Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W pozwie złożonym w dniu 2 lutego 2016 roku (data stempla pocztowego) strona powodowa (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. wniosła o nakazanie pozwanym M. J., Z. J. i A. J., aby wydali lokal mieszkalny nr (...), położony przy ul. (...) w W.. Ponadto strona powodowa wniosła o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania w sprawie według norm przepisanych prawem.

W uzasadnieniu wskazano, że M. J. była zatrudniona w powodowej Spółdzielni w okresie od dnia 1 września 1991 roku do dnia 16 lutego 2015 roku w charakterze gospodarza domu i zajmowała lokal wskazany w pozwie początkowo na podstawie decyzji zarządu z dnia 13 lutego 1992 roku, a później na podstawie umowy najmu zawartej w dniu 31 października 2000 roku. Zgodnie z § 2 ust. 1 tej umowy, najem został zawarty na czas określony, tj. na czas trwania stosunku pracy. Wyjaśniono, że prawo do zamieszkania w lokalu przysługiwało mężowi Z. J. i synowi A. J.. Podniesiono, że w dniu 20 marca 2014 roku pozwani na podstawie umowy sprzedaży zawartej przed notariuszem R. T. prowadzącym Kancelarię Notarialną przy ul. (...) w W., nabyli lokal mieszkalny nr (...), położony przy ul. (...) w W. – M. i Z. J. w udziale wynoszącym 2/3, A. J. w udziale wynoszącym 1/3. Podkreślono, że skoro pozwana nabyła ww. lokal mieszkalny, to nie przysługuje jej prawo do lokalu zamiennego. Wskazano, że umowa o pracę została rozwiązana przez pozwaną w dniu 16 lutego 2015 roku i z tym dniem wygasła umowa najmu przedmiotowego lokalu, wobec tego strona powodowa pismem z dnia 6 lutego 2015 roku poinformowała pozwaną o konieczności opuszczenia przedmiotowego lokalu w terminie 30 dni od dnia wygaśnięcia umowy najmu. Podniesiono, że mimo upływu tego terminu, pozwani w dalszym ciągu zajmuje objęty pozwem lokal, bez tytułu prawnego ( pozew – k.1-3).

W odpowiedzi na pozew z dnia 28 lutego 2016 roku, złożonej w dniu 2 marca 2015 roku, pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od strony powodowej na rzecz każdego z pozwanych kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że wbrew stanowisku strony powodowej w niniejszej sprawie nie doszło do skutecznego rozwiązania umowy najmu przedmiotowego lokalu. Przyznano, że umowa najmu została zawarta w dniu 31 października 2000 roku na czas oznaczony, ponieważ ustanie tej umowy strony uzależniły od ziszczenia się warunku w postaci rozwiązania umowy o pracę. Podkreślono, że stosunek pracy został rozwiązany w dniu 16 lutego 2015 roku, a więc po upływie ponad 15 lat od daty nawiązania stosunku najmu. Powołując się na treść art. 661 § 1 k.c. wskazano, że w dacie rozwiązania przez pozwaną umowy o pracę, umowa najmu była już zawarta na czas nieoznaczony. Wobec tego wypowiedzenie umowy najmu na podstawie Kodeksu cywilnego przysługuje wyłącznie pozwanej, a strona powodowa może złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z przyczyn enumeratywnie wyliczonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zaś w przedmiotowej sprawie nie zaistniała żadna z nich. Ponadto podniesiono, że pozwanym przysługuje prawo do lokalu zamiennego, co wynika z art. 33 ust. 1 i art. 11 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów. Wskazano również, że strona powodowa w żadnym z pism wzywających pozwanych do opróżnienia przedmiotowego lokalu nie podała podstawy prawnej, która uzasadniałaby jej żądanie i odmowę przyznania pozwanym lokalu zamiennego. Wyjaśniono, że pozwani M. J. i Z. J. nie posiadają innego lokalu mieszkalnego, który odpowiadałby warunkom przewidzianym dla lokalu zamiennego i w którym mogliby zamieszkać. Podkreślono, że nabyli oni wraz z synem A. J. w udziale po 1/3 każde z nich spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr (...), przy ul. (...) w W., mając na celu zabezpieczenie syna, w przypadku niepomyślnego zakończenia jego związku małżeńskiego, zaś nigdy nie mieli zamiaru sami zamieszkać w tym lokalu. (odpowiedź na pozew – k. 50).

W dalszym toku postępowania strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie, przy czym w piśmie przygotowawczym z dnia 11 kwietnia 2016 roku strona powodowa wskazała, że zgodnym zamiarem stron i celem umowy z dnia 31 października 2000 roku było zawarcie umowy najmu tylko na czas trwania stosunku pracy. Ponadto podkreślono, że w regulaminie powodowej Spółdzielni uchwalonym uchwała z nr 9 Rady Nadzorczej z dnia 22 lutego 2005 roku jednoznacznie wynika, iż umowa najmu lokalu zawarta z pracownikami Spółdzielni ulega rozwiązaniu w razie ustania stosunku pracy z tymi pracownikami. Zaś lokal zamienny przysługuje w sytuacji, gdy najemca nie posiada żadnego tytułu prawnego do innego lokalu. Na rozprawie z dnia 13 kwietnia 2016 roku – bezpośrednio poprzedzającej wydanie wyroku – strona powodowa poparła powództwo, a pozwani wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania (pismo z dnia 11 kwietnia 2016 r. – k.69-71; protokół rozprawy z dnia 13 kwietnia 2016 r. – k. 80-82).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 1 września 1991 roku (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. (dalej jako (...)) zawarła z M. J. umowę o pracę na czas nieokreślony, na mocy której pozwana rozpoczęła pracę w charakterze gospodarza domu.

(dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kserokopia świadectwa pracy z dnia 16 lutego 2015 r. – k.24v; zeznania M. J. – k. 80v.; zeznania Z. J. – k.80v.-81; okoliczność bezsporna)

Decyzją Zarządu Spółdzielni z dnia 21 lutego 1992 roku, (...) wyraziła zgodę na oddanie w najem lokalu zakładowego nr (...), położonego przy ul. (...) w W. M. J. na czas trwania stosunku pracy z okresowym zameldowaniem ww. lokalu, na 1 rok. Jako osoby uprawnienie do zamieszkania z M. J. w przedmiotowym lokalu wskazano męża Z. J. oraz syna A. J..

(dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kserokopia decyzji z dnia 21 lutego 1992 r. – k.11; okoliczność bezsporna)

W dniu 31 października 2000 roku (...) zawarła z M. J. umowę najmu mieszkania spółdzielczego nr (...) w budynku nr (...), położonym przy ul. (...) w W., obejmujące łącznie 2 izby, o powierzchni użytkowej 30,90 m ², w tym powierzchni mieszkalnej (...) m ². Stosownie do treści § 2 ust. 1 ww. umowy została ona zawarta na czas trwania stosunku pracy. Zgodnie z § 3 ust. 2 ww. umowy do zamieszkania z pracownikiem zostali uprawnieni współmałżonek i dzieci, jeżeli pozostają z nim we wspólnym gospodarstwie domowym.

(dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kserokopia umowy najmu z dnia 31 października 2000 r. – k. 12-16; okoliczność bezsporna)

M. J. zamieszkała w przedmiotowym lokalu nr (...), położonym przy ul. (...) w W. wraz z mężem Z. J. oraz synem A. J.. Syn po ukończeniu technikum i rozpoczęciu studiów wyprowadził się do innego lokalu.

(dowód: zeznania M. J., Z. J. i A. J. – k. 80-82; okoliczność bezsporna)

W dniu 20 marca 2014 roku pozwani zawarli z J. Z. i K. K., przed notariuszem R. T. prowadzącym Kancelarię Notarialną przy ul. (...) w W., umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr (...), położnego przy ul. (...) w W., o powierzchni 48,20 m ², składającego się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju i łazienki z wc. Na mocy tej umowy Z. i M. małżonkowie (...) nabyli ww. prawo do lokalu w udziale 2/3 części na zasadzie wspólności ustawowej, a A. J. w udziale 1/3 części.

Powyższy lokal mieszkalny małżonkowie (...) zakupili z zamiarem przekazania go w całości synowi, który w niedługim czasie miał wstąpić w związek małżeński i zamieszkać w tym lokalu wraz ze swoją rodziną. Miała to być forma prezentu ślubnego. Obawa przed koniecznością zapłaty wysokiego podatku od darowizny spowodowała, że M. i Z. J. nabyli ww. mieszkanie wspólnie z synem, a nie bezpośrednio przekazali mu zgromadzone środki finansowe na zakup tego lokalu.

M. J. i Z. J. nigdy nie mieli zamiaru i nigdy nie zamieszkali w lokalu nr (...), przy ul. (...) w W., bowiem od początku wiedzieli, iż nabywają go z przeznaczeniem dla syna i jego przyszłej rodziny. Od chwili, kiedy pozwani nabyli ww. lokal zamieszkał w nim A. J., a po zawarciu w dniu 27 czerwca 2015 roku związku małżeńskiego, wprowadziła się tam tez jego żona. Obecnie mieszkanie po przeprowadzonym remoncie ma dwa pokoje, kuchnię i łazienkę.

(dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kserokopia: umowy sprzedaży z dnia 20 marca 2014 r., Rep (...)– k. 17-22v., odpisy skróconego aktu małżeństwa A. J. – k. 57; zeznania M. J., Z. J. i A. J. – k. 80v.-82)

W dniu 26 stycznia 2015 roku M. J. złożyła do (...) podanie o rozwiązanie umowy o pracę z dniem 16 lutego 2015 roku, w związku z nabyciem praw emerytalnych. Wniosek ten został uwzględniony i stosunek pracy pomiędzy M. J. a (...) ustał z dniem 16 lutego 2015 roku, na mocy porozumienia stron.

W związku z powyższym, w piśmie z dnia 6 lutego 2015 roku Zarząd Spółdzielni poinformował pozwaną M. J., że umowa najmu przedmiotowego lokalu wygaśnie z dniem 16 lutego 2015 roku. Ponadto powołując się na treść § 9 i § 10 ww. umowy najmu i pkt III § 13 pkt 5 uchwały nr 9 Rady Nadzorczej z dnia 22 lutego 2005 roku w sprawie Regulaminu przyjmowania członków, ustanawiania prawa do lokali i zamiany mieszkań oraz najmu lokali mieszkalnych w (...), zobowiązano pozwaną wraz z rodziną do dobrowolnego opuszczenia tego lokalu w terminie 30 dni od dnia rozwiązania umowy i przekazania go do dyspozycji Administracji Osiedla (...), tj. do dnia 16 marca 2015 roku. Pismo to pozwana odebrała w dniu 17 lutego 2015 roku.

(dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kserokopia: podania z dnia 26 stycznia 2015 r. – k.23, świadectwa pracy z dnia 16 lutego 2015 r. – k.24; pisma z dnia 6 lutego 2015 r. – k.28; potwierdzenia odbioru – k. 29; Regulamin przyjmowania członków, ustanawiania prawa do lokali i zamiany mieszkań oraz najmu lokali mieszkalnych w (...) – k. 73-78)

M. J. występowała do (...) z wnioskiem o przyznanie jej lokalu zamiennego.

Pismem nr CM/AJ/15 z dnia 20 marca 2015 roku M. J. została poinformowana, że z dniem rozwiązania umowy o pracę, wygasło prawo najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W.. Jednocześnie pouczono pozwaną, że prawo do lokalu zamiennego, po rozwiązaniu umowę o pracę przysługuje sytuacji, gdy najemca nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego oraz wskazano, że z uwagi a to, iż nabyła ona wraz z mężem i synem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr (...), przy ul. (...) w W., brak jest podstaw prawnych do przyznania jej lokalu zamiennego.

W odpowiedzi na powyższe pozwana w piśmie z dnia 3 kwietnia 2015 roku powołała się na treść art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego, wskazując, że przysługuje jej i mężowi prawo do lokalu zamiennego, gdyż pierwsza umowa najmu przedmiotowego lokalu miała miejsca w dniu 21 lutego 1992 roku. Ponadto podkreśliła, że mieszkanie przy ul. (...) w W. jest w wyłącznym posiadaniu i użytkowaniu jej syna A. J., zaś lokal przy ul. (...) w W. od 24 lat jest miejscem zamieszkania jej i męża, a nie mają oni możliwości zamieszkania w innym lokalu.

(dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kserokopia pisma nr CM/AJ/15 z dnia 20 marca 2015 r. – k.25; pismo z dnia 3 kwietnia 2015 r. – k. 58; pismo zatytułowane (...) – k.59)

W kolejnych pismach nr CM/AJ/15 z dnia 15 kwietnia 2015 roku oraz nr CM/AJ/15 z dnia 11 maja 2015 roku Zarząd Spółdzielni podtrzymał swoje stanowisko, wskazując, że w związku z posiadaniem w udziałach po 1/3 części wraz z mężem i synem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr (...), położonego przy ul. (...) w W., o pow. 48,20 m ², nie można przychylić się do wniosku o przyznanie dożywotniego najmu lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego, jak również o przyznanie lokalu zamiennego. Wobec tego poproszono o pilne uzgodnienie z Kierownikiem Administracji Osiedla (...) terminu opuszczenia zajmowanego lokalu.

W odpowiedzi na powyższe pozwana ponownie poinformowała (...), że nie ma możliwości zamieszkania w lokalu przy ul. (...) w W., gdyż jest ono przeznaczone wyłącznie na potrzeby mieszkaniowej jej syna A. J. i jego rodziny. Jednocześnie wystąpiła z prośbą o udostępnienie jej uchwały nr 9 Rady Nadzorczej z dnia 22 lutego 2005 roku oraz

(dowód: poświadczana za zgodność z oryginałem kserokopia: pisma nr CM/AJ/15 z dnia 15 kwietnia 2015 r. – k.26; pisma nr CM/AJ/15 z dnia 11 maja 2015 r. – k.27; pisma z dnia 26 maja 2015 r. – k.56)

W lokalu nr (...) położonym przy ul. (...) w W. zameldowani na pobyt stały są M. J. i A. J., a obecnie mieszka tam M. J. wraz z mężem. Z. J. zameldowany jest w lokalu przy ul. (...) w W., należącym do jego matki; jest to lokal dwupokojowy o powierzchni około 30 m.kw. Natomiast syn A. J. mieszka wraz z małżonką w lokalu nr (...), położonym przy ul. (...) w W..

(dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kserokopia danych jednostkowych z rejestru mieszkańców – k.30; zeznania M. J., Z. J. i A. J. – k. 80v.-82)

M. J. i Z. J. zawarli w dniu 25 lutego 2016 roku przed notariuszem A. K. umowę darowizny, na podstawie której darowali na rzecz swojego syna A. J., do jego majątku osobistego, przysługujący im udział wynoszący 2/3 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nr (...), położonym przy ul. (...) w W..

(dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kserokopia umowy darowizny z dnia 25 lutego 2016 r., Rep (...)– k.60-62)

M. J. ma 62 lata, jest na emeryturze i jej miesięczny dochód wynosi 1.500 zł netto. Leczy się na chorobę wieńcową oraz nie ma możliwości zamieszkania w innym niż przedmiotowy lokal.

Z. J. ma 63 lata, jest na rencie. Ma pracę, jego dochód miesięczny wynosi 2.150 zł brutto plus dodatkowe premie. Pozwany leczy się przewlekle, przeszedł zwał i jest pod stałą opieką kardiologa. Poza tym ma cukrzycę typu B.

(dowód: zeznania M. J. - k.80v. i Z. J. – k. 81)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych w jego opisie dokumentów, których prawdziwość i autentyczność nie budziła wątpliwości. Sąd badając te dokumenty z urzędu nie dopatrzył się w nich niczego, co uzasadniałoby powzięcie jakichkolwiek wątpliwości, co do ich wiarygodności i mocy dowodowej, dlatego stanowiły podstawę dla poczynionych w sprawie ustaleń. W ocenie Sądu dowody te, w zakresie w jakim stanowiły podstawę ustaleń faktycznych, tworzą razem zasadniczo spójny i niebudzący wątpliwości w świetle wskazań wiedzy i doświadczenia życiowego, a przez to zasługujący na wiarę materiał dowodowy.

Ponadto stan faktyczny został ustalony w oparciu o zeznania pozwanych M. J. (k.80v.), Z. J. (k.80v.-81) i A. J. (k.81). Sąd miał na uwadze, iż są oni osobami bezpośrednio zainteresowanymi korzystnym dla siebie wynikiem niniejszego postępowania, w związku z czym ocena ta wymagała szczególnie ostrożnej i krytycznej analizy ich treści. Okazało się jednak, że szereg okoliczności podniesionych w zeznaniach pozwanych znajduje potwierdzenie w zgromadzonych w sprawie dokumentach. Zaznania pozwanych były logiczne, spójne, wzajemnie zbieżne, a także korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie. Ponadto zeznania te wolne były od treści mogących budzić wątpliwość z punktu widzenia wskazań wiedzy, logiki i doświadczenia życiowego, stąd Sąd uznał te zeznania za pełnowartościowy dowód, mogący służyć za podstawę ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie.

Wskazać należy, iż okoliczności bezsporne w ogóle nie wymagały wykazywania ich prawdziwości za pomocą dowodów, tj. art. 229-230 k.p.c., bowiem zostały przez strony wprost przyznane, bądź też nie zostały zaprzeczone, co zostało przez Sąd ocenione na zasadzie ww. przepisów.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie bezsporne było, że pozwana M. J. w okresie od dnia 1 września 1991 roku do dnia 16 lutego 2015 roku pracowała jako gospodarz domu przy ul. (...) w W.. Pomiędzy stronami nie było również sporu co do tego, że na mocy decyzji z dnia 13 lutego 1992 roku pozwanej oddano w najem lokal mieszkalny nr (...), położony w budynku nr (...), przy ul. (...) w W., a jako osoby uprawnione do zamieszkania z pozwaną wskazano jej męża Z. J. i syna A. J.. Bezspornym jest także, iż kolejna umowa najmu została zawarta między pozwaną a (...) w dniu 31 października 2000 roku, na czas trwania stosunku pracy łączącego strony, co wynikało z § 2 ust. 1 powołanej umowy. Ponadto strony zgodnie przyznały, że stosunek pracy pozwanej ustał z dniem 16 lutego 2015 roku, na mocy porozumienia stron, w związku z przejściem M. J. na emeryturę.

Podstawę prawną zgłoszonego w niniejszej sprawie przez stronę powodową (...) z siedzibą w W. roszczenia windykacyjnego o nakazanie pozwanym M. J., Z. J. i A. J. wydania lokalu mieszkalnego nr (...), położonego przy ul. (...) w W., stanowił art. 222 § 1 k.c. Przepis ten stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Zgodnie z powyższym przepisem ochrony w nim przewidzianej można udzielić jedynie w razie kumulatywnego spełnienie dwóch przesłanek pozytywnych i jednej negatywnej: właściciel wyzuty jest z posiadania rzeczy, roszczenie swoje kieruje przeciwko posiadaczowi jego rzeczy oraz posiadaczowi nie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W przedmiotowej sprawie bezsporne było, iż przedmiotowy lokal, stanowi własność i znajduje się w zasobach mieszkaniowych powodowej Spółdzielni Mieszkaniowej. Ponadto z okoliczności faktycznych sprawy wynika, iż pozwani M. J. i Z. J. w lokalu tym zamieszkują nieprzerwanie od 1992 roku, a więc od tego czasu są jego posiadaczami. Początkowo mieszkał również z nimi ich syn A. J., jednak odkąd zaczął studia, wyprowadził się z tego lokalu.

Wobec A. J. powództwo podlegało oddaleniu, albowiem pozwany nie mieszka obecnie w przedmiotowym lokalu, wobec czego nie spełniona została w jego wypadku przesłanka posiadania lokalu, co do którego nie przysługuje mu prawo do skutecznego względem właściciela władania rzeczą.

W odniesieniu do M. i Z. J. sporna okazała się kwestia, czy pozwanym przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania przedmiotowym lokalem mieszkalnym.

Mając na uwadze dowody zgromadzone w sprawie, w ocenie Sądu, nie można podzielić stanowiska powodowej Spółdzielni, że w/w pozwani zajmują przedmiotowy lokal bez tytułu prawnego.

Niewątpliwym jest, że ww. umowa najmu przedmiotowego lokalu z dnia 31 października 2000 roku została zawarta przez strony jako umowa na czas określony, skoro wyraziły one w jej treści wolę związania się wynikającym z niej węzłem prawnym z założenia jedynie na pewien okres czasu, tj. na czas trwania stosunku pracy. Nie ma przy tym znaczenia, że w dacie jej zawarcia czas trwania najmu lokalu nie był możliwy do ustalenia. Istotne jest bowiem to, że strony ograniczyły go wystąpieniem w przyszłości określonego zdarzenia (ustania łączącego je stosunku pracy), którego wystąpienie ze swej istoty ma charakter pewny - a więc terminem, a nie warunkiem rozwiązującym (por. art. 89 k.c.). Należy wskazać, że wyrażenie „termin” ma podwójne znaczenie: może oznaczać pewien okres mierzony liczbą dni, tygodni, miesięcy lub lat, albo konkretną chwilę. W związku z tym termin nie musi być wskazany co do dnia, ale może być określony zdarzeniem, którego nastąpienie w konkretnej sytuacji przewidują umawiające się strony (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1956 r., 3 CR 35/56, opubl. „Państwo i Prawo” z 1957 r. Nr 9, s. 477; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 lipca 1963 r., III CR 161/63, OSNCP z 1964 r. Nr 7-8, poz. 152; S. Dmowski, S. Rudnicki: Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna. Wyd. 5, Warszawa 2003 r., s. 405). Jednakże oznaczenie terminu przez określone zdarzenie może nastąpić tylko wtedy, gdy nastąpienie tego zdarzenia w przyszłości jest – w ramach rozsądnych ludzkich oczekiwań – oczywiście pewne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1990 r., IV CR 236/90, OSNCP z 1991 r. Nr 10-12, poz. 125). W ocenie Sądu ustanie łączącego strony stosunku pracy ma taki właśnie charakter.

Najem jest zawarty na czas oznaczony wtedy, kiedy – zgodnie z wolą stron wyrażoną w treści umowy najmu – kończy się, co do zasady, z nadejściem ustalonego w niej terminu (tak H. Ciepła [w:] G. Bieniek (red.): Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, Tom II, Wyd. 5, Warszawa 2003 r., s. 220). Termin końcowy umowy zawartej na czas określony może więc oznaczać, jak już wyżej wskazano, także określone zdarzenie, jeżeli jego nastąpienie w przyszłości jest oczywiście pewne.

W odniesieniu do umów najmu zawartych na czas oznaczony art. 661 § 1 k.c. stanowi natomiast, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Użycie w tym przepisie imperatywne sformułowanie „poczytuje się” wskazuje, iż ma on charakter bezwzględnie obowiązujący ( iuris cogentis). W doktrynie wskazywano, iż omawiany w tym miejscu przepis ma m.in. taki skutek, że jeżeli z umowy najmu wynika, że ma ona obowiązywać do końca życia danej osoby, to po upływie 10 lat od nawiązania najmu każda ze stron będzie mogła wypowiedzieć ten najem z zachowaniem terminów wypowiedzenia przewidzianych w ustawie. Podobnie będzie, gdy strony uzależniły ustanie najmu od spełnienia się warunku rozwiązującego, który w ciągu 10 lat trwania najmu jeszcze się nie spełnił (tak E. Bończak – Kucharczyk w komentarzu do niektórych przepisów ustawy – Kodeks cywilny [w:] Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz., 2011 r., LEX nr 113967). Uznać więc należy, że art. 661 § 1 k.c. dotyczy wszystkich umów najmu zawartych na czas oznaczony – tj. zarówno tych, których czas trwania został określony w umowie za pomocą terminu oznaczonego w dniach, miesiącach lub latach albo poprzez wskazanie konkretnej daty, jak i tych, w których został on ograniczony terminem w postaci przyszłego, ale pewnego zdarzenia. Inne rozumienie tego przepisu, mogłoby łatwo prowadzić do obchodzenia ustanowionego w nim faktycznie zakazu zawierania umów najmu na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat.

Powyższy pogląd został ponadto wyrażony przez Sąd Apelacyjny w W. w wyroku z dnia 23 listopada 2012 roku, VI ACa 810/12), który zapadł w sprawie o analogicznym stanie faktycznym. Sąd orzekający przychyla się i podziela argumentację, prowadząca do wniosku, że w dacie rozwiązania umowy o pracę M. J. umowa najmu była już umową zawartą na czas nieoznaczony.

Mając na uwadze powyższe, wbrew stanowisku strony powodowej w niniejszej sprawie, nie doszło do skutecznego rozwiązania umowy najmu przedmiotowego lokalu. Kolejna umowa najmu przedmiotowego lokalu została zawarta przez M. J. z (...) w dniu 31 października 2000 roku, zatem termin dziesięciu lat liczony od tej daty upłynął z dniem 31 października 2010 roku. W świetle art. 661 § 1 k.c. i powyższych uwag przyjąć więc należy, że z tym też dniem, stosunek prawny najmu lokalu, zawarty na podstawie tej umowy, przekształcił się w najem na czas nieoznaczony. Zaś stosunek pracy pozwanej ustał z dniem 16 lutego 2015 roku, co oznacza, że w dacie rozwiązania umowy o pracę, umowa najmu była już zawarta na czas nieoznaczony, a więc wraz z ustaniem stosunku pracy nie doszło o skutecznego wypowiedzenia umowy najmu.

Zgodnie z art. 673 k.c. stosunek najmu na czas nieoznaczony kończy się po złożeniu przez jedną ze stron drugiej stronie oświadczenia o jego wypowiedzeniu. Bezspornym jest w niniejszej sprawie, że oświadczenia takiego pozwana M. J., jako najemca, nigdy powodowej Spółdzielni, jako wynajmującemu, nie składała. Takiego oświadczenia nigdy też skutecznie nie złożyła strona powodowa.

Ponadto należy wskazać, że w czasie trwania łączącego strony stosunku najmu weszła w życie (z dniem 10 lipca 2001 roku) ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i zmianie Kodeksu cywilnego (j.t.: Dz. U. z 2014 roku, poz. 150). Przepisy tej ustawy znajdują zastosowanie również do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie (art. 27 ust. 1 ustawy).

Stosownie do treści art. 11 ust. 1 ww. ustawa, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy, a więc enumeratywnie wymienionych w ustawie. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Pod pojęciem „lokatora” ustawa rozumie w szczególności najemcę lokalu (art. 2 ust. 1 pkt. 1), a pod pojęciem „właściciela” m.in. wynajmującego (art. 2 ust. 1 pkt. 2). Z dowodów zgromadzonych w sprawie wynika, że strona powodowa nie złożyła oświadczenia z przyczyn enumeratywnie wyliczonych w powyższej ustawie, tym bardziej, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniała żadna z nich.

Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że umowa najmu przedmiotowego lokalu nie została rozwiązana, ani wypowiedziana, a zatem trwa nada w swoim dotychczasowym kształcie i wiąże strony. Brak jest wiec przesłanek do zastosowania art. 222 § 1 kc i nakazania pozwanym wydania lokalu na rzecz powoda.

Niezależnie od powyższego odnosząc się do kwestii uprawnienia pozwanych do lokalu zamiennego należy wskazać, że wynika ono wprost z art. 33 ust. 1 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem w razie ustania po dniu 12 listopada 1994 roku najmu lokalu zawartego przed tym dniem na czas trwania stosunku pracy były najemca lub osoby pozostające w lokalu po śmierci najemcy zachowują prawo do lokalu zamiennego, jeżeli przysługiwało im ono na podstawie przepisów obowiązujących przed tym dniem.

Powyższy przepis ma zastosowanie do umów najmu zawartych na czas trwania stosunku pracy przed wejściem w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1998 roku, Nr 120, poz. 787 ze zm.), poprzedzającej ww. ustawę o ochronie praw lokatorów, tj. przed dniem 12 listopada 1994 roku. Zgodnie z obowiązującą wówczas ustawą z dnia 10 kwietnia 1974 roku – Prawo lokalowe (j.t. Dz. U. z 1987 roku, Nr 30, poz. 165 ze zm.) osobie obowiązanej do opróżnienia tzw. lokalu zakładowego w wyniku zakończenia najmu z przyczyn wskazanych w art. 57 ust. 3 tej ustawy, przysługiwało prawo do lokalu zamiennego. Stosownie do treści art.57 ust 3 Prawa lokalowego m.in. jedną z przyczyn pozwalających na otrzymanie lokalu zamiennego było rozwiązanie stosunku pracy na mocy porozumienia stron oraz przejście pracownika na emeryturę lub rentę. Ponadto zgodnie z art. 57 ust 4 ww. ustawy prawo do otrzymania lokalu zamiennego mieli również małżonek i osoby bliskie najemcy, które pozostały w mieszkaniu zakładowym po śmierci pracownika, zmarłego w czasie trwania stosunku pracy lub przed uzyskaniem przez niego lokalu zamiennego (art. 57 ust. 4 ww. ustawy). Należy podkreślić, że powołane przepisy nie uzależniały uprawnienia do lokalu zamiennego do tego, czy uprawniony posiadał tytuł do innego lokalu i miały charakter bezwzględnie obowiązujący (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 1998 roku, II CKN 650/98).

Wobec powyższego należy wskazać, że pozwanym przysługuje prawo do lokalu zamiennego, ponieważ pierwsza umowa najmu przedmiotowego lokalu została zawarta pomiędzy M. J. a (...) na czas stosunku pracy w dniu 21 lutego 1992 roku, a więc przed dniem 12 listopada 1994 roku. Natomiast zgodnie z art. 57 ust. 3 ówcześnie obowiązującego prawa lokalowego, pozwanej przysługiwało prawo do lokalu zamiennego. Natomiast pozwany Z. J. jako mąż najemczyni wywodził od niej swoje uprawnienie do korzystania z lokalu.

Na marginesie odnosząc się do zarzutu strony powodowej, iż przyznanie pozwanej lokalu zmiennego pozostawałoby w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.), w związku z tym, że pozwani w dniu 20 marca 2014 roku na podstawie umowy sprzedaży nabyli lokal mieszkalny nr (...), położony przy ul. (...) w W., w udziale 2/3 części M. i Z. J. oraz w udziale 1/3 części A. J., a więc posiadają tytuł prawny do innego lokalu, Sąd uznał za nietrafny.

Ponadto należy podkreślić, że wbrew twierdzeniom powodowej Spółdzielni, pozwani M. J. i Z. J. nie posiadają innego lokalu mieszkalnego, który odpowiadałby warunkom przewidzianym dla lokalu zamiennego i w którym mogliby zamieszkać. Faktem jest, że ww. pozwani nabyli wraz z synem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr (...), przy ul. (...) w W., jednak lokal ten został zakupiony dla syna, który w niedługim czasie zawarł związek małżeński i zamieszkać tam ze swoją rodziną. Jedynie obawa (co prawda nieuzasadniona wobec brzmienia przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn) przed koniecznością zapłaty wysokiego podatku od darowizny spowodowała, że rodzice zakupili ww. mieszkanie wspólnie z synem, a nie przekazali mu środków finansowych na zakup tego lokalu. Należy podkreślić, że M. J. i Z. J. nigdy nie mieli zamiaru mieszkać w tym lokalu i od początku wiedzieli, iż nabywają go z przeznaczeniem dla syna i jego rodziny. Ponadto należy podkreślić, że lokal ten ma powierzchnię 48,20 m ², składa się z dwóch pokoi i obecnie mieszkają w nim A. J. z żoną, zatem nie ma żadnej możliwości, aby lokal ten zajęli również M. i Z. J.. Wobec tego argumentacja powodowej Spółdzielni nie zasługiwała na uwzględnienie, a przyznanie lokalu zamiennego w żaden sposób nie byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Reasumując powyższe rozważania należy więc przyjąć, iż pozwanej M. J. nadal przysługuje skuteczne względem (...) prawo do używania lokalu nr (...) przy ul. (...) w W., w postaci prawa najmu. Prawo to wywodzi się z decyzji z dnia 21 lutego 1992 roku oraz z umowy najmu, zawartej przez strony w dniu 31 października 2000 roku. Po upływie 10 lat obowiązywania ww. umowy najmu, na mocy art. 661 § 1 k.c., umowę tę poczytuje się bowiem za zawartą na czas nieoznaczony, a powodowa Spółdzielnia, ani pozwana nigdy skutecznie jej nie wypowiedziała.

Konsekwentnie przyjąć należy również, że prawo do władania lokalem przysługuje także pozostałym pozwanemu Z. J.. Jest to prawo o charakterze pochodnym, wywodzone z przysługującego pozwanej prawa najmu, a wynikające z treści przedmiotowej umowy, zgodnie z którą do zamieszkania z pracownikami są uprawnieni współmałżonek i dzieci, jeżeli pozostają z nimi we wspólnym gospodarstwie domowym. Ponadto należy podkreślić, że A. J. obecnie nie przebywa już w przedmiotowym lokalu, gdyż mieszka wraz z żoną w lokalu przy ul. (...) w W.. Warto wskazać, że nawet jeśli strona powodowa skutecznie wypowiedziałaby umowę najmu z pozwaną, to i tak przysługiwałoby jej prawo do lokalu zamiennego.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Za stronę przegrywającą sprawę – wobec oddalenia powództwa w całości – należało uznać stronę powodową. Natomiast na poniesione przez pozwanych koszty procesu składało się wynagrodzenie pełnomocnika, będącego adwokatem, w wysokości 480 zł, którego wysokość Sąd ustalił na podstawie § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1800) oraz opłata od dokumentu pełnomocnictwa w wysokości 17 zł, co łącznie stanowi kwotę 497 zł.

ZARZĄDZENIE

(...)