Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Dnia 28 grudnia 2011 roku P. T. i M. T. złożyli do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosek o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, położonej przy ul. (...) w W., stanowiąca działkę ewidencyjną nr (...), z obrębu (...), o powierzchni 143 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla W. M.w W., VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), dokonana pismem m. st. W. z dnia 22 listopada 2011 roku jest uzasadniona w niższej wysokości niż zaprezentowano w wypowiedzeniu. W uzasadnieniu wskazano, iż wartość szacunkowa ww. nieruchomości, określona w operacie szacunkowym wykonanym w dniu 30 września 2011 roku przez rzeczoznawcę majątkowego A. G. na zlecenie (...) D. M. m. st. W., została znacząco zawyżona w stosunku do aktualnych realiów rynkowych. Następnie P. T. i M. T. w dniu 22 kwietnia 2013 roku złożyli kolejne pismo, w którym wnieśli o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości ustalona przez m. st. W. jest całkowicie nieuzasadniona i domagali się utrzymania tej opłaty na dotychczasowym poziomie, tj. w wysokości 1.129,70 złotych na rok. Na poparcie swojego stanowiska dołączyli opinię Komisji Arbitrażowej przy (...) Stowarzyszeniu (...) z dnia 10 kwietnia 2013 roku (wniosek z dnia 28 grudnia 2011 r. – k. 76-77; pismo z dnia 22 kwietnia 2013 r.– k.22; opinia Komisji Arbitrażowej – k.23-44).

Orzeczeniem z dnia 23 października 2014 roku wydanym w sprawie o sygn. akt KOX/4606/Po/11 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. ustaliło, że wypowiedzenie z dnia 22 listopada 2011 roku jest bezskuteczne, a użytkowników wieczystych i m. st. W. wiąże dotychczasowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu przy ul. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), w obrębie (...) (orzeczenie – k.20-21).

M. st. W. w dniu 19 grudnia 2014 roku wniosło sprzeciwy od powyższego orzeczenia Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. zaskarżając je w całości. Wobec powyższego, stosownie do treści art. 80 ust. 2 zdanie 2 i ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, ww. orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. utraciło moc, zaś wniosek P. T. i M. T. z dnia 28 grudnia 2011 roku zastąpił w niniejszej sprawie pozew (sprzeciw – k.4-5).

W piśmie z dnia 29 września 2015 roku stanowiącym uzupełnienie braków formalnych pozwu powodowie podtrzymali swoje stanowisko w sprawie i wskazali, że dotychczasowa opłata roczna wynosiła 1.129,70 złotych, a opłata proponowana przez m. st. W. w wypowiedzeniu z dnia 22 listopada 2011 roku wynosiła 2.947,39 złotych. Wyjaśnili, że wobec tego różnica pomiędzy wypowiedzianą opłatą, a zaktualizowaną przez stronę pozwaną wyniosła 1.817,69 złotych (pismo z dnia 29 września 2015 roku – k.81-83).

W odpowiedzi na pozew z dnia 16 grudnia 2015 roku, m. st. W. wniosło o oddalenie powództwa i ewentualnie ustalenie, iż wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wynosi od 1 stycznia 2012 roku – 2.259,40 złotych, od dnia 1 stycznia 2013 roku – 2.603,39 złotych i od dnia 1 stycznia 2014 roku oraz zasądzenie solidarnie od powodów na rzecz strony pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości prawem przewidzianej. W uzasadnieniu wskazano, że wobec zmiany wartości nieruchomości, strona pozwana dokonała wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zgodnie z treścią pisma z dnia 22 listopada 2011 roku. Podniesiono, że wartość nieruchomości ustalono na kwotę 294.739 złotych, więc wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wynosi 2.947,39 złotych, co stanowi 1% wartość nieruchomości, z uwzględnieniem art. 77 ust. 2a ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami (odpowiedź na pozew – k. 89-91).

S ą d ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny:

M. i P. małżonkowie T. są współużytkownikami wieczystymi nieruchomości gruntowej, położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), z obrębu (...), o powierzchni 0,00143 ha, dla której Sąd Rejonowy dla W. M.w W., VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej. Właścicielem gruntu jest m. st. W..

(dowód: kserokopia wydruku z księgi wieczystej nr (...) – k.132-134; okoliczność bezsporna)

Powyższa nieruchomość położona jest w dzielnicy M., w rejonie urbanistycznym S., przy ul. (...) w W.. Działka ewidencyjna nr (...) znajduje się w południowej części S., niedaleko granicy z W., w połowie drogi między ulicami (...) a P./Wiertniczą. Bezpośrednie i dalsze sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna. Nieruchomość posiada średnio dobry dostęp do obiektów infrastruktury miejskiej. Najbliższe przystanki autobusowe komunikacji miejskiej znajdują się w odległości ok. 450 m, przy ul. (...) oraz ok. 400 m, przy ul. (...). Najbliższe placówki usługowe i handlowe, placówki oświatowe i socjalne (przedszkola, szkoły, apteki) położone są w odległości do kilkuset metrów od nieruchomości. Przedmiotowy nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej. Do budynku wykonane zostały przyłącza wodno-kanalizacyjne, elektro-energetyczne, gazowe i teletechniczne. Poza budynkiem na działce znajduje się chodnik i wjazd do garażu oraz niewielkie średnio zagospodarowane i utrzymany ogródek. Nieruchomość jest ogrodzona.

Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na dzień 31 grudnia 2011 roku obszar, na którym znajduje się działka ewidencyjna nr (...), był objęty ustaleniami Studium (...) m.st. W., uchwalonego Uchwałą nr LXXXII/2746/2006 Rady m.st. W. z dnia 10 października 2006 roku. Zgodnie z tymi ustaleniami przedmiotowa nieruchomość położona jest w strefie miejskiej, na obszarze oznaczonym symbolem M2.12 – teren o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wysokość zabudowy do 12 m, a średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 1,0.

Wartość rynkowa prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości, według stanu i cen na dzień 31 grudnia 2011 roku wynosiła 175.600 złotych, przy czym 1 m ² powierzchni tej nieruchomości wynosił 1.227,85 złotych.

(dowód: opinia biegłego sądowego wraz z załącznikami – k.142-176; pisemna opinia uzupełniająca – k.204-206)

Pismem nr (...) G 7319/11 z dnia 22 listopada 2011 roku – podpisanym przez Zastępców Burmistrza D. M. m.st. W. Z. S. oraz P. B., wskazujących, iż działają na podstawie art. 77 ust. 1, 2a i 3 oraz art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz na podstawie pełnomocnictw Nr GP- (...) i Nr GP- (...) Prezydenta m.st. W., udzielonych w dniu 17 lutego 2011 roku – wypowiedziano P. i M. małżonkom T. ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2011 roku dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyżej opisanej nieruchomości wobec zmiany wartości nieruchomości gruntowej stanowiącej podstawę do ustalenia opłaty rocznej. Pismo to zawierało równocześnie ofertę nowej opłaty rocznej, obowiązującej od dnia 01 stycznia 2012 roku w wysokości 2.947,39 złotych. Ponadto wskazano, że ustaloną opłatę użytkownik wieczysty wnosi w 2012 roku w kwocie 2.259,40 złotych, w 2013 roku w kwocie 2.603,39 złotych, a w 2014 roku w kwocie 2.947,39 złotych. Jednocześnie działający w imieniu właściciela nieruchomości m. st. W. – Prezydenta m.st. W., wyjaśnili, że aktualizacji opłaty dokonano na podstawie wyceny nieruchomości gruntowej wykonanej w 2011 roku, przez osobę uprawnioną do szacowania nieruchomości oraz, że aktualna wartość nieruchomości, według oszacowania, wynosi 294.738,73 złotych, a stawka opłaty rocznej – 1%.

(dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kserokopia pełnomocnictwa nr GP- (...) z dnia 17 lutego 2011 r. - k.6-8; poświadczona za zgodność z oryginałem kserokopia pełnomocnictwa nr GP- (...) z dnia 17 lutego 2011 r. – k.9-11; poświadczona za zgodność z oryginałem kserokopia wypowiedzenie opłaty rocznej z dnia 22 listopada 2011 r. – k.55)

Podstawę ustalenia przez m. st. W. nowej wysokości opłat rocznych stanowił operat szacunkowy, sporządzony w dniu 30 września 2011 roku przez rzeczoznawcę majątkowego A. G., który ustalił jej wartość na kwotę 294.739 złotych.

(dowód: poświadczona za zgodność z oryginałem kserokopia operatu szacunkowego rzeczoznawcy maj ą tkowego A. G. - k.57-74)

Dotychczasowa wysokość opłaty rocznej z tytułu przysługującego P. i M. T. prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości została ustalona na podstawie wyceny z 2004 roku, tj. 790 zł/m ² i wynosiła 1.129,70 złotych.

(okoliczności bezsporne)

We wniosku złożonym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. w dniu 28 grudnia 2011 roku, P. i M. T. odwołali się od powyższego wypowiedzenia opłat rocznej dokonanego ww. pismem z dnia 22 listopada 2011 roku, podnosząc, że wartość szacunkowa nieruchomości, określona w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie m. st. W. w dniu 30 września 2011 roku, została znacząco zawyżona.

(dowód: wniosek z dnia 28 grudnia 2011 r. – k.76)

W dniu 22 kwietnia 2013 roku P. i M. małżonkowie T. złożyli pismo do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. i wnieśli o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu, ustalona przez m. st. W. jest całkowicie nieuzasadniona i domagali się utrzymania wysokości opłaty rocznej na dotychczasowym poziomie. Do pisma dołączyli opinię Komisji Arbitrażowej przy (...) Stowarzyszeniu (...) z dnia 10 kwietnia 2013 roku, wydaną w sprawie o sygn. KA/05/2013.

(dowód: pismo z dnia 22 kwietnia 2013 r. wraz z opinią Komisji Arbitrażowej przy (...) Stowarzyszeniu (...) – k. 22-44)

Komisja Arbitrażowa przy (...) Stowarzyszeniu (...) w dniu 10 kwietnia 2013 roku wydała opinię w sprawie o sygn. akt KA/05/2013. Wskazała, że po przeanalizowaniu operatu szacunkowego z dnia 30 września 2011 roku sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. G. i zapoznaniu się z innymi dokumentami i materiałami, które uzyskano w trakcie opiniowania należało stwierdzić, że opiniowany operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości, nie może być wykorzystywany dla celu aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, gdyż zawiera błędy, stanowiące odstępstwa od przepisów prawa, mające wpływ na oszacowaną wartość. Wskazano, że popełniono błędy, tj. do wyceny przyjęto do porównań nieruchomości zabudowane, przyjęto do porównań nieruchomości sprzedane w wyniku przetargu ograniczonego niespełniające ze względu na ograniczenia dotyczące nabywcy warunków wynikających z definicji rynkowej oraz przyjęto do porównań transakcje niespełniające kryteriów definicji podobieństwa.

(dowód: opinia Komisji Arbitrażowej przy (...) Stowarzyszeniu (...) – k. 23-44)

Orzeczeniem z dnia 23 października 2014 roku wydanym w sprawie o sygn. akt KOX/4606/Po/11 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. ustaliło, że wypowiedzenie z dnia 22 listopada 2011 roku jest bezskuteczne, a współużytkowników wieczystych i m. st. W. wiąże dotychczasowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu przy ul. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), w obrębie (...). W uzasadnieniu wskazano, że Prezydent m. st. W. nie wykazał, iż wartość przedmiotowej nieruchomości uległa zmianie, a co za tym idzie, że istniała podstawa do zmiany wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Tym samym stwierdzono, że wypowiedzenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nie zostało skutecznie dokonane.

(dowód: orzeczenie z dnia 23 października 2014 r. – k.20-21)

W dniu 19 grudnia 2014 roku Burmistrz D. M. dla m. st. W., działając w imieniu Prezydenta m. st. W. złożył sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 23 października 2014 roku, zaskarżając je w całości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. pismem z dnia 27 sierpnia 2015 roku przekazało ww. sprzeciw wraz z aktami sprawy w trybie art. 80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami Sądowi Rejonowemu dla W. M.w W..

(dowód: sprzeciw – k.2-3; pismo Samorządowego Kolegium Odwoławczego – k.1)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych dokumentów i ich kopii, których wiarygodność i autentyczność nie była podważana przez żadną ze stron. Również Sąd nie znalazł podstaw, aby odmówić im wiarygodności i mocy dowodowej, dlatego uznał je za niebudzący wątpliwości, a przez to zasługujący w pełni na wiarę, materiał dowodowy.

Pomiędzy stronami sporna była istotna dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy okoliczność, tj. wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień 31 grudnia 2011 roku. Ustalenie tej okoliczności wymagało wiedzy specjalnej, wobec czego Sąd postanowieniem z dnia 22 grudnia 2015 roku dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego do spraw wyceny nieruchomości (postanowienie – k.136).

W złożonej pisemnej opinii z dnia 16 lutego 2016 roku biegły sądowy rzeczoznawca z zakresu (...) wskazał, że wartość rynkowa prawa własności przedmiotowego gruntu na dzień 31 grudnia 2011 roku wynosi 175.600 złotych. W opinii tej w sposób szczegółowy opisał przedmiot wyceny oraz sposób wyceny (opinia sądowa - k. 143-176).

Do powyższej opinii strona pozwana m. st. W., zgłosiła zastrzeżenia i wniosła o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego, ewentualnie dopuszczenie dowodu z opinii uzupełniającej. Strona pozwana miała zastrzeżenia dotyczące przyjęcia do wyceny próbki reprezentatywnej. Wskazała, że badaniem rynku objęto nieruchomości położone na terenie D. M. i D. W., zaś do wyceny przyjęto 15 transakcji nieruchomości, z czego tylko jedna znajdowała się w D. M., a pozostałe w D. W.. W ocenie m. st. W. trudno uznać za podobne nieruchomości położone na obszarze niezurbanizowanym, o zupełnie odmiennym zagospodarowaniu terenu, ze słabą siecią dróg dojazdowych, jak w D. W., w stosunku do nieruchomości wycenianej, zlokalizowanej na terenie S.. Podkreślono, że przyjmując do porównania transakcje głównie z obszarów niezurbanizowanych powoduje, że rynek lokalny nie jest właściwie scharakteryzowany i uniemożliwia to przeprowadzenie prawidłowej korekty cech różniących. Ponadto wskazano, że w opinii znajdują się błędy obliczeniowe, które wpłynęły na określoną wartość nieruchomości. M. st. W. podniosło, że błędnie wyliczono wielkość współczynników korygujących dla skali ocen, każdej cechy rynkowej przyjętej do wyceny. Wskazano również, że w opinii znajdują się wykluczające informacje odnośnie skali ocen dla przyjętych do wyceny cech rynkowych oraz w opinii brakuje wyczerpującego uzasadnienia wykazującego tendencję spadkową ceny gruntów na określonym rynku lokalnym na poziomie 8% (pismo z dnia 31 marca 2016 r. – k.193-196).

W pisemnej opinii uzupełniającej, złożonej w dniu 28 kwietnia 2016 roku, biegły sądowy D. K., w sposób wyczerpujący i przekonujący odniósł się do zastrzeżeń zgłoszonych przez stronę pozwaną. Odnosząc się do kwestii doboru nieruchomości podobnych wskazał, że na rynku takich samych nieruchomości nie ma, dlatego dobiera się nieruchomości podobne, zbliżone pod kątem atrybutów rynkowych, które są wynikiem istniejącego stanu rynku nieruchomościami na terenie D. M.. Wyjaśnił, że w wyniku analizy rynku uznano, iż ilość transakcji z terenu M. jest niewystarczająca, więc rozszerzono rynek lokalny o tereny dzielnicy sąsiedniej W.. Biegły podkreślił, że w doborze próbki porównawczej głównym czynnikiem wziętym pod uwagę było przeznaczenie inwestycyjne gruntu – zabudowa jednorodzinna, co znalazło swoje odzwierciedlenie w uwzględnionych w opinii atrybutach rynkowych. Odnosząc się do kwestii sugerowanych błędów obliczeniowych biegły stwierdził, że są chybione, a strona pozwana nie zwróciła uwagi na zapis znajdujący się w pkt 9.6 opinii. Wyjaśnił, że sposób wyliczenia przedstawiony w piśmie m. st. W. dzielący przedział pomiędzy ocenę słabą a bardzo dobrą na 4 równe części nie uwzględniał położenia oceny średniej w przedziale ∆C. Ponadto podkreślił, że oceny opisane w tabeli nr 3 na stronie 17 i przedstawione w tabeli nr 4 na stronie 18 rzeczywiście różnią się od siebie, co spowodowane zostało błędem pisarskim, który nie miał jednak wpływu na oszacowaną wartość. Odnosząc się do kolejnych zastrzeżeń oświadczył, że zapis dotyczący spadku cen gruntu na poziomie 8% powstał na podstawie przeprowadzonej analizy rynku i potwierdza to wykres zamieszczony w opinii (pisemna opinia uzupełniająca – k.204-207).

Ustalając wartość przedmiotowej nieruchomości, Sąd oparł się zatem na głównej oraz uzupełniającej opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy z zakresu (...), uznając te opinie za miarodajne w niniejszej sprawie. W ocenie Sądu, sporządzone zostały one w sposób rzetelny i jasny przez osobę dysponującą bogatą wiedzą i doświadczeniem w zakresie wyceny nieruchomości. Opinie te są pełne i wyczerpujące. Rozumowanie przedstawione przez biegłego jest zrozumiałe, klarowne i nie wykazuje błędów logicznych. Przesłanki, na których oparł się biegły, w szczególności transakcje porównawcze, zostały dobrane prawidłowo. Ponadto w pisemnej opinii uzupełniającej biegły sądowy w sposób wyczerpujący odniosła się do zastrzeżeń zgłoszonych przez stronę pozwaną i w sposób przekonujący wyjaśnił wszelkie zarzuty. Tym samym w ocenie Sądu biegły sądowy prawidłowo oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości.

Na rozprawie z dnia 1 czerwca 2016 roku Sąd oddalił wniosek strony pozwanej o dopuszczeniu dowodu z opinii innego biegłego, uznając ten wniosek za bezzasadny, gdyż główna opinia biegłego D. K. i opinia uzupełniająca były miarodajne i wyczerpujące, zatem stanowiły wiarygodny dowód w niniejszej sprawie.

S ą d zwa ż y ł , co nast ę puje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż zgodnie z art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm., dalej jako: „u.g.n.”) właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, tj. określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Właściwym organem w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa jest organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa (art. 4 pkt 9 u.g.n.). W odniesieniu do nieruchomości, położonych na obszarze m. st. W., które jest gminą mającą status miasta na prawach powiatu (art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 roku o ustroju miasta stołecznego Warszawy, Dz. U. z 2002 roku, Nr 41, poz. 361 ze zm.), właściwym organem, o którym mowa w art. 4 pkt. 9 u.g.n., jest zatem Prezydent m.st. W..

Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 77 ust. 1 u.g.n., wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji, nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzi należy, że strona pozwana, dokonując wypowiedzenia powodom dotychczasowej stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu dopełniła wymogów formalnych, wynikających z wyżej przytoczonych przepisów, składając powodom pismem z dnia 22 listopada 2011 roku wypowiedzenie dotychczasowej wysokości stawek opłat rocznych. Z załączonych do akt sprawy pełnomocnictw wynika bowiem, że osoby, które podpisały te wypowiedzenia, dysponowały pełnomocnictwami, udzielonymi im przez Prezydenta m.st. W. do wykonywania w imieniu Prezydenta m.st. W. spraw w zakresie nieruchomości do określania lub zmiany stawki procentowej oraz aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego (§ 1 pkt 2 lit. b – k. 10v, k. 13).

Ponadto cała treść pisma, obejmującego sporne oświadczenie, a w szczególności zawarte w nim informacje, pouczenia oraz powołane przepisy prawa nie pozostawia żadnych wątpliwości co do tego, że w istocie obejmowało ono złożone w imieniu właściciela nieruchomości wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, zawierające jednocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości stawki opłaty rocznej, o której to ofercie mowa w art. 78 ust. 1 u.g.n.

Wobec powyższego, w ocenie Sądu wypowiedzenie dokonane przez stronę pozwaną spełniało wymagania zawarte w wyżej wskazanych przepisach, co z resztą nie było w toku procesu kwestionowane. Natomiast kwestionowana była jedynie przyjęta przez stronę pozwaną wartość przedmiotowej nieruchomości, a tym samym ustalona wysokość opłaty rocznej.

W świetle wyżej powołanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami nie budzi wątpliwości, że jednym z podstawowych warunków uznania dokonanego przez właściwy organ wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego za skuteczne, jest nie tylko zawarcie w nim informacji o wartości nieruchomości, na podstawie której dokonano kalkulacji nowej wysokości opłaty, ale również to, aby wartość ta została określona przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym. Przy czym operat ten powinien zostać sporządzony z zachowaniem wymogów określonych we właściwych przepisach prawa, w szczególności w Rozdziale 1 Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami (“Określanie wartości nieruchomości”) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Powodowie w niniejszym postępowaniu zakwestionowali operat szacunkowy, sporządzony na zlecenie strony pozwanej przez rzeczoznawcę majątkowego A. G., który to operat stanowił podstawę wypowiedzenia dokonanego pismem z dnia 22 listopada 2011 roku.

W takiej sytuacji zadaniem Sądu było ustalenie wysokości należnej opłaty rocznej. Podstawą ustalenia w tym zakresie była opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, gdyż ustalenie tej okoliczności niewątpliwie wymagało wiadomości specjalnych (art. 278 § 1 k.p.c.) Wobec tego, Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego celem ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości na dzień 31 grudnia 2011 roku.

Z wyżej opisanej i ocenionej już opinii biegłego sądowego z zakresu (...) wynika, że wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej na dzień 31 grudnia 2011 roku wynosiła 175.600 złotych. Oszacowana w podejściu porównawczym wartość nieruchomości jest wartością rynkową, uwzględniającą atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, otoczenie i sąsiedztwo, powierzchnie działki oraz jej faktyczne wykorzystanie.

W sprawie poza sporem było, iż wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości – zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. – wynosi 1% ceny tej nieruchomości.

Zatem wskazać należy, iż prawidłowe wyliczenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), z obrębu (...)o powierzchni 143 m ², położonej przy ul. (...) w W., powinno wynosić 1.756 złotych (tj. 1% z kwoty 175.600 złotych stanowiącej wartość w przedmiotowej nieruchomości). Wobec powyższych wyliczeń opłata za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości od dnia 1 stycznia 2012 roku wynosi 1.756 złotych.

W tym miejscu należy również podkreślić, iż opłaty roczne ustalane są jako określony procent od wartości nieruchomości, a zatem ich wysokość powinna być uzależniona od aktualnej wartości nieruchomości – stąd potrzeba aktualizacji opłat w przypadku zmiany wartości nieruchomości, zwłaszcza że ze względu na długi okres użytkowania wieczystego nieruchomości, jest nieunikniona. Co prawda aktualizacja opłat nie jest obowiązkowa, jednak w niniejszej sprawie wobec zmiany wartości przedmiotowej nieruchomości, aktualizacja opłaty rocznej okazała się uzasadniona, jednak w innej kwocie niż wskazanej przez stronę pozwaną w wypowiedzeniu z dnia 22 listopada 2011 roku.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów Sąd orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone.

Wartość przedmiotu sporu w niniejszej sprawie wynosiła 1.817,69 złotych. Jest to różnica pomiędzy opłatą zaproponowaną przez stronę pozwaną w wypowiedzeniu z dnia 22 listopada 2011 roku, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę A. G. – 2.947,39 złotych, a dotychczasową wysokością opłaty rocznej – 1129,70 złotych. Ponadto Sąd miał na uwadze różnicę pomiędzy opłatą zaproponowaną przez stronę pozwaną w wysokości 2.947,39 złotych, a opłatą ustaloną przez Sąd na podstawie opinii biegłego sądowego powołanego w niniejszej sprawie w wysokości 1.756 złotych, która to różnica wynosi 1.191,39 złotych (2947,39 zł – 1756 zł).

Mając powyższe na uwadze, po dokonaniu działania matematycznego, Sąd ustalił, iż powodowie wygrali niniejszą sprawę w 65 %, a przegrała w 35 %

(1.817,69 zł – 100%

1.191,39 zł – x

(...),69 x = (...),69

X =65 %).

Na poniesione przez powodów koszty procesu składały się: wynagrodzenie pełnomocnika powodów, będącego radcą prawnym, w wysokości 600 złotych (ustalone na podstawie § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, j.t. Dz.U. z 2013 roku, poz. 490 z późn. zm.), opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 złotych, opłata sądowa od pozwu w wysokości 91 złotych. Wobec tego powodowie ponieśli łącznie kwotę 708 złotych tytułem kosztów postępowania. Natomiast strona pozwana poniosła jedynie koszty postępowania postaci wynagrodzenia pełnomocnika, będącego radcą prawnym, w wysokości 600 złotych (ustalone na podstawie § 6 pkt 3 ww. rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku).

Zatem z uwagi na to, że P. i M. małżonkowie T. wygrali proces w 65%, to strona pozwana powinna zwrócić solidarnie powodom kwotę 406,20 złotych tytułem poniesionych kosztów procesu (65% x 708 zł), zaś strona pozwana wygrała sprawę w 35%, więc powodowie solidarnie powinni jej zwrócić kwotę 210 złotych (35% x 600 zł). Po odjęciu wzajemnych zobowiązań Sąd ustalił, że strona pozwana powinna zwrócić solidarnie powodom kwotę 196,20 złotych tytułem kosztów procesu (406,20 zł – 210 zł).

Mając na uwadze powyższe orzekł jak w pkt 2 sentencji wyroku.

W toku postępowania z sum Skarbu Państwa wyłożona została tymczasowo na poczet wynagrodzenia biegłego sądowego łącznie kwota 3.507,36 złotych. Wobec tego, w pkt 3 sentencji wyroku, Sąd na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 113 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2014 roku, poz. 1025 z późn. zm.), nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa od powodów solidarnie, którzy przegrali proces w 35% - kwotę 1.227,58 złotych (3507,36 zł x 35%), a od strony pozwanej, która przegrała proces w 65% - kwotę 2.279,78 złotych (3507,36 zł x 65%) tytułem zwrotu wydatków opłaconych tymczasowo z rachunku Skarbu Państwa.

Mając na uwadze wszystkie przytoczone wyżej okoliczności, na podstawie powołanych przepisów, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

ZARZĄDZENIE

(...)