Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 maja 2015 r.

Sąd Rejonowy w Bydgoszczy VIII Wydział Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący SSR Sylwia Roszak

Protokolant stażysta Paulina Piotrowska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 maja 2015 r. w B.

sprawy z powództwa Gmina (...)

przeciwko J. M.

o zapłatę

I.  nakazuje pozwanemu, aby opróżnił, opuścił i wydał powódce lokal użytkowy o powierzchni 80,55 m2 wraz z pomieszczeniem przynależnym – piwnicą o powierzchni 25,58 m2 położony w B. przy ul. (...),

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 600 złotych (sześćset złotych ) tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSR Sylwia Roszak

UZASADNIENIE

Powód – Gmina (...), wniósł o nakazanie pozwanemu – J. M., opróżnienia ze wszystkich rzeczy do niego należących, opuszczenia i wydania powodowi lokalu użytkowego o pow. użytkowej 80,55 m ^{( 2)} wraz z pomieszczeniem przynależnym – piwnicą o pow. 25,58 m ^{( 2)} położonego w B. przy ul. (...). Nadto powód wniósł o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód podniósł, iż jest właścicielem lokalu użytkowego o pow. użytkowej 80,55 m ^{( 2)} wraz z pomieszczeniem przynależnym – piwnicą o pow. 25,58 m ^{( 2)} położonego w B. przy ul. (...). Powód wskazał, iż zarządzająca miejskim zasobem nieruchomości (...) Sp. z o. o. z siedzibą w B. zawarła z pozwanym w dniu 5 stycznia 2010 r. umowę najmu przedmiotowego lokalu użytkowego z przeznaczeniem na prowadzenie działalności handlowej w branży obuwniczej. Powód podał, że uwagi na fakt, iż pozwany zalegał w zapłacie z tytułu czynszu za ponad dwa pełne okresy płatności, umowa najmu została pozwanemu wypowiedziana ze skutkiem na dzień 31.12.2012 r. Powód wskazał, że przed wypowiedzeniem umowy najmu uprzedził pozwanego o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz udzielił pozwanemu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę czynszu. Powód podniósł, że pozwany do dnia dzisiejszego nie opróżnił i nie wydał spornego lokalu, który zajmuje bez tytułu prawnego. Powód podniósł, że pismem z dnia 24.04.2013 r. wezwał pozwanego do dobrowolnego opróżnienia i wydania zajmowanego lokalu. Sporny lokal nie został jednak wydany.

Pozwany w odpowiedzi na pozew z dnia 3 kwietnia 2015 r. wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwany potwierdził fakt istnienia pomiędzy stronami umowy najmu. Pozwany wskazał, iż w jego ocenie nie było podstaw do wypowiedzenia umowy najmu, ponieważ pozwany uregulował zaległości w płatności czynszu.

W piśmie procesowym z dnia 15 kwietnia 2015 r. powód podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko podnosząc, iż doszło do skutecznego rozwiązania umowy najmu. Powód wskazał, iż na dzień składania oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu, pozwany zalegał z zapłatą czynszu najmu i opłat za ponad 2 pełne okresy płatności. Powód podniósł, iż dokonał wszelkich wymogów formalnych wypowiadając umowę najmu. Ponadto powód wskazał, iż w piśmie z dnia 26.11.2012 r. pozwany został poinformowany, że umowa najmu będzie dalej obowiązywał jedynie w przypadku, gdy zaległości zostaną uregulowane przed upływem wyznaczonego w piśmie terminu, zaś pozwany spełnił swój obowiązek po upływie przedmiotowego terminu. Powód podniósł także, iż w sytuacji gdy pozwany nie uregulowałby zaległości, niezależnie od roszczenia o opróżnienie lokalu użytkowego powodowi przysługiwałoby roszczenie o zwrot zaległych należności.

Sąd ustalił, co następuje:

Lokal użytkowy o pow. użytkowej 80,55 m ^{( 2)} wraz z pomieszczeniem przynależnym – piwnicą o pow. 25,58 m ^{( 2)} położony w B. przy ul. (...) wchodzi w skład gminnych zasobów mieszkaniowych i stanowi własność Gminy (...).

Dowód: odpis z księgi wieczystej (k. 6-8).

(...) Sp. z o. o. z siedzibą w B., zarządzająca miejskim zasobem nieruchomości zawarła z pozwanym w dniu 5 stycznia 2010 r. umowę najmu przedmiotowego lokalu użytkowego z przeznaczeniem na prowadzenie działalności handlowej w branży obuwniczej. Strony uzgodniły, iż pozwany będzie płacił comiesięczny czynsz oraz opłaty eksploatacyjne do dnia 10 każdego miesiąca. Od 1 sierpnia 2010 roku czynsz za przedmiotowy lokal wynosił 1428,85 zł, a wraz z opłatami eksploatacyjnym kwotę 1643,92 zł. Ponadto strony postanowiły, iż umowa może zostać rozwiązana w trybie natychmiastowym, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności.

Dowód: umowa najmu lokalu użytkowego z dnia 5 stycznia 2010 r. (k. 10-15).

Pozwany w okresie obowiązywania umowy dopuszczał się zwłoki w zapłacie obciążających go wobec powoda zobowiązań z tytułu czynszu za najem lokalu użytkowego.

okoliczności bezsporne.

Pismem z dnia 15 października 2012 r. (...) Sp. z o. o. poinformowała pozwanego, iż w związku z zaległością na koncie finansowym lokalu w wysokości 3.818,32 zł wzywa do uregulowania przedmiotowej należności w terminie jednego miesiąca od daty otrzymania pisma i uprzedziła, iż w przypadku nie uregulowania należności we wskazanym terminie umowa najmu zostanie wypowiedziana bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Dowód: uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru (k. 16).

Pismem z dnia 26 listopada 2012 r. (...) Sp. z o. o. złożyła pozwanemu oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu użytkowego zlokalizowanego w B. przy ul. (...) ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2012 r.

Dowód: wypowiedzenie umowy z dnia 26 listopada 2012 r. wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru (k.17-18)

Pozwany dokonał zapłaty na poczet zaległości powstałych z tytułu opłat za czynsz, w wysokości 5.416,04 zł.

Dowód: wykaz wpłat (k. 28)

Pismem z dnia 24 kwietnia 2013 r. (...) Sp. z o. o. wezwała pozwanego do dobrowolnego opróżnienia lokalu użytkowego zlokalizowanego w B. przy ul. (...) w nieprzekraczalnym terminie do dnia 30.04.2013 r. pod rygorem skierowania przedmiotowej sprawy na drogę postępowania sądowego.

Dowód: wezwanie do dobrowolnego opróżniania lokalu wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru (k.19-20)

Sąd zważył, co następuje:

Sąd dokonał powyższych ustaleń faktycznych na podstawie powołanych wyżej dokumentów prywatnych. Oceny materiału dowodowego Sąd dokonał poprzez wszechstronną jego analizę, kierując się zasadami logiki rozumowania oraz doświadczeniem życiowym.
W odniesieniu do dokumentów prywatnych należy stwierdzić, iż w całości zasługują na wiarę.

W przedmiotowej sprawie bezsporne było, iż strony łączyła umowa najmu lokalu użytkowego o pow. użytkowej 80,55 m ^{( 2)} wraz z pomieszczeniem przynależnym – piwnicą o pow. 25,58 m ^{( 2)} położonego w B. przy ul. (...). Przedmiotowy lokal wchodzi w skład gminnych zasobów mieszkaniowych i stanowi własność Gminy (...).

Spór między stronami dotyczy jedynie zasadności roszczenia o opróżnienie i wydanie lokalu będącego jej przedmiotem, gdyż pozwany wskazywał, iż nie było podstaw do wypowiedzenia umowy najmu, ponieważ uregulował zaległości w płatności czynszu.

Sąd zważył, iż zgodnie z art. 659 § 1 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Ponadto zgodnie z art. 687 k.c., jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. W tym miejscu należy zauważyć, iż od momentu wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów (tj. od 10 lipca 2001 r.) art. 687 k.c. znajduje zastosowanie jedynie do najmu lokali o innym przeznaczeniu (zob. G. Kuźma, Ochrona..., s. 45 i n.) a więc m.in. do najmu lokalu użytkowego. W myśl zaś § 14 ust. 2 umowy stron z dnia 5 stycznia 2010 roku strony postanowiły, iż umowa może zostać rozwiązana w trybie natychmiastowym jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności.

Artykuł 687 zdanie drugie k.c., wprowadzający obowiązek wynajmującego udzielenia najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu, ma na celu wyłącznie ochronę interesów najemcy. Wynika z niego jedynie zakaz ustalania krótszego od miesięcznego terminu dodatkowego do zapłaty zaległego czynszu. Interes najemcy jest, więc wystarczająco chroniony przez to, że wyłączy się możliwość rozwiązania umowy przed upływem miesiąca od uprzedzenia najemcy o zamiarze niezwłocznego wypowiedzenia najmu lokalu (zob. wyrok SN z dnia 17 czerwca 2011 r., II CSK 587/10, LEX nr 846566).

W przedmiotowej sprawie pozwany nie kwestionował faktu pozostawania przez niego w zwłoce z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności. Nie uczynił tego ani w odpowiedzi na pozew, ani w toku całego postępowania. Pozwany jedynie podniósł, iż zaległy czynsz najmu został przez niego zapłacony. W konsekwencji Sąd, biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, w oparciu o przepis art. 230 k.p.c., uznał za przyznany przez pozwanego fakt pozostawania przez niego (w dniu złożenia przez powoda oświadczenia o rozwiązaniu umowy) w zwłoce z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności.

W uchwale z dnia 22 lutego 1967 r. III CZP 113/66, Sąd Najwyższy wyjaśnił: „(…) przepis art. 687 k.c. uzależnia rozwiązanie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu zwłoki z zapłatą czynszu od następujących przesłanek:

a) najemca dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa okresy płatności,

b) wynajmujący po zajściu tej zwłoki uprzedził najemcę na piśmie, że rozwiąże najem, jeżeli najemca najpóźniej w ciągu miesiąca nie zapłaci zaległego czynszu,

c) mimo upływu powyższego terminu najemca zalega z zapłatą czynszu.”

Uprzedzenie o zamierzonym rozwiązaniu jest z jednej strony ostrzeżeniem, że wynajmujący nie chce tolerować zwłoki z zapłatą czynszu, z drugiej zaś strony daje najemcy szansę usunięcia podstawy rozwiązania w terminie dodatkowym, który nie może być krótszy od miesiąca.

Pozwany w przedmiotowej sprawie nie uregulował zaległych świadczeń w ciągu miesiąca od złożenia mu wspomnianego oświadczenia. Sąd zważył, iż na dzień składania oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu przez powoda, pozwany zalegał z zapłatą czynszu najmu i opłat za ponad 2 pełne okresy płatności. Należy również podkreślić, iż powód, zachował wszystkiego wymogi formalne wypowiadając umowę najmu, pozwany został poinformowany, że umowa najmu będzie dalej obowiązywał jedynie w przypadku, gdy zaległości zostaną uregulowane przed upływem wyznaczonego w piśmie terminu, zaś pozwany spełnił swój obowiązek po upływie przedmiotowego terminu. Należy przy tym zaznaczyć, iż pozwany nie wykazał, a w tym zakresie na nim spoczywał ciężar dowodowy, kiedy dokładnie dokonał zapłaty zaległego czynszu. W związku z powyższym Sąd uznał, że powód dokonał skutecznego wypowiedzenie umowy najmy lokalu użytkowego.

Nadto należy zauważyć, iż fakt dokonania przez pozwanego zapłaty za zaległy czynsz po wyznaczonym terminie, nie ma znaczenia w przedmiotowej sprawie. Powód niezależnie od przedmiotu niniejszego postępowania, w przypadku braku dokonania zapłaty zaległych zobowiązań przez pozwanego, miałby do pozwanego roszczenie o spłatę zadłużenia.

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 675 § 1 k.c. Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji.

Orzeczenie o kosztach procesu znajduje oparcie w przepisach art. 98 i 99 k.p.c., na podstawie których Sąd w wyroku w punkcie II oraz w postanowieniu z dnia 20 maja 2015 r. zobowiązał pozwanego (jako stronę przegrywającą sprawę) do zwrotu przeciwnikowi kosztów niezbędnych do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Koszty poniesione przez powódkę to: opłata sądowa od pozwu – 200,00 zł, wynagrodzenie pełnomocnika procesowego – 600,00 zł [§ 9 pkt 3 w zw. z § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. z 2002 r., Nr 163, poz. 1349 z późn. zm.)]. Z uwagi, iż Sąd nie orzekł o wszystkich kosztach postępowania, postanowieniem z dnia 20 maja 2015 roku uzupełnił wyrok w zakresie opłaty od pozwu.

SSR Sylwia Roszak