Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 kwietnia 2016 r.

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział VIII Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący: SSO Agnieszka Kądziołka

Protokolant: Anna Galara

po rozpoznaniu w dniu 7 kwietnia 2016 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa Towarzystwa Budownictwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

przeciwko I. P., L. P.

o zapłatę

I.  zasądza solidarnie od pozwanych I. P. i L. P. na rzecz powódki Towarzystwa Budownictwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 107.365,31 zł (sto siedem tysięcy trzysta sześćdziesiąt pięć złotych trzydzieści jeden groszy) z odsetkami ustawowymi do dnia 31 grudnia 2015 r., a od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, liczonymi w stosunku rocznym:

- od kwoty 83.234,43 zł (osiemdziesiąt trzy tysiące dwieście trzydzieści cztery złote czterdzieści trzy groszy) od dnia 8 września 2014 roku,

- od kwoty 24.130,88 zł (dwadzieścia cztery tysiące sto trzydzieści złotych osiemdziesiąt osiem groszy) od dnia 1 listopada 2014 roku,

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  pozostawia szczegółowe wyliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu przy zastosowaniu zasady odpowiedzialności za wynik postępowania i przy założeniu, że powódka wygrała sprawę w 70,82 %.

Sygn. akt VIII GC 462/14

UZASADNIENIE

Powódka – Towarzystwo Budownictwa (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. – wniosła pozew o zapłatę solidarnie od I. P. i L. P. kwoty 151.593,15 zł z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu oraz o zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że spółka (...) - poprzednik prawny powódki, zawarła (jako wynajmujący) z pozwanymi (jako najemcami) umowę najmu lokalu użytkowego położonego w S. przy ul. (...) (...)1. Spółka (...) wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem na dzień 28 lutego 2013 r. i wezwała pozwanych do opróżnienia lokalu oraz poinformowała ich, że zostaną obciążeni odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu po dniu 1 marca 2013 r. Powódka aktualizowała przy tym wymiar odszkodowania za bezumowne korzystanie o wskaźnik inflacji. Powódka dochodzi zapłaty z tytułu wymiarów odszkodowania za bezumowne korzystanie za okres od listopada 2013 r. do sierpnia 2014 r., a zadłużenie to od dnia 1 marca 2013 r., po zaliczeniu dotychczasowych wpłat na odsetki i najstarsze zaległości, wynosi na dzień 1 września 2014 r. 151.593,15 zł. Na tą kwotę składa się 145.063,57 zł jako należność główna oraz 6.529,58 zł jako skapitalizowane odsetki ustawowe naliczone do dnia 1 września 2014 r. Szczegółowo wyliczenie kwot żądania pozwu określa załączona do niego tabela - karta 51.

Pozwani solidarnie I. P. i L. P. złożyli wspólną odpowiedź na pozew, w której wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwani w całości zakwestionowali, tak co do zasady, jak i co do wysokości, roszczenia powódki. Podnieśli, że nie są zobowiązani do zapłaty na rzecz powódki jakichkolwiek należności z tytułu odszkodowania, czy też z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, przy czym podkreślili, że powódka nie wskazała, czy roszczenie swoje opiera na art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 230 k.c., czy też na art. 471 k.c. w zw. z art. 675 k.c. Podnieśli, że powódka nie wykazała, że poniosła jakąkolwiek szkodę z tytułu zajmowania lokalu przez pozwanych, nadto wskazali, że kwota należności podana przez powódkę jest zawyżona i odbiega od stawek czynszu najmu lokalów użytkowych w S. przeznaczonych na restauracje i placówki gastronomiczne.

Podnieśli też, że powódka, w och ocenie, nie wykazała, że przysługuje jej roszczenie z art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 230 k.c., przysługuje ono bowiem właścicielowi, a powódka nie wykazała, że jest właścicielem lokalu, a nadto nieadekwatna jest wysokość roszczenia, bowiem podstawą obliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości są pożytki cywilne, jakie z nieruchomości tej mogła uzyskać powódka zawierając umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości w takim stanie, w jakim była w okresie, za który żąda wynagrodzenia. Według pozwanych kwota 145.063,57 zł nie odpowiada wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu za okres od listopada 2013 r. do sierpnia 2014 r.

Pozwani zakwestionowali również wysokość zadłużenia wskazaną przez powódkę oraz "sposób rozliczania dokonywanych przez pozwanych wpłat", w szczególności wskazali, że brak jest podstaw aby odsetki ustawowe były naliczane od dnia 10. każdego miesiąca. Celem weryfikacji stanu zadłużenia załączyli do odpowiedzi na pozew 11 potwierdzeń przelewów.

Pozwani podnieśli też, że dokonali licznych nakładów na lokal użytkowy będący przedmiotem najmu, podnosząc jego standard i wartość, przy czym część nakładów została przez nich poczyniona jeszcze przed rozpoczęciem najmu, zaś ostatnie od połowy sierpnia 2012 r. do listopada 2012 r. Koszt ostatniego remontu pozwani oszacowali na 450.000 zł. Według pozwanych kwota ta powinna zostać rozliczona z opłatami należnymi powódce z tytułu opłat za korzystanie z lokalu, w związku z czym, z ostrożności procesowej, dokonali potrącenia przysługujących im należności z tytułu poczynionych nakładów (remont pomieszczeń przeprowadzony w 2012 r.) z należnościami powódki dochodzonymi pozwem.

Powódka w piśmie przygotowawczym z 20 listopada 2014 r. odniosła się do odpowiedzi na pozew prostując jego treść i wskazując, że pozew dotyczy najmu lokalu oznaczonego (...), a nie jak dotychczas wskazywano (...), położonego przy ul. (...) w S., dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...), zaś oznaczenie (...) w umowie najmu zostało przyjęte jedynie umownie i jeszcze przed złożeniem przez właściciela oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu dnia 19 września 2007 r. Powódka sprecyzowała też, że dochodzi zapłaty z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotu stanowiącego jej własność, w wysokości odpowiadającej dotychczasowej stawce czynszu najmu. Odnosząc się do przyjętych w rozliczeniu dat wymagalności należności za bezumowne korzystanie, ustalonych przy założeniu, że płatność powinna nastąpić 10. dnia każdego miesiąca, powódka wyjaśniła, że przyjęła taki termin analogicznie do treści umowy najmu. Co do zarzutu potrącenia podniosła powódka, że jest niezasadny, albowiem strony wyraźnie umówiły się, że nakłady inne niż wymienione w § 8 ust. 1 umowy obciążają najemcę bez obowiązku zwrotu ich równowartości przez wynajmującego, a nadto koszty związane z remontem lub modernizacją przedmiotu najmu obciążają w pełni najemcę. Ponadto po rozwiązaniu umowy ulepszenia miały przejść na własność wynajmującego bez odszkodowania. Co do zarzutu braku legitymacji powódki wskazała, że pozwani nigdy nie kwestionowali, że jest ona właścicielem, zatem uważała to za okoliczność bezsporną i dlatego nie wykazywała w pozwie, że jest właścicielem nieruchomości, jednakże załączony odpis z księgi wieczystej potwierdza, że właścicielem była spółka (...), której następstwo prawne powódka wykazała w pozwie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. ( (...)), której jedynym wspólnikiem była Gmina M. S., zajmowała się między innymi zarządzaniem stanowiącymi jej własność nieruchomościami, w tym wynajmowaniem lokali.

I. P. i L. P. prowadzili działalność gospodarczą jako wspólnicy spółki cywilnej (...), w ramach której zajmowali się między innymi prowadzeniem pubu.

Fakty niesporne.

Nieruchomość lokalowa przy ul. (...)/U1 w S. była własnością (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S..

Dowód: odpis zwykły księgi wieczystej (...) stan na 12.11.2014 r. (k. 110-112).

Dnia 17 maja 2007 r. spółka (...), reprezentowana przez prezesa zarządu D. P., jako wynajmujący zawarła z najemcą : I. P. i L. P., działającymi jako wspólnicy spółki cywilnej pod firmą (...) S.C. I. P., L. P.”, umowę najmu lokalu użytkowego.

Przedmiot umowy określono w § 1 ust. 1 jako lokal użytkowy oznaczony nr (...) położony przy ul. (...) w S., o powierzchni 374,40 m ², składający się z pomieszczeń położonych w piwnicy oraz na parterze budynku przy ul. (...) w S., którego rzut stanowi załącznik nr 1 do umowy. W ust. 2 wskazano, że przedmiot najmu może być używany przez najemcę wyłącznie do prowadzenia pubu i piwiarni, zaś zmiana zakresu działalności jest niedopuszczalna bez pisemnej zgodny wynajmującego, a zgoda ta może zostać uzależniona od zmiany wysokości czynszu (ust. 3). W ust. 4 najemca złożył oświadczenie, że znany jest mu stan techniczny przedmiotu najmu i znajdujących się w nim urządzeń oraz że zrzeka się względem wynajmującego wszelkich roszczeń z tytułu wad przedmiotu najmu.

Najemca złożył oświadczenie w § 1 ust. 5 umowy najmu, że nie będzie kiedykolwiek w przyszłości żądać od wynajmującego zwrotu zapłaty równowartości nakładów poczynionych przez niego bądź osoby trzecie przed zawarciem umowy na przedmiot najmu, a w szczególności w czasie, kiedy był podnajemcą oraz bezumownym użytkownikiem i posiadaczem przedmiotu najmu oraz że zrzeka się wszelkich roszczeń w tym zakresie od wynajmującego.

Umowa, stosownie do § 2, została zawarta na czas nieokreślony, począwszy od dnia 1 czerwca 2007 r., przy czym każda ze stron mogła ją rozwiązać poprzez pisemne wypowiedzenie z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia upływającym z końcem miesiąca kalendarzowego, zaś za porozumieniem stron – w każdym czasie.

Wysokość czynszu określono w § 3 ust. 1 umowy na kwotę 11.606,40 zł miesięcznie netto, powiększoną o VAT. W ust. 2 wskazano, że wysokość czynszu może ulec zmianie po dniu 31 grudnia 2007 r. o wskaźnik średniorocznego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za poprzedni rok publikowanego przez Prezesa GUS (ust. 4), przy czym wynajmujący miał zawiadomić o tym najemcę pisemnie z miesięcznym wyprzedzeniem. W przypadku braku zgody na nową wysokość czynszu najemca powinien o tym zawiadomić wynajmującego w terminie 7 dni od otrzymania zawiadomienia o zmianie wysokości czynszu, przy czym ten brak zgody miał być traktowany jako wypowiedzenie umowy (ust. 6).

W § 4 umowy najmu strony postanowiły w ust. 1, że oprócz czynszu najemca uiszczać będzie opłaty za świadczenia dodatkowe związane z użytkowaniem i korzystaniem z przedmiotu najmu, przy czym ich wysokość i stawki są niezależne od wynajmującego, a ich wykaz i miesięczne stawki zawiera załącznik nr 2 do umowy (ust. 2). Do opłat tych najemca powinien doliczać VAT obowiązujący na dzień wystawienia faktury.

Najemca, stosownie do § 5 umowy najmu, zobowiązany był do uiszczania czynszu i opłat za świadczenia dodatkowe do 10 dnia każdego miesiąca na wskazany rachunek bankowy wynajmującego (ust. 1), zaś za dzień dokonania płatności miał być uważany dzień wpływu należności na rachunek bankowy wynajmującego (ust. 2). Stosownie do ust. 4, w przypadku opóźnienia w płatnościach przez najemcę, miał on być zobowiązany do ich spłaty wraz z ustawowymi odsetkami oraz kosztami upomnień przedstawionymi przez wynajmującego.

Zgodnie z § 8 umowy najmu, do nakładów obciążających wynajmującego miały należeć wyłącznie prace budowlane związane z utrzymaniem konstrukcji budynku przy ul. (...) w S. (ust. 1), a pozostałe nakłady związane z przedmiotem najmu, w tym z jego użytkowaniem i korzystaniem, obciążać miały w całości najemcę bez obowiązku zwrotu ich równowartości przez wynajmującego (ust. 2).

Nadto w § 9 ust. 4 wskazano, że wszelkie koszty związane z remontem lub modernizacją przedmiotu najmu obciążają w pełni najemcę, zaś stosownie do § 9 ust. 5 po rozwiązaniu, wygaśnięciu albo wypowiedzeniu umowy wszelkie nakłady (w tym ulepszenia) poczynione w przedmiocie najmu przez najemcę lub jakiekolwiek osoby trzecie przechodzą bez obowiązku zapłaty odszkodowania na własność wynajmującego.

W § 11 ust. 1 lit. e umowy przyznano wynajmującemu uprawnienie do jej wypowiedzenia bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadku, jeżeli najemca dopuszcza się opóźnienia z zapłatą czynszu lub opłat za świadczenia dodatkowe co najmniej za dwa pełne okresy płatności.

Stosownie zaś do § 12 lit. b umowy w przypadku wygaśnięcia, rozwiązania albo wypowiedzenia umowy najemcy nie przysługuje zwrot poniesionych nakładów na remont i modernizację przedmiotu najmu. W § 13 wskazano też, że najemca przyjmuje do wiadomości, że decyzja o skierowaniu do renowacji budynku, w którym położony jest przedmiot najmu, może być podjęta w każdym czasie, co spowoduje wypowiedzenie umowy przez wynajmującego, z zachowaniem terminu określonego w § 2, bez prawa domagania się przez najemcę przydziału lokalu zamiennego i zwrotu poniesionych nakładów na remont i modernizację przedmiotu najmu.

W § 18 ust. 1 wskazano, że wszelka korespondencja kierowana do najemcy, a związana z umową najmu będzie kierowana na adres ul. (...), (...)-(...) S., zaś § 21 stanowił, że wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Dowody: umowa najmu z 17.05.2007 r. (k. 20-26);

załącznik nr 1 do umowy najmu z 17.05.2007 r. (k. 27-28).

W tym samym, dniu - 17 maja 2007 r. - I. P. i L. P. jako wspólnicy spółki cywilnej (...) oświadczyli na piśmie, że cofają oświadczenie woli złożone w czasie rozprawy w dniu 16 marca 2007 r. o tym, iż między (...) sp. z o.o. a I. P. i L. P. jako wspólnikami spółki cywilnej (...) została kiedykolwiek wcześniej (przed dniem 17 maja 2007 r.) zawarta umowa najmu lokalu użytkowego położonego przy ul. (...) w S.. Ponadto oświadczyli, że nie będą kiedykolwiek w przyszłości żądać od (...) sp. z o.o. zwrotu zapłaty jakiejkolwiek części równowartości nakładów poczynionych przez I. P. i L. P. (samodzielnie bądź razem) bądź osoby trzecie przed zawarciem umowy najmu lokalu użytkowego przy ul. (...) w S., a w szczególności w czasie, kiedy byli podnajemcami lub bezumownymi użytkownikami i posiadaczami tego lokalu oraz że zrzekają się wszelkich roszczeń w tym zakresie od (...) sp. z o.o.

Dowód: oświadczenie I. P. i L. P. z 17.05.2007 r. (k. 33).

Spółka (...) oraz L. P. i I. P. zawarli w dniu 19 września 2007 r. aneks do umowy najmu z 17 maja 2007 r. Na mocy aneksu nadały § 18 ust. 1 umowy brzmienie, zgodnie z którym najemca oświadczył, że wszelką korespondencję związaną z wykonywaniem umowy najmu należy kierować na adres ul. (...), (...)-(...) S..

Z kolei 20 października 2008 r. zawarli aneks nr (...) do umowy, którym zmienili treść jej § 5 ust. 1 oznaczając numer wskazanego rachunku bankowego wynajmującego, na który najemca miał uiszczać należności z tytułu czynszu i opłat za świadczenia dodatkowe wraz z podatkiem VAT.

Dowody: aneks z 19.09.2007 r. do umowy najmu z 17.05.2007 r. (k. 29-30);

aneks nr (...) z 20.10.2008 r. do umowy najmu z 17.05.2007 r. (k. 31-32).

Pismem z dnia 19 lipca 2012 r. (...) sp. z o.o. wezwała I. P. i L. P. do zapłaty kwoty 78.109,09 zł, stanowiącej należność główną z tytułu zadłużenia za czynsz i opłat za lokal użytkowy przy ul. (...)/LU1 na dzień 16 lipca 2012 r., przy czym kwota ta nie obejmuje odsetek ustawowych za 2012 r. i kosztu wezwania w kwocie 8,80 zł, który zostanie doliczony do tej należności. (...) sp. z o.o. wyznaczyła miesięczny termin zapłaty, wskazała też, że aktualny wymiar czynszu i opłat wynosi 16.866,23 zł.

Wezwanie wysłano dnia 23 lipca 2012 r.

Dowody: wezwanie do zapłaty z 19.07.2012 r. (k. 34);

potwierdzenie nadania z 23.07.2012 r. (k. 35).

Dnia 8 sierpnia 2012 r. odbyło się spotkanie L. P. i C. M. (menadżera prowadzonego przez L. P. (...)u (...)) z K. G. (prezesem (...)) i P. G. (członkiem zarządu (...)), w obecności protokolanta (...), w sprawie zadłużenia wspólników spółki cywilnej (...) z tytułu umowy najmu lokalu przy ul. (...) (...)1. Ze spotkania tego sporządzono protokół podpisany jedynie przez A. M..

Wskazano w nim, że zadłużenie na dzień 8 sierpnia 2012 r. wynosi 92.720,78 zł wg księgowości (...) i ustalono, że na dzień 27 sierpnia 2012 r. najemca zejdzie z zaległościami do wysokości jednego czynszu, tj. około 15.000 zł, a w przeciwnym wypadku zostanie wypowiedziana umowa najmu tego lokalu.

Dowód: protokół ze spotkania z 8.08. (...). (k. 36).

Pełnomocnik L. C. M. skierował do (...) sp. z o.o. odręczne pismo datowane na dzień 24 sierpnia 2012 r., w którym zwrócił się z prośbą o wydanie rozliczenia wpłat za lata 2010 – 2012 za lokal przy ul. (...)/LU1 w S..

Dowody: pismo z 24.08.2012 r. (k. 37);

pełnomocnictwo C. M. (k. 38).

Pismem z dnia 27 sierpnia 2012 r. (podpisanym przez członka zarządu P. G. i prokurenta) (...) sp. z o.o. odpowiedziała na pismo z dnia 24 sierpnia 2012 r. przekazując wydruk naliczeń i wpłat za lata 2010 – 2012 i jednocześnie wskazując, że załączony dokument nie stanowi zaświadczenia o stanie konta, odsetki zaksięgowane są do dnia 31 grudnia 2011 r., wpłaty widoczne są z datą księgowania, wpłaty zaksięgowane są do dnia 27 sierpnia 2012 r.

Jednocześnie przypomniał o zobowiązaniu się najemcy do spłaty zadłużenia do końca sierpnia 2012 r.

Dowód: pismo z 27.08.2012 r. (k. 39).

Pismem z dnia 11 lutego 2013 r., skierowanym do I. P. i L. P., zatytułowanym „Rozwiązanie umowy najmu z dnia 17 maja 2007 r.”, prezes zarządu (...) sp. z o.o. K. G. wypowiedziała bez zachowania terminu wypowiedzenia umowę najmu z dnia 17 maja 2007 r. lokalu przy ul. (...)/LU1 w S. na podstawie § 11 ust. 1 lit. e umowy ze skutkiem na dzień 28 lutego 2013 r.

Wskazała jednocześnie, że zaległość na dzień 8 lutego 2013 r. wynosi 59.975,41 zł i jest to zaległość główna, która nie zawiera odsetek ustawowych za 2012 r. Wskazała też, że (...) sp. z o.o. naliczy ustawowe odsetki za zwłokę, których całkowita wysokość zostanie naliczona po spłacie wskazanego wyżej w piśmie zadłużenia z tytułu najmu. Zakreśliła miesięczny termin zapłaty licząc od otrzymania pisma, a także wezwała do wydania lokalu wolnego od rzeczy i osób do dnia 4 marca 2013 r.

Dowód: pismo z 11.02.2013 r. (k. 40).

W odpowiedzi I. P. i L. P. skierowali do prezesa zarządu (...) sp. z o.o. pismo z dnia 3 marca 2013 r., w którym wskazali, że zadłużenie powstało z uwagi na zmianę gustów klientów i koszty przeprowadzonego remontu i nowej aranżacji lokalu za kwotę 450.000 zł. Poprosili też o cofnięcie wypowiedzenia umowy najmu i jednocześnie zadeklarowali spłatę zadłużenia do końca czerwca 2012 r. przy jednoczesnym niezadłużaniu lokalu o kolejne należności.

Dowód: pismo z 3.03.2013 r. (k. 42).

Pismem z 9 kwietnia 2013 r. (...) sp. z o.o. poinformowała I. P. i L. P., że w związku z komunikatem Prezesa GUS z 23 stycznia 2013 r. w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, który wyniósł 3,7%, począwszy od dnia 1 stycznia 2013 r. został podwyższony miesięczny czynsz najmu za lokal użytkowy z kwoty 13.729,71 zł netto do kwoty 14.237,71 zł netto.

Dowód: pismo z 9.04.2013 r. (k. 43).

Na podstawie uchwały nr 23/2013 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Towarzystwa Budownictwa (...) sp. z o.o. z dnia 8 listopada 2013 r., zaprotokołowanej aktem notarialnym rep. A nr (...), oraz uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników (...) sp. z o.o. z dnia 8 listopada 2013 r., zaprotokołowanej aktem notarialnym rep. A nr (...), na podstawie art. 492 § 1 pkt 1 k.s.h. (...) sp. z o.o. jako spółka przejmowana przeniosła cały swój majątek na Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. jako spółkę przejmującą.

Dowód: informacja odpowiadająca odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców KRS nr (...) sp. z o.o. z 2.09.2014 r. (k. 10-14).

Dnia 15 stycznia 2014 r. menadżer prowadzonego przez I. P. i L. P. PUB-u (...) C. M. dokonał przelewu na rachunek (...) sp. z o.o. kwoty 4.000 zł jako tytuł wpisując „wpłata zaległości”.

Dnia 3 lutego 2014 r. menadżer prowadzonego przez I. P. i L. P. PUB-u (...) C. M. dokonał przelewu na rachunek (...) sp. z o.o. kwoty 5.000 zł jako tytuł wpisując „wpłata zaległości”.

Dnia 24 lutego 2014 r. menadżer prowadzonego przez I. P. i L. P. PUB-u (...) C. M. dokonał przelewu na rachunek (...) sp. z o.o. kwoty 3.300 zł jako tytuł wpisując „wpłata zaległości”.

Dnia 25 lutego 2014 r. menadżer prowadzonego przez I. P. i L. P. PUB-u (...) C. M. dokonał przelewu na rachunek (...) sp. z o.o. kwoty 2.000 zł jako tytuł wpisując „wpłata zaległości”, a także przelewu na rachunek (...) sp. z o.o. kwoty 5.000 zł jako tytuł wpisując „wpłata zaległości”.

Dowody: potwierdzenie transakcji z 15.01.2014 r. (k. 98),

potwierdzenie transakcji z 3.02.2014 r. (k. 98v),

potwierdzenie transakcji z 24.02.2014 r. (k. 99),

potwierdzenie transakcji z 25.02.2014 r. (k. 99v),

potwierdzenie transakcji z 25.02.2014 r.(k.100).

Dnia 28 lutego 2014 r. spółka (...) wystawiła I. P. i L. P. notę obciążeniową nr (...) obciążając ich kwotą 28.475,42 zł z tytułu odszkodowania za lokal użytkowy przy ul. (...) (...)1, za styczeń 2014 r. i luty 2014 r. z terminem płatności 28.02.2014 r.

Wraz z notą spółka przesłała fakturę VAT nr (...) na kwotę brutto 18.346,25 zł z tytułu czynszu najmu za lokal użytkowy, zaliczek na zimną wodę, kanalizację i podgrzanie c.w. z terminem płatności 10.02.2014 r.

Wysłała też fakturę korektę nr (...) do faktury (...) z dnia 10.01.2014 r. wskazując, że do zwrotu jest 17.584,24 zł i fakturę korektę nr (...) do faktury nr (...) wskazując, że do zwrotu jest 17.584,24 zł.

Dokumenty te wysłane zostały pocztą listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Potwierdzenie odbioru zostało opatrzone nieczytelnym stemplem pocztowej placówki nadawczej oraz prezentatą (...) z datą 7 marca 2014 r.

Dowody: nota obciążeniowa nr (...) z 28.02.2014 r. (k. 82);

faktura nr (...) z 10.02.2014 r. (k. 83);

faktura korekta nr (...) z 28.02.2014 r. (k. 84);

faktura korekta nr (...) z 28.02.2014 r. (k. 85);

potwierdzenie odbioru (k. 86).

Dnia 4 marca 2014 r. TBS (...) wystawiła I. P. i L. P. notę obciążeniową nr (...), w której wskazała, że obciążyła ich na kwotę 14.237,71 zł z tytułu odszkodowania za lokal użytkowy przy ul. (...) (...)1, z terminem płatności 31.03.2014 r. Wraz z nią przesłała fakturę VAT nr (...) na kwotę brutto 762,01 zł z tytułu zaliczek na zimną wodę, kanalizację i podgrzanie c.w. z terminem płatności 10.03.2014 r.

Dokumenty te wysłane zostały pocztą listem poleconym I. P. i L. P. listem poleconym w dniu 7 marca 2014 r.

Dowody: nota obciążeniowa nr (...) z 4.03.2014 r. (k. 79);

faktura nr (...) z 4.03.2014 r. (k. 80);

wyciąg z pocztowej książki nadawczej ze stemplem z dnia 7.03.2014 r. (k. 81).

Dnia 24 marca 2014 r. menadżer prowadzonego przez I. P. i L. P. (...)u (...) C. M. dokonał przelewu na rachunek (...) sp. z o.o. kwoty 2.000 zł jako tytuł wpisując (...) s.c. „(...)”.

Dnia 31 marca 2014 r. menadżer prowadzonego przez I. P. i L. P. (...)u (...) dokonał przelewu na rachunek (...) sp. z o.o. kwoty 2.400 zł jako tytuł wpisując (...) s.c. „(...)”.

Dowody: potwierdzenie transakcji z 24.03.2014 r. (k. 100v),

potwierdzenie transakcji z 31.03.2014 r. (k. 101).

Dnia 2 kwietnia 2014 r. TBS (...) wystawiła I. P. i L. P. notę obciążeniową nr (...) w której wskazała, że obciążyła ich na kwotę 14.237,71 zł z tytułu odszkodowania za lokal użytkowy przy ul. (...) (...)1, z terminem płatności 31.04.2014 r. Wraz z nią przesłała fakturę VAT nr (...) na kwotę brutto 762,01 zł z tytułu zaliczek na zimną wodę, kanalizację i podgrzanie c.w. z terminem płatności 10.04.2014 r.

Nadała je do I. P. i L. P. listem poleconym dnia 4.04.2014 r.

Dowody: nota obciążeniowa nr (...) z 2.04.2014 r. (k. 76);

faktura nr (...) z 2.04.2014 r. (k. 77);

wyciąg z pocztowej książki nadawczej ze stemplem z dnia 4.04.2014 r. (k. 78).

Dnia 5 maja 2014 r. TBS (...) wystawiła I. P. i L. P. notę obciążeniową nr (...) w której wskazała, że obciążyła ich na kwotę 14.237,71 zł z tytułu odszkodowania za lokal użytkowy przy ul. (...) (...)1, z terminem płatności 31.05.2014 r. Wraz z nią przesłała fakturę VAT nr (...) na kwotę brutto 762,01 zł z tytułu zaliczek na zimną wodę, kanalizację i podgrzanie c.w. z terminem płatności 10.05.2014 r. Nadała je do I. P. i L. P. listem poleconym dnia 5.05.2014 r.

Dowody: nota obciążeniowa nr (...) z 5.05.2014 r. (k. 73);

faktura nr (...) z 5.05.2014 r. (k. 74);

wyciąg z pocztowej książki nadawczej ze stemplem z dnia 5.05.2014 r. (k. 75).

Dnia 23 maja 2014 r. J. P. dokonała przelewu na rachunek (...) sp. z o.o. kwoty 45.000 zł jako tytuł wpisując „za najem lokalu przy ul. (...) S.C. L. i I. P.”.

Dowód: potwierdzenie transakcji z 23.05.2014 r. (k. 101v).

Prezes zarządu TBS (...) R. D. pismem z dnia 26 maja 2014 r. wezwał I. P. i L. P. do opróżnienia i wydania lokalu przy ul (...)/LU1 w S., zajmowanego bez tytułu prawnego oraz do zapłaty zaległości z tytułu użytkowania wyżej opisanego lokalu, które na dzień 22 maja 2014 r. wynoszą 121.566,12 zł (wskazał, że kwota ta jest należnością główną, która obejmuje odsetki ustawowe do 31 grudnia 2013 r. a koszty wezwania wynoszą 10,60 zł). Termin zakreślił na dzień 10 czerwca 2014 r.

Wezwanie doręczono dnia 29 maja 2014 r.

Dowody: wezwanie do opróżnienia i wydania lokalu oraz zapłaty z 26.05.2014 r. (k. 44);

potwierdzenie odbioru z 29.05.2014 r. (k. 45).

Dnia 4 czerwca 2014 r. TBS (...) wystawiła I. P. i L. P. notę obciążeniową nr (...), w której wskazała, że obciążyła ich na kwotę 14.237,71 zł z tytułu odszkodowania za lokal użytkowy przy ul. (...) (...)1, z terminem płatności 31.06.2014 r. Wraz z nią przesłała fakturę VAT nr (...) na kwotę brutto 762,01 zł z tytułu zaliczek na zimną wodę, kanalizację i podgrzanie c.w. z terminem płatności 10.06.2014 r.

Dokumenty te zostały wysłane I. P. i L. P. listem poleconym, który został zaewidencjonowany w pocztowej książce nadawczej. Na tej stronie książki, na której zaewidencjonowano przesyłkę, brak daty oraz odcisku stempla pocztowego.

Dowody: nota obciążeniowa nr (...) z 4.06.2014 r. (k. 70);

faktura nr (...) z 4.06.2014 r. (k. 71);

wyciąg z pocztowej książki nadawczej (k. 72).

L. P. skierował do TBS (...) pismo z 16 czerwca 2014 r., w którym wskazał, że jako najemca lokalu przy ul. (...)/LU1 w S. prosi o rozłożenie zaległych płatności na raty. Wskazał też, że chciałby płacić zaległości w ratach jednocześnie z bieżącymi opłatami, przy czym spłatę chciałby zacząć od września, z uwagi na koniunkturę w branży.

Dowód: pismo z 16.06.2014 r. (k. 46).

Prezes zarządu TBS (...) R. D. odpowiedział pismem z dnia 24 czerwca 2014 r., w którym wskazał, że I. P. i L. P. pomimo wcześniejszych deklaracji nie zapłacili dotychczas nawet bieżącego odszkodowania i innych opłat za czerwiec 2014 r., pomimo wcześniejszych deklaracji spłacania zaległości w ratach, przez co nadal przyrastają zaległości. W związku z tym spółka (...) nie wyraża zgody na rozłożenie zaległości na raty. Wskazał też, że wzywa do bezzwłocznego wydania bezumownie zajmowanego lokalu oraz zapłaty zaległości, które na dzień 24 czerwca 2014 r. wynoszą 145.406,17 zł zaległości głównej i 28.340,15 zł odsetek. Termin zapłaty zakreślił na dzień 4 lipca 2014 r.

Dowód: pismo z 24.06.2014 r. (k. 47).

Dnia 4 lipca 2014 r. TBS (...) wystawiła I. P. i L. P. notę obciążeniową nr (...), w której wskazała, że obciążyła ich na kwotę 14.237,71 zł z tytułu odszkodowania za lokal użytkowy przy ul. (...) (...)1, z terminem płatności 31.07.2014 r. Wraz z nią przesłała fakturę VAT nr (...) na kwotę brutto 762,01 zł z tytułu zaliczek na zimną wodę, kanalizację i podgrzanie c.w. z terminem płatności 10.07.2014 r.

Nadała je do I. P. i L. P. listem poleconym dnia 4 lipca 2014 r.

Dowody: nota obciążeniowa nr (...) z 3.07.2014 r. (k. 67);

faktura nr (...) z 3.07.2014 r. (k. 68);

wyciąg z pocztowej książki nadawczej ze stemplem z dnia 4.07.2014 r. (k. 69).

Dnia 6 lipca 2014 r. menadżer prowadzonego przez I. P. i L. P. PUB-u (...) dokonał przelewu na rachunek (...) sp. z o.o. kwoty 10.000 zł jako tytuł wpisując „spłata częściowa zaległości”.

Dnia 10 lipca 2014 r. J. P. dokonała przelewu na rachunek (...) sp. z o.o. kwoty 6.000 zł jako tytuł wpisując „za najem lokalu przy ul. (...) S.C. L. i I. P.”.

Dnia 28 lipca 2014 r. menadżer prowadzonego przez I. P. i L. P. PUB-u (...) dokonał przelewu na rachunek (...) sp. z o.o. kwoty 4.000 zł jako tytuł wpisując „spłata częściowa zaległości”.

Dowody: szczegóły transakcji z 6.07.2014 r. (k. 102),

potwierdzenie transakcji z 10.07.2014 r. (k. 102v),

potwierdzenie transakcji z 28.07.2014 r. (k. 103).

Dnia 4 sierpnia 2014 r. TBS (...) wystawiła I. P. i L. P. notę obciążeniową nr (...) w której wskazała, że obciążyła ich na kwotę 14.237,71 zł z tytułu odszkodowania za lokal użytkowy przy ul. (...) (...)1, z terminem płatności 31.08.2014 r. Wraz z nią przesłała fakturę VAT nr (...) na kwotę brutto 762,01 zł z tytułu zaliczek na zimną wodę, kanalizację i podgrzanie c.w. z terminem płatności 10.08.2014 r.

Nadała je do I. P. i L. P. listem poleconym dnia 6 sierpnia 2014 r.

Dowody: nota obciążeniowa nr (...) z 4.08.2014 r. (k. 64);

faktura nr (...) z 4.08.2014 r. (k. 65);

wyciąg z pocztowej książki nadawczej ze stemplem z dnia 6.08.2014 r. (k. 66).

Rozliczenia wpłat dokonywanych za lokal przy ul. (...)/LU1 w S. inspektor do spraw windykacji zatrudniony w TBS (...) M. Z. dokonywał w ten sposób, że gdy w tytule przelewu nie wskazano na spłatę której konkretnie wierzytelności zostały przelane dane środki, to zaliczał je na najstarsze wierzytelności.

Dowód: zeznania świadka M. Z. (k. 145-145v, 147).

Inspektor do spraw windykacji (...) M. Z. sporządził zestawienie zatytułowane " Zaległości i odsetki od 1 marca 2013 r. do 1 września 2014 r. - sprawa o bezumowne". W zestawieniu tym, wykonanym w formie tabeli, zestawione zostały dane dotyczące rozliczenia należności za bezumowne korzystanie za miesiące od marca 2013 r. do końca sierpnia 2014 r. (łącznie za 18 miesięcy).

W kolumnie " kwota wymiarów" M. Z. dla każdego miesiąca wpisał wysokość naliczonego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, w kolumnie " data operacji (kiedy wymiar)" wpisał daty wymagalności, które dla każdego miesiąca przypadały w dziesiątym dniu danego miesiąca, w dalszych kolumnach wpisał datę początkową i końcową naliczania odsetek (w przypadku należności niezapłaconych - za datę końcową naliczania odsetek przyjęto 1 września 2014 r.), kwotę odsetek po skapitalizowaniu, kwotę dokonanych wpłat oraz daty wpłat. Rozliczenia dotyczące poszczególnych miesięcy zostały dokonane w wierszach tabeli oznaczonych cyframi od 1 do 18 (począwszy od sierpnia 2014 r., skończywszy na marcu 2013 r.), przy czym w sytuacji, kiedy na poczet należności za dany miesiąc zarachowano środki pieniężne z kilku wpłat, w tabeli dodawane były dodatkowe wiersze, oznaczone cyframi odpowiadającymi danemu miesiącowi i kolejnymi literami alfabetu (przykładowo: w przypadku stycznia 2014 r. były to oznaczenia: 8, 8a, 8b, 8c.).

Dowody: zestawienie sporządzone przez M. Z. (k. 49-50);

zeznania świadka M. Z. (145-145v, 147).

Niżej wymienione wpłaty, dokonane przez I. P. i L. P., zostały przez TBS (...) zarachowane w następujący sposób (przy założeniu, że w pierwszej kolejności wpłata zaliczana była na odsetki ustawowe, naliczane od należności za każdy miesiąc od dnia 10. danego miesiąca do dnia wpłaty):

1.  wpłata dokonana dnia 15 stycznia 2014 r. w wysokości 4.000 zł została zaliczona na zaległość za lipiec 2013 r. (wiersz 14 a tabeli);

2.  wpłata dokonana dnia 3 lutego 2014 r. w wysokości 5.000 zł została zaliczona na zaległość za lipiec 2013 r. (wiersz 14 b tabeli);

3.  wpłata dokonana dnia 24 lutego 2014 r. w wysokości 3.300 zł została zaliczona na zaległość za lipiec 2013 r. (wiersz 14 c tabeli);

4.  wpłata dokonana dnia 25 lutego 2014 r. w wysokości 2.000 zł została zaliczona na zaległość za lipiec 2013 r. (wiersz 14 d tabeli);

5.  wpłata dokonana dnia 25 lutego 2014 r. w wysokości 5.000 zł została zaliczona na zaległość za styczeń 2014 r. - w tytule tej wpłaty wskazano numer faktury (...) (wiersz 8 tabeli);

6.  wpłata dokonana dnia 24 marca 2014 r. w wysokości 2.000 zł została zaliczona w kwocie na zaległość za styczeń 2014 r. - w tytule tej wpłaty wskazano numer faktury (...) (wiersz 8 a tabeli);

7.  wpłata dokonana dnia 31 marca 2014 r. w wysokości 2.400 zł została zaliczona na zaległość za styczeń 2014 r. - w tytule tej wpłaty wskazano numer faktury (...) (wiersz 8 b tabeli);

8.  wpłata dokonana dnia 23 maja 2014 r. w wysokości 45.000 zł została zaliczona na zaległości za : lipiec 2013 r.; sierpień 2013 r., wrzesień 2013 r., październik 2013 r. (wiersze: 14e, 13, 12, 11 tabeli);

9.  wpłata dokonana dnia 6 lipca 2014 r. w wysokości 10.000 zł została zaliczona na zaległość za październik 2013 r. (wiersz 11 a tabeli);

10.  wpłata dokonana dnia 10 lipca 2014 r. w wysokości 6.000 zł została zaliczona na zaległość za październik 2013 r. oraz za listopad 2013 r. (wiersze: 11 b, 10 tabeli);

11.  wpłata dokonana dnia 28 lipca 2014 r. w wysokości 4.000 zł została zaliczona na zaległość za listopad 2013 r. (wiersz 10 a tabeli).

Dowody: zestawienie sporządzone przez M. Z. (k. 49-50);

zeznania świadka M. Z. (145-145v, 147).

Wysokość rynkowa stawki czynszu najmu lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w S. wynosiła po 12.841,92 zł miesięcznie za każdy miesiąc w okresie od listopada 2013 r. do sierpnia 2014 r.

Dowody: opinia biegłego sądowego G. K. - opinia korekta (k. 205-220),

ustne wyjaśnienia opinii złożonej na piśmie (k. 221-222, 223),

załącznik do protokołu rozprawy sporządzony przez biegłego (k. 203-204).

Sąd zważył, co następuje:

Powódka domaga się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanych z lokalu użytkowego położonego przy ul. (...)/U1 w S., stanowiącego własność powódki, przy czym niesporna była okoliczność, że między stronami (a także między pozwanymi i poprzednikiem prawnym powódki) lokal ten oznaczany był jako lokal nr (...). Powódka wykazała, że lokal stanowił własność spółki (...), oraz że na podstawie art. 492 § 1 pkt 1 k.s.h. (...) sp. z o.o. jako spółka przejmowana przeniosła cały swój majątek na Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. jako spółkę przejmującą (powyższe wynika z dowodów w postaci: wydruku z KRS nr (...) - karta 10-14; odpisu z księgi wieczystej (...), stan na 12.11.2014 r., karta 110-112).

Roszczenie powódki powstało w związku z działalnością gospodarczą pozwanych, którzy prowadzili ją jako wspólnicy spółki cywilnej, a zatem ich odpowiedzialność pozwanych wobec powódki ma charakter solidarny na podstawie art. 864 k.c., zgodnie z którym za zobowiązania spółki wspólnicy odpowiedzialni są solidarnie.

Podstawę prawną roszczenia powódki stanowi art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. i art. 230 k.c. Normy odczytywane z tych przepisów regulują tzw. roszczenia uzupełniające właściciela w stosunku do posiadacza zależnego w złej wierze.

Zgodnie z art. 244 § 2 k.c.: od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył, przy czym stosownie do art. 225 k.c. takie same są względem właściciela obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze;

z kolei zgodnie z art. 230 k.c.: przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Roszczenie powódki obejmuje wynagrodzenie za korzystanie z lokalu przez pozwanych w okresie od listopada 2013 r. do sierpnia 2014 r. (za 10 miesięcy), które miało charakter bezumowny, powódka wywodziła bowiem, że wypowiedziała pozwanym umowę najmu z dniem 28 lutego 2013 r.

Niesporny jest fakt, że w okresie objętym żądaniem pozwu pozwani zajmowali sporny lokal, do dnia rozprawy w niniejszej sprawie nie kwestionowali również tego, że korzystanie to miało charakter bezumowny. Na rozprawie pełnomocnik pozwanych zakwestionował skuteczność wypowiedzenia umowy najmu, według niego doszło do nawiązania najmu mocą ustnych uzgodnień stron, bowiem powódka wyrażała zgodę, aby pozwani korzystali z lokalu, nie było jedynie zgody co do wysokości czynszu. Jednocześnie przyznał, że pozwani nie posiadają dokumentów, które by potwierdzały, że istnieje nadal stosunek najmu. Przyznał również, że pozwani przegrali proces prowadzony w sprawie XI GC 976/14 o wydanie lokalu - Sąd Rejonowy nakazał im wydanie lokalu, lecz wyrok ten jest nieprawomocny.

Stanowisko pozwanych jest nieuzasadnione. Umowa najmu jest umową konsensualną, wzajemną i odpłatną. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki ( essentialia negotii), czyli przedmiot najmu i czynsz. Skoro - jak twierdzi pełnomocnik pozwanych - między stronami nie było zgody co do wysokości czynszu, to nie można mówić o tym, że doszło do przedłużenia umowy najmu.

Nie można też przyjąć, że umowa najmu nie została skutecznie wypowiedziana przez spółkę (...) (poprzednika prawnego powódki). W oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy nie budzi bowiem wątpliwości, że pismo z dnia 11 lutego 2013 r., zatytułowane „Rozwiązanie umowy najmu z dnia 17 maja 2007 r.”, a zatem oświadczenie spółki (...) o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, oparte o § 11 ust. 1 lit. e umowy najmu, dotarło do adresatów najpóźniej dnia 3 marca 2013 r., albowiem pismem datowanym na ten dzień odnieśli się oni do jego treści, zwracając się jednocześnie o odwołanie oświadczenia woli złożonego przez spółkę (...). Brak było jednak w sprawie dowodów świadczących o tym, że spółka (...), czy później powódka, wyraziła na to zgodę, na co wskazuje między innymi wezwanie do opróżnienia i wydania lokalu oraz do zapłaty z dnia 26 maja 2014 r., które doręczono pozwanym dnia 29 maja 2014 r. Nie świadczy również o odwołaniu oświadczenia o wypowiedzeniu umowy pismo spółki (...) z dnia 9 kwietnia 2013 r., stanowiące o podwyższeniu czynszu stosownie do postanowień umowy, jak bowiem wynika z treści tego pisma stanowi ono informację o komunikacie Prezesa GUS w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, w związku z którym czynsz od dnia 1 stycznia 2013 r. został odpowiednio podwyższony. Z uwagi na to, że spółka (...) wypowiedziała umowę ze skutkiem na dzień 28 lutego 2013 r., omawiane pismo dotyczy podwyżki czynszu najmu za okres od stycznia do lutego 2013 r. Nadto w piśmie z dnia 24 czerwca 2014 r. powódka po raz kolejny wezwała pozwanych do bezzwłocznego wydania lokalu, odmawiając jednocześnie rozłożenia spłaty zaległości pozwanych na raty.

W tym stanie rzeczy przyjąć trzeba, że pozwani zajmowali lokal bezumownie.

Skuteczność roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie bez tytułu prawnego uzależniona jest od ustalenia złej wiary pozwanych, będących posiadaczami zależnymi (art. 225 i 230 k.c.).

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwala przyjąć, że obalono domniemanie korzystania przez pozwanych z lokalu w dobrej wierze (art. 7 k.c.). Dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu uprawnionego, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo. W złej wierze jest z kolei ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo przysługuje nie jemu, lecz innej osobie. W orzecznictwie podkreśla się, że dobra lub zła wiara jest uzależniona od stanu świadomości posiadacza. Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które - racjonalnie ocenione - powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 28 września 2012 r. I ACa 687/12, LEX nr 1267497). Złą wiarę posiadacza zależnego należy więc przyjąć z chwilą, w której powziął on wiadomość o takich okolicznościach, które powinny wzbudzić w nim uzasadnione podejrzenie, że nie przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. W ramach okoliczności wzbudzających uzasadnione podejrzenie mogą mieścić się takie zdarzenia jak wezwania do zapłaty oraz przesądowa korespondencja wskazująca na brak tytułu prawnego do władania rzeczą.

Opisane wyżej okoliczności nie pozostawiają wątpliwości, że od daty doręczenia pozwanym pisma z dnia 11 lutego 2013 r. zatytułowanego „Rozwiązanie umowy najmu z dnia 17 maja 2007 r.” pozwani byli świadomi, że umowa najmu z dnia 17 maja 2007 r. została rozwiązana. Świadczy o tym fakt, że w piśmie z dnia 3 marca 2013 r. nie kwestionowali okoliczności, które były podstawą wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia (tj. tego, że opóźniali się zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności - § 11 ust. 1 punkt e umowy), zawarli natomiast prośbę do poprzednika prawnego powódki o "cofnięcie wypowiedzenia".

Byli zatem w okresie objętym żądaniem pozwu posiadaczami zależnymi wskazanej w pozwie nieruchomości lokalowej w złej wierze, tym samym są adresatami normy prawnej wynikającej z art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 i art. 230 k.c., nakazującej im zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości lokalowej.

Roszczenie powódki o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy za okres od listopada 2013 r. do sierpnia 2014 r. należy więc uznać za uzasadnione co do zasady.

Przepisy o ochronie własności nie określają wysokości wynagrodzenia właściciela za korzystanie z rzeczy przez posiadacza bez tytułu prawnego. Należy przyjąć, że wynagrodzenie to powinno odpowiadać zwykłemu dochodowi, jaki właściciel mógłby uzyskać, gdyby rzecz nie była we władaniu posiadającego bez tytułu prawnego (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 15 września 2005 r., IICK 61/05 oraz z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 273/04). Miernikiem wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości jest czynsz, jaki właściciel otrzymywałby z tytułu jej najmu albo dzierżawy.

Oznacza to, że wysokość wcześniej uzgodnionego w umowie najmu czynszu nie ma prostego przełożenia na wysokość wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania. Wynagrodzenie to należy się bowiem, co do zasady, według stawek rynkowych, jakie właściciel najprawdopodobniej uzyskałby na rynku oferując oddanie rzeczy w posiadanie zależne (czy to w najem, czy to w dzierżawę), a zatem wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania należne jest w wysokości hipotetycznego czynszu, jaki zapłaciłby za korzystanie z danej rzeczy – nieruchomości – hipotetyczny najemca, czy dzierżawca.

Jednym z zarzutów, jakie pozwani przedstawili w odpowiedzi na pozew, był zarzut niewykazania przez powódkę wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Pozwani - jak wynika z treści odpowiedzi na pozew - podzielają pogląd prawny wskazany w wyżej przytoczonych orzeczeniach Sądu Najwyższego. Powódka naliczała pozwanym opłaty za bezumowne korzystanie w wysokości takiej samej, jak wynikający z umownie ustalonego czynszu najmu za sporny lokal, pozwani wywiedli jednak odpowiedzi na pozew, iż kwota tak wyliczonych opłat jest zawyżona i zdecydowanie odbiega od obowiązujących na (...) rynku stawek czynszu najmu lokali użytkowych, przeznaczonych na restauracje i placówki gastronomiczne.

W odpowiedzi na tak sformułowany zarzut przeprowadzony został powołany w pozwie "z ostrożności procesowej", a więc na wypadek gdyby pozwani kwestionowali wskazaną przez powódkę wysokość miesięcznych opłat za bezumowne korzystanie, dowód z opinii biegłego sądowego.

Biegły w swojej opinii przedstawił wysokość rynkowej stawki wynagrodzenia za korzystanie z lokalu będącego własnością powódki, wykorzystywanego przez pozwanych, w objętym żądaniem pozwu okresie. W punkcie 1 opinii, zatytułowanym "Przedmiot i cel opinii", biegły wskazał, że dokonał wyceny obejmującej ustalenie wysokości rynkowej stawki czynszu najmu lokalu nr (...) położonego przy ulicy (...) w S., w okresie od listopada 2013 r. do sierpnia 2014 r. Opinia została sporządzona w oparciu o oględziny lokalu, akta sprawy, wgląd do księgi wieczystej, informacje uzyskane w terenowych jednostkach administracji, dane o czynszach podobnych lokali, (...) Bazę Danych o (...), informacje własne autora. Biegły wziął pod uwagę lokalizację lokalu w obrębie miasta S., rodzaj budynku (kamienica - budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami w parterze z początku XX wieku), ogólne dane dotyczące lokalu użytkowego (powierzchnia użytkowa - 376,40 m ², usytuowanie w budynku, instalacje). Do określania wysokości czynszu najmu biegły sądowy zastosował podejścia i metody stosowane do określenia wartości nieruchomości - wartość rynkową czynszu określił w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Zastosowaną w tym celu procedurę biegły szczegółowo opisał na stronie 9-10 opinii. Analizie poddany został rynek nieruchomości obejmujący lokale usługowe podobne do będącego przedmiotem niniejszej sprawy, o powierzchni użytkowej 110-440 m ². Biegły poddał analizie zespół cech nieruchomości, wyodrębniając te, które różnicują nieruchomości i które jak wynika z zachowań nabywców mają najistotniejszy wpływ na wysokość czynszu. Cechy rynkowe nieruchomości (takie jak lokalizacja, stan techniczny budynku, standardy wykończenia lokalu, powierzchnia użytkowa) oraz ich wagi (odpowiednio: 35 %, 35%, 15%, 15%) biegły określił na podstawie zachowań na rynku lokalnym. We wnioskach końcowych biegły podał, że określona przez niego wartość rynkowa czynszu najmu lokalu nr (...), położonego przy ulicy (...) w S., w okresie od listopada 2013 r. do sierpnia 2014 r., wynosi za 1 m ² 34,30 zł, a więc za lokal o powierzchni użytkowej 374,40 m ² - 12.841,92 zł.

Obie strony złożyły zarzuty do opinii biegłego, do których biegły odniósł się na rozprawie w dniu 7 kwietnia 2016 r., składając ustne wyjaśnienia opinii złożonej na piśmie zgodnie z art. 286 k.p.c., załącznik do protokołu obejmujący odpowiedzi na uwagi obu stron (karta 203-204) oraz "opinię-korektę" (karta 205-220), wyjaśniając jednocześnie zarówno ustnie, jak i w załączniku do protokołu (karta 203, "podsumowanie") przyczynę sporządzenia "opinii-korekty". Skorygowania opinia jest w istocie powieleniem opinii złożonej pierwotnie, została jednak sporządzona w celu poprawienia omyłek pisarskich, co biegły wykonał w taki sposób, że złożył "opinię-korektę" która zawiera prawidłowe (pozbawione omyłek pisarskich) zapisy.

Ustne wyjaśnienia przedstawione przez biegłego oraz złożona przez niego "opinia-korekta" zawierają wyczerpujące odpowiedzi na uwagi obu stron, dotyczące pierwotnie złożonej opinii. Nie ma żadnych podstaw, aby dowód ten (o treści po poprawkach odnoszących się do omyłek pisarskich) podważać pod kątem jego przydatności dla rozstrzygnięcia. Uwagi stron dotyczące zastosowanych przez biegłego w tabeli nr 2 i nr 3 założeń dotyczących wagi poszczególnych cech, czy też ocen biegłego dotyczących zakresu zmienności danej cechy (kwalifikowanych przez biegłego jako cecha: korzystna, średnio korzystna bądź mniej korzystna) nie mogą być uznane za uzasadnione, ponieważ to biegły posiada wiedzę specjalną pozwalającą na poczynienie wyżej dokonanych ustaleń.

Tym samym dowód z opinii biegłego uznany został za wiarygodny. G. K. jest stałym biegłym sądowym, posiadane przez niego umiejętności, wiedza oraz doświadczenie zawodowe, a także bezstronność związana z brakiem powiązania z którąkolwiek ze stron, czyni wykonaną przez niego opinię wiarygodnym dowodem w sprawie. W czasie ustnych wyjaśnień na rozprawie biegły odniósł się do wszystkich uwag stron oraz przedstawił taką argumentację, która zaważyła za tym, że żadna z tych uwag nie utrzymała się jako zasadna.

Oceniając ten dowód Sąd miał na względzie, że na tle innych środków dowodowych, w szczególności zeznań świadków i stron, dowód z opinii biegłego wyróżnia jego specjalny przedmiot, cel, charakter oraz specyficzne, właściwe tylko jemu kryteria oceny. Sąd może oceniać opinię biegłego wyłącznie pod względem fachowości, rzetelności czy logiczności, może pomijać oczywiste pomyłki czy błędy rachunkowe, nie może jednak nie podzielać poglądów biegłego, czy w ich miejsce wprowadzać własnych stwierdzeń (por. wyrok S.N. z dnia 19 grudnia 1990 r., I PR 148/90, OSP 1991/11/300). Przedmiotem opinii biegłego nie jest przedstawienie faktów, lecz ich ocena na podstawie wiedzy fachowej (wiadomości specjalnych). Opinia biegłego ma na celu ułatwienie Sądowi należytej ceny zebranego materiału wtedy, gdy potrzebne są wiadomości specjalne, nie może natomiast sama być źródłem materiału faktycznego sprawy. W ocenie Sądu złożona w niniejszej sprawie opinia biegłego oraz dodatkowe ustne wyjaśnienia spełniają wszelkie kryteria, jakie wymagane są od tego środka dowodowego.

Tym samym przyjąć należało, że zarzut pozwanych dotyczący wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornego lokalu za poszczególne miesiące okazał się w części uzasadniony, przyjąć bowiem należało (zgodnie z opinią przedstawioną przez biegłego), że wynagrodzenie to za każdy miesiąc objęty żądaniem pozwu jest uzasadnione do kwoty 12.841,92 zł.

Nieuzasadniony okazał się kolejny podniesiony przez pozwanych zarzut - zarzut potrącenia wierzytelności z tytułu nakładów poczynionych przez nich na lokal powódki (według ich twierdzeń w wysokości 450.000 zł) z wierzytelnościami powódki z tytułu bezumownego korzystania z lokalu użytkowego. Oświadczenie o potrąceniu pozwani złożyli w odpowiedzi na pozew. Wyjaśnili również, że dokonali " licznych nakładów na przedmiotowy lokal podnosząc tym samym jego standard i wartość", przy czym część nakładów została przez nich poczyniona jeszcze przed rozpoczęciem najmu, zaś ostatnie nakłady od sierpnia 2012 r. do listopada 2012 r. Pozwani wyjaśnili, że bez tych ostatnich nakładów nie byłoby możliwe korzystanie z wyżej wymienionego lokalu w celu prowadzenia w nim pubu i piwiarni, z biegiem czasu z uwagi na zmieniający się gust klientów zaczęła bowiem spadać ich liczba, konieczne stało się dokonanie zmian wystroju, a także podniesienie standardu lokalu. Koszt ostatniego remontu pozwani oszacowali na 450.000 zł. Według pozwanych kwota ta powinna zostać rozliczona z opłatami należnymi powódce z tytułu opłat za korzystanie z lokalu, w związku z czym, z ostrożności procesowej, dokonali potrącenia przysługujących im należności z tytułu poczynionych nakładów (remont pomieszczeń przeprowadzony w 2012 r.) z należnościami powódki dochodzonymi pozwem. Pozwani nie przedstawili przy tym żadnego katalogu dokonanych przez nich nakładów.

Przepisy kodeksu cywilnego regulujące umowę najmu wyróżniają różne rodzaje nakładów najemcy na wynajętą rzecz, przy czym odmiennie uregulowano rozliczenia stron z tytułu nakładów należących do każdej z tych grup. Są to :

-

drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy, które zgodnie z art. 662 § 2 k.c. obciążają najemcę (w przypadku lokali mieszkalnych i użytkowych przykładowe „drobne nakłady” wymienia art. 681 k.c.),

-

naprawy konieczne, bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku – art. 663 k.c. - obciążają one wynajmującego, który ma obowiązek wydać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymać ją w takim stanie przez czas trwania najmu (art. 662 § 1 k.c.), z tym, że jeżeli w czasie trwania najmu pojawi się potrzeba tych napraw, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do ich wykonania, a po jego bezskutecznym upływie dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 k.c.),

-

w ulepszenia, o których mowa w art. 676 k.c. – po rozwiązaniu umowy najmu wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać te ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Wyjaśnienia wymaga, że w doktrynie przyjmuje się względnie obowiązujący charakter art. 663 k.c. w odniesieniu do najmu lokali niewchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.

Łącząca strony umowa zawiera regulacje dotyczące rozliczenia nakładów w § 8 i w § 9. Dodatkowo należy wskazać, że w dniu 17 maja 2007 r. w pisemnym oświadczeniu pozwani zrzekli się roszczenia o zwrot nakładów poczynionych na lokal przed zawarciem umowy najmu. Z twierdzeń pozwanych przedstawionych w odpowiedzi na pozew wynika, że nakłady, z którymi pozwani wiążą wierzytelność przedstawioną do potrącenia, mają charakter ulepszeń - są to bowiem koszty remontu przeprowadzonego w 2012 r. zmierzające do dokonania zmiany wystroju wnętrza, tak aby odpowiadało aktualnym gustom klientów. Należy mieć na względzie, że treść stosunku najmu strony ukształtowały w taki sposób (por. powołane wyżej § 8 i 9 umowy), że pozwanym nie przysługiwało w stosunku do spółki (...) (poprzenika prawnego powódki), a następnie powódki, żadne roszczenie o zwrot nakładów na lokal poza takimi, które dotyczyłyby konstrukcji budynku przy ul. (...) w S.. Sami pozwani jednak nie wskazywali jednak, ażeby tego rodzaju nakłady poczynili.

Z kolei w okresie po wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 17 maja 2007 r. przez spółkę (...) do ewentualnych nakładów poczynionych przez pozwanych, jako posiadaczów zależnych w złej wierze, zastosowanie znajduje art. 226 § 2 k.c. w zw. z art. 230 k.c. Przywołany przepis art. 226 § 2 k.c. ma następujące brzmienie: samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Stosując zatem odpowiednio ten przepis do posiadacza zależnego należy wskazać, że pozwanym w niniejszej sprawie przysługiwałoby roszczenie jedynie o zwrot nakładów koniecznych i to tylko o tyle, o ile powódka wzbogaciłaby się bezpodstawnie ich kosztem. Pozwani jednak nie wykazali, ażeby którekolwiek z poczynionych przez nich nakładów na lokal powódki były nakładami koniecznymi, a to na nich w tym zakresie spoczywał ciężar dowodu stosownie do art. 6 k.c.

Tym samym zarzut potrącenia wierzytelności dochodzonej pozwem z wierzytelnością pozwanych z tytułu nakładów na lokal okazał się niezasadny.

Kolejny podniesiony w odpowiedzi na pozew zarzut związany był z tym, że pozwani - kwestionując wysokość zadłużenia - wskazali na dokonane na poczet swojego długu wpłaty. Do odpowiedzi na pozew załączone zostało 11 dowodów wpłat. Pozwani zakwestionowali "sposób rozliczania przez powódkę wpłat dokonywanych przez pozwanych", w szczególności ponieśli, że brak jest podstaw prawnych do przyjęcia, że dzień wymagalności roszczenia za bezumowne korzystanie z lokalu przypadał na dzień 10. każdego miesiąca.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nieprawidłowego "sposobu rozliczania przez powódkę wpłat dokonywanych przez pozwanych", w pierwszej kolejności wskazać trzeba, że w tym zakresie zastosowanie znajdą uregulowania zawarte w art. 451 k.c. Zgodnie z art. 451 § 1 k.c. dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. Jednakże to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne.

Art. 451 § 2 k.c. stanowi z kolei, że jeżeli dłużnik nie wskazał, który z kilku długów chce zaspokoić, a przyjął pokwitowanie, w którym wierzyciel zaliczył otrzymane świadczenie na poczet jednego z tych długów, dłużnik nie może już żądać zaliczenia na poczet innego długu.

Art. 451 § 3 k.c. ma natomiast następujące brzmienie: w braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych - na poczet najdawniej wymagalnego.

Do pozwu załączona została tabela (karta 48-50), sporządzona przez świadka M. Z., zatytułowana została "Zaległości i odsetki od 1 marca 2013 r. do 1 września 2014 r. - sprawa o bezumowne". Świadek zeznał, że w tabeli tej opisał "wymiary" (kolumna 2 tabeli) roszczeń powódki z tytułu bezumownego korzystania oraz wysokość naliczonych odsetek (kolumna 7 tabeli). Z zeznań świadka wynika również, że zarachowania wpłat dokonywanych przez pozwanych dotyczących lokalu przy ul. (...)/LU1 świadek dokonywał w ten sposób, że gdy w tytule przelewu nie wskazano, na spłatę której konkretnie wierzytelności zostały przelane środki pieniężne, to zaliczał je na najstarsze wierzytelności.

Analiza poszczególnych pozycji tabeli pozwala ustalić w jaki sposób zarachowano wszystkie 11 wpłat, które wynikają z załączonych przez pozwanych do odpowiedzi na pozew potwierdzeń przelewu (sposób zarachowania każdej z 11 wpłat opisano w części uzasadnienia obejmującej stan faktyczny). Jednocześnie zauważyć trzeba, że pozwani jako dłużnicy dokonując wpłat określonych kwot pieniężnych na rzecz powódki, a zatem spełniając częściowo świadczenie, lecz nie w takiej wysokości, aby zaspokoić wszystkie wymagalne zobowiązania tego samego rodzaju wobec powódki, ograniczali się jedynie do wskazania, iż kwoty te są przeznaczone na spłatę zadłużenia (z wyjątkiem trzech wpłat wskazujących numer faktury (...)), nie korzystali zatem z możliwości wskazania, na poczet którego konkretnego z wielu długów świadczenie ma zostać zarachowane, a więc z uprawnienia przyznanego im art. 451 § 1 k.c. Możliwość wyboru sposobu zarachowania przechodziła zatem na wierzyciela – powódkę, która mogłaby dokonać wyboru sposobu zarachowania doręczając dłużnikom stosowne pokwitowania.

W rozpoznawanej sprawie powódka nie wykazała, ani nawet nie zmierzała do wykazania, że przedstawiała pozwanym jakiekolwiek pokwitowania. Należy więc przyjąć, że ani dłużnicy, ani też wierzycielka nie składali bezpośrednio po spełnieniu świadczenia oświadczeń co do sposobu ich zarachowania (z wyjątkiem sytuacji dotyczącej trzech wpłat wskazujących podany wyżej numer faktury). W przypadku zatem braku oświadczeń zarówno dłużnika, jak i wierzyciela, zastosowanie w rozliczeniu wpłat powinna znaleźć zasada z art. 451 § 3 k.c. Jak wynika z dokonanych ustaleń faktycznych w taki właśnie sposób powódka świadczenia pozwanych zaliczała.

Z analizy tabeli sporządzonej przez świadka M. Z. wynika, że w sytuacji kiedy w tytule wpłaty nie wskazano na jaką dokładnie należność wpłata została dokonana, powódka wpłatę tą zaliczała na poczet należności najdawniej wymagalnych, w pierwszej kolejności zaspokajając odsetki. Spośród 11 wpłat załączonych do odpowiedzi na pozew trzy wpłaty wskazywały numer faktury: (...), jak wynika z faktury korekty faktura (...) wystawiona została dnia 10.01.2014 r. Wszystkie wpłaty, w których tytule wskazano numer faktury (...), zostały przez M. Z. zaliczone na poczet należności za miesiąc styczeń 2014 r.

Jednocześnie uznać należy, że wierzyciel zaliczając świadczenie dłużnika na poczet świadczenia najdawniej wymagalnego ma uprawnienie do zaliczenia go na poczet odsetek za opóźnienie, co wynika wprost z art. 451 § 1 k.c. zdanie ostatnie

Mając na uwadze powyższe rozważania przyjąć trzeba, że powódka dokonywała zaliczania wpłacanych przez stronę pozwaną kwot zgodnie z art. 451 § 3 k.c., z uwzględnieniem uprawnienia do zaliczenia wpłaty przede wszystkim na związane z długiem zaległe należności uboczne (odrębną kwestą, o której będzie mowa poniżej, jest powstanie roszczenia o zapłatę należności ubocznych – odsetek). W świetle art. 451 k.c. zarzut pozwanych sprowadzający się do wskazania na nieprawidłowy (zdaniem pozwanych) sposób rozliczania wpłat nie znajduje więc co do zasady uzasadnienia.

Uzasadniony okazał się natomiast zarzut pozwanych dotyczący przyjętych przez powódkę dat wymagalności roszczeń za bezumowne korzystanie z lokalu, które wg powódki przypadały dla roszczenia za każdy miesiąc na dzień 10. danego miesiąca (co wynika między innymi z tabeli sporządzonej przez M. Z.).

W piśmie procesowym z dnia 20 listopada 2014 r. powódka odpowiadając na ten zarzut wskazała, że pozwani zobowiązani byli do uiszczania czynszu najmu do 10. każdego miesiąca, dlatego też powódka przyjęła analogiczne rozwiązanie w przypadku należności z tytułu bezumownego korzystania.

Stanowisko powódki jest nieuzasadnione. Postanowienia wiążącej strony umowy nie mają przełożenia na stosunki tych samych stron dotyczące tej samej rzeczy, ale już po ustaniu bytu prawnego tej umowy. Uzasadniony jest więc podniesiony w odpowiedzi na pozew zarzut wskazujący na nieprawidłowo przyjmowane przez powódkę daty wymagalności roszczeń za bezumowne korzystanie z lokalu w poszczególnych miesiącach.

Zobowiązanie posiadacza zależnego do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy jest zobowiązaniem bezterminowym (termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony i nie wynika z właściwości zobowiązania), świadczenie powinno być więc spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania (art. 455 k.c.). W orzecznictwie przyjęty został pogląd, że wynagrodzenie za korzystanie z cudzej rzeczy bez tytułu prawnego nie dzieli się na świadczenia okresowe w rozumieniu art. 118 k.c., lecz jest należnością jednorazową za cały okres korzystania z rzeczy (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 1974 roku, III CZP 20/74, OSNC 1974/12/208; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 października 1972 roku, III CZP 70/72, OSNC 1973/6/102; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 1980 roku, II CR 501/80,OSNC 1981/9/171). Zobowiązanie posiadacza zależnego do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy jest bezterminowe, termin spełnienia świadczenia nie jest bowiem oznaczony, nie wynika też z właściwości zobowiązania, a to oznacza, że świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania (art. 455 k.c.). Dodać trzeba, że w przypadku zobowiązań bezterminowych na wierzycielu spoczywa ciężar udowodnienia daty, w której zobowiązanie bezterminowe przekształciło się w terminowe wskutek wezwania do zapłaty.

Powyższe rozważania mają o tyle znaczenie dla rozstrzygnięcia, że pozwalają przyjąć za uzasadniony zarzut pozwanych kwestionujący "sposób rozliczania przez powódkę wpłat dokonywanych przez pozwanych" w tej części, w jakiej powódka w sposób nieuprawniony zaliczała wpłaty dokonywane przez pozwanych na poczet odsetek naliczanych od należności za poszczególne miesiące od dnia 10. każdego miesiąca. Po drugie rozważania te mają znaczenie dla rozstrzygnięcia w zakresie objętego żądaniem pozwu roszczenia o zapłatę odsetek za opóźnienie od należności objętych żądaniem pozwu, których powódka dochodzi zgodnie z art. 481 § 1 k.c. i które skapitalizowała do dnia 1 września 2014 r., domagając się jednocześnie odsetek od skapitalizowanych odsetek od dnia wniesienia pozwu, na podstawie art. 482 § 1 k.c.

Sposób rozliczania przez powódkę wpłat dokonywanych przez pozwanych obrazuje tabela na kartach 48-50. Wynika z niej, że za miesiące od marca 2013 r. do sierpnia 2014 r. powódka w sposób nieuprawniony zaliczała na odsetki wpłacane przez pozwanych kwoty, naliczała bowiem odsetki od dnia 10. każdego miesiąca (tymczasem roszczenie o zapłatę odsetek jest uzasadnione od dnia następnego po doręczeniu pozwanym wezwania do zapłaty). Zarzut pozwanej podniesiony w odpowiedzi na pozew, dotyczący nieuprawnionego zaliczania przez powódkę wpłat na poczet odsetek naliczanych od dnia 10. każdego miesiąca, jest uzasadniony zarówno w odniesieniu do 11 wpłat, których dowody zostały załączone do odpowiedzi na pozew, jak i innych wpłat wymienionych w tabeli sporządzonej przez świadka M. Z., których wpłacenie było między stronami niesporne. Powódka w odpowiedzi na zarzut pozwanych nie przedstawiła żadnych dowodów wskazujących na to, że wzywała pozwanych do zapłaty należności za bezumowne korzystanie za poszczególne miesiące, objęte tabelą. Wyjaśnić trzeba w tym miejscu, że do pozwu załączone zostały wezwania do zapłaty, w wezwaniach tych powódka nie wskazywała jednak których konkretnie należności wezwanie dotyczy, ograniczając się do podania sumy zadłużenia na dany moment (do wezwań załączono też żadnych specyfikacji obejmujących zestawienie długów za poszczególne miesiące, ze wskazaniem kwoty głównej i w kwoty odsetek), z treści wezwań nie wiadomo nawet, czy zadłużenie wskazane w tych wezwaniach obejmuje należności za czynsz (naliczane do lutego 2013 r.), czy też za bezumowne korzystanie (naliczane od marca 2013 r.), czy też po części z obu tych tytułów.

W odniesieniu do należności odsetkowych za okres od marca 2013 r. do października 2013 r. wskazać trzeba, iż z uwagi na to, że po podniesieniu przez pozwanych zarzutu nieprawidłowego zaliczania wpłat na roszczenia z tytułu odsetek powódka nie przedstawiła dowodów doręczenia wezwań do zapłaty należności za poszczególne miesiące, obejmujące okres od marca 2013 r. do października 2013 r., ograniczając się do stwierdzenia, że była uprawniona do naliczania odsetek od dnia 10. każdego miesiąca, przyjąć należało, że nie udowodniła powstania i wysokości roszczeń z tytułu odsetek za te miesiące, tym samym uzasadniony jest zarzut pozwanej dotyczący nieprawidłowego zaliczania dokonywanych wpłat na poczet odsetek. Powódka w sposób nieuprawniony zaliczyła więc na odsetki wpłaconą przez pozwanych kwotę w łącznej wysokości 10.236,14 zł, na którą składają się należności wskazane w wierszach 11-18a tabeli jako kwoty zaliczone na poczet odsetek (1470,96 + 244,26 + 10,38 + (...),22 + (...),99 + (...),02 +79,26 +73,87 +4,8 +0,97 +22,79 +963,29 +83,47 +14,77 +32,01 +31,81 +9,62 +4,71 +6,06 +357,98 +346,22 +186,64 +27,52 +24,1 +15,96 +6,22 +312,42 +83,12 +43,23 +12,21 +0,61 + (...),95 +6,7).

W odniesieniu do należności odsetkowych za okres listopad 2013 r. - sierpień 2014 r. co do niektórych z tych należności przedstawiła dowody wezwań do zapłaty, co zostanie omówione poniżej, przy analizie zasadności roszczeń za poszczególne miesiące. W tym miejscu, uprzedzając dalsze rozważania, odnieść należy się do należności odsetkowych za miesiące: listopad 2013 r., grudzień 2013 r., czerwiec 2014 r.: co do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za te miesiące powódka nie przedstawiła dowodów wezwania do zapłaty, za datę wezwania do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie należało przyjąć dzień doręczenia pozwu, co oznacza, że roszczenie o zapłatę odsetek powstało po doręczeniu pozwu w niniejszej sprawie (pozew doręczono pozwanym w październiku 2014 r.).

W celu uzasadnienia rozstrzygnięcia w zakresie wysokości zasądzonej kwoty w pierwszej kolejności należy przedstawić zakres żądania pozwu.

Powódka domaga się zapłaty kwoty 151.593,15 zł, na którą składa się kwota główna: 145.063,57 zł oraz skapitalizowane odsetki naliczone do dnia 1 września 2014 r.: 6.529,58 zł. Kwoty roszczeń za poszczególne miesiące oraz sposób wyliczenia odsetek powódka przedstawiła w załączonym do pozwu zestawieniu, znajdującym się na karcie 51 akt.

Za miesiące listopad i grudzień 2013 r. powódka naliczyła pozwanym - jak wynika z tabeli karta 48-50 - wynagrodzenie za bezumowne korzystanie w wysokości 18.274,39 zł za każdy miesiąc, żądaniem pozwu objęta jest jednak kwota 15.820,93 zł za miesiąc listopad oraz 18.274,39 zł za miesiąc grudzień, z uwagi na to, że należność za miesiąc listopad została w części zaspokojona, co wynika z wierszy 10, 10a, 10b tabeli (por. zestawienie karta 48-50 oraz karta 51). Oznacza to, że powódka nie żąda części należności za miesiąc listopad - w wysokości 2.453,46 zł - ta kwota jest nie jest objęta żądaniem pozwu.

Za miesiące od stycznia do sierpnia 2014 r. naliczyła pozwanym wynagrodzenie za bezumowne korzystanie w wysokości 14.999,72 zł za każdy miesiąc, żądaniem pozwu objęta jest jednak kwota 5.970,21 zł za miesiąc styczeń oraz 14.999,72 zł za kolejne miesiące, z uwagi na to, że należność za miesiąc listopad została w części zaspokojona, co wynika z wierszy 8, 8a, 8b, 8c tabeli (por. zestawienie karta 48-50 oraz karta 51). Oznacza to, że powódka nie żąda części należności za miesiąc styczeń - w wysokości 9.029,51 zł - ta kwota jest nie jest objęta żądaniem pozwu.

Dodać trzeba, że bez znaczenia dla sprawy jest sposób księgowania przez powódkę należności za bezumowne korzystanie. Od stycznia 2014 r. powódka obciążała pozwanych wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie w wysokości 14.999,72 zł za każdy miesiąc (co wynika z tabeli sporządzonej przez świadka), z akt sprawy wynika natomiast, że wystawiała na tę kwotę dwa dokumenty księgowe: notę obciążeniową oraz fakturę VAT tytułem zaliczek na poczet opłat za wodę i kanalizację. Dla rozstrzygnięcia istotne jest to, że żądaniem pozwu objęty jest wynagrodzenie za bezumowne korzystanie w wysokości 14.999,72 zł, bez znaczenia jest natomiast rodzaj wystawianych z tego tytułu dokumentów księgowych (może mieć on znaczenie jedynie na gruncie relacji powódki oraz organów skarbowych). Zauważyć trzeba również, że same noty księgowe wystawiane były na wyższą kwotę niż kwota wskazana przez biegłego.

Uwzględniając powyższe rozważania (w tym fakt, że roszczenia powódki powstały w wysokości 12.841,92 zł za każdy miesiąc objęty żądaniem, a więc za miesiące od listopada 2013 r. do sierpnia 2014 r. - por. opinia biegłego), a także mając na uwadze art. 321 § 1 k.p.c. (a więc to, że powódka żąda kwoty 145.063,57 zł z tytułu należności głównej), dokonano wyliczenia podlegających zasądzeniu należności za poszczególne miesiące, które przedstawia się w sposób następujący:

- za miesiąc listopad 2013 r.

Roszczenie z tytułu należności głównej powstało w wysokości 12.841,92 zł, powódka nie żąda w tym procesie kwoty 2.453,46 zł, która została zapłacona (co wyjaśniono powyżej), jednakże z uwagi na to, że powódka zaliczyła na poczet wpłaty na ten miesiąc łącznie kwotę 4.158,74 zł, w tym 2.453,46 zł na należność główną, pozostałą część - 1.705,28 zł - na odsetki naliczone do dnia 29 lipca 2014 r. (1.588,12+117,16), ale roszczenie o zapłatę odsetek za ten okres w ogóle nie powstało (wezwanie do zapłaty, tj. pozew, doręczono pozwanym w październiku 2014 r.), cała wpłata 4.158,74 zł winna być zaliczona na należność główną;

roszczenie za miesiąc listopad 2013 r. uzasadnione jest więc do kwoty 8.683,18 zł [12.841,92 minus 2.453,46 (kwota zapłacona, której powódka nie żąda) minus 1.705,28 (kwota zapłacona i nieprawidłowo zaliczono na odsetki)];

- za miesiąc styczeń 2014 r.

Roszczenie z tytułu należności głównej powstało w wysokości 12.841,92 zł, powódka nie żąda w tym procesie kwoty 9.029,51 zł, która została zapłacona (co wyjaśniono powyżej),

jednakże z uwagi na to, że powódka zaliczyła na poczet wpłaty na ten miesiąc łącznie kwotę 9400 zł, w tym 9.029,51 zł na należność główną, pozostałą część - 370,49 zł - na odsetki naliczone do dnia 31 marca 2014 r. (251,09+ 98,58 +20,82), ale roszczenie o zapłatę tych odsetek nie powstało (roszczenie za ten miesiąc wymagalne jest od 01.04.2014 r., co zostanie wyjaśnione poniżej), cała wpłata 9.400 zł winna być zaliczona na należność główną;

roszczenie za miesiąc styczeń 2014 r. uzasadnione jest więc do kwoty 3.441,92 zł [(12.841,92 minus 9.029,51 (kwota zapłacona, której powódka nie żąda) minus 370,49 (kwota zapłacona i nieprawidłowo zaliczono na odsetki)];

- za pozostałe miesiące (grudzień 2013 r. oraz styczeń - sierpień 2014 r.) roszczenie uzasadnione jest do kwoty 12.841,92 zł.

Najstarsze należności, za listopad 2013 r. (8.683,18 zł) oraz za grudzień 2013 r. (12.841,92 zł) należy uznać za zaspokojone (za listopad w całości za grudzień w części) z uwagi na to, jak już wcześniej wyjaśniono powódka nieprawidłowo zaliczała dokonywane przez pozwanych wpłaty na poczet odsetek za miesiące od marca do października 2013 r. Nieprawidłowo zaliczona kwota w łącznej wysokości 10.236,14 zł (sposób jej wyliczenia przedstawiono powyżej) zaspokaja roszczenie za miesiąc listopad w całości oraz za miesiąc grudzień do kwoty 11.288,96 zł.

Zasądzeniu polega więc należność główna w wysokości 104.624,32 zł, w tym: za listopad 2013 r. - 0 zł, za grudzień 2013 r. - 11.288,96 zł, za styczeń 2014 r. - 3.441,92 zł, za miesiące luty- sierpień 2014 r. - po 12.841,92 zł,

Pozostaje jeszcze rozważyć, w jakim zakresie uzasadnione jest dochodzone pozwem żądanie zasądzenia odsetek.

Powódka domaga się odsetek skapitalizowanych od roszczeń za miesiące listopad 2013 r. - sierpień 2014 r. w wysokości 6.529,58 zł (sposób wyliczenia tych odsetek przedstawia tabela - karta 51 oraz w tabela karta 48-50). Powódka skapitalizowała odsetki na dzień 1 września 2014 r. od żądanej kwoty głównej (a więc od należności niezaspokojonych za objęte żądaniem miesiące: listopad 2013 r. - sierpień 2014 r.).

Od kwoty stanowiącej sumę należności głównej i skapitalizowanych odsetek powódka domaga się odsetek od dnia wniesienia pozwu.

Roszczenia powódki, z których każdy powstało w kwocie 12.841,92 zł, stały się wymagalne po wezwaniu dłużników do zapłaty. Jak już wspomniano w przypadku zobowiązań bezterminowych na wierzycielu spoczywa ciężar udowodnienia daty, w której zobowiązanie bezterminowe przekształciło się w terminowe wskutek wezwania do zapłaty. Zgodnie z art. 455 k.c. świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu. W orzecznictwie przyjmuje się na gruncie art. 455 k.c., że niezwłoczność nie oznacza natychmiastowości, należy natomiast rozumieć ją jako realny termin spełnienia świadczenia, mający na względzie okoliczności miejsca i czasu.

W oparciu o ustalony w sprawie stan faktyczny przyjąć trzeba, że za wezwania do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu potraktować należało załączone do pozwu wystawione przez powódkę noty obciążeniowe, złożone wraz z dowodami doręczenia (które nie dotyczą jednak należności za wszystkie objęte żądaniem miesiące). Dokumenty w postaci not obciążeniowych były wysyłane na adres pozwanych wskazany w umowie (por. § 18 umowy w treści zmienionej aneksem - karta 29), co potwierdzają załączone do akt wyciągi z pocztowej książki nadawczej.

W notach obciążeniowych za miesiące marzec, kwiecień, maj, lipiec, sierpień 2014 r. jako termin płatności wskazywano ostatni dzień miesiąca (tj. odpowiednio 31 marca, 30 kwietnia, 31 maja, 31 lipca, 31 sierpnia), noty z tak określonym terminem płatności zostały wysłane odpowiednio w dniach : 7 marca, 4 kwietnia, 5 maja, 4 lipca, 6 sierpnia, okres czasu między datą wysłania noty a wskazanym w niej terminem płatności jest wystarczający aby przyjąć, że uwzględnienia czas na doręczenie przesyłki oraz czas umożliwiający realne spełnienie świadczenia (zgodnie z art. 455 k.c.), pozwani więc pozostają w opóźnieniu dla poszczególnych roszczeń od pierwszego dnia kolejnego miesiąca.

Inaczej przedstawia się stan faktyczny w stosunku na do należności za miesiące: styczeń, luty, czerwiec 2014 r., co zostanie omówione poniżej.

W przypadku pozostałych objętych żądaniem pozwu należności, co do których nie załączono do pozwu dowodu doręczenia pozwanym wezwania do zapłaty, za datę doręczenia wezwania do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie należało przyjąć dzień doręczenia pozwu. Jak już wspomniano pozew doręczono pozwanym w dniu 21 października październiku 2014 r. uwzględniając czas umożliwiający realne spełnienie świadczenia (zgodnie z art. 455 k.c.) przyjąć trzeba, że świadczenie winno być spełnione do końca miesiąca, pozwani pozostają więc w opóźnieniu od 1 listopada.

Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy należy więc przyjąć, że daty wymagalności poszczególnych roszczeń przedstawiają się następująco:

- listopad i grudzień 2013 r.: powódka nie udowodniła, że pozwani pozostawali w opóźnieniu z zapłatą wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w okresie wcześniejszym, niż 1 listopada 2014 r. (za datę doręczenia wezwania do zapłaty uznano datę doręczenia pozwu),

- marzec, kwiecień, maj, lipiec, sierpień 2014 r. : jak już wyjaśniono powyżej pozwani pozostają w opóźnieniu dla poszczególnych roszczeń od pierwszego dnia kolejnego miesiąca, odsetki od niezapłaconych należności za wymienione miesiące biegną więc odpowiednio od dnia następnego wskazanego jako termin płatności, tj. od: 1 kwietnia, 1 maja, 1 czerwca, 1 sierpnia, 1 września;

- czerwiec 2014 r. : do pozwu załączono notę obciążeniową za ten miesiąc, nie zostało jednak wykazane w jakiej dacie dokument ten został doręczony pozwanym (z wyciągu z pocztowej książki nadawczej nie wynika data wysłania dokumentu - brak daty oraz odcisku stempla pocztowego - karta 72), w tym stanie rzeczy powódka nie udowodniła, że pozwani pozostawali w opóźnieniu z zapłatą wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w okresie wcześniejszym, niż 1 listopada 2014 r. (za datę doręczenia wezwania do zapłaty uznano datę doręczenia pozwu),

- styczeń i luty 2014 r.: za styczeń i luty została wystawiona zbiorcza nota obciążeniowa (z dnia 28 lutego 2014 r. z terminem płatności 28 lutego 2014 r.) oraz faktury : nr (...) b/5020 i faktury korygujące te 2 faktury; za wezwanie do zapłaty należy uznać notę obciążeniową, z załączonego do akt dokumentu w postaci kserokopii potwierdzenia odbioru z datą stempla pocztowej placówki nadawczej (nieczytelną) oraz prezentatą (...) z datą 7 marca 2014 r. wynika, że Kancelaria powódki wysłała przesyłkę 7 marca 2014 r., mając na uwadze czas potrzebny na doręczenie przesyłki oraz czas umożliwiający realne spełnienie świadczenia przyjąć należy (analogicznie jak w przypadku not obciążeniowych za miesiące wymienione wyżej), że termin płatności przypadał w ostatnim dniu miesiąca, tj. 31 marca 2014 r., zaś odsetki od należności za miesiąc styczeń i luty biegną od dnia 1 kwietnia 2014 r.

Uwzględniając powyższe rozważania, a także mając na uwadze art. 321 § 1 k.p.c., dokonano wyliczenia, w jakim zakresie uzasadnione jest roszczenie powódki o zapłatę kwoty 6.529,58 zł, tj. roszczenie obejmujące skapitalizowane na dzień 1 września 2014 r. odsetki ustawowe od niezaspokojonych należności za objęte żądaniem miesiące: listopad 2013 r. - sierpień 2014 r. Odsetki za opóźnienie w zapłacie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za miesiące listopad 2013 r., grudzień 2013 r., czerwiec 2014 r., uzasadnione są od dnia 1 listopada 2014 r., tym samym miesiące te nie zostały ujęte w przedstawionym niżej wyliczeniu, które zgodnie z żądaniem pozwu obejmuje skapitalizowane odsetki na dzień 1 września 2014 r.

Ostatecznie na rzecz powódki zasądzono 107.365,31 zł, w tym 104.624,32 zł - należność główna, 2.740,99 zł - odsetki skapitalizowane na dzień 1 września 2014 r.

Od kwoty skapitalizowanych odsetek, tj. kwoty 2.740,99 zł, oraz od kwoty stanowiącej sumę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za miesiące wymienione w wyżej wskazanym wyliczeniu, tj. kwoty 80.493,44 zł (suma tych kwot daje 83.234,43 zł), zgodnie z żądaniem pozwu zasądzono odsetki od dnia złożenia pozwu, tj. od dnia 8 września 2014 r., na podstawie art. 481 § 1 k.c. i 482 § 1 k.c. Od kwoty stanowiącej sumę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za miesiące listopad i grudzień 2013 r. oraz czerwiec 2014 r., tj. 24.130,88 zł (0 zł + 11.288,96 zł + 12.841,92 zł) zasądzono odsetki od dnia 1 listopada 2014 r. na podstawie art. 481 § 1 k.c.

Stan faktyczny sprawy ustalono w oparciu o powołane przez obie strony dowody z dokumentów prywatnych, a także inne dowody pisemne, które podlegały ocenie zgodnie z art. 308 § 2 k.p.c., z zeznań świadka M. Z. oraz opinii biegłego sądowego. Dokumenty nie budziły wątpliwości co do ich wiarygodności, nie były też przez żadną ze stron kwestionowane. Dopuszczone zostały dokumenty załączone do pozwu oraz do odpowiedzi na pozew, a także do pisma procesowego powódki z dnia 20 listopada 2014 r., w którym odniosła się ona do twierdzeń i zarzutów pozwanej podnoszonych w odpowiedzi na pozew. Załączony do tego pisma odpis księgi wieczystej nie był dowodem spóźnionym, potrzeba powołania tego dowodu pojawiła się w związku z zarzutami pozwanych podniesionymi w odpowiedzi na pozew, ponadto przeprowadzenie tego dowodu nie opóźniło postępowania w sprawie.

Wiarygodny okazały się dowód z zeznań świadka M. Z. - świadek był autorem załączonych do pozwu zestawień obrazujących sposób zarachowania poszczególnych wpłat dokonywanych przez pozwanych, a także sposobu wyliczenia kwoty dochodzonej pozwem, jego zeznania uzupełniły dowody z tych dokumentów i pozwoliły na ich szczegółową analizę.

Ocena dowodu z opinii biegłego została przedstawiona we wcześniejszej części rozważań.

Nie został przeprowadzony dowód z przesłuchania stron, pozwani nie stawili się na rozprawę w dniu 16 czerwca 2015 r., na którą zostali wezwani pod rygorem pominięcia dowodu z przesłuchania, nie usprawiedliwili przy czym swojej nieobecności.

Zgodnie z art. 108 § 1 k.p.c. pozostawiono szczegółowe wyliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu przy zastosowaniu zasady odpowiedzialności za wynik postępowania i przy założeniu, że powódka wygrała sprawę w 70,82 % (zasądzona kwota: 107.365,31 zł, żądanie: 151.593,15 zł).