nabywaniu udziału w nieruchomości , to de facto dotyczą one błędnej subsumpcji ustalonego stanu faktycznego pod obowiązującą normę prawa czyli naruszenie art. 5 i 6 ukwih w zw. z art. 7 k.c. Skarżący nie negują ustaleń Sądu Rejonowego, które zasadniczo nie były sporne, ale wnioski Sądu wysnute na jego podstawie. Lektura tych zarzutów prowadzi do wniosku , że jest to powtórzenie argumentacji uzasadniającej naruszenie prawa materialnego.

Wynika z tego, że faktycznie zarzuty apelujących sprowadzają się do zarzutów prawa materialnego, to jest błędnej wykładni art. 7 k.c. 140 k.c. 1036 k.c. oraz art. 5 , 6 ust. 1 i 2 oraz art. 7 ukwih. Wprawdzie zarzutów skonstruowanych w tym zakresie jest w apelacji sześć, to można je sprowadzić do poglądu apelujących, że nabycie udziału spadkowego przez osoby trzecie bez zgody współspadkobierców wyłącza rękojmię publicznej wiary ksiąg wieczystych, a stwierdzenie zasiedzenia przed datą czynności prawnej z mocy prawa wyłącza rękojmię publicznej wiary ksiąg wieczystych.

Poglądy te nie są jednak trafne, wbrew bowiem twierdzeniom skarżących, nie znajdują uzasadnienia ani w przepisach prawa, ani ich wykładni. Sąd Rejonowy dokonał prawidłowej wykładni przepisów zarzucanych przepisów, a Sąd Okręgowy w całości podziela zaprezentowaną w uzasadnieniu argumentację prawną.

Odnosząc się do pierwszego zarzutu sprowadzającego się do stwierdzenia, że dokonanie nabycia od osoby uprawnionej wg treści księgi wieczystej z założenia wyklucza możliwość powołania się na rękojmię publicznej wiary ksiąg wieczystych, należy stwierdzić, że zarzut ten jest całkowicie chybiony i świadczy o niezrozumieniu tej instytucji. Zgodnie z treścią art. 5 ukwih , w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni zatem osoby trzecie przed skutkami nabycia prawa od podmiotu nieuprawnionego. Znaczenie jej ujawnia się wówczas, gdy zaistniała niezgodność pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, a nieruchomość stała się przedmiotem rozporządzenia przez osobę ujawnioną w dziale II księgi wieczystej. Instytucja ta stanowi wyjątek od zasady, że nikt nie może przenieść więcej praw niż posiada, a w konsekwencji jej zastosowania wygasa prawo osoby będącej rzeczywistym właścicielem nieruchomości, nie wpisanej do księgi wieczystej, oraz następuje nabycie prawa od osoby nieuprawnionej, ale wpisanej do tej księgi. Do skutecznego nabycia prawa na podstawie rękojmi muszą być spełnione kumulatywnie trzy przesłanki - istnienie księgi wieczystej, niezgodność stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym oraz dokonanie między osobą trzecią a osobą wpisaną do księgi wieczystej czynności prawnej, która prowadzi do nabycia prawa. W braku którejkolwiek z nich oraz w wypadku wystąpienia okoliczności wyłączających działanie rękojmi określonych w art. 6 i 7 u.k.w.h., nabywca nie podlega ochronie. Z przytoczonych rozważań teoretycznych wynika wprost, że tylko wtedy chroni nabywcę rękojmia, jeśli nabyli oni własność od osoby uprawnionej według treści księgi wieczystej, które okazała się następnie niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym.

W rozpoznawanej sprawie niewątpliwie miała miejsce taka sytuacja, ponieważ T. B. – zbawczyni- w dacie rozporządzenia była wpisana do księgi wieczystej jako współwłaścicielka 2/8 części, na postawie wniosku i dokumentów załączonych przez samych powodów i tylko tę cześć zbyła pozwanym.

Nie jest także trafny zarzut naruszenia art. 1036 k.c. w zw. z art. 6 ust. 1 i 2 ukwih polegający na błędnym przyjęciu przez Sąd Rejonowy, że nabycie udziału we współwłasności wynikającego ze spadku nie wyłącza dobrej wiary nabywcy, a tym samym rękojmi.

Przepis art. 1036 k.c. stanowiący, że spadkobierca może za zgodą pozostałych współspadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku zawiera szczególne unormowanie do zasady ustanowionej w art. 198 k.c. Rozporządzenie udziałem spadkowym jest bezskuteczne, z tym, że jest to bezskuteczność względna ograniczona tylko do współspadkobiercy i tylko o tyle o ile naruszałaby uprawnienie przysługujące mu na podstawie materialnoprawnych przepisów o dziale spadku. Przepis art. 1036 zd. 2 k.c. określający skutki rozporządzenia dokonanego przed działem spadku pozwala na dokonanie działu z uwzględnieniem prawa majątkowego, w którym udziałem uprzednio rozporządził spadkobierca. Orzekając o bezskuteczności rozporządzenia udziałem Sąd określa przedmiotowy i podmiotowy jej zakres (por. postanowienie Sadu Najwyższego z 1 grudnia 2000 r. sygn.. akt V CKN 1298/00 publ. OSNC 2001/6/94). Słusznie Sąd rejonowy ocenił, że przepis ten nie znajduje zastosowania w rozpoznawanej sprawie, to jest nie stanowi z mocy prawa okoliczności wyłączającej rękojmię, a tym samym dobrą wiarę nabywcy, a zarzuty dotyczące bezskuteczności rozporządzenia mogą być tylko podnoszone i rozpoznawane w postepowaniu działowym. Przy czym nie ma w prawie polskim prawa własności lepiej lub mniej chronionego i na pewno nabycie własności przez zasiedzenie nie stanowi prawa wobec którego ustępuje prawo własności ujawnione w księdze wieczystej, tym bardziej udziału we współwłasności.

Nie można także podzielić poglądu apelujących, że sama nieobecność na nieruchomości zbawczyni udziału w prawie własności, prowadzenie rozmów z J. K. i jego rodzicami o zbyciu nieruchomości wyłącza dobrą wiarę nabywców , ponieważ winni oni podejrzewać, że udział zbawczyni nabędzie przez zasiedzenie jej brat.

Jak trafnie zwrócił uwagę Sąd pierwszej instancji, zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze, a w myśl ustępu drugiego tego artykułu, w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Wskazać przy tym należy, że w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Oceny, czy nabywca mógł się z łatwością dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, należy dokonywać z uwzględnieniem obiektywnej miary staranności, poziomu orientacji w dziedzinie przepisów prawnych, zasad doświadczenia życiowego poziom wykształcenia, wyobrażenie o ogólnej wiedzy i domniemania dobrej wiary z art. 7 k.c. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt III CK 459/03, LEX nr 424443, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 maja 1993 r., sygn. akt III CZP 52/93, OSP 1994, Nr 12, poz. 238). Zawarty w art. 6 zwrot "z łatwością mógł się dowiedzieć" daje podstawę do przyjęcia, że nabywca nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do rzeczywistego stanu prawnego, wystarczy wykazanie zwykłej staranności. Dowiedzenie oznacza powzięcie wiadomości o rzeczywistym stanie prawnym, a nie nabranie wątpliwości czy podejrzeń (wyrok Sąd Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 r., sygn. akt IV CSK 285/10, LEX nr 784968). Co jednak istotne powstanie podejrzeń i wątpliwości co do przysługiwania zbywcy praw wynikających z księgi powoduje, że nabywca powinien podjąć czynności zmierzające do ich wyeliminowania. Jak wskazano, nie chodzi tu o czynności wymagające szczególnej staranności, lecz o czynności mieszczące się w granicach przeciętnej staranności.. Wbrew zarzutom apelującego nie oznacza, to że jest to wiedza prawnicza, tylko, że pozwani nie mieli obowiązku w okolicznościach przedmiotowej sprawy zasięgać informacji od prawnika, czy są szanse, że udział zbywczyni nabędzie współspadkobierca przez zasiedzenie. Podobnie właściciel czy współwłaściciel nieruchomościowy aby zachować swoje prawo nie ma obowiązku przebywania na nieruchomości i ogłaszania, ze jest właścicielem. Wreszcie to powodowie wystąpili z wnioskiem o założenie księgi wieczystej i ujawnienie praw zbawczyni, koncepcja wystąpienia z wnioskiem o zasiedzenie udziału zrodziła się dopiero w 2013 r. , a niesporne jest, że to ojciec powoda, a brat T. B. informował pozwanych o jej prawach do nieruchomości. Ubocznie należy zauważyć, że przy istnieniu współwłasności występuje domniemanie, że współwłaściciel nieruchomości który faktycznie nią włada wykonuje prawo nie tylko we własnym imieniu ale także pozostałych współwłaścicieli.

Chybiony jest także zarzut naruszenia art. 7 pkt 1 ukwih polegający na pominięciu faktu, że zasiedzenie powstaje z mocy prawa, a orzeczenie sądowe ma charakter wyłącznie deklaratoryjny, wobec czego rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie jest skuteczna, ponieważ jest to prawo obiąciążające nieruchomość z mocy ustawy. W prawie polskim występują przypadki, w których obciążenie nieruchomości powstaje z mocy ustawy. Zazwyczaj uzasadnione jest to interesem publicznym lub istotnym interesem osoby, która - co do zasady - pozostaje uwikłana w relację publicznoprawną. Warunkiem jednak jest wyraźne wskazanie w przepisie ustawy, że w odniesieniu do tego prawa rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych nie działa. Przy czym przepis ten dotyczy jedynie praw podmiotowych, które stanowią obciążenie nieruchomości, a nie powoduje wygaśnięcia prawa własności. Zwykle przepis ten dotyczył służebności gruntowych czy hipotek ustawowych, które w obecnym stanie prawnym nie znajdują już zastosowania ( por. poglądy H. Ciepła, w: H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Ustawa..., s. 38. Podobny, błędny pogląd głosi I. Heropolitańska, w: I. Heropolitańska i in., Ustawa..., s. 23).

Podsumowując , należy uznać, że apelacja ma charakter typowo polemiczny, a wykładnia prawa materialnego w niej zaprezentowania jest nieuzasadniona, a czasami wręcz wskazująca na niezrozumienie instytucji rękojmi publicznej wiary ksiąg wieczystych.

Z powyższych względów Sąd Okręgowy oddalił apelację na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw.
z art. 108 § 1 w zw. art. 391 §1 k.p.c. obciążając nimi powodów stosownie od wyniku apelacji.