Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 maja 2016 roku

Sąd Rejonowy w Zgierzu, I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia SR Katarzyna Balcerczyk

Protokolant: Marta Florczyk

po rozpoznaniu w dniu 5 maja 2016 roku w Zgierzu

na rozprawie

sprawy z powództwa P. S.

przeciwko K. S. i H. S.

o zapłatę 6644,07 złotych

1.  zasądza od pozwanych K. S. i H. S. solidarnie na rzecz powoda P. S. kwotę 4945 (cztery tysiące dziewięćset czterdzieści pięć) złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 28 maja 2014 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie do dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty;

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie ;

3.  zasądza od K. S. i H. S. solidarnie na rzecz powoda P. S. kwotę 481,16 zł (czterysta osiemdziesiąt jeden 16/100 złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 4307/14

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 6 sierpnia 2014 r. P. S. wystąpił o zasądzenie
od K. S. kwoty 6.644,07 zł z ustawowym odsetkami od dnia 21 maja 2014 r.
do dnia zapłaty oraz kosztów postępowania tytułem kary umownej w związku z opóźnieniem w ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesieniem prawa własności na rzecz powoda z przyczyn leżących po stronie pozwanego. W uzasadnieniu pozwu powód wskazał,
iż w treści umowy deweloperskiej i przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 5 lutego 2013 r. strony ustaliły, iż ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie na rzecz powoda prawa własności wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz umową ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego – garażu nastąpi najpóźniej w terminie do dnia
30 sierpnia 2013 r. Ostatecznie akt notarialny został zawarty w dniu 12 listopada 2013 r.
tj. z 74-dniowym opóźnieniem. Dochodzona pozwem kwota została wyliczona zgodnie
z postanowieniami umowy w odniesieniu do kwoty wpłaconej pozwanemu w wysokości 252.087,90 zł.

(pozew – k. 6-9)

W odpowiedzi na pozew K. S. wniósł o oddalenie powództwa w całości jako bezzasadnego oraz zasądzenie kosztów procesu. Pozwany podniósł, iż powód
nie wykazał stosownie do przepisu art. 6 k.c., iż opóźnienie w zawarciu umowy przyrzeczonej nastąpiło w wyniku okoliczności zawinionych przez pozwanego.

(odpowiedź na pozew – k. 83-88)

Na terminie rozprawy 29 października 2015 r. pozwany wskazał, iż w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej wygasły wszelkie roszczenia z umowy przedwstępnej,
co wynika z § 1 pkt 6 umowy z 12 listopada 2013 r.

(protokół rozprawy – k. 231)

Pismem procesowym z dnia 2 grudnia 2015 r. powód wniósł o wezwanie do udziału
w sprawie w charakterze pozwanej H. S. i zasądzenie od pozwanych solidarnie kwot wskazanych w pozwie.

(pismo procesowe – k. 238-239)

Postanowieniem z dnia 15 grudnia 2015 r. Sąd wezwał do udziału w sprawie H. S. w na podstawie art. 194 § 3 k.p.c.

(postanowienie – k. 241)

W odpowiedzi na pozew H. S. przyłączyła się w całości do stanowiska pozwanego K. S.. Wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu na rzecz pozwanych solidarnie.

(odpowiedź na dopozwanie – k. 242-243)

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 19 października 2012 r. K. S. i H. S. (zwani dalej deweloperem) zawarli z P. S. umowę rezerwacyjną, mocą której deweloper dokonał na rzecz nabywcy rezerwacji lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), udziału we współwłasności lokalu przynależnego zwanego komórką oraz udziału w lokalu niemieszkalnym – garażu oznaczonym numerem (...).

(bezsporne, nadto umowa rezerwacyjna – k. 108-109)

W dniu 5 lutego 2013 r. K. S. i H. S. (zwani dalej deweloperem) zawarli z P. S. umowę deweloperską i przedwstępną umowę sprzedaży udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego – garażu. Deweloper zobowiązał się do wybudowania budynku na nieruchomości położonej w Z.
na ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Zgierzu prowadzi księgę wieczystą
KW (...) oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...)
o powierzchni użytkowej 68,76 m ² z pomieszczeniem przynależnym oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego – garażu. W § 6 umowy strony postanowiły,
że umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności na rzecz nabywcy wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego – garażu i sprzedaży udziału
we współwłasności lokalu niemieszkalnego – garażu wraz z prawami związanymi, w tym
z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego zostanie zawarta po spełnieniu przez nabywcę świadczeń pieniężnych wynikających z niniejszej umowy, nie później jednak niż w terminie do dnia 30 sierpnia 2013 r., a miejsce i czas sporządzenia aktu notarialnego zostanie indywidualnie ustalony z nabywcą. W § 7 strony ustaliły, że cena 1 m ² lokalu mieszkalnego i pomieszczenia przynależnego (komórki) wynosi 3.533 zł brutto, a zatem cena za lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem przynależnym wyniosła 242.929,08 zł brutto. Cena za sprzedaż udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego – garażu wyniosła 5.000 zł. Razem cena brutto za przedmiot umowy wyniosła 247.929,08 zł. W § 7 pkt 4 strony ustaliły, że zapłata nastąpi w następujący sposób: część ceny w kwocie 24.792,91 zł została zapłacona deweloperowi przed podpisaniem niniejszego aktu; część ceny w kwocie 74.378,72 zł miała zostać zapłacona najpóźniej w terminie do 30 dni licząc od dnia podpisania umowy; reszta ceny w kwocie 148.757,45 zł miała zostać zapłacona w najpóźniej w terminie 14 dni
od dnia protokolarnego odbioru lokalu przez nabywcę. W § 7 pkt 10 strony postanowiły,
iż w przypadku, gdy zgodnie z obmiarem wykonawczym, dokonanym przez osobę upoważnioną, powierzchnia lokalu różnić się będzie w stosunku do powierzchni określonej
w umowie, cena za lokal ulegnie odpowiedniej zmianie. W § 9 strony ustaliły, iż odbiór lokalu mieszkalnego i niemieszkalnego nastąpi w terminie do dnia 30 kwietnia 2013 r.
W § 12 umowy strony postanowiły, iż w przypadku opóźnienia się dewelopera z wykonaniem zobowiązania przeniesienia na nabywcę własności opisanego lokalu mieszkalnego
oraz własności garażu, nabywca jest uprawniony do żądania zapłaty kary umownej za każdy dzień opóźnienia w wysokości odsetek ustawowych liczonych od wysokości kwoty, która została już zapłacona deweloperowi, przy czym łącznie kwota należnej nabywcy kary umownej nie może przekraczać 4,5 % ceny. Powyższe postanowienia nie dotyczą przypadków, w których opóźnienie jest spowodowane okolicznościami za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności (okolicznościami niezawinionymi przez Dewelopera).

(bezsporne, nadto poświadczona za zgodność z oryginałem kopia aktu notarialnego sporządzonego
przez notariuszem B. J. rep. (...) – k. 11-26, potwierdzenie przelewu – k. 68v)

W dniu 15 stycznia 2013 r. dokonano obmiaru lokalu, wyliczając powierzchnię lokalu na 69,41 m ².

(bezsporne, nadto poświadczona za zgodność kopia obmiaru – k. 48)

W połowie lutego 2013 r. powód zlecił wykonanie prac dodatkowych polegających
na dobudowaniu ścianki działowej, przesunięciu doprowadzenia wody w kuchni i łazience, zrobieniu dodatkowych przyłączy elektrycznych. Prace te zostały wykonane przed wakacjami, ale powód zgłaszał zastrzeżenia co do jakości wykonania przedmiotowych prac. Poza tym początkowo powód nie chciał, aby lokal był malowany i tynkowany przed wykonaniem prac dodatkowych, jednakże później zmienił zdanie.

(przesłuchanie powoda – k. 258-258v)

Powód zakwestionował sposób montażu drzwi w jego lokalu.

(poświadczona za zgodność kopia pisma – k. 200)

Zgłosił również zastrzeżenia odnośnie szyb. Postępowanie związane z likwidacją usterek toczyło się do listopada 2013 r.

(poświadczona za zgodność kopia korespondencji – k. 200-218)

Zgłaszane przez powoda usterki nie uniemożliwiały odbioru lokalu.

(zeznania świadka J. G. – k. 256v-257)

W dniu 4 marca 2013 r. powód zapłacił pozwanym 45.242,55 zł.

(bezsporne, nadto potwierdzenie transakcji – k. 45)

Dnia 5 marca 2013 r. przelał na rachunek pozwanych 24.925 zł.

(bezsporne, nadto potwierdzenie transakcji – k. 69v)

Pismem z dnia 20 maja 2013 r. pozwani poinformowali powoda, że od dnia
30 kwietnia 2013 r. istnieje możliwość odbioru zakupionego lokalu.

(bezsporne, nadto poświadczona za zgodność kopia zawiadomienia – k. 47)

W dniu 12 czerwca 2013 r. powód zapłacił pozwanym 2.297 zł.

(bezsporne, nadto poświadczona za zgodność kopia potwierdzenia przelewu – k. 71v)

Powód odebrał lokal 14 czerwca 2013 r.

(zeznania świadka N. G. – k. 257, przesłuchanie powoda – k. 258)

W dniu 27 czerwca 2013 r. (...) Bank (...) S.A. uruchomił drugą transzę kredytu budowlano-hipotecznego w kwocie 148.757,45 zł. Wskazane środki zostały przelane
na rachunek bankowy pozwanych.

(poświadczona za zgodność kopia zawiadomienia – k. 46)

W dniu 16 sierpnia 2013 r. Starosta (...) działając na wniosek pozwanego K. S. z dnia 8 sierpnia 2013 roku wydał zaświadczenie, iż lokale stanowią samodzielne lokale mieszkalne. W zaświadczeniu określono pomieszczenia gospodarcze jako samodzielne lokale użytkowe o funkcji gospodarczej w wyniku czego cena tzw. komórek zostałaby powiększona o 23 % stawkę VAT zamiast 8 %.

(bezsporne, nadto poświadczona za zgodność kopia wniosku k. 142-142 oraz poświadczona za zgodność kopia zaświadczenia – k. 143-160)

Pozwani złożyli kolejny wniosek, wobec czego w dniu 11 września 2013 r. Starosta (...) wydał prawidłowe oświadczenie.

(bezsporne, nadto poświadczona za zgodność kopia zaświadczenia – k. 143-160)

Pozwani złożyli powodowi oświadczenie, iż umowa przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego numer (...) nastąpi do dnia 19 września 2013 r. celem przedstawienia
w banku, w którym powód zaciągnął kredyt na zakup mieszkania.

(bezsporne, nadto poświadczona za zgodność kopia oświadczenia – k. 39)

Mailem z dnia 16 września 2013 r. pozwani poinformowali powoda, że treść aktu notarialnego jest nadal ustalana.

(bezsporne, nadto wydruk e-mailowy – k. 42-43)

Pozwani złożyli kolejne oświadczenie, zgodnie z którym umowa przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego numer (...) nastąpi do dnia 30 września 2013 r.

(bezsporne, nadto poświadczona za zgodność kopia oświadczenia – k. 41)

W dniu 24 września 2013 r. powód uiścił na rzecz pozwanych kwotę 1.857,90 zł
za dodatkowe prace w lokalu.

(bezsporne, nadto poświadczona za zgodność kopia przelewu – k. 70v, k. 139)

Mailem z dnia 26 września 2013 r. powód poinformował pozwanych, że z powodu przeciągającego się terminu podpisania aktu notarialnego, zmuszony jest podpisać aneks
do umowy kredytu na zakup mieszkania. Aneks ten będzie zawierał ostateczny termin złożenia przedmiotowej umowy do banku, a w przypadku jego niedotrzymania, umowa kredytu zostanie rozwiązana. Z ostrożności powód zaproponował ostateczny termin podpisania umowy na 14 listopada 2013 r.

(bezsporne, nadto wydruk e-mailowy – k. 54)

Dnia 7 października 2013 r. pozwani złożyli w Sądzie Rejonowym w Zgierzu wniosek o przyspieszenie założenia księgi wieczystej na lokal niemieszkalny w budynku
na ul. (...) z uwagi na przekroczenie przez pozwanych terminu do przeniesienia własności zakupionych lokali z udziałem w lokalach niemieszkalnych.

(bezsporne, nadto poświadczona za zgodność kopia wniosku – k. 168)

W dniu 9 października 2013 r. pozwani przesłali powodowi drogą elektroniczną umowę notarialną. Wskazali, że jedynie pkt 5 na str. 4 umowy może ulec zmianie do czasu, kiedy powód będzie podpisywał umowę, ponieważ systematycznie będą dokonywane wpisy w księgach wieczystych.

(bezsporne, nadto wydruk e-mailowy – k. 55)

Pismem z dnia 10 października 2013 r. pozwani poinformowali P. S., że mogą przystąpić do podpisania umowy notarialnego na zakup lokalu mieszkalnego nr (...). W chwili obecnej oczekują na założenie księgi wieczystej na lokal niemieszkalny czyli garaż. Wówczas będą mogli dokonać podpisania umowy na miejsce postojowe w garażu.

(bezsporne, nadto poświadczona za zgodność kopia pisma – k. 37)

Mailem z dnia 17 października 2013 r. pozwani poinformowali powoda, iż pierwszy termin podpisania aktu notarialnego to 25 października 2013 r.

(bezsporne, nadto wydruk e-mailowy – k. 178)

Powód w dniu 24 października 2013 r. przekazał pozwanym uwagi do treści aktu notarialnego. Wskazał, że zachodzi błąd w cenie mieszkania, która została oznaczona
na 252.083,43, a winna wynosić 245.225,53 zł.

(bezsporne, nadto wydruk e-mailowy – k. 56)

Z uwagi na konieczność akceptacji uwag powoda pozwani oświadczyli, że nie są
w stanie przystąpić do aktu notarialnego w dniu 25 października 2013 r.

(bezsporne, nadto wydruk e-mailowy – k. 57-58)

Powód wskazał, że rozumie i wobec tego czeka na propozycję nowego terminu podpisania aktu notarialnego.

(bezsporne, nadto wydruk e-mailowy – k. 59-60)

W dniu 5 listopada 2013 r. powód wezwał pozwanych do przesłania właściwego wzoru aktu notarialnego ze zmianą zaproponowaną przez powoda, podpisaną i zatwierdzoną przez pozwanych tak jak to miało miejsce w przypadku umowy przedwstępnej, aby mógł sprawdzić dokument po raz kolejny. Powód wskazał, iż odczekuje także na informację
co do terminu wymiany szyb w oknach i uszczelnienia okna balkonowego.

(bezsporne, nadto wydruk e-mailowy – k. 61)

W wiadomości mailowej z dnia 6 listopada 2013 r. powód wskazał, że przesłana mu wersja umowy różni się pod dwoma aspektami do wzoru aktu notarialnego zaakceptowanego przez powoda wcześniej.

(bezsporne, nadto wydruk e-mailowy – k. 64)

W dniu 7 listopada 2013 r. pozwani przesłali powodowi poprawioną wersję umowy.

(bezsporne, nadto wydruk e-mailowy – k. 65-67)

Ostatecznie pozwani złożyli oświadczenie, iż umowa przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego numer (...) nastąpi w terminie do 14 listopada 2013 r.

(bezsporne, nadto poświadczona za zgodność kopia oświadczenia - k. 199)

Powód domagał się przesłania projektów aktu notarialnego, gdyż chciał, aby zapoznał się z projektem radca prawny. Potem 3 tygodnie czekał na odpowiedź.

(przesłuchanie powoda – k. 258v)

W dniu 12 listopada 2013 r. K. S. i H. S. zawarli z P. S. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) usytuowanego w Z. na ul. (...) oraz umowę sprzedaży przedmiotowego lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz ze związanym z tym lokalem udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej za cenę
w kwocie 247.087,90 zł na rzecz P. S.. W § 1 ust. 2 pkt 10 aktu wskazano, że lokal ma powierzchnię 69,41 m ². Mocą przedmiotowego aktu K. S.
i H. S. sprzedali P. S. udział wynoszący 1/89 części
we współwłasności przedmiotowego lokalu niemieszkalnego – garażu wraz z prawem związanym za kwotę 5.000 zł. W § 3 aktu sprzedający oświadczyli, iż do dnia sporządzenia aktu otrzymali cenę nabycia.

(bezsporne, nadto poświadczona za zgodność kopia aktu notarialnego – k. 27-35)

Pismem z dnia 20 maja 2014 r. powód wezwał pozwanych do zapłaty kwoty 6.644,07 zł tytułem kary umownej wynikającej z opóźnienia w ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesienia na rzecz powoda prawa własności wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz umową ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego w terminie 7 dni
od doręczenia wezwania.

(bezsporne, nadto poświadczona za zgodność kopia wezwania – k. 10-10v)

Przedmiotowy stan faktyczny został ustalony na podstawie zebranych dowodów. Zeznania świadków i powoda były logiczne, zgodne z zasadami doświadczenia życiowego. Złożone do akt sprawy dokumenty nie były kwestionowane przez strony. Sąd pominął dokumenty, które nie miały znaczenia dla ustalenia istotnych okoliczności sprawy.

Postanowieniem z dnia 5 maja 2016 r. Sąd dopuścił dowód z zeznań świadków N. G. i J. G., na co pełnomocnik powoda zgłosił zastrzeżenie w trybie art. 162 k.p.c. podnosząc naruszenie przez Sąd przepisu art. 227 k.p.c. Zarzut ten był bezzasadny z uwagi na fakt, że świadkowie mieli zeznawać na okoliczności przyczyn opóźnienia w przeniesieniu na nabywców własności lokalu, od których zależała zasadność żądania zapłaty kary umownej.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo jest w przeważającej części zasadne.

Jak stanowi art. 483 § 1 k.c., można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Stosownie do art. 476 k.c., dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie, a jeżeli termin nie jest oznaczony, gdy nie spełnia świadczenia niezwłocznie
po wezwaniu przez wierzyciela. Nie dotyczy to wypadku, gdy opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego 7 sędziów – stanowiącą zasadę prawną z dnia
6 listopada 2003 r., (III CZP 61/03 OSNC 2004/5/69, OSP 2004/9/115, Wokanda 2003/12/1, Biul.SN 2003/11/5) zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty nawet w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody.

W niniejszej sprawie w dniu 5 lutego 2013 r. K. S. i H. S. zawarli
z P. S. umowę deweloperską i przedwstępną umowę sprzedaży udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego – garażu. Deweloper zobowiązał się
do wybudowania budynku na nieruchomości położonej w Z. na ul. (...),
dla której Sąd Rejonowy w Zgierzu prowadzi księgę wieczystą KW (...)
oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) z pomieszczeniem przynależnym oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego – garażu.
W § 6 umowy strony postanowiły, że umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności na rzecz nabywcy wraz z udziałem
w nieruchomości wspólnej oraz umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego – garażu i sprzedaży udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego – garażu wraz z prawami związanymi, w tym z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego zostanie zawarta po spełnieniu przez nabywcę świadczeń pieniężnych wynikających z niniejszej umowy, nie później jednak niż w terminie do dnia
30 sierpnia 2013 r. W § 7 pkt 4 strony ustaliły, że zapłata nastąpi w następujący sposób: część ceny w kwocie 24.792,91 zł została zapłacona deweloperowi przed podpisaniem niniejszego aktu; część ceny w kwocie 74.378,72 zł miała zostać zapłacona najpóźniej w terminie
do 30 dni licząc od dnia podpisania umowy; reszta ceny w kwocie 148.757,45 zł miała zostać zapłacona w najpóźniej w terminie 14 dni od dnia protokolarnego odbioru lokalu przez nabywcę. W § 9 strony ustaliły, iż odbiór lokalu mieszkalnego i niemieszkalnego nastąpi
w terminie do dnia 30 kwietnia 2013 r.

Faktycznie przedmiotowa umowa została zawarta w dniu 12 listopada 2013 r. Powód dokonał przy tym zapłaty umówionej ceny w terminie uzgodnionym w umowie. Ostatnia transza ceny w kwocie 148.757,45 zł miała zostać zapłacona w najpóźniej w terminie 14 dni od dnia protokolarnego odbioru lokalu przez nabywcę. Powód odebrał lokal dnia 14 czerwca 2013 r., zaś bank przelał na rzecz pozwanych kwotę 148.757,45 zł dnia 27 czerwca 2013 r. Z materiału dowodowego w sprawie nie wynika przy tym wcale, aby przed 20 maja 2013 roku powód był informowany o możliwości odbioru lokalu. Nadto powód zgłaszał zastrzeżenia co do jakości zamontowania drzwi i okien oraz zmienił zdanie odnośnie malowania i tynkowania lokalu. Zgłaszane przez powoda usterki zostały natomiast usunięte już po podpisaniu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, co miało miejsce 12 listopada 2013 r.

W ocenie Sądu jednak odebranie przez powoda lokalu po terminie wynikającym z umowy z dnia 5 lutego 2013 roku nie miało znaczenia dla zasadności powództwa. Istotne jest jedynie, czy powód do dnia 30 sierpnia 2013 roku wywiązał się ze swoich obowiązków wynikających z tejże umowy. Odpowiedź na to pytanie jest zaś twierdząca.

W § 12 umowy strony postanowiły, iż w przypadku opóźnienia się dewelopera
z wykonaniem zobowiązania przeniesienia na nabywcę własności opisanego lokalu mieszkalnego oraz własności garażu, nabywca był uprawniony do żądania zapłaty kary umownej za każdy dzień opóźnienia w wysokości odsetek ustawowych liczonych
od wysokości kwoty, która została już zapłacona deweloperowi, przy czym łącznie kwota należnej nabywcy kary umownej nie mogła przekraczać 4,5 % ceny. Obowiązek zapłaty kary umownej nie dotyczył przypadków, w których opóźnienie było spowodowane okolicznościami za które deweloper nie ponosił odpowiedzialności.

Ciężar dowodu powyższej okoliczności obciążał pozwanych. Konsekwencją stosowania w sprawie art. 483 § 1 k.c. jest bowiem korzystanie przez powoda
z wynikającego z art. 476 k.c. domniemania winy dłużników, co oznacza, że jest on obowiązany do wykazania jedynie faktu nienależytego wykonania umowy i wysokości kary umownej zastrzeżonej na wypadek opóźnienia drugiej strony w wykonaniu przedmiotu umowy. W orzecznictwie wskazuje się, że, skoro przesłanką uzasadniającą zwolnienie dłużnika z odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania jest wykazanie, że przyczyną takiego stanu rzeczy są okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, to analogiczne zasady obowiązują w odniesieniu
do omawianego dodatkowego zastrzeżenia umownego. Dłużnik zatem będzie zwolniony
z obowiązku zapłaty kary umownej, jeżeli wykaże, że przyczyną niewykonania
lub nienależytego wykonania zobowiązania uzasadniającego naliczanie kary umownej są okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi
z dnia 28 grudnia 2015 r. I ACa 866/15, Lex nr 1979440, wyrok Sądu Najwyższego z dnia
11 lutego 1999 r. III CKN 166/98, Lex nr 521867)

W niniejszej sprawie niewątpliwie doszło do przekroczenia przez pozwanych terminu do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu. Pozwany mógł zwolnić się
z odpowiedzialności poprzez wykazanie, że opóźnienie było spowodowane okolicznościami za które deweloper nie ponosił odpowiedzialności. W niniejszej sprawie pozwani zmuszeni byli oczekiwać na terminy załatwiania spraw urzędowych, jednakże winni byli przewidzieć wskazaną okoliczność ustalając termin zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz odpowiednio wcześniej podjąć czynności konieczne dla załatwienia spraw urzędowych, szczególnie, iż są profesjonalistami w swej dziedzinie. Kwestia wydania nieprawidłowego zaświadczenia o samodzielności lokali przez Starostę (...) pozwanych w żaden sposób nie zwalnia od odpowiedzialności, albowiem jak wynika ze złożonego w dniu 8 sierpnia 2013 roku wniosku o wydanie takiego zaświadczenia oraz zaświadczenia z dnia 16 sierpnia 2013 roku, okres oczekiwania na zaświadczenie wynosił zaledwie 8 dni. Przy prawidłowej organizacji zatem, gdyby pozwany złożył ponowny wniosek niezwłocznie po otrzymaniu nieprawidłowego zaświadczenia, byłby w stanie wywiązać się ze swych zobowiązań wynikających z przedmiotowej umowy deweloperskiej i przedwstępnej w terminie. Żądanie powoda zasądzenia kary umownej było zatem zasadne.

Za chybiony uznać należy także argument pozwanego, jakoby zawarcie umowy przyrzeczonej w dniu 12 listopada 2013 roku spowodowało wygaśnięcie wszelkich roszczeń z umowy z dnia 5 lutego 2013 roku. Umowa z dnia 12 listopada 2013 roku nie zawiera żadnego oświadczenia stron, z którego wynikałoby, iż jej zawarcie powoduje wygaśnięcie roszczeń z umowy z dnia 5 lutego 2013 roku, choć oświadczenie takie mogło stać się treścią tejże umowy. W § 3 umowy z dnia 12 listopada 2013 roku znajduje się jedynie oświadczenie pozwanych, iż wszelkie ich roszczenia z tytułu zapłaty cen zostały zaspokojone.

Żaden zaś przepis ustawy nie powoduje wygaśnięcia roszczenia z tytułu nienależytego wykonania umowy w razie jej wykonania. Gdyby tak było, ustawodawca zawęziłby zakres stosowania przepisu art. 483 § 1 k.c wyłącznie do przypadków niewykonania umowy. Trudno wyobrazić sobie zaś sytuację, iż nienależyte spełnienia świadczenia powodowałoby wygaśnięcie roszczenia o zapłatę z tytułu kary umownej zastrzeżonej na wypadek właśnie nienależytego wykonania zobowiązania.

Przechodząc na grunt wysokości kary umownej, w toku sprawy ustalono,
że podpisanie przedmiotowej umowy było możliwe w dniu 25 października 2013 r., o czym pozwani poinformowali powoda. Fakt, iż powód chciał skonsultować wskazaną umowę
z prawnikiem, nie może natomiast stanowić podstawy do obciążenia pozwanych odpowiedzialnością za zawarcie umowy po 25 października 2013 r. Projekt umowy został bowiem przesłany powodowi w dniu 9 października 2013 roku. Miał zatem wystarczająco dużo czasu, aby z takiej konsultacji skorzystać, przesłać poprawki deweloperowi, który z kolei mógłby je uwzględnić i przystąpić do aktu w dniu 25 października 2013 roku.

Od dnia 30 sierpnia 2013 r. (uzgodniony termin podpisania umowy) do dnia 25 października 2013 r. upłynęło 56 dni. Kara umowna równa była wysokości odsetek ustawowych za każdy dzień opóźnienia. Wysokość odsetek ustawowych w tamtym okresie wynosiła 13 %, co daje 0,0003561643 za każdy dzień opóźnienia.

W umowie strony postanowiły, że odsetki te będą liczone od kwoty, która została już zapłacona deweloperowi. W umowie strony ustaliły cenę nabycia na 247.929,08 zł, wobec czego na rzecz powoda należało zasądzić 4.945 zł. Sąd nie uznał za zasadne doliczenie do kwoty, od której należało liczyć odsetki ustawowe, kwoty 1.857,90 zł za dodatkowe prace w lokalu. Prace te nie były przewidziane umową, a powstały na dodatkowe życzenie powoda. Wynagrodzenia za nie nie było w umowie przewidziane. Z tej samej przyczyny fakt zapłacenia ich dopiero we wrześniu 2013 roku nie ma żadnego znaczenia dla zasadności powództwa. Na datę 30 sierpnia 2013 roku powód wywiązał się z wszystkich zobowiązań pieniężnych przewidzianych umową z dnia 5 lutego 2013 roku. Karę umowną należało natomiast wyliczyć od kwot przewidzianych umową, nie zaś wszystkich uiszczonych na rzecz dewelopera . W pozostałym zakresie powództwo należało oddalić.

O obowiązku zapłaty odsetek Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i § 2 k.c., zasądzając odsetki od dnia 28 maja 2014 r. W wezwaniu z dnia 20 maja 2014 r. zakreślono bowiem pozwanym termin 7 dni na dokonanie zapłaty. Pozwani nie kwestionowali wskazanej okoliczności. W pozostałym zakresie powództwo należało oddalić. Ponadto mając na uwadze, iż wyrok w niniejszej sprawie został wydany w dacie obowiązywania znowelizowanych przepisów w zakresie odsetek określonych w Kodeksie Cywilnym, niezbędnym było uwzględnienie przedmiotowych zmian w treści wyroku. Zgodnie z art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2015/1830) art. 481 k.c. otrzymał, począwszy od jego § 2, następujące brzmienie: Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Jednakże
gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy. Nadto, w dodanych § 2 ¹-2 ⁴ powołanego przepisu, wskazano, iż: maksymalna wysokość odsetek za opóźnienie nie może w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie (odsetki maksymalne za opóźnienie) (§ 2 ¹); jeżeli wysokość odsetek za opóźnienie przekracza wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie, należą się odsetki maksymalne
za opóźnienie (§ 2 ²); postanowienia umowne nie mogą wyłączać ani ograniczać przepisów
o odsetkach maksymalnych za opóźnienie, także w przypadku dokonania wyboru prawa obcego. W takim przypadku stosuje się przepisy ustawy (§ 2 ³); Minister Sprawiedliwości ogłasza, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie (§ 2 ⁴).

W dotychczasowym brzmieniu powołanego art. 481 k.c., wskazywano jedynie,
iż odsetki za opóźnienie, w przypadku, gdy ich wysokość nie była z góry oznaczona, równe są wysokości odsetek ustawowych. W przypadku natomiast, gdy wierzytelność była oprocentowana według stopy wyższej niż stopa ustawowa, wierzyciel mógł żądać odsetek
za opóźnienie według tej wyższej stopy, bez żadnych ograniczeń.

W myśl art. 56 powołanej ustawy nowelizującej do odsetek należnych za okres kończący się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Zgodnie natomiast z art. 57 tejże ustawy, z wyjątkiem art. 50, art. 51 i art. 54, wchodzi ona w życie z dniem 1 stycznia 2016 roku.

Powyższe rozróżnienie odsetek zasądzonych w wyroku jest tym bardziej uzasadnione, iż do 31 grudnia 2015 roku Kodeks cywilny posługiwał się jednakowym pojęciem odsetek ustawowych na oznaczenie odsetek kapitałowych (art. 359 § 2 k.c.) i odsetek za opóźnienie (art. 481 § 1 i § 2 k.c.) oraz miały one jednakową wysokość, podczas gdy od 1 stycznia 2016 roku funkcjonują w tej ustawie dwa pojęcia a mianowicie odsetek ustawowych i odsetek ustawowych za opóźnienie, a nadto drugie z nich są wyższe od pierwszych.

Mając na uwadze powyższe, koniecznym było zasądzenie odsetek począwszy
od wskazanych powyżej dat do dnia 31 grudnia 2015 roku (tj. dnia poprzedzającego wejście
w życie przedmiotowej ustawy nowelizującej, w zakresie przepisów dotyczących odsetek określonych w kodeksie cywilnym) w wysokości odsetek ustawowych, określonych
w art. 481 k.c. w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2016 roku, które wynosiły 8 % rocznie,
a od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty, odsetek ustawowych za opóźnienie, o których mowa w art. 481 k.c. w aktualnym brzmieniu, które wynoszą obecnie 7 % w skali roku.

Mając na uwadze, iż zasądzone odsetki od dnia 1 stycznia 2016 roku są niższe
od odsetek ustawowych, których żąda powód, Sąd oddalił powództwo w pozostałym zakresie, tj. w zakresie różnicy między wysokością odsetek ustawowych, obowiązujących do dnia
31 grudnia 2015 roku, a odsetkami ustawowymi za opóźnienie, obowiązującymi
od 1 stycznia 2016 roku.

Sąd orzekł o kosztach procesu na podstawie art. 100 k.p.c. zd. drugie. Powód wygrał proces w 74 %. Poniósł koszty procesu w kwocie 600 zł wynagrodzenia pełnomocnika
(§ 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu - Dz. U. z 2013 r. poz. 461), 17 zł opłaty skarbowej
od pełnomocnictwa oraz 250 zł opłaty sądowej. Pozwani ponieśli koszty procesu w kwocie 600 zł i 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Na rzecz powoda należałoby zatem zasądzić 74 % z 867 zł, co daje kwotę 641,58 zł. Na rzecz pozwanych należałoby zasądzić
26 % z 617 zł, co daje kwotę 160,42 zł. Na rzecz powoda należało zatem zasądzić różnicę wskazanych kwot, tj. 481,16 zł.

W tym stanie faktycznym należało orzec jak w sentencji.