Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 lipca 2016r.

Sąd Okręgowy w Częstochowie VI Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Jolanta Janas

Sędzia: SSO Agnieszka Polak (spr.)

Sędzia: SSO Janina Ignasiak

Protokolant: Ilona Idzikowska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lipca 2016r. w Częstochowie

sprawy z powództwa Gminy C.

przeciwko K. K. , O. W. (1) , O. W. (2)

o eksmisję

na skutek apelacji powoda Gminy C.

od wyroku Sądu Rejonowego w Częstochowie z dnia 8 kwietnia 2016r.

sygn. akt I C 388/16

oddala apelację.

Sygn. akt VI Ca 443/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 8 kwietnia 2016r. Sąd Rejonowy w Częstochowie oddalił powództwo Gminy C. o nakazanie pozwanej K. K., O. W. (1) i O. W. (2), opuszczenia lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w C. przy ul. (...) wraz ze wszystkimi należącymi do nich rzeczami oraz wydania tego lokalu powódce.

Sąd Rejonowy ustalił, że budynek przy ul. (...) w C. został z dniem 1 lipca 1983r. przejęty w zarząd państwowy. W dniu 28 sierpnia 1997r. Zarząd (...) w C. zawarł z matką pozwanej K. K. – J. K. umowę najmu lokalu mieszkalnego. Na mocy tej umowy wynajmujący oddał J. K. w najem lokal mieszkalny nr(...) położony w budynku przy ul. (...) w C., składający się z jednego pokoju, kuchni, przedpokoju oraz wc, o łącznej powierzchni użytkowej 32,30 m ^{( 2)}, J. K. zobowiązała się natomiast do uiszczania miesięcznego czynszu oraz opłat i świadczeń, w rozliczeniu których wynajmujący pośredniczył. Umowa została zawarta na czas nieokreślony.

W lokalu mieszkalnym nr(...) przy ul. (...) w C. J. K. zamieszkiwała wraz z córką, pozwaną K. K.. Około 2002r. pozwana K. K. wyprowadziła się od matki, jednak po urodzeniu się syna O. W. (2) oraz córki O. W. (1), około 2005r. ponownie z nią zamieszkała. W lokalu nr (...)przy ul. (...) w C. zamieszkuje ona wraz z dziećmi do chwili obecnej.

Początkowo pozwana K. K., jej dzieci oraz matka J. K. prowadziły osobne gospodarstwa domowe, jednak po tym, jak J. K. w 2009r. podupadła na zdrowiu gospodarstwo domowe prowadziły już wspólnie. W okresie choroby matki na pozwanej spoczęły obowiązki sprzątania, prania i gotowania. K. K. sprawowała opiekę nad matką do chwili jej śmierci w dniu 19 października 2013r. W tej dacie miała w wynajmowanym przez matkę mieszkaniu wszystkie swoje rzeczy oraz rzeczy swoich dzieci. Z chwilą śmierci J. K. pozwana K. K. wstąpiła w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w C., po zmarłej najemczyni.

Pismami z dnia 12 maja 2015r. Zakład (...) (dalej (...)) Sp. z o.o. w C. poinformował pozwanych K. K., O. W. (1) i O. W. (2), że zajmują lokal nr (...)przy ul. (...) w C. bez tytułu prawnego oraz wezwał ich do opróżnienia tego lokalu i wydania go powódce w terminie 14 dni od otrzymania pism. W skierowanej do pozwanych korespondencji wskazał, że do czasu opróżnienia lokalu będą oni zobowiązani płacić odszkodowanie w wysokości czynszu oraz opłat niezależnych w dotychczasowej wysokości. Wskazano również, że w przypadku niedostosowania się do treści wezwań i nieuiszczania opłat Spółka skieruje do sądu sprawę o eksmisję i zapłatę.

Pismem z dnia 13 maja 2015r. (...) Sp. z o.o. w C. wezwał pozwana K. K. do dobrowolnego uregulowania, w terminie 30 dni od daty otrzymania wezwania, zaległych należności, które według stanu na dzień 31 marca 2015r. wynosiły ogółem 8.040,65 zł wskazując, że brak płatności w terminie skutkował będzie skierowaniem do sądu sprawy o zapłatę bez ponownego wezwania.

Pismem z dnia 9 października 2015r. (...) Sp. z o.o. w C. ponownie wezwał pozwaną K. K. do zapłaty w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania zaległych należności wobec Gminy C. wskazując, że według stanu na dzień wezwania wynosiły one 9.241,16 zł.

Z uwagi na trudną sytuację materialną K. K., nie reguluje należności na rzecz powódki. Nie jest ona nigdzie zatrudniona, utrzymuje się ze świadczeń otrzymywanych z Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej.

Przedstawiony stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wiarygodnych dowodów: z dokumentów i zeznań pozwanej K. K.. Sąd nie znalazł jakichkolwiek podstaw do kwestionowania ich prawdziwości. Zeznania pozwanej okazały się spójne, logiczne i szczere. Strona powodowa nie kwestionowała faktu zamieszkiwania pozwanych w spornym lokalu w chwili obecnej. Podnosiła jedynie, że nie posiada informacji na temat zamieszkiwania pozwanych w tym lokalu w chwili śmierci głównego najemcy. Okoliczność, że powódka nie posiada informacji na temat miejsca zamieszkania pozwanych w chwili śmierci najemcy nie oznacza jednak, że nie zamieszkiwali oni w chwili śmierci głównego najemcy wspólnie z nim. Za prawdziwością twierdzeń pozwanej K. K. przemawiają zasady wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania. W tym kontekście zauważyć należy, że będąca głównym najemcą J. K. nie zmarła w wyniku wypadku, lecz w wyniku długotrwałej, trwającej od 2009r. choroby. Oczywistym jest, że w okresie choroby J. K. wymagała opieki, a najlepszą opiekę pozwana mogła zapewnić matce nie odwiedzając ją, lecz stale z nią zamieszkując. Twierdzenia powódki, iż nie posiada informacji na temat miejsca zamieszkania pozwanych w chwili śmierci głównego najemcy są nieprzekonujące. Nie można pominąć faktu, że (...) Sp. z o.o. w C. pismem z dnia 9 października 2015r. wezwał pozwaną K. K. do dobrowolnego uregulowania w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania zaległych należności wobec Gminy. W piśmie tym wskazano, że na zadłużenie pozwanej składa się m.in. należność z tytułu odszkodowania stanowiącego równowartość czynszu naliczanego od 1 stycznia 2013r. do 30 września 2015r. Skoro J. K. zmarła w dniu 19 października 2013r., a (...) Sp. z o.o. w C. wezwał pozwaną do zapłaty należności wobec powódki za okres od 1 stycznia 2013r. do 30 września 2015r., powódka nie mogła mieć wątpliwości co do tego, że K. K. w chwili śmierci głównego najemcy w spornym lokalu zamieszkiwała.

Sąd odnosząc się do treści art. 222 § 1 k.c. podał, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Jak wynika z treści przywołanego przepisu realizację roszczenia windykacyjnego wstrzymuje uprawnienie pozwanego do władania rzeczą, wynikające z prawa rzeczowego, tj. na przykład użytkowania (art. 252), ze stosunku zobowiązaniowego, np. umowy dzierżawy (art. 693), najmu (art. 659) czy też z przysługującego pozwanemu prawa zatrzymania (art. 461). Dopóki stosunek trwa, dopóty wynikające z niego uprawnienie do posiadania rzeczy wyprzedza roszczenie windykacyjne właściciela.

W ocenie Sądu pozwanej K. K., a tym samym i jej dzieciom - pozwanym O. W. (1) i O. W. (2) przysługuje skuteczne wobec powódki prawo do władania rzeczą, co uniemożliwiało uwzględnienie żądania powódki i orzeczenie eksmisji. W chwili śmierci J. K. wspólnie z nią zamieszkiwali w spornym lokalu - K. K. i jej małoletnie dzieci, tj. pozwani O. W. (1) i O. W. (2).

Zgodnie z art. 691 § 1 i 2 k.c. w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek nie będący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego pod warunkiem, że stale zamieszkiwały z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Wstąpienie osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c. w stosunek najmu następuje z mocy prawa, bez konieczności zawierania nowej umowy najmu między sukcesorem a wynajmującym i niezależnie od tego, czy źródłem najmu była umowa najmu czy decyzja administracyjna o przydziale. W związku z wstąpieniem osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c. stosunek prawny najmu nie wygasa, ale przekształca się podmiotowo po stronie najemcy. Należy zatem przyjąć, że między osobą, która wstąpiła w stosunek najmu, a wynajmującym z mocy prawa istnieje stosunek prawny o takiej samej treści (identycznej) jak stosunek, który łączył wynajmującego z dotychczasowym najemcą. Pozwana K. K. jako córka zmarłej najemczyni, należy do kręgu osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c. Przepis art. 691 § 2 k.c. wymaga, aby osoba, która ubiega się o stwierdzenie, że wstąpiła w stosunek najmu lokalu po śmieci głównego najemcy, zamieszkiwała z nim w sposób stały do chwili jego śmierci. Sporny lokal stanowił i w dalszym ciągu stanowi centrum spraw życiowych pozwanej, która zamieszkiwała wraz z matką do chwili jej śmierci. Skoro pozwana K. K. wstąpiła w stosunek najmu po zmarłej najemczyni, przysługuje jej skuteczny wobec powódki tytuł prawny do władania lokalem, w związku z czym Sąd nie mógł orzec wobec niej eksmisji.

Skuteczne wobec powódki prawo do władania spornym lokalem przysługuje również pozwanym O. W. (1) i O. W. (2). Pozwana K. K. jest najemcą lokalu powódki, natomiast prawo pozostałych pozwanych do zajmowania spornego lokalu jest prawem pochodnym od jej prawa i wynika ze stosunku prawnorodzinnego łączącego dzieci z matką.

Apelację od powyższego wyroku wywiodła Gmina C. zarzucając:

1. naruszenie przepisów postępowania art. 233 § 1 k.p.c. w związku art. 212 k.p.c., art. 232 k.p.c., art. 316 k.p.c. poprzez ustalenie, że pozwana K. K. wstąpiła w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nr (...)położonego w C. przy ul. (...), podczas gdy:

- pozwana nie podnosiła zarzutu wstąpienia w stosunek najmu po zmarłe j matce, a

Sąd z urzędu ustalił powyższą okoliczność opierając się wyłącznie na oświadczeniu pozwanej,

- pozwana mimo poinformowania jej o braku tytułu prawnego do lokalu i wezwania do jego opuszczenia nie podjęła żadnych kroków prawnych w celu uregulowania tego tytułu,

- pozwana w toku postępowania nie przedstawiła, wbrew ciążącemu na niej ciężarowi dowodowemu – art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. żadnych dowodów zmierzających do udowodnienia okoliczności zamieszkiwania z głównym najemcą w chwili jego śmierci, a dowodu na tę okoliczność nie mogą stanowić wezwania pozwanej do zapłaty zaległych należności za korzystanie z lokalu,

- wobec powzięcia przez Sąd I instancji wątpliwości w zakresie posiadania przez pozwaną K. K. tytułu prawnego do lokalu na skutek wstąpienia w stosunek najmu, Sąd zgodnie z art. 212 k.p.c. powinien dążyć do przedstawienia przez pozwaną dowodów na tę okoliczność,

- Sąd nie sygnalizując stronom, że w polu ustaleń ma tak istotną okoliczność jak wstąpienie w stosunek najmu, pozbawił powodową Gminę możliwości podniesienia stosownych zarzutów, w szczególności zgłoszenia wniosków dowodowych na tę okoliczność;

2. naruszenie przepisów prawa materialnego:

– art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w związku z art. 222 § 1 k.c., poprzez błędne uznanie w zaskarżonym wyroku, że w związku z wstąpieniem pozwanej K. K. w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w C. przy ul. (...) po śmierci głównego najemcy J. K., pozwanych z Gminą wiąże umowa najmu, podczas gdy:

- z ugruntowanej i utrwalonej linii orzecznictwa wynika, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego może nastąpić również przez doręczenie najemcy wniesionego przez pełnomocnika pozwu obejmującego żądanie opróżnienie lokalu,

- w okolicznościach przedmiotowej sprawy powód spełnił wszystkie przesłanki, od których ustawa o ochronie praw lokatorów […] uzależnia prawidłowość złożenia wypowiedzenia najemcy,

- stosownie do art. 222 § 1 k.c. właściciel może domagać się wydania rzeczy od każdego, kto nią faktycznie włada i nie ma względem właściciela skutecznego uprawnienia do władania rzeczą.

Konkludując powódka wniosła:

1. o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego, ewentualnie

2. o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości,

3. zasądzenie od pozwanej K. K. na rzecz powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje, według norm przepisa-nych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja jest nieuzasadniona.

Sąd Okręgowy w całości podziela ustalenia faktyczne i prawne Sądu I instancji i przyjmuje je za własne. Z kolei zarzuty apelacji stanowią jedynie nieuzasadnioną polemikę z prawidłowymi zapatrywaniami Sądu Rejonowego i nie zasługują na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy orzekając w sprawie nie naruszył przepisów prawa procesowego art. 233 § 1 k.p.c. Do naruszenia tego przepisu dochodzi jedynie w sytuacji, gdy ocena materiału dowodowego jest rażąco wadliwa, czy w sposób oczywisty błędna, dokonana z przekroczeniem granic swobodnego przekonania sędziowskiego. Sąd Rejonowy na podstawie zebranych dowodów, prawidłowo ustalił fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Ocena dowodów dokonana przez ten Sąd nie narusza reguł logicznego myślenia, ani zasad doświadczenia życiowego, czy właściwego kojarzenia faktów. Sąd bardzo starannie zebrał, przeprowadził konieczne dowody oraz ocenił je w sposób nie naruszający swobodnej oceny, uwzględniając w ramach tej oceny zasady logiki i doświadczenia życiowego. Nadto skuteczne podniesienie naruszenia art. 233 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd rozstrzygający sprawę uchybił regułom oceny dowodów wyrażonym w tym przepisie. Nie jest wystarczającym jedynie wskazanie przez skarżącego własnego punktu widzenia, a więc swoista polemika ze zdaniem sądu. Koniecznym jest wykazanie określonych błędów w zastosowanym przez sąd meriti rozumowaniu.

Z zebranego materiału dowodowego jednoznacznie wynika, że w chwili śmierci J. K. poprzedniego najemcy lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w C. przy ul. (...), pozwana K. K. wstąpiła w stosunek najmu w oparciu o art. 691 k.c. Z wiarygodnych zeznań pozwanej wynika, że zamieszkiwała ona wówczas w tym lokalu z dziećmi i matką, opiekując się nią w chorobie i prowadząc wspólne gospodarstwo domowe. Zeznania te nie zostały skutecznie podważone przez powódkę, a Sąd Rejonowy dokonując oceny dowodów wskazał na przesłanki swojego rozumowania. Wnioski Sądu są jasne, logiczne i znajdują oparcie w zgromadzonych dowodach.

Ustalenie wstąpienia w stosunek najmu przez pozwaną K. K. zostało dokonane na podstawie jej zeznań, dlatego nietrafny był zarzut powódki wskazujący, że pozwana nie przedstawiła, żadnych dowodów zmierzających do udowodnienia okoliczności zamieszkiwania z głównym najemcą w chwili jego śmierci, odnoszący się do naruszenia art. 232 k.p.c., art. 212 k.p.c. a także art. 316 k.p.c.

Sąd wydaje rozstrzygnięcie w momencie podpisania orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie, a następnie ogłasza je stronom, dlatego trudno ustalić w jaki sposób powódka oczekiwała sygnalizacji dokonania ustalenia wstąpienia w stosunek najmu, w toku procesu. Z treści zeznań pozwanej złożonych w dniu 8 kwietnia 2016r. wynika, że Sąd ustalał, czy w dacie śmierci matki zamieszkiwała z nią i ta okoliczność była dla strony powodowej jasna, gdyż jeszcze przed zamknięciem rozprawy podnosiła, że zeznania pozwanej są jedynym dowodem na ustalenie wspólnego zamieszkiwania K. K. z jej matką w chwili śmierci. Nie zgłosiła jednak żadnych dowodów, które podważyłyby zeznania powódki.

Zamierzonego przez skarżącą skutku nie mogą odnieść także zarzuty naruszenia prawa materialnego - art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 poz.150 ) w związku z art. 222 § 1 k.c. Wstąpienie przez pozwaną K. K. w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w C. przy ul. (...) po śmierci głównego najemcy J. K. wynikało z okoliczności faktycznych, które prawidłowo ustalił Sąd Rejonowy i poddał ocenie prawnej. Ustalenie wstąpienia w stosunek najmu dokonane przesłankowo w tej sprawie, miało charakter deklaratoryjny, czyli potwierdzało istniejący stan w dacie śmierci głównego najemcy. Sąd Rejonowy prawidłowo zatem przyjął, że pozwani posiadają względem powódki skuteczne uprawnienie do władania rzeczą i nie został im wypowiedziany stosunek najmu.

Przepis art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, stanowi, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności – art. 11 ust.2 pkt 2.

Powódka nie wypowiedziała pozwanym stosunku najmu, dlatego żądanie było nieuzasadnione. Przepis art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, określający tryb wypowiedzenia ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Właściciel obowiązany jest zachować przewidziane tam rygory. Gdyby oświadczenie o wypowiedzeniu mogło być zastępowane w każdym przypadku stanowiskiem właściciela lokalu zawartym w pozwie o eksmisję, przepis ten byłby martwy. Powołana przez skarżącą uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 września 1997r. III CZP 39/97, OSNC 1997/12/191 stanowiąca, że „wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego może nastąpić również przez doręczenie najemcy wniesionego przez pełnomocnika procesowego pozwu o opróżnienie tego lokalu, powołującego się na okoliczności wymienione w art. 32 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 2 lipca 1994r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych”, została wydana na tle poprzednio obowiązującego stanu prawnego, choć zawierającego w art. 31 i art. 32 ust.1 pkt 2 analogiczną treść do art. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 obecnie obowiązującej ustawy. Niezależnie jednak od tego, ze stanu faktycznego stanowiącego podstawę wydania cytowanej uchwały wynika, że istnienie stosunku najmu było tam bezsporne. Z kolei, w tej sprawie powódka traktowała pozwanych jak osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego i w pozwie nie powoływała się na art. 11 ust. 2 pkt 2, więc trudno przyjąć, że pozew o eksmisję miałby stanowić oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności faktyczne i prawne Sąd Okręgowy na mocy art. 385 k.p.c. oddalił apelację.